Immobilienverkauf Frist für Spekulationssteuer

    Geschätztes Forum,

    ein Bekannter erwarb vor 3 Jahren eine Immobilie (EFH) mit der Absicht, diese für sich zu renovieren. Nun, wie das Leben spielt, möchte er die Immobilie doch nicht selbst bewohnen und wieder veräußern. Die Immobilie stand seit dem Kauf leer und wurde in der Zeit saniert.
    Nun zu meiner Frage: Wie verhält es sich mit der Spekulationsfrist/-steuer? Kann dazu jemand etwas sagen? Ich frage, weil mein Bekannter durch widersprüchliche Einschätzungen diesbezüglich etwas verwirrt ist.

    Hallo,

    Folgendes habe ich dazu gefunden:

    "Leerstandszeiten gelten nicht mehr als Selbstnutzung, sondern als eigenständige Nutzungsart. Das bedeutet: Sobald eine Immobilie leersteht, kann der steuerfreie Verkauf gefährdet sein."

    Der Link dazu:

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    steuerteam-hannover.de

    Hallo Holzfuchs,

    erzielt Ihr Bekannter überhaupt mit dem Verkauf einen Gewinn; Verkaufspreis – Kaufpreis – alle Nebenkosten? In den letzten drei Jahren sind zumindest allgemein die Immobilienpreise nicht explodiert. Eher gab es eine Seitwärtsbewegung. Und wegen einer Spekulationssteuer im niedrigen vierstelligen Bereich große Klimmzüge zu machen, lohnt sich ggf. auch nicht. Schließlich hat man bei laufendem Besitz auch Bewirtschaftungskosten.

    Gruß Pumphut

    Spekulationssteuer bei Immobilien & wie Du sie vermeidest
    Verkaufst Du eine Immobilie oder ein Grundstück, kann darauf Spekulationssteuer anfallen. Sie richtet sich nach dem Gewinn, den Du mit dem Verkauf erzielst.
    www.finanztip.de

    Verkauft er die jetzt und erzielt einen Gewinn, fällt die Spekulationssteuer an.

    Ob er jetzt eine Selbstnutzung noch darstellen kann durch einen Zweitwohnsitz oder durch Ummeldung, ist zweifelhaft. Wie WerAuchImmer schon darstellt, müsste hier 2026 komplett dort gewohnt werden, 2025 und 2027 würden ein paar Tage reichen, dann wäre die Selbstnutzung vermutlich gegeben.

    Eine Zweitwohnung im selben Wohnort wäre natürlich kaum für das Finanzamt darstellbar.

    Ob der Erstwohnsitz wegen der Spekulationssteuer tatsächlich verlegt wird, müsste man durchrechnen, kann ich mir kaum vorstellen, dass sich der Aufwand lohnt.

    Den Erstwohnsitz "nur" auf dem Papier zu verlegen, kritisch, in meinen Augen wäre das Steuerhinterziehung, bei welcher auch der Versuch strafbar wäre.

    Zitat von Holzfuchs

    Ein Bekannter erwarb vor 3 Jahren eine Immobilie (EFH) mit der Absicht, diese für sich zu renovieren. Nun [...] möchte er die Immobilie doch nicht selbst bewohnen und wieder veräußern. Die Immobilie stand seit dem Kauf leer und wurde in der Zeit saniert.

    Nun zu meiner Frage: Wie verhält es sich mit der Spekulationsfrist/-steuer?

    Ganz normal. Der Gewinn beim Verkauf wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Gewinn heißt: Verkaufspreis - Kaufpreis - Kosten. Vermutlich wird ihm jetzt auf die Füße fallen, daß er seine Aufwendungen für die Renovierung nicht dokumentiert hat. Material und Handwerkerkosten, Kosten für die Finanzierung, Kaufnebenkosten etc. könnte er absetzen, seine Arbeitszeit allerdings nicht.

    Ich halte diese Versteuerung für völlig normal und angemessen. Die vielen Webseiten Wie spare ich Spekulationssteuer? berühren mich seltsam. Nach meinem Dafürhalten sollte der Gesetzgeber auch beim Immobilienverkauf nach langen Jahren Haltezeit die Inflation im Steuersatz berücksichtigen (wie das bei Wertpapieren der Fall ist). Aber die weitgehende steuerliche Freistellung von Immobiliengewinnen halte ich für ungerecht.

    Danke Euch schon mal für die Antworten.

    Mein Bekannter hat einiges investiert an Eigenleistung etc, allerdings auch neue Fenster einbauen lassen usw usf, worauf KfW Förderung beantragt wurde… insgesamt wurde also zusätzlich zum Kaufpreis noch weiteres Geld investiert. Fällt dieser Zusatzbetrag dann bereits unter Gewinn, oder wird das dem Kaufpreis zugeordnet?

    Alles in Allem also etwas verfahren..

    Zitat von Holzfuchs

    Mein Bekannter hat einiges investiert an Eigenleistung etc.

    Material sind Kosten, die kann er absetzen. Eigene Arbeitszeit kann er nicht absetzen.

    Zitat von Holzfuchs

    Allerdings [hat er] auch neue Fenster einbauen lassen usw usf, worauf KfW Förderung beantragt wurde.

    Das dürften nachweisbare Kosten sein.

    Zitat von Holzfuchs

    Insgesamt wurde also zusätzlich zum Kaufpreis noch weiteres Geld investiert. Fällt dieser Zusatzbetrag dann bereits unter Gewinn, oder wird das dem Kaufpreis zugeordnet?

    Alles in allem also etwas verfahren.

    Keineswegs.

    Die Immobilie hat irgendwann mal Geld gekostet. Grunderwerbsteuer ist angefallen, der Notar mußte bezahlt werden, vielleicht auch ein Makler. Vermutlich wurde ein Kredit aufgenommen. Der hat auch Geld gekostet. Der Mann hat Material gekauft für die Sanierung, er hat neue Fenster einbauen lassen, die Geld gekostet haben. Alles das sind Kosten, die zum Kaufpreis dazukommen, einen eventuellen Gewinn also nicht etwa erhöhen, sondern vermindern.

    Die Rechnung ist an sich ganz einfach. Gewinn = Verkaufserlös - Kaufpreis - Kosten.

    Das Problem (habe ich oben schon erwähnt) dürfte sein, daß Dein Bekannter das nicht dokumentiert hat. Das im nachhinein zu rekonstruieren, ist üblicherweise schwierig. Es wäre günstig, wenn er beim Baumarkt mit Karte bezahlt hat, dann kann er die Kosten aus seinem Konto rekonstruieren und die Fahrt mit dem Auto zum Baumarkt dazuschreiben.

    Wenn er seine Kosten bisher noch nicht aufgelistet hat (wovon ich ausgehe), wird ihm das eine Menge Arbeit machen (Die sich allerdings lohnen wird. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 30% spart er für jeden Euro, den er angeben kann, 30 Cent Steuern. Und es geht ja nicht um 1 Euro, sondern um vielleicht 100.000 € Kosten.)

    Allerdings muß er er das Haus erstmal verkaufen.

    Es ist besser, auf Gewinne Steuern zu zahlen, als keine Gewinne zu machen.

    Sanierungskosten, obgleich beauftragte Firmen oder selbstgekauftes Material, wurden meines Wissens dokumentiert.
    Das war eben meine Frage, ob das in die Sanierung gesteckte Geld (vorausgesetzt, es ist auf dem Papier nachweisbar), zum Gewinn gerechnet wird, oder einen eigenen Posten markiert und nicht zur Spekulation zählt.
    Ihr habt auf jeden Fall etwas Licht ins Dunkel gebracht.

    Danke dafür!

    Zitat von Holzfuchs

    Wissens dokumentiert.
    Das war eben meine Frage, ob das in die Sanierung gesteckte Geld (vorausgesetzt, es ist auf dem Papier nachweisbar), zum Gewinn gerechnet wird

    Geld, das für Sanierungen ausgegeben wird, sind Kosten (und kein Gewinn). Wenn natürlich aufgrund der Sanierung das Haus einen höheren Verkaufspreis erzielt, fließt das in den Gewinn ein, aber eben nur die Wertsteigerung, nicht die Sanierungskosten selbst.

    (vereinfachtes) Beispiel Nr. 1: Das Haus hat 500.000 EUR gekostet. Es wurden (dokumentierte) 100.000 EUR in die Sanierung gesteckt. Das sanierte Haus wird für 650.000 EUR verkauft.

    —> Der Gewinn beträgt 50.000 EUR (Kaufpreis plus Sanierungskosten minus Verkaufserlös). Nur diese 50.000 EUR wären zu versteuern.

    Es kann übrigens auch den Fall geben, dass es gar keinen Gewinn gibt.

    (vereinfachtes) Beispiel Nr. 2: Das Haus hat 500.000 EUR gekostet. Es wurden (dokumentierte) 100.000 EUR in die Sanierung gesteckt. Das sanierte Haus wird für 550.000 EUR verkauft (weil in den letzten drei Jahren die Kaufpreise für Altbauten gesunken sind, weil die Sanierung nicht fertig geworden ist, weil sich auf dem aktuellen Markt einfach keinen Käufer für mehr Geld findet).

    —> Es gibt einen Verlust von 50.000 EUR (Kaufpreis plus Sanierungskosten minus Verkaufserlös sind negativ). Es ist gar keine Steuer zu zahlen.

    Zitat von 12345

    (vereinfachtes) Beispiel Nr. 2: Das Haus hat 500.000 EUR gekostet. Es wurden (dokumentierte) 100.000 EUR in die Sanierung gesteckt. Das sanierte Haus wird für 550.000 EUR verkauft.

    —> Es gibt einen Verlust von 50.000 EUR (Kaufpreis plus Sanierungskosten minus Verkaufserlös sind negativ). Es ist gar keine Steuer zu zahlen.

    Man gibt das Geschäft aber trotzdem in der Steuererklärung an und dokumentiert damit den Verlust aus privatem Veräußerungsgeschäft.

    Wenn man im Jahr darauf (oder mehrere Jahre später) dann seinen Oldtimer-Porsche mit 50 T€ Gewinn verkauft, kann man das gegenrechnen, zahlt mit dem Verlustvortrag dann für dieses prinzipiell steuerbare Geschäft auch keine Steuer.

    Zitat von Achim Weiss

    Man gibt das Geschäft aber trotzdem in der Steuererklärung an und dokumentiert damit den Verlust aus privatem Veräußerungsgeschäft.

    Wenn man im Jahr darauf (oder mehrere Jahre später) dann seinen Oldtimer-Porsche mit 50 T€ Gewinn verkauft, kann man das gegenrechnen, zahlt mit dem Verlustvortrag dann für dieses prinzipiell steuerbare Geschäft auch keine Steuer.

    Ich habe leider noch keines meiner Autos mit Gewinn verkauft, aber es war mir auch neu, dass Gewinne aus - privaten - Autoverkäufen steuerpflichtig sein können. Scheint aber nach dem, was ich dazu eben im Internet nachgelesen habe, eine eher seltene Ausnahme zu sein, zumindest wenn man das Auto privat länger als ein Jahr hatte. Anders natürlich, wenn es ein gewerblicher Autoverkauf wird. Ob man den gewerblichen Gewinn aus einem Autoverkauf mit dem privaten Verlust gegenrechnen könnte, wäre die nächste Frage...