Immobilienerwerb über Vermittler

Zitat von Lena33

Ich habe dieses Forum vor kurzem entdeckt und finde die bisherigen Inhalte sehr spannend. Allerdings konnte ich noch keine Fragestellung in Richtung Immobilien-Vermittler (keine Makler!) finden. Mir werden immer mal wieder in den sozialen Netzwerken Anbieter angezeigt, die Immobilien als Kapitalanlage direkt vom Bauträger anbieten, provisionsfrei. Das Konzept liest sich zu gut, um wahr zu sein.

Wenn Du das selbst schon erkennst ...

Wenn etwas zu schön erscheint, um wahr zu sein, ist es meistens auch nicht wahr.

Zitat von Lena33

Man muss sich weder um die Mieterauswahl, Finanzierung noch um den Bestand (Nebenkostenabrechnung, Hausverwaltung usw) kümmern. Habt ihr Erfahrungen mit solchen Anbietern gemacht? Wie finanzieren sich diese bzw. wo ist der Haken?

Frag andersherum: Warum solltest Du Dir das Klumpenrisiko ans Bein binden?

Lies mal zum Thema "Immobilieninvestition" den Blog von Vincent.

Zitat von Lena33

Ich bin aktuell auf der Suche nach einer kleinen Wohnung im Großraum München bis 200k.

Bestenfalls 50 m², also die Größe, die Vincent schwerpunktmäßig hat.

Zitat von Lena33

Liebe Community,

Ich würde die Wohnung gerne vermieten, da ich selber günstig zur Miete wohne. Jahresbrutto liegt bei 95k. Die Anbieter raten auch zu einer 1% Tilgung, wegen der steuerlichen Aspekte.

Wenn "steuerliche Aspekte" auf den Tisch kommen, setzt beim deutschen Anleger gemeinhin der Verstand aus.

Zitat von Lena33

Die Anbieter raten auch zu einer 1% Tilgung, wegen der steuerlichen Aspekte. Nach 10 Jahren hat man dann so gut wie nichts abbezahlt, kann sich sowas lohnen? Bzw. vermutlich nur dann wenn die Mieteinnahmen mit den Zinsaufwänden übereinstimmen?

Das sind Details.

Schreib Dir mal aus, warum Du diese Wohnung kaufen willst. Richtig auf Papier, damit Du Dich nicht vor Dir selbst verstecken kannst. Schreib auf, warum Du 4 Netto-Jahresgehälter in eine einzige, ziemlich kleine Wohnung stecken willst und mach Dir auch Gedanken, was passiert, wenn Du Dir einen Chaosmieter einfangen solltest.

Nebenbei stell Dir mal Deine private Vermögensbilanz auf. Schreib auf, was Du jetzt schon hast und wo Du in den kommenden 5 Jahren hinwillst. Du kannst das hier posten, brauchst das aber nicht unbedingt zu tun.

Vermögensplanung ist immer ganzheitlich. Einen Einzelaspekt herauszugreifen bringt nichts.

Eine Immobilie kann jeder verkaufen, dazu braucht es keine Ausbildung und keinen Titel. Also jedes Schaf, leider sind da jede Menge Schwarze dabei. Wenn man eine Immobilie kauft, viele nur einmal im Leben, sollte ein gewisses Vertrauen zum Verkäufer bestehen. Ob ich das zu Leuten aus den sozialen Netzwerken, die das Superangebot anpreisen, haben würde, glaube ich eher nicht. Leider sind an anderer Stelle die Seiten gut gefüllt, mit Leuten deren Traum zum Albtraum geworden ist.

Zum zweiten Teil deiner Frage, du hast bisher noch nicht das Hintergrundwissen was als Vermieter auf dich zukommt. Da musst du dich unbedingt informieren, der Schuss könnte sonst schnell nach hinten losgehen. In München eine Wohnung für 200k wäre dann schon mal das berühmte Schnäppchen, oder eine Bruchbude, oder das auf Quadratmeter berechnete Wohnklo. Mir wäre so ein Klumpen nichts.

Zitat von Lena33

Mir werden immer mal wieder in den sozialen Netzwerken Anbieter angezeigt, die Immobilien als Kapitalanlage direkt vom Bauträger anbieten, provisionsfrei. Das Konzept liest sich zu gut, um wahr zu sein: man muss sich weder um die Mieterauswahl, Finanzierung noch um den Bestand (Nebenkostenabrechnung, Hausverwaltung usw) kümmern.

Sowas in der Art?

Hallo Lena33,

das angebliche Konzept des Rundrum- Sorglos- Pakets für Kapitalanleger kommt immer auf den Markt, wenn sich Immobilien, ganz besonders über Bauträger, schlecht absetzen lassen. Das war um das Jahr 2000 der Fall und viele viele Kapitalanleger haben ihr letztes Geld damit verloren. Fairerweise muss man sagen, es kann auch gut gehen. Aber dafür müssen Sie ganz tief in die Materie einsteigen, um die einzelne Perle im ganzen Müll zu erkennen.

Wenn Sie auf dem Gebiet Laie sind – soll nicht despektierlich klingen, da ist wirklich Profiwissen gefragt – Hände weg.

Gruß Pumphut

Zitat von Lena33

Habt ihr Erfahrungen mit solchen Anbietern gemacht?

Von Influencern ("Finfluencern") im Internet würde ich generell kein Finanz-Produkt kaufen. Schon gar keine Immobilie(n). Zumal es dabei dann so gut wie immer um sechsstellige Beträge aufwärts geht.

Zitat von Lena33

Nach 10 Jahren hat man dann so gut wie nichts abbezahlt, kann sich sowas lohnen? Bzw. vermutlich nur dann wenn die Mieteinnahmen mit den Zinsaufwänden übereinstimmen?

Unter (sehr) bestimmten Rahmenbedingungen schon (wenn der Preis angemessen ist, Makro- und Mikrolage gut sind, die steuerlichen Rahmenbedingungen passen (eigene Steuerprogression, Abschreibung (AfA), Abzug der Schuldzinsen), günstiger Darlehenszins, passende Finanzierungskonstruktion (Leverage-Effekt), gute langfristige und angemessene Vermietbarkeit usw. und last but not least die Wohnung eine realistische Chance auf Werterhalt besser eine gewisse Aussicht auf Wertsteigerung bietet. Das sind nicht ganz wenige Voraussetzungen ...

Nur am Rande:

Zitat von Lena33

Ich bin aktuell auf der Suche nach einer kleinen Wohnung im Großraum München bis 200k. Eigenkapital 50k.

Für den Preis (Neubau plus Transaktionskosten) wäre das schon hier (Großraum Rhein-Main-Gebiet) kaum möglich präziser unmöglich eine auch nur "kleine Wohnung" zu finden ... dürfte in München und Umgebung eher noch anspruchsvoller sein ... Beim Vertrieb von (älteren) Bestandswohnungen (Zustand) sollte man sich den Rat eines unabhängigen Fachmanns einkaufen.

Es gibt durchaus (seriöse) Bauträger, die selbst oder mit Maklern als Kooperationspartner ihre Neubau-Immobilien vertreiben; siehe hier

Zitat von Lena33

Immobilien als Kapitalanlage direkt vom Bauträger anbieten, provisionsfrei.

Das ist aber was ganz anderes als via einem Influencer bzw. Finfluencer.

Apropos "provisionsfrei": Der Vertrieb von Immobilien, Wohnungen usw. kostet immer Geld (Anzeigen, Werbung, Prospekte, Manpower, Besichtigungen, Termine usw.) - dies ist in solchen Fällen daher als zusätzliche Marge in den Kaufpreis "einkalkuliert".

Zitat von Lena33

man muss sich weder um die Mieterauswahl, Finanzierung noch um den Bestand (Nebenkostenabrechnung, Hausverwaltung usw) kümmern.

Es gibt einige (seriöse) Anbieter, die solche Gesamtpakte anbieten.

Meist in Großstädten, zentrale Citylage, bedarfsgerechte 1-3 ZKB, mit Balkon, Lift, TG-Platz, EBK usw.

Hatte selbst mal einige Wohnungen (Anfang 2000) von einem solchen bundesweit tätigen Anbieter erworben (Lage der Wohnungen in Frankfurt am Main; der Firma selbst ist in einem anderen Bundesland ansässig). Keine schlechte Sache retrospektiv gesehen. Die daran hängende sog. "Mietsonderverwaltung" (das ist mehr als eine reine Hausverwaltung; man kümmert sich z. B. auch um die Vermietung, erstellt die NK-Abrechnung, organisiert und begleitet eine Renovierung usw.) war aber schon damals nicht ganz billig (meine um die 11% oder 12% der Nettomiete).

Würde mich aber zunächst intensiv mit der darüberliegenden Ebene beschäftigen. Also: Wie soll meine Asset-Allocation insgesamt aussehen, will ich da Immobilie(n) dabei haben, wenn ja mit welchem Anteil (Quote) und wie will ich das konkret umsetzen sprich "indirekt" via Immobilien-Fonds, Real-Estate-ETFs, Immobilien-Aktien usw. oder "direkt" als einzelne Immobilie (Direktanlage).

Zitat von Lena33

Jahresbrutto liegt bei 95k.

Bei der exorbitanten Steuerbelastung hierzulande kann das durchaus schon ein Bereich sein, wo man (beispielsweise als Single; Steuerklasse 1) Steuern in seine (Anlage)Entscheidungen mit einbezieht.

Dazu sollten dann aber auch die sonstigen Rahmenbedingungen stimmen wie neben dem EK für die Wohnung beispielsweise etwas weiteres freies Vermögen sowie ein dauerhaft überdurchschnittliches Einkommen.

Zitat von Lena33

ich würde die Wohnung gerne vermieten, da ich selber günstig zur Miete wohne.

Das kann sich übrigens schnell ändern, wie ich schon oft in meinem Umfeld beobachten konnte (zum Beispiel beim Verkauf der Wohnung: Eigenbedarfskündigung, Mieterhöhungen usw.).

Eine einzelne Immobilie stellt zudem für den Normalanleger ein Klumpenrisiko dar. Andererseits fängt jeder ja irgendwann mal an ... (zu Deinem Alter hast Du nix geschrieben oder ich habe es überlesen).

Zudem braucht es dafür eine Haltung bzw. Einstellung. Ein "passives" Einkommen ist eine Miete und damit vermietete Immobilie eher nicht (der Mieter als Kunde). Ab 5 spätestens aber ab 10 Wohnungen wird es zur einer Arbeit. Die sich aber lohnen kann - wenn (s. o.) die Rahmenbedingungen passen und die eigene Einstellung zu dem Thema auch.

Dir gute Gedanken und danach ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Zitat von Achim Weiss

Bestenfalls 50 m², also die Größe, die Vincent schwerpunktmäßig hat.

Eher deutlich weniger. Für 4000€/qm bei Neubau muss man den Großraum München schon sehr weit ausdehnen. Würde eher auf 25-30qm tippen, also 7-8k/qm. Das passt eher in die Größenordnung für einen Neubau in der Münchener Gegend. Der provisionsfreie Vermittler muss ja auch im Preis unterkommen, ebenso wie die Hausverwaltung in dem Konstrukt sicherlich nicht die günstigste sein wird, sondern eine verbandelte Firma mit entweder dem Bauträger oder dem Makler. Letzterer wird in diesem Konzept vermutlich doppelt verdienen, da er erstens den Käufer an Land zieht und zweitens den Mieter.

Ich würde jedenfalls die Finger davon lassen. Bei 50k Eigenkapital und 200k Zielbudget würde ich auch hier auf dem platten Land nicht von der Mietimmobilie träumen, noch weniger in München.

Zitat von Lena33

Die Anbieter raten auch zu einer 1% Tilgung, wegen der steuerlichen Aspekte. Nach 10 Jahren hat man dann so gut wie nichts abbezahlt, kann sich sowas lohnen?

Für die Bank lohnt es sich auf jeden Fall. Für den Kreditnehmer bleibt das Risiko, dass die Bank ihm nach 10 Jahren und mit knapp 90% Restschuld bei sinkenden Immobilienpreisen nur schwer einen neuen Kredit ausstellt.

Richtig ist, dass man Zinsen als Vermieter von den Mieteinnahmen abziehen kann. Ebenso wie z.B. die Sanierung der Wohnung oder AfA sind das absetzbare Kosten bei Gewinnerzielungsabsicht. Allerdings haben Zinsen keinen Gegenwert für den Vermieter, sie sind einfach Kosten und schmälern den Gewinn. Erstes Ziel sollte immer sein, den Gewinn zu steigern und erst im zweiten Schritt sollte man den Gewinn steuerlich optimieren.

Zitat von Achim Weiss

Bestenfalls 50 m², also die Größe, die Vincent schwerpunktmäßig hat.

Zitat von LebenimSueden

Eher deutlich weniger. Für 4000€/qm bei Neubau muss man den Großraum München schon sehr weit ausdehnen. Würde eher auf 25-30qm tippen, also 7-8k/qm.

Streiten wir uns nicht über die genaue Größe! Die fragliche Wohnung ist jedenfalls ziemlich klein, somit auch im Notfall nicht für die Eigennutzung ausreichend.

Ich hoffe, ich habe im weiteren Text deutlich gemacht, daß ich von dem Immobilienengagement abrate.

Zitat von LebenimSueden

Bei 50k Eigenkapital und 200k Zielbudget würde ich auch hier auf dem platten Land nicht von der Mietimmobilie träumen, noch weniger in München.

Da sind wir uns einig.

Zitat von Lena33

Noch einmal vielen Dank für die Antworten und die tlw. impulsive und leidenschaftliche Debatte - gefällt mir!

Hast Du denn auch schon Deine Hausaufgaben gemacht?

Zitat von Lena33

Zu den gestellten Fragen: ich bin 33 Jahre alt und kann mir sehr gut vorstellen in einer 30- 40 m2 Wohnung zu leben. Das tue ich aktuell auch. Von Influencern war nirgendwo in meinem Beitrag die Rede. Es ging um das Medium an sich und die entsprechenden Firmen, die dort das besagte Angebot bewerben.

Gibt es denn auch eine Art Honorarberatung in der Immobilienbranche? Also Experten, die keine Immobilien vertreiben sondern nur „beraten“. Welche Lektüre zur Anlage in Immobilien würdet ihr empfehlen.

Wenn man selber Hammer ist, sieht alles andere aus wie ein Nagel.

Du hast Dir offenbar in den Kopf gesetzt, eine Immobilie kaufen zu müssen und kannst (oder willst) aktuell an nichts anderes mehr denken.

Bevor Du nach Spezialliteratur zum Immobilienkauf suchst, lies erstmal was allgemeines zum Vermögensaufbau.

Es gibt geteilte Meinungen darüber, ob Wohnimmobilien aktuell teuer oder billig sind. In jedem Fall drehst Du damit ein großes Rad. Auch eine kleine Wohnung kostet heute sechsstellig, das heißt: Du bindest Dir damit in fast jedem Fall ein Klumpenrisiko ans Bein. Laß die Steuer aus dem Spiel! Geh nie eine Investition aus steuerlichen Gründen ein! Sollte Dir das Finanzamt hinterher was dazugeben, ist das der Klecks Sahne obendrauf. Das Schielen nach Steuervorteilen sollte aber nie Teil der Rentabilitätsrechnung sein.

Ich hatte oben angeregt, Du möchtest Deine Vermögensbilanz aufstellen und Dir aufschreiben, warum Du eine Immobilie kaufen möchtest. Es geht darum, daß Du Dich vor Dir selber ehrlich machst. Mach das bitte!

Hi Lena,

das Angebot suggeriert, bei zukünftig steigenden Mietpreisen wäre mit dem Kauf einer Wohnung für "das Alter" eine gute Anlage getätigt, es müsste nur etwas Schotter abgegeben werden und dafür gäbe es ohne Arbeit dann laufend oder später Gold zurück. Alle Investments sind eine Wette auf die Zukunft, aber Angebote wie das von Dir zitierte, sind "Fliegenfängerei".

Was hier genannt wurde ist in der Immowelt bekannt: Chaosmieter, Klumpenrisiko usw. Die Wohnungen sind oft aus lieblos hochgezogenen Beständen, anziehend für Chaosmieter und Mietnomaden. Deine Kalkulation mit 1x6 Monate Mietausfall kann sich über die Jahre als überaus optimistisch erweisen.

Indem Du die Verwaltung abgibst, trittst Du die Möglichkeit ab, Kosten der Wohnung selbst zu minimieren. Und dafür musst Du doppelt zahlen, denn Vermittler, Bauträger, Hausverwaltung und kooperierende Firmen können Geschäftsverbünde bilden, die Dir vom Gewinn nur soviel Krümel lassen, dass Du kleben bleibst.

Sogar wenn Du trotz fehlenden Kenntnissen unwahrscheinlicherweise einen seriösen Anbieter finden würdest: Relativ zu anderen Anlageformen, mit denen Du frei beweglich eine Rendite erzielen kannst, ist ein derartige Wohnungskauf eine langfristige Minderung des Gewinns, den Du mit einer vernünftigeren Anlage erzielen könntest.

Zitat von Lena33

Ich glaube du merkst immer noch nicht, dass meine eingangs gestellte Frage überhaupt nicht beantwortet wurde. 😅

In einem Forum fragen heißt nicht, die Antwort zu bekommen, die man gern lesen möchte.

Gute Reise weiterhin!

Hallo Lena33,

Zitat von Lena33

Mir geht es aber aktuell um das Geschäftsmodell der besagten Vermittler.

Keine Ahnung, warum Sie das interessiert, aber ich versuche einmal eine Antwort. Jeder Vermittler bekommt für eine Vermittlung eine Provision, beim Verkauf von Immobilien üblicherweise vom Käufer. Wenn der Käufer hier an den Vermittler keine Provision bezahlen muss, bekommt der Vermittler die von Verkäufer und der schlägt diese Provision auf den Kaufpreis auf, den der Käufer bezahlen muss. Zufrieden?

Gruß Pumphut

Die Provision wird üblicherweise ausgewiesen

Oder ist bereits im Verkaufspreis eingepreist.

So ist es zumindest bei den herkömmlichen immobilenmaklern & Vermittlern.

Klingt ein bisschen diese Masche:

https://www.spiegel.de/wirtsch…c3-48e1-ba28-bb0534de51d8 (Paywall)

https://www.spiegel.de/wirtsch…7f-4d3f-b240-66bbc333af25 (Podcast ohne Paywall)

Wohnungen vermittelt, Mieter vermittelt, Finanzierung vermittelt.

Schrott gekauft, keine Mieter gefunden, Finanzierungen bekommen welche mehr kosten als an Miete reinkommt und verdeckte, horrende Provisionszahlungen gezahlt.

Ein Teil der Masche wird hier ohne Paywall erklärt:

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Influencer Immo Tommy hat auf die Berichterstattung von SPIEGEL und NDR reagiert. In einem Videostatement räumt er Fehler ein und gibt die Trennung von einigen…

www.spiegel.de

1% Tilgung bedeutet, dass die Immobilie nie schuldenfrei wird. "Wegen der Steuer" ist natürlich aus dem Bullshit-Bingo.

Finger weg!

Zitat von lieberjott

Klingt ein bisschen diese Masche:

Hatte ich oben ja schon gepostet. Laut TE ist aber scheinbar nicht ihre gewünschte Antwort gewesen...