Haus verkaufen ja/nein

Die wichtigste Frage ist ob du den Platz brauchst, ob du ihn magst oder ob Haus und Garten für dich eher eine Last sind. Erst danach würde ich an die eher finanziellen Fragen gehen.

- Wie realistisch ist eine gute Wohnung zur Miete zu finden und wie steht das tendenziell zu den Hauskosten (Rate, Unterhalt)

- Da die Immobilie selbst bewohnt ist, wäre dein "Gewinn" steuerfrei

- Die Frage ist natürlich was du dann mit dem Geld machst, auch woanders kannst du Wert verlieren

- Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank würde ich prüfen

- Wie ist der Sanierungsbedarf in den nächsten Jahren, insbesondere im Hinblick darauf dass wir bald alle mit Wärmepumpen heizen sollen?

"Das Barvermögen würde ich nach dem Verkauf in verschiedene ETFs streuen und mit ca. 6% Rendite rechnen."

Schon mal das derzeitige Marktumfeld angeschaut? Ich persönlich würde derzeit mit gar nichts rechnen.

Hallo RobWest,

so, wie Sie Ihre Situation schildern, spielen die finanziellen Aspekte wohl eine untergeordnete Rolle. Im Unterschied zu vielen Scheidungshäusern „müssen“ Sie das Haus nicht verkaufen. Irgendwelche Renditeberechnungen sind im derzeitigen Umfeld glatt für die Katz.

Insofern sind die Fragen nach dem gewünschten Lebensstil und den persönlichen Ansprüchen, auch unter Berücksichtigung der Kinder, entscheidend. Ich würde auch die derzeit doch sehr unsichere gesellschaftliche Gesamtsituation mit in die Waagschale werfen. Im selbst genutzten EFH haben Sie mehr Möglichkeiten, auf Krisen zu reagieren als in der Mietwohnung.

Gruß Pumphut

Zitat von RobWest

Die große Frage ist jetzt ob ich das Haus verkaufe und die 200k 'Gewinn' mitnehme und mir was zur Miete suche, oder ob ich das Haus behalte und weiter Tilge, allerdings mit dem Risiko das der Immobilienpreis in den Keller geht.

Wie schätzt ihr meine Lage ein?

Die kommenden Zinserhöhungen werden sicherlich die Immobilienpreise ein wenig drücken. Der Effekt dürfte aber nur kurzfristig sein, da alle Staatsschulden "mittels Inflation" zurückgezahlt werden sollen. Ich verkaufen nichts.

Zitat von RobWest

Die Erdgas-Heizung muss in ca. 5 Jahren erneuert werden.

In dem Fall ist voraussichtlich auch eine Umstellung auf Wärmepumpe nötig (alternativ eventuell Pellets). Mit Fußbodenheizung keine große Sache, ohne schwieriger.

Ich würde dazu neigen das Haus zu behalten, gerade wegen den Kindern. Ein eigener Garten ist schon etwas anderes als "zum Spielplatz gehen". Und da der Unterschied zur Miete relativ gering ist, dafür aber Eigentum erworben wird, sehe ich in in diesem Fall keine gutes Geschäft als Mieter

Zitat von RobWest

.... Der aktuelle Marktwert des Hauses liegt bei ca. 400k bis 450k€.

Die große Frage ist jetzt ob ich das Haus verkaufe und die 200k 'Gewinn' mitnehme und mir was zur Miete suche, oder ob ich das Haus behalte und weiter Tilge, allerdings mit dem Risiko das der Immobilienpreis in den Keller geht.

Wie schätzt ihr meine Lage ein?

Zur Info: Bin 36 und liege aktuell bei 75k€ im Jahr. ....

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Ich kann mich dem "Bauchgegfühl" der vorigen Ratgeber nur anschließen: das Häusl behalten und weiter tilgen ist unter den ggw. Umständen die bessere Alternative. Weitere, bisher noch nicht genannte Gründe sprechen dafür:

- die derzeitige Inflation arbeitet für Dich! Die Tilgung bleibt ja bei den "alten" Zahlen und ändert sich nicht. Vor dem Hintergrund der Inflation ist mit Lohnerhöhungen zu rechnen, dann spürt man die Belastung noch weniger. 1.200€ Aufwände pro Monat für das Haus inkl. Tilgung & Zinsen klingt nicht allzu hoch. In München wäre das die Monatsmiete für eine kleine Wohnung! Wenn es Möglichkeiten gibt, die Tilgung zu erhöhen / bei der Bank nachzuverhandeln, würde ich das versuchen, dann bist Du schneller fertig.

- Beim Marktwert des Hauses zählt die Lage! Die Preisfluktuationen der Finanzmärkte sind erfahrungsgemäß größer und unsteter als die auf den Immobilienmärkten, insofern verschafft Dir die "Trägheit" des Immobilienmarkts genug Zeit, in aller Ruhe zu überlegen. Wenn die Immobilienpreise in Eurer Stadt / Ort, in der Ihr wohnt, über die Jahrzehnte stabil waren, ein steter Zuzug an Menschen zu verzeichnen ist (Zahlen oft online auf der Homepage der Gemeinde / Stadt ausgewiesen) und Dein Wohnviertel nicht von Gangs kontrolliert wird, sollte das Haus seinen Wert nicht verlieren, sondern steigern.

- Immobilienbesitz läßt sich beleihen! Wenn Du mal einen größeren Kredit benötigst (man weiss ja nie, wie einem das Leben so spielt), dann stehst Du als Häuslbesitzer wesentlich besser da als ein Mieter. Die Bank, an die Du derzeit tilgst, sollte noch im Grundbuch stehen. Wenn Du von genau dieser Bank mal ein größeres Darlehen brauchst, dann lass sie einfach drin stehen (Deine Ex sollte allerdings aus dem Grundbuch raus, falls Sie da noch drin ist).

- Eine Immobilie sagt was aus über den potentiellen Kreditnehmer / Antragsteller: Ob Bank oder andere Gläubiger (auch Arbeitnehmer!), eine erworbene Immobilie wird immer als Sicherheit und als überprüfbarer Nachweis dafür gesehen, dass jemand große Verpflichtungen einzugehen bereit ist und Opfer für ein entferntes Ziel bringt. Ein Haus ist i.d.R. die größte und risikoreichste Anschaffung in einem normalen Leben. Es läßt sich geschickt als erfolgreiches Großprojekt vermarkten (=> es kann passieren, dass Personaler in einem Bewerbungsgespräch für einen Job dieses Thema ansschneiden, weil sie dadurch mehr über jemanden in Erfahrung bringen als über das Geschwurbel, das in einem Lebenslauf steht).

Hoffe das hilft!

Zitat von Ralph_S

kann passieren, dass Personaler in einem Bewerbungsgespräch für einen Job dieses Thema ansschneiden, weil sie dadurch...

Eigenheimbesitzer sind räumlich weniger flexible und "müssen" je nach Marktlage evtl. einen Job zu schlechteren Konditionen annehmen. Mit einem Kredit in Nacken lässt es sich zudem weniger leicht beim Gehalt pokern, das schätzen Personaler sehr. Dieser Nachteil wird zu selten kommuniziert. Gilt natürlich nur wenn das Gehalt willkürlich ausge"handelt" wird und nicht per Tarif gezahlt wird. Bei 75k ist der Fragesteller aber in einer guten Branche und/oder vmtl bei einem per Tarif geschützten Job abgesichert. Daher einfach machen worauf du Lust hast, den Kindern ist das Haus scheiss egal. Je nach Altersphase wird ohnehin nicht gerne isoliert und von den Eltern kontrolliert im immergleichen Garten gespielt sondern lieber mit anderen Kindern neues erkundet.

Zitat von RobWest

An dem Haus hänge ich nicht wirklich und würde es eigentlich nur behalten damit meine Kinder (5&8) ihr Elternhaus nicht verlieren. Allerdings ist Zuhause für Kinder da wo die Eltern sind.

Ein Haus mit Garten ist sicherlich schön für die Kinder. Leben die Kinder denn bei Dir oder bei Deiner Ex-Partnerin und sind nur alle 2 Wochen bei Dir?

In spätestens 10 Jahren interessiert die Kinder der Garten eh nicht mehr!

Zitat von RobWest

Das Barvermögen würde ich nach dem Verkauf in verschiedene ETFs streuen und mit ca. 6% Rendite rechnen. Nach Abzug der Abgeltungssteuer hätte ich rechnerisch ca. 740€ netto mehr im Monat. Eine passende Wohnung kostet ca. 1.000€ Miete im Monat.

Mit den Anlageerträgen könnte ich ca. 50% der zukünftigen Wohnkosten begleichen.

Kennst Du eine Milchmädchenrechnung? Das machst Du hier nämlich gerade.

Ja, langfristig kannst Du mit einem breit diversifizierten ETF-Aktien-Portfolio mit einer Rendite von 7% p.a. rechnen. Aber eben langfristig!

Es ist sehr gut möglich, dass Dein Depot für viele Jahre ins Minus rutscht.

Selbst die bekannte 4% Regel geht nur von einem sicheren Entnahmezeitraum von 30 Jahren aus (bei einer Pleitegefahr von 2,5%)!

Informiere Dich zunächst mal eine 'sichere' Entnahmerate aus einem ETF-Portfolio. Da solltest Du realistisch eher in Richtung 3% Entnahme pro Jahr vor Steuern kalkulieren.

Die Frage die ich mir stellen würde, ist ob ich in dem Haus langfristig eine Zukunft sehe. Und dabei würde ich nicht nur rein finanzielle Gesichtspunkte berücksichtigen. So ein Haus/Grundstück macht ja auch Arbeit und ist eine Verpflichtung. Gerade wenn man allein ist, bleibt die ganze Arbeit auch an einem selbst hängen.

Ein Freund von mir hat nach Seiner Trennung seine Ex-Frau ausgezahlt und über 10 Jahre lang das Haus allein weiter abbezahlt. Dafür hat er nahezu jede Überstunde in deiner Firma mitnehmen müssen. Im Winter dann der 'Spaß' morgens vor der Arbeit noch den Gehweg von Schnee räumen zu müssen, usw.

Mit 50 hat er dann das Haus kurzerhand verkauft und ist in eine Mietwohnung gezogen.

Heute, einige Jahre später ärgert er sich, dass er das Haus nicht direkt nach der Scheidung verkauft hat.

Er hat jetzt endlich wieder die Zeit seinen Hobbys nachzugehen oder Freundschaften zu pflegen.

Das Leben verändert sich. Und Alles hat seine Zeit.

Zitat von Pablo

Eigenheimbesitzer sind räumlich weniger flexible und "müssen" je nach Marktlage evtl. einen Job zu schlechteren Konditionen annehmen

Auch Mieter müssen ihre Miete regelmäßig zahlen. Und sobald Kinder im Spiel sind, wird das Thema Umzug eh schwieriger und nach einer Scheidung erst recht da Ex-Partner die Kinder vielleicht trotzdem noch regelmäßig sehen aber nicht 400km dafür fahren will

Nicht Immobilienbesitz macht unflexibel sondern Finanzierungen die eine Nummer zu groß sind. Solange der Wert (Wert ist nicht notwendigerweise das gleiche wie Preis!) des Hauses in einem vernünftigen Verhältnis zum Kredit steht, ist ein Verkauf jederzeit möglich und damit jede Flexibilität gewahrt. Und wenn Einkommen und Rate auch in einem guten Verhältnis stehen, hat man auch keine schlechtere Machtposition als ein Mieter

Für mich ganz klar Haus behalten. Geld kann man aktuell nur sehr risikoreich Anlegen. Eigentlich drohr hier ein großer Wertverlust.

Ich sehe es auch noch nicht das die Immobilienpreise einbrechen. Es wird immer weniger gebaut. Der Zustrom aus der Ukraine wird zu einem zusätzlichen Bedarf an Wohnraum führen. Bestenfalls stagnieren die Immobilienpreise. Die Baupreise klettern und klettern, nächstes Jahr werden sie erneut stark steigen, alleine schon aus den Lohnkosten. Hier kommen dann erstmals die Fahrtkosten in nennenswerter Höhe hinzu. Die Grüne Politik kennt ihr auch auch alle.

Und wenn alles Zusammenbricht, du deinen Job verlierst hast du wenigstens etwas zum Bewohnen.

Du besitzt das Haus und das Haus besitzt dich.

Nur wegen der Kinder im Haus zu bleiben, kann bald keinen Sinn mehr machen.
Wenn Sie älter sind, gefällt ihnen z. B. das Haus nicht mehr und sie wollen vielleicht ausziehen.

Die Mikro Makro Lage des Hauses finde ich viel wichtiger als jetzt die exakten finanziellen Berechnungen. Die stimmen eventuell eh nicht.
Wer hätte geglaubt, dass man mal für 9 Euro bundesweit Zugfahren kann.
Genau so kann es andere unwahrscheinliche positive und negative Trends für dich geben.
Leider sicher ist es, dass du die gar nicht die nächsten 20 Jahre vorhersagen kannst.

Ist das Haus in einer Großstadt oder Randlage der Großstadt, das ist finde ich viel wichtiger.
Denn du weißt ja nicht, was deine Kinder beruflich machen können oder wollen und was du mal beruflich machen willst oder musst. Ein Haus macht dich definitiv unflexibel und ist auch nicht immer so einfach zu vermieten wie eine Eigentumswohnung.

Ein Haus hat auch viele Vorteile.

Ich würde mal eine Art Einscheidungsmatrix machen.
Schreibe dir alles auf, was du gut und was du schlecht findest.
Dann bewerte diese Fakten.

Es kann sein, dass etwas, was du schlecht oder gut findest, nicht so wichtig ist als etwas anderes.
Dann priorisiere diese Fakten, damit du weißt, was besonders gut oder besonders schlecht für dich ist. Was hat eine große Auswirkung, was eine kleine.
Dann fange mal an zu rechnen bzw. zu simulieren.

Ich wünsche dir viel Erfolg

Zitat von Einhorn1978

Der Zustrom aus der Ukraine wird zu einem zusätzlichen Bedarf an Wohnraum führen. Bestenfalls stagnieren die Immobilienpreise.

Ich würde nicht alles auf die Ukraine pauschal beziehen.
Sicherlich wird der Bedarf an Wohnraum steigen.
Aber die entscheidende Frage ist, ob er das an dem Ort, wo die Immobilie steht, auch tut oder nicht.

Auch spielt die Art der Immobilie eine Rolle. Es habe da so meinen Zweifel, aber belehrt mich bitte eines besseren, dass sich ukrainische Flüchtlinge das Haus leisten könnten.
Steht das Haus auf Sylt oder am Bodensee, dann wird das sicherlich nicht der Fall sein.

Steht das Haus in Chemnitz, dann wird das vermutlich möglich sein.

Viel entscheidender ist die Altersstruktur in dem Ort und ob Zuzug bzw. Wegzug. Dafür gibt es eine Statistik.

Zitat von natama1

Ich würde nicht alles auf die Ukraine pauschal beziehen.
Sicherlich wird der Bedarf an Wohnraum steigen.
Aber die entscheidende Frage ist, ob er das an dem Ort, wo die Immobilie steht, auch tut oder nicht.

Auch spielt die Art der Immobilie eine Rolle. Es habe da so meinen Zweifel, aber belehrt mich bitte eines besseren, dass sich ukrainische Flüchtlinge das Haus leisten könnten.
Steht das Haus auf Sylt oder am Bodensee, dann wird das sicherlich nicht der Fall sein.

Steht das Haus in Chemnitz, dann wird das vermutlich möglich sein.

Viel entscheidender ist die Altersstruktur in dem Ort und ob Zuzug bzw. Wegzug. Dafür gibt es eine Statistik.

Nicht alle Menschen, die in den letzten Jahren gekommen sind, um dauerhaft zu bleiben, sind arm.

Allein die bei Hausdurchsuchungen gefundene Menge Gold ist manchmal beeindruckend.

Zitat von derruediger

Nicht alle Menschen, die in den letzten Jahren gekommen sind, um dauerhaft zu bleiben, sind arm.

Allein die bei Hausdurchsuchungen gefundene Menge Gold ist manchmal beeindruckend.

Da würden mir aber bessere Orte einfallen als Deutschland, wenn ich genug Gold im Keller hätte.

Es sind übrigens eine Menge Menschen in den letzten Jahren nach Deutschland gekommen um hier (hart) zu arbeiten und sich ein Leben abseits von Elend oder Krieg aufzubauen. Auch wenn das Manche einfach nicht wahrhaben wollen, weil es nicht in Ihr Weltbild passt!

Einfach abwarten. Wenn erst die 'Boomer' in Rente sind, fehlen in Deutschland Millionen Arbeitskräfte in allen Bereichen des täglichen Lebens.

Zitat von derruediger

Nicht alle Menschen, die in den letzten Jahren gekommen sind, um dauerhaft zu bleiben, sind arm.

Und Ausweicheffekte nicht vergessen. Ist es nicht möglich in einem bestimmten Gebiet oder zu einem bestimmten Preis etwas zu finden, werden Menschen woanders bzw. in einem teureren Segment etwas suchen, auch wenn sie das eigentlich nicht unbedingt wollen. Der Zustrom von 2015 dürfte somit indirekt einiges verschoben haben

Zitat von monstermania

Wenn erst die 'Boomer' in Rente sind, fehlen in Deutschland Millionen Arbeitskräfte in allen Bereichen des täglichen Lebens.

Die fehlen doch jetzt schon. Selbst auf dem Land wartet man auf den Handwerker wochenlang.

Die "guten Realschüler", die früher ins Handwerk, wie Heizungsbau oder Elektricktrick gegangen sind, sind verschwunden.

Kürzlich Zugewanderte haben ich in diesen o. g. Handwerksbranchen noch nicht gesehen. Die sind in der Gastronomie, dem Reinigungsgewerbe, dem Abbruchgewerbe, im Automobilhandel, in der Pflege, beim Frisör, beim Bauern oder in der Metallverarbeitung tätig.

Zitat von derruediger

Die "guten Realschüler", die früher ins Handwerk, wie Heizungsbau oder Elektricktrick gegangen sind, sind verschwunden.

Als ich die Hauptschule abgeschlossen habe, konnte man mit einem guten Hauptschulabschluss problemlos noch Heizungsbauer oder Elektroinstallateur lernen.

Die guten Realschüler wollten doch damals alle bei einer Bank oder Versicherung lernen.

Irgendwie kommt es mir so vor, dass heute gefühlt jeder sein Abitur macht, aber diese Leute damit nicht mal mit einem Zollstock Längen größer 2 Meter ausmessen können.

Zitat von derruediger

Kürzlich Zugewanderte haben ich in diesen o. g. Handwerksbranchen noch nicht gesehen. Die sind in der Gastronomie, dem Reinigungsgewerbe, dem Abbruchgewerbe, im Automobilhandel, in der Pflege, beim Frisör, beim Bauern oder in der Metallverarbeitung tätig.

Wer entscheidet, wie 'wertvoll' ein Job für die Allgemeinheit ist?

Bei kürzlich zugewanderten fehlen häufig einfach die Sprachkenntnisse, so dass häufig nur wenig anspruchslose Jobs ausgeführt werden können.

Bei der Anlieferung kann ich mich gar nicht mehr erinnern, wann zuletzt ein nativ deutsch sprechender Mensch die Pakete hier angeliefert hat. Nur, funktioniert eine Wirtschaft halt nur, wenn es Leute gibt, die auch die scheinbar unqualifizierten Arbeiten machen.

Und in einigen Jahren wird sich die Lage in allen Branchen massiv zuspitzen.

Wir finden aktuell nicht einmal genug qualifizierte Jugendliche um alle Ausbildungsplätze bei uns zu besetzten.

Wir haben 2020 einen jungen Mann mit syrischen und einen jungen Mann mit albanischen Wurzeln ausgewählt. Beide haben gerade Ihre Zwischenprüfung als Fachinformatiker bestanden.

Ich bin mit 50 der zweitjüngste hier im Kollegenkreis. In den nächsten 15 Jahren geht quasi die gesamte IT-Abteilung in Rente . Da müssen noch einige Stellen neu besetzt werden.

Zitat von monstermania

Ich bin mit 50 der zweitjüngste hier im Kollegenkreis. In den nächsten 15 Jahren geht quasi die gesamte IT-Abteilung in Rente . Da müssen noch einige Stellen neu besetzt werden.

Lustig, normalerweise ist es in der IT ja umgekehrt. Ich fühle mich mit 34 schon manchmal wie Opa