Mietkauf von Haus oder Wohnung

Wie sinnvoll ist, vor dem Kauf erst mal zu mieten?

Dirk Eilinghoff
Finanztip-Experte für Bank und Börse

Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Mietkauf mietest Du die Immobilie zunächst. Später kaufst Du sie dann.
  • Die Monatsmiete wird später auf den Kaupreis angerechnet. Ist das fair berechnet, benötigst Du für den Kauf weniger Kapital.
  • Um die Miete und den späteren Kauf von Anfang fest zu vereinbaren, schließt Du mit dem Vermieter einen Mietkaufvertrag. Dieser muss – wie jeder Kaufvertrag für eine Immobilie – vom Notar beglaubigt werden.
  • Neben einigen Vorteilen hat der Mietkauf viele Nachteile. Ein sofortiger Kauf und eine klassische Immobilienfinanzierung sind meist die bessere Lösung.

So gehst Du vor

  • Verlasse Dich nicht auf mündliche Zusagen Deines künftigen Vermieters, wenn es um den Mietkauf geht. Ihr müsst zum Notar, damit der Vertrag gültig ist.
  • Prüfe insgesamt so gut wie möglich, ob sich der Mietkauf insgesamt für Dich lohnt. Viele wichtige Tipps dazu findest Du in diesem Ratgeber.
  • Sprich in jedem Fall auch mit einem Baukreditvermittler über Deine finanziellen Spielräume für einen sofortigen Kauf. Wir empfehlen Dr. Klein, Interhyp und Planethome.

Ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu kaufen, ist teuer. Mit wenig oder keinem Eigenkapital ist eine klassische Baufinanzierung in den meisten Fällen schwierig. Allerdings kann auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital funktionieren. Das zeigen wir Dir weiter unten.

Ein anderer Weg ins Eigenheim führt über den Mietkauf. Bei diesem Modell ziehst Du erst einmal in das Haus oder die Wohnung ein, wohnst dort zur Miete, und kaufst die Immobilie erst später. Allerdings hat der Mietkauf so seine Tücken.

Wie vereinbarst Du rechtssicher einen Mietkauf?

Beim Mietkauf verbindest Du die beiden Wege, mit denen Du Dir sozusagen die Schlüssel zu einer Wohnung oder einem Haus sichern kannst: Mieten und Kaufen. Beim Mietkauf fängst Du als Mieter an, und wirst dann Eigentümer.

Damit dieses Geschäft wirksam zustande kommt, benötigst Du einen Vertrag, den Mietkaufvertrag. Einen solchen Mietkaufvertrag wirst Du im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) aber nicht finden.

Der Vertrag ist immer eine Mischung aus einem Mietvertrag und einem Kaufvertrag für eine Immobilie, und die Vertragsparteien können ihn relativ frei gestalten. Weil es in wichtigen Punkten des Vertrags keine gesetzlichen Vorgaben gibt, solltest Du also sehr genau prüfen, welche Rechte und welche Pflichten der Vertragfestschreibt.

Wie schließt Du einen Mietkaufvertrag?

Einen Vertrag, bei dem sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden. Diese Regel gilt auch für einen Mietkaufvertrag. Halten Dein Vertragspartner und Du diese Form nicht ein, ist der Vertrag nach § 125 BGB nichtig.

Wichtig ist, dass der Notar beide Vertragsteile, also Mietvertrag und Kaufvertrag, beurkundet. Die beiden Teile bilden eine rechtliche Einheit, also gilt die Beurkundungspflicht auch für den Mietvertrag.

Verlass Dich nicht auf mündliche Zusagen

Gerade ältere Vermieter sprechen von sich aus gelegentlich das Thema Mietkauf an. Dann ist die Rede davon, dass langfristige Mieter gesucht werden, und dass später dann einmal die Möglichkeit bestünde, das Haus oder die Wohnung zu einem vergünstigten Preis zu übernehmen.

Auf solche Aussagen solltest Du Dich auf keinen Fall verlassen. Wenn Du wirklich an einem Mietkauf des Hauses oder der Wohnung interessiert bist, solltest Du den Vermieter in diesem Fall beim Wort nehmen, und ihm vorschlagen, dass Ihr darüber einen rechtssicheren Vertrag schließt. Dazu gehört, wie gesagt, ein, dass Ihr den Vertrag vom Notar beurkunden lasst.

Welche Arten des Mietkaufs gibt es?

Mietkaufverträge können sehr unterschiedlich ausgestaltet sein. Es gibt zwei unterschiedliche Arten beim Mietkauf.

Optionskaufmodell - Bei dieser Variante mietet der Kunde die Immobilie und beteiligt sich an einer Wohnungsgenossenschaft, die die Immobilie für ihn kauft. Bis zu einem bestimmten Stichtag hat er eine Kaufoption. Er kann diese aber auch verfallen lassen.

Mietkaufmodell - Bei diesem Modell verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie nach einer bestimmten Zeit zu kaufen. Er einigt sich mit dem Besitzer auf einen Preis, den er nach der Frist bezahlt. Die bis dahin gezahlte Netto-Kaltmiete fließt teilweise in die Finanzierung mit ein, aber nur zu geringen Teilen. Wenn 80 Prozent der gezahlten Netto-Kaltmiete in die Tilgung des Kaufpreises fließen, ist das schon ein guter Wert.

Mietkauf: gut für Selbstständige?

In den meisten Fällen ist eine klassische Immobilienfinanzierung günstiger als der Mietkauf. Allerdings steht es Banken frei, Käufer aus bestimmte Berufsgruppen von der Kreditvergabe auszuschließen. Das kann zum Beispiel bei „Krisenbranchen“ wie dem Taxigewerbe oder der Gastronomie der Fall sein.

Auch Selbstständige haben oft Probleme, eine normale Baufinanzierung zu erhalten. Für diese Berufsgruppen und junge Familien ohne viel Eigenkapital kann es sich anbieten, die Immobilie erst zu mieten und zu einem späteren Zeit­punkt zu kaufen.

Mietkauf: Das sind die Nachteile

Bevor Du einen Miet- oder Kaufvertrag unterschreibst, solltest Du Dir genau überlegen, was die Ziele der Gegenseite sind. Die will die Immobilie in erster Linie loswerden. Warum sollte sie sie erst vermieten, um dann, bei einem Optionskaufmodell, zu hoffen, dass Du die Immobilie kaufst? Grund dafür kann die Lage der Immobilie sein. Kein Verkäufer würde eine Immobilie im Herzen Münchens oder Hamburg zum Mietkauf anbieten. Dafür gibt es zu viele Interessenten, die das Objekt direkt kaufen wollen. Meistens liegen Mietkauf-Immobilien in Gegenden in Deutschland, aus denen die Leute eher weg- als zuziehen.

Ein weiterer Faktor neben der Lage kann der Zustand des Hauses oder der Wohnung sein. Anbieter werben im Internet mit „Schlüsselfertig – außer Tapete und Teppich“. Wie viel Aufwand auf Dich zukommt, ist dabei unklar. Grundsätzlich ist es möglich, dass solche Häuser mehr Macken haben, als auf den ersten Blick ersichtlich ist. Bei einem Optionskauf hast Du dann noch Glück, denn Du bist nicht verpflichtet, die Wohnung oder das Haus zu kaufen.

Anders sieht die Sache beim Mietkaufmodell aus, weil Du schon mit Vertragsabschluss alle Pflichten eines Inhabers übernimmst. Wir empfehlen beim Mietkauf daher immer das Optionsmodell. So bist Du auf der sicheren Seite, falls die Immobilie Dir doch nicht zusagt oder zu teuer wird.

Mietkauf oder Baufinanzierung: Was ist besser?

Beim Mietkaufmodell bekommst Du vom Verkäufer einen Kredit, denn Du kaufst die Wohnung, bezahlst sie aber erst später. Dafür fallen Zinsen an. Mit einer klassischen Baufinanzierung kommst Du unter Umständen günstiger weg.

Entscheidest Du Dich dennoch für den Mietkauf, solltest Du Deine Finanzen genau überprüfen: Wie hoch ist die jetzige Miete, wie sieht es bei der Finanzierung aus? Der Vorteil beim Mietkaufmodell ist, dass die Rate unabhängig von Zins- und Mietpreisentwicklungen gleich bleibt.

Bei dem Vertrag handelt es sich meist nicht um den klassischen Finanzierungsvertrag. Deswegen solltest Du umso mehr auf die verschiedenen Klauseln achten. Für den Fall der Insolvenz von einer der beiden Seiten sollten genaue Absprachen getroffen werden. Auch auf ein Sondertilgungsrecht solltest Du bestehen.

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Autor
Dirk Eilinghoff

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