Wohnimmobilien - Deutschlandkarte für Wertsteigerung / Wertminderung

    Zitat von jona

    Der Herr Kommer spricht selbst von einer vereinfachten Darstellung. Es gibt eine Reihe von steuerlichen Effekten, die das Bild noch beeinflussen.

    - So sind die eingesparten Mietausgaben des Eigenheimbewohners eine steuerfreie kalkulatorische Rendite. Aktienbesitzer zahlen dagegen Steuern auf Gewinne.

    - Ebenso sind Gewinne beim Verkauf eines Eigenheims (nach zwei Jahren) steuerfrei. Gewinne am Kapitalmarkt müssen versteuert werden.

    - Das Eigenheim wird vielfältig steuerlich gefördert. So können Handwerkerausgaben bis zum Höchstbetrag von 6.000 Euro jährlich zu 20% steuerlich angesetzt werden, Renovierungen wie Fenster, moderne Energien etc. werden steuerlich gefördert. Und für ein Arbeitszimmer lassen sich anteilig die kompletten Immobilienkosten inkl. AFA 2% absetzen.

    Herr Kommer verkauft einfach gerne seinen ETF mit 0,5% TER und macht damit im übrigen Millionen, was ihm gegönnt sei.

    - Sofern man der hier üblichen Strategie folgt und Buy and Hold auf marktbreite ETF betreibt, kommt die Steuer erst ganz am Ende. In der Zwischenzeit dürfte die höhere Rendite an der Börse die zu zahlende Abgeltungssteuer mehr als ausgleichen

    - Selbstnutzung ist gegenüber der Vermietung stark im Nachteil. Der Vermieter kann beispielsweise die Zinsen und andere Kosten absetzen. Dazu kann er Investitionen, z.B. in ein neues Bad abschreiben. Der Eigenheimbesitzer zahlt sein Bad komplett aus versteuertem Geld

    - und wenn wir das Fass mit den Steuern aufmachen, dürfen wir natürlich nicht vergessen, dass der Käufer ca. 10% des Kaufpreises in Makler, Notar und Grunderwerbssteuer versenkt. Wir reden hier aktuell von einer Größenordnung 50k aufwärts, die als Einmalanlage an der Börse auf mehr als 30 Jahre...

    - Handwerkerleistungen kann auch der Mieter absetzen. Dazu zählt insbesondere auch der Hausmeister

    - für energetische Sanierungen gibt es theoretisch die Möglichkeit, diese von der Steuer abzusetzen. Damit verwirkt man aber andere Förderungen über KfW oder BAfA. Die sind meistens attraktiver

    - Arbeitszimmer lassen sich auch als Mieter absetzen. Mit der neuen Home Office Pauschale ist das Thema Arbeitszimmer aber eigentlich erledigt. Die absetzbaren Kosten dürften in den allermeisten Fällen in der Größenordnung der 1260€ liegen. Dafür darf bei der Pauschale - anders als beim fein ausklamüsert abgesetzten Arbeitszimmer - auch das Gästesofa und der Crosstrainer im Arbeitszimmer stehen.

    Zitat von Newb

    Nur mal so am Rande - ich hätte den gleichen Plan, Immobilienkredit in 10 Jahren weg und dann in ETFs. Hab das mal durchgerechnet und hab jetzt die Immobilienablösung nach hinten geschoben und gehe erst 10 Jahre voll (ausgenommen natürlich die normale Rate) in ETfs und begebe mich dann erst auf die Immobilientilgung so dass ich erst in 20 Jahren durch bin. Das macht von dem Erwartungswert einen massiven Unterschied. Hängt aber natürlich von Kreditlaufzeit etc. ab.

    Wir haben einen Zinssatz von 0,54% auf 15 Jahre, haben unsere Rate soweit wie möglich reduziert und legen parallel in Festgeld an, um zum Ende der Zinsbindung alles abzulösen. Mehr Risiko wollen wir bewusst nicht. Wir verdienen so schon Geld an unserem Immo-Kredit, wenn es gut läuft einen mittleren fünfstelligen Betrag.

    Zitat von 12345
    Mir ist es, ehrlich gesagt, gar nicht so recht, dass auf ziemlich lange Zeit unsere selbstgenutzte Immobilie einen signifikanten Teil unseres Vermögens darstellen wird, im Moment ca. 75%, und derzeit auch monatlich mehr dort rein läuft als in den ETF-Sparplan. Am Ende ist es ein massives Klumpenrisiko, auch wenn es nach derzeitigem Stand eine wirklich gute Immobilie in einer sehr gefragten Lage ist. Aber wer weiß, ob das wirklich immer so bleibt...

    Ich könnte mir vorstellen, daß Deine Rentenansprüche etwa 50% Deines Vermögens aufmachen, Dein Teil an Eurer Immobilie dann, wenn sie abbezahlt ist, vielleicht 35%, Dein Aktiendepot schätzungsweise 15%.

    Heißt: Du hast viel Immobilien im Portfolio (und nur 1 Objekt) und verhältnismäßig wenige Aktien.

    Zitat von Achim Weiss

    Ich könnte mir vorstellen, daß Deine Rentenansprüche etwa 50% Deines Vermögens aufmachen, Dein Teil an Eurer Immobilie dann, wenn sie abbezahlt ist, vielleicht 35%, Dein Aktiendepot schätzungsweise 15%.

    Heißt: Du hast viel Immobilien im Portfolio (und nur 1 Objekt) und verhältnismäßig wenige Aktien.

    Da gibt es zu viele Variablen, um das jetzt schon auszurechnen. Es lässt sich aber ohnehin kaum ändern. Die Rentenansprüche sind wie sie sind, da kann ich höchstens mehr einzahlen aber nicht weniger. Die Immobilie ist auch wie sie ist. Und bis auf einen sehr überschaubaren Tagesgeld-Notgroschen wandert ansonsten alles in den ETF-Sparplan.

    Zitat von 12345

    Wie machst Du das praktisch? Hast Du Immobilien zum Vermieten, nur eine selbstgenutzte oder beides? Und wie bestimmst Du da fortlaufend den Wert? Nimmst Du einfach nur den Kaufpreis, oder Kaufpreis plus (angenommene) Wertsteigerung gemäß Inflation, oder ganz anders?

    Um die aktuellen Bewertungen (Bestandspreise) mach ich mir gar keinen Stress oder größere Gedanken: Wer Buy-and-hold nicht nur bei Aktien macht, der interessiert sich bei Immobilien deutlich mehr für die Vermietbarkeit und die Mieterträge, nicht für den gerade angesagten Kaufpreis. Ich schau gelegentlich mal in die Immobilienpreistabellen der Finanztest bei den jeweiligen Landkreisen nach Lage, Ausstattung etc., aber eher um die Veränderungen im Zeitverlauf grob tracken zu können, nicht um mögliche Verkaufspreise zu erfahren, die ich wie gesagt eh nicht realisieren möchte.

    Steuerlich macht eigentlich (fast) nur Vermietung Sinn. Bei mir teilt sichs aktuell auf drei Wohnungen zu je 250K auf. Meine bessere Hälfte und ich peilen noch ein Eigenheim an, was realistisch sein sollte. Die aktuell noch laufenden Kredite sind sehr überschaubar und wir können beide dank guter Jobs/Abschlüsse aktuell jeweils rund 1K p.M. zusätzlich sparen. Sobald die Immobilienkredite weg sind, gehen die Mieteinnahmen nach Steuern und Rücklagen komplett ins Depot. Dann sollte die Sparquote steigen in Richtung 3-4K und das ggf. für die nächsten 30 Jahre bis zur Rente.

    Da sollten in heutigen Preisen (also real) gerechnet am Ende Summen im Depot realistisch sein, die dem Wert der Immobilien entsprechen (daher 50:50 Immos und Depot) und wir beide sollten jeweils noch Altersversorgungsansprüche haben, ich auch nochmal dem Wert der Immos entsprechen. Wenn man die mit einbezieht geplant also praktisch eine Drittelung des Nettobarwerts zum Renteneintrittszeitpunkts zwischen a) Altersversorgung (bei mir aus unterschiedlichsten Systemen), b) den Immobilien und c) dem Depot. Mir scheint die Aufteilung sinnvoll! Neben der Altersversorgung mehr als 50% in Immobilien stecken würde ich langfristig nicht, viel mehr als 50% in Aktien aber auch nicht. Wenn ich meiner Überschlagsrechnung nach etwa Parität zwischen den Immos und dem Depot habe, plane ich sukzessive den Gold-/Anleihe-/Geldmarktanteil („Sicherheitsbaustein“) des Depots auszubauen. Elgob hat das treffend als „won the game“ beschrieben. Das wäre für mich dann der Punkt!

    Angenommen, das Depot (heute schwerpunktmäßig Aktien) hätte dann mit 67 etwa eine Aktienquote von 50-60%, dann wäre meine Tendenz aktuell (da Ausschütter gewählt), nur die Ausschüttungen zu entnehmen. Das mit der Folge, prozentual eher wenig (ca 2% mit Schwankungen) zu entnehmen und eben dass der Anleiheanteil in der Rente abschmelzen würde. Aber das wäre dann für die nächste Generation vielleicht gerade ein passender Start in Punkto Vermögensstruktur (also dann wieder z.B. 80/20 oder eine noch höhere Aktienquote, je nach Zinsniveau, Aktienmarktentwicklung und Lebensdauer). :)

    Zitat von FinanztipUser

    Um die aktuellen Bewertungen mach ich mir gar keinen Stress oder größere Gedanken: Wer Buy-and-hold nicht nur bei Aktien macht, der interessiert sich bei Immobilien deutlich mehr für die Vermietbarkeit und die Mieterträge, nicht für den gerade angesagten Kaufpreis.

    Steuerlich macht eigentlich (fast) nur Vermietung Sinn. Bei mir teilt sichs aktuell auf drei Wohnungen zu je 250K auf. Meine bessere Hälfte und ich peilen noch ein Eigenheim an, was realistisch sein sollte.

    Der Durchschnitts-Klein-Immobilienbesitzer hat nur 1 Objekt, nämlich das, in dem er wohnt, und häufig steckt in diesem ein Mehrfaches seines investierbaren Vermögens. Das heißt: Er hat damit ein gehebeltes Investment und ein Klumpenrisiko.

    Zitat von FinanztipUser
    ... zu Rente[neintritt] ... sollten in heutigen Preisen ... Summen im Depot realistisch sein, die dem Wert der Immobilien entsprechen (daher 50:50 Immos und Depot) und wir beide sollten jeweils noch Altersversorgungsansprüche haben, [die] auch nochmal dem Wert der Immos entsprechen. Wenn man die mit einbezieht geplant also praktisch eine Drittelung des Nettobarwerts zum Renteneintrittszeitpunkts zwischen a) Altersversorgung (bei mir aus unterschiedlichsten Systemen), b) den Immobilien und c) dem Depot. Mir scheint diese Aufteilung sinnvoll.

    Jou.

    Zitat von FinanztipUser
    Neben der Altersversorgung mehr als 50% in Immobilien stecken würde ich langfristig nicht, viel mehr als 50% in Aktien aber auch nicht. Wenn ich meiner Überschlagsrechnung nach etwa Parität zwischen den Immos und dem Depot habe, plane ich sukzessive den Gold-/Anleihe-/Geldmarktanteil („Sicherheitsbaustein“) des Depots auszubauen. Elgob hat das treffend als „won the game“ beschrieben. Das wäre für mich dann der Punkt!

    Diese Überlegung hat nach meinem Dafürhalten bei Dir noch 30 Jahre Zeit. Ich halte sie für übertrieben sicherheitsbewußt, nachdem die Altersversorgung und die Immobilien bereits für einen hinreichenden Geldfluß sorgen dürften, aus dem Depot also nur noch das Sahnehäubchen kommen muß. Eher wäre daran zu denken, sich von den Immobilien zu trennen, um die Verwaltung zu sparen. McProfit etwa ist diesen Weg gegangen. Auch das aber hat bei Dir noch 30 Jahre Zeit.

    Alles korrekt. Ich hatte mich nur auf den vom Vorredner verlinkten Kommer Artikel bezogen. Dort ging es um eigengenutzte Immobilie vs. World ETF.

    Vermietung ist natürlich noch günstiger steuerlich, inbesondere ebenfalls hinsichtlich Veräußerungsgewinne nach 10 Jahren.

    ..

    Zitat von SemperFidelis

    oder direkt nach dem aufstehen in den Garten gehen und die Vögel und Eichhörnchen anschauen.

    Ein weitläufiges Grundstück zu besitzen, ist zweifellos von großem Reiz. Wir hatten das seltene Glück, unser Eigenheim auf einem nahezu 2000 Quadratmeter umfassenden Areal errichten zu können. Der ausgedehnte, vor neugierigen Blicken geschützte Garten bietet viele Vorteile. Niemand fühlt sich gestört, wenn ein Lagerfeuer brennt oder die gelegentliche Poolparty in ausgelassener Lautstärke gefeiert wird.

    Zitat von User29

    Wir hatten das seltene Glück, unser Eigenheim auf einem nahezu 2000 Quadratmeter umfassenden Areal errichten zu können. Der ausgedehnte, vor neugierigen Blicken geschützte Garten bietet viele Vorteile. Niemand fühlt sich gestört, wenn ein Lagerfeuer brennt oder die gelegentliche Poolparty in ausgelassener Lautstärke gefeiert wird.

    Ich weiß, wie groß 2000 m² sind; nämlich etwa das Vierfache üblicher Einfamilienhausgrundstücke in dieser Stadt; doppelt lang, doppelt breit. Damit der Nachbar von einer Poolparty in ausgelassender Lautstärke nicht gestört wird, reicht das mit Sicherheit nicht. Möglicherweise haben alle Nachbarn auch 2000 m² oder mehr, dann mag es vielleicht gehen.

    Es ist denkbar, dass nicht nur die großzügige Grundstücksfläche, sondern auch die "gute" Nachbarschaft dazu beiträgt, dass sich niemand an Poolpartys und gelegentlichem Menschenauflauf stört.