Wie Restlaufzeit günstigen Immo Kredit nutzen?

Zitat von Egon1990

Großteil 500 k läuft 20J zu 1% Zins,

Wie hoch ist die Tilgung?

Wie hoch ist die Restschuld jetzt ?

Für den KfW-Kredit würde ich erstmal alles in einem Geldmarkt-Fonds ansammeln. Und dann 2030 alles abbezahlen, sofern möglich.

Dann hast du von 2030 bis 2040 ja noch 10 Jahre Zeit für den anderen Kredit. Da würde ICH zB 50:50 machen zwischen Geldmarkt und Aktien-ETF

Wir haben exakt dieselbe Situation (mit etwas andere Zinsen).

Geld wird derzeit zur Seite gelegt um den Anschlusskredit in eins zu tilgen. Dann haben wir nur noch ein Restkredit mit 15 Jahren Laufzeit.

Die Herausforderung wird sein, langfristig "nur" ca. 10% vom Haushaltsnetto in den Kredit zu bezahlen. Der Bauch sagt jetzt schon "schnel Tilgen, danach ist Dein Haus"...

1% Darlehenszins bedeutet, dass du mit einer alternativen Geldanlagen mindestens 1,36% p.a. vor Steuern machen musst, um im Plus zu sein.

Für Festgeld über 5 Jahre bekommst du aktuell um die 2,5% p.a. und Tagesgeld ist auch mit über 2% möglich (alternativ natürlich ein Geldmarktfonds). Bei Tagesgeld und Geldmarktfonds sind die Zinsen aber natürlich nicht sicher, sprich sie können steigen, aber natürlich auch sinken.

Aus dem Grund machen Sondertilgungen für dich aktuell eher keinen Sinn. Sieh lieber zu, dass du die Kreditrate so weit wie möglich nach unten schrauben kannst und leg das Geld lieber alternativ an. Außerdem solltest du so zusehen, dass du das komplette Geld für den KfW-Kredit bis 2030 zusammen hast, um diesen abzulösen. Danach spielst du das gleiche Spiel für den Hauptkredit. Sprich so lange du mit einer alternativen Anlage mehr als 1,36% p.a. machen kannst, machen Sondertilgungen keinen Sinn.

Ob du das Geld lieber auf Grund der höheren möglichen Rendite in einen Aktien-ETF schieben möchtest, musst du selber entscheiden. Das kann sich durchaus lohnen (gerade bei dem Hauptkredit, da dieser noch 15 Jahre läuft), aber kannst du auch einen Borsencrash kurz vor Auslauf der Zinsbindung vertragen? Ich persönlich würde das Geld an der Stelle ganz klar nur in sichere Anlagen legen, auch wenn mir dadurch Rendite verloren geht. Aber das muss jeder für sich entscheiden.

Für das 2030 auslaufende Darlehen: Der im Dezember 2029 auslaufende iBond IE000SNLFDR7 liefert für jeden Euro, den Du derzeit reinsteckst, bis an sein Laufzeitende rd. 2,8 Prozent. Also deutlich mehr als Du Zinsen zahlst, da bietet sich ein positives Zinsdifferenzgeschäft an. Du kannst ihn auch schön via Sparplan besparen - wie Du einen Kredit bedienst, Monat für Monat. Sollte sich die Zinslandschaft ändern, kannst Du mit den dann neuen mtl. Einzahlungen immer noch umsteuern … So machen wir das derzeit.

Und beim anderen Darlehen, das jetzt noch 15 Jahre läuft: Ich rate nicht dazu, sage aber dass wir es so machen - einen Teil des mtl. Aufwands in die normale Tilgung stecken und einen Teil in Aktien, um am Ende einen Batzen abzulösen.

Zitat von Egon1990

2030 bleiben bei KfW ca. 80k stehen. Auf diese 80k spare ich hin um den Kredit ablösen zu können und nicht eine Anschlussfinanzierung für dann vllt 4% abschließen zu müssen. Aus eurer Sicht ratsam?

Kommt drauf an. Auf der einen Seite vermeidest du eventuell eine teure Anschlussfinanzierung. Auf der anderen Seite zwingt dich das natürlich jetzt in der Ansparphase in relativ sichere Anlagen zu gehen und dabei lässt du eine Menge Rendite liegen. Letztendlich ist das eine Abwägungssache, auf jeden Fall würde ich entweder den Kredit komplett ablösen oder komplett refinanzieren. Keine Zwischenlösung ala 30k ablösen und 50k refinanzieren.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, sich einfach die Optionen offen zu halten. Bei der Summe wird ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung dich kaum in finanzielle Bedrängnis bringen. Insofern ist es eine valide Strategie, jetzt in Aktien anzulegen und dann 2030 zu entscheiden, wie du mit dem Kredit umgehst. Je nach dann vorherrschenden Zinsen und Kursen an der Börse. Oder - falls die Zinsen zwischenzeitlich nochmal deutlich sinken - die Sache 1-2 Jahre vorher per Forward-Darlehen zu fixieren.

So in der Art ist jedenfalls meine Strategie für die Anschlussfinanzierung Ende 2031

Zitat von Egon1990

Hauskredit 2020 abgeschlossen, Großteil 500 k läuft 20J zu 1% Zins, 100k über KfW ebenfalls ca. 1% Zins läuft 10J.

Da drängt sich ein Zinsdifferenzgeschäft geradezu auf.

Zitat von Egon1990

2030 bleiben bei KfW ca. 80k stehen. Auf diese 80k spare ich hin, um den Kredit ablösen zu können und nicht eine Anschlussfinanzierung für dann vllt 4% abschließen zu müssen. Aus eurer Sicht ratsam?

Wie sparst Du denn auf diese 80k hin?

Zitat von Egon1990

Was mit dem großen Kredit über 20J machen? Möglichst viel sondertilgen bis zum Jahr 2040 oder Geld über ETF und Tagesgeld anlegen zu höherem Zins?

Die entscheidende Frage ist hier: Geht es Dir primär um Vernunft oder um Gefühl?

Wenn es primär um Vernunft geht: Zinsdifferenzgeschäft. Solange selbst der Zins von "Sicherheitsbausteinen" höher liegt als 1%, ist ein paralleles Ansparen günstiger als eine Sondertilgung. Auf eine solche Zeit würde ich sogar in ETFs anlegen.

Wenn es primär um Gefühl geht: sondertilgen, auch gegen wirtschaftliche Vernunft.

Aber auch in diesem Fall gilt: Die Antwort auf eine gezielte Einzelfrage ohne Kenntnis des finanziellen Umfelds ist eigentlich unseriös.

Wir haben eine ähnliche Situation, nur dass unser Zinssatz noch etwas niedriger und unser KfW-Kredit nach 10 Jahren zum Ende der Zinsbindung ohnehin abbezahlt ist (und wir da an der Rate nichts ändern können).

Ich würde auf jeden Fall nicht den Kredit mit Zinsbindung bis 2040 zu 1% sondertilgen. Wie oben schon geschrieben, solange Du für sichere Anlagen (Tagesgeld, Festgeld, Bundesanleihen) mehr als 1,36% Zinsen vor Steuer bekommst, machst Du mit der Alternativanlage Gewinn und fährst besser als mit der Sondertilgung.

In ETF ist so eine Sache… das würde ich ggf. davon abhängig machen, wieviel Restschuld bei Ende der Zinsbindung noch übrig ist und wie ihr sonst finanziell aufgestellt seid. Wie weh würde es Dir tun, wenn 2040 die Zinsbindung ausläuft, die Anschlussfinanzierung bei 8% Zinsen liegt und Dein ETF gerade 50% im Minus ist?

Wir hatten das überlegt, aber bei uns ist die Zinsbindung nochmal kürzer als bei euch und wir wollten mit unserem Immobilienkredit nichts riskieren, deshalb legen wir das für die Ablösung bestimmte Geld nur in Festgeld an.

Bist Du zufällig bei der ING? Falls ja kannst Du eventuell sogar die Rate auf die Mindesttilgung (bei uns 1%) reduzieren. So haben wir das gemacht und legen die Differenz zur regulären Rate parallel in Festgeld an. Wir hatten ursprünglich eine ziemlich hohe Tilgung vereinbart, dadurch lohnt sich das bei uns richtig.

Zitat von Osnabruecker

Die Herausforderung wird sein, langfristig "nur" ca. 10% vom Haushaltsnetto in den Kredit zu bezahlen. Der Bauch sagt jetzt schon "schnel Tilgen, danach ist Dein Haus"...

Ja, das ging mir auch so. Das Gefühl sagt „Schulden loswerden und tilgen was geht, was weg ist ist weg!“. Und der Gedanke, mit maximalen Sondertilgungen schon in 3Jahren schuldenfrei zu sein statt in 10 und ab da nur noch Hausgeld zu zahlen ist schon verlockend.

Aber wir haben es durchgerechnet, und es wäre finanziell einfach dämlich sonderzutilgen. Bei uns wird es bis zum Ende der Zinsbindung voraussichtlich einen mittleren fünfstelligen Betrag ausmachen, den wir mit dem Zinsdifferenzgeschäft besser fahren. Schon mit dem bisher angelegten Geld werden die Erträge höher sein als der für beide Kredite (KfW und Bank) insgesamt anfallende Zins. Faktisch bedeutet das, wir bekommen unsere Finanzierung quasi umsonst.

„Ein gutes Gefühl“ ist zwar auch viel wert, aber mir zumindest keinen mittleren fünfstelligen Betrag.

Wir haben eine ähnliche Konstellation. Ich kann die Unsicherheit hier nachvollziehen, da wir unsere Strategie auch ein paar Mal angepasst haben 🥴

Aktuell machen wir es wie folgt. Wir haben eine monatliche Sparrate in einen Geldmarkt-ETf, die genau reicht, damit wir zum entsprechenden Zeitpunkt die Kredite ablösen können. (Teilweise habe ich zwischendurch auch mal Festgeld über 7 Jahre mit 4% Zinsen abgeschlossen). Wenn man das ausrechnet, ist das schon ein ziemlich dickes Zinsdifferenzgeschäft.

Alles weitere landet in einem Aktien-Etf.

Unabhängig von dem Zinsdifferenzgeschäft erhälst Du durch das Vorgehen auch Flexibilität. Falls Du aus irgendwelchen Gründen doch zwischendurch Geld brauchst, (Bspw. Heizung kaputt) kommst Du so leichter dran und musst keinen neuen Kredit aufnehmen. Und wer weiss wie die Zinsen stehen, wenn der KfW Kredit ausläuft. Vielleicht ist es ja dann günstiger nachzufinanzieren und den anderen Kredit vorab zu tilgen.

Der große Nachteil bei uns ist, dass wir familienintern durchaus zwischendurch die Diskussion haben, dass der gesparte Betrag für die Kreditablösung gebraucht wird und wir kein neues Zweitauto davon kaufen können.

Zitat von Newb

Wir haben eine monatliche Sparrate in einen Geldmarkt-ETf, die genau reicht, damit wir zum entsprechenden Zeitpunkt die Kredite ablösen können. (Teilweise habe ich zwischendurch auch mal Festgeld über 7 Jahre mit 4% Zinsen abgeschlossen).

Kämen für Dich sowas wie iBonds statt Geldmarkt-ETF in Frage? Sie bieten den bei Einlage bekannten Zins bis zum Ende der Anlagezeit - während es am Geldmarkt sinkende Zinsen geben kann.

Zitat von WorriedDad

Kämen für Dich sowas wie iBonds statt Geldmarkt-ETF in Frage? Sie bieten den bei Einlage bekannten Zins bis zum Ende der Anlagezeit - während es am Geldmarkt sinkende Zinsen geben kann.

Ich bin bei iBonds nicht thematisch ganz drin. Hatte für mich aber gespeichert, das Festgeld grundsätzlich besser im Verhältnis Sicherheit zu Ertrag ist. Ich lasse mich hier auch gerne korrigieren.

Man könnte ja auch einfach auf Staatsanleihen gehen. Die jetzigen Zinsen finde ich allerdings nicht soo attraktiv, als das ich mir diese auf X Jahre sicheren müsste.