Akquise Kapitalanlageimmobilie

@Finanzdallas Auch wenn mir nicht alle Informationen vorliegen und ich euer Konsumverhalten nicht kenne, sehe ich auf den ersten Blick eine sehr solide finanzielle Ausgangslage.

Du und deine Verlobte habt alle Möglichkeiten. Ich persönlich würde mich nicht einschränken und mir Immobilien ans Bein binden oder mich mit Mietern herumschlagen wollen. Meines Erachtens bringen Wohnungen mehr Sorgen, Probleme und Risiken mit sich, als dass sie positive Effekte haben. Insbesondere für zwei Menschen, die jetzt richtig durchstarten wollen und die nicht vom Fach sind.

Das Risiko lässt sich aus meiner Sicht gut über einen höheren oder geringeren Anteil volatilitätsarmer Assets steuern. Vermietungsimmobilien sind dazu nicht notwendig. Falls du nicht über ein Schnäppchen stolperst, würde ich es lassen.

Zitat von Naseweis

Tja Irving, vielleicht gibt es mehr als nur nach Rendite zu sehen? Ich schätze mein Haus in unverbaubarer Aussichtslage, großem Grundstück im Speckgürtel einer süddeutschen Landeshauptstadt. Es wirft nichts ab, kostet ordentlich, aber ich kann's und will's mir leisten.

So sehe ich das auch in meinem Fall.

Zitat von Naseweis

Und schon wieder muss ich Sovereign zitieren: Jeder macht seins!

"Paragraph Eins" - gehört da aus meiner Sicht aber stets noch vorangestellt ...

Die Hausverwaltung wird begeistert sein, wenn sich jetzt alle Interessenten direkt melden um Informationen zu bekommen. Des weiteren dürfen sie Dir offiziell gar keine Auskünfte geben.

Es gibt eben keinen Schutz vor inkompetenten Maklern.

Wichtige Unterlagen, die Du benötigst (vom Makler oder auch Eigentümer):

Grundbuchauszug, Energieausweis, Baubeschreibung, Baupläne und Grundrisse, Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan, Flurkarte, Überblick über Sanierungsmaßnahmen, Wirtschaftsplan, Instandhaltungsrücklage, Protokolle Eigentümerversammlungen und den aktuellen Mietvertrag (Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit)

Was geht denn aus dem Wirtschaftsplan 2025 hervor? Der Zufluss der IH-Rücklage lässt zumindest den Rückschluss zu, ob das Haus eher auf Renditeanlieger bewirtschaftet wird (niedriges Hausgeld / IH-Rücklage) oder auf selbstgenutztes Wohneigentum/langfristige Anleger (hohes IH-Rücklage).

Auch solltest Du dringend die letzten 2-3 Jahresabrechnungen haben (dort sollte auch die IH-Rücklage ausgewiesen sein).

Sonderumlagen kann man relativ leicht grob überschlagen.

Wir hatten neulich ein nettes WEG Erlebnis: 15.000 Sonderzahlung pro Wohnung wegen einer Strangsanierung. Für die 15k bekommen wir aber auch neue Bäder (da das eine das andere mit sich zieht) und während der Sanierung werden provisorische Bäder für die Mieter gebaut. Hat den Vorteil, dass wir dem Mieter nicht in ein Hotel einquartieren müssen für eine eigengeplante Renovierung oder diese während eines Leerstandes durchziehen. Und 15k für ein neues Bad sind inzwischen auch günstig (da 70 Bäder gemacht werden, ist der Preis "netter" geworden).

Großer Nachteil: Du musst die 15k * Anzahl der Wohnungen dann auch haben.

Bei deinem Vermögen würde ich aber eher versuchen, 2-3 1-Zimmer Wohnungen mit 20-30 qm zu kaufen, anstatt eine 60 qm Wohnung. Alleine schon wegen der Ausfallsicherheit. Oder mach eine WG / Wohnung auf Zeit draus. Mehr Arbeit (aber ich hatte es so verstanden, dass Du Interesse daran hast) aber eventuell auch lukrativer und "sicherer" vor Mietnomaden.

Zitat von Finanzdalles

Neben dem Aktienmarkt möchte ich meine Anlageklasse gerne diversifizieren.

Das kann ich gut nachvollziehen. Dir ist bewusst, dass eine Immobilienanlagen Risikoanlagen sind. Es sind aber andere Risiken, als bei Aktien. Daher sind sie gut zur Diversifikation geeignet.

Zitat von Irving

Ich persönlich würde mich nicht einschränken und mir Immobilien ans Bein binden oder mich mit Mietern herumschlagen wollen. Meines Erachtens bringen Wohnungen mehr Sorgen, Probleme und Risiken mit sich, als dass sie positive Effekte haben.

Irving kennt sich in einigen Assetklassen sehr gut aus. Immobilien zur Vermietung gehören nicht dazu. Seine Hinweise halte ich hier für wenig hilfreich (indirekt im Aktien-ETF enthalten, mehrere Jahrzehnte etc.).

Achte besser auf die Hinweise von erfahrenen Vermietern.

Zitat von Finanzdalles

Meine Gründe sind Diversifikation, Hebeleffekt und ein wenig handwerkliches Geschick, welches ich gerne nutzen möchte.

Gesucht wird oft das "Zinsobjekt". Die Vorstellung ist, man kauft eine Immobilie, bekommt regelmäßig Miete und verkauft nach gut 10 Jahren mit gutem Gewinn. Diese Objekte bekommst Du in den Portalen überteuert angeboten (und erfüllen trotzdem nicht diese Vorstellung).

Eine Immobilie ist aber keine pflegeleichte Anlage, wie eine Anleihe oder ein ETF. Wer seine Ruhe haben will, sollte ausschließlich in ETFs & Co anlegen.

Du bist bereit, Dein handwerkliches Geschick zu nutzen. Dann kommen auch Nischenobjekte in Frage, ggf. auch Problemobjekte, die eben nicht so leicht verkauft werden. Besichtigungen und dadurch Gespräche mit Maklern könnten Dir Kontakte bieten.

Mit den ersten Objekt wirst Du sehr viel Erfahrung sammeln. Erwarte nicht, dass das erste Objekt der totale Outperformer sein muss. Daher beginne mit einem kleinen Objekt.

Zitat von Finanzdalles

Macht es trotzdem Sinn, die Hausverwaltung anzurufen um ein wenig Networking zu betreiben und Erfahrung zu sammeln?

Fragen kostet nichts, was kannst Du verlieren? Erfahrung gewinnst Du immer. Auch wenn die Wahrscheinlichkeit sehr groß ist, dass Du nicht alle Fragen beantwortet bekommst. Frage auch nach Namen und Kontaktdaten vom Beiratsvorsitzenden, das klappt öfters. Wenn nicht, zum Objekt hin gehen und Bewohner ansprechen. Notfalls beim Nachbarn klingeln. Wenn Du höflich bist, sind es die anderen meist auch. Vielleicht findest Du auch die Telefonnr. vom Hausmeister heraus ...

Zitat von Hornie

Irving kennt sich in einigen Assetklassen sehr gut aus. Immobilien zur Vermietung gehören nicht dazu. Seine Hinweise halte ich hier für wenig hilfreich (indirekt im Aktien-ETF enthalten, mehrere Jahrzehnte etc.).

Ad hominem. Beeindruckend. Ich berichte ausschließlich über überprüfbare Tatsachen.
In globalen Aktien-ETFs sind Immobilienunternehmen enthalten; deren Wertentwicklung korreliert nachweislich stark mit dem Immobilienmarkt. Die Annahme, dass Privatinvestoren ohne entsprechende Expertise den Markt und professionelle Immobilienunternehmen risikoadjustiert schlagen können, lässt sich häufig durch einen Overconfidence Bias und falscher Rechnung erklären. Empirische Studien zu den Renditen privater Vermieter zeichnen überwiegend ein sehr schwaches Bild. Demgegenüber steht anekdotische, nicht systematisch überprüfbare Evidenz, die häufig deutlich positiver ausfällt.

Jeder kann daraus seine eigenen Schlüsse ziehen.

Ich persönlich würde mich als junger Mann kurz vor der Heirat nicht mit Immobilien belasten.
Immobilien sind, nomen est omen, immobil.
Und sie schränken die geografische Mobilität ihrer Eigentümer nachweislich ein.

Zitat von Finanzdalles

Die Maklerin sagt sie erhalte noch eine Information über die Höhe der IH-Rücklage. Zu den Sanierungsmaßnahmen gäbe es keine fundierten Informationen von der Hausverwaltung.

Scheint mir keine sonderlich kompetente Hausverwaltung zu sein - wenn da nichts kommt, lass besser die Finger weg. Meine Mutter hatte solch eine Eigentumswohnung in einem Gebäude mit Hausverwaltung, die sich kaum gekümmert hat. Was da an Sonderzahlungen anfiel, als dann endlich eine andere Hausverwaltung beauftragt wurde ... jahrelanges Verlustgeschäft.

Lieber @Finanzdallas

Hier kommt ein Kommentar von McProfit.

Da mich Forumsfreund monstermania hier ausdrücklich als Immobilienkenner erwähnt hat, will ich Dir gerne meine Meinung sagen. Ich bitte jedoch ausdrücklich den Forumsfreund Irving, sich aus meiner Darstellung herauszuhalten.

Der Herr Irvin mag ein kluger Mensch sein. Sehr viele Forumsfreunde hier, wozu auch ich gehöre, haben jedoch Probleme mit seiner etwas besserwisserischen oder rechthaberischen Art zurechzukommen. Daher heae ich persönlich schon in vergangen Zeiten seine Kommentare ignoriert.

Es ist gut möglich dass es andern Menschen mit meinen Kommentaren ähnlich geht. Ich würde das akzeptieren

Jetzt zur Deiner Immobilienfrage:

Ich selbst war über 30 Jahre lang Inhaber eine Immobilienfirme in Stuttgart. Schwabengrund Immobilien AG. Die Firma hat Maklertätigkeiten gemacht, also Verkäufe vermittelt und wir haben auch selbst viele Immobilien gebaut, verkauft und zahlreiche Immobilien als Kapitalanlage behalten.

Gerade im Schwabenland ist die Immobilie immer noch Hauptbestandteil der meisten Menschen bei ihren Kapitalanlagen, lange vor Aktien oder Fonds oder Anleihen.

Allerdings kann man Immobiien mit Aktien nur bedingt vergleichen.

Der Hauptumterschied ist ,dass man Immobilien fast immer ganz oder teilweise finanziert und den Darlehensanteil mit der Miete abbezahlt.

Das führt dazu dass man in der Regel nach 10, 20 oder 25 Jahren je nach Eigenkapitalanteil und Tilgungssatz schuldenfrei ist und dann meist als sogenannte Altersversorung die Mieteinnahmen hat.

Die meisten Anleger beschränken sich dabei nicht auf eine einzie Immobilie, also Wohnung, sondern kaufen immer wieder ein weiteres Objekt dazu, sobald die Bank die nächste Finanzierung frei gibt.

Ich selbst habe auf diese Weise im Laufe der Jahrzehnte den größten Teil meines heutigen Vermögens aufgebaut.

Bei Aktien ist es genau umgekehrt.

Diese werden in der Regel nicht auf Kredit gekauft sondern sofort beim Kauf bezahlt. Dafür hat man sofort die Erträge in Form steigender Dividenden.

Das habe ich vor allem dann gemacht als ich bereits im späten Lebesnabschnitt Immobilien nach und nach verkauft habe und viel Eigenkapitla hatte.

Heute lebe ich von Mieten UND Dividenden.

Die Antwort auf die Frage wie man HEUTE eine geeignete Wohnung findet ist unterschiedlich. Sowohl Zeitungsanzeigen, Immobilienportale, Versteigerungen, Registrierung bei Banken, Maklern und Insolvenzvewaltern. Aber auch bei Bauträgern weil diese oft Wohnungen in Zahlung nehmen.

Auch eigene Inserate sind oft hilfreich.

Besonders günstig sind vermietete Wohnung weil dort die vielen Kaufinteressenten die einziehen als Wettbewerber wegfallen. Du solltest eine Bruttorenidte von 3- 6% anstreben.

Wenn Du mehr wissen willst, einfach melden.

Viel Erfolg wünscht Dir McProfit

Zitat von McProfit

Ich bitte jedoch ausdrücklich den Forumsfreund Irving, sich aus meiner Darstellung herauszuhalten.

Ich möchte noch einwerfen, dass sich das "handwerkliche Geschickt" in der Regel nur in den Grenzen des Sondereigentums angewandt werden kann.

Meist viel zu teuer, sind irgendwelche Themen am Gemeinschaftseigentum. Und an diesem wird selten selber etwas tun können oder dürfen.

Zitat von Finanzdalles

Welche Wege könnte ich in meiner Akquise noch einschlagen? Hat vielleicht jemand eine Idee?

Einiges wurde hier bereits genannt. Ich hatte damals über befreundete Handwerker, die wiederum für verschiedene Hausverwaltungen tätig waren ein paar Tipps zu potenziellen Objekten bekommen.

Mit Ende 20 kann man sich durchaus mal so ne kleine Bude kaufen, sofern man sich der Risiken bewusst ist und Bock drauf hat. Viel Erfolg

Zitat von Hornie

Irving kennt sich in einigen Assetklassen sehr gut aus. Immobilien zur Vermietung gehören nicht dazu.

Ersteres vermag ich - als Finanz-Laie und tendenziell Generalist, wenn auch einem an solchen Themen Interessierten - nicht valide zu beurteilen. Zweiterem vermag ich mich aber anzuschließen - nach rund fünf Jahrzehnten Erfahrungen mit Immobilien insbesondere vermieteten.

Nur am Rande und ganz generell aus meiner persönlichen Sicht: Mit dieser Attitüde - feste und stramme Meinung vermutlich aber ohne eigene diesbezügliche Erfahrungen und/oder spezielle und fundierte Sachkenntnis - wäre man, meines Erachtens, nahezu prädestiniert im Politikbetrieb hierzulande eine Karriere zu starten. Das wäre aber wieder eine andere Geschichte.

Zitat von Hornie

Achte besser auf die Hinweise von erfahrenen Vermietern.

Siehe schon Nr. 19

Zitat von Sovereign

Parallel würde ich mich zwingend und vorab um Gespräche mit Menschen bemühen, die dies seit 15, 20 oder mehr Jahren praktizieren und möglichst mit 10 besser 20 Einheiten aufwärts. Das schärft den Realitätsbezug zum Thema ...

Dir gute Gedanken, insbesondere auch instruktive Gespräche mit Praktikern und viel Erfolg, welche Wege auch immer Du einschlagen wirst !

In dem Kontext

Zitat von Hornie

Eine Immobilie ist aber keine pflegeleichte Anlage, wie eine Anleihe oder ein ETF. Wer seine Ruhe haben will, sollte ausschließlich in ETFs & Co anlegen.

Lief bei mir schon immer und läuft noch heute bei mir unter "aktiver Bewirtschaftung" der eigenen Mittel und einer Art der "unternehmerisch Tätigkeit". Alles andere (wie die Phrase "Mieten als passives Einkommen" beispielsweise) ist eher bis ziemlich realitätsfremd.

Kommer-Anhänger (und/oder Kommer-"Gläubige") verkennen - wie der ETF-Pabst selbst -, daß es sich bei Immobilien um Unikate handelt. Ansatzpunkte wie Durchschnittswerte, ein entsprechender Index usw. gehen da an der Realität des Einzelfalls vorbei. Zwischen Objekten beispielsweise in München, in Frankfurt am Main und in Sylt einerseits - und solchen im Kyffhäuserkreis (Thüringen), in Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt) und im Landkreis Görlitz (Sachsen) andererseits - liegen nicht nur Hunderte von km sondern eher Welten. Und dabei geht es nur um die Lage ... noch nicht um die Ausstattung, den Zustand, den Schnitt usw.

Eine Beobachtung über die Jahrzehnte hinweg:

Es empfiehlt sich stets zu schauen, von wem oder was Empfehlungen stammen ("pro domo"-Sicht bzw. "Cui bono ?"). Die große Phalanx aus Banken, Finanzdienstleistern, Versicherern, Fondsgesellschaften usw. verdient ganz schwerpunktmäßig ihr Geld (Margen) an den hauseigenen Produkten - nicht an Edelmetallen und/oder Immobilien. Gegen diese Phalanx ist der Goldhandel eine (winzige) Nische. Ähnliches gilt für Immobilien als Kapitalanlage (außer den Banken, die eigene Immobilienabteilungen unterhalten ... - um so neben der Courtage auch ihr Aktivgeschäft (Kreditgeschäft) zu befördern). Ist ein Kunde ("Patient") gar nicht von Gold und/oder Immobilien abzubringen, wird ihm wenigstens "ein Vehikel wie Papiergold" oder ein "Immobilienfonds" empfohlen statt der Direktanlage (oder die bankeigene Immobilienabteilung oder Immobilienfirma).

Ein Schelm, wer Böses dabei denkt ...