Beleihung vermietete Wohnung um Eigenheim zu finanzieren

    Hallo zusammen,

    angenommen, man besitzt eine weitgehend abbezahlte Eigentumswohnung und möchte als nächstes ein Haus kaufen: Ist es möglich / üblich / zulässig, diese Wohnung mit einem Kredit (z.B. 200T€) zu beleihen, um damit ein eigenes Haus (teilweise) zu finanzieren? Machen Banken das, auch wenn man die Wohnung bei dieser Gelegenheit nicht kauft, sondern schon länger Eigentümer der Wohnung ist? Ist es steuerlich zulässig, dann die Zinszahlungen für den Kredit auf diese dann vermietete Wohnung abzusetzen d.h. gegen die Mieteinnahmen der Wohnung zu rechnen? Oder ist dies nicht zulässig, da die Mittel ja nicht für den Wohnungserwerb sondern für ein Eigenheim verwendet wurden? Hat hierzu jeman praktische Erfahrungen, wie sich die Banken und die Finanzämter bei einem solchen Vorgehen verhalten bzw. was möglich ist?

    Danke und lieben Gruß

    FT-User

    Laienmeinung:

    Solange der Wert der Wohnung für den Kredit ausreicht sollte der Bank das egal sein. Die interessiert doch nur, dass genug Gegenwert da ist, falls die Ratenzahlungen nicht kommen.


    Ich meine sogar gehört zu haben, dass Leute die Grundschuld am Ende nicht austragen lassen, weil sie dann preiswert(er) eine neue eintragen können für ein anderes Objekt.


    Zu den steuerlichen Gegebenheiten kann ich nichts sagen.

    Hallo,


    nein die Zinszahlungen kannst du nicht absetzen. Die Beleihung der Wohnung dient nur zur Sicherheit gegenüber der Bank. Der Kredit wird für ein privates Haus verwendet und dient somit nicht der Erwerbung Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen. Die Kosten sind daher nach §12 ESTG Kosten der privaten Lebensführung.


    P. S. : Keine Steuerberatung ;)


    Viele Grüße

    Was Du vorhast ist alles ganz normal und das macht "jeder" mehr oder weniger genau so. Die Kapitalbeschaffung erfolgt über einen Kredit. Den kannst Du entweder besichern über das neue Haus oder die vorhandene Eigentumswohnung. Oder wenn Du einen hohen Kredit benötigst, weil Du vielleicht kein Eigenkapital in bar hast, musst Du eventuell auch beides heranziehen. Bei der Eigentumswohnung könnte es eventuell etwas komplizierter sein. Du schreibst, sie sei noch nicht ganz abgezahlt. Da könnte noch die Grundschuld von dem Kredit in der vollen Kredithöhe eingetragen sein. Das Problem ist lösbar, aber potentiell nervig, dauert und kostet auch etwas. Wenn also nichts gegen die Beleihung des neuen Hauses spricht und das ausreicht, dann würde ich lieber das Haus nehmen.


    Die Sache mit den Kreditkosten für die Mietwohnung kannst Du trotzdem noch nutzen, denn ab Vermietung kannst Du die Zinsen (aber nicht die Tilgung) des noch laufenden Kredits gegen die Einnahmen rechnen. Sind vielleicht noch satt zweistellige Eurobeträge, auf die Du denn keine Steuern zahlen musst. ;)

    Dem Inhalt der Beiträge 3., 4., 6. und auch 7. würde ich zustimmen. Zu Beitrag 2.: Seit Implementierung der EU-WIKR (siehe auch unten) in deutsche Recht (ab März 2016) steht mehr die "Kapitaldienstfähigkeit" (Einkommen, Haushaltsrechnung usw.) des Darlehensnehmers im Vordergrund und (viel weniger iVz früher jedenfalls) der Wert der Immobilie (sprich in dem Fall der Wohnung als die Sicherheit für die Bank).


    Ein vielleicht noch zusätzlicher relevanter Punkt: Im Rahmen der sog. "Haushaltsrechnung" (Stichworte: EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (EU-WIKR), Kreditwürdigkeitsprüfung, Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Kreditlaufzeit) setzen Banken a) generell dann die Miete für die ETW (die wirst Du ja vermutlich nicht leer stehen lassen ...?) in aller Regel nur mit einem Abschlag von 20-25% der Kaltmiete an, haben b) wegen der extrem hohen Inflation die Pauschalen (pro Person) teilweise erheblich erhöht und schauen c) noch mehr auf den baulichen und energetischen Zustand der Objekte (u. a. auch auf die sog. Energieeffizienzklassen) bei der bankinternen Einwertung der Immobilien.


    Wie ich von einer Bekannten weiß, tummelt sich in einer anderen Finanz-Community im Internet ("Finanz-Forum", glaube ich) ein Profi, der ziemlich viel Erfahrung haben und sehr kompetent sein soll (könnte eventuell der Antwortende hier von Beitrag Nr. 3 sein; vom Namen her; aber ohne Gewähr). Ansonsten - zwecks Vorab-Info und Sondierung - auch mal nicht nur an die Hausbank denken sondern an die bundesweit tätigen Immobilienkreditvermittler wie Dr. Klein, Interhyp usw. Die wissen meist für welche Konstellationen welche Banken am besten passen könnten.


    Nur meine bescheidene persönliche Meinung

    Super - bin immer wieder erstaunt über die schnellen und fundierten Antworten hier im Forum! Eigentlich geht es mir primär um den steuerlichen Aspekt: Ist es möglich, den Kredit auf die vermietete Wohnung so aufzunehmen, dass man die Zinszahlungen dann von den Steuerzahlungen auf die Mieterträge der Wohnung absetzen kann?


    Kredit auf das Eigenheim (nicht absetzbar) scheint mir schlecht, Kreditschulden auf eine vermietete Wohnung (absetzbar) scheint mir gut, zumal man diese ja dann nicht nur mit den Mieteinnahmen sondern auch mit dem Erwerbseinkommen aufrechnen kann...


    Ist das regulär auf so einem Weg möglich und zulässig oder bei den Banken nicht gern gesehen und für die Finanzämter eher ein rotes Tuch?

    Es kommt auf die Verwendung des Darlehen an und das Geld aus dem Kredit verwendest du für ein privates Bauvorhaben. Die Beleihung der vermieteten Wohnung dient lediglich dazu um sich bei der Bank in eine bessere Position zu bringen.


    Die Zinszahlungen kannst du daher nicht absetzen.

    Solltest du es dennoch angeben wird seitens des Amtes eine Nachfrage kommen weshalb die Zinszahlungen auf einmal deutlich höher sind als in den Vorjahren.

    Ok, dann widerspricht sich aber Posting #7 und Posting #10! Wenn das Finanzamt dann eine plötzlich höhere Zinszahlung für das Darlehen auf die vermietete Wohnung nicht mehr akzeptiert, dann ist eine Absetzbarkeit der Zinsen nicht mehr gegeben - richtig? Und bei rund 4% Zinsen geht es da um gar nicht so wenig Geld...

    Es geht nicht darum "auf" was Du den Kredit aufnimmst (also was Du als Beleihung hernimmst), sondern wofür Du die Kreditsumme einsetzt. Nur Ausgaben für die vermietete Wohnung darfst Du mit deren Mieteinnahmen verrechnen. Der Logik "ich brauche den Kredit, damit ich ein Haus beziehen kann, die Wohnung dadurch frei wird und ich sie dann vermieten kann" wird das Finanzamt wohl nicht folgen.


    Wenn Du Deine zweite vermietete Wohnung kaufst, kannst Du denn alles richtig machen. 100 % Finanzierung, die Tilgung erfolgt durch Mieteinnahmen, die Zinsen bezahlt das Finanzamt und Du lehnst Dich solange gemütlich zurück. Zumindest sind das so die Geschichten, die uns neidischen Nicht-Immobilienmogulen so erzählt werden.

    Eigene Erfahrung:

    Eigenes Haus beewohnt, 2016 zweites Haus für 300.000 gekauft, Finanzierung mit 200.000 auf neuem Haus und 100.000 auf altem Haus, neues Haus vermietet, Zinszahlungen von beiden Darlehen steuerlich absetzbar.

    2019 Umzug in neues Haus, 2020 Tilgung des Darlehens auf neuem Haus, altes Haus nach Umzug vermietet, Zinszahlung des Restdarlehens auf altem Haus nicht von der Steuer absetzbar.

    Zitat von FinanztipUser

    ... Eigentlich geht es mir primär um den steuerlichen Aspekt: Ist es möglich, den Kredit auf die vermietete Wohnung so aufzunehmen, dass man die Zinszahlungen dann von den Steuerzahlungen auf die Mieterträge der Wohnung absetzen kann?

    ...

    Nein. Zinsen sind nur absetzbar, wenn sie der Erzielung von Einnahmen dienen. Du finanzierst mit dem Kredit aber private Wohnbedürfnisse und nicht die vermietete Wohnung. Und zumindest bei größeren Krediten musst du auch damit rechnen, dass das Finanzamt die Kreditverwendung nachgewiesen haben will. Jetzt sag' nicht, dass du es darauf ankommen willst, ob das passiert oder nicht, denn du hättest bereits eine Straftat begangen, wenn die Nachfrage des Finanzamts bei dir eingeht.

    Uwe Vinke: Ok, alle Kredite absetzbar so lange der Kredit dem vermieteten Objekt gilt und auch dann der Rest auf dem dann vermieteten alten Haus nicht absetzbar, da der Kredit für das neue Haus aufgenommen wurde - verstanden!


    @R.F. : So eine Situation gilt es natürlich zu vermeiden! :D Für eine einzelne Person oder einen Haushalt ist es aber doch letztlich egal, auf welche Immobilie ein Kredit in gleicher Höhe mit dem gleichen Zinsszatz läuft. Gibt es steuerrechtlich zulässige (!) Möglichkeiten, einen Kredit sozusagen umzuwidmen oder so umzuschulden, dass das Finanzamt diesen Kredit dann als zulässigen (absetzbaren) Kredit für die vermietete Immobilie akzeptiert?

    Steuerrecht scheint mir oft unlogisch: Angenommen beide Immobilien wären zu 50% kreditfinanziert, dann könnte ich bei Anschlusskrediten fast alle Mittel/Raten in das eigene Haus lenken und die vermietete Wohnung mit einem endfälligen Kredit praktisch gar nicht mehr tilgen. Das hieße doch, relativ gesehen immer mehr Schulden (anteilig) auf der vermieteten Wohnung zu haben, was steuerlich sinnvoll scheint. Das wäre dann zulässig, aber eine zusätzliche Kreditaufnahme mit dem gleichen Endergebnis nicht? :/

    Zitat von FinanztipUser

    ... Für eine einzelne Person oder einen Haushalt ist es aber doch letztlich egal, auf welche Immobilie ein Kredit in gleicher Höhe mit dem gleichen Zinsszatz läuft. ...

    Ein Kredit "läuft" nicht auf eine Immobilie. Du meinst damit, dass die Immobilie als Kreditsicherheit dient, genauso gut könnte aber irgend etwas anderes als Sicherheit dienen oder die Bank den Kredit ganz ohne Sicherheit geben. Das hat also an sich eigentlich gar nichts mit den Verpflichtungen aus dem Darlehen selbst zu tun. Für die steuerliche Absetzbarkeit kommt es nur darauf an, wofür der Darlehensbetrag verwendet wird, nicht, wie das Risiko der Bank abgesichert wird.

    Zitat von Uwe Vinke

    Eigene Erfahrung:

    Eigenes Haus bewohnt, 2016 zweites Haus für 300.000 gekauft, Finanzierung mit 200.000 auf neuem Haus und 100.000 auf altem Haus, neues Haus vermietet, Zinszahlungen von beiden Darlehen steuerlich absetzbar.

    2019 Umzug in neues Haus, 2020 Tilgung des Darlehens auf neuem Haus, altes Haus nach Umzug vermietet, Zinszahlung des Restdarlehens auf altem Haus nicht von der Steuer absetzbar.

    Ich könnte mir vorstellen, daß Du das zu kurz dargestellt hast.


    Zinszahlungen auf fremdvermietete Immobilien sind steuerlich absetzbar.

    Zinszahlungen auf selbstbewohnte Immobilien nicht.


    Ob Darlehen mit selbstbewohnten oder fremdvermieteten Immobilien besichert sind, ist zweitrangig.


    Du hast das zweite Haus offensichtlich komplett mit Geld der Bank finanziert. Dafür war der Bank der Immobilienwert nicht genug, sie wollte mehr Sicherheiten. Also hast Du als weitere Sicherheit Dein erstes, damals selbstbewohntes Haus bereitgestellt.


    Die Zinsen für die beiden Darlehen (mit denen das zweite Haus bezahlt wurde), waren logischerweise steuerlich absetzbar.


    Dann hast Du die Häuser getauscht. Du bist ins zweite Haus gezogen und hast das erste Haus vermietet. Der ehemalige Kaufpreis (wenn es den überhaupt gab) war bezahlt, für dieses Haus besteht kein Darlehen. Also keine Zinsen, keine steuerliche Absetzbarkeit.


    Das zweite Haus gehört aber immer noch zum größten Teil der Bank. Für die beiden Darlehen, mit denen es bezahlt wurde, fallen Zinsen an. Die kannst Du jetzt aber nicht mehr bei der Steuer ansetzen, weil Du selbst drin wohnst.


    Es ist jetzt so, wie es ist. Aber ich könnte mir vorstellen, daß man das mit der rechtzeitigen Konsultation eines Steuerberaters auch anders hätte gestalten können. Ob man daran nachträglich noch etwas ändern kann? Ob vielleicht jetzt noch der Besuch beim Steuerberater etwas bringen kann? Keine Ahnung. Ich bin schließlich kein Steuerberater. :)

    Zitat von FinanztipUser

    Angenommen beide Immobilien wären zu 50% kreditfinanziert, dann könnte ich bei Anschlusskrediten fast alle Mittel/Raten in das eigene Haus lenken und die vermietete Wohnung mit einem endfälligen Kredit praktisch gar nicht mehr tilgen. Das hieße doch, relativ gesehen immer mehr Schulden (anteilig) auf der vermieteten Wohnung zu haben, was steuerlich sinnvoll scheint. Das wäre dann zulässig, aber eine zusätzliche Kreditaufnahme mit dem gleichen Endergebnis nicht? :/

    Im Recht und im Steuerrecht kommt es teilweise extrem aufs Detail an. Das überblickt ein Steuerlaie nicht. Da lohnt sich dann ggf. ein Steuerberater. Aber man soll auch schon Steuerberater erlebt haben, die sich mit dem Finanzamt über die Frage gestritten haben, ob eine bestimmte Gestaltung Gestaltungsmißbrauch ist oder nicht. Meistens geht es dabei ja um erheblich Geld.

    Achim Weiss: Zum Glück sind meine Fragen (noch) völlig hypothetisch, es ist also kein Kind in den Brunnen gefallen und klar: Für die Umsetzung bräuchte es neben einem Notar auch einen Steuerberater mit Erfahrung!


    Wie wäre denn steuerlich folgende Situation? Angenommen man würde heiraten und der/die Partner/in kauft die Wohnung zum Marktpreis z.B. mit einer 80%-Kreditfinanzierung dann aber ohne Grunderwerbssteuer wg. Ehe. Diesen Verkaufserlös könnte man dann doch für ein Eigenheim verwenden und dann ggf. auch später der/dem Partner/in z.B. die Hälfte des Eigenheims überschreiben (Freibeträge 500T€). Dann hätte man doch abgesehen von der Eigentumsveränderung das Ziel erreicht, dass die Kreditzinsen auf die Mietwohnung absetzbar sind.

    @R.F.: Oder endet die Ehe dann im Knast oder in der Vorhölle des örtlichen Finanzamtes, in der der Finanzbeamte mit einem glühenden Dreizack…? :D