Hauskauf? Finanzierbar? Oder doch was anderes?

Hallo.

Das EK klingt ja schon einmal stabil.

Laufend packt Ihr auch etwas auf die hohe Kante, wenn Ihr schon so günstig wohnt?

Einmal "öD" sollte sich schon einmal positiv auf die Risikoeinschätzung der Banken auswirken. Aber wenn ich bei 400K 5% an Zins und Tilgung annehme, dann sollte das Haushaltsnetto doch eher bei 5.000 Euro liegen, damit man das als nicht erdrückend wahrnimmt. Könnten die Eltern bzw. Schwiegereltern die Finanzierung zusätzlich stützen, falls notwendig?

Bin da bei FT, mindestens 20% Eigenkapital besser mehr, Belastung prüfen, Gehaltserhöhung nicht rechnen da die Ausgaben ähnlich steigen. Können alle in der Familie auch auf gewisse Dinge verzichten die jetzt liebgeworden sind? Nach allen Prüfungen noch einmal mit allen Beteiligten an einem Tisch setzen und jede Meinung akzeptieren.

500k ist schon ein Risiko, viel Luft bleibt da nicht mehr, die Nebenkosten werden auch deutlich zu euren heutigen Ausgaben steigen. Hier wird bei der Finanzierung (nicht Zinsbindung) auf 30 Jahre eine monatliche Rate von über 2k ermittelt (Bundesland und Makler müsste man entsprechend anpassen). Aktuell kann man auch Zinsen unterhalb von 4% bekommen.

Sondertilgungen sind je nach Gestaltung des Darlehensvertrags möglich, üblich sind 5% deer Kreditszumme jährlich. Für größere Beträge wird eine Entschädigung an die Bank fällig, das ist allerdings alles Bestandteil der Konditionen und unterscheiden sich je nach Bank.

Zitat von Hulapalu

Meine Frau (34) und ich (32) erwarten in diesem Jahr unser 2. Kind.

Alles Gute dafür!

Zitat von Hulapalu

Wir leben bei ihren Eltern im Haus in der obersten Etage quasi mietfrei mit (zahlen nur einen kleinen Betrag an Strom und Heizkosten).

Man könnte in einer solchen Lage im Sinne einer finanziellen Disziplin einen Sparplan in Höhe einer realistischen Miete einrichten. Dann merkt man laufend, wie man mit seinem Geld auskommt und tut gleichzeitig etwas für den Vermögensaufbau.

Zitat von Hulapalu

Natürlich können wir das Haus momentan soweit es geht frei mitnutzen, also auch den Garten

... für Kinder ist das ein Thema!

Zitat von Hulapalu

... und halten uns auch oft unten auf bei Oma und Opa. Aber auf Dauer ist das kein Zustand.

Ob das "ein Zustand" ist oder keiner, läßt sich anhand Deiner spärlichen Angaben nicht beurteilen (mir fehlt da beispielsweise die Wohnfläche). Bei vielen Leuten gibts einen teils heftigen Unterschied zwischen dem Gewünschten und dem Realistischen.

Zitat von Hulapalu

Nur überlegen wir momentan, ... was wir uns im Endeffekt ... leisten können.

Ich arbeite [als Angestellter] im öffentlichen Dienst und komme auf meine 2.500 € netto. Dies [wird] anhand einer Entgelttabelle über die Jahre (11 Jahre bis zur Endstufe) auf mindestens 3.200 € [steigen], falls ich in dieser Lohngruppe bleibe. Sollte ich die nächste Stufe erklimmen können, wäre[n es 300 € mehr].

Meine Frau verdient in Teilzeit (wenn nicht gerade Elternzeit ansteht) um die 1.600 € netto.

Ihr habt ein vermutlich kleines Kind und bald einen Säugling dazu. Erfahrungsgemäß bleiben die Kinder an der Mutter hängen. Könnte sein, daß Deine Frau in den nächsten Jahren nicht so richtig viel zum Familieneinkommen beitragen kann.

Zitat von Hulapalu

Daraus ergibt sich ein Haushaltsnettoeinkommen von

4.100 € (Gerechnet ohne Elternzeit)

Würden den in diesem Fall zum Haushaltsnettoeinkommen auch die 500 € an Kindergeld mit einbezogen werden?

Sagen wir mal so: Ihr bekommt dieses Geld ja. Andererseits wollen die Kleinen auch versorgt sein.

Ich rechne mal so: 500 T€ soll das Haus kosten, 100 T€ habt ihr, macht 400 T€ Darlehen. 4% Zins darauf und 2% anfängliche Tilgung wären 24 T€ im Jahr oder 2 T€ pro Monat. Habt Ihr das im Moment übrig? Spart Ihr soviel im Moment?

Wenn Ihr das 2 Jahre lang macht, habt Ihr 50 T€ mehr, wenn Ihr das 4 Jahre lang macht, habt Ihr 100 T€ mehr.

Ich sehe die Berufstätigkeit Deiner Frau mit zwei kleinen Kindern zurückhaltend. Ich bin kein Bankmensch, mir erscheint die monatliche Belastung auch mit dem Einkommen Deiner Frau ziemlich reichlich.

Zum Thema Erbe in die Finanzierung einplanen:

Besser nicht. Zum einen ist so ein Testament eine einseitige Willenserklärung, die immer noch geändert werden könnte. Oder vielleicht auch schon seit Jahrzehnten ganz anders aufgesetzt ist als alle glauben... Zum anderen könnte die Situation entstehen, dass ein oder beide Elternteile pflegebedürftig werden und in ein Heim müssen. Die ungedeckten Heimkosten trägt zunächst das Sozialamt. Das würde aber sowohl bei den Kindern anklopfen (keine Sorge, das würde weder Deine Frau -zu geringes Einkommen- noch Dich -kein leibliches Kind- nicht betreffen) als auch das Vermögen der Eltern verwerten. Also abwarten, was noch kommt. Ein Darlehen mit ordentlichen Sondertilgungsmöglichkeiten für den Fall der Fälle dürfte sinnvoll sein.

Zitat von Hulapalu

Das gute in dem Fall ist ja auch das die Tabelle was das Endgeld angeht ja auch durch die Verdi alle paar Jahre weiter neu angepasst wird bzw. neu verhandelt wird also auch hier wird vermutlich jeweils pro Gehaltsprung mehr rauskommen als ich es jetzt schon weiss...

Wird durch die Inflation sowieso aufgefressen

Hulapalu

Würde das Thema (in aller Regel eine - wie auch immer gewichtete - Melange aus den Aspekten "Lebensstil" und "Finanzen" bzw. Geldanlage) eher so strukturieren, daß ich mich zuerst realistisch frage, will ich das überhaupt (mich dauerhaft an einen Ort/Platz binden, mich um eine Immobilie kontinuierlich kümmern bzw. diese instand halten, einen ggf. Garten pflegen, einen (für den Normalbürger) hohen Kredit aufnehmen sprich über sehr lange Zeit verschuldet sein, meine gesamten Mittel in eine einzige Asset-Klasse (in dem Fall Immobilien) und da in ein einziges Objekt (in dem Fall ein Haus) stecken (Stichwort: Klumpenrisiko) usw. usw.

Wobei und nur am Rande: Eines meiner Patenkinder hatte sich das vor einigen Jahren auch selbst nüchtern gefragt - und dann mit seiner Partnerin (eigentlich; s. u.) dagegen entschieden. Man war dann einige Jahre lang recht bis sehr zufriedene Mieter. Nach der Geburt zweier Kinder aber gibt es das Objekt, was gewünscht wäre (Lage, Größe, Kinderzimmer, Garten, Garagen etc.) kaum oder gar nicht auf dem Mietmarkt (oder nur zu extrem hohen Mietpreisen) - worauf hin man sich (vor wenigen Monaten) entschlossen hat, doch etwas zu kaufen. So können einem das Leben (Kinder) aber auch die Realitäten (Mietmarkt vor Ort) dazwischen kommen ...

Erst die zweite Frage wäre dann (wenn ich das wirklich will; siehe oben), ist das "finanztechnisch" überhaupt umsetzbar und wenn ja, wie am besten. Nach summarischer Prüfung (wirklich nur nach "Überfliegen" (!) der genannten Zahlen) könnte man wohl sagen tendenziell ja, wenn auch nicht ganz ohne Anstrengung (was bei einer eigenem Haus nicht ganz ungewöhnlich ist). Für meinen Teil sehe ich da (bei allen Unwägbarkeiten die genauen Zahlen betreffend (wie tatsächlicher Kaufpreis, tatsächliche Nebenkosten in dem Bundesland (Grunderwerbssteuer), dann aktuelle Zinskonditionen, gewählte Dauer der Zinsfestschreibung, gewählte Höhe der Anfangstilgung (da wäre ich eher bei 2% Anfangstilgung) usw.) eine Belastung von irgendwas zwischen 38% bis 45 % des aktuellen Nettoeinkommens (würde zunächst immer mit dem aktuellen und nicht dem zukünftigen Einkommen rechnen, denn die 1. Kreditrate fällt auf das aktuelle Einkommen an). Schon recht anspruchsvoll bis sportlich.

Bedenken würde ich aber auf jeden Fall, daß ihr dann aber nicht mehr völlig "mietfrei" (so wie bisher) wohnt, sondern mit einem (ganz) engen Budget wohnt und auch lebt (leben müßt). Stichwort: Lebensstil. Abhängig von der Haltung und Lebenseinstellung wiegt das "Leben im Eigenheim" bei vielen die Einschränkungen im Lebensstil (locker) auf - bei anderen ist das aber schlicht nicht der Fall. Je nach Alter und Zustand des Hauses sollten bzw. müßten (parallel zur Annuität) auch Rücklagen aufgebaut werden (Reparaturen, Instandhaltungen usw.). Das sollte man mit bedenken.

Ebenso den Aspekt "Berufstätigkeit der Ehefrau mit dann zwei Kindern" ...

Idee/Vorschlag: Vielleicht das Ganze mal simulieren und ein halbes Jahr oder ein Jahr lang eine (kalkulatorische) Annuität samt realistischen Nebenkosten (plus Rücklage z. B. 1 € pro qm Wohnfläche) sparen, um zu sehen, wie sich das anfühlt ... ?!

Nur aus der Hüfte geschossen meine bescheidene persönliche Meinung.

Hallo Hulapalu,

noch ein Tipp zur Finanzierung. Wie andere Foristen schon betont haben, müssen Sie mit ca. 20k p.a. Finanzierungskosten rechnen, für ziemlich lange Zeit. Dazu kommen noch die Betriebskosten des neuen Hauses, die dann sicherlich nicht mehr überwiegend von den Eltern getragen werden. Sie schreiben, Sie wollen sich in 2-3 Jahren entscheiden. Nutzen Sie diese Zeit, um jeden Monat konsequent 2k anzusparen. Da können also noch einmal 50k Eigenkapital dazu kommen, hilft auch. Außerdem bekommen Sie ein Gefühl, wie das Leben so mit dem verfügbaren Rest ist. Dann entscheiden Sie.

Gruß Pumphut

Zitat von Achim Weiss

Man könnte in einer solchen Lage im Sinne einer finanziellen Disziplin einen Sparplan in Höhe einer realistischen Miete einrichten. Dann merkt man laufend, wie man mit seinem Geld auskommt und tut gleichzeitig etwas für den Vermögensaufbau.

(nachträglich gefettet von mir)

Zitat von Pumphut

noch ein Tipp zur Finanzierung. Wie andere Foristen schon betont haben, müssen Sie mit ca. 20k p.a. Finanzierungskosten rechnen ... Nutzen Sie diese Zeit, um jeden Monat konsequent 2k anzusparen. Da können also noch einmal 50k Eigenkapital dazu kommen, hilft auch. Außerdem bekommen Sie ein Gefühl, wie das Leben so mit dem verfügbaren Rest ist. Dann entscheiden Sie.

(nachträglich gefettet von mir)

Finde ich beispielsweise sehr gute Gedanken. Empfehle ich generell immer (schon bei einer auch nur leicht anspruchsvollen Finanzierung - im konkreten "Fall" könnte das Ganze (je nachdem, wie man an den Stellschrauben dreht) eine schon etwas "sportivere" Angelegenheit werden ...

Die (Nach)Frage bezüglich der Familie (Eltern) erschien mir etwas indiskret, deshalb habe ich darauf verzichtet. Kann man aber natürlich "intern" auf dem Schirm haben (wenn z. B. die Eltern - im Notfall - immer einspringen könnten und auch wollen; eine andere Frage wäre dann, wie man dabei seitens der Eltern mit (so weit vorhanden) seinen anderen Kindern verfährt).

400k bei dem genannten Haushaltseinkommen wären mir persönlich zu risikoreich.

Der ÖD ist zwar eine sichere Bank allerdings wäre die Finanzierung von beiden Einkommen abhängig. Wie sieht es aus, wenn einer krank wird (gibt es BU-Versicherungen die hoch genug policiert sind?).

Kinder kosten irgendwann auch ein halbes Vermögen, die Ansprüche steigen und bei den meisten bestehenden Immobilien mag man irgendwas nicht und pulvert dann noch ordentlich Geld rein. Ich hatte alleine bei meiner Wohnung 70k reingeschossen und die war damals ein Neubau.

Bei 400k würde ich eher mal mit 450k-500k am Ende rechnen bis die Hütte so da steht wie man sie auch haben möchte und da wäre mir der Spielraum definitiv zu eng bemessen.

Ich würde da sehr konservativ ran gehen.

Dein Netto ist aktuell 2.500 ob die Geahltssteigerungen tatsächlich kommen halte ich nicht für so sicher, auch wenn diese im öD wahrscheinlich sind. Dass Deine Frau auch wieder zu gleichen Konditionen mit dann zwei Kindern arbeiten wird halte ich für unwahrscheinlich, und wenn werden die Kosten für die Kinderbetreuung dagegen laufen. Das Kindergeld sollte kein Bestandteil einer Finanzierung sein, denn das Geld wirst Du für die Kinder auch brauchen, wenn auch nicht so ratierlich wie die Zahlungen eingehen.

Um es nicht zu negativ/konservativ zu malen, nehem ich einfach mal zukünftige 3.000 Netto an.

Für das Wohnen sollte man anstreben 30% davon auszugeben, macht im Jahr 10.800.

Aktuell zahlt man an die 4% Zinsen und 3% sind eine gesunde anfängliche Tilgung, macht einen maximalen Kreditbetrag von 154.286

Der gesunde Eigenkapitalanteil sollte 30% sein, ihr habt mit 115.000 auf der Kante mehr, abzüglich Sicherheitspuffer würde ich aber nicht mehr wie 100.000 einsetzen, macht als Gesamtbetrag 254.286

Als Kaufnebenkosten und weiteren Kosten kannst Du 15% ansetzen, macht als maximaler Immopreis rund 130.000

Ich nehme nicht an, dass es das ist was Du hören wolltest - aber es ist das, was gesund und stressfrei möglich ist (und Rücklagen von 1,5% bis 2,0% des Immowertes pro Jahr habe ich noch gar nicht berücksichtigt)

Gehe ich jetzt von Deinem besten Fall mit 5.100 aus, dann wären 30% 18.360, bzw. ein Kreditvolumen von 262.285.

100.000 Eigenkapital wären nicht mehr ganz 30%, aber nehmen wir die einfach mal an, dann wären wir bei 362.285 Gesamtpreis.

Anbzüglich 15% sind wir dann bei grob 300.000 Immopreis.

Wenn Du noch mehr Risiko fahren möchtest kannst Du jetzt noch den Tilgungsanteil runterfahren, das Eigenkapital prozentual reduzieren, einen günstigeren Zinssatz suchen, das Kindergeld doch für die Finanzierung verbraten, auf noch mehr sich eventuell positiv entwickelnde Parameter hoffen, etc. ... weist ja jetzt wie man das überschlägig rechnet.

Zitat von gregoriw

Dort wird häufig von einer einprozentigen Tilgung ausgegangen - mit dem Ergebnis, dass die Restschuld nach zehn Jahren kaum gesunken ist...

Es gibt da allerdings den etwas kuriosen Effekt, dass in einer Hochzinsphase die 1%-Anfangstilger schneller zum Ziel kommen als in einer Niedrigzinsphase und damit nach den besagten 10 Jahren ihr Schäfchen doch schon weiter im Trockenen haben.

Woran liegt das? Bei hohen Zinsen hast Du vor allem durch die Zinsen eine hohe Kreditrate. Die Rate bleibt immer gleich, während die benötigte Anteil für die Zinsen erst langsam und dann immer schneller sinkt und so der Anteil für die Tilgung entsprechend steigt.

Bei niedrigen Zinsen und nur 1 % Tilgung gibt es diesen Effekt fast nicht, so dass nach 10 Jahren im Extremfall wirklich erst etwas mehr als 10 % getilgt sind. Da kann man nur hoffen, dass die niedrige Rate nicht gewählte wurde, weil man sich nicht mehr leisten konnte, sonst wird es extrem ungemütlich bei der Anschlussfinanzierung. So eine Finanzierung hat der Kreditgeber einen hoffentlich nicht abschließen lassen sondern im eigenen Interesse auf mehr Puffer geachtet.

Das soll jetzt kein Plädoyer für eine 1 % Tilgung sein. Zum einen sind wir gerade nicht in einer Hochzinsphase (auch wenn es sich vielleicht so anfühlt), zum anderen würde ich beim selbst genutzten Wohneigentum immer zur sicheren Seite tendieren. Also ganz klassisch sparen, weiter sparen, abwarten bis alles passt, nicht über verpasste Gelegenheiten ärgern (da gibt es gerade bei Immobilien eine extrem verschobene Wahrnehmung) und so lange risikolos zur Miete wohnen. Was ich beim Sparen schon gefahrlos üben kann, ist die Ermittlung der maximal tragfähigen Rate. Motto: Wenn ich die Sparrate nicht bemerke, ist sie noch zu niedrig. Wenn der Brief vom Scheidungsanwalt auf dem Tisch liegt, war sie wohl zu hoch.

Zitat von Pantoffelheld

Es gibt da allerdings den etwas kuriosen Effekt, dass in einer Hochzinsphase die 1%-Anfangstilger schneller zum Ziel kommen als in einer Niedrigzinsphase und damit nach den besagten 10 Jahren ihr Schäfchen doch schon weiter im Trockenen haben.

Aus meiner Sicht ein treffender Hinweis, da dieser (finanztechnisch-annuitätische) Zusammenhang so einigen kaum bekannt sein dürfte. Das hatte ich hier vor geraumer Zeit daher auch schon mal länger ausgeführt. Strang: "Machen Immobilien noch Sinn"; Beitrag: Nr. 73 siehe hier:

Zitat von Sovereign

Was nicht allen (vielleicht sogar eher wenigen) Darlehensnehmern bekannt bzw. bewuß sein dürfte - und an der Konstruktion "Annuitäten-Darlehen" liegt ...

Es ändert nur (leider) nix an den Unwägbarkeiten und Knackpunkten (sehr enge bzw. sehr auf Kante genähte sprich riskante) Finanzierung) in dem speziellen Fall.

Einen der wesentlichen Unwägbarkeiten hatte ich schon hier genannt:

Zitat von Sovereign

"Berufstätigkeit der Ehefrau mit dann zwei Kindern" ...

Einen anderen hier:

Zitat von Sovereign

Belastung von irgendwas zwischen 38% bis 45 % des aktuellen Nettoeinkommens

Von manchen "Grundregeln" im Finanz-Bereich halte ich eine Menge. Von diversen "Faustformeln" - noch dazu exakt auf den Euro und/oder irgendwelche Prozentpunkte genau - eher weniger. Dazu sind die Themen, Probleme und Fragestellungen oft schlicht viel zu individuell.

Nichtsdestotrotz existieren solche "Faustformeln" (auch teilweise bis überwiegend bankintern). Im Bereich der Baufinanzierung bzw. der Immobilienkredite beispielsweise die "Faustformel" einer Belastungs-Grenze von maximal 35% des Nettoeinkommens für die Annuität (Zins + Tilgung). Handhaben diverse Banken (und auch Immobilienkreditvermittler) so. Wobei da nicht selten auch Begrifflichkeit auftauchen wie "möglichst", "sollte", "in der Regel", "im Idealfall" usw. Ganz so apodiktisch wird das offensichtlich nicht gesehen. Einen (ersten) ungefähren Anhaltspunkt erhält man (als Kunde bzw. Verbraucher) so dennoch.

Meine denknotwendig grobe Berechnung (allein aufgrund der Bandbreite der angegebenen Zahlen, des daher unsicheren Zinssatzes, des unsicheren Beleihungsauslaufs usw.) schon in Nr. 12 zeigen aber, daß der Fragesteller da mit 38 - 45% vom Nettoeinkommen deutlich bis sehr deutlich über dieser Faustformel von 35% liegen würde (s. Zitat oben)

Dazu kommt dann noch die ganz erhebliche Bandbreite den Gesamtpreis betreffend (und damit auch über den Beleihungsauslauf des konkreten Zinssatz betreffend):

Zitat von Hulapalu

Häuser in unseren Vorstellungen drehen sich hier um die 400-500 K..

Geht man vom unteren Ende (400.000 €) aus und günstigen Rahmenbedingungen wie einem Bundesland mit niedriger Grunderwerbssteuer (wie 3,5 %) und einem Einzug in das Haus "wie besichtigt", dann landet man im günstigen Fall vielleicht bei um die 430-450 tsd. €. Abzüglich des Eigenkapitals (hier würde ich von den genannten 115 tsd. immer nur 100 tsd. einsetzen, um 15 tsd. als Rücklage zu haben) bei "nur" zu finanzierenden 330-350 tsd. Geht man vom oberen Ende (500.000 €) aus, einem Bundesland mit hoher Grunderwerbssteuer (wie 6,5%) und einigen (wie oft üblich) vor Einzug noch zu erledigenden Dingen (Reparaturen, Renovierung, neue Küche etc.), dann kann man locker bei zu finanzierenden 450-500 tsd. landen. Allein das kann bzw. wird schon sehr viele Hundert Euro (pro Monat wohlgemerkt) Unterschied in der Annuität ausmachen (dazu kommt, daß mit höherem Beleihungsauslauf auch noch der Zinssatz für das Darlehen steigt; s. o.).

Conclusio und mein Rat an Hulapalu wäre daher

1. Prüfen, ob er (und eine Familie) überhaupt der Typ für das Modell "Eigenheim" ist (s. a. schon Nr. 12)

2. Ansprüche an das Haus herunterschrauben (oder auf sehr günstige Gelegenheit warten)

3. Weiteres Eigenkapital ansparen was

4. auch ein guter Test für die eventuell später zu zahlende Kreditrate wäre

Mir wäre das sonst (aufgrund der diversen Unwägbarkeiten aber auch wegen des sehr engen Budgets) eine deutlich zu enge "Kiste". Wenn es denn überhaupt eine Bank finanziert - vermutlich dann auch noch zu einem (relativ) hohen Zins; jedenfalls i. V. z. einer soliden bis sehr Finanzierung.

Nur meine bescheidene persönliche Meinung.

Also ich kann auch nur zu mehr als 1% Tilgung raten.

Als wir bei den Banken waren war ich erschrocken, welche Kreditsummen uns zugestanden wurde - das war mir deutlich zu viel. Dies war allerdings vor 2015 (da hat sich m.E. etwas geändert).

Trotzdem genau durchrechnen, ob ihr Euch das ganze "leisten" könnte. Zukünftige Gehaltssteigerungen außen vor lassen - das Leben wird auch teurer. Bei der Frau eher mit weniger Einkommen planen, da diese mit den Kids ggf. nur noch 50% arbeitet usw.