Lohnt sich die Sondertilgung noch?

Zitat von Achim Weiss

Woher kommt diese Überzeugung? Ich höre sie hier zum ersten Mal.

§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Unterstreichung von mir):

(1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen,

1. [...]
2.in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.

Man könnte auf die Idee kommen, dass eine Reduktion der Rate (und damit der Tilgung), die in einer längeren Laufzeit des Darlehens bis zur vollständigen Rückzahlung resultiert, eine "neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung" darstellt.

Ich persönlich würde eher dazu neigen, dass die bloße Ausübung eines im Vertrag bereits vorgesehenen Anpassungsrechts keine "neue Vereinbarung" darstellt, sondern lediglich die Ausübung der bestehenden Vereinbarung. Aber keine Ahnung, ob das rechtlich wirklich so ist bzw. wie ein Gericht das im Streitfall sehen würde. Ich habe es dann, wie gesagt, nicht näher verfolgt, da es für uns egal ist.

Zitat von 12345

§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Unterstreichung von mir):

(1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen,

1. [...]
2.in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.

Eine Anpassung der Tilgungsrate ist in meinen Augen weder eine Anpassung der Zeit der Rückzahlung, noch eine Anpassung des Zinssatzes.

Unter welchen Umständen kommt eine solche Sonderkündigung denn in Betracht?

a) Die Immobilienfinanzierung ist auf länger als 10 Jahre abgeschlossen.

b) Der Zins ist gefallen.

Sehr viele Immobiliendarlehen laufen über 10 Jahre, da kommt die außerordentliche Kündigung ohnehin nicht zum Tragen. Die Bank wollte für eine längere Zinsbindungsfrist einen höheren Zins, hätte also kein schlechtes Geschäft gemacht, wenn sie ein letzlich 10jähriges Darlehen zu den Konditionen für ein 20jähriges Darlehen verkauft hätte.

Kommt heute, bei den erheblich gestiegenen Zinsen, ein Darlehensnehmer mit dem Wunsch, vorzeitig aus einem Darlehen zu 0,x% oder 1,x% auszusteigen, dürfte die Bank regelmäßig darauf eingehen, da sie rücklaufendes Geld zu höherem Zins wieder ausgeben kann.

Bei schlauen Darlehensnehmern sollte eher die gegenteilige Überlegung zum Tragen kommen, nämlich Schulden, die zu 0,x% verzinst werden, so lange stehenzulassen wie möglich und Geld, was sie zur Schuldentilgung einsetzen könnten, trotz Versteuerung besser parallel zu deutlich höherem Zins anzulegen.

Zitat von ShadyBas

Wir haben den Zins von 1,8% 15 Jahre gebunden und das Sonderkündigungsrecht würde in 6 Jahren greifen. Wer weiß, wie es dann aussieht. Schwer einzuschätzen, ob das dann vielleicht für uns sinnvoll sein wird.

Das läßt sich dann ja (mit 6 Monaten Bedenkzeit) quasi ad hoc entscheiden. Du hättest dann ein 5jähriges Darlehen zu 1,8% Zins. Dieser Zinssatz will erst einmal unterboten sein.

Bis dahin allerdings scheint es sinnnvoll zu sein, eher nicht sonderzutilgen, sondern zusätzliches Geld parallel anzusparen.

[Parallele Anlage von zusätzlichem Geld statt Sondertilgung]

Zitat von ShadyBas

Habe mich entschieden, kein Festgeld anzulegen, sondern das angesparte Geld weiterhin auf dem TradeRepublic-Konto für 4% liegen zu lassen.

Zinsspekulation. Kann man machen. Muß man sich durchrechnen.

Das längste, was an Festgeldern üblich ist, sind 10 Jahre. Für diese Zeit könntest Du den Zins von 4% festhalten. Das ist gut, wenn der Zins wieder sinkt, das ist zu Deinem Nachteil, wenn der Zins weiter steigen sollte, wenngleich das Darlehen ja auch fest ist, du die 4%-1,8% somit fix hättest (ex Steuern). Ich bin momentan nicht im Bild, was eine 10jährige Rente brächte, könnte man ggf. auch machen.

Zitat von ShadyBas

Möchte die Flexibilität nicht aufgeben ...

Wenn die Zinsen sogar weiter steigen, freue ich mich und profitiere weiter davon.

Wenn sie doch wieder Richtung 3% oder niedriger sinken, bin ich eh wieder in dem Bereich, wo sich eine alternative, steuerpflichtige Anlage gegenüber der Sondertilgung nicht mehr so sehr lohnt wie aktuell.

Dann wird halt wieder sondergetilgt.

Ein Geldanleger sollte den angespitzten Bleistift nie aus der Hand legen. Verhältnisse ändern sich, wenn man flexibel ist, kann man darauf reagieren.

Zitat von Achim Weiss

Die Bank wollte für eine längere Zinsbindungsfrist einen höheren Zins, hätte also kein schlechtes Geschäft gemacht, wenn sie ein letzlich 10jähriges Darlehen zu den Konditionen für ein 20jähriges Darlehen verkauft hätte.

Das stimmt so nicht, die Bank wird sich ja fristenkongruent refinanzieren. Also einen 10-jährigen Swap für ein 10-jähriges Darlehen bzw. ein 20-jährigen Swap (plus Bermudaswaption) für ein 20-jähriges Darlehen.

[Die Bank macht ein Geschäft, wenn ein 20jähriges Darlehen bei gestiegenem Zinsniveau bereits nach 10 Jahren zurückkommt.]

Zitat von Hornie

Die Bank wird sich ja fristenkongruent refinanzieren. Also einen 10-jährigen Swap für ein 10-jähriges Darlehen bzw. ein 20-jährigen Swap (plus Bermudaswaption) für ein 20-jähriges Darlehen.

Geldinstitute haben schon immer Geld mit der Fristentransformation verdient.

Und selbst wenn die Bank das Geld für das 20jährige Darlehen ihrerseits auf 20 Jahre finanziert haben sollte, wird sie in diesem Fall ihren Gewinn daraus ziehen, daß sie noch 10 Jahre lang mehr mit diesem Geld erwirtschaften kann, als sie selbst dafür zahlen muß.

Zitat von Achim Weiss

... wird sie in diesem Fall ihren Gewinn daraus ziehen, daß sie noch 10 Jahre lang mehr mit diesem Geld erwirtschaften kann, als sie selbst dafür zahlen muß

Ob dieser "Gewinn" positiv oder negativ ist, hängt von der Zinsentwicklung ab.

Auf jedem Fall wäre das reine Zockerei und ein Verstoß gegen die goldene Bankregel.

Im vorliegenden Fall habe die Bank ein Darlehen 20 Jahre finanziert. Nun kommt der Darlehensnehmer nach 10 Jahren an und löst das Darlehen ab (was ja sein gutes BGB-Recht ist). Dann kennt die Bank das aktuelle Zinsniveau und weiß, was sie zu diesem Zeitpunkt für 10jähriges Geld bekommt. Mit Zocken hat das nichts zu tun. Auch kann die Bank nicht ahnen, ob der Darlehensnehmer den Kredit ablöst oder nicht.

Doch, das wäre keine fristenkongruente Refinanzierung und damit Zockerei. Eine seriöse Bank sichert (hedge) die Kündigungsrecht durch Swaptions ab und verkauft damit die Zinsrisiken, aber auch die Chancen (je nach Zinsentwicklung).

In der Summe verdient die Bank also die einkalkuliert Marge, egal was der Markt macht. Zusatzgewinne sind nur möglich, wenn der Kunde marktabweichend reagiert, also z.B. trotz steigender Zinsen den Kredit vorzeitig ablöst.

Zitat von Hornie

Zusatzgewinne sind nur möglich, wenn der Kunde marktabweichend reagiert, also z.B. trotz steigender Zinsen den Kredit vorzeitig ablöst.

Warum widersprichst Du? Das ist doch genau der beschriebene Fall!

Du hast das Hedging nicht verstanden. Du hast vermutet, dass die Bank nur die Laufzeit hedged und die Kündigungsoption offen lässt. Das ist nicht der Fall, denn das wäre Zockerei. Die Bank hätte das Risiko, dass der Kunde das Darlehen kündigt und dann eine Position für die Bank besteht, die ungünstig sein kann.

Sie wird sich also so absichern, dass im worse case keine Risiken entstehen können. Sie will die kalkulierten Margen verdienen, egal was der Kunde macht.

Zitat von Hornie

Du hast das Hedging nicht verstanden.

Ich verstehe generell garnichts. Das ist doch längst bekannt.

Zitat von Hornie

[Die Bank] wird sich also so absichern, dass im worse case keine Risiken entstehen können. Sie will die kalkulierten Margen verdienen, egal was der Kunde macht.

Im beschriebenen Fall verdient sie einen Schnaps obendrauf.

Zitat von Achim Weiss

Ich verstehe generell garnichts. Das ist doch längst bekannt.

Das ist nicht meine Wahrnehmung. Im Gegenteil, Du antwortest auf sehr viele Themen extrem sachkundig und strukturiert!

Gerade deswegen gibt es aber keinen Grund für Dich, eingeschnappt zu sein, wenn jemand anderes ein kleines Detail mal besser kennt.

Wer online unterwegs ist, braucht ein dickes Fell. Gerade in diesem Forum ist es sicherlich ein nützlicher Ausrüstungsgegenstand. Daß ich von nichts eine Ahnung hätte, wird mir pro Woche mindestens einmal geschrieben. Das tangiert mich nicht weiter, stört aber jegliche vernünftige Diskussion.

Ich unterscheide gemeinhin zwischen Theorie und Praxis und orientiere mich im Bedarfsfall an letzterer. Ich weiß meistens, wie etwas eigentlich sein sollte, erlebe dann aber immer wieder, daß es realiter anders ist und erlebe auch nicht selten, daß es keinen realistischen Weg gibt, zu erwirken, wie etwas eigentlich sein sollte (Siehe Deine Anmerkung zur Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft im Parallelthread).

Wir sollten diesen Randaspekt hier aber nicht vertiefen.

Eine praktische Erfahrung kann ich beisteuern. Nämlich, dass meine Anfrage nach einer vorzeitigen vollständigen Ablösung eines Immobiliendarlehens vom Institut abgelehnt worden ist. Es geht hier um gut 2 Jahre bis zur Kündigungsmöglichkeit und eine Summe von ca. 50T€ bei gut 2%. Das war im Frühjahr bei einem noch etwas niedrigeren Zinsniveau. Jetzt liegt die Summe halt für 4,25% separat auf dem Festgeldkonto, sondergetilgt wird (vorerst) nicht mehr, dafür ist nun der Freibetrag Thema).