Ablösung Immobilienfinanzierung wenige Monate nach Zinsbindung

    Hallo,


    ich habe mal eine Frage zum Ende der Zinsbindung. Wenn eine 10-jährige Bindung ausläuft und man die Restschuld in etwa einem halben Jahr komplett tilgen könnte (den Großteil der Summe bereits angespart hat), wie sollte man sich dann verhalten und welche Fristen müssen gewahrt werden.


    Soweit ich das verstanden habe, wird die Finanzierung in eine mit variablen Zinssatz gewandelt. Geschieht das automatisch, wenn man nichts unternimmt? Gibt es Fallstricke, insbesondere Fristen, auf die man achten sollte?


    Gruß,

    Dietrich

    Hallo Forums- Freunde,

    Wenn die Zinsbindung bei einem Vertrag ausläuft, informier dich die Bank rechtzeitig und bietet Dir einen neuen Vertrag an. Ansonsten gilt der variable Zins, der nicht automatisch schlechter sein muss.

    In einer Phase mit Zinssenkung, die wir ja auch schon erlebt haben, waren variable Zinsen sogar von Vorteil, weil diese permanent gesunken sind, während Fest-Zinsen, auf dem ursprünglich hohen Niveau geblieben sind. Wer jedoch bei seinen Finanzen scharf kalkulieren muss, sollte auf jeden Fall einen Festzins wählen. Viele Grüße, McProfit

    Ich würde auf jeden Fall so frühzeitig wie möglich auf den Darlehensgeber zugehen und ggf. mit einem Vermittler wie der Interhyp Gedankenspiele entwickeln.

    Angebot abwarten oder aktiv nachfragen. Dann anhand der neuen Ratenhöhe rechnen und das etwa in einem halben Jahr komplett tilgen ganz genau ausrechnen und zum richtigen Zeitpunkt kündigen. Da die Kündigungsfrist 6 Monate beträgt könnte es z.B. sein, dass Du nach dem ersten Monat der Verlängerung schon kündigst.

    Zitat von Pantoffelheld

    Angebot abwarten oder aktiv nachfragen. Dann anhand der neuen Ratenhöhe rechnen und das etwa in einem halben Jahr komplett tilgen ganz genau ausrechnen und zum richtigen Zeitpunkt kündigen. Da die Kündigungsfrist 6 Monate beträgt könnte es z.B. sein, dass Du nach dem ersten Monat der Verlängerung schon kündigst.

    Das halte ich für nicht so einfach, daher würde ich mit dem Kreditgeber die Sache im Vorfeld klären. Wenn ein neuer Vertrag zu Stande kommt wird ja wieder eine Laufzeit vereinbart. Da würde dann im ungünstigsten Fall ein Betrag x wegen vorzeitigem Ende des Vertrages auf den Kreditnehmer zukommen.

    Die Bank hatte schon mehrere schriftliche Angebote für eine Anschlussfinanzierung über 10 Jahre zugesandt, auf die nicht geantwortet wurde, da ja, wie geschrieben, die Summe wenige Monate (das wird noch korrekt berechnet, ich gehe von 4-6 Monaten aus) später komplett zur Verfügung steht.


    Wichtig ist nur, dass nicht wieder eine wie auch immer geartete Bindung über einen längeren Zeitraum eintritt. Wenn ich Euch richtig verstehe, sollte man auf die Bank zugehen und es reicht nicht einfach die Füße still zu halten. Allerdings steht überall im Netz, dass man bei einem variablen Zinssatz eine 3-monatige Frist zur Kündigung hat und dieser von ganz allein eintritt, wenn man die Bank nicht kontkatieren würde. Nicht falsch verstehen, selbstverständlich werde ich einen Termin machen, mir geht es nur um das reine Verstehen im Vorfeld.

    Zitat von DietrichV

    man bei einem variablen Zinssatz eine 3-monatige Frist zur Kündigung hat und dieser von ganz allein eintritt, wenn man die Bank nicht kontkatieren würde.

    Beide Punkte sind natürlich richtig. Kannst Du Dir die neue Ratenhöhe aus den vorliegenden Unterlagen erschließen? Sonst könntest Du die noch vorher erfragen. Und ja, es sind nur 3 Monate Kündigungsfrist bei variablem Zins.

    Nein, die neue Ratenhöhe ist mir nicht klar. Es gibt zwar dieses Rechenbeispiel, was die Bank der Finanzierung beigelegt hat, aber das geht von von einem festen Zinssatz und eienr festen Rate bis zum Ende der Finanzierung aus.


    Welchen Spielraum hat denn die Bank? Kann sie ohne eine Vereinbarung überhaupt etwas an der Rate ändern?

    Wenn die Zinsen zwischenzeitlich stark angestiegen sind und bisher wenig getilgt wurde, könnte die neue Zinshöhe über der alten Ratenhöhe liegen. Dann müsste die Ratenhöhe geändert werden. Ansonsten liegt die Vermutung nahe, dass die Ratenhöhe übernommen wird.

    Aus meiner Erfahrung allgemein zum Procedere



    Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist gibt es Post von der Bank (konkretes Angebot zur Prolongation). Manche Banken melden sich auch 6, 9 oder 12 Monate vorher (hatte auch schon Fälle, wo man 24 und 36 Monate vorher Angebote gesandt hat in Form von Forward-Darlehen ...)


    Nur am Rande: Die Bank muß übrigens keine Prolongation anbieten, eine Verpflichtung dazu gibt es meines Wissens nicht (müßte im § 493 Abs. 1 BGB geregelt sein; da wird aber nach meiner Erinnerung nur normiert "spätestens drei Monate vor Ablauf"). In aller Regel stoßen die Banken aber keinen Kunden "von der Bettkante", bei dem mit dem bzw. den Darlehen immer alles problemlos läuft ...


    Eine solche "Prolongation" ist übrigens "kein neuer Vertragsabschluß" sondern nur die "Fortführung eines bestehenden Vertrages" (weshalb da der bürokratische und - aus meiner Sicht - regulatorische Exzess der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR bzw. WoKri) nicht (erneut) greift.


    Nichtsdestotrotz braucht es wenigstens die Unterschrift des Kunden für die Prolongation. Dafür dient das schriftliche Angebot der Bank, welches der Kunde unterschrieben zurücksenden muß (meist setzen Banken dafür eine Frist von zwei Wochen).


    Ganz generell: Eine Umschuldung (Wechsel mit der Restschuld zu einer anderen Bank) ist meist bei einer Restschuld < 50.000 € (bei einigen Banken inzwischen < 75.000 €) gar nicht mehr möglich (aufgrund des damit verbundenen Aufwandes i. Z. m. der Regulatorik; der Aufwand ist ja bei 50.000, 500.000 oder 5 .000.000 immer nahezu identisch - die Margen für die Bank (nicht prozentual sondern in absoluten Zahlen) unterscheiden sich aber deutlich). In seltenen Fällen sollen es manche Banken dennoch anbieten, dann aber mit einem Zinsaufschlag (wegen "Minderdarlehen" bzw. Mindersumme). Nicht selten bleiben dann nur andere Wege wie Raten- bzw. Verbraucherkredite (wenn man nicht bei der bisherigen Bank bleiben will und das Darlehen nicht aus freien Mitteln ablösen kann).


    Eine Prolongation dagegen (bei der bisher finanzierenden Bank) ist aber dennoch (bei geringer Restschuld) so gut wie immer möglich (habe da noch nie Probleme erlebt; auch nicht nach Einführung der WIKR; implementiert in deutsches Recht im März 2016). Zumal der Bank kein neuer Aufwand mit der WIKR droht.


    Nimmt man das Angebot (s. o.) der Bank nicht an, wandelt diese (meines Wissens automatisch) das bisherige Darlehen mit Zinsfestschreibung in ein Darlehen ohne Zinsfestschreibung sprich mit variablen Zinsen um, bei dem die Zinsen alle drei Monate angepasst werden. Die Konditionen sind aber manchmal recht hoch (Euribor plus weitere 1 bis 2% Marge); manchmal auch eher schon sozusagen fast "prohibitiv" (hatte letztens was mit 6,75%).


    Dieses variablen Darlehen können dann aber auch immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten seitens des Kunden (Darlehensnehmers) - ganz oder teilweise - beendet werden. Dabei fällt auch keine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) an, egal ob das Darlehen teilweise oder ganz abgelöst wird.


    Der erhebliche Aufwand (WIKR) für den Kunden (bei der Anschlußfinanzierung mit einer anderen Bank sprich Umschuldung in Relation zur reinen Prolongation bei der bestehenden Bank) ist den Banken natürlich bekannt. Da dann - formal-juristisch - keine "Fortführung eines bestehenden Vertrages" sondern ein "neuer Vertrag abgeschlossen" wird, lebt die WIKR-Prüfung erneut komplett auf. Dies wird nicht ganz selten seitens der Bank in das Prolongationsangebot (die Zinsen betreffend) "eingepreist", da erfahrungsgemäß viele Kunden aus Trägheit und/oder Bequemlichkeit diesen bürokratischen Aufwand scheuen sprich es gerne einfach und bequem haben. Zudem werden Zinsvergleiche/Zinsunterschiede mit sinkender Restschuld (für den Kunden sprich Darlehensnehmer) tendenziell auch weniger bedeutsam.


    Ganz generell: Es ist ja in nicht ganz wenigen Fällen so, daß (treue) Altkunden schlechtere Konditionen (und/oder Vertragsbedingungen) erhalten als neue Kunden (aus Gründen der Akquisition); das gilt nicht nur das sog. "Aktivgeschäft" der Banken (wie Immobiliendarlehen) sondern auch für das sog. "Passivgeschäft" (Einlagen wie Tagesgeld, Festgeld usw.).


    Nur meine eigenen persönlichen Erfahrungen und bescheidenen Kenntnisse.

    Zitat von DietrichV

    Wenn ich Euch richtig verstehe, sollte man auf die Bank zugehen und es reicht nicht einfach die Füße still zu halten.

    Auf jedem Fall musst Du aktiv werden!


    Schaue mal in Deinen Vertrag, was da steht.


    Bei mir ist der Kredit dann fällig, d.h. die Bank erwartet, dass ich den Restkredit am Fälligkeitstag überweise. Wenn es keine neue Vereinbarung gibt und ich den Kredit nicht vollständig ablöse, kann die Bank alle üblichem Mittel gegen säumige Zahler ziehen. Folgekosten hätte ich natürlich zu tragen.

    Zitat von Hornie

    ... die Bank erwartet, dass ich den Restkredit am Fälligkeitstag überweise. Wenn es keine neue Vereinbarung gibt und ich den Kredit nicht vollständig ablöse, kann die Bank alle üblichem Mittel gegen säumige Zahler ziehen ...

    ... und alleine schon die gesetzlichen Verzugszinsen betragen zur Zeit 8,62%.

    Was doch realistisch die Frage sein dürfte: Bietet deine finanzierende Bank eine Zinsfestschreibung über 6 Monate an, die zinsgünstiger ist als der variable Zins und der zu deinen Kapitalfälligkeiten passt? Wenn ja würde ich es genau durchrechen und durchplanen und festschreiben. Wenn nein, dann läuft es auf die variable Verzinsung raus, die bei manchen Banken aktuell mit 6-7% Zinsen zu Buche schlägt. Das solltest du dann für die nächsten ca. 6 Monaten mit einrechnen und dann final tilgen. So oder so würde ich wie von den anderen geschrieben tunlichst auf die Bank zugehen und das Vorgehen mit denen durchgehen und ankündigen, damit alle Seiten wissen, woran sie sind! Nicht dass du Aspekte übersiehst, Fristen reißt, etc.!

    KfW-Bausteine müssen ggf. extra gekündigt werden, haben andere Prolongationsbedingungen usw. Was spricht dagegen, die Bankbetreuer anzurufen und das weitere Vorgehen zu besprechen? Die beißen nicht, im Gegenteil: Banken sind froh, wenn sie wissen wo sie bezüglich Prolongation, Kreditablösung etc. dran sind! ;)

    Noch eine Überlegung, die je nach Restschuld als Alternative zum Darlehen mit variablem Zins angesprochen gehört:


    Tilgungsfreies Darlehen auf X Monate.


    Vielleicht rechnet sich dass.