Hallo zusammen,
Ich suche eine gute Lösung für folgendes Anliegen:
mein Mann und ich kaufen uns ein Haus. Dafür nehmen und brauchen wir unser Erspartes, einen Kredit der Bank + verkaufen eine Eigentumswohnung (die offiziell meinen Eltern gehört). Meine Eltern haben noch ein Haus (ca. 1 Mio.€ wert; in dem sie selbst drin wohnen) und eine zweite Wohnung.
Die Wohnung die wir verkaufen möchten, ist genau so viel wert, wie wir für den Umbau des Hauses benötigen: nämlich 300.000€. Die erste Wohnung ist komplett abgezahlt. Die zweite Wohnung wurde auf 500.000€ geschätzt (Gutachter) und hat noch eine Restschuld von 270.000 € (Wohnung hat damals 350.000 € gekostet - sprich 80.000 € sind abgezahlt).
Herausforderung: wenn ich jetzt Wohnung1 "bekomme" (bzw das Geld durch den Verkauf) - wie kann man einen gerechten Ausgleich für meinen Bruder herstellen? Eigentlich ist es nämlich so, dass Wohnung 2 als potentielle "Alterswohnung" für meine Eltern irgendwann vorgesehen war und wir sie nur ungern bzw gar nicht verkaufen möchten. Was aber, wenn mein Bruder in 1-2 Jahren auch das Geld benötigt und ein Haus kauft? Theoretisch wäre es das einfachste, ihm einfach jetzt 150.000€ zu geben, aber das müssten wir dann zusätzlich von der Bank aufnehmen. Fällt irgendjemandem noch eine gute Lösung ein?
Noch als Randinfo: mein Bruder verdient sehr gut und müsste etwaige Mieteinnahmen nach Spitzensteuersatz versteuern.
Ich freue mich über jeden Tipp, kenne mich nämlich leider gar nicht gut aus ……… DANKE!
Gerechter Ausgleich für meinen Bruder: Hauskauf durch Wohnungsverkauf
- MarleneHausKauf
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28. März 2024 um 08:38 - Erledigt
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... verkaufen eine Eigentumswohnung (die offiziell meinen Eltern gehört)...
Gehört die Wohnung nun Dir oder Deinen Eltern!?
Grundsätzlich ist das mit dem Erben bzw. Schenken (und um nichts anderes geht es hier!) so eine Sache.
Am Gerechtesten wäre es, wenn die Eltern beiden Kindern das gleiche Schenken. Im Idealfall Geld.
Dann gibt es nämlich später keine Diskussionen, wenn Kind1 irgendwann mal Geld bekommen hat und Kind2 10 oder 20 Jahre später eine Immobilie erbt.
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Erbrechtlich sauber wäre es, wenn die Eltern ihren Vermögens- und Immobilienbestand jetzt schon zumindest teilweise zu gleichen Teilen unter den Kindern aufteilen. Gegebenenfalls können sie sich noch ein lebenslanges Wohnrecht im selbst bewohnten Haus sichern.
Wenn sie dann noch 10 Jahre leben, könnt ihr zweimal den Erbschaftfreibetrag von 400t€ pro Kind ausnutzen. Und die vom Kind selbstgenutzte Immobilie bleibt auch steuerfrei.
Auf jeden Fall wird eine notarielle Beurkundung nötig und sinnvoll sein, da es ja auch um Grundbucheintragungen geht.
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(mit lebenslangem Wohnrecht)
Besser Nießbrauch!
was, wenn er das Geld dann liquide benötigt?
Gibt es denn überhaupt Planungen dazu? Sobald Immobilien im Spiel sind ist häufig eine 100%ige Fairness nicht machbar. Wichtig ist halt, dass man das alles vorher klärt und schriftlich festhält, so gibt es später keine Diskussionen
Und selbst wenn: Deine Eltern schenken dir Immo 1 und schenken ihm Immo 2 (unter Nießbrauch). Fertig. Ab dann ist die Sache in meinen Augen abgeschlossen. Das ihr dann Immo 1 verkauft ist euer Bier. Da hat dein Bruder ja nicht mitzureden. Und er könnte Immo 2 ja später trotzdem verkaufen. Der Nießbrauch für deine Eltern muss halt bleiben. Ja, ob sich ein Käufer dafür findet steht auf einem anderen Blatt.
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MarleneHausKauf
28. März 2024 um 09:54 Hat einen Beitrag als hilfreichste Antwort ausgewählt. -
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Wirklich Gerecht wäre nur Option 1.
Alles andere ist ein Geschachere oder gar eine schiefe Wette für eines der Kinder.
Das Problem: Wenn Du jetzt 300.000€ von deinen Eltern bekommst, Dein Bruder aber erstmal nix. Du kannst die 300.000€ jetzt investieren. Dein Bruder kann jetzt nichts investieren.
In 10 Jahren verkaufen Deine Eltern Ihr Haus und ziehen in Ihre 2. Wohnnug (Alterssitz). Aus dem Kapital des Hausverkaufs soll jetzt erstmal Dein Bruder ausgezahlt werden.
Wie viel Geld soll Dein Bruder denn jetzt erhalten!?
300.000€ in 10 Jahren sind eben nicht 300.000€ jetzt. Selbst wenn man die Inflation in den nächsten 10 Jahren berücksichtigst und Dein Bruder dann in 10 Jahren möglicherweise 430.000€ bekommt, könnte es immer noch unfair sein.
Einfach weil Dein Bruder 'seine' 300.000€ jetzt an der Börse investiert hätte. Und Voila, die Börse hat es gut mit Ihm gemeint und in den 10 Jahren sind aus 300.000€ dann 580.000€ geworden.
Da nennt sich dann Opportunitätsverlust.
Ihr könnt es drehen und wenden wie Ihr wollt. Fair ist es nur, wenn beide Kinder zur gleichen Zeit das Gleiche aus dem zukünftigen Erbe bekommen.
BTW: Es geht ja um die Familie. Da kann man möglicherweise über Alles reden und auch ein entsprechenden Vertrag aufsetzten. Aber ich habe es in der eigenen Familie erlebt, wenn sich eines der Kinder irgendwann übervorteilt fühlt.
Meine Mutter und Ihr Bruder haben über 25 Jahre kein Wort mehr miteinander gesprochen. Meine Mutter ist nicht mal zur Beerdigung Ihres Bruders gefahren.
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MarleneHausKauf
28. März 2024 um 10:08 Hat einen Beitrag als hilfreichste Antwort ausgewählt. -
Wir setzen uns jetzt am Wochenende hin und reden über alles - das hat bislang nicht wirklich stattgefunden.
Genau!
Ist ohnehin das Beste, wenn man mit allen Beteiligten offen über Alles spricht.
Evtl. ist es Deinem Bruder ja auch völlig Schnuppe und er freut sich gemeinsam mit Dir darüber, dass er Dir helfen kann Euch jetzt Euren Traum von der eigenen Immobilie zur erfüllen.
Bei meinen Großeltern wurde das seinerzeit heimlich gemacht.
Meine Mutter erhielt einen Zuschuss zum Kauf Ihrer Immobilie, Ihr Bruder 'durfte' davon nichts wissen. Kam dann natürlich doch irgendwann raus und obwohl Ihr Bruder später auch Geld und sogar noch das Haus der Eltern allein geerbt hat, fühlte er sich zeitlebens übervorteilt.
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Genau!
Ist ohnehin das Beste, wenn man mit allen Beteiligten offen über Alles spricht.
Evtl. ist es Deinem Bruder ja auch völlig Schnuppe und er freut sich gemeinsam mit Dir darüber, dass er Dir helfen kann Euch jetzt Euren Traum von der eigenen Immobilie zur erfüllen.
Bei uns war das auch so (ging allerdings um einen sehr viel kleineren Betrag). Mein Bruder wollte ein Haus kaufen, zu einem Zeitpunkt, als das für mich überhaupt kein Thema war. Meine Eltern meinten dann, es gibt zwei Möglichkeiten:
Möglichkeit 1: Jeder von uns bekommt (jetzt) die Hälfte des Betrages, den sie aktuell entbehren können.
Möglichkeit 2: Mein Bruder bekommt (jetzt) den vollen Betrag, den sie jetzt entbehren können. Ich bekomme (später, wenn ich selbst eine Immobilie kaufen möchte und es brauche) den gleichen Betrag, vorausgesetzt, sie haben das Geld bis dahin wieder flüssig. Ansonsten würde das bei späterem Erben zzgl. Zinsen "verrechnet".
Für mich war Möglichkeit 1 völlig in Ordnung, denn ich wollte zu dem Zeitpunkt keine Immobilie kaufen, habe das Geld auch nicht gebraucht und meinem Bruder gegönnt, dass er weniger Kredit bei der Bank aufnehmen muss. Als ich dann einige Jahre später selbst eine Immobilie kaufen wollte, bekam ich von meinen Eltern den gleichen Zuschuss. Klar, wenn sie das Geld zu dem Zeitpunkt nicht gehabt hätten, hätte ich mehr bei der Bank aufnehmen müssen, aber das wäre dann eben so gewesen und auch okay für mich. Ich wurde ja vorher gefragt und habe mich selbst dafür entschieden.
Bei euch ist das jetzt schon noch einmal eine andere Größenordnung. Da würde ich auch dazu neigen, dass die Wohnung verkauft wird und jedes Kind die Hälfte bekommt. Man kann natürlich auch alle möglichen komplexeren Modelle überlegen, aber wäre ich dein Bruder, hätte ich lieber 150.000 EUR als Eigentum an einer Wohnung mit Nießbrauchsrecht für die Eltern, wo ich plötzlich Vermieter werde und die ich im Zweifelsfall nicht ohne weiteres zu Geld machen kann. Das ist schon irgendwie schief...
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Möchte dein Bruder vielleicht die halbe Wohnung von deinen Eltern abkaufen und die andere Hälfte schenken Sie ihm. Den "Verkaufserlös" erhältst du dann von deinen Eltern geschenkt?
Ist nur so eine Idee und wie sich das Steuer- und Kostentechnisch auswirkt kann ich überhaupt nicht sagen......da dein Bruder ja Spitzensteuersatz bezahlt würde es mich wundern wenn sich da nicht was drehen lässt.....dafür müsste dein Bruder allerdings Interesse an der Immobilie haben. Zumindest kennt Ihr diese Immobilie ja bereits. Ist auch nur so eine Idee......
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Ist nur so eine Idee und wie sich das Steuer- und Kostentechnisch auswirkt kann ich überhaupt nicht sagen......
MarleneHausKauf Ihr solltet euch ohnehin rechtlich und steuerlich beraten lassen, wie man das am schlauesten strukturiert. Wie Horst Talski schon beschrieben hat, ggf. gibt es mehr als einen Weg, das gewünschte wirtschaftliche Ergebnis zu erreichen.
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Der Erlös aus dem Verkauf ist Eigentum der Eltern und die können damit machen was sie wollen.
A) Wenn sie das Geld beiden Kindern zu gleichen Teilen geben ist es gerecht.
B) Geben sie es nur einem Kind ist es ungerecht wegen...
... Liquiditätsvorteil
... Tochter spart sich Zinsen (Quasiertrag) X Jahre
... Sohn hat keine Erträge X Jahre
Ich könnte mir noch vorstellen, die Eltern geben das Geld zu gleichen Teilen beiden Kindern (Gerechtigkeit aus A erfüllt) und der Bruder gibt der Schwester ein Privatdarlehen mit Vertrag!!!!! und angemessener Verzinsung (Nachteile aus B umgangen). Die Verzinsung darf zwar etwas günstiger als am Markt sein aber nicht zu sehr. Die Zahlungen müssen nicht zwingend monatlich erfolgen (z.B. jährlich) und eine Tilgung muss auch nicht enthalten sein.
Schwester zahlt also nur Zinsen an Bruder (geringere Belastung), Bruder hat Zinseinnahmen die er zu 25% selbst versteuern muss und wenn mal wieder Geld über ist werden (Teil-)Tilgungen geleistet.
