Geld sinnvoll anlegen

Zitat von Sonny_Sins

Ich weiß, dass die Frage sehr allgemein ist.

Guten Morgen,

du sagst es selbst: die Frage ist sehr allgemein! Gerade das Thema Immobilien ist sehr komplex. Und so kann ich dir das Einlesen nicht ersparen...

Buchtipp: "Ihre Finanzen fest im Griff" von Hartmut Walz.

Grundsätzlich würde ich einfach mal bei Finanztip schauen.

Da findet man eigentlich Alles, was man zum Thema Geldanlage braucht.

Ich würde aber das Thema der Absicherung der eigenen Arbeitskraft nicht außer Acht lassen.

Berufsunfähigkeitsversicherung in ausreichender Höhe vorhanden?

PS: Je nach persönlichem Sicherheitsbedürfnis sollte man 3-6 Nettomonatsgehälter als liquiden Notgroschen jederzeit bereit halten. Angesichts des genannten Nettoeinkommens von 4.500 - 6.500€ können auch 30.000€ durchaus als Notgroschen gelten.

Zitat von Sonny_Sins

Ich weiß, dass die Frage sehr allgemein ist. Vielleicht kann mir jemand die vor und Nachteile von Immobilien schildern, wie man anfängt, etc.

Immobilien machen Arbeit. Egal ob selbstgenutzt oder zur Vermietung. Dafür kann man sie sehr einfach per Kredit hebeln. Für gigantische Transaktionskosten (10%) bekommt man Steuerfreiheit für Wertgewinne nach 10 Jahren und wer sich geschickt anstellt, kann die laufenden Erträge durch Abschreibungen kleinhalten. Mit 30k würde ich aber eher nicht in Immobilien gehen

Immobilien sind natürlich eine sehr interessante Angelegenheit, vor allem wenn man sie kauft und wieder vermietet! Gerade jetzt sind die Immobilienpreise noch verhältnismäßig niedrig und Ziel ist ja so wenig EK einzubringen wie möglich, quasi nur so viel wie nötig, meist die Kaufnebenkosten. Den Rest mit Fremdkapital, um die Hebelwirkung durch den Fremdkapitalhebel auch bestmöglich auszuschöpfen! Insgesamt sehr komplexes Thema, gerade wenn man das alles selbst managen möchte, sollte man sich da gut einlesen und oder beraten lasse!

Abgesehenvon Immos natürlich auch den Aspekt der Diversifizierung nicht vergessen

Über Immobilien als Geldanlage könnte ich mich stundenlang auslassen. Ich bin seit 20 Jahren in der Branche und habe da sehr eigene Ansichten. So dachte ich bisher immer, bis sich Gerd Kommer zu diesem Thema zu Wort meldete. Ich teile weite Teile seiner Ansichten. Schau mal bei ihm, er kann das viel besser darstellen als ich.

Meine Meinung: Eigene Immobilie = Konsum und Immobilien als Kapitalanlage für den Normalbürger = lieber nicht.

Immobilien dienen in großen Portfolien oft unter anderem diesen Zwecken:

1.)Reduzierung der Schwankungen durch weniger häufige und lediglich theoretische Wertermittlung

2.) Regulierte Instis sind auf den CashFlow angewiesen

3.) Große Summen können schnell platziert werden (dann aber "um jeden Preis" und im Ergbenis nicht immer optimal)

Für Privatanleger ergeben sich aus meiner Sicht unzählige Nachteile (Liste sicher nicht vollständig)

- Hebelrisiko

- Klumpenrisiko

- Illiquidität

- Losgröße

- Mietnomaden

- sehr hohe Transaktionskosten

- Keine Teilverrentung möglich, nur Cashflow oder Verkauf

- Selbstgenutze Immobilie: Vermögensillusion, da Wohnen nicht substituierbar ist

- Ärger beim Vererben (erst recht an mehrere Erben)

- Von passiv keine Spur (Vermietung, Wasserhahn, WEG Versammlung, Steuer, Nebenkosten..)

- Selbstgenutzte Immos meist überbewertet auf Grund emotionaler Kaufgründe, Rendite hier meist noch schlechter

- Rendite/Risikoverhältnis gerade bei Einzelinvest oder geringer Streuung aus meiner Sicht nicht passend

- Wenn man die Opportunitätskosten in der Anspar- und Recherchephase mit einbezieht wird die Rendite nicht besser

.... vieleicht sollte ich mal ein Buch darüber schreiben Denn da reichen ein paar Zeilen im Forum schlicht nicht.

Es wird immer Menschen geben, die mit Immos reich geworden sind (aber auch wegen?). Aber es gibt viel mehr, die das nicht sind und die meisten, wage ich zu sagen, sind es eher nicht... Für mich sind Immobilien mehr Unternehmertum, als Geldanlage. Als Unternehmer kann man in fast allen Branchen erfolgreich sein oder halt auch nicht... Warum also Immobilien vermieten, man könnte ja auch Autos oder Gartengeräte vermieten. Oder ein ganz anderes Buisiness aufziehen. Wo ist der Unterschied und warum dann Immobilien. Ich habe das nie verstanden.

Immos sind aus meiner Sicht auch problematisch, weil wir schlicht zu viele Narrative eingepflanzt bekommen haben (es gibt halt viele Nutznießer), die uns objektiv schlecht beraten. Sicherheit und Rendite wird meist komplett falsch geschätzt.

Und es ist, wie bei Einzelaktien und Trendinvestments. Weil die Menschen mehr über ihre tollen Erfolge berichten, als über Misserfolge, ist das Bild, das man von außen erhält verzerrt. Häufig wird - wie auch bei Einzelaktienspekulation - das noch nicht mal böswillig gemacht, sondern aus Unkenntnis. Letztens: Mensch mit zwei Wohnungen, gibt an Mietrendite ca. 3%. Wir schauen uns das an und die Mietrendite lag bei 1,5% vor Steuern und Kosten. Wie kam das? Er bezog die Mietrendite auf den Kaufpreis von vor 10 Jahren. Jetzt sind sie aber das doppelte Wert und die Miete wurde nie angehoben... Das ist so, wie wenn jemand über seinen Erfolg mit Tesla berichtet, sein Vermögen aber zu 50% in Versicherungen steckt, 3 andere Aktien tief im Minus stehen und der Rest auf dem Tagesgeld versauert. Die Gesamtrendite ist megamies und weit unter Marktniveau, aber es hört sich mega an. Man muss ich bewusst machen, dass man meist nur eine Teilinfo erhält und der Gegenüber ein Mensch, und daher nicht vollständig rational, ist. Daher: Selber denken und entscheiden...

Ich persönlich wohne zur Miete (aktuell ca. 2,7% des Immobilienwertes) und besitze keine vermieteten Immobilien. Mein Geld ist am Kapitalmarkt und dort halt auch in Immobilienunternehmen.

Ich vermute, dass einige hier eine gänzlich andere Meinung haben werden. Das ist okay. Eine Kapitalanlage muss zum Anleger passen und man muss sich wohlfühlen damit.

Dir kann ich nur den Rat geben, schau mal was Kommer sagt, studiere mal die Bilanzen von Vonovia und Konsorten und mache Dir alle Vor- und Nachteile bewusst. Lasse Dich nicht von Verkäufern beraten. Das ist eine langfristige und große Investition, die gut überlegt sein will. Ein falsches Invest und das Thema Rente und Vermögen ist für lange Zeit Geschichte.

Und: Finger weg von Immobilienfonds. Das ist zumindest meine Meinung. Vehikelrisiken, Intranparenz und hohe Kosten in einer nicht besonders rentablen Assetklasse. Habe im Umfeld mitbekommen, wie doof das ist, wenn so ein Fond geschlossen wird.

P.S: Lies auch mal was Kommer über Leverage sagt! Du kannst mit einer Immobile mehr verlieren, als Du eingesetzt hast und auch mehr, als Du insgesamt hast! Bei ETF gibt es keine Nachschusspflicht und das Totalausfallrisiko ist wegen der Streuung marginalisiert... Selbst, wenn Du Dich an einer Immobilien AG oder einem Reit (besser natürlich diversifiziert) beteiligst, wirst Du nie mehr verlieren, als Du eingebracht hast. Trotzdem ist das Unternehmen gelevereged...

Zitat von Sonny_Sins

Ich dachte mir, ich frage mal ins Blaue hinein nach ein paar sinnvollen Ideen bezüglich Geldanlage.

Kann man natürlich machen. "Ins Blaue hinein" (um die Formulierung "Stochern im Nebel" zu vermieden) werden dann aber auch denknotwendig die Antworten sein.

Ohne die wesentlichen Basics wird das "Schießen mit der Schrottflinte" bleiben (Alter, Familienstand, Art des Einkommens (z. B. angestellt oder selbständig), Sicherheit desselben, adäquate Rücklage schon vorhanden, schon bestehende Altersvorsorgeansprüche, sonstiges freies Vermögen, objektive und subjektive Risikotragfähigkeit (Risikotoleranz), Sparquote in Prozent vom Einkommen, besondere Ziele (Stichwort: Wohneigentum um nur ein Beispiel zu nennen) usw. ...

By the way: Vor jeder Geldanlage und jedem Investment kommt meines Erachtens zunächst das Versichern (nur das existenziell Wichtigste - ,das aber ausreichend). Klingt ohnehin so, als ob Du selbst (Humankapital) noch der größte Vermögenswert bist ... den würde ich versichern, so weit eine solche Absicherung zu vertretbaren Preisen einkaufbar ist.

Zitat von Sonny_Sins

Nun haben sich im letzten Jahr gut 30.000€ angesammelt und so langsam überlege ich, was ich mit dem Geld machen soll.

Nur im letzten Jahr ? Bist Du erst kurz im Beruf ? Wie oder was hast Du zuvor gespart ?

Zitat von Sonny_Sins

Einerseits bin ich super interessiert am Bereich Immobilien (Eigentumswohnungen).

Eigengenutzte Immobilien (Wohneigentum) und vermietete Immobilien (reine Kapitalanlagen) sind nicht der gleiche Sport sondern spielen in zwei verschiedenen Galaxien - pointiert formuliert.

Zitat von Sonny_Sins

Thema ETF‘s lese ich mich gerade ein.

ETFs sind eine Art Vehikel - damit kann man in alles Mögliche investieren wie Gov. Bonds, Corp. Bonds, Aktien, Real Estate, Gold, Commodities usw.

Solltest Du Aktien-ETFs meinen: In Aktien kann man neben ETFs auch via Einzelwerten investieren.

Zitat von Sonny_Sins

Monatliches Netto zwischen 4500 und 6500€,

Immerhin kein schlechtes Einkommen (abhängig auch vom Alter, Beruf, Familienstand usw.).

An meinem individuellen Finanzplan samt vorherigem Einlesen in das Thema führt dennoch kein Weg vorbei.

Zitat von Sonny_Sins

Ich weiß, dass die Frage sehr allgemein ist.

So wie meine Antworten daher auch.

Dir weiter gute Gedanken und dann ebensolche Finanzentscheidungen !

Zitat von Finanzfabi

Gerade jetzt sind die Immobilienpreise noch verhältnismäßig niedrig

Nunja. Die Preise sind immer noch auf dem Niveau von 2020, die Zinsen aber deutlich höher. Und die Mietrenditen haben nicht entsprechend angezogen. Dazu lässt sich mittlerweile nicht mehr verdrängen, dass in den nächsten Jahren die meisten Altbauten saniert werden müssen. Eine kostendeckende Umlage auf den Mieter ist in dem Fall eher unwahrscheinlich.

Sicherlich gibt es Immobilien mit denen auch gutes Geld verdient wird, aber ein Selbstläufer ist das nicht.

Dies halte ich für verkürzt

Zitat von Factfulness

Meine Meinung: Eigene Immobilie = Konsum

Meine Meinung: Eigene Immobilie = Melange aus "Konsum/Lebensstil" einerseits und "Altersvorsorge/Investment" andererseits mit im Einzelfall unterschieldlicher Gewichtung der beiden Anteile.

Das hier für zu pauschal

Zitat von Factfulness

Immobilien als Kapitalanlage für den Normalbürger = lieber nicht.

Immobilien als Kapitalanlagen und selbst genutzte Immobilien haben wenig bis nahezu nix miteinander gemein. Bei den entsprechenden Voraussetzungen kann dies dennoch eine Empfehlung sein - erst recht, wenn jemand Interesse mitbringt sowie Eigeninitiative sowie als "Kirsche auf der Sahne" auch noch halbwegs verdient und sich in Steuerklasse 1 tummeln muß (um einige Voraussetzungen zu nennen). Ein rein "passives Einkommen" sind Mieteinahmen eher nicht, es ist eine mehr oder weniger ausgeprägte Art der unternehmerischen Tätigkeit, die aber lukrativ sein "kann".

Zitat von Factfulness

Ich bin seit 20 Jahren in der Branche und habe da sehr eigene Ansichten. So dachte ich bisher immer, bis sich Gerd Kommer zu diesem Thema zu Wort meldete.

Ob es nach "20 Jahren in der Branche" (!) ausgerechnet eines Herrn Kommer bedarf, um seine eigene Meinung zum Thema Immobilien zu bilden oder gar zu revidieren - finde ich zumindest etwas seltsam.

Nur am Rande aber in dem Kontext: Für meinen Teil mag ich weder Aktien noch Immobilien besonders (aus unterschiedlichen Gründen) - habe nichtsdestotrotz beides im Bestand, weil unser Geldsystem so ist, wie es ist, die Europäische Einheitswährung so ist, wie sie ist, die EZB (aber auch andere staatliche Notenbanken) agieren, wie sie eben agieren usw.

Um nur beispielhaft einen einzigen Punkt aus Deiner langen Liste herauszugreifen:

Zitat von Factfulness

Selbstgenutzte Immos meist überbewertet auf Grund emotionaler Kaufgründe, Rendite hier meist noch schlechter

Rendite ist nur ein Teilaspekt bei einer selbst genutzten Immobilie (siehe schon Abs. 1). Anderer Aspekte können Lebensqualität, Lebenszufriedenheit, Sicherheit vor regelmäßigen Mieterhöhungen, Gestaltungsmöglichkeiten des Zuhauses, Sicherheit vor Eigenbedarfskündigungen, Zwangsspareffekte (für manche sehr hilfreich - ein solches Special Interest Finanz-Form ist nicht ansatzweise repräsentativ für die Gesamtbevölkerung) usw. sein. Condito sine qua non: Der Betreffende kann mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgehen für sehr lange Zeit oder dauerhaft am Ort der Immobilie zu bleiben bzw. zu leben.

Zitat von Factfulness

Ich vermute, dass einige hier eine gänzlich andere Meinung haben werden.

Vom Grundtenor eher nicht. Wie gesagt, ich mag vermietete Immobilien nicht besonders und eine eigengenutzte Immobilie sollte - erst recht in einer strukturschwachen Gegend liegend - sehr gut überlegt sein. Auch darf diese im Alter nicht zum "goldenen Käfig" werden. Stückweise kann man da nämlich finanziell nix "abbeißen" ... im Gegensatz zu freiem Sparvermögen, einem Aktien-Depot, einem ETF-Depot usw. Insgesamt würde ich das aber differenzierter und weniger pauschal sehen.

Die mehrfachen Empfehlungen bezüglich Herrn Kommer (ETF-Pabst) finde ich generell gut - auch wenn ich mich bei Finanz-Themen niemals auf eine einzelne Stimme verlassen würde sprich mich immer via mehrerer Quellen mit unterschiedlichen Ansätzen und Haltungen informieren würde, um mir anhand dieser Meinungen dann ein eigenes Urteil zu bilden. Zu manchen Themen (Gold, Immobilien, Tangible Assets) würde ich eher nicht Herrn Kommer empfehlen oder konsultieren. Oder nur, wenn man diesen im Kontext auch mit anderen Autoren liest. Wer ihm dann noch folgen will: "Go for it".

Ich habe meine Meinung nicht wegen Kommer revidiert oder erst gefunden, sondern in Kommer jemanden gefunden, der meine grundlegende Meinung und einige meiner Ansichten zum Thema Immobilien als Invest in einigen Punkten teilt und aus meiner Sicht auch recht fundiert darstellt. Ansonsten wird ein Immobilieninvest ja meist sehr positiv dargestellt.

Da habe ich mich wohl unklar ausgedrückt, sorry.

Vieleicht kann der Thread-Ersteller ja mal klarstellen, ob es um Vermietungsimmobilien oder um eine selbst genutzt Immobilie geht? Ich verstand es so, dass Vermietungsobjekte angedacht sind, richtig?

Und vieleicht mal Alter und Ziele und sonstigem Vermögen. Sind die 30k alles? Gibt es Kenntnisse im Immobilienbereich (Beruf)?

Natürlich waren meine Ausführungen nicht vollständig und kurz gefasst. Das Thema ist sehr komplex und ich wollte nur Gedankenanreize bieten, sich auch mit den Nachteilen zu beschäftigen.

Ich sehe halt, dass viele leider zu blauäugig und mit der falschen Erwartungshaltung an das Thema herangehen.

Da werden dann Entscheidungen schnell auf Basis von Heuristiken getroffen.

Beispiel:

Immobilien steigen immer/müssen doch steigen

Erstens: Nein. Nicht immer, nicht jede und nicht überall.

Zweitens: Meist beziehen sich die Statistiken bzw. Indizes auf bestimmte Baujahre/Alter oder schlicht das durchschnittliche Kaufpreisniveau. Alle diese Kennzahlen sind auf die einzelne Immobilie jedoch nicht ohne weiteres anzuwenden. Denn kaufe ich heute eine 20 Jahre alte Wohnung ist diese in 20 Jahren halt 40 Jahre alt. Das wäre so, als kaufte ich mir heute einen Neuwagen mit der Gewissheit "Autos werden immer teurer". In der Regel geht man davon aus, daß Grund und Boden sich preislich positiv entwickelt, das Objekt sich aber abnutzt. Natürlich kann man durch laufende Investitionen diesen Umstand positiv beeinflussen. Aber eine alte Immobilie ist alt. Da fließt dann schon viel Geld rein um sie für den Markt attraktiv zu halten/bekommen.

Daher mein Ratschlag sich nicht nur einseitig zu informieren, sondern auch mal kritische Meinungen zu hören und sich dann ein eigenes Bild zu machen. Alles hat zwei Seiten und den meisten Vorteilen steht auch ein Nachteil gegenüber.

Mit 30k ohne sonstiges Vermögen in Immos zu gehen, ob das der beste Weg ist?

Wenn man Leidenschaft, Kenntnisse, Mut und Ergeiz, sowie die finanziellen Mittel (auch für Rückschläge) und die passende Persönlichkeit hat, kann man das gerne machen. Aber, wie gesagt, ich sehe das in erster Linie als selbstständige Tätigkeit und nicht als Kapitalanlage. Wenn die Leidenschaft in einem anderen Bereich liegt, dann sollte man halt eher schauen, ob man da nicht was machen kann. Man kann mit vielen Dingen Geld verdienen.

Bei Immobilien ist es wie im echten Leben, es passieren auch ab und zu mal weniger gute Dinge und man trifft auf Idioten oder böswillige Menschen. Und es ist kein Spaß, wenn die Hausverwaltung Gelder veruntreut, eine inhomogene WEG sich uneins ist, Handwerker bei der Dachsanierung Mist bauen und dann Insolvenz anmelden. Solche Dinge dürfen einen halt nicht aus der Bahn werfen. Da muss die Persönlichkeit und der Geldbeutel stimmen. Ja, das alles und noch mehr passiert nicht ständig, aber es passiert halt leider. Und weil es für alle um Geld geht hört da auch schnell die Freundschaft auf.

Vieleicht habe ich aber auch zu viel erlebt bisher. Aber unterm Strich muss ich sagen, das Rendite/Risikoverhältnis ist nicht ganz so, wie es Bausparkassen, Banken, Makler, Bauträger usw. gerne weiß machen wollen.

Wer mit weniger Risiko mit Immobilien Geld machen will, sollte vieleicht Notar, Makler oder Baufinanzierungsberater werden. Die bekommen meist ihr Geld. Oder halt Coachings anbieten.

Wenn die Persönlichkeit stimmt (wie reagiere ich bei unbequemen Mietern, wie konfliktfreudig bin ich innerhalb der WEG, wie gehe ich mit Niederlagen um, wie entspannt bin ich...), der Geldbeutel stimmt und man für das Thema brennt, sowie das notwendige Wissen hat und zumindest glaubt zu wissen auf was man sich einlässt, dann Feuer frei!

Andernfalls gibt noch Aktien, Anleihen, Gold, Rohstoffe, Geldmarkt... Da muss man auch manchmal so einiges Aushalten und ohne Wissen geht es auch hier nicht. Aber einmal aufgesetzt braucht man sich nicht mehr zu kümmern und das Verlustrisiko ist begrenzt. Man kann nur verlieren, was man eingesetzt hat und, wenn man es klug macht noch nichtmal das komplett und dauerhaft...

Viel Glück und Erfolg bei Deinem Entscheidungsprozess, wie immer er ausgeht.

Und nochwas: Ich mag Immobilien und finde das Thema spannend. Das ist keine Frage. Aber für einen Menschen ohne Fachkenntnisse, wenig Vermögen und normalen Einkommen gibt es "bessere" Möglichkeiten, wenn es nur um die Geldanlage geht.

Auch die selbst genutzte Immobilie will ich nicht schlecht machen. Aber diese sollte man wirklich eher als Lifestyle/Konsum sehen. Wenn man will und die finanziellen Möglichkeiten hat, los. Aber für die Altersvorsorge gibt es auch andere Möglichkeiten. Und mit wenig EK, keinem sonstigen Vermögen und/oder einem Lebensstil der nicht dazu passt, tut man gut daran das eher sein zu lassen.

Es ist nur meine Meinung. Jeder kann und soll tun, was er möchte und womit er sich wohlfühlt. Aber den schnellen Reichtum gibt es meist leider weder bei Immos noch an der Börse, schade.

Zitat von Factfulness

Da habe ich mich wohl unklar ausgedrückt, sorry.

Da gibt es keinen Grund für ein "Sorry". Womöglich habe ich das nicht gründlich und präzise genug gelesen. Mein (falscher) Eindruck war, daß Du nach 20 Jahren Tätigkeit in der Branche Deine eigene (Minder)Meinung wegen Kommer revidiert hast - tatsächlich hast Du Deine eigene (von der herrschenden Meinung abweichende) Meinung von einem wie Herrn Kommer bestätigt bekommen.

Zitat von Factfulness

Ansonsten wird ein Immobilieninvest ja meist sehr positiv dargestellt.

Was u. a. auch daran liegen könnte, daß hierzulande deutlich mehr Geld in Immobilien liegt als in Aktien (Aktienquote lediglich um die 17% (?)).

Für meinen Teil mag ich weder Aktien noch vermietete Immobilien ("Immobilieninvest") besonders. Kann aber aufgrund der (von mir nicht zu beeinflussenden) Rahmenbedingungen (Geldsystem im Allgemeinen, Verhalten der Notenbank(en), Geld im Speziellen sprich Währungsexperiment Euro, Fraktionales Reserve System (Banking) usw.) nicht ganz darauf verzichten. Für eine selbst genutzte Immobilie gelten wieder andere sprich eigene Spielregeln.

Zitat von Factfulness

Immos sind aus meiner Sicht auch problematisch, weil wir schlicht zu viele Narrative eingepflanzt bekommen haben (es gibt halt viele Nutznießer), die uns objektiv schlecht beraten. Sicherheit und Rendite wird meist komplett falsch geschätzt.

Das ist aber bei vielen Themen und diversen Anlageklassen so (Narrative und "Nutznießer"). Darüber ("Immos") beispielsweise mit Bauträgern, Bausparkassen, Immobilienmaklern usw. aber auch Banken (die verkaufen das Bankprodukt "Immobiliendarlehen" und verdienen daran ihre Marge) zu sprechen wird kein ganzes und neutrales sprich objektives Bild ergeben - sondern eine "pro domo" Haltung vermitteln. Das gilt selbst für die inzwischen bundesweit tätigen unabhängigen Kreditvermittler (wie Interhyp, Dr. Klein, Hüttig & Rompf usw.), diese sehen und verstehen sich nämlich ganz überwiegend als "Ermöglicher", denn nur dann verdienen sie ihr Geld (da geht es nur noch darum, "wie" kann man das (Immobilie) möglich machen ? Nicht um die Frage, "ob" das (Immobilie) im jeweiligen Einzelfall überhaupt sinnvoll ist).

Grundproblem ist einfach, daß die Volumina (Summen) bei dem Thema in aller Regel immer gleich sechs- oder siebenstellig sind. Was die Gefahr erhöht, wenn Fehler oder Pannen passieren. Insbesondere, da meist auch noch mit Krediten gearbeitet wird (im Bereich Eigenheim meist gezwungenermaßen - bei der Kapitalanlagen schon wegen dem Leverage-Effekt).

Andererseits muß jeder mal anfangen. Das ist natürlich mit Aktien (mindestens 15 bis 20 Werte) bei überschaubarem Mitteleinsatz einfacher oder mit Aktien-ETFs (schon weltweit diversifiziert unterwegs mit sehr kleinen Beträgen) deutlich einfacher möglich - als mit Immobilien. Noch dazu in aller Regel ganz ohne Kredite. Der Leverage-Effekt sollte aber nicht unterschätzt werden und "kann" wie ein Turbo beim Vermögensaufbau wirken ("passiv" ist das aber eher nicht sondern es erfordert einen gewissen bis erheblichen Einsatz samt einer Prise an unternehmerischer Grundhaltung). Im Bereich Wertpapiere dagegen mit Kredithebeln zu arbeiten (Lombardkredite) ist eine deutlich noch anspruchsvollere Angelegenheit.

Die besagte "pro domo" Haltung findet sich aber (siehe schon oben) auch bei anderen Themen. Von dem besagten Herrn Kommer habe ich (auf Wunsch von Dritten) schon im Jahr 2010 sein Buch "Kaufen oder Mieten" gelesen" (nach meiner Erinnerung lag da der Fokus auf dem "Eigenheim" und eher nicht auf Immobilieninvestments). Bei nüchterner Herangehensweise ist aber auch der "ETF-Pabst" Herr Kommer durchaus in eigener Person und eigener Sache sprich eigenem Anliegen und damit "pro domo" unterwegs, angefangen von seinen Büchern, Vorträgen, Videos usw. bis hin zu seiner eigenen "Kommer"ziellen Vermögensverwaltung ("Kommer Invest"). Nix Schlimmes - gehört aber zum ganzen Bild eben auch dazu.

Zitat von Factfulness

Daher mein Ratschlag sich nicht nur einseitig zu informieren, sondern auch mal kritische Meinungen zu hören und sich dann ein eigenes Bild zu machen. Alles hat zwei Seiten und den meisten Vorteilen steht auch ein Nachteil gegenüber.

Leuten, die nach Stöbern im Internet und dem Ansehen einiger Filmchen meinen beispielsweise mit hoch kreditfinanzierten Immobilien einfach ein "dauerhaftes passives Einkommen" generieren zu können, empfehle ich stets mal das Gespräch mit Menschen zu suchen, die dies seit längerer bis langer Zeit und mit mehreren Immobilien praktizieren. Ein solches "Rendezvous mit der Realität" klärt derartige "Ideen" meist ganz schnell ab ...

Zitat von Sovereign

Grundproblem ist einfach, daß die Volumina (Summen) bei dem Thema in aller Regel immer gleich sechs- oder siebenstellig sind. Was die Gefahr erhöht, wenn Fehler oder Pannen passieren. Insbesondere, da meist auch noch mit Krediten gearbeitet wird (im Bereich Eigenheim meist gezwungenermaßen - bei der Kapitalanlagen schon wegen dem Leverage-Effekt).

Andererseits muß jeder mal anfangen. Das ist natürlich mit Aktien (mindestens 15 bis 20 Werte) bei überschaubarem Mitteleinsatz einfacher oder mit Aktien-ETFs (schon weltweit diversifiziert unterwegs mit sehr kleinen Beträgen) deutlich einfacher möglich - als mit Immobilien. Noch dazu in aller Regel ganz ohne Kredite. Der Leverage-Effekt sollte aber nicht unterschätzt werden und "kann" wie ein Turbo beim Vermögensaufbau wirken ("passiv" ist das aber eher nicht sondern es erfordert einen gewissen bis erheblichen Einsatz samt einer Prise an unternehmerischer Grundhaltung). Im Bereich Wertpapiere dagegen mit Kredithebeln zu arbeiten (Lombardkredite) ist eine deutlich noch anspruchsvollere Angelegenheit.

Natürlich sollte man auch nicht blind einem Herrn Kommer nachlaufen, aber ich habe die Erfahrung gemacht, dass es sinnvoll sein kann sich konträre Meinungen anzuhören und am Ende eine hoffentlich passende eigene Entscheidung zu treffen.

Aber auch zum Thema hebeln hat Herr Kommer einige aus meiner Sicht nicht unrichtige Dinge gesagt, die die vereinfachte Betrachtung "Kredithebel erhöht meine Rendite" kritisch sehen. Hebeln erhöht meine Rendite (bei positiver Wertentwicklung) aber auch mein Risiko, und das nicht unerheblich. Ich kann mehr verlieren, als ich eingesetzt habe. Bei einem Preisrückgang von nur 10% ist bei einer 90% Finanzierung alles weg, NK noch unberücksichtigt. Der Hebel und die im Vergleich zu üblichen Einkommen großen Beträge sind schon nicht zu unterschätzen. Der Aktienmarkt ist ebenfalls gehebelt, denn die meisten Unternehmen haben Fremdkapital aufgenommen. Trotzdem sind die Firmen mit dem höchsten Fremdkapitalanteil nicht unbedingt die rentabelsten. Den Aktienmarkt könnte man auch noch weiter über Leveraged ETF hebeln, hat da aber den Nachteil der Pfadabhängikeit.

Wenn ich unbedingt in Immobilien gehen will, ist es dann nicht bequemer und sicherer in ein paar Reits oder Immobilien AGs zu investieren und mich somit einfach an Unternehmen zu beteiligen, die das schon machen? Die haben auch Fremdkapital drin, sind also auch gehebelt, aber gut diversifiziert... Aber auch Immobilienunternehmen gehen pleite, die Renditen der Aktien/Reits Anteile sind nicht in allen Zeitperioden gut und das, obwohl da Fachleute sitzen, Skalenefekte genutzt werden, diversifiziert wird usw. Warum sollte es dann risikoarm und besonders ertragreich sein, wenn ich das selber mache mit nur ein oder zwei Einheiten? Im Schnitt werde ich auch hier die Marktrendite erreichen, im Einzelfall aber auch viel mehr oder halt auch alles verlieren. Ich bin da nicht so überzeugt von... Aber alles eine Einstellungssache wahrscheinlich.

Zitat von Factfulness

Aber auch zum Thema hebeln hat Herr Kommer einige aus meiner Sicht nicht unrichtige Dinge gesagt, die die vereinfachte Betrachtung "Kredithebel erhöht meine Rendite" kritisch sehen. Hebeln erhöht meine Rendite (bei positiver Wertentwicklung) aber auch mein Risiko, und das nicht unerheblich. Ich kann mehr verlieren, als ich eingesetzt habe. Bei einem Preisrückgang von nur 10% ist bei einer 90% Finanzierung alles weg, NK noch unberücksichtigt.

Daß Kredithebel denknotwendig und damit natürlich in "beide Richtungen" arbeiten bzw. "funktionieren" ist eine Sachgesetzlichkeit. Wer sich nicht mal damit bewußt auseinandersetzen kann oder will, sollte vom Thema Leverage generell die Finger lassen.

Zitat von Factfulness

Im Schnitt werde ich auch hier die Marktrendite erreichen

Marktrendite, durchschnittliche Renditen usw. sind nach meinen Erfahrungen für Immobilien nur bedingt bis kaum taugliche Kriterien (auch im Rahmen von Statistiken und/oder Vergangenheitsbetrachtungen). Der Immobilienmarkt ist nicht ansatzweise so transparent wie der Aktienmarkt. Immobilien pflegen Unikate zu sein und an denen klebt auch nicht ein börsentäglich (eher sekündlich) aktualisiertes Preisschild (Kurs) dran wie bei Aktien.

Stelle ich so eine Vergangenheitsbetrachtung in Sachen "Immobilie" und "durchschnittliche Preisentwicklung", "durchschnittliche Entwicklung der Mieterträge" usw. auf fließt da eben die Immobilie im Kyffhäuserkreis (Thüringen) und eine Immobilie in Chemnitz (Sachsen) ebenso mit ein - wie die in München (Bayern) und in Frankfurt am Main (Hessen). Dazwischen liegen aber - finanztechnisch gesehen - nicht einige Hundert km sondern Welten.

Das kann, mag und muß - wie stets - jede(r) für sich selbst entscheiden, welchen Anlageklassen sie/er sich zuwendet und welchen nicht. Und welche Vehikel sie/er innerhalb der Anlageklasse dann verwendet. Wie beim Auto ("Turbo läuft, Turbo säuft") sprich in Sachen "Turbo beim Vermögensaufbau" (Leverage-Effekte) gibt es "mehr Tempo" nicht umsonst (beim Auto kostet das mehr Benzin und ggf. mehr Verschleiß und man fährt mit höherem Risiko - beim Thema Leverage und Immobilien kostet das ein Mehr an Recherche bei der Auswahl, Aufwand und Betreuung sowie kreditbedingt auch ein höheres Risiko). Immer das gleiche Problem sprich TANSTAAFL - oder so ähnlich (There ain`t no such thing as a free lunch).

Davon (Vermögensaufbau) ist auch noch die Konstellation "Vermögenserhalt" bzw. "Fokus auf Erträge" zu unterscheiden (es sind also bereits gewisse Mittel vorhanden). Da sind bei Immobilien attraktive Lagen, regelmäßige Mieterträge (natürlich nicht "sicher" aber wenigstens etwas planbarer und stetiger als bei Dividenden; dafür weniger dynamisch in der Entwicklung) sowie die steuerliche Rahmenbedingungen nicht selten eine interessante Mischung.

Zitat von Factfulness

Aber alles eine Einstellungssache wahrscheinlich.

Das dürfte sich so verhalten.

Zitat von LebenimSueden

Nunja. Die Preise sind immer noch auf dem Niveau von 2020, die Zinsen aber deutlich höher. Und die Mietrenditen haben nicht entsprechend angezogen. Dazu lässt sich mittlerweile nicht mehr verdrängen, dass in den nächsten Jahren die meisten Altbauten saniert werden müssen. Eine kostendeckende Umlage auf den Mieter ist in dem Fall eher unwahrscheinlich.

Sicherlich gibt es Immobilien mit denen auch gutes Geld verdient wird, aber ein Selbstläufer ist das nicht.

Jaa, die Zinsen sind vergleichsweise zu der "Hochzeit" 2020 höher, allerdings sind die Zinsen immer noch verhältnismäßig niedrig auf lange Sicht betrachtet und zweitrangig sofern Cashflow und Rendite passen. Klar bedarf es da viel Know How bezüglich der passenden Objekte...

Vergessen darf man ja eben auch nicht, dass sobald die Zinsen fallen auch die Nachfrage steigt und folglich auch die Immobilienpreise

Der Vergleich mit den 80ern ist irrelevant, da die Preise damals ganz andere waren. Wie du selbst bemerkt hast, Preise und Zinsen sind voneinander abhängig. Durch die stark gestiegenen Preise der letzten 15 Jahre sind die Mietrenditen fast immer katastrophal niedrig.

Zitat von LebenimSueden

Der Vergleich mit den 80ern ist irrelevant, da die Preise damals ganz andere waren. Wie du selbst bemerkt hast, Preise und Zinsen sind voneinander abhängig. Durch die stark gestiegenen Preise der letzten 15 Jahre sind die Mietrenditen fast immer katastrophal niedrig.

Jaaa allerdings ist auch der Vergleich mt 2020 irrelevant Aber wie du selbst sagtest: Es gibt sehr wohl Immobilien mit denen sich gutes Geld verdienen lässt Schlussendlich muss das ja jeder für sich selbst entscheiden. Meiner Meinung nach zählt am Ende diversifiziert zu investieren - vielleicht sind wir uns da ja einig

Jeder darf gerne nach seinem Gusto investieren. Man sollte sich aber halt bewusst die Sache gut durchrechnen und dabei auch den eigenen Aufwand berücksichtigen.

Wenn die Immobilie mal auf den einschlägigen Portalen gelandet ist, hat man nur noch geringe Chancen, dass dabei ein gutes Investment herauskommt. Die richtig guten Immobilien gehen fast alle vorher weg. Dazu sollte man sich dem Risiko bewusst sein. Das betrifft nicht nur das Klumpenrisiko der konkreten Immobilie, sondern auch die allgemeine regionale Marktlage. Als Kleinvermieter kommt nur eine Immobilie in der eigenen Region in Frage, denn der Verwaltungsaufwand ist bei 300km Entfernung einfach nicht mehr in einem gesunden Verhältnis. Damit hat man aber schon Eigenheim und Mietimmobilie im gleichen Markt.

Zitat von Factfulness

Ich vermute, dass einige hier eine gänzlich andere Meinung haben werden.

Dem stimme ich voll zu.

Du führst eine lange Liste von Nachteilen auf. Viele Punkte davon sind richtig und bedenkenswert. Für ein rundes Bild fehlt jedoch die andere Seite.

Ich habe Freunde, die sagen "Aktien sind Teufelszeug und nur für Zocker geeignet". Auch die können eine lange Liste von Nachteilen und Risiken dieser Assetklasse aufzählen.

Beide Assetklassen haben ihre Berechtigung und benötigen ein solides Grundwissen. Für Aktien bzw. Aktien-ETFs ist ein Buch von Kommer sicherlich ein sehr guter erster Schritt. Für Immobilien würde ich ein Buch eines Fachmanns bevorzugen, der eben in dieser Assetklasse viel Erfahrungen hat.

Zitat von Hornie

Dem stimme ich voll zu.

Du führst eine lange Liste von Nachteilen auf. Viele Punkte davon sind richtig und bedenkenswert. Für ein rundes Bild fehlt jedoch die andere Seite.

Da hast Du recht! Ich wollte nicht vollumfänglich informieren und ein rundes Bild zeichnen, sondern nur einen Gedankenanstoss geben. Positiv-Argumente findet man überhall ohne Aufwand. Und ich finde solche Negativ-Argumente immer hilfreich. Auch bei Aktien. Da kann man sich dran abarbeiten und das hilft meist mehr, als immer nur die Argumente, die die eigene Meinung stützen zu betrachten. Ich hoffe meine Liste tut dies beim Fragesteller. Eine Meinung muss er sich selbst bilden (und hoffentlich tut er das nicht ausschließlich auf Basis von Aussagen in einem Laienforum...) Wie Du sagst, jede Assetklasse hat ihre Vor- und Nachteile.

Die Risiken werden jedoch von Privatanlegern leider oft unterschätzt, auch, weil es viele Nutznießer gibt. So ist das im Übrigen aus meiner Sicht auch bei Renten-/Lebensversicherungen. Es geht um verhältnismäßig hohe Summen und da kann man halt gut abgreifen. Kritische oder objektive Informationen sind da leider Mangelwahre. Daher meine auf die schnelle getippte Auflistung. Das Thema Immobile als Geldanlage für wenig bis kaum vermögende Privatpersonen erschöpfend zu beleuchten ist im Rahmen eines Forums nicht möglich und auch nicht nötig. Auch von privaten Vermietern im persönlichen Umfeld erhält man (wie auch bei Aktienanlagen) meist keine objektive Darstellung. Ich kenne viele Eigentümer, aber die meisten kennen schlicht Ihre Rendite nicht oder rechnen sie sich schön. Auch realisiert sich ja nicht jedes Risiko bei jedem. Noch dazu sind die letzten 15 Jahre nicht repräsentativ für alle Zeiträume und wahrscheinlich auch nicht für die Zukunft.

Insgesamt - so mein Eindruck - werden von Privatinvestoren indes Chancen/Renditen überschätzt. Davor möchte ich warnen. Mehr nicht.

Einige besondere Vorteile von Immobilien sind:

- Große Losgröße, man kann schnell große Mengen auch hohe 3 stellige Millionen oder Milliarden platzieren, wenn diese frei werden

- Bei ausreichender Diversifikation je nach Art sehr planbarer Cashflow und ggfls. wertgesichert

- Buchwerte schwanken wenig

- geringe Korrelation (auch wegen der weniger häufigen und nur theoretischen Preisfeststellung ;- ) mit anderen Risikoassets

- Man kann die gesamte Wertschöpfungskette (Kauf, Entwicklung, Verwaltung, Propertymanagement...) monetarisieren und diese Kosten im Vehikel gut "verstecken"

- gewisse steuerliche und bilanztechnische Vorteile, je nach Anlegergruppe

So, das sind so aus meiner Sicht die Hauptvorteile. Profitiert davon ein Privatanleger mit 30k Vermögen? Ich denke nicht.

Welche Renditeerwartung ist realistisch?

Je nach Objekttyp und ob Core oder Valuead liegen die Kaufpreisfaktoren oft so, dass mit einer Bruttomietrendite zwischen 2,5 und 5% gerechnet wird. Dazu kommt die Wertentwicklung und davon ab gehen Kosten. So rechnen viele große Investoren vereinfacht dargestellt. Und schauen wir uns das mal in der Praxis an: Immobilienfonds brachten in den letzten 15 Boomjahren, je nach Allokation eine Anlegerrendite von 1-3%. Dazu kommen noch direkte Vehikelkosten von sagen wir mal 2% (nur über den groben Daumen). Also sagen wir mal 3-5%. Jetzt noch ein paar versteckte Vehikelkosten, dann landen wir bei vieleicht 4-6% oder von mir aus auch 5-7% die man hätte machen können, hätte man die Kosten nicht.

Das große Thema Leverage. Gerd Kommer behauptet noch keinen wissenschaftlichen Nachweis für eine systematische Renditeverbesserung durch Leverage gefunden zu haben. Ich glaube ihm und kenne selbst auch keinen. Das das bei Immobilien gänzlich anders sein soll, dafür habe keinen Ansatz gefunden.

Aber schauen wir uns das doch mal an: Die Eigenkapitalrendite von Vonovia lag in den vergangenen Boomjahren stark schwankend zwischen irgendwo 8 und 17%, die letzten beiden Jahre halt im Minus. TAG Immobilien lag etwas höher, ist jetzt aber die letzte zwei Jahre auch abgerutscht. Vonovia (und TAG) ist geleveraged und schafft breit diversifiziert mit Skaleneffekten und mit Profis eine EK Rendite von 8-17%, also vieleicht 10-11% im Durchschnitt über die Jahre in denen billiges Geld alle RealAssets gehoben hat. Das ist nich besser oder schlechter als ein MSCI World in der Zeit. Ist das besser als Lebensmittel zu produzieren? Nein, Nestle hat eine ähnliche EK Rendite. Ist das besser als statt Immobilien Autos zu vermieten? Nein. Sixt hat eine höhere EK Rendite... Deswegen: Warum immer Immobilien und nicht Autos oder ein anderes Buisiness?

Wo will ich drauf hinaus: Immobilien können - wenn es zum Anlegerprofil bzw. der Anlegerpersönlichkeit passt - ein Baustein der Vermögensallokation sein. Sie bieten auch Vorteile. Diversifikation ist aus meiner Sicht aber auch hier Pflicht, wenn man sich solide aufstellen möchte. Aber die meisten - und auch die Institutionellen - halten Immobilien nicht primär wegen ihrer Rendite. Ich finde halt für den durchschnittlichen Privatanleger passt das aber nicht. Wie soll dieser eine 20% Immobilienquote bei moderatem Leverage, diversifiziert auch ggfls über Immobilienarten fahren? Ein passendes Vehikel ist mir nicht bekannt und in Einzelimmobilien übersteigt das die finanziellen Möglichkeiten.

Bei einem Einzelinvest kann es natürlich sein, dass man beim Exit mit einer Megarendite da steht. Es kann aber auch mit Privatinsolvenz enden. Alles dazwischen ist möglich. Die Marktrendite (ja, die ist nicht wirklich bekannt) erreicht man verlässlich und systematisch nur mit Diversifikation.

Was die Rendite (langfristig) angeht: Nach aktueller Zahlenlage liegen die Mietrenditen aktuell in Deutschland je nach Region und Lage (wobei die großen Städte meist eher unten angesiedelt sind) ganz grob bei 2,5 bis 4%. Dazu kommt die (mögliche) Wertsteigerung auf Grund und Boden, davon ab gehen Abschreibungen, Kosten (und Steuern). Also wo liegt eine realistische (Eigenkapital-) Renditeerwartung? 4,5 bis 8% vor Steuer? Vieleicht auch 10%, also in Richtung der Profis? Würdest Du da mitgehen, oder schätzt Du das anders ein?

Wenn man alle Risiken zusammen nimmt, ist diese Renditewerwartung das Risiko wert? Für Anleger ohne Fachkenntnisse und mit durchschnittlichem Einkommen und geringem Vermögen?

Und dann noch die Thesaurierung... Du kannst die Mieten nicht theaurieren. Was machst Du als Privater, der im Vermögensaufbau ist dann? Ansammeln für die nächste. Wie lange dauert das, wie sind die Opportunitätskosten? Ohne Thesaurierung ist der ganze Zinseszinseffekt dahin. Opportunitätskosten betreffen auch die Ansparphase aufs EK und NK. Das muss dann in die Kalkulation mit rein.

Natürlich, es gibt auch den LuckyShot. Und ja zur richtigen Zeit ins richtige Objekt investiert, das kann schon gut was abwerfen. Aber systematisch? Ich denke, dass ist wie bei Aktien. Natürlich kannst Du mit einer Aktien mega Renditen einfahren, aber halt auch alles verlieren (wenigstens nur alles und nicht mehr). Oder Du streust und versuchst an die Marktrendite zu kommen. Auch die ist ungewiss, okay.

Aber wie gesagt, wenn jemand dafür brennt dann soll er es machen. Wenn jemand für Gärten brennt, soll er nebenbei Garten- und Landschaftsbau machen. Das Leben besteht nicht nur aus Geld. Wenn es aber um den Vermögensaufbau eines "Normalos" geht, dann würde ich eher zum Kapitalmarkt raten. Die Risiken sind geringer und begrenzt. Es macht kaum Arbeit und fertig.

Pensionsfonds und Versicherungen brauchen sie unbedingt. Und für Pivate können, aber müssen nicht, Immobilien bei Vermögen im 2 oder besser 3- stelligen Millionenbereich durchaus ihre Existenzberechtigung haben, aber darunter sehe ich das eher nicht.

Wie gesagt: Jeder ist frei in seinem Tun. Ich finde das vollkommen okay. Die allermeisten Vermieter in Deutschland sind private und wichtig für den Wohnungsmarkt. Alles fein. Aber an positiven Darstellungen von Immobilien als DIE Form des passiven Einkommens und DEN Weg zur Unabhängikeit mangelt es nicht, da wird jeder sofort fündig. Da brauche ich hier keine Lobeshymnen zu schreiben. Daher beschränke ich mich einseitig auf die negativen Aspekte. Ich bin kein Immobilienhaßer (eher im Gegenteil), aber die überwiegende Darstellung der Assetklasse finde ich deutlich zu positiv und an die aus meiner Sicht falsche Zielgruppe addressiert. In jedem Fall rate ich zur Anneignung von Wissen, nicht nur zur den fianziellen Aspekten, sondern auch zu rechtlichen Aspekten (WEG, Mietrecht...). Und genau kalkulieren und vor allem auf die Risiken achten.

Die genannten Zahlen sind aus dem Gedächtnisprotokoll entnommen und können falsch sein. Mir geht es nur um die Richtung/Größenordnung und darum neue Anstöße für eigene Recherchen und Fragestellungen zu entwicklen. Es ist das Geld des Fragestellers und nur er kann und soll entscheiden, was er tut. Und ich hoffe einfach, dass meine Ausführungen ihm helfen die richtigen Fragen zu finden, die er sich beantworten kann um sich eine Meinung zu bilden.