10 oder 20 Jahre

Hallo.

Mir persönlich würde eher die 20-jährige Laufzeit zusagen. Nach 10 Jahren kann ja mit einer 6-Monatsfrist ganz oder teilweise getilgt werden.

so schlecht finde ich die Antwort von ChatGPT diesmal gar nicht mal. Executive Summary: Es kommt auf die Umstände an.

Um beurteilen zu können, welche der beiden Finanzierungsvarianten sinnvoller ist, betrachten wir folgende Faktoren:

1. Monatliche Rate:

Die monatliche Rate berechnet sich aus Zins + Tilgung.

• Variante 1 (10 Jahre, 3,45 % Zins, 2 % Tilgung):
  
  • Gesamtrate: 5,45 % p.a.
• Variante 2 (20 Jahre, 3,84 % Zins, 1,69 % Tilgung):
  
  • Gesamtrate: 5,53 % p.a.

Daraus ergibt sich: Variante 1 hat eine geringfügig niedrigere Gesamtbelastung pro Jahr.

2. Restschuld nach Zinsbindung:

Angenommen, es handelt sich um einen Annuitätendarlehen über z. B. 300.000 €, dann wäre nach 10 bzw. 20 Jahren jeweils ein anderer Restschuldbetrag vorhanden:

• Variante 1: Nach 10 Jahren endet die Zinsbindung, und es besteht noch eine hohe Restschuld, die neu finanziert werden muss – zu dann unbekannten Konditionen.
• Variante 2: Zinsbindung von 20 Jahren bietet mehr Planungssicherheit. Auch wenn die Tilgung niedriger ist, hat man 20 Jahre Zinssicherheit.

3. Zinssicherheit:

In der aktuellen Zinslage (2025), mit der Unsicherheit über die Entwicklung in den nächsten 10+ Jahren, kann eine längere Zinsbindung von 20 Jahren sinnvoll sein, da sie vor möglichen Zinserhöhungen schützt.

Fazit:

• Variante 1 (10 Jahre) ist günstiger in der monatlichen Belastung und kann sinnvoll sein, wenn Sie:
  
  • hohe Sondertilgungen leisten können oder
  • auf sinkende Zinsen hoffen und
  • das Zinsänderungsrisiko in Kauf nehmen.
• Variante 2 (20 Jahre) ist sicherer, bietet mehr Planbarkeit und ist vor allem für sicherheitsorientierte Kreditnehmer sinnvoll, auch wenn sie leicht teurer ist.

Empfehlung: Wenn Sie Sicherheit und langfristige Kalkulierbarkeit wünschen, ist Variante 2 in der Regel sinnvoller. Wenn Sie Flexibilität und die Möglichkeit haben, schneller zu tilgen oder Risiken bewusst eingehen wollen, kann Variante 1 interessant sein.

Hallo Jurexo,

nach diesen dünnen Zahlen traue ich mir nicht zu, eine Empfehlung abzugeben.

Über die von Schofseggel schon angesprochenen Fragen Ihrer persönlichen Situation und Risikotragfähigkeit hinaus wäre für mich interessant:

Enthalten die Kreditverträge Sondertilgungsmöglichkeiten und wären für Sie Sondertilgungen möglich?

Wenn Sie schon über eine 20-jährige Laufzeit nachdenken, warum nicht über ein Volltilgerdarlehen über 25 +/- Jahre?

Gruß Pumphut

Jurexo

Bin nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter. Zu dem speziellen Thema hier (Immobilienfinanzierung) verfüge ich nur über rudimentäre Kenntnisse; habe aber ein bißchen eigene Erfahrungen gesammelt.

Es kommt darauf an u. a.

Immobilie eigengenutzt oder vermietet ?

Objektive und subjektive Risikotragfähigkeit ?

Finanzielle Gesamtsituation ?

Beleihungsauslauf in Prozent ?

Darlehenshöhe in Zahlen ?

Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ?

Darlehensvertrag (Sondertilgungsmöglichkeiten ohne VFE, Tilgungssatzwechsel möglich) ?

§ 489 BGB Sonderkündigungsrecht des Darlehensnehmers bedacht ?

Nur am Rande aber in dem Kontext

Zitat von Jurexo

Laut Berater

Bei dem Thema (Immobilienfinanzierung gehört zu den "anspruchsvollsten" Angelegenheiten - jedenfalls auf das Retail-Banking bezogen; vermutlich spielt der "Fall" in dem Bereich) sollte bedacht werden, daß - in der Regel jedenfalls - der sog. "Berater" ein Interesse am Zustandekommen des Vertrages hat (gilt sowohl für den Bank-Angestellten als auch für jemand, der bei bzw. für einen der bundesweit tätigen Vermittler arbeitet (Interhyp, Dr. Klein, Hüttig & Rompf, Baufi24 usw.). Beide wollen und/oder müssen die Marge des Kredits verdienen. Daher verstehen sich diese tendenziell eher als "Ermöglicher" mit dem Fokus auf das "Wie" der Umsetzung. Über das "Ob" - also die Sinnhaftigkeit des Immobilienkaufs im Einzelfall - sollte man sich als Darlehensnehmer zuvor selbst Klarheit verschafft haben (zumal das für nicht wenige (als "Otto Normalverbraucher") das größte "Finanz- und Bankgeschäft" ihres bisherigen Lebens darstellen kann).

Gute Gedanken und ebensolche Entscheidungen wünsche ich !

Wie hoch ist der Kredit? Wieviel Restschuld bliebe in Variante 1 nach 10 Jahren bzw. in Variante 2 nach 20 Jahren übrig?

Die Tilgung kommt mir (in beiden Varianten) ziemlich niedrig vor.

In Variante 1 ist nach 10 Jahren gerade mal ein knappes Viertel getilgt (wenn der Kredit z.B. über 400.000 EUR wäre, wären davon nach 10 Jahren noch 300.000 EUR Restschuld übrig). Es gibt also einen erheblichen Restbetrag, der anschlussfinanziert werden muss. Beträgt nach 10 Jahren der Zins z.B. keine 3,x% mehr, sondern 10% (muss nicht passieren, aber gab es historisch durchaus schon), betrüge bei fiktiven 400.000 EUR Ursprungskredit und 300.000 EUR Restschuld die Rate für die Anschlussfinanzierung bei weiter 2% Tilgung stolze 3.000 EUR im Monat.

In Variante 2 ist nach 10 Jahren sogar noch weniger getilgt, gerade mal 20% des Kreditbetrags (wenn der Kredit z.B. über 400.000 EUR wäre, wären davon nach 10 Jahren noch 317.000 EUR Restschuld übrig). Dafür hat sie aber eine längere Zinsbindung von 20 Jahren. Gleichzeitig steht euch ein gesetzliches Kündigungsrecht zu. Das heißt: Wenn nach 10 Jahren die Zinsen niedriger stehen, kann man schon nach 10 Jahren (+ 6 Monaten Kündigungsfrist) günstiger anschlussfinanzieren. Wenn nicht (siehe obiges Beispiel...) ist der ursprüngliche Zinssatz (und damit auch die Rate) auf 20 Jahre gesichert.

Aber: Auch in Variante 2 wäre nach 20 Jahren erst ca. die Hälfte des Kredits getilgt (das heißt, im Beispiel mit 400.000 EUR Anfangskredit wären dann immer noch fast 200.000 EUR übrig). Das heißt auch: Wenn dann nach 20 Jahren die Zinsen bei 10% wären, würde das eine Rate von knapp 2.000 EUR für die Anschlussfinanzierung bedeuten.

Nach 20 Jahren erst die Hälfte abgezahlt finde ich schon grenzwertig. Und je nachdem, wie alt ihr seid, rückt da dann schon die Rente näher bzw. das Haus (selbst wenn es jetzt neu gebaut wird) ist dann ja auch schon 20 Jahre alt und ihr könnt mit größeren Instandhaltungarbeiten zusätzlich zur Rate rechnen. Selbst wenn die Anschlussfinanzierung von den Zinsen her nach 20 Jahren nicht teurer wird, dauert es über 30 Jahre, bis das Haus abgezahlt ist. Ist bei euch wirklich nicht mehr Tilgung drin?

Mit diesem Rechner kannst Du mal etwas "spielen", um ein Gefühl für die Zahlen zu bekommen: Hypothekenrechner für Hypothekendarlehen

Zitat von Jurexo

Eventuell auch altersbedingt schwierig (Ende 30).

Nach Einführung der EU-WIKR (EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie) - implementiert in deutsches Recht im März 2016 - herrschte generell eine ziemliche bis ganz erhebliche Verunsicherung bei Banken und damit auch bei Kreditnehmern. Einer der Punkte: Der neue Fokus im Rahmen der "Kreditwürdigkeitsprüfung" auf die "Kapitaldienstfähigkeit der Darlehensnehmers über die gesamte Darlehenslaufzeit" und das in aller Regel deutlich "geringere Alterseinkommen (in Relation zum Erwerbseinkommen) bei in den Ruhestand hinein laufenden Darlehensverträgen". Erst die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) aus 2018 hat zumindest wieder etwas mehr Licht ins Dunkel gebracht.

Nichtsdestotrotz behandeln viele Banken solche Fälle (salopp gesagt: Darlehen läuft in die Rentenzeit hinein) durchaus (sehr) unterschiedlich. Auch da dürfte also nicht selten gelten: Es kommt darauf - auf die jeweilige Bank und den Einzelfall des jeweiligen Darlehensnehmers.

Wie ein Darlehensnehmer selbst mit einer noch höheren verbleibenden Restschuld bei ansteigendem Alter umgeht, ist eine weitere Frage. Dabei können diverse Aspekte und/oder Erwartungen eine Rolle spielen (eigene Einkommensentwicklung, Standort der Immobilie (Großstadt bzw. Ballungsgebiet vs strukturschwache Region), Preisentwicklung der Immobilie, Inflation allgemein, ggf. Erbe zu erwarten, subjektiv-emotionale Einstellung zu Verbindlichkeiten sprich "Schulden" usw.).

Gute Gedanken und ebensolche Entscheidungen wünsche ich !

Hinweis:

Gibt es noch andere BeraterInnen?

Eventuell gibt es andere Angebote mit höherer Tilgung.

Wie sieht die finanzielle Situation voraussichtlich in zehn Jahren aus?

Sind Gehaltssteigerung oder irgendwelche Zuflüsse wie Erbschaften zu berücksichtigen

Bloß nicht zu viele Informationen auf einmal!

Meine Meinung: 10 Jahre