Vermietete Immobilie fremdfinanzieren

Willkommen im Forum.

Warnhinweis: keine Steuerberatung

Der Begriff "Nettomietrendite" ist wahrscheinlich falsch. Sofern keine weiteren Kosten entstehen ist die Rechnung mMn Mieteinnahme .(. Kreditkosten ./. AfA. Der Gewinn / Verlust wird mit dem persönlichen Steuersatz belastet / entlastet. Wenn der hoch genug ist gibt es sicher Leute, die das attraktiv finden.

Vielleicht postest Du mal eine Beispielrechnung, dann gibt es sicher spezifische Kommentare.

Zitat von -Andrea-

Jetzt mal etwaiige Steuervorteile, (...) unberücksichtigt, um sich langsam der Wahrheit zu nähern.

Ich vermiete nicht, aber ich glaube, hier ist einer der Knackpunkte.

Du musst die Einnahmen versteuern, kannst aber Kosten für die Immobilie dagegen rechnen. Danach muss dann ein Plus rauskommen, damit es sich lohnt.

Die Profis hier können das sicher genauer erklären.

Zitat von -Andrea-

Wenn ich mir die Immobilienangebote angucke und die Zinsrechner benutze, komme ich immer auf einen stark negativen Cashflow. Auf der anderen Seite muss sich die Vermietung doch irgendwie rechnen, sonst würde das niemand machen.

Wo ist mein Denkfehler

Da ist nicht unbedingt ein Denkfehler. Die Brutto-Mietrendite (jährliche Mieterträge geteilt durch Kaufpreis) liegt oft nur bei um die 3,5%. Das bedeutet, wenn du eine Vollfinanzierung zu 3,5% machen würdest, dann würden deine kompletten Mieteinnahmen von den Zinsen aufgezehrt. Tatsächlich würdest du in diesem Fall aber schon Verluste mache, da du außer den Zinsen noch weitere Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie hast (Instandhaltungen, Hausverwaltung…).

Vermietung ist für viele eher Wertaufbewahrung, und Rendite (so sie denn erwirtschaftet wird) kommt dann eher durch Wertsteigerung und Mietsteigerungen über die Zeit. Staffelmietverträge scheinen mir z.B. deutlich häufiger zu werden.

Zitat von FinanzPanda

Tatsächlich würdest du in diesem Fall aber schon Verluste mache, da du außer den Zinsen noch weitere Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie hast (Instandhaltungen, Hausverwaltung…).

Abschreibungen nicht zu vergessen!

-Andrea-

Würde zum Einstieg vll. mal in ein paar Immocation Videos bei youtube reinschauen, falls ich keine Bücher zum Thema kaufen wollen würde…

Zitat von -Andrea-

Darum geht es ja in meiner Frage: Ist es überhaupt möglich, dass sich eine weitgehend fremdfinanzierte und vermietete Immobilie rechnet?

Wenn ich mich recht erinnere, hat Forumsmitglied Taust einmal geschrieben, dass er sein Vermögen mit fremdfinanzierten Immobilien aufgebaut hat (sorry falls ich das jetzt falsch zuordne). Vielleicht mag Taust ja etwas dazu schreiben, was da bei ihm die entscheidenden Faktoren waren.

Zitat von -Andrea-

"Immobilien lohnen sich nur, wenn man sie mit viel Glück unter Wert bekommt."

Mag aber natürlich trotzdem stimmen… 🤔

Zitat von -Andrea-

Wenn ich mir die Immobilienangebote angucke und die Zinsrechner benutze, komme ich immer auf einen stark negativen Cashflow. Auf der anderen Seite muss sich die Vermietung doch irgendwie rechnen, sonst würde das niemand machen.

Wo ist mein Denkfehler

Jetzt mal etwaiige Steuervorteile, Wertsteigerungen und Höhe der Zinsen abhängig vom Eigenkapital unberücksichtigt, um sich langsam der Wahrheit zu nähern.

Ohne Steuervorteile durch Abschreibungen (i.d.R. 2-5% p.a.), ohne Absetzbarkeit der Zinsen und ohne ein Mindestmaß an angenommenen Wertsteigerungen wird ziemlich sicher kein Immobilieninvestment rein ökonomisch gesehen Sinn machen. Das nicht zu berücksichtigen, ist in etwa so, wie wenn ein Maurer einen Mauerbau durchdenkt, die Steine und den Zement aber erstmal versucht, gedanklich auszuklammern…😉

Mal andersrum gefragt: Was ist denn dein Ziel bei einem Immobilieninvestment? Reine Geldanlage? Auch andere Anlageklassen überdacht? Was willst du erreichen?

Ich persönlich verbinde bei Immobilien in der Regel Wohn- und Anlageaspekte, was sich für mich bisher ziemlich bewährt hat…

Zitat von -Andrea-

Eben. Vervielfältiger von 20 gibt es nur, wo niemand wohnen will. Und die Zinsen sind gegenwärtig nicht so niedrig. Deswegen dürfte m.E. sehr schwierig sein, die Sache in sich rentabel zu gestalten. Bin aber nicht sicher, deswegen frage ich an dieser Stelle.

Wie du schreibst kommt es auf die Lage an. Faktor 20 ist jetzt aber auch in vernünftigen Lagen erzielbar. Bei 5% ist der Cashflow aber trotzdem nicht positiv wenn man von einer 100% Finanzierung ausgeht.

Deine Rechnung ist nicht falsch, du hast aber die Zeit in der Rechnung ausgeklammert. Über die Zeit dürften sich die Mieten in etwa in Höhe der Inflation entwickeln. Zudem ist es nicht unwahrscheinlich eine gewisse Wertentwicklung zu sehen?

Hinzu kommen noch steuerliche Effekte. Wenn die Immobilie für die Steuer Verlust macht, der Cashflow aber positiv ist ist das ein zusätzlicher Booster. Gerade bei den Steuern gibt es noch weitere Effekte die man nutzen kann, allerdings verstehen sollte. Beispielsweise Aufwertung, Kosten dafür steuerlich absetzen und dann nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen...

-Andrea-

Bin nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierte mit zudem ein bißchen eigenen Erfahrungen (in dem Finanz-Spiel aktiv dabei bin ich seit den 70ern). Zu dem Thema: Vermietete Immobilien machen rund 30% in meiner Asset-Allocation aus.

Zitat von -Andrea-

Mark Twain soll gesagt haben: "Prognosen sind schwerig, vor allem wenn sie die Zukunft betreffen."

Mark Twain soll auch gesagt haben: "By land, they are not making it anymore".

Die Themen "eigengenutzte Immobilie" (Melange aus "Lebensstil und Konsum" einerseits und "Vermögensaufbau und Altersvorsorge" andererseits - mit im Einzelfalls (ggf. sehr) unterschiedlicher Gewichtung der beiden Aspekte) und "vermietete Immobilie(n)" (als reine Kapitalanlage) folgen unterschiedlichen Regeln.

By the way

Zitat von -Andrea-

Es geht darum, dass ich eher wenig Arbeitseinkommen, aber drei vermietete und abbezahlte Wohnungen habe.

Die Konstellationen finde ich nicht unbedingt glücklich.

Zitat von -Andrea-

In vielen Videos wird erklärt ...

In so manchen bis vielen Videos wird so einiges "erklärt" und/oder behauptet.

Zitat von -Andrea-

dass letztlich die Mieter diese Immobilien abbezahlen.

Vermietung ist generell eine "aktive Bewirtschaftung" der eigenen Mittel (oder des eigenen Vermögens bei größeren Volumina) mit zudem "unternehmerischen Elementen". Mit "passivem Einkommen" hat das eher wenig (bis fast nichts) zu tun. Ab einer gewissen Anzahl von Einheiten (spätestens ab 10 aufwärts) beginnt das eine Art "Nebenbeschäftigung" zu werden.

Passen die Rahmenbedingungen (Einkaufspreis, Standort (Makro- und Mikrolage), Zustand, Mieter, Miethöhe, Mietvertrag, Finanzierungskonstruktion (mindestens so wichtig wie die Finanzierungskonditionen), das eigene Einkommen (steuerliche Aspekte), adäquate Instandhaltungsrücklage - um die wichtigste Punkte zu nennen), dann kann letztlich "der Mieter die Immobilie abbezahlen" (wobei dabei auch die Immobilie - jedenfalls den Gebäudeanteil betreffend - teilweise "abgewohnt" wird; für das Grundstück gelten - in attraktiven Regionen - meist (ganz) andere Regeln).

Zitat von -Andrea-

wie viel Immobilien man dank des Leverage-Effektes kaufen kann

Das "kann" so sein - mit Leverage-Effekten in dem Bereich habe ich damals meinem Vermögensaufbau deutlich mehr "Schwung" verliehen. Einerseits.

So wunderbar "gutmütig" Leverage-Effekte in die eine Richtung wirken - so "bösartig" können sie bei (selbst nur leicht gesunkenem) Immobilienwert (oder auch nur Immobilienpreis) in die andere Richtung wirken (bei geringem Einsatz von Eigenkapital).

Mit Einführung der EU-WIKR (EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie) - im März 2016 implementiert in deutsches Recht - und den diversen Nachbesserung im Jahr 2018 der ImmoKWPLV ("Verordnung zur Festlegung von Leitlinien zu den Kriterien und Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen") haben sich die Spielregeln deutlich verändert (Stichworte: "Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Dauer der Darlehenslaufzeit" im Rahmen der "Kreditwürdigkeitsprüfung" auf Grundlage der sog. "Haushaltsrechnung").

Da nicht ganz wenige Banken zudem mit einem "fiktiven, kalkulatorischen und höheren" Anschlußzins bezogen auf die bei "Ablauf der Zinsbindung" noch "vorhandenen Restschuld" (als Simulation) rechnen (Beispiel: 6% Zins plus 2% Mindesttilgung ergibt Gesamtrate (Annuität) von 8% bezogen auf die verbliebene Restschuld und die "Haushaltsrechnung") kann es bei dem "Anhäufen von fremdfinanzierten Immobilien" ("Immobiliensammler") durchaus Probleme geben, wenn der finanzielle Gesamt-Hintergrund nicht dazu paßt (eine ehemalige Kollegin bekam es mit dieser sog. "Stressannuität" mal live zu tun).

Das Spiel ist nicht ganz so simpel, wie einen Sparplan auf einen ETF einzurichten (auch wenn ich keine Sparpläne auf ETFs habe (sondern nur Direktanlagen in Aktien), wage ich diese Einschätzung.

Zudem sollte jede Anlageklasse (Liquidität (Bargeld, Buchgeld), Anleihen, Aktien, Immobilien, Gold, Rohstoffe, Tangible Assets usw.) nicht isoliert sondern möglichst immer als integraler Bestandteil einer stimmigen (zum Einzelfall passenden) Asset-Allocation als Ganzes und auch der eigenen Finanzplanung (inkl. der privaten Altersvorsorge) betrachtet und verstanden werden.

Zu Deinem "Fall", den Fakten und auch Deiner Einstellung müßte etwas mehr bekannt sein, um dazu halbwegs seriös mehr sagen zu können.

Dir weiter gute Gedanken und danach ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Zitat von -Andrea-

Danke!

Gerne geschehen. Wenn ich meine ernsthaftes Interesse zu erkennen, versuche ich Hinweise zu geben - nur im Rahmen meiner bescheidenen Kenntnisse selbstverständlich.

Zitat von -Andrea-

Ja, meine Konstellation ist nicht so toll

Dem ist wohl unstrittig so - jedenfalls, wenn man von "lege artis" ausgeht.

Zitat von -Andrea-

aber jetzt muss ich das Beste daraus machen.

Das sollte man ja stets versuchen. Einerseits.

Man kann aber auch versuchen Konstellationen (eine Asset-Allocation zum Beispiel mit "Klumpenrisiko") zu ändern ... Andererseits.

Zitat von -Andrea-

Beim Hebeleffekt wäre ich ohnehin konservativ und würde maximal den Beleihungswert fremdfinanzieren. Auch, um die Zinsen im Zaum zu halten.

Der sog. Beleihungsauslauf und damit die Zinskondition (das "Wie" einer Umsetzung) ist das eine - es gibt aber noch andere ebenfalls bedeutsame (ggf. bedeutsamere) Aspekte das "Ob" (den ggf. Zukauf weiterer Immobilie(n)) betreffend.

Um nur einen Aspekt zu nennen: Für meinen Teil bin ich ein großer Fan der Diversifikation (Motto: "Wer Risiken scheut, der streut" - oder "Diversification is the only free lunch"). Du könntest ggf. ziemlich bis ziemlich sehr "immobilienlastig" ausgestellt sein (Stichwort -"-Klumpenrisiko").

Der guten Ordnung halber: Kenne auch einige Protagonisten, die mit "Konzentration" - also dem genauen Gegenteil von "Diversifikation" - sehr bis hoch erfolgreich waren und sind (aufgrund besondere Fähigkeiten (privater und/oder beruflicher Natur), Sachkenntnissen, Vorlieben, Neigungen, Netzwerk usw.). Jedenfalls kann das durchaus Chancen bieten - erhöht aber meines Erachtens auch die Fragilität (Anfälligkeit) der finanziellen Gesamtkonstruktion. Mein Ding war und ist das daher nicht.

Zitat von -Andrea-

Was müsste man denn mehr wissen, um bessere Aussagen zu treffen?

Einige Basics wären sicherlich zu berücksichtigen (Alter, schon vorhandene Altersvorsorgeansprüche, steuerlicher Situation, Einkommen, Sicherheit desselben, Finanzplan (auch in Sachen private Altersvorsorge), objektive und subjektive Risikotragfähigkeit geprüft und definiert ?; sonstige schon vorhandene Anlagen, ungefährer Wert der vorhandenen Immobilien, Zustand, Energie-Effizienzklassen, Höhe Instandhaltungsrücklage, Standort bzw. Region der Immobilien, ggf. Übergewichtung in Sachen Immobilien bewußt in Kauf genommen (Zufall (z. B. Erbe) oder selbst so geplant ?) - um einige Beispiele zu nennen. Solltest Du vielleicht mal "diskret" mit jemand halbwegs Kundigem in Deinem Umfeld (oder einem bezahlten dafür objektiven Berater) besprechen bzw. diskutieren, falls Dir das hier zu "öffentlich" ist (wenn auch anonym).

Die Regeln im Bereich Immobilien-Finanzierung haben sich nach Einführung der EU-WIKR dahingehend geändert, daß tendenziell nicht mehr der Fokus auf dem Objektwert der Immobilie, auf Pfändern (anderen lastenfreien Immobilien), dem sonstigen "freien Vermögen" usw. liegt - sondern tendenziell nur noch auf dem Darlehensnehmer und dessen "Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Darlehenslaufzeit" (sprich auch in der Rentenzeit, wenn das Darlehen da zeitlich hinein läuft). Damit spielt seit 2016 das Einkommen des Darlehensnehmers die zentrale Rolle.

Über die Sinnhaftigkeit diesen Ansatzes kann man trefflich streiten. "Sonstiges freies Vermögen", andere "lastenfreie Immobilien", Standort und Perspektive der neu zu finanzierenden Immobilie usw. halte ich für deutlich wesentlicher - als ein hohes Einkommen. Denn das kann nämlich auch schnell anders sein (Stichworte: Verlust des Arbeitsplatzes, Insolvenz des Arbeitgebers - um nur zwei Beispiele zu nennen).

Das hängt aber mit der Entstehungsgesichte der EU-WIKR zusammen: Gestartet als Idee vor sehr vielen Jahren im Sinne des "Verbraucherschutzes" (Schutz des Verbrauchers vor Verlust des Wohneigentums (im schlimmsten Fall im Wege der Zwangsversteigerung) durch eine riskante Finanzierung) - ist der ursprüngliche Ansatz im langen Laufe der Entstehung und Ausgestaltung der EU-WIKR - vor dem Hintergrund der globalen Finanzkrise (2008); Auslöser war in den USA das Platzen einer Immobilienblase (!)) und aufgrund der Eurokrise (ab 2010 ff) mit einer langen Ära der ultra-expansiven Geldpolitik zwecks Eurorettung durch die EZB (Darlehenskonditionen mit einer Null beim Zins vor dem Komma (Stichworte: Anlagenotstand, Gefahr einer erneuten Immobilienblase (!) samt deren ggf. Platzen) - von dem ehemaligen Fokus "Verbraucherschutz" zu einer eher "makroprudenziellen Maßnahme" mutiert mit dem Fokus "Finanzstabilität im Allgemeinen". Nur vor dem Hintergrund läßt sich die stringente Ausgestaltung der EU-WIKR verstehen.

Besteht das Einkommen wesentlich oder überwiegend aus Mieteinnahmen wird bei der Haushaltrechnung im Kontext mit der Kapitaldienstfähigkeit bankseitig sehr genau hingeschaut. Neben dem schon inflationsbedingten Schub der letzten Jahre mit der Folge einer veränderten Haushaltsrechnung (höhere Pauschalen und pro Kopf-Pauschalen bezüglich der Lebenshaltung) pflegen Banken auch Risikoabschläge bei den Mieten zu machen (von 20 bis 30% Risikoabschlag auf die Nettomiete kam mir da schon zu Ohren).

Selbst in meinem Fall (vermiete über 80 Einheiten, Vermögen insgesamt im oberen achtstelligen Bereich) hat sich das Procedere deutlich verkompliziert. Habe einige Jahre gebraucht, um das wieder halbwegs "bürokratiearm" zu gestalten. Für einen wirklichen sog. "Kleinvermieter" (nicht ansatzweise despektierlich gemeint - so hatte ich auch angefangen) mit noch dazu "überschaubarem" bis eher geringem Einkommen, weiß ich nicht, ob ich solche Überlegungen, wie Du anstellen bzw. mir das antun würde (von dem vermutlichen Klumpenrisiko in Deiner Asset-Allocation ganz abgesehen). Zumal Immobilien - in gefragten Regionen (nur da habe und würde ich investieren) trotz der zinsbedingten Preiskorrektur der letzten beiden Jahre immer noch ziemlich stolz sprich teuer sind (Kaufpreisfaktor in Jahresnettokaltmieten (JNK) gerechnet ).

Dir weiter gute Gedanken und danach ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Zitat von -Andrea-

• (4) Mithilfe der Immobilienwerte weitere/andere Immobilien kaufen und auf Rendite/Wertzuwachs hoffen. Zur Deckung der laufenden Lebenskosten muss der Cashflow passen. Das wäre meine Präferenz. Und in 15 Jahren zu (2/3) wechseln.

Warum ist das Deine Präferenz? 15 Jahre sind jetzt nicht sooo lange, Stichwort "auf Rendite / Wertzuwachs hoffen". Was machst Du, wenn die Immobilien bis dahin deutlich an Wert verlieren, Du darauf noch hohe Kredite offen hast und nach Verkauf mit einem deutlichen Minus rausgehst? Und wirst Du in 15 Jahren (dann vermutlich in hohem Alter - wenn Du jetzt mit 25-30 Jahren Restlebenszeit rechnest, bist Du Stand heute vielleicht 60-65? Das heißt in 15 Jahren wärst Du 75-80?) noch den Schritt gehen wollen und können, die Immobilien zu verkaufen, dir eine komplett neue Strategie zu überlegen und das Geld neu anzulegen?

Zitat von -Andrea-

• (3) Die Immobilien verkaufen, einen Teil in ETF/Anleihen/Whatever stecken und von den Erträgen leben

Das wäre meine favorisierte Variante (ich bin aber auch zugegebenermaßen kein Vermieter-Typ).

Aber davon ganz abgesehen: Insbesondere, wenn die drei Immobilien alle in der gleichen Stadt / Gegend ist (was bei Privatanlegern mit nur wenigen Immobilien häufig der Fall ist), wäre mir das zuviel Klumpenrisiko. Du bist damit nur in einer einzigen Anlageklasse, in einer einzigen Gegend, mit gerade mal drei Objekten investiert.

Gerade, wenn Du auf die laufenden Einnahmen für Deine eigene Lebenshaltung angewiesen bist, wären Immobilien nicht meine erste Wahl, zumindest wenn das Geld eher knapp reicht und kein sonstiges größeres Einkommen / Vermögen da ist. Warum? Weil es Probleme gibt, wenn z.B. mal ein Mieter ausfällt, Du an Mietnomaden gerätst oder in einem Haus (sind das Eigentumswohnungen in WEGs?) größere Instandhaltungsarbeiten anfallen. Je nachdem, wie großzügig die Rücklagen ausfallen, kann da auch mal eine größere Sonderumlage beschlossen werden.

Außerdem wäre mir Vermieten gerade in der Rente und mit zunehmendem Alter zu aufwendig und zu stressig. Klar, man kann da auch eine Verwaltung für alles beauftragen, aber das kostet eben auch wieder und schmälert den Ertrag. Stand heute kommst Du damit gut klar, aber schaffst Du das auch noch mit 80? Hast Du Kinder, die sich um die Vermietung, Nebenkostenabrechnungen etc. kümmern können und wollen, wenn Du es irgendwann nicht mehr schaffst?

Über wieviel Geld reden wir da, also:

• Wieviel sind die Immobilien (realistischerweise) wert?
• Fiele bei Verkauf Spekulationssteuer an?
• Wieviel Miete erzielst Du derzeit im Jahr insgesamt (vor Steuer und nach Steuer unter Berücksichtigung von AfA und ohne)?
• Welche (nicht umlegbaren) Kosten fallen im Jahr an?
• Zeichnen sich bei einer der Immobilien oder mehreren anstehende größere Sanierungs-/Instandhaltungsarbeiten ab?
• Wieviel Geld brauchst Du monatlich zum Leben?
• Welche sonstigen Einnahmen (neben den Mieterträgen) hast Du Stand heute, welche wirst Du in der Rente haben? Oder bist Du schon in Rente?

usw...

Hast Du unterschiedliche Varianten schonmal durchgerechnet?

Wenn Du jetzt einfach nur die Bestandsimmobilien weiter hältst, kannst Du davon leben? Wie hoch ist da (prozentual) die Nachsteuerrendite?

Zitat von 12345

Über wieviel Geld reden wir da, also:

Wieviel sind die Immobilien (realistischerweise) wert?
Fiele bei Verkauf Spekulationssteuer an?
Wieviel Miete erzielst Du derzeit im Jahr insgesamt (vor Steuer und nach Steuer unter Berücksichtigung von AfA und ohne)?
Welche (nicht umlegbaren) Kosten fallen im Jahr an?
Zeichnen sich bei einer der Immobilien oder mehreren anstehende größere Sanierungs-/Instandhaltungsarbeiten ab?
Wieviel Geld brauchst Du monatlich zum Leben?
Welche sonstigen Einnahmen (neben den Mieterträgen) hast Du Stand heute, welche wirst Du in der Rente haben? Oder bist Du schon in Rente?

Alles anzeigen

Gerade wollte ich genau das fragen, als ich glücklicherweise sah, dass du das schon hier eingestellt hast.

Ohne Kenntnis der genauen Situation kann man hier überhaupt gar nichts sagen.

Und gar nichts heißt in diesem Fall null.

Sonderbar ist die Präferenz für die Lösung 4.

Offenbar hat man sich dafür bereits innerlich entschieden.

Diese Entscheidung ist aber ohne genaues abwägen der Gesamtsituation überhaupt nicht zu treffen.

Fazit: ohne Fakten, null Möglichkeit, irgendetwas zu sagen.

Zitat von -Andrea-

Die Gedanken müssen sich nach vorne richten.

Logisch und daher eine Binse.

Zitat von -Andrea-

m.E. ist es wenig zielführend, darüber nachzudenken, wie ich in meine Situation geraten bin.

Ein Blick in den "Rückspiegel" (und die eigene Finanzhistorie) kann aber auch hilfreich sein.

Meines Erachtens macht es in solchen Fällen nämlich schon einen gewissen Unterschied, ob man sozusagen wie die "Jungfrau zum Kinde" zu den drei Immobilien (bzw. Wohnungen) gekommen ist (Erbe, Schenkung, Gelegenheitskauf, eigene Entscheidung ohne große vorherige Analyse und Finanzplanung) - oder ob man diesen Weg ganz bewußt, strukturiert und in Kenntnis der üblichen Risiken (ggf. auch dem Klumpenrisiko - ohne Deine finanzielle Gesamtaufstellung jetzt auch nur ansatzweise zu kennen) eingeschlagen hat.

Nur am Rande aber in dem Kontext:

Zitat von -Andrea-

Das Buch "Immogame" habe ich gekauft

"Immogame - mit Immobilien spielend reich werden" ...

Unabhängig von der Frage, was man überhaupt unter "reich" versteht (da dürfte es verschiedene Meinungen zu geben): Kenne einige Leute, die mit Immobilien "wohlhabend" geworden sind (auch zwei, die "reich" geworden sind) - von "spielend reich werden" kann da aber meines Erachtens eher nicht die Rede sein ... (siehe schon Nr. 14 - "aktive Bewirtschaftung der eigenen Mittel", "unternehmerische Elemente", eine Art "Nebenbeschäftigung").

Mir sind aber auch ziemlich viele Leute bekannt, die Immobilien haben, um nach Möglichkeit "wohlhabend" oder "reich" zu bleiben ... (im Rahmen einer aus ihrer Sicht passenden und ausgewogenen Asset-Allocation; ggf. auch eingedenk steuerlicher Überlegungen).

Zitat von -Andrea-

• (1) Die Immobilien behalten und von den Mieteinnahmen leben

• (2) Die Immobilien verkaufen und von dem Geld leben.

• (3) Die Immobilien verkaufen, einen Teil in ETF/Anleihen/Whatever stecken und von den Erträgen leben
• (4) Mithilfe der Immobilienwerte weitere/andere Immobilien kaufen und auf Rendite/Wertzuwachs hoffen. Zur Deckung der laufenden Lebenskosten muss der Cashflow passen. Das wäre meine Präferenz. Und in 15 Jahren zu (2/3) wechseln.

Dazu sollte man - meines Erachtens - keine Ratschläge "raushauen" ohne die zwingend erforderlichen Infos (siehe schon Nr. 16).

Um nur drei einfache aber konkrete Beispiele zu nennen: Wie groß das Klumpenrisiko ist, ergibt sich aus Deiner sonstigen finanziellen Aufstellung (von A wie schon vorhandene Altersvorsorgeansprüche bis V wie sonstiges "freies Vermögen" oder auch "angelegtes Vermögen"). Dazu ist aber nichts bekannt. Welche Perspektiven (Miet- und Wertentwicklung) die Immobilien auf längere Frist bieten, hängt entscheidend von dem Standort ab (Makro- und Mikrolage). Die Wohnungen können im Kyffhäuserkreis in Thüringen oder im sächsischen Vogtlandkreis liegen oder aber auch in München oder Frankfurt am Main. Dazu ist aber nichts bekannt. Die Wohnungen können in einem Top-Zustand sein mit zudem ordentlicher Energieeffizienzklasse aber auch in einem Zustand, der künftig Instandhaltungen (ggf. Sanierungen) erforderlich macht (Gleiches könnte in Sachen Energieeffizienz gelten bzw. "drohen"). Dazu ist ebenfalls nichts bekannt.

Zitat von -Andrea-

Die Frage ist, was bei einer verbleibenden Lebenszeit von 25-30 Jahren sinnvoll erscheint.

Diese Frage hat - nach meinem Dafürhalten - eine objektive Seite (dazu müßten die wichtigsten objektiven Faken und Daten transparent sein) und eine subjektive Seite, dazu müßtest Du Dir darüber klar werden, ob Du persönlich einen solchen Weg wirklich einschlagen willst. Insbesondere diese - von Dir offensichtlich präferierte - Variante 4 betreffend.

Zitat von -Andrea-

• (4) Mithilfe der Immobilienwerte weitere/andere Immobilien kaufen und auf Rendite/Wertzuwachs hoffen. Zur Deckung der laufenden Lebenskosten muss der Cashflow passen. Das wäre meine Präferenz. Und in 15 Jahren zu (2/3) wechseln.

Das bedeutet lukrative Immobilien ausfindig machen, Recherchen, Standorte analysieren, Kauf- bzw. Preisverhandlungen, Finanzierungen/Kreditverhandlungen (dazu hatte ich schon etwas in Nr. 16 geschrieben; Stichworte: EU-WIKR, niedriges Einkommen, vermietete Immobilien), Vermietung, Betreuung und Verwaltung der Immobilien.

Für meinen Teil (verwalte meinen Immobilienbestand-Bestand (noch) selbst) habe ich - bis auf ganz wenige Ausnahmen - nur Objekte in einem 50 km-Radius von meinem Hauptwohnsitz entfernt (Ballungsgebiet mit mehreren Großstädten). Das halte ich aus verschiedenen Gründen für sinnvoll (jedenfalls, wenn man sich um die Immobilien selbst kümmern will) und hat sich in meinem Fall auch bewährt. Daher würde ich diese Vorgehensweise auch anderen empfehlen. Eignet sich Deine Region (Perspektive) für eine solche Investition in Immobilien (Wohnungen) ... ?

Last but not least: In dem Bereich muß immer mit gesetzgeberischen Eingriffen gerechnet werden (angefangen vom Mietrecht über die Finanz-Regulatorik (siehe EU-WIKR) bis hin zu den steuerlichen Rahmenbedingungen). Das soll und muß keinen abhalten, darüber sollte man sich nur bewußt sein.

Wenn die objektive aber auch die subjektive Seite dafür paßt (Variante 4): "Go for it !"

Ansonsten wären andere Varianten zu prüfen.

In dem Kontext

Zitat von -Andrea-

• (2) Die Immobilien verkaufen und von dem Geld leben.

• (3) Die Immobilien verkaufen, einen Teil in ETF/Anleihen/Whatever stecken und von den Erträgen leben

Variante 2 scheint mir etwas fraglich, da dann ggf. irgendwann das Geld (Verkaufserlös) aufgebraucht sein könnte ... (auch in Ordnung, wenn Du dann eine auskömmliche Rente zu erwarten hast ...). Variante 3 klingt da jedenfalls besser, wenn die Erträge ausreichen, um davon leben zu können (und auch im Alter das Ganze auf eine finanziell auskömmliche Situation hinausläuft).

Ohne eine auch (u. a.) nur ansatzweise Ahnung von den im Raum stehenden Werten bleibt das Ganze ohnehin "Stochern im Nebel" (eine "Wohnung" mag einen Wert von 100.000 € haben - eine vergleichbare Wohnung an einem anderen Standort aber einen siebenstelligen Wert).

Dir dennoch weiter gute Gedanken und danach ebensolche Finanz-Entscheidungen !