Hausgeld massiv erhöht

Zitat von Neu1988

allerdings bezieht sich der Abrechnungszeitraum auf den 01.01. bis 31.12.2024. Wir sind aber erst am 15. Mai 2024 eingezogen. Ist das so korrekt oder liegt hier ein Fehler vor?

Seit wann gehört ihr denn die Wohnung? Der Einzug hat damit gar nichts zu tun.

Die Abrechnung erhält immer die aktuelle Eigentümer:in der Wohnung.

Regelungen zur Aufteilung der Kosten werden üblicherweise im notariellen Kaufvertrag aufgeführt.

Da ja auch auf dem 2. Screenshot vom Wirtschaftsplan die Rede ist muss sich ja aus diesem ergeben, auf welche Positionen die Erhöhung fällt.

Ich gehe ja davon aus ihr habt auch vor dem Kauf die letzten Abrechnungen und Protokolle geben lassen, so dass es nachvollziehbar sein sollte.

In der Regel vereinbart man ja einen Lastenübergang (z.b. Bei Schlüsselübergabe nach Bezahlung), ab dem alle Kosten wie Enerige und Hausgeld der neue Eigentümer bezahlt und bis dem Datem der alte Eigentümer. Achtung: bei einem Verkauf innerhalb eines Jahres, zahlt der alte Eigentümer in der Regel die Grundsteuer für das restliche Jahr. Es kann also sein, dass insofern nichts anderes vereinbart wurde, der alte Eigentümer auf deine Freundin zukommt und einen Augleich für die Grundsteuer für das Jahr 2025 verlangt.

Insofern ihr aus den Protokollen und Abrechnungen/Wirtschaftsplan, nicht nachvollziehen könnt woher die Hausgelderhöhung kommt, wäre das einfachste beim Verwalte anzurufen und da nachzufragen. (AUch diese kann man ggf. Anonym hochladen, dann aber bitte nicht als schiefe Bilder sondern mit etwas mehr Mühe).

Generell sieht man ja, dass das bisherige Hausgeld nicht deckend war. Warum sieht man aber nicht.

Hausgeld reduzieren oder gar aussetzen würde ich nicht. Meist haben viele Eigentümergemeinschaften eine Regelung, das bei überfälligem Hausgeld, das komplette Hausgeld für das Jahr auf einmal zu zahlen ist.

Nachtrag: wenn ich 4260 Euro durch 12 teile komme ich auf 355 Euro und nicht 370 Euro. Je nachdem was der Grund für die Unterdeckung des Hausgeldes war, ist zumindest absehbar, dass eine Erhöhung auf 440 nötig gewesen sein kann. (5272:12 Monate).

Davon abgesehen, zeigt dein Bild ein Hausgeld von 550 Euro und nicht von 570 Euro, das nur der Korrektheit halber.

Da man hier nicht editieren kann: Das mit der Grundsteuer bezieht sich natürlich auf 2024 und wäre ggf. mit der Nachforderung des Hausgeldes zu verrechnen.

Wenn ich das richtig sehe gab es eine Nachzahlung von etwa 1000€, weil die Kosten höher waren als im Wirtschaftsplan angesetzt. Du müsstest jetzt hergehen und die einzelnen Positionen abgleichen.

Ohne weitere Infos kann man da wenig zu sagen.

Sonntag 3.8.2025

Hallo Neu1988

Gleich vorweg: Bei Nebenkosten von 4,60 Euro pro m2 Wohnfläche im Monat plus Strom stimmt etwas nicht!!

Ich habe gerade Deine Frage zu den Nebenkosten gelesen.

Ich habe und hatte selbst Jahrzehntelang sehr viele eigene vermietete Immobilien. Daher gebe ich Dir zur ersten Überprüfung ob die Nebenkosten realistisch sind eine Faustformel geben.

Wenn es sich um eine neuere Wohnung handelt, d.hl mit Hausmeisterservice (für Allgemeinreinigung, Treppe, Hof, Garten, Müll rausstellen Winterdienst usw.)

UND wenn das Haus dann auch noch einen Aufzug hat,

dann sind Nebenkosten von monatlich bis zu 3 Euro pro m2 normal.

Hinzu kommt dann jedoch immer der STROM, der wird vom Mieter direkt bezahlt weil er ja einen einen Stromzähler hat.

Wenn sich jedoch um eine ältere Wohnung handel, oft OHNE Hausmeister, mit der berühmten Kehrwoche oder OHNE Aufzug dann liegen die Nebenkosten pro m2 Wohnfläche bei rund 2 - 2,50 Euro pro m.2, immer zuzüglich persönlichem Strom innerhalb Deiner Wohnung.

Du schreibst, dass die Nebenkosten bei 80 m2 für die Wohnung rund 370 Euro monatlich sind, das wären dann 4,60 Euro pro m2 (ohne Strom)

Dieser Wert ist damit im Vergleich zu anderen Wohnungen deutich überhöht.

Üblich wären bei Deiner Wohnung 200 - 240 Euro monatlich zuzüglich Strom

Du musst jetzt erst mal die Abrechnung anschauen und klären ob Du den Grund selbst findet.

Du darfst dabei immer nur die Beträge der ABRECHNUNG nehmen, nicht die Beträge der Vorauszahlung oder die Beträge des Wirtschaftsplanes, also der Schätzung.

Wenn das korrekt ist, dann musst Du die einzelnen Positionen prüfen ob eine Position dabei ist, die besonders aus dem Rahmen fällt. In der Regel sind ja nicht alle Positionen überdurchschnittlich höher.

Jemand, der häufig mit Abrechnungen zu tun hat, sieht natüriich auf einen Blick wo ein Fehler stecken könnte.

Du, sozusagen als Laie, müsstest über das Internet immer nachprüfen welche Kosten z.B. beim Müll, bei der Grundsteuer, bei Versicherungen, beim Hausmeister, bei der Aufzugwartung, beim Wasserverbrauch, statistisch der Durchschnitt ist und WO bei Dir die Ursache steckt.

(Du gibst im Internet einfach als Suche ein durchschnittliche Nebenkosten für Hausvesicheung, oder Grundsteuer, oder Müllentsorgung, oder Aufzug, oder ABwasser, Regenwasser usw. Dann bekoimmst Du immer eine Vergleichszahl und kannst dies mit Deinen Zahlen vergleichen.)

Es kann natürlich auch mal vorkommen, dass ein privater Vermieter absichtlich oder unabsichtlich Kosten auf die Mieter umlegt, die NICHT umgelegt werden können.

Z.B. Reparaturkosten, Kosten der Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage.

Wenn das der Fall ist, dann hast Du schnell denFehler gefunden.

Ansonsten kann ich OHNE die Abrechnung gesehen zu haben aus der Ferne nicht sagen, ob das in Deinem Einzelfall begründet ist oder wo der Fehler steckt.

Vielleicht kannst Du die Abrechnung hier veröffentlichen, natürlich ohne Namen und lesbar.

Dann werfe ich einen Blick darauf.

Viele Grüße aus Sutttgart McProfit

PS Die von mir genannten Zahlen gelten nur für Mieter,

Wenn Du Eigentümer bist, sind die Beträge deutlich höher weil Du ja dann auch Reparaturen oder Hausverwalter und Instandhaldungsrücklagen zahlen musst.

Hallo Neu1988,

wie Tomarcy schon betont hat, für die sog. Abrechnungsspitze ist der Eigentümer verantwortlich, der zum Zeitpunkt der Erstellung (Bekanntgabe) als Eigentümer im Grundbuch steht. D.h. gegenüber der WEG ist der neue Eigentümer zahlungspflichtig. Der interne Ausgleich zwischen alten und neuen Eigentümer ist im Kaufvertrag geregelt, oder eben nicht, dann Pech gehabt.

Die monatliche Vorauszahlung des Hausgeldes wird im Wirtschaftsplan festgelegt. Dieser ist in der Eigentümerversammlung zu beschließen. Sie kann sicherlich auch rückwirkend (hier um 4 Tage) beschlossen werden. Wie gut kennen Sie Ihre Eigentümergemeinschaft? Nickt die alles ab, was der Verwalter vorschlägt? Falls ja, wäre es kontraproduktiv, am 01. dem Lastschrifteinzug zu widersprechen und am 04. wird das neue Hausgeld rückwirkend beschlossen. Außerdem haben Sie 8 Wochen Zeit, einer Lastschrift zu widersprechen und bis dahin wissen Sie, wie die Eigentümer entschieden haben.

Gruß Pumphut

Zitat von McProfit

Es kann natürlich auch mal vorkommen, dass ein privater Vermieter absichtlich oder unabsichtlich Kosten auf die Mieter umlegt, die NICHT umgelegt werden können.

Z.B. Reparaturkosten, Kosten der Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage.

Wenn das der Fall ist, dann hast Du schnell denFehler gefunden.

Die Freundin des Threadstarters hat die Wohnung ja gekauft, nicht gemietet. Sie hätte als Eigentümerin also derartige Kosten ohnehin zu tragen.

Zitat von Neu1988

Eingezogen am 15 Mai. Grundbuch ist glaube ich das. Zumindest das vom Notar

https://ibb.co/zWYmCGZt

Was muss sie den jetzt tun? Chat gpt sagt, dass der Vorbesitzer die Kosten vor dem Einzug übernehmen muss. Ich steige da null durch

Einzug ist nicht relevant, auch nicht zwingend das Datum der Eintragung. Im notariellen Kaufvertrag müsste es eine Regelung geben, in der was von „Übergang von Lasten“ steht. Da müsste geregelt sein, ab welchem Datum der neue Eigentümer für die Kosten der Wohnung verantwortlich ist.

Hallo McProfit,

Zitat von McProfit

Gleich vorweg: Bei Nebenkosten von 4,60 Euro pro m2 Wohnfläche im Monat plus Strom stimmt etwas nicht!!

Da muss ich leider widersprechen. Solche Beträge sind nicht „normal“, aber leider rechtmäßig. Ich kenne so einen Fall für eine relativ neue Wohnung. Der Grund sind die Heizkosten (bei unserem TE leider nicht aufgeschlüsselt.) Es gibt Wärmelieferverträge, die die Kosten für die Gasbeschaffung an die Spotmarktpreis der europäischen Gashandelsbörse koppeln. Und die haben seit 2021 verrückt gespielt. M.E. versuchen aus Mieterperspektive die Mietervereine diese Regelung zu kippen, aber nach meiner Kenntnis ist da noch kein Urteil gesprochen worden.

Gruß Pumphut

Sonntag 3.8.25

Sorry, ich nehme meine Anwort zurück!!

Ich ging bei meiner Antwort davon aus, der Fragesteller ist MIETER der Wohnung.

Als Mieter wären daher Nebenkosten von über 4 Euro pro m2 Wohnfläche im monat zuzüglich Stromkosten überdurchschnittlich hoch und müssten nach einem Fehler überprüft werden.

Wenn der Fragesteller jedoch EIGENTÜMER der Wohnung ist, dann sind die Kosten höher sind als beim Mieter.

Der Eigentmer zahlt dann zusätzlich Kosten der Hausverwaltung und die Kosten der Instandhaltungsrücklage. Diese Rücklage ist dafür gedacht dass bei Reparaturen z.B. am Dach, Außenanlage, Heizung usw. genug Geld auf dem Konto ist damit das bezahlt werden kann.

Die Instandhaltungsrücklage ist jedoch keine AUSGABE, sondern das ist ja Geld was weiterhin anteilig dem Wohnungsbesitzer gehört. Es liegt nur auf einem anderren Konto. Eine Ausgabe ist es erst dann, wenn z.B. der Heizkesser erneuert werden muss und das z.B. 5.000 Euro kostet.

Je nach Baujahr eines Hauses kann diese Rücklage für Reparaturen erheblich schwanken.

Wenn es ein altes Haus mit geringer Rücklage und wenigen Wohnung ist, können da auch mal Sonderummlagen von ein paar Tausend Euro anfallen.

Oder man beschließt eine neue Fassade mit Wärmedämmung oder ein neues Dach oder man kauft sich eine Solaranlage für 30.000 Euro.

Daher weise ich darauf hin, dass meine Vergleichsrechnung sich nur auf die Nebenkosten für den Mieter bezogen haben, nicht jedoch für den Eigentümer.

Viele Grüße McProfit

Moin,

Ich glaube ihr müsst euch den Unterschied der Hausgeldabrechnung/Wirtschaftsplan für Eigentümer und einer Nebenkostenabrechnung für Mieter nochmal ansehen.

Aufgrund der Screenshots werde ich auch nicht schlau aber ein paar allgemeine Hinweise:

- Prüft ob im Wirtschaftsplan eine Erhöhung der Rücklagen oder ähnliches vorgesehen ist.

- Als Eigentümer müsst ihr den Wirtschaftsplan der Verwaltung nicht abnicken sondern könnt in der Eigentümerversammlung alles kritisch hinterfragen und ggf. mit nein stimmen. Wenn es aber eine Mehrheit gibt, müsst uhr trotzdem bezahlen.

- Hört euch in der Eigentümerversammlung auch den Kassenbericht an um zu Erfahren, warum es eine Nachzahlung gibt.

- Und eine kleine Warnung: Bei uns in der WEG wir der Wirtschaftsplan immer vom 01.01 bis 31.12 beschlossen mit anschließender "unbegrenzter Gültigkeit". Sprich wenn der höhere Betrag beschlossen wird, kann es sein, dass ihr für Januar bis August auch nachzahlen müsst.

Hallo Pumphut

jetzt hast Du mich aber herausgefordert.

Wenn ich es recht verstanden habe sind wir uns bei folgendne PUnkten einig:

Ich habe in meiner Antwort von Nebenkosten gesprochen die der Mieter zahlen muss,

nur diese Beträge kann man hier im Forum vergleichen.

Dass der Fragesteller jedoch Eigentümer ist, hatte ich überlesen,

Beim Eigentümer kommen immer noch zusätzliche Kosten (Instandhaltung, Reparaturen) dazu, so dass man diese Beträge nicht vergleichen kann, weil ja Reparaturen, neues Dach, neue Heizung, nur alle paar Jahre anfallen und dann aber extrem hoch sein können und die Rücklagen nicht ausreichen.

Daher kann man diese Frage hier nicht beantworten ohne die Abrechnung gelesen zu haben!

Ich habe hier meine Fausformel von durchschnikttliche 2 - 3 Euro Nebenkosten pro m2 Wohnl. plus extra Strom für den Mieter erklärt. Alles was darüber ist muss man im Einzelfall prüfen.

Du hast vermutet, dass auch Nebenkosten für den MIeter von 4,70 Euro pro m2 Wfl. möglich sein können, weil die Heizkosten unterschiedlich sind.

Das ist mir aber viel zu allgemein. I

ch habe zahlreiche Immobilien mit unterschiedlichsten Heizsystemen und Lieferaniten. Und unterschiedldichem Baujahr und Wärmedämmung.

Die Heizkosten pro Wohnung liegen auf das Jahr gerechnet durchschnittlich bei rund 1 Euro pro m2 im Monat.

Selbst wenn Du eine Energielieferanten hast der doppelt so teuer ist wäre der Anteil immer noch erst 2 Euro und die 4,70 Euro sind immer noch zu hinterfragen.

Ich vermute daher dass die hohen Nebenkosten beim Fragesteller vor allem wegen den zusätzlichen Beträgen ursächlich sind die für die Hausbesitzer nun mal in dem Abrechnungsjahr angefallen sind.

Aber wie gesagt: Ohne Kopie der Abrechnung stochern wir hier im Nebel:

Viele Grüße McProfit

In dem Kaufvertrag steht wirklich kein Datum für den Besitzübergang?

Bei meinem Verkauf war das ein extra Paragraph mit Bezeichnung "Besitzübergang". Da steht dann, dass am Tag XY, Kaufpreiszahlung vorausgesetzt, Besitz, Nutzen, Lasten, Haftung, die Gefahr eines zufälligen Untergangs (?) auf den Käufer übergeht.

Des weiteren gibt es noch einen Paragraphen "Eintritt in die Eigentümergemeinschaft", wo dann die Rechte bzgl der Reparaturrücklage und sonstige aus dem Wohngeld bedienten Konten übergehen. Das laufende Wohngeld trägt ab Besitzübergabe der Käufer. Nachzahlungen und Guthaben sind zwischen Verkäufer und Käufer entsprechend zu teilen.

Ich kann nicht glauben, dass ein Notar so unfähig ist, diese essenziellen Dinge im Vertrag zu vergessen.

Wie schon angemerkt passen deine Zahlen irgendwie nicht: aus dem Bild geht ja eindeutig hervor das für 2024 4260 Euro Hausgeld bezahlt wurden, dass passt nicht mit 320 und 370 zusammen, selbst wenn man unterjährig das Hausgeld erhöht hätte.

Insofern der Grund für die Unterdeckung Dauerhaft ist, wie angesprochen bräuchte man hierzu Abrechnung und Wirtschaftsplan, war ja abzusehen, dass auch 370 Euro Hausgeld nicht reichen würden um die Ausgaben zu decken.

Wegen dem einen Monat würde ich gar nichts machen. Im Prinzip wird es wahrscheinlich auf eine der beiden Alternativen hinauslaufen:

1. die 550 Euro werden dauerhaft beschlossen um die Kostendeckung und Rücklagenbildung zu decken.

2. die 550 sind zu hoch und es wird entweder eine Verrechnung mit der nächsten Hausgeldabrechnung vereinbart oder eben bei der Enabrechnung.

Ein wirklicher Schaden tritt hier also vermutlich nicht ein.

Mit den Brüchstücken vom Vertrag kann man natürlich schwer abschätzen was in den anderen Absätzen steht. Zwischen 6 und 11 würd es ja sicherlich auch 7, 8, 9, und 10 geben.

Wenn nichts vereinbart wurde ist das natürlich unglücklich. Aber selbst wenn etwas vereinbart wurde könnt ihr natürlich nicht die ganzen 1000 Euro vom Verkäufer zurückverlangen. Da ihr am 15. Mai eingezogen seit, tragt ihr ja spätestens ab diesem Datum alle Kosten: 1012,06 Euro : 12 Monate = 84,34 pro Monat. 01.01.2024 bis 15.05.2024 sind 4,5 Monate x 84,34 = 379,53 Euro. Davon wäre aber ggf. noch die Grundsteuer für 7,5 Monate abzuziehen sollte diese der alte Eigentümer bezahlt haben. Wie gesagt, das Amt ändert den Bescheid in der Regel erstm zum Jahresende. Je nach höhe der Grundsteuer geht das ganze also in Richtung Nullsummenspiel.