WEG: „Schnitt“ zum 01.01.2024 wegen fehlender Vorverwalter‑Unterlagen – was bedeutet das für offene Jahre/Nachzahlungen?

Ein Frage am Rande. Wird oder wurde gegen die bisherige Verwaltung strafrechtlich ermittelt ?

Zitat von Townless

Wie schätzt ihr das Kosten‑/Nutzen‑Verhältnis ein: Lohnt sich eine weitergehende rechtliche Verfolgung des Vorverwalters in so einem Fall überhaupt noch, oder ist der von Verwalter/Anwältin vorgeschlagene Neustart aus praktischer Sicht oft der vernünftigste Weg?

Mal kurz zusammengefaßt:

Eure WEG hatte einen Verwalter, den Ihr Ende 2024 rausgeschmissen habt, weil er schlecht gearbeitet, Euch vielleicht auch betrogen hat. Seit 2025 ist eine neue Verwaltung im Amt, die versucht, die Versäumnisse aufzuarbeiten. Die Buchhaltung des vorigen Verwalters ist chaotisch, einige Abrechnungen der Vergangenheit stehen noch aus. Die neue Verwaltung hat versucht, das aufzuarbeiten, sagt aber: Wir haben 2024 noch einigermaßen gebacken bekommen. Für frühere Abrechnungszeiträume sind die Unterlagen aber massiv unvollständig. Wir halten den Aufwand (auch den finanziellen Aufwand!) für zu hoch, dem nachzugehen.

Das glaubt der Wohnungseigentümer Townless aber nicht (der wohl besser den Namen @trustless gewählt hätte). Der traut der neuen Verwaltung nicht über den Weg und fragt die völlig uninformierte und völlig außenstehende Community von Finanztip, ob er nicht vielleicht doch darauf dringen sollte, den alten Verwalter rechtlich an den Kanthaken zu bekommen, koste es, was es wolle.

Nach seinen Berechnungen müßte er für die Abrechnungszeiträume 2023 und früher der Gemeinschaft noch 1800 € nachzahlen. Es bereitet ihm Magendrücken, daß diese Zahlung im Rahmen des aktuellen Plans verfallen soll, wohingegen er für 2024 sogar Geld zurückerhält.

Ganz allgemein heißt es ja, man solle schlechtem Geld kein gutes hinterherwerfen, aber mancher möchte es doch tun, vielleicht aus prinzipiellen Gründen.

Wäre ich an Deiner Stelle, würde ich mich dem Ansinnen der neuen Verwaltung nicht verschließen, sondern dafür stimmen, daß man nicht unnötig Arbeit und somit Geld in alte Abrechnungen steckt.

Wenn Du Dich damit wohler fühlst, kannst Du ja die 1800 €, die Du dann nicht nachzahlen mußt, der Wohneigentümergemeinschaft spenden, vielleicht mit der Auflage, mit diesem Geld den vermutlich insolventen alten Verwalter zu verklagen. Es ist ja egal, ob ihr diesen Prozeß dann gewinnt oder verliert. Wenn die Gegenseite pleite ist, zahlt Ihr den eigenen Anwalt auch im Obsiegensfall selbst, und die Gerichtskosten habt ihr ja vorab schon bezahlt. Die 1800 € hast Du dann für das gute Gefühl ausgegeben, daß Du das mit Dir so nicht machen läßt. Manchen Leuten ist dies das Geld wert.

Ich würde das gute Geld dem schlechten Geld nicht nachwerfen.

PS: Wenn Du Dich bei Deinen Miteigentümern partout unbeliebt machen möchtest, solltest Du Deinen Fragenkatalog schriftlich zur Eigentümerversammlung einreichen.

Zitat von Townless

Hallo zusammen,

ich weiß nicht genau ob diese Kategorie die richtige ist aber ich fange mal an:

…. In der kommenden ETV (Morgen um 15Uhr) ….

Dazu ein paar Fragen an euch: ….

Warum stellst du diese Fragen dann erst heute?

Genau diesen Fall hatten wir auch. Der vorige Verwalter hat drei Abrechnungen nicht erstellt, Unterlagen zu Wirtschaftsplan, Rücklagen, etc. fehlten ebenso.

Die meisten Eigentümer haben einen Verwalter, den ich zur Neuwahl mit viel Aufwand fand, im letzten Moment abgelehnt (entgegen deren einstimmigen Ankündigung). Der vorige Verwalter bot einen Rabatt an in der Abstimmung und die Eigentümer wollten sparen. Man sollte eine 2. Chance geben, hieß es. Für mich war damals schon genug vorgefallen.

Dieses Sparen entpuppte sich dann als Katastrophe - wie voraus gesehen.

Ich fand erneut einen Verwalter. Dieses Mal bekam er die Stimmen, war wieder viel Theater und Schreiberei für mich, weil es alle nur bequem wollen und keinen Finger rühren, sich aber gerne aufregen.

Teures Lehrgeld. Ärgerlich, wenn man als Eigentümer die Mehrheit braucht und weiter sein Geld einem korrupten Verwalter geben muss, weil andere so geizig sind.

Der neue Verwalter hat auch dazu geraten einen Schnitt zu machen und von einer Klage abzusehen. Zu langer Prozess, das kann ewig in die Länge gezogen werden, zu viel Vorleistung. Fand Zustimmung.

Zitat von Townless

Wenn beschlossen wird, dass ein Schnitt gemacht wird, kann man dann später diese Nachzahlungen nicht mehr in irgeneiner Art einfordern?

Also mir ist nicht klar, was mit dem "Schnitt" gemeint ist und ich kenne auch nicht die Formulierung des Antrags. Irgend einen Beschluss zu 2023 muss es doch geben. Der könnte lauten "Es gibt keine Nach- und Rückzahlungen" oder auch "Die falsche Abrechnung wird anerkannt. Nachzahlungen sind in 4 Wochen fällig".

Ich stelle mit gerade vor, Townless hätte seine Wohnung vermietet, wie sähe seine NK-Abrechnung aus und was würde der Mieter dazu sagen?

Zitat von Hornie

Ich stelle mit gerade vor, Townless hätte seine Wohnung vermietet, wie sähe seine NK-Abrechnung aus und was würde der Mieter dazu sagen?

Hier im Haus gibt es auch zwei Mieter. Ich gehe davon aus, dass sie konstruierte NK Abrechnungen während der 3 Jahre erhalten haben und darauf vertrauten, dass weder Mieter noch das FA etwas beanstanden.

Rein aus Neugierde, was sagt der Verwaltungsbeirat dazu und was die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung?

Zitat von Townless

Achim Weiss danke für deine Antwort. Ein Schnitt wäre ja zum Vorteil für mich und ich würde dem schon so zustimmen. Geld rauszuschmeissen habe ich nicht und da weder ich noch der neue Verwalter nachvollziehen können ob die 1800€ korrekt berechnet wurden, passt es mir in den Kragen die nicht zu zahlen. Aber ich befürchte, dass es irgendwann doch noch gezahlt wird oder sehe ich das falsch?

Diese Geisteshaltung nennt man German Angst.

Nachdem Du meinen Vorschlag, dieses Geld fürs Prinzip einzusetzen, nicht annehmen willst, mache ich Dir einen anderen Vorschlag: Du zahlst dieses Geld auf ein separates Konto ein (oder besser noch: Pack es bar in einen Umschlag und leg es unter Deine Matratze, dann kannst Du jeden Tag prüfen, ob es noch da ist.

Sollte dann in ferner Zukunft einer auf Dich zukommen und eine Hausgeldnachzahlung für die Jahre 2019 bis 2023 fordern, bist Du auf der sicheren Seite.

Damit wärest Du dann gerettet.

PS: Ich bin immer wieder erstaunt, daß Leute, die sich eine Eigentumswohnung für irgendwas Sechsstelliges zugelegt und dieselbe auch abbezahlt haben, hinterher so tun, als ob sie eine vierstellige Zahlung mit einer 1 oder einer 2 umhauen würde.

Hallo,

erst einmal tröstlich, dass der nicht ganz so tolle Verwalter inzwischen wohl öfters vorkommt.

Zum Sachverhalt, wenn es keinen Beschluss der Eigentümergemeinschaft zur Hausgeldabrechnung 2021 bis 2023 gibt, gibt es keine Abrechnungsspitze, die ausgezahlt werden kann oder einzuzahlen ist. Solange keiner gegen diesen Zustand klagt, ist er ggf. nicht rechtmäßig aber Fakt. Und irgendwann ist die Sache verjährt. Und wenn die Buchführung so ist, dass auch der beste Buchhalter damit nichts anfangen kann, läuft sogar ein Gerichtsbeschluss ins Leere.

Mit 99,99% wird es keine Nachzahlung aus den Hausgeldabrechnungen 2021 bis 2023 geben. Was es durchaus geben kann, ist eine Sonderumlage, weil sonst die Liquidität der WEG gefährdet ist. Die geht dann üblicherweise nach MEA.

Wie Achim Weiss schon ausgeführt hat; jeder Euro, der in die Sache investiert wird, ist verlorenes Geld und jede investierte Stunde verlorene Lebenszeit.

Frage: Kann man einen finanziellen Verlust der WEG wegen des schlechten Verwalterhandelns beziffern? Falls ja, könnte man eine Schadenersatzforderung überlegen. Der Verwalter hat – sollte haben – eine Vermögensschaden- Haftpflichtversicherung, die leistungsfähig wäre. Aber da braucht man als WEG gute Argumente. Nur, alles stimmt nicht, ist nicht zielführend.

Gruß Pumphut

Zitat von Pumphut

Was es durchaus geben kann, ist eine Sonderumlage, weil sonst die Liquidität der WEG gefährdet ist.

Exakt. Unser mieser Verwalter hat Schäden im Haus mit der Versicherung geklüngelt, den Rest von den Rücklagen genommen. Somit hieß es: Alles erledigt.

Der neue Verwalter schickte ziemlich bald nach Übernahme eine offene Rechnung der ausführenden Firma rund, es waren -zig Tausend noch unbezahlt, die Klage drohte schon. Wir hatten 3 Tage Zeit zu zahlen per Sonderumlage. Auch das haben wir geschluckt. Wäre alles vermeidbar gewesen, hätten die 80% Eigentümer nicht so eine Low Budget Einstellung gehabt.

Die Sache hat 2 Seiten.

Der Vorverwalter hat für jedes Abrechnungsjahr im Folgejahr die Abrechnung zu machen. Woran dies eigentlich scheiterte, wird hier nicht angegeben. Es ist eigentlich kein Hexenwerk, sich für eine Gebühr die Bankauszüge der WEG für die fehlenden Vorjahre von der Bank geben zu lassen (2 Konten, Wirtschaftskonto und Rücklagenkonto). Wenn es der aktuelle Verwalter nicht machen will (offenbar genauso „engagiert“ [Passage aufgrund von herabwürdigender Formulierung gelöscht, Sinn bleibt erhalten]), dann kann sich auch ein Eigentümer von der Gemeinschaft bevollmächtigen lassen (Beirat vorhanden?).

Ich würde dann schon mit kurzem Überfliegen der Auszüge erkennen, ob z.B einzelne Eigentümer nie oder nur manchmal ihre Hausgelder bezahlt haben (vielleicht fehlt von Dir auch so einiges; 1800,- € ist kein Pappenstiel), oder der Verwalter Euch mit hohen Überträgen auf sein eigenes Konto betrogen hat oder sonst etwas Ähnliches.

ich würde die Abrechnungen dann in einfachen Excel-Tabellen sogar selbst machen können, die Umlageschlüssel und alles Nötige sind ja bekannt

Woher weißt Du, ob bei einem „Schnitt“ (was soll das sein, das gibt es nicht, es gibt nur ein Beschließen von Abrechnungen oder ein nicht Beschließen) es nicht zu einem Verlust von z. B. 10.000,- € oder gar mehr kommt?

Es gibt Leute, die arbeiten darauf hin, dass es nie zu einer beschlossenen Abrechnung kommt, und nach wenigen Jahren ist alles verjährt.

Ich würde auf gar keinen Fall morgen so etwas wie diesen „Schnitt“ beschließen. Das könnte Riesenverluste bedeuten, das weißt Du doch gar nicht. Es riecht auch ein bisschen danach, dass Du hier Dein Eigeninteresse 1800,- € verfolgst.

Die andere Seite der Sache:

Ihr seid doch ein {Rest des Satzes wegen sehr pointierter Aussage durch Mod gelöscht, Sinn bleibt durch die folgenden Zeilen erhalten}

Über viele Jahre schon hättet Ihr jedes Jahr aufs Neue eine ordnungsgemäße Abrechnung einfordern müssen, um diese zu beschließen. Was habt Ihr gemacht? Nichts! Wenn der Verwalter nicht liefert, hättet Ihr schon vor Jahren einen Wechsel machen müssen. Notfalls hierzu eine außerordentliche Versammlung einberufen lassen (muss gemacht werden, wenn mehr als ein Viertel der MEA‘s dies fordern).

In der Versammlung dann den alten Verwalter kündigen. Der Vertrag läuft nach neuerem WEG-Recht dann nur noch 6 Monate; egal, was im Verwaltervertrag als Laufzeit drinsteht.

Dass Du jetzt erst am Vorabend der ETV mit derart schon länger brennenden Dingen daher kommst, scheint mir eher gegen Dich (Absicherung der 1800,- €) zu sprechen als für Dich.

Hallo,

Zitat von Schlau

Ich würde dann schon mit kurzem Überfliegen der Auszüge erkennen, ob z.B einzelne Eigentümer nie oder nur manchmal ihre Hausgelder bezahlt haben (vielleicht fehlt von Dir auch so einiges; 1800,- € ist kein Pappenstiel), oder der Verwalter Euch mit hohen Überträgen auf sein eigenes Konto betrogen hat oder sonst etwas Ähnliches.

Das funktioniert ggf. bei einer 8 oder 12- Parteien WEG. Wird die größer oder die Ein- und Auszahlungen sind vom Betreff her nicht mehr zuordenbar, sind schnell Grenzen erreicht. Ich habe es erlebt, dass Miteigentümer, selbst Buchhalter, die Hände gehoben haben.

Die daraus von Schlau abgeleiteten Schlussfolgerungen können richtig sein, müssen aber nach dem vom TE angedeuteten Sachverhalt auch nicht stimmen.

Gruß Pumphut

Hallo Townless,

ich kann und will Ihnen keinen Rat geben, nur Denkanstösse.

Gruß Pumphut

Eine Einschätzung kann nicht geben, nur eine Meinung.

Unsere WEG hatte einen ähnlichen Fall...da ging es aber weniger um die Abrechnungen, sondern dass die neue Hausverwaltung nicht die Höhe der Rücklagen bestätigen konnte, die bisher immer in den Abrechnungen angegeben war. Dass der ehemalige Verwalter die Rücklagen gar nicht als separates Rücklagenkonto geführt hat, sondern alles was als Guthaben auf den Konten war, ist nur eine Facette von diesem Trauerspiel.

Ich, mittlerweile WEG-Beirat, hätte den alten Verwalter gerne juristisch verfolgt gesehen, aber nach vielen Stunden wälzen in alten Abrechnungen und Kontoauszügen, ohne eine offensichtliche "smoking gun" zu finden, musste ich einsehen, dass zumindest die stattgefundene Schlamperei wohl ohne Konsequenzen sein wird. Eventuell zutreffende Straftatbestände haben erstaunlich kurze Verjährungsfristen und ersetzen noch keinen entstandenen Schaden. Dafür wäre der zivilrechtliche Weg nötig gewesen, der wiederum auch erstmal den Vorschuss von Geld bedeutet und dass die WEG mitzieht - bei unklaren Erfolgsaussichten.

Bis zum Schluss war, u.a. wegen Abgrenzungsproblemen, nicht mal genau klar, um welche Summe es tatsächlich geht.

Die WEG hatte dann also beschlossen (meinerseits mit Faust in der Tasche), bezüglich der Rücklagen auch einen Schnitt zu machen.

Townless, ich wünsche euch viel Erfolg für die heutige WEG-Versammlung. Ihr müsst sämtliche Sachverhalte noch einmal gründlichst eruieren und einen gemeinsamen Fahrplan erarbeiten. Bei über 20 Teilnehmern kann dies allerdings schwierig bis unmöglich werden. Es gibt sicherlich immer Menschen, denen das nahezu „egal“ ist und die zu allem „Ja und Amen“ sagen.

Es scheint hier nicht einmal Interesse an der noch vorhandenen Höhe des Rücklagenkontos zu bestehen.

Das hätte der neue Verwalter schon in seinem Anschreiben an Euch mitteilen müssen, damit Ihr schon im Vorfeld entscheiden könnt, indem Ihr wenigstens im ganz Groben Bescheid wisst. Ein Blick in den letzten Bankauszug hätte genügt (die Konten hat er als neuer Bevollmächtigter übernommen).

Wenn aus vielleicht 40.000,-€ Ende 2020 ohne Riesenreparaturen jetzt z.B. 20.000-, € geworden sind, lasst Ihr das so gewähren. Und fragt in der ETV auch nicht danach (oder lasst Euch mit einem Bla Bla zum Stand abspeisen, statt den Auszug Ende 2024 vorlegen zu lassen).

Bei dieser Hausgrösse gibt es so gut wie immer auch einen Beirat. Was sagt diese Schlafmütze?

Das Ganze stinkt gewaltig.