Lohnt sich diese kapital Anlage

Zitat von Upset1990

Sollten die Zinsen in 10 Jahre so hoch sein dass sich die Finanzierung für mich nicht lohnt, werde ich sofort versuchen die Wohnung zu verkaufen, das ist ja auch der Plan.

Dir ist klar, dass hohe Zinsen die Immobilienpreise drücken?

Zitat von Upset1990

Rücklage Stand für die ganze Anlage betragen 1.200.000€

Wie hoch ist Deine eigene Rücklage für Mietausfall, Sonderumlagen, Instandhaltung?

Die Summe für die Anlage sagt nichts aus. Was ist Dein Anteil davon?

Wie groß ist die Anlage? Baujahr?

Zitat von Upset1990

Renovierung der Wohnung ist nicht geplant

Ich hatte mal einen Mietnormaden in einer Wohnung. Da kam neben Mietausfall, Räumung Rechtskosten etc. auch eine ungeplante Renovierung.

Zitat von Upset1990

Was denkst du über die zweite Immobilie, 1 Zimmer Wohnung und welche Finanzierung würdest du empfehlen?

Welche zweite Immobilie? Habe keine Daten dazu gesehen.

Zitat von Upset1990

Den Preis habe ich auf 96k reduziert bekommen und sollte nun entscheiden ob ich die Wohnung als Kapitalanlage kaufe oder nicht- Zusage des Verkäufers liegt vor.

Hattest du nicht geschrieben, du hast sie schon gekauft?

Die Bruttorendite ist erst einmal hoch. Das passt schon eher zu meinem Beuteschema.

Ist aber auch gleich ein Hinweis, dass es sich um ein Risikoobjekt handeln kann. Bj. 1972 in einer riesigen Anlage sind klare Hinweise darauf! Klingt nach sozialem Brennpunkt, wenn nicht heute, dann in einigen Jahren. Wie viele Eigennutzer wohnen da, welche Nationalitäten finden sich dort? (Verstehe mich bitte nicht falsch, ich vermiete überwiegend an fremde Nationalitäten, aber eine Kombination unterste Sozialschicht/fremde Gebräuche/wenig Deutschkenntnisse/mangelnder Integrationswille meide ich. Ein Blick auf die Klingelnamen und Besichtigung des Objektes am Abend kann aufschlussreich sein.)

In einem so großen Objekt gibt es immer auch zahlungsschwache Miteigentümer, das wird ggf. auf die anderen umgelegt. ETV sind nicht vergnügungssteuerpflichtig, eine Mehrheit gegen die Verwaltung ist idR nicht erreichbar. Entsprechend gut muss die Verwaltung sein. Das muss man prüfen. Sprich mit mehreren anderen Eigentümern der Anlage!

Finanzieren würde ich das nur konservativ, sonst hebelst Du die Risiken zusätzlich. Bis 60% Beleihung bekommst Du gute Zinsen. Außerdem brauchst Du eine erhöhte Rücklage für Dein Sondereigentum. Es wird auch anstrengender sein, es zu verwalten. Das ist die Kehrseite einer möglichen, besseren Rendite.

Das Objekt kann interessant sein, wenn Du es in einem Wohnungsportfolio gestreut hast. Als einziges Objekt ist es eher zu riskant.

Ich würde eine 114er Einheit nur komplett kaufen. Muß man können.

Zitat von Achim Weiss

Der Threadstarter sucht hier keinen Rat, sondern ein Nicken. Er hat bereits gehandelt, wird nun (verspätet) unsicher und sucht im Forum eine nachträgliche Bestätigung für sein Handeln. Ändern kann das natürlich nichts mehr.

Dafür spricht so einiges. Und das wäre noch die harmlosere Version.

Die andere: Er ist von einem geschickt worden, in diesem Forum Dumme zu fangen, die sich für seine Story erwärmen - die werden dann nacheinander abgefischt, nachdem sie hier angebissen haben.

Wie das funktioniert, weiß der, der ihn geschickt hat.

Allerdings: Bei dem heftigen Gegenwind, den er hier zu recht zu spüren bekommt, muss er sich natürlich auftragsgemäß seiner Haut erwehren. Eine gewisse Zähigkeit ist ihm dabei nicht abzusprechen.

Mehr aber auch nicht.

Zitat von Upset1990

Verschwörungstheorie noch lol, lächerlich

Danke, das genügt.

Was ist denn "50km von Stuttgart"? Heilbronn? Und wohnst du nah genug, dass du nach Feierabend auch mal schnell vorbeikommen kannst? Ich würde auf keinen Fall eine Mietwohnung kaufen, die mehrere hundert Kilometer entfernt liegt. Bist du bei Ärger immer drauf angewiesen, dass sich jemand anders drum kümmert.

1,2 Mio für eine große Anlage, vermutlich auch noch aus mehreren Gebäuden und mit Tiefgarage, sind einigermaßen ok aber nicht unbedingt üppig. Im Schnitt etwa 10k pro Einheit, da kommt mit der neuen Fassade nicht direkt die Sonderumlage. Aber...du solltest nicht übersehen, dass die Rücklagen nur fürs Gemeinschaftseigentum sind. Für Sondereigentum musst du eigene Rücklagen bilden. Und in so alten Häusern kannst du dich zum Beispiel auf regelmäßige Schimmelsanierungen einstellen

Für meinen Teil würde ich mich unter die Protagonisten subsumieren, die eher ziemlich vorsichtig agieren und in alle Richtungen eine gesunde kritische Distanz walten lassen (siehe beispielsweise hier)

Zitat von Sovereign

Wie hier schon diverse Mal geschrieben, begegne ich Banken, Versicherungen, Vermögensverwaltern, Maklern, Fondsmanagern etc. pp. sachlich-nüchtern und mit einer gesunden kritischen Distanz und Skepsis. Gleiches gilt für mich aber natürlich auch gegenüber staatlichen Systemen wie GRV, GKV, GPV usw., dem staatlichen Papiergeld, einer staatlichen Einheitswährung, einer staatlichen Notenbank etc. pp.

Das hier

Zitat von Alexis

Die andere: Er ist von einem geschickt worden, in diesem Forum Dumme zu fangen, die sich für seine Story erwärmen - die werden dann nacheinander abgefischt, nachdem sie hier angebissen haben.

Wie das funktioniert, weiß der, der ihn geschickt hat.

liegt dann aber selbst etwas außerhalb meiner Vorstellungen.

"Dumme fangen" (nur um Deine Zuschreibung aufzugreifen) dürfte wohl einfacher im realen Leben und im Bekannten- und Freundeskreis gelingen (siehe das typische Procedere von Strukturvertrieben beispielsweise) als ausgerechnet in einem anonymen Special Interest Fach-Form für "private Finanzen" ... - mit einer sich zudem kontinuierlich austauschenden Community.

Auf mich ist hier via Forum in "Abfischungsabsicht" jedenfalls noch kein Immobilien-Vermittler, Vertriebler, Makler, Bauträger usw. zugekommen

Hallo zusammen
mich hat der Forum Freund Upset1990 zusätzlich auch direkt angeschrieben und ich habe ihm die selben Fragen gestellt, die auch hier schon gestellt wurden

Inzwischen habe ich auch verstanden, dass es um eine Einzimmerwohnung geht mit 39 m² in dem 10.000 Einwohner Städtchen Eislingen östlich von Stuttgart in einer Wohnanlage mit 100 Wohnungen, Baujahr 1978, jedoch renoviert und offensichtlich in gepflegter Zustand

Wenn der Forumsfreund in Immobilien investieren will, und nur ganz wenig Eigenkapital hat, dann ist eine solche Wohnung in der Tat die einzige Möglichkeit das hin zu bekommen und auch eine Finanzierung der Bank zu erhalten

der in Immobilien investieren will, und nur ganz wenig Eigenkapital hat, dann ist eine solche Wohnung in der Tat die einzige Möglichkeit auch eine Finanzierung der Bank zu erhalten

Der einzige Grund, das überhaupt zu machen und nicht in einen ETF Sparplan zu investieren, ist eben der, dass man eine Immobilie relativ leicht finanzieren kann und über die Miete abbezahlt

Ein ETF auf Kredit ist völlig unüblich und normalerweise nicht zu finanzieren

Nach den mir vorliegenden Infos kann man das machen,

Kaufpreis 96.000, Miete 490 kalt, hohe Instandhaltungsrücklage, relativ sicherer Mieter und gute Vermiet
ob das in zehn oder 20 Jahren rückblickend, ein gutes Geschäft war, weiß man erst hinterher, das Risiko ist auf jeden Fall überschaubar
Für seine Situation halte ich dieses Angebot sogar für optimal, es wird kaum eine Alternative mit seinen Voraussetzungen geben.
Viele Grüße, Mcprofit -

immer noch im Urlaub in Oberstaufen im Allgäu.

Zitat von McProfit

Der einzige Grund, das überhaupt zu machen und nicht in einen ETF Sparplan zu investieren, ist eben der, dass man eine Immobilie relativ leicht finanzieren kann und über die Miete abbezahlt

(nachträglich gefettet von mir)

In dem Fall hier könnte aber nach Annuität (und gewählter Finanzierungskonstruktion samt Zinskondition) und nicht auf den Mieter umlegbare im Hausgeld enthaltene Kosten (Verwaltergebühren, Instandhaltungsrücklage) eine monatliche Unterdeckung gegeben sein.

Von andere Aspekten bzw. Unwägbarkeiten (ggf. Reparaturen, Instandhaltungen (das Sondereigentum (= Wohnung) betreffend), ggf. Sonderumlagen (das Gemeinschaftseigentum betreffend), ggf. ausbleibende Mietzahlungen des Mieters, ggf. Leerstand usw.) ganz abgesehen.

Zitat von McProfit

Für seine Situation halte ich dieses Angebot sogar für optimal, es wird kaum eine Alternative mit seinen Voraussetzungen geben.

Die generelle Alternative wäre ein Sparplan auf einen weltweiten Aktien-ETF.

Eine andere Alternative - wenn es unbedingt eine vermietete Immobilie sein soll - wäre sich zunächst ein ausreichendes Eigenkapital für eine solide und und günstige Finanzierung (Beleihungsauslauf) anzusparen und zusätzlich (neben einer allgemeinen adäquaten ("kleine Familie") "Rücklage für Notfälle") eine solche "Rücklage auch für eine vermietete Immobilie" aufzubauen.

Lieber Sovereign

Du hast natürlich völlig recht. Die Idee mit dem Kauf einer kleinen Eigentumswohnung zum vermieten ein Vermögen aufzubauen, hat logischerweise all diese Risiken, die du genannt hast.
Wie immer gibt es auch dazu eine alte Weisheit:
„nichts geht ohne Risiko, - aber ohne Risiko geht auch nichts“

Immerhin beabsichtigt der Fragesteller lediglich eine kleine 40 m² Wohnung zu kaufen, die im Vergleich mit anderen Immobilien immerhin noch die höchste Rendite hat bei überschaubarem Risiko

Der Plan bei dieser Idee sollte jedoch nicht sein, auf eine Wertsteigerung zu spekulieren, da wären Aktien in der Tat interessanter.
die Idee beim Kauf von Immobilien ist vielmehr,

dass man nach Abzahlung des Kaufpreisdarlehens lebenslängliche monatliche. Mieteinnahmen hat die im Normalfall entsprechend der Inflation sogar regelmäßig angepasst werden können.

Da es sich um eine Wohnung mit geringer Wohnfläche handelt, sind auch in Zukunft die Verwalter und die Instandhaltungsrücklage überschaubar. Diese richten sich immer nach der Wohnfläche beziehungsweise dem Anteil an Tausendstel der Gesamtfläche.

Die Wohnanlage hat zudem aktuell eine Instandhaltungsrücklage von 1,2 Millionen €, das ist heutzutage nicht selbstverständlich.

Ich kenne Immobilien bei denen die Rücklage gerade mal für die laufenden Reparaturen ausreicht..

Das Ziel des Käufers müsste jedoch sein, nach einigen Jahren bereits die nächste Immobilie zu erwerben.

Ich habe das selbst so praktiziert und habe in 30 Jahren am Ende über 100 eigene Immobilien besessen
Wie schon gesagt, das ist keine Anlage für ängstliche Naturen.

Viel Erfolg wünscht mcprofit