Hausfinanzierung Neuling überfragt

Ja das ist bei dem derzeitigen Zinsumfeld so üblich.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von den Zinsen ab, die ihr über die verbleibende Laufzeit noch zahlen würdet. Je früher das Darlehen gekündigt wird, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie die angeblichen 84.000 EUR bei eurem Kredit zustande kommen und wie realistisch ein solcher Betrag ist, kann ich auch nicht sagen. Hast Du da eine schriftliche Berechnung? Wenn ja lade sie doch mal (anonymisiert / geschwärzt) hier hoch!

Ansonsten könntest Du auch die Daten in einen dieser Rechner eingeben und schauen, was rauskommt:

Hier ist z.B. ein Rechner von Dr. Klein (einer der großen Immobilienkreditvermittler):

Vorfälligkeitsrechner: Vorfälligkeitszinsen berechnen

Und hier einer von Interhyp (ebenfalls einer der großen Immobilienkreditvermittler):Vorfälligkeitsentschädigungsrechner - vorzeitig umschulden

Zitat von Sonny_Sins

(wir haben noch nichts unterschrieben)

Wenn Du die Zinsen vor 2 Wochen fixiert hast, würde ich eher schnell unterschreiben.

Bei weiter steigenden Zinsen ist eine potentielle VFE eher irrelevant.

Zitat von Sonny_Sins

Die Unterlagen der Bank (wir haben noch nichts unterschrieben) sind Freitag angekommen. Im Punkt Vorfälligkeitsentschädigung steht jetzt, dass der potentielle Höchstbetrag der VFE bei ca. 84000€ liegt.

Also ein Beispiel: ich lande nächstes Jahr im Rollstuhl, muss das Haus verkaufen und zahle dann 84.000€ extra als VFE? Die Kollegin von der Bank sagte, wenn Sie das Darlehen nehmen und nächsten Tag ablösen wäre das die VFE. Das ist ja fernab von Gut und Böse.

Ist das so üblich? Dachte 1-5% auf den offenen Betrag wären die Regel.

Es gibt keine solche Regel (oder besser gesagt: Es gibt sie, aber sie ist nicht so simpel.)

Zum Verständnis der Vorfälligkeitsentschädigung drehen wir die Verhältnisse einfach mal um. Nicht Du bekommst ein Darlehen, sondern Du legst Geld bei der Bank an, nämlich im Beispielfall 100 T€ zu 4% auf 10 Jahre. Zwei Jahre geht das so: Du bekommst Deine 4000 € Zinsen. Dann kommt die Bank auf Dich zu und sagt: Wir möchten das Geld zurückzahlen. Das Zinsniveau ist gesunken, wir müssen für 8jähriges Geld (das ist die Restlaufzeit) nur noch 2% Zinsen zahlen, nicht 4%. Das wollen wir nutzen und unsere Zinslast verringern.

Was sagst Du dann? Du sagst: Hey! Das geht so nicht! Wir haben schließlich einen Vertrag, der mir noch 8 Jahre lang 4% Zins garantiert! Die Bank sagt: Wir wollen das Geld aber unbedingt zurückzahlen! Darauf Du: Wenn ich das Geld jetzt zurückbekomme, kann ich es für die kommenden 8 Jahre ja auch nur für 2% anlegen. Ich mache mit, wenn ihr mir 8 * 2% = 16% drauflegt, also die Zinsen bezahlt, die mir in den kommenden 8 Jahren entgehen, also nicht 100 T€ zurückzahlt, sondern 116 T€.

Vielleicht sagst Du sogar: Nein, für 116 T€ mache ich das auch noch nicht. Das wäre für mich ja exakt neutral. Ich habe hinterher ja noch die Lauferei mit der Suche einer neuen Anlage! Das kostet Geld und Zeit. Ihr müßt schon etwas drauflegen, sonst mache ich das nicht.

Diesen Betrag über der ursprünglichen Anlage-/Darlehenssumme nennt man Vorfälligkeitsentschädigung. Er hängt von der Zeit ab, die ein Darlehensvertrag noch läuft, und von der Zinsdifferenz. Es gibt somit keine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Zins gleich geblieben oder sogar gestiegen ist.

In Wirklichkeit ist die Rechnung auch noch etwas komplizierter, weil man Zahlungen über lange Zeit nicht einfach addieren kann. Meine obige Darstellung ist im Interesse der Klarheit etwas vereinfacht, aber im Prinzip rechnet man eine Vorfälligkeitsentschädigung so.

Viele Darlehensnehmer verstehen das nicht. Sie glauben irrig, sie könnten zu jeder Zeit beliebig zur Bank gehen und ihr Darlehen zum Betrag der Restschuld ablösen. Das geht so aber nicht, ein Sparer würde das im umgekehrten Fall ja auch nicht mitmachen.

Das Folgende mit der Einschränkung

Zitat von Sovereign

Bin nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter mit zudem ein bißchen eigenen Erfahrungen

In dem Kontext

Zitat von Achim Weiss

Viele Darlehensnehmer verstehen das nicht. Sie glauben irrig, sie könnten zu jeder Zeit beliebig zur Bank gehen und ihr Darlehen zum Betrag der Restschuld ablösen. Das geht so aber nicht, ein Sparer würde das im umgekehrten Fall ja auch nicht mitmachen.

(Müssen es aber ggf. ... ? Meine mich beispielsweise dunkel an eine Kündigungswelle - Altverträge mit relativ hohen Guthabenzinsen im Bereich Bausparkassen - in der langen Niedrigzins-Ära zu erinnern ... ? Vor einigen Jahren (um 2017 ?) hat da nach meiner Erinnerung der BGH - beim Vorliegen bestimmter Voraussetzungen jedenfalls - höchstrichterlich sein juristisches Placet erteilt.Mit dem Urteils-Tenor, daß es dem Sinn und Zweck solcher BVSs widerspräche, diese als Sparverträge laufen zu lassen. Das nur am Rande in dem Kontext).

Das entspricht auch meinen Erfahrungen. Ein Immobiliendarlehen mit einer Festzinsvereinbarung über eine bestimmte Laufzeit (wie 5, 10, 15 oder mehr Jahre) kann generell nicht einseitig vom Darlehensnehmer (nach Belieben) gekündet (und via Zurückführung der Restschuld beendet) werden.

Ausnahme: Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 489 BGB (nach meiner Erinnerung dort Abs. 1 Nr. 2) sprich einseitiges Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (nach 10 Jahren Laufzeit plus 6-monatiger Kündigungsfrist).

Ansonsten braucht es für eine solche Kündigung (während der Zinsfestschreibungsfrist) ein sog. "berechtigtes Interesse". Stichwort und typisches Beispiel: Das mit dem Darlehen verbundene Beleihungsobjekt wird veräußert und soll lastenfrei übergeben werden. Der Todesfall des Darlehensnehmers könnte ein weiteres Beispiel sein. Dann aber ist die Bank berechtigt in solchen Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) zu erheben. Dazu sprich zur Höhe und konkreten Berechnungsmethode der VFE gab es in früheren Zeiten in solchen Fällen nicht selten (ganz) erheblichen Streit zwischen Bank und Darlehensnehmer.

Irgendwann hatte der BGH meines Wissens höchstrichterlich entschieden, daß dann bezüglich des möglichen "Zinsschadens" der Bank (im Vergleich zum vertragsgemäßen Weiterlaufen des Darlehensvertrages) lediglich zwei Berechnungsmethoden juristisch zulässig sind: Zum einen die sog. "Aktiv-Passiv-Methode" (das Geld aus dem zurückgezahlten Darlehen wird als "sichere" (in Anführungszeichen, weil es nach meinen Erfahrungen keine "sicheren" Geldanlagen gibt) Wiederanlage am Geld- bzw. Kapitalmarkt angelegt) und zum anderen die sog. "Aktiv-Aktiv-Methode" (das Geld aus dem zurückgeführten Darlehen wird seitens der Bank wieder sprich erneut als Darlehen ausgereicht).

Ohne Gewähr, da aus der Laiensphäre heraus geschrieben.

Ein Immobiliendarlehen kann immer spätestens nach einer Laufzeit von 10 Jahren, oder sofern kürzer, nach Ablauf der Zinsbindungsfrist gekündigt und vollständig zum Restwert abgelöst werden.

Einschlägig ist hier §489 BGB: § 489 BGB - Einzelnorm

Zitat von Muenchner

Ein Immobiliendarlehen kann immer spätestens nach einer Laufzeit von 10 Jahren, oder sofern kürzer, nach Ablauf der Zinsbindungsfrist gekündigt und vollständig zum Restwert abgelöst werden.

Einschlägig ist hier §489 BGB: § 489 BGB - Einzelnorm

Das stimmt, geht aber an der eigentlichen Frage vorbei.

Bei normaler Zinssituation (heute?) werden viele Immobiliendarlehen auf 10 Jahre abgeschlossen, bei denen geht die BGB-Bestimmung also ins Leere, weil die sowieso nach 10 Jahren fällig werden.

Die Frage der Vorfälligkeitsentschädigung stellt sich regelmäßig dann, wenn der Darlehensnehmer vor Ende der Zinsbindungsfrist bzw. vor den 10 Jahren nach BGB aussteigen will. Und bei Immobilienfinanzierungen geht es immer gleich um ordentliche Beträge (aus Sicht des Darlehensnehmers jedenfalls). Entsprechend hartnäckig wird darum gestritten.

Und weiterhin zu berücksichtigen: Bei der Vorfälligkeitsentschädigung darfst du so tun, als ob du alle noch offenen Sondertilgungsmöglichkeiten genutzt hättest.

Sprich: Auf diese Summe darf keine VFE berechnet werden.

Zitat von Achim Weiss

Bei normaler Zinssituation (heute?) ...

Bin mir (so wie Du offensichtlich auch; siehe das "?") unsicher, ob das sozusagen schon wieder "normal" ist - im langfristigen Vergleich.

Erinnere mich gut an ein deutlich generell höheres Zinsniveau für Immobiliendarlehen mit beispielsweise dabei auch Zins-Peaks um die 11% (Mitte 70er bis Anfang 80er) aber auch fast zweistelligen Zinskonditionen (um 1990 herum). Auch viele Jahre lang danach noch galt eine 6 oder gar 5 vor dem Komma bei den Zinskonditionen als sehr günstig (Basis immer die 10-jährige Zinsfestschreibung) - aktuell sind bei guten Voraussetzungen (Objekt, Eigenkapital und Darlehensnehmer (Bonität/Einkommen) um die 3,2% möglich (zu der Kondition hat gerade eine Freundin finanziert).

Den durchschnittlichen Zinssatz als das sozusagen "normal" über die letzten 50 Jahre habe ich nicht ausgerechnet. Halte es aber vor oben geschildertem Hintergrund für möglich, daß dieser (deutlich) über dem aktuellen liegt ... ?

Dabei wäre natürlich zu berücksichtigen, daß dieser Zinssatz auf in der Zeit von 2010 bis 2022 durch die Niedrig-, Null- und Negativzinspolitik aufgeblähte Immobilienpreise trifft (hatte z. B. noch in 2020 und 2021 mit Konditionen < 0,5% Zinssatz diverse Darlehen prolongiert) - die Immobilien-Preise sind zwar mit der Zinswende der EZB (und u. a. auch energetischen politischen Auflagen im Gebäudesektor) heruntergekommen - fraglich, ob das den Effekt aber vollumfänglich kompensiert (Stichwort: Erschwinglichkeit - für "Otto Normalverbraucher").

Zitat von Sonny_Sins

Danke für das informative Feedback!

Wir haben zum Glück vor dem „Sondervermögen“ angefragt und daher 3,55% auf 10 Jahre Bindung, was ganz vernünftig ist wie ich finde.

Also nochmal zum Verständnis: wenn ich zur Bank gehe und sage: Moin, wir haben uns getrennt, einer ist krank etc, das Haus kann zwar gehalten werden macht aber wenig Sinn, könnte die Bank auf diese VFE bestehen!?

Dass die Bank das verlangt wenn ich im Lotto gewinne und auslöse, ist ja nachvollziehbar. Aber wenn es jetzt finanziell notwendig wäre, das Haus abzustoßen, wäre man ja quasi gefangen oder nimmt 80.000 als Privatkredit auf?

Die VFE wird dann fällig, wenn du vorzeitig kündigst, egal, aus welchem Grund.

Bei der von dir geschilderten Lage sind die Banken aber oft gesprächsbereit, wenn es um die Ratenhöhe/Tilgung geht.

Zitat von Sonny_Sins

Dass die Bank das verlangt wenn ich im Lotto gewinne und auslöse, ist ja nachvollziehbar. Aber wenn es jetzt finanziell notwendig wäre, das Haus abzustoßen, wäre man ja quasi gefangen oder nimmt 80.000 als Privatkredit auf?

Das ist halt das Risiko am Anfang. Genauso wie du auf bezahlten Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Grundbuchgebühren etc. sitzen bleiben würdest und diese nicht aus etwaigen Wertsteigerungen der Immobilie "bezahlen" kannst.

Zitat von Sonny_Sins

Danke für das informative Feedback!

So richtig verinnerlicht hast Du es leider nicht.

Zitat von Sonny_Sins

Danke für das informative Feedback!

Wir haben ... 3,55% auf 10 Jahre Bindung, was ganz vernünftig ist, wie ich finde.

Wenn ich zur Bank gehe und sage: Moin, wir haben uns getrennt, einer ist krank etc. könnte die Bank auf diese VFE bestehen?

Sicherlich.

Zitat von Sonny_Sins

Dass die Bank das verlangt, wenn ich im Lotto gewinne und auslöse, ist ja nachvollziehbar. Aber wenn es jetzt finanziell notwendig wäre, das Haus abzustoßen, wäre man ja quasi gefangen oder nimmt 80.000 als Privatkredit auf?

Bei Notverkäufen ist sehr häufig das Eigenkapital weg, teilweise bleiben noch Schulden übrig, die dann zu höheren Zinsen bedient werden müssen, weil keine Sicherheit (= Immobilie) mehr dahintersteht. Scheidung heißt häufig: Haus weg, Geld weg und ein Haufen Schulden am Hals.

Ich habe den Eindruck, Du hältst Deine Bank für eine Art Caritas, die auf Deine Situation speziell Rücksicht nehmen müßte, wenn Du den geschlossenen Vertrag nicht einhalten kannst oder willst. Das ist aber nicht so.

Zitat von Sonny_Sins

Also nochmal zum Verständnis: wenn ich zur Bank gehe und sage: Moin, wir haben uns getrennt, einer ist krank etc, das Haus kann zwar gehalten werden macht aber wenig Sinn, könnte die Bank auf diese VFE bestehen!?

Vermute (präziser ggf. befürchte aus Deiner Sicht) in solchen Fällen müßte die Bank betreffs einer vorzeitigen Beendigung des Darlehens (also vor Ablauf der Zinsbindungsfrist) nicht zwingend einwilligen. Falls die Bank dies aber doch tun würde, steht eine VFE immer im Raum.

Zu der Ausnahme-Konstellation des § 489 BGB siehe schon Nr. 27.

Zitat von Sonny_Sins

Nur wird einem erstmal mulmig, dass man nach Abschluss quasi diese hohe Summe wie ein Damoklesschwert über sich schweben hat.

Dass einem bei sechsstelligen Verpflichtungen kurz mal mulmig wird, ist normal. Das ist nunmal für die meisten Menschen das größte Geschäft, das sie in ihrem Leben abschließen werden. Aber die Schulden werden ja mit jedem Monat, den man abbezahlt geringer.

Vorab:

Zitat von Sovereign

Bin nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter mit zudem ein bißchen eigenen Erfahrungen

In dem Kontext

Zitat von Sonny_Sins

Wir hätten die Finanzierung natürlich deutlich länger rechnen lassen können, aber da ist der Unterschied der Zinsen zu enorm.

Sollte damit die Zinsbindungsfrist sprich Dauer der Zinsfestschreibung gemeint sein ... ? Zum einen: So enorm finde ich den Spread zu längeren Zinsfestschreibungen gar nicht. Zum anderen: Planungssicherheit kostet in dem Fall eben etwas Geld sprich einen Zinsaufschlag. Last but not least: Via § 489 BGB kommt man als Darlehensnehmer nach 10 Jahren (+ 6 monatiger Kündigungsfrist) immer raus und das ohne jeden VFE (siehe schon Nr. 27).

Zitat von Sonny_Sins

Wir haben das ja auch zu genüge vorher durchgerechnet und es müsste wirklich der Worstcase eintreffen, dass der Verkauf die letzte Option ist ...

Sollte sich bei mir beruflich nichts ändern, könnte ich das Haus auch alleine halten. Aber nicht falsch verstehen, bei uns geht keiner von einer Trennung aus, nur will man gerne für jeden Fall gerüstet sein.

Optionen und Alternativen gibt es fast immer, um eine VFE zu vermeiden. Vielleicht (vermutlich) beinhaltet Dein Darlehensvertrag einen kostenfreien Tilgungssatzwechsel innerhalb der Zinsbindungsfrist (wäre eine Option bei temporären finanziellen Engpässen). Eine Immobilie kann - wenn Lage und Objekt passen - ggf. in einem Ernst- oder Notfall auch vermietet werden, wäre eine weitere Option. Zudem besteht bei einem Verkauf der Immobilie auch die Option einer sog. Darlehensübernahme, sprich der (neue) Käufer steigt in das bestehende Darlehen ein bzw. übernimmt dieses (was meines Wissens übrigens auch die Kosten für die Löschung alter und die Eintragung neuer Grundpfandrechte im Grundbuch sparen kann). Einem solchen Wechsel des Schuldners also Darlehensnehmers muß die Bank allerdings zustimmen (Prüfung nach EU-WIKR).

Habe bei begehrten Immobilien mit mehreren ernsthaften Kaufinteressenten schon einige Male erlebt, daß der Verkäufer eine solche Darlehensübernahme als "gewünscht" und "bevorzugte" Variante kommuniziert hatte (vermutlich gerade wegen dem Thema VFE ...).

Ganz generell: Bei einer Immobilie geht es in der Regel - für Otto Normalverbraucher jedenfalls - um größere oder große Beträge. Für nicht ganz wenige Menschen sind das die bisher größten Summen mit denen sie in Berührung gekommen sind und hantieren. Bei sachlich-nüchterner Betrachtung sinkt aber zum einen der Kreditbetrag (Restschuld) Monat für Monat, bei Sondertilgungen beschleunigt und mit der annuitätischen Tilgung steigt - bei stets gleicher Kreditrate (in der Zinsbindungsfrist) bei der Rate der Tilgungsanteil, da sich der Betrag für die Zinszahlung (sinkende Restschuld) sukzessive reduziert. Zum anderen bleibt die Rate nominal (während der Zinsfestschreibung) stets gleich (bestehen aus Zinszahlung und Tilgung; siehe oben) aber inflationsbereinigt (also real betrachtet) sinkt der Wert der Rate tendenziell ab.

Ohne Gewähr, da nur Finanz-Laie (siehe schon oben).

Dir gutes Gelingen und viel Erfolg bei dem Eigenheim-Projekt !