Eigenkapital

Zitat von Hammer

Ist es aus Eurer Sicht sinnvoll, die ETFs aufzulösen und vollständig oder teilweise als zusätzliches Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einzubringen?

Nicht gezahlte Zinsen (weil Du mehr Eigenkapital einsetzen kannst) ist, wenn man es so sehen will, eine sichere Rendite. Die Gewinne auf den ETF sind unsicher (und müssen außerdem noch versteuert werden). Die Zinsen auf den Immobilienkredit zahlst Du aus deinem Netto.

Daher müssten die ETF-Gewinnen schon spürbar höher sein als die Immobilienzinsen, damit es sich lohnt, den ETF stehen zu lassen und gleichzeitig zur Bank zu gehen und sich (mehr) Geld zu leihen.

Banken sehen gerne 10% an Eigenkapital, das ist hier nur gegeben, wenn alle Werte zusammengenommen werden. Daher würde ich mir verschiedene Szenarien rechnen lassen und bewerten, wie sehr ein mehr oder weniger an Eigenkapital Einfluss auf den Zinssatz hat.

Eine Reserve in der Hinterhand zu haben, ist in meinen Augen unbedingt erforderlich, von Notgroschen ist bisher keine Rede. Und die Angebote von Baufirmen lesen sich in der Regel besser als die Gesamtrechnung am Ende.

Wenn es nach einer möglichst risikoarmen Entscheidung geht, lautet meine Empfehlung: ETFs verkaufen, Geld auf Tagesgeldkonto und dann die für Euch passende Mitte aus "Einsatz des maximal möglichen Eigenkapitals" und "Einsatz des minimal möglichen Eigenkapitals" finden.

Zitat von Hammer

und würden uns über Ihre fachliche Einschätzung freuen.

Hallo Hammer

Zitat von Sovereign

vorab der guten Ordnung halber: Ich bin nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter mit zudem ein bißchen eigenen Erfahrungen (investiere seit gut 50 Jahren aktiv u. a. in Aktien und Immobilien - ein Eigenheim hatte ich in sehr jungen Jahren auch erworben und finanziert).

In dem Kontext:

Zitat von Hammer

wir stehen aktuell vor einer größeren Finanzierungsentscheidung

Eventuell sogar vor eurer bislang jedenfalls größten ...

Eine solche Entscheidung (Hausbau) empfehle ich immer sehr sorgfältig und umsichtig zu prüfen.

Aufgrund der hierzulande sehr hohen Nebenkosten (Transaktionskosten) entfaltet das für den Durchschnittsbürger nur Sinn, wenn mit einer großen Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, daß man dauerhaft oder zumindest sehr lange an dem besagten Ort wohnen wird ...

Dazu kommt

Zitat von Hammer

ein Grundstück zu erwerben. Der Kaufpreis liegt bei 75.000 Euro, inklusive Nebenkosten rechnen wir mit ca. 86.000 Euro

Der Preis für das Grundstück - ohne die genau Grundstückgröße in qm zu kennen - könnte (Konjunktiv (!)) dafür sprechen, daß es sich eher um eine ländliche und/oder strukturschwache Gegend handelt (hier vor Ort reicht das in guter Lage kaum für den Grund und Boden für eine Doppelgarage). In einer solchen Gegend würde ich den Bau eines EFH noch sorgfältiger abwägen als ohnehin schon.

Eingedampft zu den Rahmendaten eurer Finanzierung: Euer Eigenkapital ist sehr bis äußerst gering (bedeutet einen hohen Beleihungsauslauf und damit eine relativ ungünstige Zinskondition) - euer gemeinsames Einkommen aber recht ordentlich ("6.500 netto") und zudem relativ "sicher" ("beide verbeamtet"). Von daher dürfte sich auf jeden Fall eine Bank finden lassen, die das Ganze finanziert (oder hat sich schon gefunden).

Zitat von Hammer

Ist es aus Eurer Sicht sinnvoll, die ETFs aufzulösen und vollständig oder teilweise als zusätzliches Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einzubringen?

Tendenziell ja - auf jeden Fall würde ich aber einen Teil eurer (sehr bis extrem knappen) Mittel dennoch als "Rücklage für Notfälle" zurückhalten (als trockenes Pulver sozusagen; risikoarm vorgehalten). Außerdem haben solche Bauvorhaben (das war schon immer so - gilt aber besonders in der heutigen Zeit) die Tendenz am Ende teurer zu werden als ursprünglich geplant. Die Darlehenssumme würde ich daher versuchen eher großzügig anzusetzen, Nachfinanzierungen können (für Otto Normalverbraucher) bankseitig eine mühsame Angelegenheit sein.

Zitat von Hammer

Wie bewertet ihr unsere geplante monatliche Kreditbelastung von maximal 1.800 Euro (idealerweise ca. 1.700 Euro)?

Das ist eher sehr moderat (wenn denn die Annuität (Kreditrate inkl. Zins und Anfangstilgung) so stimmt), also keine besonders hohe Belastung (bei nicht wenigen Menschen in gefragten Regionen ist die Miete in Relation zum Einkommen schon höher). In eurer Kapitaldienstfähigkeit über die Darlehenslaufzeit hinweg sehe ich eher als das geringste Problem.

Zitat von Hammer

Würdet ihr empfehlen, das für die BAföG-Rückzahlung vorgesehene Geld ...

Zu dem Thema fehlt mir jede Kenntnis samt Erfahrung.

Last but not least

Zitat von Hammer

Uns ist besonders wichtig, eine langfristig tragfähige und risikoarme Entscheidung zu treffen, insbesondere in Bezug auf den Umgang mit den ETFs und den BAföG-Mitteln.

In dem Kontext würde ich auch die Dauer der Zinsfestschreibung (Zinsbindungsfrist) in die Überlegungen mit einbeziehen. Insbesondere vor dem Hintergrund der einseitigen Kündigungsmöglichkeit des Darlehensnehmers (gesetzliches Sonderkündigungsrecht) nach 10 Jahren mit 6-monatiger Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung (siehe § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Damit kann relativ günstig (überschaubarer Zinsaufschlag) sehr langfristige Planungssicherheit und Schutz vor den Unwägbarkeiten zukünftiger Zinsentwicklungen eingekauft werden (insbesondere vor dem Hintergrund einer Finanzierung mit sehr hohem Beleihungsauslauf und entsprechend noch relativ hoher Restschuld nach beispielsweise 10 Jahren, die dann dem Zinsänderungsrisiko unterliegt).

Eventuell würde ich, ganz persönlich, an Eurer Stelle nochmal über das "Ob" nachdenken, anstatt nur über das "Wie" der Umsetzung ...

Gute Gedanken und ebensolche Entscheidungen wünsche ich Euch !

Aus eigener Erfahrung und mehreren Jahren in Hausbauforen kann ich euch sagen, dass praktisch kein Hausbau im Budget bleibt. Ihr plant hier, mit 10k Reserve reinzugehen, von der 8k schon verplant sind. Es bleiben also 2k...das ist eine ziemliche Harakiri-Aktion. Ihr habt Null Reserve für Mehrkosten. Mal davon abgesehen, dass das restliche Leben auch seine Risiken birgt. Ein kaputtes Auto könnt ihr mit der Reserve nicht ersetzen. Ich würde die kompletten 30k (eigentlich ja nur 22k) als Reserve zurückhalten und - falls gegen alle Erwartungen das Haus im Budget bleibt - ggf. nach Einzug und Außenanlagen eine Sondertilgung leisten

Hallo Hammer,

ich möchte nochmals den Rat meiner Vorposter wiederholen, kalkulieren Sie keine Finanzierung, wo Sie vollkommen blank sind. Jeder, wirklich jeder, Bau enthält Überraschungen.

Sie haben ein großes Pfund, als Beamte bekommen Sie eine 100%- Finanzierung. Letztendlich läuft es bei Ihrem EK darauf hinaus, wenn Sie die Nebenkosten selbst tragen und einen Puffer für unvorhergesehene Kosten vorhalten wollen. Können und wollen Sie diese Belastung tragen?

Ich würde es etwas anders machen. Das Grundstück jetzt kaufen und mit dem Baubeginn 3-4 Jahre warten. In der Zeit sparen bis es quietscht (K.W.), das Grundstück zum Baubeginn vollkommen abgezahlt haben und damit nur noch ca. 80% Kredit zu benötigen. Senkt die monatliche Belastung deutlich.

Gruß Pumphut

Zitat von Hammer

Wir stehen aktuell vor einer größeren Finanzierungsentscheidung und würden uns über Ihre fachliche Einschätzung freuen.

Du möchtest bauen und hast dafür eigentlich kein Geld.

Zitat von Hammer

Wir planen, innerhalb der nächsten zwei Monate (schon vereinbart) ein Grundstück zu erwerben. Der Kaufpreis liegt bei 75.000 Euro, inklusive Nebenkosten rechnen wir mit ca. 86.000 Euro. Anschließend möchten wir ein Einfamilienhaus bauen. Die geplante Gesamtfinanzierungssumme beläuft sich auf rund 400.000 Euro.

Wir haben aktuell ein gutes Angebot einer Baufirma.

Du hast ein Angebot einer Baufirma und möchtest ja unbedingt bauen. Also muß das Angebot gut sein.

Zitat von Hammer

Zu unserer aktuellen finanziellen Situation:

• Gesamtvermögen aktuell: ca. 30.000 Euro
• Davon sind 20.000 Euro als Eigenkapital für die Finanzierung vorgesehen
• Weitere 8.000 Euro möchten wir derzeit nicht einsetzen, da diese für eine BAföG-Rückzahlung im Jahr 2030 eingeplant sind

2000 € sind im Zusammenhang mit einem Eigenheimbau nichts. Du kannst Dich glücklich schätzen, wenn Du mit dem Bau Dein Budget lediglich um 2000 € überziehst.

Zitat von Hammer

• Die ursprüngliche BAföG-Gesamtschuld beträgt 10.000 Euro
• Durch den vorzeitigen Rückzahlungsrabatt reduziert sich diese auf ca. 8.000 Euro

Das zu nutzen lohnt sich durchaus - aber Du rechnest aktuell mit sechstelligen Beträgen, nicht mit vierstelligen.

Zitat von Hammer

1. Ist es aus Eurer Sicht sinnvoll, die ETFs aufzulösen und vollständig oder teilweise als zusätzliches Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einzubringen?
2. Würdet ihr empfehlen, das für die BAföG-Rückzahlung vorgesehene Geld ebenfalls vorübergehend für die Finanzierung zu nutzen und den Betrag bis 2030 neu anzusparen – insbesondere vor dem Hintergrund des hohen Rückzahlungsrabatts?
3. Wie bewertet ihr unsere geplante monatliche Kreditbelastung von maximal 1.800 Euro (idealerweise ca. 1.700 Euro)?

Ihr habt nach meinem Dafürhalten zu wenig von dem, was Du in den Titel dieses Threads geschrieben hast, nämlich zu wenig Eigenkapital.

Bevor Du Dich nun an mir abarbeitest, möchte ich Dich darauf hinweisen, daß ich in keiner Weise in die Kreditvergabe involviert bin, somit keinerlei Entscheidungskompetenz habe, ob die Bank Dir Dein Vorhaben finanziert oder nicht. Es bringt also nichts, mich überreden zu wollen.

Ihr könntest ab sofort einfach mal bezüglich des Sparens Trockenübungen machen, also von Eurem Einkommen weglegen, was ihr könnt, beispielsweise 2000 €. Dann merkt Ihr, wie sich Euer Leben finanziell anfühlt mit dem Einkommen, das Ihr bewußt reduziert habt. Echtes Sparen über zumindest einige Monate ist eine tragfähigere Basis als eine Frage an ein Forum, ob Ihr wohl 1.800 € Rate tragen könnt.

Selbst dann, wenn dieses Projekt nichts wird, werdet Ihr den Bauwunsch nicht ad acta legen. Wenn das nächste Projekt sich vielleicht in 1 Jahr abzeichnet, habt Ihr 12 deutliche Sparraten schonmal auf dem Konto.

Zitat von Hammer

Wir sind beide verbeamtet, 32 und 30 Jahre alt, und verfügen gemeinsam über ein monatliches Nettoeinkommen von ca. 6.500 Euro. Aufgrund von Studium und Ausbildungszeit war es uns bislang nur eingeschränkt möglich, Vermögen aufzubauen.

Diese schönen Reden kommen regelmäßig. Der Bankmensch läßt sich von solchen Sprüchen nicht beeindrucken. Du brauchst Dich nicht dafür zu rechtfertigen, daß Ihr kaum Eigenkapital aufgebaut habt. Fakt aber ist: Ihr habt in den vergangenen Jahren nicht besonders viel gespart.

Zitat von Hammer

Aktuell befinden wir uns noch bis September in Elternzeit (1 Kind), sodass bis dahin nicht mit einer größeren zusätzlichen Ansparphase zu rechnen ist.

Wann kommt das zweite Kind? Geht Ihr dann auch wieder in Elternzeit (was mit einer deutlichen Einkommensreduktion einhergeht)?

Zitat von Hammer

Uns ist besonders wichtig, eine langfristig tragfähige und risikoarme Entscheidung zu treffen, insbesondere in Bezug auf den Umgang mit den ETFs und den BAföG-Mitteln.

Peanuts. Du denkst gerade an eine Konsumausgabe in der Höhe einer halben Million. Das wird die finanziell größte Entscheidung Deines ganzen Lebens sein. Im Vergleich dazu sind 10.000 € Bafög-Schulden unbedeutend.

Die Kollegen haben es schon gesagt: Bauvorhaben pflegen teurer zu werden als geplant, dafür braucht man Reserven. Es ist zwar finanzmathematisch nachteilig, zuviel Geld in Reserve zu halten, aber es spart im Bedarfsfall die Nachfinanzierung und daher dennoch klug. Wenn Du allerdings einen sinnvollen Betrag in der Hinterhand behältst - sagen wir mal 30.000 €, dann hast Du kein Eigenkapital mehr.

Besonders wertvoll für Dich dürfte die Meinung von LebenimSueden sein, denn der ist mit seinem Hausbau gerade fertig.

Als Familie braucht man ein Haus dann, wenn die Kinder klein sein. Vielleicht braucht man des noch nicht, solange sie Säuglinge sind, aber einige Jahre später dann schon. Ok: In 5 Jahren ist Dein Immobilienprojekt immer noch sinnvoll - dann hattest Du allerdings 5 Jahre Zeit, Eigenkapital aufzubauen (siehe Betreff). Ich würde an Deiner Stelle mal in den Familien anfragen, ob sie Euch helfen würden, fürs Enkelkind ein Nest zu bauen. Geld aus der Familie akzeptiert die Bank als Eigenkapital.