Was tun mit Bestandsimmobilie?

Zitat von Svenjamin22

Das würde allerdings dazu führen das ich dann natürlich die Mieteinnahmen entsprechend versteuern muss. Bei Steuerklasse I macht das natürlich wenig Spaß.

Steuerklasse 1 bis Steuerklasse 6 - das sind die Unterschiede

Zitat von Svenjamin22

Mir stellt sich nun die Frage, ob und inwieweit ich die Immobilie bspw. nutzen kann um meine eigene Immobilienfinanzierung später zu optimieren, sofern diese dann auf mich überschrieben wird.

Das würde allerdings dazu führen das ich dann natürlich die Mieteinnahmen entsprechend versteuern muss. Bei Steuerklasse I macht das natürlich wenig Spaß.

So wie ich es verstehe, ist die Mutter die Eigentümerin des Hauses.

Handelt es sich bei deiner Frage um eine Fiktion, was zu tun wäre nach Erbfall beziehungsweise Schenkung?

Die Aussage über die Steuerklasse eins ist unverständlich, weil diese nur die Grundlage des Lohnsteuerabzugs bei nicht selbstständiger Arbeit ist und somit nichts mit eventuellen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu tun hat.

Ich verstehe es jetzt so, dass das Haus derzeit nicht dir sondern deiner Mutter gehört.

Als steuerlicher Laie (Vorsicht, gefährliches Halbwissen!) könnte ich mir grob gesagt folgende Konstruktion vorstellen:

1. Du nimmst einen Kredit auf und kaufst deiner Mutter das Haus ab. Damit kannst Du dann sowohl die Kreditzinsen als auch die Abschreibungen absetzten.

2. Deine Mutter schenkt dir das gezahlte Geld zurück. 400.000 entsprechen dabei dem Freibetrag der Schenkungssteuer, wenn es sonst nichts an Übertragungen gibt/gab.

3. Du nimmst das Geld um deine private Immobilienfinanzierung zu tilgen (10 Jahre nach Abschluss der Finanzierung möglich)

Wie gesagt, das ist nur eine Idee, deren Umsetzbarkeit du nach prüfen müsstest.

Hallo Svenjamin22,

ich versuche einmal, aus Ihrem Statement ein paar Fakten herauszudestillieren: Das Haus ist im Eigentum Ihrer Mutter; Sie sind einziger gesetzlicher Erbe; Ihre Mutter muss mittelfristig in ein Seniorenheim umziehen. Richtig?

Falls so zutreffend, sollten die Fragen zum Haus aus den Bedürfnissen Ihrer Mutter heraus betrachtet werden. Hat Ihre Mutter genügend sonstiges Vermögen und laufende Einnahmen, um die inzwischen hohen Zuzahlungen für ein gutes Heim bezahlen zu können? Falls ja, kann man zum Haus diverse Steuersparüberlegungen anstellen.

Falls nein, reichen die laufenden Nettomieteinnahmen (abzüglich einer schmalen Rücklage für zwingende Instandhaltungen) aus, um das Delta der Pflegekosten zu decken? Nach Ihren Angaben würde ich so 1.500 Euro ansetzen. Das Haus bleibt dann bis zum Erbfall im Eigentum der Mutter. Reichen diese laufenden Einnahmen nicht, oder ist der Gewinn aus der Nettomiete noch niedriger, sollte über einen Verkauf des Hauses durch Ihre Mutter nachgedacht werden.

Mein Vater sagte immer: Vererbt wird, was übrigbleibt.

Gruß Pumphut

Ich denke Pumphut hat da einen guten Punkt bzgl. der Pflegekosten. Insgesamt kann man die Situationsbeschreibung auch so lesen, dass die finanzielle Situation mehr oder weniger auf Kante ist, also sehr geringe freie finanzielle Mittel? Da ist dann auch die Frage, ob es schlau wäre, sich ein Haus mit drei vermieteten Wohnungen und mittelfristigem Sanierungsbedarf ans Bein zu hängen, oder ob man das dann doch lieber schnellstmöglich verkauft.

Ohne nähere Informationen kann man da eigentlich gar nicht sagen.

Die Zuzahlung im Pflegeheim sind ab Pflegestufe zwei sowieso gleich hoch, allerdings reduzieren Sie sich mit der Verweildauer jährlich. ab 48 Monaten sinken Sie dann nicht mehr ab.

Somit ist hier zentral, wie die Mutter ein eventuelles Pflegeheim bezahlen möchte.

Rente + x ? Dann muss das X irgendwo herkommen.

Eine Schenkung ist nur dann sinnvoll, wenn innerhalb von zehn Jahren keine Leistungen nach SGB XII für die Finanzierung des Pflegeheims beantragt werden müssen müssen.

Hallo zusammen,

rasch sollte die Mieten angepasst werden.

(Bestimmt deutlich den Wert des Hauses mit).

Vermachen ist besser als vererben und noch besser ist verkaufen.

Wenn möglich das Haus der Mutter abkaufen.

(Dann rasch beginnen die Mieten anzupassen).

Sie haben dann eine neue AfA.

Ein Wohnrecht für die Mutter einsetzen, mindert die Kaufkosten.

(Das Geld kann Ihnen ihre Mutter nach einigen Monaten zurückübertragen).

Ggf. das Grundstück nur als Pacht übernehmen dann können Sie diese auch noch absetzen.

LG

Bei solchen Fragen bzw. Entscheidungen, Svenjamin22, würde für mich - ganz persönlich - immer die Gesamtaufstellung (sprich das gesamte Vermögen und seine Aufteilung; Stichwort: Asset Allocation) im Mittelpunkt stehen. Und weniger steuerliche Überlegungen.

Vor dem Hintergrund

Zitat von Svenjamin22

Pflegekosten sind nicht das Thema.

lese ich das so, daß Deine Mutter (immerhin noch die Eigentümerin der besagten Immobilie) auf die Immobilie (Verkaufserlös) sowie die Erträge daraus (Mieteinnahmen) nicht angewiesen ist, um diesen Fall (Seniorenheim bzw. Alten-Pflegeheim) finanziell abdecken zu können. Wäre für mich die wichtigste Frage von allen und vorab (wäre es meine Mutter würden zudem steuerliche Überlegungen meine Person betreffend gegenüber ihrer Absicherung im Alter immer im Hintergrund stehen).

Das ist aber offensichtlich und verbindlich geklärt: siehe hier

Zitat von Svenjamin22

Ja meine Mutter wird im Laufe des nächsten Jahres in ein Seniorenheim ziehen. Bzgl. der Kosten ist sie äußerst gut ausgestattet, da Sie als Beamtin in den höheren Besoldungsgruppen entsprechend abgesichert ist.

Wenn dem also so ist, hätte der nächste Punkt eine sehr wichtige Bedeutung (siehe schon oben Abs. 1; Aufteilung Gesamt-Vermögen bzw. Asset-Allocation)

Zitat von Svenjamin22

Ich wohne in einer Eigentumswohnung mit lfd. Finanzierung und noch lfd. Zinsbindung.

Das wäre mir im Gesamtpaket dann möglicherweise zu "Immobilien lastig" (MFH + ETW). Ohne jetzt aber Dein sonstiges Vermögen (Beispiel: Renten-/Altersvorsorgeansprüche) und/oder Dein "freies Vermögen" zu kennen ...

Allzu hoch dürfte das "freie Vermögen" aber vermutlich nicht sein (siehe "lfd. Finanzierung" selbst genutzte ETW"). Siehe aber auch hier:

Zitat von Svenjamin22

Eine energetische Sanierung wäre auch nur über eine 100 % Finanzierung möglich.

Vor dem Hintergrund würde ich a) eine Gesamt-Vermögensbilanz erstellen (samt aller Positionen also auch zu erwartende Rente(n)) sowie b) dann einen Blick auf die prozentualen Anteile der Asset-Klassen (insbesondere der Immobilien) werfen.

Eine (mehr oder weniger starke) Übergewichtung von Immobilien scheint mir bei tendenziell knappen freien Mitteln (insbesondere das MFH mit absehbarem Sanierungsbedarf betreffend) eher nicht angezeigt.

Zitat von Svenjamin22

Auf der einen Seite hat es was für sich, diese zu verkaufen und dann den Erlös entsprechend anzulegen. Auf der anderen Seite ist es aber auch nicht schlecht weiterhin laufende Mieteinnahmen zu haben falls mal selbst das Einkommen (warum auch immer) Wegbrechen sollte.

Laufende Einnahmen zu haben ist meistens bis immer gut. Einen solchen Cashflow kann man aber auch aus anderen Anlagen generieren ... und/oder über Wertsteigerungen hinbekommen (mit späterem Verkauf von Anteilen). Dies ist bei Immobilien (wie dem MFH) anspruchsvoller, da man von diesen nicht "stückweise" etwas "abbeißen" kann (es sei denn, man hat mehrere Immobilien, die man bei Bedarf sukzessive liquidieren kann).

Vor dem Hintergrund einer sinnvollen Asset-Allocation (das wäre, wie schon gesagt, mein Hauptansatz) kann auch eine ausgewogene Mischung (Rente, später lastenfreie ETW (sprich Immobilie - zwar nicht kostenfreies aber immerhin mietfreies Wohnen im Alter) plus freies Vermögen (ganz oder teilweise investiert in Aktien) samt adäquater Rücklage oder einem Anteil "risikoarm" gehaltener Liquidität) ein sehr guter Weg sein.

Der bequemere und pflegeleichtere (im Vergleich Vermietung MFH, laufende Instandhaltung, absehbare Sanierungen usw.) dürfte es ohnehin sein.

Gute Gedanken und ebensolche Entscheidungen wünsche ich !

Zitat von Svenjamin22

Ich bin gerade etwas ratlos was ggfs. eine gute Vorgehensweise bei dem Thema ist.

Es ist das Haus Deiner Mutter und nicht Deins.

Zitat von Svenjamin22

Dreifamilienhaus Baujahr 1980 mit dreifachverglasten Fenstern, Gasheizung (2017) in Kombination mit Solar.

Die Solarunterstützung der Heizung war vermutlich hinausgeworfenes Geld, aber das ist jetzt ja schon so. Die Wirtschaftlichkeit dieser Maßnahme war vermutlich von Anfang an nicht gegeben, das hat man nur fürs grüne Gewissen gemacht. Steckst am Ende Du dahinter? Eine Frau, die jetzt ins Altersheim kommt, ist vermutlich vor 7 Jahren nicht auf den Gedanken gekommen, eine Solaranlage aufs Dach zu bauen.

Zitat von Svenjamin22

Die Wohnfläche pro Wohnung beträgt ca. 80 qm. Eine Wohnung wird von meiner Mutter bewohnt, die anderen beiden sind vermietet. Meine Mutter wird aber [vermutlich nächstes Jahr] in ein Seniorenheim umziehen müssen.

Normaler Baustandard; Balkone wurden dieses Jahr saniert. Von den drei Wohnungen sind zwei Wohnungen in den letzten zwei Jahren modernisiert (neue Böden, neue Bäder).

Das Haus ist abbezahlt, allerdings läuft noch die Finanzierung für die Gasheizung.

Die Mieteinnahme betragen momentan 1100 Euro mtl. Mit Auszug meiner Mutter und etwaiger Mieterhöhungen bei einer Mietpartei (seit 20 Jahren nicht erhöht; nun Kosten wegen Modernisierung usw.) kann später für alle drei Wohnungen zusammen eine monatliche Miete von ca. 2040 Euro erzielt werden.

Die Mieteinnahmen sollen nun in erste Linie dazu dienen die lfd. Kosten abzudecken, sowie ein Polster für die (irgendwann) notwendigen (energetischen) Sanierungen an Dach und Außenwand zu finanzieren.

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Aus Deinen Worten spricht, daß Du von Immobilienverwaltung eigentlich keine Ahnung hast und mehr nach der Spur agierst.

An sich ist eine Immobilie ein Vermögenswert, aus dem letztlich auch ein Ertrag herauskommen sollte. Eine Immobilienverwaltung sollte nicht das Ziel haben, mit einer schwarzen Null aus der Sache herauszukommen.

Zitat von Svenjamin22

Die Frage wäre nun, was es für Möglichkeiten gibt, diese Immobilie "sinnvoll" einzusetzen.

Verkaufen, wenn der Markt es hergibt.

Zitat von Svenjamin22

Das Haus wurde auf einen Wert von ca. 400.000 Euro festgesetzt, allerdings ist ein Verkauf momentan ausgeschlossen.

Klar. Die Mutter will es vermutlich partout nicht. Aber sie kommt jetzt in ein Seniorenheim. Angesichts dessen könnte es sein, daß sich in wenigen Jahren die Entscheidungsstruktur ändert. Je nach Vorhandensein sonstigen Vermögens wäre es auch möglich, daß das Seniorenheim die Barreserven aufzehrt, daß ein Verkauf des Hauses unumgänglich wird.

Ich frage nochmal: Bist Du es, der die Baumaßnahmen an diesem Haus anregt?

Zitat von Svenjamin22

Eine energetische Sanierung wäre auch nur über eine 100 % Finanzierung möglich.

Eine energetische Sanierung sprengt meist jede Wirtschaftlichkeit.

Zitat von Svenjamin22

Ich wohne in einer Eigentumswohnung mit lfd. Finanzierung und noch lfd. Zinsbindung.

Mir stellt sich nun die Frage, ob und inwieweit ich die Immobilie bspw. nutzen kann um meine eigene Immobilienfinanzierung später zu optimieren, sofern diese dann auf mich überschrieben wird.

Das kommt darauf an.

Zitat von Svenjamin22

Das würde allerdings dazu führen das ich dann natürlich die Mieteinnahmen entsprechend versteuern muss. Bei Steuerklasse I macht das natürlich wenig Spaß. Hier stellt sich die Frage, ob die Steuerlast dann nicht doch durch eine Sanierung entsprechend reduziert werden kann.

Das heißt: Die Urangst des Deutschen vor der Steuer bricht aus. Er tut alles - egal, was das kostet - wenn er nur Steuern sparen kann.

Ich schlage vor, Du suchst Dir ein ganz kleines Steuersparprojekt, weil Du es partout nicht lassen kannst. Es wird wirtschaftlich in die Hose gehen, aber weil es klein ist, wirst Du nur wenig draufzahlen. Das heißt: Die Erkenntnis, daß Projekte, die Steuern sparen, koste es, was es wolle, wirtschaftlich ungünstig sind, bekommst Du damit zu günstigem Tarif.

Ich selbst bin durchaus kein begeisterter Steuerzahler. Aber hohe Steuern nehme ich mit einem Schmunzeln in Kauf, weil hohen Steuern nämlich hohe Gewinne entgegenstehen. Im Vergleich zu keinen Steuern bei niedrigen Gewinnen oder gar Verlust bin ich mit meinen hohen Steuern deutlich besser dran.

Du scheinst - was Vermögensverwaltung anlangt - vollständig auf Immobilien eingerastet zu sein. Hast Du Dir mal ausgerechnet, welche Rendite das Haus bringt (wenn überhaupt)?

Zitat von Svenjamin22

Meine Mutter wird im Laufe des nächsten Jahres in ein Seniorenheim ziehen. Bzgl. der Kosten ist sie äußerst gut ausgestattet, da Sie als Beamtin in den höheren Besoldungsgruppen entsprechend abgesichert ist. Insofern ist Sie auf die Einnahmen aus der Vermietung nicht angewiesen.

Tenor in diesem Forum ist eigentlich, daß die Altersversorgung von Beamten verfassungswidrig zu gering sei. Insoweit erstaunt mich Deine Aussage ("äußerst gut ausgestattet").

Zitat von Svenjamin22

Mir geht es darum, wie spätestens beim Erbfall gute Optionen aussehen, um mit dem Haus weiter umgehen zu können. Sprich die Abwägung zwischen Verkauf und den Erlös anlegen. Oder Haus behalten und lfd. Mieteinnahme plus Wert der Immobilie "haben".

Der erste Schritt dazu ist die oben angeregte Renditekalkulation. Mit hoher Wahrscheinlichkeit ist es eine gute Idee, das Haus nach dem Erbfall zu verkaufen.

Arbeitsaufwand und Ertrag stehen bei einem so kleinen Objekt in einer schlechten Relation. Es könnte durchaus in der Zukunft eine Sanierungspflicht drohen, auch wenn es vermutlich ab dem nächsten Jahr erstmal keinen grünen Wirtschaftsminister mehr geben wird.

Ein Wertpapierdepot dürfte pflegeleichter sein (und ertragreicher).

Zitat von Svenjamin22

Vielen dank für die ausführliche Stellungnahme und Hinweise.

Mache ich gerne, wenn ich ein ernsthaftes Interesse zu erkennen meine samt ebensolchem Beratungsbedarf - im Rahmen meiner bescheidenen Kenntnisse natürlich.

Diese zusätzliche nachträglich Info ändert die Sachlage (Gesamtaufstellung bzw. Asset-Allocation) wesentlich bis ggf. entscheidend; siehe hier

Zitat von Svenjamin22

Neben der Immobilie gibt es tatsächlich noch ein Aktiendepot und ein ETF Depot. Ich persönlich habe für die Rente eine Zusatzversorgung durch meinen AG, die im Vergleich zu vielen anderen baV recht üppig ausfallen wird. Sie ist jedenfalls dazu geeignet während der Rente die Beiträge zur PKV mit Überschuss zu kompensieren.

(nachträglich gefettet von mir)

Zitat von Svenjamin22

Nach meinen Verständnis wäre es hinsichtlich der Sanierung aber im Moment unter dem Gesichtspunkt der Rendite "günstiger" diese ganz zu Finanzieren und das Depot unangetastet zu lasten.

Das ist gut möglich (die diesbezüglichen Zahlen für Dich bzw. Deine Mutter kennst Du selbst aber am besten).

Nur am Rande aber in dem Kontext: Es ist immer eine Einzelfall-Entscheidung, ob man trotz bestehendem "Aktien"- (Einzelwerte) - und "ETF-Depot" (passive Indexfonds) - samt "Zusatzversorgung" für die Rente - parallel eine Finanzierung für die "selbst genutzte Immobilie" laufen hat bzw. laufen läßt (zumal in dieser Konstellation die Schuldzinsen für den Immobilien-Kredit steuerlich nicht in Ansatz bringbar sind). Manche mögen generell und überhaupt keine Schulden (wenn dies auch nur irgendwie vermeidbar ist), anderen nennen das pointiert "Spekulieren auf Kredit", wieder andere rechnen das kühl aus und leben damit bestens (insbesondere, wenn der Zinssatz für das Immobiliendarlehen günstig ist und langfristig festgezurrt sprich somit gesichert ist) als einem dann vermutlich positiven "Rendite vs Zins Differenzgeschäft", da - auf lange Sicht - die Renditen aus dem Aktien- und dem ETF-Depot die Zinszahlungen (auch nach Steuer) mit hoher Wahrscheinlichkeit schlagen. Da ist aber "jeder Jeck" in der Vorgehensweise anders.

Gleiches gilt auch für eine "vernünftige" Asset-Allocation - was "vernünftig" ist, liegt oft bis meist im Auge des Betrachters (Stichwort "Gold": Manche halten eine Quote von Null für das einzig Vernünftige - andere eine Goldquote von 20% - um nur ein Beispiel zu nennen). Trotz der zusätzlichen Info (Aktiendepot + ETF-Depot) würde ich - ganz persönlich - die Entscheidung von der perspektivischen Gesamt-Vermögensbilanz abhängig machen. Und auch da ist es dann wieder eine individuelle Entscheidung, welche Immobilienquote man für "vernünftig" hält. Für manche ist da nur die Null "vernünftig" - andere fühle sich auch mit 50% oder mehr als Immobilienquote sehr wohl. Das kannst Du nur selbst für Dich entscheiden.

Für meinen Teil bin ich ein absoluter Fan der Diversifikation (meine sowohl Aktien- als auch Immobilienquote tendiert jeweils um die 30% bezogen auf meine Gesamtmittel). Einstellen und zwar individuell passend kann man solche Quoten aber nur, wenn man eine Gesamtvermögens-Bilanz erstellt und diese zur Grundlage seiner weiteren Entscheidungen (bezüglich der gewünschten Asset-Allocation) macht.

Ein persönliches Wort als der aller Wahrscheinlichkeit nach viel Ältere: Vermietung erfordert mehr Aufwand als ein Aktiendepot. Dies kann mit zunehmendem Alter ein Thema werden. Für meinen Teil steht beispielsweise schon länger fest, daß ich meine Immobilien irgendwann einer Hausverwaltung anvertrauen werden (gegen die entsprechenden Gebühren für diese Dienstleistung). Dieses Aspekt sollte man bei einer solchen Entscheidung zumindest mitdenken. Aber auch da ist "jeder Jeck anders". Kenne auch Leute, denen die Vermietung selbst als Rentner nix ausmacht und/oder denen dies sogar noch durchaus Spaß und Freude bereitet. Ebenso wie der Zukauf weiterer Immobilien und das Agieren mit Krediten zwecks Nutzung von Leverage-Effekten samt der steuerlichen Gestaltung sprich Optimierung. Da sollte sich jeder vorab selbst prüfen, wo seine Prioritären liegen.

Dir weiter gute Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Das ist er ja schon wieder "der Deutsche" ... an und für sich ...

Zitat von Achim Weiss

Das heißt: Die Urangst des Deutschen vor der Steuer bricht aus. Er tut alles - egal, was das kostet - wenn er nur Steuern sparen kann.

Dieses Mal sogar mit "der Urangst des Deutschen" ... aus Deiner Sicht die Steuer. In meinem Umfeld ist auch eine "Urangst" feststellbar - allerdings vor Krieg mitten in Europa ...

Aus meiner Sicht korrespondiert - oft bis meist also in aller Regel - die Intensität der Beschäftigung mit bestimmten Themen insbesondere mit deren Bedeutung und Auswirkungen auf das eigene Leben und damit auch auf die eigenen Finanzen.

Habe beispielsweise regelmäßigen Kontakt zu einigen Bekannten und Freunden in der Türkei. Aufgrund der dort seit vielen Jahren exorbitant hohen Inflation (und dem parallelen Absturz der eigenen Währung (TRY) zu anderen Währungen) spielen Themen wie die Absicherung der eigenen Ersparnisse, der eigenen Altersvorsorge, des eigenen Vermögens usw. vor dieser Inflation eine dominante Rolle. Wie sollte dies auch anders sein ?

Da Deutschland im internationalen Vergleich zu den Ländern mit den höchsten Steuern- und Abgaben sowohl für Private als auch mit zumindest hohen Steuern für Unternehmen gehört, ist die adäquate Beschäftigung mit diesem Thema für insbesondere Private aber auch Unternehmen schlicht eine Art Sachgesetzlichkeit. Wie sollte dies auch anders sein ?

Die Steuern sind in dem Fall nicht besonders hoch.

Zitat von Achim Weiss

Eine Frau, die jetzt ins Altersheim kommt, ist vermutlich vor 7 Jahren

Mein Vatter ist 88 und hat sich letztes Jahr eine Solaranlage aufs Dach gepackt. Die Immobilie ist längst an meine Schwester übertragen und der alte Mann hat das einfach nur gemacht damit er sich noch mehr freuen kann wenn die Sonne scheint .

Menschen tun halt Dinge.

Zitat von Horst Talski

Mein Vatter ist 88 und hat sich letztes Jahr eine Solaranlage aufs Dach gepackt. [...] der alte Mann hat das einfach nur gemacht damit er sich noch mehr freuen kann wenn die Sonne scheint .

Menschen tun halt Dinge.

Klar. Fragt sich a) ob der alte Mann dafür eine Finanzierung gebraucht hat oder ob er das die Erben bezahlen lassen hat und b) ob die alte Frau die Solaranlage auch nur deswegen eingebaut hat, damit sie sich daran freuen kann, oder ob ihr jemand anderes die Entscheidung dafür abgenommen hat.