Mietkauf von Haus oder Wohnung Wie sinnvoll ist, vor dem Kauf zu mieten?

Ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu kaufen, ist teuer. Mit wenig oder keinem Eigenkapital ist eine klassische Baufinanzierung in den meisten Fällen schwierig. Allerdings kann auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital funktionieren. Das zeigen wir Dir weiter unten.

Ein anderer Weg ins Eigenheim führt über den Mietkauf. Bei diesem Modell ziehst Du erst einmal in das Haus oder die Wohnung ein, wohnst dort zur Miete, und kaufst die Immobilie erst später. Allerdings hat der Mietkauf so seine Tücken.

Beim Mietkauf verbindest Du die beiden Wege, mit denen Du Dir sozusagen die Schlüssel zu einer Wohnung oder einem Haus sichern kannst: Mieten und Kaufen. Beim Mietkauf fängst Du als Mieter an, und wirst dann Eigentümer.

Beispiel für einen Mietkauf: Jens hat für sich und seine Familie eine Wohnung zur Miete gefunden. Er spricht seine Vermieterin auf einen möglichen Mietkauf an. Die Vermieterin ist einverstanden. Die beiden Parteien schließen beim Notar einen Mietkaufvertrag ab. Jens verpflichtet sich, 15 Jahre lang die festgesetzte Miete zu zahlen. Vorab überweist er eine Anzahlung. Am Ende der Mietzeit überweist er die Restsumme. Danach ist er Eigentümer der Wohnung.

Mit Abschluss des Vertrags ist Jens für die Instandhaltung selbst verantwortlich.

Damit dieses Geschäft wirksam zustande kommt, benötigst Du also den Mietkaufvertrag. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wirst Du diesen Vertrag allerdings nicht finden. Dort gibt es lediglich die beiden Grundverträge des Mietkaufs, den Mietvertrag und einem Kaufvertrag für eine Immobilie. 

Die Vertragsparteien können einen Mietkaufvertrag also relativ frei gestalten. Weil es in wichtigen Punkten des Vertrags keine gesetzlichen Vorgaben gibt, solltest Du also sehr genau prüfen, welche Rechte und welche Pflichten der Vertragfestschreibt.

Wie schließt Du einen Mietkaufvertrag?

Einen Vertrag, bei dem sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden. Diese Regel gilt auch für einen Mietkaufvertrag. Halten Dein Vertragspartner und Du diese Form nicht ein, ist der Vertrag nach § 125 BGB nichtig.

Wichtig ist, dass der Notar beide Vertragsteile, also Mietvertrag und Kaufvertrag, beurkundet. Die beiden Teile bilden eine rechtliche Einheit, also gilt die Beurkundungspflicht auch für den Mietvertrag.

Verlass Dich nicht auf mündliche Zusagen

Gerade ältere Vermieter sprechen von sich aus gelegentlich das Thema Mietkauf an. Dann ist die Rede davon, dass langfristige Mieter gesucht werden, und dass später dann einmal die Möglichkeit bestünde, das Haus oder die Wohnung zu einem vergünstigten Preis zu übernehmen.

Auf solche Aussagen solltest Du Dich auf keinen Fall verlassen. Wenn Du wirklich an einem Mietkauf des Hauses oder der Wohnung interessiert bist, solltest Du den Vermieter in diesem Fall beim Wort nehmen, und ihm vorschlagen, dass Ihr darüber einen rechtssicheren Vertrag schließt. Dazu gehört, wie gesagt, ein, dass Ihr den Vertrag vom Notar beurkunden lasst.

Mietkaufverträge können sehr unterschiedlich ausgestaltet sein. Es gibt zwei unterschiedliche Arten beim Mietkauf.

Optionskaufmodell - Bei dieser Variante mietest Du die Immobilie zunächst, ohne direkt einen festen Kauf zu vereinbaren. Bis zu einem bestimmten Stichtag hast Du eine Kaufoption. Du kannst diese Option aber auch verfallen lassen. Für die Kaufoption zahlst Du eine erhöhte Miete. Entscheidest Du Dich gegen den Kauf, erhältst Du aber kein Geld zurück. 

Mietkaufmodell - Bei diesem Modell verpflichtest Du Dich, die Immobilie nach einer bestimmten Zeit zu kaufen. Du einigst Dich mit dem Eigentümer auf einen Preis, den Du nach der Frist bezahlst. Die bis dahin gezahlte Netto-Kaltmiete fließt teilweise in die Finanzierung mit ein, aber nur zu einem festgelegten Teil.

Die Vorteile des Mietkaufs sind:

• Du benötigst tendenziell weniger Eigenkapital als beim klassischen Immobilienkauf. Allerdings hängt dies von der Höhe der Anzahlung ab, die der Verkäufer von Dir verlangt.
• Je nach Höhe der Anzahlung und der Restzahlung benötigst Du eventuell keine Baufinanzierung von der Bank. In jedem Fall ist der Betrag, den Du von der Bank benötigst, geringer als beim sofortigen Kauf.
• Wenn Du bereits vor Abschluss des Mietkaufvertrags in der Wohnung gewohnt hast, kannst Du abschätzen, ob die Wohnung oder das Haus später Probleme macht.
• Deine monatliche Miete ist nicht einfach „weg“, sondern dient dem Aufbau von Vermögen.
• Mit dem Abschluss des Vertrags bist Du vor nicht vereinbarten Mieterhöhungen geschützt.
• Du kannst das Haus oder die Wohnung weitgehend nach Deinen eigenen Wünschen und Vorstellungen gestalten.

Die Nachteile des Mietkaufs sind:

• Der Vermieter und Verkäufer lässt sich das Geschäft unter Umständen gut bezahlen. Das bedeutet: Anzahlung, Mietzahlungen und Schlusszahlung zusammen können teurer werden als ein sofortiger Kauf.
• Die monatliche Miete kann ebenfalls höher ausfallen, als wenn Du „nur“ mietest.
• Du bist von nun an selbst für die Instandhaltung und Modernisierung zuständig.
• Je nach Gestaltung des Vertrags verlierst Du möglicherweise die geleisteten Zahlungen, wenn Du die Miete nicht mehr aufbringen kannst.

Ist der Mietkauf für Selbstständige empfehlenswert?

In den meisten Fällen dürfte eine klassische Immobilienfinanzierung günstiger als der Mietkauf. Allerdings unterscheiden Banken bei der Kreditvergabe zwischen verschiedenen Anstellungsarten.  So haben Selbstständige oft Probleme, eine Baufinanzierung zu erhalten. Für diese Berufsgruppen und junge Familien ohne viel Eigenkapital kann es sich deshalb anbieten, die Immobilie erst zu mieten und zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen.

Allerdings solltest Du auch und gerade als Selbstständiger sicherstellen, dass Du die vereinbarten Zahlungen leisten kannst.

Eine pauschale Antwort auf diese Frage gibt es leider nicht: Beim Mietkaufmodell bekommst Du vom Verkäufer einen Kredit, denn Du kaufst die Wohnung, bezahlst sie aber erst später. Mit einer klassischen Baufinanzierung kommst Du unter Umständen günstiger weg.

Entscheidest Du Dich dennoch für den Mietkauf, solltest Du Deine Finanzen genau überprüfen: Wie hoch ist die jetzige Miete, wie sieht es bei der Finanzierung aus? Der Vorteil beim Mietkaufmodell ist, dass die Rate unabhängig von Zins- und Mietpreisentwicklungen gleich bleibt.

Bei dem Vertrag handelt es sich meist nicht um den klassischen Finanzierungsvertrag. Deswegen solltest Du umso mehr auf die verschiedenen Klauseln achten. Für den Fall der Insolvenz von einer der beiden Seiten sollten genaue Absprachen getroffen werden.

Soweit die Möglichkeit besteht, die Immobilie nicht per Mietkauf zu erwerben, sondern direkt zu kaufen, solltest Du in jedem Fall mit einem Kreditvermittler sprechen, um diese Möglichkeit zu prüfen.