Immobilie statt ETF, was ist cleverer?

Hallo Marcus_II

Ich gehe davon aus, dass dir langsam der Kopf schwirrt, wenn du die vielen Kommentare hier liest

Allerdings ist das immer mehr ein Kleinkrieg zwischen Forumsfreunden, die noch länger als ich gebraucht haben,

bis sie festgestellt haben

dass es schade um die Zeit ist,

manchen Schreibern hier zu erklären,

warum man eine andere Meinung vertritt

ZUR SACHE:

Du hast hier konkrete Fragen zu deiner persönlichen Situation gestellt

Alles sehr nachvollziehbar.

Wie so oft gibt es jedoch nicht die eine richtige Antwort

Jeder Vorschlag hat gewisse Vor- und Nachteile

Hinzukommt dass eine persönliche und individuelle Beratung ausschließlich mit den Daten, die hier im Forum vorlegen, problematisch ist

Ich bin aus eigener Erfahrung jedoch bei einem Punkt ziemlich sicher:

Ein älteres Einfamilienhaus zum vermieten ist nicht die beste Kapitalanlage

Wenn man das Haus schon hat,

der Mietvertrag noch läuft,

dann würde ich das so weiterlaufen lassen.

Da in deinem Fall das Haus jedoch durch Kündigung des Mieters leer wird,

ist das eine ganz seltene Chance,

das Haus zu einem deutlich höheren Wert zu verkaufen als im vermieteten Zustand

Eine solche Gelegenheit ergibt sich nur selten.

Bei Wohnhäusern oft nur in Jahrzehnten Weil Mieter aus Häuser so gut wie nie ausziehen, wenn sich nicht dramatisch die Lebensumstände ändern

Daher würde ich auf jeden Fall die Gelegenheit nutzen und nach Auszug des Mieters das Haus für einen Verkauf vorbereiten

Das haben Dir auch schon andere Forums Freunde hier so empfohlen ( 12345)

Für den Verkauf würde selbst ich als alter Profi einen seriösen Makler nehmen.

Du kannst dich bei der Auswahl nach den Empfehlungen bei Google richten.

Du kannst aber auch mehrere Maklern unverbindlich zu einem Gespräch einladen und mit gesunden Menschenverstand eine Entscheidung treffen

Du merkst bei solchen Gesprächen sehr schnell, bei welchem Makler du Dich wohl fühlst, schaust wie bei Arztbesuchen

Die Vorteile eines Maklers habe ich dir früher schon mal erklärt.

Das wichtigste jedoch hier ist jedoch nicht das Thema Makler, sondern die Empfehlung zum Verkauf des Hauses in Anbetracht des Auszugs des Mieters

Alle anderen Fragen der Kapitalanlage können dann separat diskutiert werden

Falls du bei deinen Verkaufsbemühungen noch ein paar Tipps benötigen solltest,

kannst du dich gerne wieder hier im Forum an mich oder andere wenden.

Ich habe selbst über 30 Jahre lang eine eigene Immobilienfirma in Stuttgart betrieben und hunderte, oder vermutlich Tausende von Immobilien Verkauft

Viele Grüße und viel Erfolg wünscht dir, McProfit

Zitat von Thomas.Schreiber

Nur wenn du ALLE Kosten, also jeden noch so kleinen Aufwand für das Objekt protokollierst, kannst du das Investment vergleichen. Und da spielt es keine Rolle ob selbst genutzt oder vermietet. Wenn man nur die finanziellen Aspekte vergleichen will, muss man sauber vergleichen.

Zitat von Hornie

Du investierst offensichtlich viel Zeit für zahlreiche Studien und auch Foren, um die für Dich (für jedermann?) optimale Geldanlage zu finden.

Hast Du jeden noch so kleinen Aufwand protokolliert und berücksichtigst diesen bei der Rendite Deines Investments? Welchen Stundensatz setzt Du an? Welche Rendite hast Du nach Berücksichtigung ALLER Kosten?

Zitat von Thomas.Schreiber

Viel besser: Ich werde dafür sogar bezahlt!

Aber mal Spaß beiseite.

Wenn ich mich mit einem Mieter unterhalte, soll die Stoppuhr laufen. Wenn Du mit einem Bekannten oder in einem Chat über ETFs redest, nicht (egal, ob Hobby oder Beruf).

Wenn ich eine NK-Abrechnung erstelle, zählt die Zeit als Kosten, wenn Du Dein Depot in Excel optimierst, nicht.

Wenn ich Steuerregeln zur Anlage V recherchiere soll ich das protokollieren, wenn ein Aktionär die Wirtschaftsnachrichten studierst, nicht.

Natürlich kann ein ETF-Sparplan erheblich pflegeleichter sein, als eine vermietete Wohnung. Aber sowohl Du und ich und viele Leser hier investieren viel Zeit in die Geldanlage und die dazugehörigen Information.

Das mir dem "sauber vergleichen" ist also nicht so einfach. Weder in einer Studie, noch für Dich und mich.

Zitat von McProfit

Hallo Marcus_II

Ich gehe davon aus, dass dir langsam der Kopf schwirrt, wenn du die vielen Kommentare hier liest.

Es ist - wie schon erwähnt - halt ein All-Immobilienthread geworden, der sich sehr von der ursprünglichen Frage entfernt hat. Das liegt auch an Marcus_II, der den Thread ja mit einer ganz anderen Thematik usurpiert hat. Im Interesse der Klarheit wäre es wohl besser gewesen, er hätte einen neuen Thread aufgemacht (oder sich an seinen alten, seit Jahren gärenden Thread angehängt).

Zitat von McProfit

Ein älteres Einfamilienhaus zum vermieten ist nicht die beste Kapitalanlage.

Ich bin hier Deiner Meinung, aber gerade das sieht Marcus_II ja entscheidend anders.

Zitat von McProfit

Für den Verkauf würde selbst ich als alter Profi einen seriösen Makler nehmen.

Eine andere Aussage hätte ich von einem ehemaligen Makler nicht erwarten. Ein Makler hat sicher seine Funktion, allerdings sind Makler in Deutschland verglichen mit anderen Ländern halt enorm teuer. Da kann gerade bei Hausverkäufen schon der Gedanke aufkommen, daß man sich diese Ausgabe spart.

Zitat von McProfit

Die Vorteile eines Maklers habe ich dir früher schon mal erklärt.

Die Nachteile (vor allem den hohen Preis des Maklers) aber halt nicht. Wenn es von einer Branche besonders viele gibt und wenn deren Geschäftslokale regelmäßig besonders luxuriös ausgestattet sind, kann schon der Verdacht aufkommen, daß in dieser Branche viel (vielleicht sogar unangemessen viel) verdient wird.

Ich verbringe meinen Urlaub seit langen Jahren am gleichen Ort und bekomme so mit, wie sich dieser Ort mit den Jahren wandelt. Der Einzelhandel geht dort zurück wie überall, aber Maklerbüros sprießen dort wie Pilze aus dem Boden (speziell die Edel-Makler sind dort komplett vertreten).

Hallo Achim Weiss

Jetzt entfernen wir uns leider immer mehr vom ursprünglichen Thema.

Allerdings ist es logisch, dass ich zu deiner neuesten These mich zu Wort melde.

Ob eine Tätigkeit als Makler lukrativ ist,

kann man nicht pauschal beantworten

Es gab Zeiten, da gab es viele Immobilienangebote und wenig Käufer

Entweder weil damals auch mehr Mietangebote zur Verfügung standen,

oder weil die Zinsen extrem hoch waren,

die wirtschaftliche Lage unsicher und so weiter

Dort hieß es denn oft,

„ Makler Mühe ist oft umsonst“.

Viele Objekte, die nicht unbedingt verkauft werden mussten, wurden einfach zurückgestellt oder vermietet

Dann gab es Zeiten wie in den letzten Jahren, wo es mehr Käufer als Verkäufer gab und fast jedes Objekt relativ schnell verkauft wurde

Das war für die Makler auch schlecht,

weil in dieser Zeit viele Verkäufer ohne Makler verkaufen konnten

und die Makler nur für die den schwierigen Objekten beauftragt wurden.

Im Augenblick ist es so,

dass es wieder mehr Angebote gibt,

dafür die Käufer fehlen

Die Schaufenster der Makler und die Internetportale sind voll von Angeboten.

D.h. Viel Arbeit, aber wenig Lohn,

weil nur wenig Kaufverträge vermittelt werden.

Jetzt kommt aber noch ein ganz anderes Thema dazu, dass du angesprochen hast:

Immer mehr Makler, die du als so genannte Edel Makler bezeichnest, haben tolle Büros in Fußgängerzonen

Da sind jedoch alles Franchise betriebe,

hinter denen ein knallharter Vertrag steht..

Die Frecnchisenehmerv müssen schwer kämpfen

und von ihren Provisionen auch noch einen Teil an den Namensgeber abführen

Wenn dann die Franchisenehmer auch noch Mitarbeiter beschäftigen,

gibt es hinter den Kulissen ein hauen und stechen um die wenigen Aufträge.

Das sieht man als Außenstehender alles nicht

Es ist auch nicht so,

dass alle Verkäufer, die volle Maklergebühr Akzeptieren.

Bei teuren Objekten meist ab 1 Million € wird in der Regel hart verhandelt

Statt den üblichen 3% von jeder Seite gibt es nur jeweils meist maximal 1,5 % und noch weniger

Wohl gemerkt immer nur als Erfolgshonorar, nur für den Erfolg.

Klappt es nicht mit dem Verkauf geht der Makler leer aus

und aller Aufwand war umsonst

und muss mit anderen Einnahmen verrechnet werden.

Viele Verkäufer wechseln auch den Makler, bevor sie bereit sind, im Preis herunter zu gehen

Mein eigenes Nachbarhaus wurde ursprünglich von einem so genannten Edel Makler für 2,3 Millionen angeboten,

nach mehr als 1,5 Jahren und nach dreimaligem Maklerwechsel wurde es am Ende für 1,3 Millionen jetzt verkauft

Man muss immer hinter die Kulissen sehen,

Ein wenig vergleichbar mit Autohäusern

Die großen Autohersteller verlangen von den Händlern tolle Verkaufsräume und erstklassige Lagen und Ausstattungen

Sonst verlieren Sie die Konzession.

Wenn man aufgrund eines Glaspalastes bei einem Autohändler auf den Gewinn des Händlers Rückschlüsse zieht, liegt man oft falsch

Wobei es sicher in jeder Branche schon extrem gute Zeiten gab,

diese sind heute jedoch meist vorbei,

man kann nur hoffen,

dass in Zukunft andere Branchen wieder die Marktführerschafft übernehmen -

schon allein wegen den Steuereinnahmen für unser Land.

Viele Grüße, Mcprofit

Zitat von McProfit

Hallo Achim Weiss

Jetzt entfernen wir uns leider immer mehr vom ursprünglichen Thema.

Stimmt. Ein ehemaliger Makler möchte gern für die Tätigkeit des Maklers werben.

Mich wirst Du diesbezüglich aber nicht umstimmen.

McProfit hat nicht als Makler gearbeitet (habe ich richtig verstanden?), aber beruflich als Kunde viel mit ihnen zu tun gehabt. Er darf als seriöse Quelle gelten. Wenn ich seinen Text lese, rät er von der Tätigkeit als Makler auch eher ab als dass er dafür wirbt.

Hallo zusammen,

Nicht streiten, wie geschrieben, ich bin auf der Suche nach für und wieder…

2018 haben darüber nachgedacht unser Haus zu verkaufen.

Der Makler (es war einer der Volksbank) hat dann ausführliche Berechnungen angestellt, sich die Immobilie angeschaut und uns auch erklärt wie er auf die 220-240.000€ kommt.

Da wir aber nicht so richtig wussten wohin dann mit dem Geld haben wir erstmal nichts gemacht, es kam ja regelmäßig Miete ein.

Anfang 2022 haben wir dann im Schaukasten eines Maklers ein Haus un unmittelbareer Nachbarschaft gesehen das dort für 349.000€ angeboten wurde… ohne Garage und älter…

Da haben wir dann erneut drübernachgedacht, Makler aufgesucht, Bewertung anstellen lassen und zu hören bekommen das es schwer wird das Haus mit Mieter und der zugeringen Miete zu verkaufen.

Das hatte der von der VB ja auch schon gesagt worauf wir ja 2020 und 2021 die Miete um jeweils 10% angehoben haben. Hat unser Mieter auch überhaupt kein Problem mit, 2022 haben wir dann aufgrund der Sanierung der Heizungsanlage nochmals erhöht und 2023 wieder 10%, für 2024 stehen dann nochmals 10% an.

Laut Mietspiegel liegen Häuser bei uns zwischen 9,50 und 13,50€/qm wir streben die 9,50€ an.

Das weiß unser Mieter und er hatte 2004 eh nur geplant bis zur Rente im April 2024 wohnen zu bleiben.

Tja, dann gingen die Zinsen rauf und die Preise runter… also nicht verkauft.

Jetzt sieht es bei uns von den Preisen her wieder ganz OK aus, der Mieter will ausziehen, also haben wir eigentlich vor das Haus zu verkaufen, ganz wie McProfit das weiter oben ausführt.

Wir wollen auch über einen Makler verkaufen weil wir auf das drumherum keinen Bock haben.

McProfit

Danke für deine ausführliche Antwort, das der Herr Schreiber zu den Forentrollen gehört ist mir schon aufgefallen, die Antworten nie konkret auf konkrete Fragen. Komme ich aber mit klar und gehe ich auch nicht weiter drauf ein und er hat ja nicht mit allem Unrecht, auch wenn die Antworten nichts mit meiner Frage zutun haben.

Mir geht es ja um Unterschiedliche Meinungen, selbst hat man ja oft einen eingeschränkten Blick auf die Dinge und sucht nur eine Bestätigung der eigenen Meinung.

Ich könnte ja auch verstehen wenn mir jemand erklärt aufgrund der Angespannten Lage besser in Grund und Boden Investiert zu bleiben.

Mein Opa hatte zwei Geldentwertungen mit erlebt und war nie bestrebt Bargeld zu haben.

Zitat von Marcus_II

Da haben wir dann erneut drübernachgedacht, Makler aufgesucht, Bewertung anstellen lassen und zu hören bekommen das es schwer wird das Haus mit Mieter und der zugeringen Miete zu verkaufen.

Das hatte der von der VB ja auch schon gesagt worauf wir ja 2020 und 2021 die Miete um jeweils 10% angehoben haben. Hat unser Mieter auch überhaupt kein Problem mit, 2022 haben wir dann aufgrund der Sanierung der Heizungsanlage nochmals erhöht und 2023 wieder 10%, für 2024 stehen dann nochmals 10% an.

Laut Mietspiegel liegen Häuser bei uns zwischen 9,50 und 13,50€/qm wir streben die 9,50€ an.

Selbst wenn die Miete irgendwann dem Mietspiegel entspricht: Die meisten Kapitalanleger werden kein altes Einfamilienhaus mit langjährigem Mieter kaufen wollen. So ein Objekt ist in der Regel interessant für Selbstnutzer, die entweder selbst einziehen wollen oder denen es nur um das Grundstück geht und die das Haus ohnehin abreißen wollen. In beiden Fällen ist ein langjähriger Mieter eher hinderlich.

Also ja, wenn das Haus das nächste Mal leer ist, nutzt die Chance zum Verkauf!

Zitat von Achim Weiss

Ein ehemaliger Makler möchte gern für die Tätigkeit des Maklers werben.

Mich wirst Du diesbezüglich aber nicht umstimmen.

Glaube eher nicht, daß dies - also Dich "umstimmen" - die Intention von McProfit war. Es dürfte ihm eher um Realitätsbezug und Versachlichung gegangen sein.

Nach meinen Erfahrungen gibt es in jedem Bereich, jeder Dienstleistung, jedem Handwerk usw. Top-Leute, sehr Gute, Solide und Mediokere aber eben auch Unterdurchschnittliche, Schlechte, ganz Schlechte oder gar Schlimme bzw. Murkser. Warum soll dies ausgerechnet bei Maklern anders sein als bei Anwälten, Ärzten, Handwerkern, Kfz-Leuten, Steuerberatern, Physiotherapeuten usw. ?

Gute Makler sind - nomen est omen - faire (Ver)Mittler zwischen den Parteien; neben ihren Dienstleistungen.

Dazu kommt, daß der Aufwand von Objekt zu Objekt sehr bis extrem unterschiedlich sein kann (von den Rahmenbedingungen angefangen bis hin zu Zufälligkeiten). Eine gewisse Quersubventionierung scheint mir da fast eine Notwendigkeit. Im Bereich Vermietung ist das noch ausgeprägter. Die festgeschriebenen max. 2 Monats-Nettomieten als Courtage passen vielleicht bei größeren Wohnungen in attraktiven Lagen mit der entsprechenden Miete - bei kleinen Wohnungen in mittelprächtigen Lagen und geringen Mieten dürfte sich der Aufwand eher kaum lohnen. Wird dann, wenn es überhaupt übernommen wird, oftmals als eine Art "Service" für den treuen und schon guten Kunden gemacht oder mit dem Gedanken der Akquisition, um mit der eignen Dienstleistung zu überzeugen und eine neuen Kunden zu gewinnen (der dann auch vielleicht weitere und lukrativere Aufträge bringt).

Um es kurz zu machen: Ohne meine Maklerfirmen (sukzessive wird das alles in einer Hand gebündelt; dann also Maklerfirma) hätte ich mich aus dem Bereich "Vermietung" längst verabschiedet bzw. schon vor vielen Jahren alles einer Hausverwaltung übergeben.

Lieber@Achim Weiss

Selbstverständlich traue ich dir voll und ganz zu, das du fas auch ohne Makler selbst hinbekommst.

Geh bitte aber nicht davon aus, dass jeder Hausbesitzer so viel Fachwissen hat wie du

Vergiss auch nicht, dass es sich bei vielen Verkäufern um Erb-Gemeinschaften handelt, wo einer dem anderen nichts traut oder um Scheidungen, wo es noch schlimmer ist

Es gibt auch viele Problem-Immobilien, wo selbst ein Fachmann seine Mühe hat. Stichwort Denkmalschutz, , Sanierung mit Auflagen , Nachbarschaftsstreit aber auch Schwierige Mieter usw

Da ist mancher Eigentümer froh wenn sich ein Makler daran die Zähne ausbeißt

Und wenn ich schon beim Schreiben bin,

dann darfst du nicht unterschätzen,

dass der Makler manchem Kaufinteressenten oft zum Glück verhelfen muss

Es gibt Interessenten die besichtigen ein Haus nach dem Anderen und finden immer einen Grund, warum es nicht geht

Ich habe in unzähligen Fällen solchen Kandidaten oft gesagt:

„jetzt müsst ihr mal einen Punkt machen,

wir können sonst so lange besichtigen, bis eure Kinder aus dem Haus sind und ihr dann gar kein Familienhaus mehr in der Größe braucht“

Mit solchen oder ähnlichen Argumenten habe ich oft einen Kaufabschluss geschafft.

Dies sind die Vorteile eines Magers, wo auch der Privatverkäufer nicht mithalten,

weil den Interessenten viel zu wenig kennt

Nicht jeder Hausbesitzer ist auch für Verhandlungen geeignet vor allem, wenn es umso hohe Beträge geht

Ich habe schon gesehen, dass auch hier im Forum gewaltige Vorurteile gegen Makler bestehen.

Das bekommt vor allem daher, dass meist nur von negativen Fällen berichtet wird und nicht von solchen die reibungslos über die Bühne gingen.

Ich schreibe jedoch nicht nur aus Sicht eines ehemaligen Makler.

Ich habe sogar betont, dass ich selbst heute als alter Profi bei meinen eigenen Immobilienverkäufen einen Makler beauftrage, selbstverständlich bekommt von mir ein pauschales Honorar von jeweils ca 1,5% insgesamt somit 3% abhängig von Kaufpreis.

Viele Grüße McProfit

Zitat von McProfit

Ich schreibe jedoch nicht nur aus Sicht eines ehemaligen Makler.

Ok, also Du hattest doch auch die Rolle. Das hatte ich anders im Kopf.

Hallo Pantoffelheld

Hier bin ich noch mal,

Ich schreibe dir gerade per Spracheingabe vom iPhone aus Hamburg

Da bin ich diese Woche zu einer großen Börsenveranstaltung eingeladen

Entschuldige daher manchen Schreibfehler, mein iPhone tut sich mit meinem schwäbischen Akzent immer noch schwer

Da es dich offensichtlich interessiert:

Ich war im ersten Teil meines Berufsleben Inhaber einer Immobilien Firma in Stuttgart

Ich habe selbst für den EigenBestand als Anlage viele Immobilien zum vermieten gebaut

Das war in den 1970er und 1980er Jahren noch leichter möglich,

weil die Banken oft bis zu 100% des Kaufpreises finanziert haben

Seit 1983 bin ich erstmals an die Börse gegangen

Im Laufe der Jahre und Jahrzehnte hat mir die Aktienanlage besser gefallen,

und ich habe sogar nach und nach meine gesamten Immobilien inzwischen im zweistelligen Millionenbereich verkauft und alles in Aktien investiert

Heute erlebe ich überwiegend von den Dividenden und noch ein paar verbliebenen Mieteinnahmen

Allerdings bin ich demnächst auch 80 Jahre alt

Ich hoffe dass ich eventuelle Missverständnisse geklärt habe.

Viele Grüße

ich freue mich weiterhin auf deine künftigen Kommentare hier die immer sehr Konstruktiv sind.

Viel Erfolg wünscht dir McProfit

Danke McProfit für die Klarstellung. Besonders gut gefällt mir daran, dass ich es mit vorher richtig gemerkt hatte. Nie Makler gewesen und auch mit keinem verwandt oder verschwägert, behaupte ich einfach mal. Man wird ja mutig.