Mieteinnahme vs. Ausschüttender Welt-ETF

    Zitat von Newb

    Aus welchem Baujahr sind denn den 5-7% Immobilien von Dir? Und wie gehst Du mit den ggf. kommenden energetischen Sanierungen um? Ich sehe hier gerade bei älteren MFhs große Probleme kommen.

    In meinem Fall war es BJ 97, da hatte ich ein gutes Gefühl bzgl. Energiestandards und Altlasen (Asbest und co.). Was uns gerade beschäftigt ist die Nachfolgelösung für die Gasheizung, aber da sind aktuell viele dran. Wir haben mal so einen Sanierungsfahrplan erstellen lassen und relativ kleine Maßnahmen wären noch möglich bevor wir über die Außenhülle/Dämmung wirklich nachdenken müssten, das passt aus meiner Sicht alles. Ältere und größere Häuser haben da ggf. mehr Probleme, aber das muss man dann beim Kauf entsprechend bei den Preisverhandlungen berücksichtigen.

    Zitat von FinanztipUser

    In meinem Fall war es BJ 97, da hatte ich ein gutes Gefühl bzgl. Energiestandards und Altlasen (Asbest und co.). Was uns gerade beschäftigt ist die Nachfolgelösung für die Gasheizung, aber da sind aktuell viele dran. Wir haben mal so einen Sanierungsfahrplan erstellen lassen und relativ kleine Maßnahmen wären noch möglich bevor wir über die Außenhülle/Dämmung wirklich nachdenken müssten, das passt aus meiner Sicht alles. Ältere und größere Häuser haben da ggf. mehr Probleme, aber das muss man dann beim Kauf entsprechend bei den Preisverhandlungen berücksichtigen.

    Aber hast Du die Dämmung der Fassade und den Heizungstausch in Deiner Rendite Rechnung mit drin? Weil das verhagelt mir regelmäßig die angenommene Rendite.

    Fassade mit Dämmung zählt zur Kategorie der Sanierung die Kosten kann man für miet Erhöhung nutzen.

    8% der Jahres gesamt Miete darf erhöht werden maximal aber 3€ pro m2 in 6jahren (kappungsgrenze)

    Bei Heizungs Tausch sind es maximal 0,5€ pro m2

    So zumindest in meinem Bundesland.


    Außerdem kann man bei Sanierung 20% der gesamt kosten (auch Material) von der Steuer absetzen. Auch hier gibt es Obergrenzen die mir aber gerade entfallen sind.

    Auch beachten dass es für energetische Sanierungen meist Förderungen der kfw gibt.

    Etwaige aufzunehmende Kredite kann man wiederum absetzen bei Vermietung

    Zitat von Newb

    Aber hast Du die Dämmung der Fassade und den Heizungstausch in Deiner Rendite Rechnung mit drin? Weil das verhagelt mir regelmäßig die angenommene Rendite.

    Ich würde mich davon verabschieden, jeden Kleinfaktor in der Renditeberechnung mit einkalkulieren zu wollen. Was bringen dir Schätzungen auf die dritte Nachkommastelle, die eben nur das sind: Schätzungen? So lange die Mietrendite hoch genug ist, kannst du wirklich ziemlich viel abfangen. Was bei uns der Fall war und das Risiko für mich einmal mehr minimiert hat: Die Eigentümergemeinschaft ist vernünftig (immer Protokolle prüfen und mit Leuten reden!) und hatte für das gesamte Objekt damals schon über 150T€ Rücklagen gebildet. Den unserer Wohnung entsprechenden Anteil daran haben wir übernommen und gemeinsam weiter aufgestockt. Davon machen wir jetzt die Heizung und falls weitere Sanierungen anstehen sollten, werden wir dafür gemeinsam ansparen. Die Rücklagenquote haben wir kürzlich erst um 50% erhöht, was ich sinnvoll fand.

    Einmal mehr: Risiken sind bei Immobilien vielfältig, lassen sich aber besser managen als bei Aktien. Falls du persönlich Sorge haben solltest, dass die Gesamtrücklage für Renovierungen nicht reicht, dann bilde halt in Eigenregie noch zusätzlich Rücklagen als Maßnahme zur Risikoreduktion. Mit mehr als deinem Immobilienanteil wirst du nicht zur Kasse gebeten. Und wenn sich die Dämmung der Fassade 10, 20 oder mehr Eigentümer teilen: Wie groß ist dann dein Anteil und dein Kostenrisiko? Ich persönlich hatte im Vorfeld viele Horrorgeschichten über Eigentümerversammlungen gehört/gelesen und war eher positiv überrascht: Abgesehen davon, dass sich die einmal jährlich stattfindende Eigentümerversammlung ziehen kann, ist eigentlich alles im Lot! :thumbup:

    Zitat von FinanztipUser

    Wie gesagt steht dem höheren Aufwand der Immobilieninvestments doch unbestreitbar die bessere Möglichkeit zur Steuerung bzw. Einflussnahme auf den Verlauf der Investition bzw. des Investitionsguts gegenüber.

    Der Wert deiner Immobilie sowie die mögliche Miete wird zum allergrößten Teil von Faktoren beeinflusst, die du nicht kontrollieren kannst. Und damit eine ich jetzt nicht nur politische Faktoren wie energetische Sanierungspflicht oder Heizungsgesetz, sondern vor allem die Makro-Lage. Die wirtschaftliche Lage über Jahrzehnte kannst du nicht kontrollieren. Und anders als oft behauptet, ist keine Region ein Selbstläufer. Das Ruhrgebiet war mal ein sicherer Markt, dann kam der Niedergang der Schwerindustrie. Was meinst du, was mit einer Immobilie im Stuttgarter Raum passiert, wenn Mercedes und Porsche den Wechsel auf Elektroautos nicht hinbekommen? Und selbst wenn...bei den Zulieferern werden viele Jobs wegfallen. Du hast hier eine Illusion der Kontrolle.

    In meinem ursprünglichen Heimatort läuft es gerade umgekehrt. Lange Zeit schwäbische Pampa, jetzt wird der Immobilienmarkt von Norden und Süden durch Ausweichbewegung in die Zange genommen und die Preise steigen. Hätte das vor 20 Jahren einer vorhergesehen? Sicherlich nicht

    Zitat von FinanztipUser

    Ich bin wahrlich keine Immobilienkoryphäe aber es war nicht wirklich schwer, die Wohung zu finden und die Mieterträge und den Kaufpreis in eine Relation zu setzen.

    Die letzte 15 Jahre konnte man bei Immobilien deutschlandweit eigentlich nichts falsch machen. Kaufen und halten, die Flut der niedrigen Zinsen hebt alle Schiffe. Für die Zukunft wird das sicherlich wieder anders aussehen und Verdopplung alle 10 Jahre ohne Investition ist nicht mehr zu erwarten.

    Zitat von FinanztipUser

    Auch das mit der Diversifikation hatte ich ja schon angesprochen: Es ist je nach Einkommens- und Vermögenssituation durchaus möglich, auf 2-3 kleinere Immobilien zu streuen und parallel auch Vermögen in Aktien aufzubauen

    Aber welche Diversifikation hast du wirklich? Wie oben gesagt, entscheidend ist die Makro-Lage. Willst du dich selbst um die Immobilie kümmern können und bei Problemen schnell vor Ort sein, bist du geographisch auf eine Makro-Lage eingeschränkt. Mietobjekte in 600km Entfernung sind einfach Käse, da hast du Ärger bei jeder Kleinigkeit.

    Zitat von FinanztipUser

    Ich persönlich hatte im Vorfeld viele Horrorgeschichten über Eigentümerversammlungen gehört/gelesen und war eher positiv überrascht: Abgesehen davon, dass sich die einmal jährlich stattfindende Eigentümerversammlung ziehen kann, ist eigentlich alles im Lot! :thumbup:

    Da kenne ich aus meinem Umfeld einen anderen Fall. In dem Objekt hat es einen (!) Querschläger, der schon seit Jahren bei jeder EV Ärger macht. Aktuell läuft wegen dem ein Rechtsstreit mit dem Verwalter. Der Verwalter hat natürlich jetzt keinen Bock mehr auf eine Vertragsverlängerung und gute Verwalter wachsen auf Bäumen. Bei einer kleineren WEG von 4-8 Eigentümern mag man Glück haben. Bei einer großen WEG hast du fast immer jemand dabei, der Probleme macht.

    Und nicht zu vergessen...in einer WEG hast du fast immer jemand dabei, der kein Geld für Instandhaltung und Sanierungen hat und sich entsprechend gegen jede Maßnahme stellt, die Geld kostet.

    Zitat von FinanztipUser

    Garantien gibt es nirgends (nennt sich Risiko)

    Und schon wieder habe ich hier etwas Substantielles dazugelernt. Kleine Ergänzung: Der Tod, die Steuern und die Geldentwertung sind immerhin stets "garantiert" ...

    In dem Kontext

    Zitat von FinanztipUser

    Gerade die Annahme, dass der Immobilienmarkt wie aus dem Theorielehrbuch transparent, effizient und dauerhaft im Gleichgewicht wäre, ist doch hanebüchen. Gerade weil jede Immobilie, jede Lage, jeder Käufer und Verkäufer einzigartig ist, entstehen regelmäßig unterschiedliche Konstellationen und Chancen.

    Selbst ich als Finanz-Laie - wenn auch ein an solchen Themen Interessierter - erkennt gewisse Unterschiede beim Vergleich "Aktien- versus Immobilienmarkt" in Sachen "Transparenz" und daraus ggf. resultierende Möglichkeiten im Einzelfall. Siehe zum Beispiel schon hier:

    Zitat von Sovereign

    Da der Immobilienmarkt fraglos etwas intransparenter als der Aktienmarkt ist und zudem (fast) jede Immobilie eine Art Unikat darstellt - bleibt da etwas mehr Raum für lohnende Eigenrecherche.

    Ansonsten

    Zitat von FinanztipUser

    aber es war nicht wirklich schwer, die Wohung zu finden und die Mieterträge und den Kaufpreis in eine Relation zu setzen.

    Es ist so gut wie nie schwer "Mieterträge und den Kaufpreis in Relation zu setzen" (KP in JNK) - erfahrungsgemäß ziemlich schwer ist aber neben diesem Faktor vom Gesamtpaket her lohnende Wohnungen zu finden (Makrolage, Mikrolage, Zustand, bestehender MV, aktueller Mieter, anstehende Sanierungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage, ggf. anstehende Sonderumlagen etc. pp.).

    Zitat von FinanztipUser

    Es ist je nach Einkommens- und Vermögenssituation durchaus möglich, auf 2-3 kleinere Immobilien zu streuen und parallel auch Vermögen in Aktien aufzubauen.

    Möglich ist alles alles Mögliche. Die Frage ist nur, ob das Mögliche auch sinnvoll ist. Aus meiner Sicht jedenfalls erfüllen nur drei Immobilien nicht (ansatzweise) das Gebot der ausreichenden Diversifikation auch innerhalb der Anlageklasse (Immobilien).

    Ansonsten unterliegt Du - nach meinem Dafürhalten - einer Art "Kontroll-Illusion". Es gibt bei Immobilien diverse (und zudem entscheidende) Dinge auf die Du eben keinen Einfluß hast (politisch motivierte Eingriffe vom Thema Steuern über das Thema Energieeffizienz bis zum Thema Mietrecht, wirtschaftliche Entwicklung des Landes, wirtschaftliche Entwicklung der Region - um nur einige Beispiele zu nennen).

    Zitat von FinanztipUser

    Ich bin wahrlich keine Immobilienkoryphäe

    Da wiederum könnte vielleicht was dran sein ... ? Spaß beiseite: Das bin ich auch nicht - bin aber Realist und bevorzuge daher (auch bei dem Thema Immobilien) den Realitätsbezug.

    Im Ernst: Engagement und Eigeninitiative - so wie in Deinem Fall - finde ich generell immer gut. Das Ganze sollte aber auf einer realistischen Betrachtungsweise beruhen.


    Dir weiter viel Glück und Erfolg mit Deinen privaten Finanzen !

    Zitat von FinanztipUser

    Gerade weil jede Immobilie, jede Lage, jeder Käufer und Verkäufer einzigartig ist, entstehen regelmäßig unterschiedliche Konstellationen und Chancen.

    Das ist der Knackpunkt. Es werden sehr viele Nieten angeboten und entsprechend kostet es sehr viel Zeit, mögliche Gewinnerlose zu identifizieren. Auch Preisverhandlungen sind oft nicht effizient und es besteht immer das Risiko, dass man überzieht und ein anderer den Zuschlag bekommt. Viel Arbeit für nichts gehört zum Spiel.

    Glaube wir nähern uns wirklich langsam aber sicher den Glaubenskriegen, bei denen die einen grundsätzlich pro- und die anderen contra-Immobilien sind.

    Vll. nochmal zu ein paar Punkten:

    Zitat von Sovereign

    Möglich ist alles alles Mögliche. Die Frage ist nur, ob das Mögliche auch sinnvoll ist. Aus meiner Sicht jedenfalls erfüllen nur drei Immobilien nicht (ansatzweise) das Gebot der ausreichenden Diversifikation auch innerhalb der Anlageklasse (Immobilien).

    Wie gesagt: Gerade wenn man wie du nicht mal substanziell aus dem Rhein-Main-Gebiet raus gestreut hat, verstehe ich diese pauschale Aussage ohne Belege, Grenzwerte und Argumente nicht. Ich hätte wie vorgeschlagen extra aus der Region raus in eine kleine Uni-Stadt jenseits davon nördlich investiert und wäre nach Süden in Richtung BW in eine wirtschaftsstruktuell andere Region als FFM/MZ/WI ausgewichen. Alles binnen einer Stunde erreichbar. Und hätte man in einem der drei Fälle das "Rüsselsheim-Szenario" und einen Verlust von ganzen 50% auf den Bestandswert gehabt, hätten die beiden anderen Lagen diesen kompensiert. Nicht mehr und nicht weniger ist Diversifikation, also Verlustvermeidung durch Streuung. Natürlich kann man immer sagen mehr Objekte wären besser, rechnerisch reichen aber wenige gut gestreute Objekte für dieses Ziel aus.

    Zitat von Sovereign

    Ansonsten unterliegt Du - nach meinem Dafürhalten - einer Art "Kontroll-Illusion". Es gibt bei Immobilien diverse (und zudem entscheidende) Dinge auf die Du eben keinen Einfluß hast (politisch motivierte Eingriffe vom Thema Steuern über das Thema Energieeffizienz bis zum Thema Mietrecht, wirtschaftliche Entwicklung des Landes, wirtschaftliche Entwicklung der Region - um nur einige Beispiele zu nennen).

    Was du hier benennst sind systematische Risiken, die die gesamte Asset-Klasse betreffen. Die lassen sich bekanntlich nicht wegdiversifizieren und die sollte/muss man nehmen, wenn man auf die Asset-Klasse setzen möchte. Zum Thema Steuern: Unter Gerechtigkeitsgesichtspunkten wäre es dringender geboten, Dividenden- und Kursgewinne wieder mit dem persönlichen Steuersatz zu besteuern, was bei Mieterträgen ja nach wie vor der Fall ist. Glaubst du ernsthaft, die Besteuerung der Immobilien wird im Wohnraummangel der nächsten Dekade darüberhinaus erhöht? Ich rechne eher damit, dass ich im Rentenalter die Aktienerträge mit meinem persönlichen Steuersatz versteuern muss. Um die Immoblieneinnahmen mach ich mir da wirklich weniger sorgen...

    Zitat von LebenimSueden

    Der Wert deiner Immobilie sowie die mögliche Miete wird zum allergrößten Teil von Faktoren beeinflusst, die du nicht kontrollieren kannst. Und damit eine ich jetzt nicht nur politische Faktoren wie energetische Sanierungspflicht oder Heizungsgesetz, sondern vor allem die Makro-Lage. Die wirtschaftliche Lage über Jahrzehnte kannst du nicht kontrollieren.

    Das sind schon konkretere Argumente bzw. Punkte für Risiken: Für Renovierungen bzw. Modernisierungen braucht es Rücklagen, die sich ja wie gesagt beziffern lassen, die man ggf. beim Kauf übernimmt und weiter aufbaut. Sonderlich schwer zu bewerten ist das nicht, genau wie viele der genannten Faktoren (Mietverträge, Gebäudezustand, etc.) bei denen man eben seine Hausaufgaben machen muss, wenn man in Immobilien investieren möchte. Und ja, wie sich die Makrolage langfristig entwickelt ist fraglicher als kurzfristige Entwicklungen. Nur: Reduziert sich das Risiko nicht auch im Zeitverlauf?

    Konkret: Wenn ich eine Wohnung mit 20T€ anzahle und 180T€ Kredit aufnehme, den ich in unter 15 Jahren komplett durch die Mieten abgelöst bekomme: Wie viel Risiko hat das Investment auf lange Sicht, also mit Blick auf die Zeit nach den 15 Jahren? Den Gewinn und Verlust berechne ich auf mein Eigenkapital unter Berücksichtigung von Opportunitätskosten. Das Kreditrisiko ist nach 15 Jahren durch. Was wäre, wenn die Preise in dieser Lage dann um 50% einbrechen (was für Immobilienverhältnisse schon extrem viel wäre!)? Dann hätte ich mit meinen 20T€ EK und einiger Arbeit in 15 Jahren einen restlichen Immobilienwert von "nur" noch 100T€. Ein Grund für schlaflose Nächte wäre das für mich rein rechnerisch nicht.

    Ich sehe meine Immobilien (genau die Aktien-ETF) als absolute Buy-and-hold-Anlagen. Der Verkaufspreis meiner Immobilien interessiert vielleicht mal meine Erben wg. des Finanzamts, mich aber sicher nicht. So gesehen betrachte ich eine Immobilie wie einen gehelbelt gekauften sehr lang laufenden Bond: Nach einem Anfangsinvestment und enstprechenden Raten interessiert mich eigentlich nur noch der Cash-Flow, sprich die Miete nach allen Kosten und Rücklagen. Klar: Probleme (Leestand, Renovierungsauflagen, etc.) reduzieren meine Rendite, viel mehr aber auch nicht. Und ich kann das gesamte Investment so viel stärker beeinflussen als ein Wertpapier oder ETF in meinem Depot.

    Bei der oben genannten Wohnung (Kaufpreis rund 200K) hatte ich initial mit rund 1000€ Miete p.M. kalkuliert und Bestandswertsteigerungen von 0% angenommen. Dies, da Immobilieninvestments für mich eben Investments sind und keine Spekulationen auf Wersteigerungen des Bestands. Gerechnet hat sich das Szenario auch ohne angenommene Wertssteigerungen und was mich jetzt interessiert ist eigentlich nur noch die Miete. Und die schwanken ja häufig ziemlich anders (und weniger stark) als die Bestandswerte. Wenn ich dann also auf lange Sicht nach den 15 Jahren nur noch 800€ oder 500€ statt der 1000€ bekomme oder die Bude nur noch den halben Ursprungswert (dann 100K) im Fall eines Verkaufs hätte, dann wäre das schon eine Materialisierung von extremen Risiken bzw. ein gewaltiger Crash des deutschen Marktes für Wohnimmobilien und/oder des konkreten Objektes. Den Restwert (100K) oder eine auf die Hälfte zusammengeschrumpfte Miete (500€ p.M.) hätte ich immer noch sofern ich die Wohnung noch vermiete...

    Was hätte ich unter normalen Bedinungen am Aktienmarkt für Erträge in der gleichen Zeit? Eine Verdopplung binnen 10 Jahren, d.h. von 20T€ Eigenkapital ausgehend nach 15 Jahren dann etwa 60T€ - korrekt?

    Vielleicht bewerte ich Risiko und die Bedeutung von Erträgen und Bestandswerten anders als andere hier, aber ich würde mich in Anbetracht solcher Zahlen immer wieder für das "völlig unkalkulierbare Risiko" der Immobilie neben (!) dem langfristigen Investment in Aktien-ETF entscheiden. ;)

    Meiner Meinung nach rechnen sich gute Immobilieninvestments zeitlich gesehen gerade am Anfang (eben durch den Kredithebel). Danach relativieren sich viele Risiken zunehmend. Aktieninvestments im Gegensatz dazu rechnen sich eben eher auf längere Sicht, da der Zinsezinseffekt einen hier in die Flanke des exponentiellen Anstiegs bringt, was beim Ansparen aber gerade am Anfang ziemlich dauert...

    Es ist eine Illusion, dass die Miete komplett für Zins+Tilgung verwendet werden kann. Davon müssen auch noch Rücklagen gebildet werden. Aber das wurde alles schon hier diskutiert und ich möchte die Diskussion auch nicht weiter anheizen.

    Ein Punkt stößt mir aber immer wieder auf weil ich ihn sehr oft höre:

    Natürlich ist die Wertsteigerung relevant wenn man von einem Investment spricht.

    Ich kenne etliche denen das "egal" ist aber faktisch gehört es eben zur Gesamtbetrachtung.

    Bei Aktien ist es das selbe. Dividenden schön und gut aber wenn mir hintenrum das Unternehmen pleite geht nützt mir das wenig.

    Ich denke wie gesagt man kann es machen mit den Immobilienanlagen (auch durchaus erfolgreich) aber ich sehe es überhaupt nicht als notwendig und schon gar nicht als bessere Streuung.

    Die Überlegung die du anstellst ist ja, dass du durch die Immobilien dein Börsenrisiko weiter senken möchtest. Das tut der Durchschnittsanleger aber nicht indem er 3 Wohnungen kauft. Diese sind in der Regel dann ein hohes Klumpenrisiko gegenüber dem kleinen ETF.

    Zitat von FinanztipUser

    Nur: Reduziert sich das Risiko nicht auch im Zeitverlauf?

    So sehr oder wenig es sich bei Aktien mit der Zeit reduziert. Hier kann man ehrlich sein und rechnen, dass die Aktie X/Immobilie in 2 Jahren 30% verloren hat. Oder man vergleicht den aktuellen Wert mit dem von 1995, als man die Aktie gekauft hat und betrügt sich um die Erkenntnis, dass die letzten Jahre vielleicht aufs falsche Pferd gesetzt wurde. Bei Investments müssen wir immer nach vorne schauen und bei der Betrachtung nach vorne reduziert sich das Kurs-/Preisrisiko nicht. Lediglich dein Hebel sinkt durch die Tilgung des Immobilienkredits.

    Darum soll es aber eigentlich nicht gehen. Du behauptest, dass du bei Immobilien viel mehr Kontrolle hättest. Aber die hast du bei den entscheidenden Punkten nicht. Der Wert wird - wie an der Börse - langfristig vor allem von Faktoren bestimmt, auf die du keinen Einfluss hast

    Zitat von volcanosaucin

    Es ist eine Illusion, dass die Miete komplett für Zins+Tilgung verwendet werden kann. Davon müssen auch noch Rücklagen gebildet werden.

    Natürlich, aber gut 1% für Rücklagen/Renovierungen kriegst du in einer Rendite von 5-7% doch unter! Gerade wenn die Zinsen jetzt wieder fallen, wird es wieder einfacher möglich. Ich hatte damals unter 1% Zins, rund 3% Tilgung und runde 1,5% für Rücklagen/sonstiges eingeplant, was wunderbar aufging!

    Zitat von volcanosaucin

    Natürlich ist die Wertsteigerung relevant wenn man von einem Investment spricht.

    Ich kenne etliche denen das "egal" ist aber faktisch gehört es eben zur Gesamtbetrachtung.

    Wie gesagt: Ich betrachte das Ganze ähnlich einem sehr lang laufenden Bond mit einer Rendite von 5+%. Wäre natürlich blöd, wenn der Bond am Ende wertlos würde oder massiv an Wert verlieren würde. Damit dass nicht passiert, investiere ich aber ja regelmäßig in das Objekt um den Wert zu erhalten. Falls das Standortrisiko ganz langfristig zuschlägt und die Bude abbezahlt ist, werden die 5% eben fallen. Die Kreditfinanzierung (d.h. den Bestandswertaufbau, egal wie hoch der dann letztlich ist) zerschießt es mir dann nicht mehr. Und der Bestandswert (ggf. massiv gemindert) bleibt als Restwert erhalten.

    Ich mein Leute: Habt ihr mal ausgerechnet, wie oft ihr den Wert des Ursprungsinvestment rausbekommt bei z.B. gut 7% Mietrendite? Überschlagsweise ein mal alle 10 Jahre! Über 50 Jahre also rund 5x den kompletten ursprünglichen Immobilienwert. Wie stark fällt für einen dann noch der Immobilienrestwert oder die Schwankung des Bestandswertes ins Gewicht? :/

    Zitat von LebenimSueden

    So sehr oder wenig es sich bei Aktien mit der Zeit reduziert. Hier kann man ehrlich sein und rechnen, dass die Aktie X/Immobilie in 2 Jahren 30% verloren hat. Oder man vergleicht den aktuellen Wert mit dem von 1995, als man die Aktie gekauft hat und betrügt sich um die Erkenntnis, dass die letzten Jahre vielleicht aufs falsche Pferd gesetzt wurde. Bei Investments müssen wir immer nach vorne schauen und bei der Betrachtung nach vorne reduziert sich das Kurs-/Preisrisiko nicht. Lediglich dein Hebel sinkt durch die Tilgung des Immobilienkredits.

    Nein, eben genau nicht! Das Risiko wäre nur dann vergleichbar, wenn du die (von mir aus ähnlich schwankenden) Aktien zu 80% kreditfinanziert kaufen würdest!

    Wenn ihr schon argumentiert, dass man sich auf die Bestandswertschwankungen konzentrieren sollte, dann wenigstens richtig: Der Eigenkapitalanteil (im Beispiel oben zu Beginn also die 20T von 200T stehen im Feuer, genau wie der Kredit selbst. Heißt bei starken Wertverlusten des Bestandswertes wird dei EK Anteil am Anfang relativ schnell negativ, das ist ein extremes Risiko bezogen auf mein Investment. Kreditfinanzierungen (bzw. Kredithebel) erhöhen das Risiko des Gesamtinvestments beträchtlich! Und genau dieses Risiko nimmt im Zeitverlauf ab, da werde ich also immer entspannter… 😎

    Je schneller der Kredit durch ist, desto schneller fällt dieses Risiko. Und 10 Jahre Strukturwandel finde ich relativ gut überschaubar. Und „in the long run“? „We‘re all dead“ soll da mal ein Mensch mit relativ ökonomischem Verstand mal gesagt haben. Dann hätte man also in 20, 40, 50 Jahren eine Bude in strukturschwacher Region, die über einen Großteil der Zeit bis dahin aber das eigene Depot über die Mieterträge der abbezahlten Immobile aufgebaut hat und deren Restwert nicht mehr so toll ist. So what?

    Zitat von LebenimSueden

    Darum soll es aber eigentlich nicht gehen. Du behauptest, dass du bei Immobilien viel mehr Kontrolle hättest. Aber die hast du bei den entscheidenden Punkten nicht. Der Wert wird - wie an der Börse - langfristig vor allem von Faktoren bestimmt, auf die du keinen Einfluss hast

    Wenn du mit Wertbestimmung langfristig, also zum Beispiel in 20 Jahren, den Bestandswert auf Grund des Standortrisikos siehst, von mir aus. Was mich aber doch aus o.g. Gründen viel mehr interessiert ist der Mietertrag, der über die Jahrzehnte ein vielfaches des Bestandswertes betragen kann/wird, wenn die Mietrendite hoch genug ist. Und auf den habe ich doch gewaltigen Einfluss zum Beispiel, wenn ich die Immobilie durch Renovierungen und Instandhaltung, Erweiterungen, gute Mietverhältnisse und gute Mieter/innenauswahl, angemessene Mieterhöhungen u.s.w. einfach gut bewirtschafte! All das habe ich vor Ort doch in der Hand, auch wie ich mit Mietausfällen, Problemen etc. umgehe, das ist doch alles von mir gesteuert. Wieso argumentierst du, dass diese Faktoren so fremdbestimmt wären, wie der Kurs des MSCI-World?

    Hallo zusammen,

    ggf. könnte der aktuelle Newsletter dazu beigetragen haben bzw. eine Erklärungshilfe geben.

    Dort wird eine Immobilienerwerb mit hohen Hürden beschrieben.

    Es wird zurecht darauf abgestellt, dass es Kenntnis braucht.

    Bei einem Welt ETF braucht es wesentlich weniger Kenntnisse der Materie.

    Daher die grundsätzliche Tendenz zu ETFs.

    LG

    Zitat von FinanztipUser

    Wenn ich eine Wohnung mit 20T€ anzahle und 180T€ Kredit aufnehme, den ich in unter 15 Jahren komplett durch die Mieten abgelöst bekomme:

    Wenn die Wohnung knapp 200k kostet nimmst du nicht 180k Kredit auf sondern 200k, Stichwort Kaufnebenkosten.

    Rechnen wir dies mal mit aktuellen Zahlen durch, (stark vereinfacht steuerlich haut das natürlich nicht so hin):

    Interhyp spuckt hier als Bestzins für den genannten Fall 3,73% Zinsen aus.

    das macht 1111€ Rate.

    1% Rücklagen (2000 € : 12) = 167 €.

    Nichtumlagefähige Nebenkosten bei einer Wohnung aus 97 nehme ich mal mit 50 € pro Monat an.

    Gesamtsumme für die Miete um das ganze in 15 Jahren abzuzahlen: 1328 € oder ziemlich genau 8 % des Kaufpreises ohne Nebenkosten als Jahresmiete, oder 7,2% bei Kaufpreis mit Nebenkosten.

    So wie du selbst gesagt hast war diw Wohnung massiv unterbewertet und wäre heute 300k wert. Nehmen wir weiterhin an, dass um die Rechnung fair zu halten das EK prozentual ebenfalls gleich gestiegen wäre, daher von 20 auf 30k.

    Da schlägt Interhyp 3,69 % als Bestzins vor.

    Das macht dann 1667 € Euro Rate

    1% Rücklagen (3000 € : 12) = 250 €

    Und natürllich wieder die 50 € nicht umlagefähigen Nebenkosten.

    Macht gesamt: 1967 Miete um das Ding innerhalb von 15 Jahren abzuzahlen.

    Wenn ich nichts überlesen habe, hast du deren QM-Zahl bisher nicht nicht genannt, damit könnte man sehen was das in beiden Fällen für eine Miete pro QM sind.

    Du nimmst hier weiterhin immer die gleiche selbstwohnte Wohnung, welche du günstig bekommen hast, als Referenz und nimmst hier hypothetisch an wie es sein könnte.

    Wie schon vielen Post erwähnt sieht es in vielen Regionen in Deutschland anders aus, und damit sind entsprechende Glückstreffer auch wesentlich unwahrscheinlicher. Du hast ja sogar selbst eingeräumt, dass eine gleiche Wohnung im selben Haus inzwischen wesentlich teurer verkauft wird.

    Auch das Argument mit dem runterhandeln funktioniert in der Regel nicht so wie du dir das vorstellst. Aber wenn du das kannst, kannst du mir gerne eine PM schreiben, dann fahren wir mal nach München und du handelst mir eine Wohnung von 1 Mio auf 500k runter damit ich 7% Mietrendite bekomme.

    Zitat von FinanztipUser

    Nein, eben genau nicht! Das Risiko wäre nur dann vergleichbar, wenn du die (von mir aus ähnlich schwankenden) Aktien zu 80% kreditfinanziert kaufen würdest!

    Richtig. Aber auch ohne den Hebel haben Aktien meist die bessere Gesamtrendite. Spricht also nicht unbedingt für Immobilien.


    Zitat von FinanztipUser

    Was mich aber doch aus o.g. Gründen viel mehr interessiert ist der Mietertrag, der über die Jahrzehnte ein vielfaches des Bestandswertes betragen kann/wird, wenn die Mietrendite hoch genug ist.

    Aber wann ist sie das? Immobilien für unter 20 Jahreskaltmieten findest du fast nie. Im Bereich von 30 Jahreskaltmieten wird es schon realistischer, aber da du viel Geld für Nebenkosten versenkst, eine Menge für den Zins zahlst und noch Sanierung und Instandhaltung hast, kannst du froh sein, wenn sich die Immobilie ehrlich gerechnet in 50 Jahren einmal abzahlt. Also keinen Deut besser als die 2% Dividendenrendite, die du ganz ohne Kredithebel erreichen kannst. Packst du auch nur den halben Hebel auf ein Aktieninvestment...

    corsa

    … Wir können hier ganz viele Rechnungen aufmachen, es läuft nur immer wieder auf die selbe Erkenntnis raus: Wenn die Mietrendite hoch genug ist (5, 7, 10%), dann lohnt sich das Investment. Wenn nicht, dann eben nicht. Kein Mensch sollte bei 3% Zinsen eine Immobilie mit 2% Mietrendite kaufen. 🙈

    Wird denn wenigstens mein ökonomischer Punkt deutlich? Also dass je höher die Mietrendite und je länger der Betrachtungszeitraum, desto „egaler“ sind der Bestandswert am Ende und desto „egaler“ sind die Bestandswertschwankungen im Zeitverlauf insb. bei abnehmender Finanzierungsquote? 🤔

    Zitat von Hornie

    Das ist der Knackpunkt. Es werden sehr viele Nieten angeboten und entsprechend kostet es sehr viel Zeit, mögliche Gewinnerlose zu identifizieren. Auch Preisverhandlungen sind oft nicht effizient und es besteht immer das Risiko, dass man überzieht und ein anderer den Zuschlag bekommt. Viel Arbeit für nichts gehört zum Spiel.

    LebenimSueden

    Das ist genau der Deal und das Gesamtpaket bei Immobilien: Man kann auf höhere Renditen kommen, zum Beispiel weil man die 1-Zimmer-Wohnung kauft, die größeren Investoren zu klein ist. Oder weil man größere Objekte mit vielen Wohneinheiten kauft, die vielen kleineren Investoren zu groß ist (hat ein Bekannter von mir kürzlich in FFM geschafft). Oder weil man aus den Ballungszentren (München, ernsthaft?!) rausgeht und in attraktiven Regionen gezielt schaut. Oder weil mal einem entnervten Vermieter den Mieter abnimmt und mit dem gute Lösungen findet. Oder weil man auf ältere Objekte inkl. Denkmalschutz setzt. Oder, oder, oder. 7% Mietrendite bekommt ihr nicht frei-Haus geliefert und dafür gibt es nicht das immer gültige Patentrezept, dafür muss man sich reinhängen in das Projekt, anders wird es nicht klappen…