Hausverkauf an einen Angehörigen (Tochter) als Alternative zur Schenkung

    Hallo Liebe Finanzinteressierte und Experten

    Wir prüfen derzeit die Möglichkeiten ein Haus an unsere Tochter zu übergeben. Zuerst war an eine Schenkung gedacht.

    Dies wirft jetzt doch einige Fragen auf, die finanztechnisch mehr als relevant sind!

    **Kann man den Wert des Hauses selbst bestimmen oder redet das Finanzamt da mit?

    ** Kann man diesen evtl. durch das FA festgelegten Wert durch Auflagen mindern? Und wenn ja, welche wären in diesem Fall vorteilhaft?

    **Wird eine Grunderwerbssteuer fällig? (beträgt in BW 5% )

    Wenn die Faktoren zutreffen wird's teuer und die Alternative Hausverkauf scheint dann wohl die eindeutig bessere Wahl zu sein.

    Wäre nett wenn der ein oder andere dazu schon Erfahrung gesammelt hat und diese mit mir teilen würde.

    Danke im Voraus

  • Kater.Ka 19. November 2025 um 08:15

    Hat das Thema freigeschaltet.
    Zitat von Domus23

    **Kann man den Wert des Hauses selbst bestimmen oder redet das Finanzamt da mit?

    ** Kann man diesen evtl. durch das FA festgelegten Wert durch Auflagen mindern? Und wenn ja, welche wären in diesem Fall vorteilhaft?

    **Wird eine Grunderwerbssteuer fällig? (beträgt in BW 5% )

    Grundsätzlich legt das Finanzamt den Wert des Hauses fest (BewG). Du kannst der Wertfestlegung durch das Finanzamt aber entgehen, wenn Du ein Wertgutachten durch einen amtlich anerkannten Gutachter erstellen lässt. Kostet dann zwar auch Geld, kann sich aber lohnen.

    Wozu das führen kann, wenn man sich nicht um die reale Wertermittlung kümmert zeigt dieser Bericht nachdrücklich:

    Teures Erbe: Immobilien und ein finanzieller Albtraum
    Patrick Reder hat zwei Häuser geerbt, die so marode sind, dass sie weniger wert sind als die fällige Erbschaftssteuer.
    www.ndr.de

    Nein, eine Grunderwerbssteuer fällt bei Schenkungen nicht an.

    Der Bericht ist beängstigend. Wenn man das Haus verkaufen will, scheint es also sinnvoll, das Wertgutachten durch einen amtlich anerkannten Gutachter erstellen zu lassen.

    Wie läuft das zeitlich im Erbfall ab, wenn man sich gegen den Verkauf des Hauses entscheidet?

    "Übersicht mit KI" von Google sagt, dass man dem FA den Erbfall innerhalb von drei Monaten melden muss und das FA "innerhalb dieser drei Monate eine Frist für die Einreichung der Erbschaftsteuererklärung setzen kann, was in der Regel weitere drei bis sechs Monate dauert. In dieser Zeit sollte das Wertgutachten erstellt und eingereicht werden. Ein solches Gutachten kann je nach Umfang wenige Tage bis mehrere Wochen dauern".

    Trifft das zu? Kann man davon ausgehen, dass man nach dem Erbfall mindestens drei Monate Zeit hat, dem FA so ein Wertgutachten vorzulegen? Gibt es Erfahrunen, wie lange es dauert, bis man einen Termin bei einem solchen Wertgutachter bekommt?

    Zitat von Domus23

    Wenn die Faktoren zutreffen wird's teuer und die Alternative Hausverkauf scheint dann wohl die eindeutig bessere Wahl zu sein.

    Die Schenkungsfreibeträge von Eltern an Kinder sind jeweils (!) 400.000 EUR alle 10 Jahre. Das heißt, wenn euch das Haus 50/50 gehört würde bis zu einem Immobilienwert von 800.000 EUR überhaupt keine Schenkungsteuer anfallen.

    Habt ihr nur das eine Kind?

    Möchte die Tochter die Immobilie überhaupt haben? Geschenkt bekommen ist das eine (wobei sie dann zumindest formal auch die Kosten für Grundsteuer, Instandhaltung etc. zu tragen hätte), aber kaufen würde ja bedeuten, sie müsste dafür ggf. ein Darlehen aufnehmen.

    Du gibst leider nichts von deiner Motivation und den Familienverhältnissen preis. Daher kann man dir nur sagen, dass bei Verkauf und Schenkung an die Tochter keine Grunderwerbsteuer anfällt. Alles andere "kommt drauf an".

    Was ist dein Motiv? Steuern sparen oder den Pflichtteil eines anderen Kindes zu reduzieren oder? Ist die Immobilie schuldenfrei? Wohnst du in der Immobilie? Wie alt ist die Tochter? Sind weitere Kinder vorhanden? Wer ist Eigentümer? Du alleine?

    Oh je, wilde Spekulationen hier aufgrund unklarer Formulierung der Frage.

    Ist das Objekt selbstgenutzt oder vermietet? Was ist mit

    Zitat von Domus23

    Zuerst war an eine Schenkung gedacht.

    gemeint? Welche Alternativen werden verglichen? Auf welchen Fall beziehen sich die Folgefragen?

    Der Fragesteller schickt eine unklar formulierte Frage ab und war danach bis heute nicht mehr im Forum. Schade um die Zeit für alle, die sich um das Problem bemühen!

    Zitat von monstermania

    Grundsätzlich legt das Finanzamt den Wert des Hauses fest (BewG). Du kannst der Wertfestlegung durch das Finanzamt aber entgehen, wenn Du ein Wertgutachten durch einen amtlich anerkannten Gutachter erstellen lässt. Kostet dann zwar auch Geld, kann sich aber lohnen.

    Wozu das führen kann, wenn man sich nicht um die reale Wertermittlung kümmert zeigt dieser Bericht nachdrücklich:
    https://www.ndr.de/fernsehen/send…,hamj-5280.html

    Nein, eine Grunderwerbssteuer fällt bei Schenkungen nicht an.

    Erst mal sorry dass ich so spät antworte, aber besten Dank für deine Info/Antwort zum Thema Wertgutachten!!!

    Zitat von 12345

    Die Schenkungsfreibeträge von Eltern an Kinder sind jeweils (!) 400.000 EUR alle 10 Jahre. Das heißt, wenn euch das Haus 50/50 gehört würde bis zu einem Immobilienwert von 800.000 EUR überhaupt keine Schenkungsteuer anfallen.

    Habt ihr nur das eine Kind?

    Möchte die Tochter die Immobilie überhaupt haben? Geschenkt bekommen ist das eine (wobei sie dann zumindest formal auch die Kosten für Grundsteuer, Instandhaltung etc. zu tragen hätte), aber kaufen würde ja bedeuten, sie müsste dafür ggf. ein Darlehen aufnehmen.

    Hallo 12345

    Dank die Aufklärung zum Thema Schenkung und Freibeträge bzw. Zeiträume dazu.

    Wir haben zwei Kinder! Und ja sie will die Immobilie! Tja das mit dem Darlehen könnte man ja familientechnisch regeln ;) Und somit würde das Geld innerhalb der Familie bleiben (!) auch kein unerheblicher Faktor

    Zitat von Hornie

    Oh je, wilde Spekulationen hier aufgrund unklarer Formulierung der Frage.

    Ist das Objekt selbstgenutzt oder vermietet? Was ist mit

    gemeint? Welche Alternativen werden verglichen? Auf welchen Fall beziehen sich die Folgefragen?

    Der Fragesteller schickt eine unklar formulierte Frage ab und war danach bis heute nicht mehr im Forum. Schade um die Zeit für alle, die sich um das Problem bemühen!

    Hallo sorry nochmals, war erst beschäftig (trotz Rente)und danach flach mit Grippe.

    Das Objekt gehört einer Person, meiner Frau.

    Es wird seit Mitte des Jahres, nach dem Tod des Schwiegervaters, von meiner Tochter bewohnt wie auch schon die letzten 15 Jahre!

    Im Kern dreht sich alles um eine Frage, wie kann man erarbeitetes Vermögen übergeben ohne nochmals bluten zu müssen? Und da scheint es drei Möglichkeiten zu geben

    Alternative 1 Erbvertrag

    Alternative 2 Schenkung

    Alternative 3 Verkauf

    Ich kenne eigentlich relativ gut die Gegebenheiten bei Erbvertrag und Schenkung! Lasse mich aber gerne unterrichten!

    Was mir aber schleierhaft ist ob das Finanzamt ein Recht hat (bei einem doch eher privaten Verkauf an einen Angehörigen bei der Kaufsumme) mitzusprechen? Und an diesem Punkt scheitere ich im Moment! Das Netzt gibt dazu mir keine eindeutigen Informationen.

    Was soll ich sagen, das Thema ist nicht ganz einfach, es ist aber auch keine Raketen-Wissenschaft:/

    Wäre nett wenn du mir dazu etwas schreiben könntest, dank dir schon mal

    Zitat von Domus23

    Was mir aber schleierhaft ist ob das Finanzamt ein Recht hat (bei einem doch eher privaten Verkauf an einen Angehörigen bei der Kaufsumme) mitzusprechen?

    Ein Finanzamt spricht nie bei einer Vertragsgestaltung mit. Das ist Deine Sache.

    Aber das Finanzamt muss den Vertrag unter steuerlichen Gesichtspunkten beurteilen. Wenn Du ein Haus an Deine Tochter für 400k verkaufst, dass offensichtlich das Doppelte wert ist, dann geht das Finanzamt von einer gemischten Schenkung aus und wird zunächst das Haus bewerten wollen.

    Daher halte ich es für zweckmäßiger, das Haus zu einem halbwegs marktgerechten Preis zu verkaufen, damit der Bewertungsstress gar nicht erst entsteht.

    Ein Verkauf gegen Verkäuferdarlehen ist möglich. Auch da sollten die Zinsen möglichst marktgerecht sein.

    Der Vorteil von einem Darlehen ist, dass Du dieses später an die Kinder verschenken kannst und Freibeträge eurogenau ausnutzen kannst.

    Wenn Deine Tochter auch Tochter der Immobilienbesitzerin ist, fällt keine GrESt an. Natürlich fallen Kosten für Notar und Grundbuch an.

    Zitat von Domus23

    Was soll ich sagen, das Thema ist nicht ganz einfach, es ist aber auch keine Raketen-Wissenschaft:/

    Eine gute Lagebeschreibung ist schonmal die halbe Miete. Mit dieser Lagebeschreibung tust Du Dich allerdings offensichtlich etwas schwer, läßt Dir weitere Einzelheiten auch einzeln aus der Nase ziehen. Das ist keine gute Idee, denn das zieht den Thread unnötig in die Länge und verschlechtert auch die Antworten.

    Im Jahr 2025 ist Dein Schwiegervater verstorben, Deine Frau hat ihn beerbt. Teil der Erbmasse ist ein Haus, das Eure Tochter, also die Enkelin des Erblassers, bereits seit 15 Jahre bewohnt. Am liebsten wäre sie Eigentümerin des Hauses, sie dürfte auch nach 15 Jahren wissen, worauf sie sich damit einläßt. Deine Frau wäre bereit, der Tochter das Haus zu schenken, allerdings habt Ihr zwei Kinder, so daß sich die Frage nach dem Wertausgleich stellt. Schenkungsteuerfreibetrag von Eltern zu Kindern beträgt 400 T€ in 10 Jahren, das ist in der Größenordnung dessen, was eine Alt-Immobilie wert sein könnte.

    Ein Familienheim ist erbschaftsteuerfrei, wenn es nicht zu groß ist und wenn ein erbendes Kind oder ein Ehegatte dort dann 10 Jahre lang wohnt. Will man diese Spezialbestimmung nutzen, muß der Erbe auch unverzüglich dort einziehen, spätestens binnen 6 Monaten. Ich überblicke nicht, ob Ihr das in Eurem Fall gestalten wollt oder könntet.

    Wenn nicht, ist das Haus Teil der Erbmasse, es ist dann auch erbschaftsteuerpflichtig. Es könnte sinnvoll sein, in diesem Fall selbst ein Wertgutachten erstellen zu lassen, sonst stuft das Finanzamt das Haus ein.

    So oder so hat man hinterher einen Zahlenwert auf dem Tisch, der Grundlage für einen finanziellen Ausgleich zwischen den Geschwistern sein könnte.

    Wie man das im Detail dann löst, sieht man dann. Meine Kristallkugel wird gerade etwas wolkig. Vielleicht legst Du ja Info nach (bestätigst oder korrigierst etwa das oben Vermutete), dann könnte man über den Wertausgleich zwischen den Geschwistern auf einer besseren Grundlage diskutieren.

    Na ja ...ich sagte in einer meiner viel zu späten Antworten auf meine Anfrage ...lasse mich da korrigieren oder ähnliches.

    Was fehlt für dich mit Namen Finanzgenie ...meine Frau und ich bewohnen noch unser eigenes Haus sind folgerichtig nicht eingezogen! Ich glaube aber dass, die alles entscheidende Information ist..... ein Wertgutachten erstellen zu lassen.

    Vielleicht noch der Vollständigkeit halber ...an eine Ausgleichzahlung an das zweite Kind war immer schon gedacht...die Frage die sich auftut ist...muss das Wertgutachten Einzug in die Ausgleichszahlung an das zweite Kind halten?

    Klar ist, das wäre die plausibelste Vorgehensweise könnte das ganze komplizieren wenn´s zu hoch ausfällt.

    Erstmal vielen Dank noch für deine umfassende Antwort Schöne Weihnachten und eine guten Rutsch schonmal.

    Ich bin kein Freund von Wertgutachten. Viel Papier für viel Geld und dürftige Ergebnisse. Der einzige Vorteil ist, dass es etwas Schriftliches gibt. Der nächste Gutachter wird aber zu einem ganz anderen Ergebnis kommen.

    Wenn Du einen Makler fragst, zu welchem Preis er das Haus verkaufen könnte, bist Du meist schlauer. Letztlich müsst ihr Euch in der Familie auf einen Wert einigen. Wenn dazu ein externes Papierstück notwendig ist, dann ist es wohl so.

    Zitat von Domus23

    Na ja ...ich sagte in einer meiner viel zu späten Antworten auf meine Anfrage ...lasse mich da korrigieren oder ähnliches.

    Was fehlt für dich mit Namen Finanzgenie ...meine Frau und ich bewohnen noch unser eigenes Haus sind folgerichtig nicht eingezogen! Ich glaube aber dass, die alles entscheidende Information ist..... ein Wertgutachten erstellen zu lassen.

    Vielleicht noch der Vollständigkeit halber ...an eine Ausgleichzahlung an das zweite Kind war immer schon gedacht...die Frage die sich auftut ist...muss das Wertgutachten Einzug in die Ausgleichszahlung an das zweite Kind halten?

    Klar ist, das wäre die plausibelste Vorgehensweise könnte das ganze komplizieren wenn´s zu hoch ausfällt.

    Das einzige was ich mit Sicherheit erkenne ist, dass du Steuern sparen willst. Um das zu erreichen, sollte man aber den ungefähren Verkehrswert wissen. Dann kann man dir einen Weg zeigen. Ferner ist wichtig, ob deine Tochter die Geschwister jetzt schon auszahlen könnte oder erst im Erbfall ausgeglichen werden soll. Ein Wertgutachten brauchts m.E. nicht, wenn ihr euch in der Familie über den heutigen Wert einig seit.