Mietkauf von Haus oder Wohnung

Verlockendes Angebot, das aber meist zu teuer ist

Eric Brandmayer 16. September 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Beim Mietkauf mietest Du die Immobilie vor dem Kauf.
  • Allerdings gibt es oft einen Haken bei der Lage oder dem Zustand der Immobilie.
  • Eine klassische Immobilienfinanzierung ist meist günstiger, doch nicht jeder bekommt einen Kredit von der Bank.
  • Wenn Du Dich für einen Mietkauf entscheidest, wähl das Optionsmodell.
  • Achte auf die verschiedenen Klauseln wie Sonderkündigungsrecht im Vertrag.

Ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu kaufen: Das ist meistens sehr teuer. Mit wenig oder keinem Eigenkapital ist eine klassische Baufinanzierung in den meisten Fällen keine Option. Der Mietkauf ist eine Variante, wie auch ohne Eigenkapitel der Traum vom Eigenheim in Erfüllung gehen kann. Denn praktisch gibt Dir der Verkäufer bei diesem Modell einen Kredit.

Kaufoption versus Kaufzwang

Der Besitzer bietet die Immobilie erst zur Miete an, später zum Kauf. Es gibt zwei unterschiedliche Arten beim Mietkauf.

Optionskaufmodell - Bei dieser Variante mietet der Kunde die Immobilie und beteiligt sich an einer Wohnungsgenossenschaft, die die Immobilie für ihn kauft. Bis zu einem bestimmten Stichtag hat er eine Kaufoption. Er kann diese aber auch verfallen lassen.

Mietkaufmodell - Bei diesem Modell verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie nach einer bestimmten Zeit zu kaufen. Er einigt sich mit dem Besitzer auf einen Preis, den er nach der Frist bezahlt. Die bis dahin gezahlte Netto-Kaltmiete fließt teilweise in die Finanzierung mit ein, aber nur zu geringen Teilen. Wenn 80 Prozent der gezahlten Netto-Kaltmiete in die Tilgung des Kaufpreises fließen, ist das schon ein guter Wert.

Der Mietkaufvertrag besteht aus einem kombinierten Miet- und Kaufvertrag. Schon in der Mietphase giltst Du als Inhaber und musst anfallende Kosten selber tragen. Für die Abwicklung ist ein Notar nötig. Ansonsten sind die Verträge ungültig. In den meisten Fällen ist es ein Geschäft zwischen Dir und dem Verkäufer. Eine Bank ist dabei nicht eingebunden.

Interessant für Selbstständige

In den meisten Fällen ist eine klassische Immobilienfinanzierung günstiger als der Mietkauf. Allerdings steht es Banken frei, Käufer aus bestimmte Berufsgruppen von der Kreditvergabe auszuschließen. Das kann zum Beispiel bei „Krisenbranchen“ wie dem Taxigewerbe oder der Gastronomie der Fall sein.

Auch Selbstständige haben oft Probleme, eine normale Baufinanzierung zu erhalten. Für diese Berufsgruppen und junge Familien ohne viel Eigenkapital kann es sich anbieten, die Immobilie erst zu mieten und zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen.

Oft hat der Mietkauf einen Haken

Bevor Du einen Miet- oder Kaufvertrag unterschreibst, solltest Du Dir genau überlegen, was die Ziele der Gegenseite sind. Die will die Immobilie in erster Linie loswerden. Warum sollte sie sie erst vermieten, um dann, bei einem Optionskaufmodell, zu hoffen, dass Du die Immobilie kaufst? Grund dafür kann die Lage der Immobilie sein. Kein Verkäufer würde eine Immobilie im Herzen Münchens oder Hamburg zum Mietkauf anbieten. Dafür gibt es zu viele Interessenten, die das Objekt direkt kaufen wollen. Meistens liegen Mietkauf-Immobilien in Gegenden in Deutschland, aus denen die Leute eher weg- als zuziehen.

Ein weiterer Faktor neben der Lage kann der Zustand des Hauses oder der Wohnung sein. Anbieter werben im Internet mit „Schlüsselfertig – außer Tapete und Teppich“. Wie viel Aufwand auf Dich zukommt, ist dabei unklar. Grundsätzlich ist es möglich, dass solche Häuser mehr Macken haben, als auf den ersten Blick ersichtlich ist. Bei einem Optionskauf hast Du dann noch Glück, denn Du bist nicht verpflichtet, die Wohnung oder das Haus zu kaufen.

Anders sieht die Sache beim Mietkaufmodell aus, weil Du schon mit Vertragsabschluss alle Pflichten eines Inhabers übernimmst. Wir empfehlen beim Mietkauf daher immer das Optionsmodell. So bist Du auf der sicheren Seite, falls die Immobilie Dir doch nicht zusagt oder zu teuer wird.

Finanzierung und Vertrag prüfen

Beim Mietkaufmodell bekommst Du vom Verkäufer einen Kredit, denn Du kaufst die Wohnung, bezahlst sie aber erst später. Dafür fallen Zinsen an. Mit einer klassischen Baufinanzierung kommst Du unter Umständen günstiger weg.

Entscheidest Du Dich dennoch für den Mietkauf, solltest Du Deine Finanzen genau überprüfen: Wie hoch ist die jetzige Miete, wie sieht es bei der Finanzierung aus? Der Vorteil beim Mietkaufmodell ist, dass die Rate unabhängig von Zins- und Mietpreisentwicklungen gleich bleibt.

Bei dem Vertrag handelt es sich meist nicht um den klassischen Finanzierungsvertrag. Deswegen solltest Du umso mehr auf die verschiedenen Klauseln achten. Für den Fall der Insolvenz von einer der beiden Seiten sollten genaue Absprachen getroffen werden. Auch auf ein Sondertilgungsrecht solltest Du bestehen.

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Autor
Eric Brandmayer

16. September 2020


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