Umkehrhypothek Lohnt sich der Hauskredit für Rentner?

Dein Eigenheim ist abbezahlt, doch Geld musst Du oft auch noch im Alter in Deine Immobilie stecken. Mal ist die Heizung zu alt oder das Dach muss neu gedeckt werden oder das Bad barrierefrei umgebaut werden. Vielleicht möchtest Du auch nochmal eine große Reise unternehmen oder Deine Kinder finanziell unterstützen. Mit einem Immobiliendarlehen kannst Du Dein Eigenheim zu Geld machen und im Alter Deine Finanzen aufbessern.

Wenn Du eine Immobilie kaufst oder baust, nimmst Du normalerweise einen Kredit auf, erhältst den Kreditbetrag von der Bank und zahlst diesen in regelmäßigen Raten wieder zurück. Bei dieser Form der Baufinanzierung ist dann häufig die Rede davon, dass die Eigentümer „eine Hypothek aufgenommen“ haben. In der Praxis sichert die Bank den Kredit zwar meist nicht mit einer Hypothek, sondern mit einer Grundschuld; der Begriff der Hypothek hat sich aber gehalten.

So kommst Du von der Hypothek zur Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek oder Rückwärtshypothek dreht sich das Prinzip des Baukredits um: Statt Geld in die Immobilie zu stecken, erhältst Du wieder Geld, entweder als einmalige oder als regelmäßige Zahlung. Diese regelmäßige Zahlung bezeichnen die Anbieter dann auch gern als Immobilienrente. 

Für die Immobilienrente oder die einmalige Auszahlung vereinbarst Du vereinbarst mit der Bank einen Baukredit. Du nutzt bei dabei entweder die vorhandene Grundschuld oder lässt eine neue Grundschuld in das Grundbuch eintragen. Mit einer Umkehrhypothek kannst Du also eine Zusatzrente aus Deiner Immobilie beziehen, ohne die Immobilie zu verkaufen oder ausziehen zu müssen.

Dabei verwendet die Bank die Immobilie als Kreditsicherheit. Damit kann sie nach dem Tod ihres Kunden die Immobilie verkaufen, um das Darlehen zu begleichen. Wenn die Erben die Immobilie aber behalten wollen, müssen sie das Darlehen samt Zinsen auf einen Schlag zurückzahlen.

In den USA und Großbritannien ist die Umkehrhypothek eine gängige Form der Altersvorsorge und heißt dort Reverse Mortgage oder Lifetime Mortgage. In den USA gibt es bei diesem Modell aber keine laufenden Zahlungen, also etwa keine Zinszahlungen für das ausstehende Geld. Eine solche Umkehrhypothek ohne laufende Zahlungen an die Bank haben wir bei unseren Recherchen in Deutschlandnicht gefunden. Es gibt aber Formen von Baukrediten, die diesem Modell mehr oder weniger ähnlich sind.

Wie funktioniert eine Umkehrhypothek in Deutschland?

In Deutschland gibt es die Umkehrhypothek nicht als feste Vertragsform. Aber auch in Deutschland kannst Du Deine Immobilie, die Du vielleicht schon abbezahlt hast, wieder beleihen, um im Alter mehr Geld zur Verfügung zu haben. Je nachdem, wie die Bank den Kredit auszahlt, lassen sich zwei Formen unterscheiden: ein Baukredit für ältere Immobilieneigentümer oder der Baukredit als Immobilienrente.

Formen des Baukredits im Alter

Quelle: Finanztip, eigene Darstellung (Stand: Februar 2025)

Außerdem gibt es in Deutschland Formen der Immobilienrente, bei denen Du Geld aus Deiner Immobilie ziehst, indem Du sie ganz oder teilweise verkaufst:

• die Leibrente (also Verkauf gegen eine Rente) und
• der Teilverkauf (also Verkauf gegen eine Einmalzahlung).

Bei diesen Modellen gibst Du das Eigentum aber entweder vollständig oder teilweise auf. Die Verträge sind also sehr viel weitreichender, als wenn Du lediglich einen neuen Kredit auf Dein Haus aufnimmst.

Eigentlich benötigen wir den Begriff Umkehrhypothek im Zusammenhang mit einem neuen Baukredit im Alter nicht. Denn ein Baukredit im Alter kann genauso funktionieren wie eine Hausfinanzierung in jüngeren Jahren: Du leihst Dir von der Bank Geld, setzt Dein Haus als Sicherheit ein, und zahlst den Kredit mit Zins und Tilgung wieder an die Bank zurück.

Auch im Alter kannst Du bei manchen Banken noch einmal einen Baukredit bekommen, wie Du es gewohnt bist: mit fester Rate und einer Zinsbindung für eine verabredete Zeit (ein sogenanntes Annuitätendarlehen). Der große Nachteil: Im Unterschied zu speziellen Rentendarlehen beginnen Tilgung und Zinszahlungen sofort und werden nicht bis an Dein Lebensende aufgeschoben. Du musst also direkt mit der Rückzahlung beginnen.

Ein Beispiel: Dein Haus ist 400.000 Euro wert, Du bekommst 100.000 Euro als neuen Kredit von der Bank, der Zinssatz liegt bei 3 Prozent pro Jahr, die anfängliche Tilgung ebenfalls bei 3 Prozent. Dann musst Du also 6 Prozent pro Jahr an die Bank zahlen: 6.000 Euro im Jahr oder 500 Euro pro Monat. Die 100.000 Euro kannst Du dann so einsetzen, wie Du möchtest. Die Monatsrate musst Du bei Deinen finanziellen Planungen berücksichtigen.

Ein solches Baudarlehen kann also eine gute Lösung für Dich sein, wenn Du Dir im Klaren darüber bist, was Du tust. Manchmal geht es auch nur darum, mit dem Kredit einen bestimmten Zeitraum zu überbrücken. Wenn Du also noch die Aussicht auf ein Erbe hast, oder eine Lebensversicherung in einigen Jahren ausgezahlt wird, kannst Du den Geldbetrag dann später wieder zurückzahlen. Auch wenn Du jetzt dringend einen höheren Betrag benötigst und bereit bist, Deine Immobilie in einigen Jahren zu verkaufen, kann ein solcher Immobilienkredit eine passende Lösung sein.

Bekommen Rentner bekommen noch einen Baukredit?

Früher war es extrem schwer, ab einem gewissen Alter noch ein Darlehen zu bekommen. Das hat sich aber in den letzten Jahren vereinfacht. Bis vor wenigen Jahren haben Banken eine Kreditanfrage sofort abgelehnt, wenn die Summe voraussichtlich nicht innerhalb der statistischen Lebenserwartung getilgt werden konnte. Das hat sich 2018 mit der neuen Verordnung zur Kreditwürdigkeitsprüfung geändert. Nun können auch Rentner ein Darlehen bekommen, wenn sie die monatlichen Kreditraten zahlen können. Andere Vermögenswerte wie eine Immobilie oder eine Lebensversicherung können Deine Kreditwürdigkeit zusätzlich erhöhen.

Ob die Bank Dir ein Darlehen gewährt, ist aber weiterhin immer eine Einzelfallentscheidung. Und nach wie vor ist das Angebot für Immobiliendarlehen im Alter beschränkt. Hier ist also Durchhaltevermögen angesagt. Die Banken haben teilweise sehr unterschiedliche Bedingungen, mit denen sie ein Darlehen im Alter vergeben oder eben nicht. Deine Hausbank wird Dir vermutlich nicht weiterhelfen können, wenn Du ein zinsgünstiges Darlehen im Alter bekommen möchtest.

Trotzdem solltest Du zuerst Deine Hausbank nach einem Immobiliendarlehen fragen. In jedem Fall solltest Du danach weitere Angebote einholen, um das beste Angebot für Dich zu finden. Gib nicht gleich auf, wenn Dir die Hausbank eine Absage erteilt. Am besten wendest Du Dich an einen großen Kreditvermittler, der bundesweit tätig ist. Kreditvermittler können Angebote mehrerer Banken einholen und wissen meist schon, bei welchen Banken Du die größten Chancen auf ein Darlehen im Alter hast. Wir empfehlen:

Beachte dazu auch unsere weiteren Tipps zu Baukrediten für Rentner am Ende dieses Artikels.

Einige wenige Banken bieten einen Baukredit in Form einer Immobilienrente an. Wieder wird Deine Immobilie beliehen, die Auszahlung des Darlehens erfolgt aber in regelmäßigen Abständen, entweder wie eine Rente monatlich oder als größere Teilbeträge.

Der Unterschied zu einem Annuitätendarlehen: Du musst meist nur die anfallenden Zinsen zahlen. Um die Tilgung Deines Darlehens kümmern sich später Deine Erben. Alternativ kannst Du aber auch selbst mit der Tilgung beginnen.

Allerdings erscheinen uns diese Modelle wenig sinnvoll zu sein. Bei unserer Recherche im Februar 2025 ergab sich, dass die Modelle im Wesentlichen Kombinationen aus anderen Finanzverträgen sind. Die Angebote nennen sich zwar „Rentendarlehen“, „Sofortrente“ oder „Immobilienrente“, sie sind nach unserer Einschätzung aber Standardverträge für Immobilienkredite, für die Du Deine Suche nicht auf diese speziellen Anbieter einschränken musst.

Die wenigen Volksbanken und Sparkassen, die „Rente“ auf diese Produkte schreiben, bieten Dir:

• entweder ein endfälliges Darlehen an, also ein Darlehen, für das Du während der Zinsbindung nur die Zinsen zahlst, und den Kredit selbst am Ende der Zinsbindung in einem Schlag zurückzahlst, oder
• ein Darlehen mit variabler Verzinsung, bei dem der Zinssatz also regelmäßig an die Zinsentwicklung angepasst wird.

Die Rente selbst bauen die Anbieter dann mit einem anderen Produkt. Bei unseren Recherchen haben wir etwa einen S-Rentaplan der Sparkasse gefunden, bei dem der Kreditbetrag in einen Sparkassenbrief mit Auszahlplan floss. Du zahlst dann Zinsen für einen Kredit, den Du zunächst gar nicht ausgezahlt bekommst. Stattdessen bleibt das Geld in einem normalen Sparbrief, und erst aus diesem erhältst Du Deine Rentenzahlung.

Warum ist die Umkehrhypothek mit Rente nicht sinnvoll?  

Falls Du ohnehin einen neuen Kredit für Deine Immobilie aufnimmst, kannst Du Dir den Kreditbetrag auch gleich auszahlen lassen, und Dich selbst um die Geldanlage und allmähliche Auszahlung kümmern. Je nach Deiner Risikoneigung kann es sinnvoll sein, den Kreditbetrag größtenteils in Festgeld anzulegen oder in ETFs.

Wie Du die Auszahlung gestaltest, kannst Du dann selbst entscheiden. Einige Hinweise und Modell dazu findest Du in unserem Ratgeber Auszahlplan.

Die Umkehrhypothek ist in den USA und Großbritannien eine beliebte Form der Immobilienrente. Dort erhalten die Kunden ein Darlehen zur freien Verfügung und zahlen bis zu ihrem Tod weder Tilgung noch Zinsen. Nach dem Tod des Hauseigentümers verkauft die Bank die Immobilie und begleicht das Darlehen.

Mit den Einschränkungen des Modells in Deutschland wird das Modell weniger interessant: Mindestens die Zinszahlungen fließen wieder an die Bank zurück. Das macht die Gesamtkalkulation schwieriger und mindert die Immobilienrente. Außerdem muss etwa bei einem Baukredit mit fester Laufzeit der Kredit nach zehn oder 15 Jahren neu verhandelt werden.

Trotzdem können die Formen der Umkehrhypothek in Deutschland interessant sein, wenn Du bis auf Dein Eigenheim über keine größeren finanziellen Mittel verfügst. So kannst Du im Alter nochmal viel Geld aus Deiner Immobilie ziehen und musst trotzdem keinen aufwändigen Umzug in Kauf nehmen. Du bleibst unabhängig und kannst Dir Deinen Lebensabend selbst finanzieren, ohne Deine Kinder oder jemand anderes nach Geld fragen zu müssen. 

Doch als Eigentümerin musst Du auch im Alter für die Instandhaltung Deiner Immobilie aufkommen. Das kann teuer werden, wenn kostspielige Reparaturen anstehen. Die Leibrente ist eine Alternative, wenn Du Dich um Reparaturen nicht mehr kümmern möchtest.

Zudem wird das Erbe geschmälert. Je nachdem, wie viel Du der Bank am Ende schuldest, kann es für Deine Erben schwierig werden, die Immobilie noch im Familienbesitz zu halten. Sie müssen später Dein Darlehen tilgen, wenn Sie die Immobilie behalten möchten. Unter Umständen müssen sie dazu selbst einen Baukredit aufnehmen. Deine Immobilie dient als Sicherheit für die Bank. Wenn Deine Erben also das Geld nicht aufbringen können, verkauft die Bank die Immobilie. Dann haben Deine Erben keinen Zugriff mehr auf die Immobilie.

Ein weiteres Immobiliendarlehen im Alter kann bedrückend sein. Neben der finanziellen Belastung bleibt die Ungewissheit, ob und wie die Erben später das Darlehen begleichen können. Bist Du dagegen bereit, Deine Immobilie auch zu verkaufen, hast Du zwei weitere Alternativen:

Die Leibrente bekommst Du ein Leben lang

Wenn Du eine monatliche Rentenaufstockung benötigst, kannst Du auch über eine Leibrente nachdenken.

Das Prinzip der Leibrente ist einfach: Du verkaufst Deine Immobilie an einen gewerblichen Leibrenten-Anbieter oder eine vertraute Person. Im Gegenzug erhältst Du eine monatliche Zusatzrente und ein lebenslanges Wohnrecht. Die Leibrente ist kein Kredit. Du zahlst keine Tilgungsgebühren oder Zinsen. Die Instandhaltung Deiner Immobilie bezahlt die Käuferin.

Erhalte Geld durch den Teilverkauf

Ein Teilverkauf könnte interessant sein, wenn Du viel Geld auf einmal benötigst. Gewerbliche Anbieter kaufen einen Teil Deiner Immobilie und zahlen Dir dafür den Kaufpreis. Den Kaufpreis kannst Du wie ein Darlehen für einen Umbau oder größereReparaturen an der Immobilie verwenden.

Du bleibst in Deiner Immobilie wohnen: Den verkauften Teil musst Du nicht aufgeben. Gegen Zahlung einer monatlichen Nutzungsgebühr darfst Du die gesamte Immobilie weiterhin nutzen.

Mehr zu diesem Thema erfährst Du in unserem Ratgeber zu Leibrente und Teilverkauf.

Für Dein Gespräch mit der Bank oder einem Kreditvermittler über Deinen nächsten Baukredit solltest Du die folgenden Punkte beachten.

Erstelle einen Einnahmen-Ausgaben-Plan

Fertige zunächst einen Einnahmen-Ausgaben-Plan an. Nutze dazu unseren Finanztip-Haushaltsrechner.

Als Einnahmen gelten unter anderem

• Gesetzliche Rente
• Nebentätigkeiten
• Zusatzrenten
• Zins - und Kapitalerträge
• Miet- und Pachteinnahmen.

Auf der Ausgabenseite stehen unter anderem

• Lebenshaltungskosten (Verpflegung, Bekleidung, Freizeit und so weiter)
• Nebenkosten (Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr und so weiter)
• Strom, Gas
• Internet, Telefon, Radio, TV
• Auto (Sprit, Steuer, Versicherung)
• Versicherungen
• Laufende Raten für Darlehen und Kredite
• Kontoführungsgebühren

Der Saldo muss in jedem Fall positiv sein. Dein Einnahmen-Ausgaben-Plan muss ergeben, dass Du Dir die monatliche Tilgung und Zinsen noch leisten kannst.

Wenn Deine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung kein weiteres Darlehen zulässt, kann die Leibrente oder der Teilverkauf für Dich ein interessantes Modell sein.

Passe die Finanzierung an Deine Lebenssituation an

Berechne mit dem Finanztip-Haushaltsrechner, wie viel Geld Du am Ende des Monats noch übrig hast und wie viel Du davon als monatliche Rate aufbringen kannst. Bedenke, dass Du auch im Alter noch finanziellen Spielraum für Anschaffungen, Reisen oder andere private Vergnügen benötigst. Besprich Deine Finanzen am besten im Familienrat oder mit Deiner Bankberaterin.

Bei einer hohen monatlichen Tilgung und einer entsprechend kurzen Laufzeit steigen Deine Chancen auf einen Immobilienkredit. Gleichzeitig solltest Du aber Deine zukünftigen Finanzen im Blick behalten und nicht zu knapp kalkulieren. Ein Mittelweg ist meist die Lösung.

Die Möglichkeit zu Sondertilgungen kann für Dich interessant sein, wenn Du noch ein Erbe oder die Auszahlung einer Lebensversicherung erwartest.

Die eigene Immobilie beleihen

Die Bank benötigt eine Sicherheit von Dir, wenn sie Dir ein hohes Darlehen zahlen soll. Deine Immobilie ist in aller Regel die größte Sicherheit, die Du bieten kannst.

Die Bank wird in das Grundbuch eingetragen und darf Deine Immobilie verkaufen, wenn Du die monatliche Rate nicht mehr zahlen kannst. Deine Immobilie wird – landläufig gesprochen – beliehen.

Weitere Sicherheiten anbieten

Je mehr Sicherheiten Du anbieten kannst, umso besser stehen Deine Chancen auf ein Immobiliendarlehen.

So kann eine Lebensversicherung für die Bank eine wertvolle Sicherheit sein.

Vielleicht verfügst Du noch über andere Einkünfte, beispielsweise aus einer Zusatzrente, Vermietung oder Verpachtung. All das verbessert Deine Aussichten auf ein Darlehen im Alter.

Nimm Deine Erben mit ins Boot

Lege Nachweise über die Erbfolge vor, wenn Du Erben hast, die Dein Darlehen notfalls übernehmen würden.

Noch besser: Lass einen Erben mir Dir zusammen den Darlehensvertrag unterschreiben. Ihr könnt Euch darauf einigen, dass Du, solange Du kannst, selbst tilgst. Wenn Du verstirbst oder nicht mehr zahlen kannst, übernehmen Deine Erben die Tilgung. Beachte jedoch, dass Ihr jederzeit als Gesamtschuldner haftet. Im Zweifel müssen Deine Erben die gesamte Darlehenssumme alleine tilgen.

Behalte Deine Grundschuld für weitere Darlehen

Nachdem die Immobilie abbezahlt ist, stellt sich die Frage, ob die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden soll. Bei einem Immobilienverkauf kann das sinnvoll sein, damit Deine Immobilie lastenfrei ist.

Wenn Du nochmal ein Immobiliendarlehen aufnehmen möchtest, solltest Du die Grundschuld auf keinen Fall löschen lassen. Denn für eine neue Grundschuld zahlst Du wieder Notar- und Amtskosten, die je nach Darlehenssumme mehrere Hundert Euro betragen können.

Modernisierungskredite sind meist uninteressant

Wenn Du ein kostspieliges Vorhaben wie eine Dacherneuerung oder eine neue Heizung planst, denkst Du vielleicht zuerst an einen Modernisierungskredit.

Viele Banken bieten solche Modernisierungskredite an. Die Kreditsumme liegt in der Regel unter 50.000 Euro. Ein typisches Immobiliendarlehen beginnt dagegen erst bei 50.000 Euro.

Für einen Modernisierungskredit verlangen Banken in der Regel eine gute Bonität. Als Rentner stehen daher Deine Chancen auf einen Modernisierungskredit deswegen eher schlecht.

Das heißt: Auch wenn Du nur eine geringere Summe benötigst, kann für Dich trotzdem ein Immobiliendarlehen infrage kommen. Da Deine Immobilie als Sicherheit eingesetzt wird, stehen Deine Chancen besser als bei einem Modernisierungskredit. Zudem sind die Zinsen wesentlich niedriger als bei einem Modernisierungskredit. 

Beispiel: Wenn Du 40.000 Euro für einen Umbau benötigst, solltest Du überlegen, ein Immobiliendarlehen ab 50.000 Euro statt einen Modernisierungskredit zu beantragen. Deine Chancen auf ein Immobiliendarlehen stehen deutlich besser. Obendrein zahlst Du einen geringeren Zinssatz.

Der Modernisierungskredit ist zudem meist zweckgebunden. Das heißt, es werden normalerweise nur wertsteigernde Maßnahmen an der Immobilie finanziert. Du musst der Bank also genau darlegen, was Du modernisieren oder sanieren möchtest und wie hoch die Kosten dafür sind.

Darüber musst Du Dir bei einem Immobiliendarlehen in aller Regel keine Gedanken machen: Das Immobiliendarlehen ist für gewöhnlich nicht zweckgebunden.

Wenn Du also 40.000 Euro für den Umbau Deiner Immobilie benötigst, kannst Du die restlichen 10.000 Euro beispielsweise auf ein Tagesgeldkonto legen oder anderweitig für eine Reise oder ein neues Auto einsetzen.