Mieteinnahme vs. Ausschüttender Welt-ETF

    Zitat von Planschkuh

    Aber wer weiß, vielleicht bin ich nur ein unglücklicher Ausnahmefall.

    Da könnte etwas dran sein ...

    Zitat von Planschkuh

    Gekauft 1996 für 108.427€ inkl. Kaufnebenkosten und Renovierungskosten.

    Verkauft 2024 für 161.000€ abzüglich Maklerprovision = 156.170€.


    Ergibt eine durchschnittliche nominale Wertsteigerung von 1,31%.

    Da ist jedenfalls in dem genannten Zeitraum eine für Deutschland sehr bis extrem magere Wertsteigerung. Nur am Rande: Damals (1996) gab es noch die DM - hast Du das entsprechend berücksichtigt bzw. auf € umgerechnet ?

    Das sieht hier "vor Ort" (völlig) anders aus (German Real Estate Index (GREIX) für Frankfurt am Main beispielsweise): Ausgehend von 1996 mit einem Wert von 101 zum (vorläufigen) Peak in Q2/2022 mit ca. 310, dann mit einem Rückgang in Q4/2023 auf 258,9 und schließlich wieder mit einem leichten Anstieg in Q2/2024 auf 273,4. Was aber immerhin noch ein Faktor von ca. 2,7 wäre seit 1996 - statt nur 1,61 bzw. 1,56 ...

    Auch wenn ich so einem Index nur bedingt vertrauen würde (selbst innerhalb einer Stadt gibt es sehr unterschiedliche Mikrolagen), zeigt das zumindest grob den Trend an. Dies deckt sich auch mit den Beobachtungen des Marktes hier vor Ort sowie Transaktionen in meinem Umfeld.

    Bei solchen Immobilien-Regionen sollte man stets zwischen Exklusivlagen, den Top 7 Städten (sowie Schwarmstädten), generellen Wachstumsregionen aber auch Schrumpfungsregionen bzw. Stagnationsregionen unterscheiden. Die Wertsteigerungen unterscheiden sich ganz erheblich - es spricht einiges dafür (Stichworte: Demographie, Arbeitsplatzangebot, Zuzug bzw. Abwanderung, Infrastruktur "Stadt versus Land" usw.), daß dies auch zukünftig so aussieht (bzw. sich die Schere diesbezüglich (Immobilienpreise/Regionen) noch weiter öffnet).

    So gesehen könnte Dein Verkauf (strukturschwache Gegend ... ?) perspektivisch noch die beste (am wenigsten schlechte) Lösung gewesen sein. Repräsentativ für die Wertsteigerung von Immobilien hierzulande ist das aber auf keinen Fall.

    Zitat von FinanztipUser

    Blöde Frage: Sicher, dass die 108.427 Euro und nicht DM waren? Also schon umgerechnet den Kaufpreis?

    Ja, es waren 204.400 DM.

    Zitat von FinanztipUser

    Weil ansonsten wäre der Standort bzw. das Objekt wirklich nicht gut gelaufen, gerade in den Jahren 2010-2020 hat sich vieles verdoppelt an Immobilienwerten…

    Das ist richtig. Dummerweise lief es in den Jahren davor nicht so gut...

    Zitat von FinanztipUser

    Für den Durchschnittsanleger wäre die Rechnung im Durchschnitt dann etwa: 2,7% Rendite aus Wertsteigerung + 3,3% Mietrendite macht ganze 6% Nominalrendite!

    Angenommen die Zahlen sind im Durchschnitt so wie Du schreibst. Ich zahle auf die Mieterträge 42% Steuer. Wenn man davon ausgeht, dass frühestens nach 10 Jahren verkauft wird ist die Wertänderungsrendite ja steuerfrei. Ergäbe dann nach Steuern 2,70%+1,91% = 4,61%

    Meine sehr konservative Annahme von 5,5% Rendite p.a. beim Aktien-ETF ergibt bei 30% Teilfreistellung und 26,375% Steuern & Soli dann 4,48%.

    Die etwas höhere Rendite der Immobilie (die ich in meinem konkreten Fall leider nicht realisieren konnte) ist es mir aufgrund folgender Punkte nicht wert:

    • deutlicher höher Verwaltungsaufwand und Aufwand für Steuererklärung bei Immobilie
    • hohes Klumpenrisiko bei Immobilie
    • Kapital lässt sich anders als bei Aktien-ETF nicht in Tranchen deinvestieren
    • hohe Kaufnebenkosten bei Immobilien (ca. 10%), Investitionskosten bei Aktien-ETF zu vernachlässigen.
    • Steuer auf Rendite des Aktien-ETF lässt sich durch zeitliche Verschiebung ggf. optimieren. Mieterträge müssen in dem Jahr versteuert werden in dem sie anfallen.
    • Hohes Risiko zusätzlicher Kosten durch Regulierung ("Heizungsgesetz" etc.)
    • Nervige Mieter die gerne mal Sonntags anrufen weil das Heizungsrohr leckt u.ä.
    • Nervige Miteigentümer der WEG, die sich bei mir über meine Mieter beschweren u.ä.
    Zitat von Planschkuh

    Die etwas höhere Rendite der Immobilie (die ich in meinem konkreten Fall leider nicht realisieren konnte) ist es mir aufgrund folgender Punkte nicht wert:

    Was ich nicht ganz verstehe: Warum hast Du zum einen an einem offensichtlich so strukturschwachen Standort überhaupt und ausgerechnet Immobilien gekauft (siehe schon Nr. 204; Stichwort: GREIX) und zum anderen: Die von Dir genannten typischen Punkte (Verwaltungsaufwand, Klumpenrisiko, Transaktionskosten usw. - bis auf die Bürokratie bzw. staatliche Regulatorik wie das "Heizungsgesetz"; das war, jedenfalls in dieser Machart (arger Murks aus meiner Sicht), nicht zu antizipieren) waren ja sämtlich generell bekannt (oder zumindest beeinflußbar wie Mieterauswahl, Recherche zur Eigentümer-Gemeinschaft; siehe schon Nr. 193) ... ?

    Zitat von FinanztipUser

    Hast du so etwas mal mit Aktien / Unternehmensbewertungen probiert?

    Nope. Ich kaufe einfach den ganzen Heuhaufen. Einen Informationsvorteil hätte ich durch die ganze Rechnerei ohnehin kaum. Die gesparte Zeit kann ich jetzt für Diskussionen im Internet nutzen ;)

    Fakt ist: die Mietrendite sieht meist besser aus, als sie ist. Zieht man Zinskosten und Instandhaltung ab, liegt man bestenfalls im Bereich einer ganz normalen Dividendenrendite. In vielen Fällen erreicht man bei hohem Fremdkapitalanteil heute gar keine positive Mietrendite. Wie sollte es bei einem Vervielfältiger von 25-30 und Zinsen von 3,x% auch anders sein? Dazu kommt dann eben, dass man als privater Kleinanleger bei vernünftigen Eigenkapitalquoten bestenfalls 1-2 Mietimmobilien finanziert bekommt. Die liegen dann nahe des Wohnorts und sind der gleichen Makrolage ausgesetzt. Egal wie konzentriert die Topwerte in MSCI World und co sind...das ist ein schlechter Witz gegen die Klumpenrisiken, die man bei Immobilien als normaler (!) Anleger hat.

    Zitat von LebenimSueden

    Fakt ist: die Mietrendite sieht meist besser aus, als sie ist. Zieht man Zinskosten und Instandhaltung ab, liegt man bestenfalls im Bereich einer ganz normalen Dividendenrendite.

    Damit wirfst du schon wieder Investments mit und ohne Kreditfinanzierung pauschal durcheinander: Wenn du bei Immobilien die Zinskosten als Faktor abziehst, müsstest du kosequenter Weise deine Aktien auch kreditfinanziert kaufen und den selben Zins dort dann auch abziehen. Instandhaltung ist ein Faktor, den man dann aber ja a) von der Mietrendite dauerhaft runterrechnet und der b) tendenziell den Wert der Immobilie erhält. Und da haben wir anhand der Kommer-Zahlen oben ja gesehen, dass zumindest im Durchschnitt allein das schon die langfristige Inflation (2,5+%) ausgleicht, was sich durchaus rechnet.

    Den Streuungsaspekt würde ich mitgehen: 1500 Unternehmen weltweit ist gewissermaßen mehr gestreut als einige wenige Wohnungen in Deutschland, auch wenn der Vergleich ziemlich schräg ist, da es um völlig unterschiedliche Asset-Klassen geht. ;)

    Die Aussage zur "ganz normalen" Dividendenrendite ist Käse: Die liegt beim MSCI-World seit Jahren deutlich unter 2%. Wenn du eine vernünftige Immobilie kaufst (Mietrendite 5-7%), dann liegst du auch nach Rücklagen / Instandhaltung / Renovierung mit 4-6 % deutlich drüber, was in Punkto Gesamtrendite aber auch so sein muss!

    Nur passt auch der Vergleich nicht wirklich, da sich die Rendite bzgl. der Bestandswertveränderungen und der Ausschüttungs- bzw. Mietrenditen in beiden Anlageklassen einfach anders verhält: Der MSCI-World hatte historisch auch nach den (anteilig eher mageren) Ausschüttungen von rund 2% noch rund 5% Kurszuwächse zu verbuchen. 5% Wertsteigerungen bei Immobilien konnten dir in den letzten 10-15 Jahren zwar passieren, in einigen Fällen auch mehr. Aber damit würde ich zukünftig definitiv nicht mehr rechnen, sondern eben nur mit einem Inflationsausgleich (vll. runde 2,5%). Dass wiederum muss dann aber die Mietrendite kompensieren, damit das Gesamtinvestment wieder passt.

    Ergo mein Fazit: Es sind zwei unterschiedliche Asset-Klassen. :huh: Und wenn die Miet-Rendite hoch genug ist, sind beide ziemlich attraktiv. Da sie nicht stark korrelieren, könnte man argumentieren, dass sie im Sinne einer Diversifikation gut zusammenpassen. Also falls man Immobilien mag und sich auf das Projekt (inkl. Kauf, Risiken, Mietern, Verwaltung, etc.) einlassen möchte... :)

    Zitat von Sovereign

    Um nur ein einziges Beispiel (aus diversen) zu erwähnen:

    Aus meinem Privatarchiv ("Capital" vom 2. Februar 2017; Interview mit dem renommierten Wirtschaftshistoriker Prof. Moritz Schularick, dieser lehrt an er Universität Bonn Ökonomie und Wirtschaftsgeschichte. Titel des Artikels "Immobilien schlagen Aktien").

    Einstieg: Prof. Schularick hatte in seiner langjährigen Studie die Daten aus 16 wichtigen Industrienationen seit dem Jahr 1870 (mithin also über ca. 150 Jahre) betreffend der Anlageklassen Aktien, Anleihen und Immobilien verglichen.

    Frage: Wer hat gewonnen ?

    Antwort: Wohnimmobilien. Sie erbrachten, wenn man Wertsteigerungen und Mieteinnahmen berücksichtigt, weltweit im Schnitt 8,7% Rendite pro Jahr. Instandhaltungskosten sind dabei berücksichtigt. Aktien kamen auf 7,3% Rendite.

    Na, da bringen wir doch mal noch ein bisschen patriotischen Realismus aus der oben genannten Studie mit ein:

    Die Ergebnisse für Deutschland weichen etwas ab. So haben die Immobilienpreise hierzulande über den gesamten Zeitraum jährlich rund 7,9 Prozent zulegen können, die Aktienpreise um einen Prozentpunkt weniger pro Jahr. Interessant ist aber, dass seit 1950 die Aktienrendite in Deutschland die der Immobilien übersteigt. Besonders deutlich wird der Unterschied ab 1980. Im Durchschnitt stiegen seitdem bis 2015 die Immobilienpreise um nur 4,1 Prozent, während Aktien gut zehn Prozent Rendite pro Jahr abwarfen.

    Interessant ist übrigens, dass es sich dabei um den deutschen Aktienmarkt handelt, nicht der Weltmarkt.

    Nur am Rande aber in dem Kontext

    Zitat von flip

    Na, da bringen wir doch mal noch ein bisschen patriotischen Realismus aus der oben genannten Studie mit ein:

    (nachträglich gefettet von mir)

    Das "Patriotische" ist mir hierzulande bezüglich Finanz-, Wirtschafts-, Fiskal-, Währungs- usw. Kompetenzen ziemlich abhandengekommen. Insbesondere über die letzten 15 Jahre hinweg.

    Ansonsten (siehe schon Nr. 200) gilt aus meiner Sicht für solche Betrachtungen/Studien generell:

    Zitat von Sovereign

    Für meinen Teil würde ich einem Herrn Kommer ebenso wenig blind glauben wie einem Herrn Professor Schularick blind vertrauen !

    Dazu kommt noch erschwerend:

    Zitat von Sovereign

    Last but not least: Selbst innerhalb eines Landes (wie Deutschland) gibt es "den Immobilienpreis" und die "Durchschnitts-Immobilie" nicht ansatzweise. Man denke an Immobilien in Primasens, in Bochum, dem Kyffhäuserkreis, dem Landkreis Prignitz usw. usw. - und an Immobilien in München, in Frankfurt am Main, auf Sylt, in Starnberg usw. usw.

    Dazwischen liegen - was die Wertentwicklung von Immobilien aber insbesondere auch die Entwicklung der Bodenpreise betrifft - Welten. Was können oder sollen daher Betrachtungen/Studien usw. auf Basis von Durchschnittswerte auch nur ansatzweise oder gar valide verifizieren ?

    Selbst wenn man unterstellt, annimmt oder sogar den Beweis führt, daß Aktien - in the long run jedenfalls - die renditestärkste Anlageklasse sind: Dann müßte alle Sparer, insbesondere Anleger und erst recht Investoren (generell oder zumindest ihr freies Vermögen betreffend) zu 100% in Aktien investiert sein (den üblichen Notgroschen/die übliche Rücklage ggf. mal ausgenommen)

    Vor dem Hintergrund dieses Ansatzes:

    Zitat von flip

    Na, da bringen wir doch mal noch ein bisschen ... Realismus ... mit ein:

    Dies findet aber in meinem weiten Umfeld in der Realität nicht die geringste Abbildung. Im Gegenteil: Mir sind - in meinem weiten Umfeld - ganze ein oder zwei Fälle bekannt, wo die Asset-Allocation auf eine solche hohe Aktienquote (zumindest annähernd) hinausläuft.

    Offensichtlich scheint es also noch andere Kriterien (siehe schon Nr. 201 Abs. 1) bei der Einstellung/Gewichtung der Asset-Allocation zu geben ... ?

    Zitat von 12345

    Mag sein, dass es einige wenige kleine Privatanleger gibt, die es schaffen, die ganz wenigen Perlen im weitestgehend unrentablen Immobilienmarkt zu identifizieren, die die damit verbundene Arbeit renditereduzierend mit einrechnen, und die das Glück haben, dass sich das Klumpenrisiko bei ihnen nicht realisiert. Es dürfte aber mehr geben, die sich da etwas vormachen.

    Dazu eine interessante Befragung privater Vermieter:

    Zitat von Planschkuh

    In den 2010er Jahren war eine hohe Fremdfinanzierung durch den Leverageeffekt zweifellos ein super Renditebooster. Bei stagnierenden bzw. rückläufigen Immobilienpreisen und hohen Kreditzinsen funktioniert das nicht mehr so gut...

    Jo, aber wo würde sich da eine Kreditfinanzierung von Immobilienkäufen oder die von Aktienkäufen unterscheiden? Also von der Tatsache abgesehen, dass Aktienkäufe kreditfinanziert bei den meisten nicht nennenswert möglich sein dürften? Wenn man etwas kreditfinanziert zahl man i.d.R. den dann gültigen Marktzins. Wenn nicht, dann nicht…

    Zitat von Planschkuh

    Ich zahle auf die Mieterträge 42% Steuer.

    Das wurde schon mehrfach korrigiert. Steuern zahlst Du nur auf Mieterträge abzüglich Kosten und Zinsen und abzüglich AfA. Das sollte idR. deutlich unterhalb der Kapitalertragssteuer sein.

    Zitat von Planschkuh

    Die etwas höhere Rendite der Immobilie (die ich in meinem konkreten Fall leider nicht realisieren konnte) ist es mir aufgrund folgender Punkte nicht wert

    Akzeptiert. Deine Entscheidung.

    Mich stört hier in vielen Kommentaren der Vergleich als ein "entweder - oder" zwischen den beiden Assetklassen.

    Wir sind uns doch vermutlich alle einig, das Aktien und Immobilien die beiden Assetklassen sind mit der man langfristig die Inflation schlägt, beides sind Sachwertanlagen, beides sind Risikoklassen.

    Unterschiede gibt es definitiv beim Thema (Zeit-)aufwand.

    Die eine Gruppe hier beschränkt sich auf Aktien, die andere Gruppe nutzt die Diversifikation über beide Assetklassen.

    Ich habe mit Immobilien deutlich mehr verdient, als mit Aktien-ETFs, aber ich würde nie behaupten, dass Immobilien besser sind oder mich sogar von Aktien-ETFs zu verabschieden. Ich sehe das als Ergänzung. Diversifikation heißt für mich, möglichst viele Assetklassen zu nutzen. Ich kann mir auch gut vorstellen, mittelfristig mehr in ETFs umzuschichten, eben um meinen Aufwand zu reduzieren.

    Zitat von FinanztipUser

    Ergo mein Fazit: Es sind zwei unterschiedliche Asset-Klassen. :huh: Und wenn die Miet-Rendite hoch genug ist, sind beide ziemlich attraktiv. Da sie nicht stark korrelieren, könnte man argumentieren, dass sie im Sinne einer Diversifikation gut zusammenpassen. Also falls man Immobilien mag und sich auf das Projekt (inkl. Kauf, Risiken, Mietern, Verwaltung, etc.) einlassen möchte... :)

    Dem kann ich voll zustimmen.

    Zitat von Hornie

    Das wurde schon mehrfach korrigiert. Steuern zahlst Du nur auf Mieterträge abzüglich Kosten und Zinsen und abzüglich AfA. Das sollte idR. deutlich unterhalb der Kapitalertragssteuer sein.

    :thumbup:

    Zitat von Hornie

    Mich stört hier in vielen Kommentaren der Vergleich als ein "entweder - oder" zwischen den beiden Assetklassen.

    Mich ebenfalls.

    Zitat von Hornie

    Wir sind uns doch vermutlich alle einig, das Aktien und Immobilien die beiden Assetklassen sind mit der man langfristig die Inflation schlägt, beides sind Sachwertanlagen, beides sind Risikoklassen.

    Wie schon mehrfach dargestellt, siehe zuletzt hier

    Zitat von Sovereign

    Was aber natürlich nichts daran ändert, daß mir außer Aktien und Immobilien ... praktisch nichts einfällt, mit dem - auf längere Sicht - nach Steuern und Inflation (sowie den Kosten jeder Anlage) die eigenen (angesparten) Mittel im Wert real erhalten werden können und sogar die realistische Chance besteht, daß diese Mittel sich real vermehren (jedenfalls, wenn die Quote dieser "risikoreichen" bzw. "risikoreicheren" Anlageklassen in der Asset-Allocation nicht zu gering eingestellt werden).

    (nachträglich gefettet von mir)

    Weiter

    Zitat von Hornie

    Die eine Gruppe hier beschränkt sich auf Aktien ...

    In meinem Umfeld sind das absolute Einzelfälle (siehe schon Nr. 210, letzten beiden Absätze)

    Zitat von Hornie

    die andere Gruppe nutzt die Diversifikation über beide Assetklassen.

    Diese viel größere bis (sehr) große Gruppe streut oft bis meist über mehrere Anlageklassen als nur über diese zwei - auch wenn diese beiden oftmals die bedeutendsten bzw. gewichtigsten in der AA sind.

    Zitat von Hornie

    ich würde nie behaupten, dass Immobilien besser sind oder mich sogar von Aktien-ETFs zu verabschieden. Ich sehe das als Ergänzung. Diversifikation heißt für mich, möglichst viele Assetklassen zu nutzen.

    :thumbup:

    Mit dem einzigen Unterschied, daß ich statt Aktien-ETFs auf Direktanlagen in Aktien setze - und dies seit vielen Jahrzehnten.

    Sowohl Herr Kommer ("Kaufen oder Mieten", Buch aus 2010) als auch Herr Prof. Schularick (Studie aus 2017 "Immobilien schlagen Aktien") beziehen sich in ihrer "Betrachtung" bzw. "Studie" auf das Thema "Wohnimmobilien".

    Wenn man nun mal beispielsweise dieses Jahr als Ausgangsbasis nimmt

    Zitat von Planschkuh

    Ich habe das für meine kürzlich verkaufte Wohnung mal durchgerechnet. Gekauft 1996...

    (nachträglich gefettet von mir)

    und das anhand zweier "Wohnimmobilien" seit dem Jahr 1996 durchspielt mit

    Variante 1

    Selbst genutztes Haus (= Wohnimmobilie), Standort Niederbösa oder Oberbösa (im thüringischen Kyffhäuserkreis), finanziert mit 30% EK (auf die Gesamtpreis), mit einer langen Zinsfestschreibung, ohne die Möglichkeit (als Selbstnutzer) Schuldzinsen, Instandhaltungen und AfA steuerlich in Ansatz zu bringen, Annuität samt Tilgung ist aus dem Nettoeinkommen zu bestreiten - und das Ganze mit einer traurigen Wertentwicklung des Hauses, da eine sehr strukturschwache Gegend

    und Variante 2

    Vermietete ETW (= Wohnimmobilie), Standort München-Schwabing oder München-Bogenhausen, finanziert mit 10% EK, mit einer eher kurzen Zinsbindung, mit der Möglichkeit die Mieten zu vereinnahmen sowie dabei Schuldzinsen, Instandhaltungen, AfA in Ansatz zu bringen - und das Ganze mit einer sehr guten bis hervorragenden Wertentwicklung (eine etwa Verdreifachung gehört da eher zum Münchener Durchschnitt in dem Zeitraum)

    dann dürfte sich die Rendite in Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital gerechnet um Welten unterscheiden.

    Inwieweit da "Betrachtungen" oder "Studien" zu "Wohnimmobilien" mit sogenannten "Durchschnittswerten" erhellend sein können, mag jeder für sich selbst entscheiden.

    Zitat von FinanztipUser

    Wenn du eine vernünftige Immobilie kaufst (Mietrendite 5-7%)

    Das wäre ein Vervielfältiger von 14-20, den erreichst du trotz Preiskorrektur fast nirgends. Und wo du ihn erreichst, hat die Immobilie meist hohen Sanierungsbedarf. Der niedrige Kaufpreis täuscht also.

    Zitat von FinanztipUser

    Damit wirfst du schon wieder Investments mit und ohne Kreditfinanzierung pauschal durcheinander: Wenn du bei Immobilien die Zinskosten als Faktor abziehst, müsstest du kosequenter Weise deine Aktien auch kreditfinanziert kaufen und den selben Zins dort dann auch abziehen.

    Nein muss ich nicht. Das ist ja einer meiner Punkte. Bei Aktien erreiche ich eine ähnliche Rendite ohne Hebel, wie bei Immobilien mit Hebel. Dadurch ergibt sich ein geringeres Risiko, da maximal der Totalverlust droht. Gleichzeitig mit deutlich breiterer Diversifikation.

    Die Frage, ob mit oder ohne Hebel ist für den privaten Kleinanleger mit 100k Eigenkapital ohnehin irrelevant. In den meisten Märkten bekommst du dafür nicht einmal ansatzweise eine Wohnung und selbst hier auf dem Land bekommst du dafür kaum ein 1-Zimmer-Wohnklo. Und bei ~10€/qm ist der Ertrag einer solchen Immobilie doch sehr begrenzt.

    Bei Immobilieninvestments haben wir es eindeutig mit einer Zweiklassengesellschaft zu tun. Der große Anleger mit Multimillionenbudget kann sein Risiko über viele Objekte streuen und auch mal in größere Objekte investieren, die einen Verwalter rechtfertigen. Das ermöglicht Investments außerhalb der eigenen Region. Durch geschickte Gestaltung lässt sich der Mietertrag (steuerlich) kleinrechnen, ggf. sogar mit Unterdeckung, und der Wertgewinn steuerfrei realisieren. Der Kleinanleger dagegen hat 1-3 Objekte. Er ist nicht in der Lage, die Risiken zu diversifizieren, insbesondere was die Makrolage anbelangt. Eine Unterdeckung kann er sich meist nicht leisten und für eine regelmäßige Realisierung von Wertgewinnen ist das Portfolio zu klein. Die Steuervorteile bestehen also für ihn vor allem auf dem Papier. Das Problem ist, dass die meisten Kleinanleger den Unterschied zwischen beiden Kategorien nicht sehen wollen.

    Montags 19,8.2024 um 9.30

    Guten Morgen liebe Forums-Freunde

    ganz besonders Planschkuh

    Mangels Tageszeitung habe ich im Urlaub heute Morgen mal wieder die vielen Kommentare zum Thema Rendite bei Aktien oder Immobilien gelesen

    Als Ü 75-jähriger tue noch als Schwabe,

    besitze ich seit Jahrzehnten sowohl Immobilien als auch Aktien.

    Leider habe ich das wichtigste bei eurer Diskussion hier vermisst:

    Das ist die Steigerungsrate der Rendite von Mieten und Dividenden.

    Solange ich hier in diesem Forum bin, hab ich immer wieder darauf hingewiesen, dass die persönliche Rendite eines Anleger nicht in der Zeitung oder im Internet steht.

    Einfaches Beispiel

    Eine meiner ersten Dividenden Aktien waren die McDonald’s

    Die Aktie hat in den neunziger Jahren rund 20 $ gekostet, damals habe ich 0,40 Cent Dividende bekommen, das waren 2 %

    Inzwischen hat McDonald’s jedes Jahr ohne Unterbrechung die Dividende um durchschnittlich 5-10 % erhöht

    Zur Zeit beträgt die Dividende pro Aktie circa 4 Dollar.

    D.h., ich bekomme heute für meine McDonald’s Aktien 20 % jährliche Dividende bezogen auf meinen Kaufpreis.

    Da steht natürlich in keiner Zeitung, weil eben dummerweise der Aktienkurs von McDonald’s ebenfalls gestiegen ist, von damals 20 $ auf heute über 200 $.

    Wer da heute McDonald’s Aktien kauft, erhielt im Gegensatz zu meinen 20 % eben nur 2 % Dividende.

    Dasselbe gilt auch für Immobilien

    Eine meiner ersten Immobilie, die ich als Kapitalanlage in junge Jahren gekauft habe, war ein älteres 6-Familienhaus in Stuttgart Ost.

    Das hat in den 1970er Jahren Umgerechnet 100.000 € gekostet

    Miete damals für alle sechs Wohnungen zusammen Umgerechnet 5000 Euro pro Jahr . Also 5 % brutto.

    netto wegen Reparaturkosten circa 3%.

    Aber jetzt aufgepasst:

    Die Miete ist in knapp 50 Jahren von 10.000 € auf 60.000 € pro Jahr gestiegen.

    Nach Abzug der Reparaturen immer noch 50.000 € im Jahr.

    Da sind 50 % Rendite p.a. bezogen auf meinen Kaufpreis

    Was will ich mit diesem Beispiel sage?.

    Die aktuelle Rendite beim Kauf ist völlig unwichtig.

    Wichtig ist die Steigerungsrate.

    Das gilt sowohl bei Aktien als auch bei Immobilien.

    Diese hängt natürlich auch mit der Inflation und der Wert Entwicklung von Immobilien und Unternehmen zusammen.

    Die aktuelle Rendite ist für einen langfristigen Anleger genauso unwichtig wie die Tages-Schwankung bei einer Aktie.

    Viel Erfolg wünscht euch, McProfit

    Ich finde die ganze Diskussion inzwischen ehrlicherweise erheiternd.

    Logisch ist, dass ich mit Immobilien in eine andere Assetklasse und damit ein anderes Risiko investiere.

    Jetzt versuchen einige User hier darzustellen, dass sich mit der Rendite von Immobilien der Aktienmarkt schlagen lässt. Mag sein, dass sich mit einigen Immobilien in den letzten 20-25 Jahren der Aktienmarkt schlagen ließ.

    Aber das gilt mit Sicherheit nicht für alle Immobilien.

    Genau so könne ich übrigens argumentieren, dass sich mit der Auswahl der 'richtigen' Aktien der Aktienmarkt als solches deutlich schlagen ließ.

    Es sind einfach vergleiche zwischen Äpfeln und Birnen. Großer Vorteil eines direkten Immobilieninvestments ist die Möglichkeit des Hebelns des verfügbaren Eigenkapitals. Ein Möglichkeit die ein Aktieninvestor kaum hat.

    Ich sage es mal so: Es ist wesentlich einfacher ohne jegliches Wissen über Börse und Wirtschaft die durchschnittliche Aktienmarktrendite abzugreifen. Einfach in dem ich mein Geld in einem weltweit diversifizierten Aktien-ETF anlege.

    Bei Immobilien sieht die Sache anders aus. Selbst wenn ich wollte, hätte ein 'Normalo' kaum eine Möglichkeit sein Investment breit zu streuen. Es entstehen folglich Klumpenrisiken analog zum Einzelinvestment in Aktien.

    Ich kann natürlich mein Klumpenrisiko bei Immobilien streuen in dem ich z.B. in Aktien von Immobilienfirmen investiere.

    Beispiel Vonvoia.

    Kurs 16.08.2013: 18,25€

    Kurs 19.08.2024: 29,50€

    Macht in 11 Jahren eine Rendite von 4,3% p.a. Dazu gab es dann noch Dividenden. Das hätte eine einzelne Wohnimmobilie erstmal an Rendite bringen müssen. :/

    Sehe ich mir aber z.B. die Kursverläufe der Aktien von Aroundtown oder gar Adler-Group an, kann es eben auch ganz anders aussehen mit dem Immobilieninvestment. :/

    Aktuell sind wohl mal wieder diverse Idioten auf einen Immobilien-Influencer reingefallen, der Ihnen zweifelhafte Renditeimmobilien 'vermittelt' hat. Idioten deshalb, weil wohl Verträge unterschrieben wurden ohne, dass man sich die Immobilie überhaupt einmal vorher angesehen hat. =O

    Wie wohl die Antworten der Verkäufer auf die Frage aussehen würde, ob der Verkauf der Immobilien für Sie ein gutes Geschäft war? :/

    Und frag doch die Käufer in 10 oder 15 Jahren mal, ob sich der Kauf Ihrer Immobilie gelohnt hat?

    Fazit: Hinterher ist man immer klüger.

    monstermania , ich stimme Dir voll zu, dass Immobilien (wenn überhaupt) eher mit Einzelaktien vergleichbar sind, als mit einem weltweiten Aktien-ETF.

    Ein Immobilien-ETF ist mir leider nicht bekannt.

    Es gibt zwar offene Immobilienfonds, aber die kosten noch mehr als ein gemanagter Aktienfonds, haben die grundsätzliche Bewertungsproblematik und beschränken sich oft auf Gewerbeimmobilien.

    Wer eine Immobilie von einem Influencer kauft, kann sich zur Aktienanlage auch von der DVAG oder Manfred Krug beraten lassen.

    Naja, die Kernfrage an jeden Immobilienbesitzer ist halt ob er mit dem Kredithebel (falls vorhanden) oder der Wertsteigerung des Objektes die Überrendite von Aktien ausgleichen kann.

    Weil Dividenden steigen aus theoretischer Sicht immer stärker als Inflationsraten.