Bausparvertrag als Ablösung KfW

Nein, einfach nein!

Zitat von kima99

Ein Bekannter ist Bankberater

Er ist kein Berater! Er ist Finanzprodukteverkäufer! Er verkauft, damit er und seine Familie was zu Essen haben. Das wird immer seine erste Priorität sein. Nicht ihr! Er wird euch niemals gut "beraten".

Was ICH tun würde: Massivst Eigenkapital ansparen. Dann EIN Annuitätendarlehen, evtl. mit KfW dabei, sofern möglich. Dann Zinsbindung vermutlich (jemand nach Zinsaufschlag) auf 15 Jahre setzen und jedes Jahr sondertilgen. KISS-Prinzip anwenden.

Hier noch etwas Lektüre:

Bauspar-Vorausdarlehen - Prof. Dr. Hartmut Walz

Bauspar-Vorausdarlehen sind eine Koppelung eines tilgungsfreien Sofortdarlehens mit dem Abschluss eines Bausparvertrages, der das Sofortdarlehen später ablösen…

hartmutwalz.de

Hallo kima99,

als Ergänzung zu BS.C: Je nach BSK ist eine Abschlussprovision von 1.000 bis 1.600 Euro fällig. Die sind für Sie weg. Von der Summe bekommt Ihr Finanzproduktverkäufer einen schönen Anteil.

Damit es zu Weihnachten nicht ganz so böse klingt: Ein BSV kann sinnvoll sein, wenn Sie und Ihre Frau z.B. vom Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen erhalten und die Zuteilung so steuern, dass sie genau zur Ablösung des KfW- Darlehns passt. Die Bausparsumme muss dann genau darauf zugeschnitten werden.

Schöne Feiertage und Gruß Pumphut

Zitat von kima99

Wir planen, in ca. 1,5-2 Jahren ein Einfamilienhaus zu kaufen.

Ein Bekannter ist Bankberater ...

Er ist Finanzprodukteverkäufer bei einer Bank. Soviel Wahrheit muß hier sein.

Zitat von kima99

... hat uns folgendes Modell vorgeschlagen:

Die 1,5-2 Jahre bis zum Kauf Geld in einen Bausparvertrag (100k) einzahlen, welches man jetzt noch ohne Kredit und andere Verpflichtungen über hat (ca.1300€ im Monat).

Bausparvertrag neu abschließen? Finger weg! Eigentlich braucht man an dieser Stelle nicht weiterzulesen. Ein neuer Bausparvertrag ist einfach nur ein No-no.

Zitat von kima99

Zum Immobilienkauf sind dann schon ein paar Tausend drin, dass man von der Sparrate runter gehen kann, um die Belastung während der Kredit läuft niedrig zu halten.

Bausparvertrag ist mit 0,2% Guthabenzins und 2,45% Darlehenszins festgelegt.

Wenn wir uns eine Immobilie kaufen, dann mit einem Annuitätsdarlehen und einem kfW 124 (100k) Darlehen, welches endfällig laufen soll.

Nach 10 Jahren sollen wir dann den Bausparer zur Ablösung des KfW Kredit nutzen.

Könnte uns mal jemand helfen und beurteilen, ob das Sinn macht.

Bausparverträge werden mit 2 Hauptargumenten verkauft:

- Optisch niedriger Darlehenszins
- Zinssicherheit

Beides sind geradezu unschlagbare Verkaufsargumente einem Sicherheitssparer gegenüber, der die meisten Deutschen sind (und zu denen auch Du gehören dürftest).

Bausparverträge sind teuer und unsicher, das wird dem Opfer aber nicht verraten.

Unterschreibst Du, dann sind gleich mal 1,6% der Bausparsumme weg (also 1600 € von 100 T€). Darüber freut sich der Finanzprodukteverkäufer, deswegen empfiehlt er Dir den Bausparvertrag. Deine ersten Sparraten gehen direkt in die Taschen Deines Bekannten.

Wenn man Schulden hat (in Deinem Fall ein Immobiliendarlehen), dann spart man Zins, wenn man die Schulden möglichst schnell zurückzahlt. Diese Erkenntnis ist logisch, trivial, aber nicht zielführend. Du kommst ohne das Darlehen ja nicht aus, weil Du das Geld für das Haus nicht hast. Zu sagen: Wenn Du den Kaufpreis bar auf den Tisch blätterst, sparst Du maximal Zinsen, denn in diesem Fall zahlst Du überhaupt keine. bringt nichts, wenngleich die Aussage in der Sache natürlich richtig ist.

Vergleichen wir besser ein normales Darlehen, bei dem Du mit Deinen regelmäßigen Zahlungen nicht nur die Zinsen bezahlst, sondern das Du auch laufend tilgst, mit einem endfälligen Darlehen, das Du mit einem Bausparvertrag ablösen willst.

Im ersten Fall tilgst Du laufend. Bereits im zweiten Monat zahlst Du weniger Zinsen weil ein kleiner Teil Deiner Monatszahlung bereits von Anfang an eine Tilgungskomponente enthält, somit Du im zweiten Monat nicht mehr 100% des Darlehens verzinsen mußt, sondern eben nur vielleicht 99,8%. Für die restlichen 0.2% sparst Du Dir den Darlehenszins.

Im zweiten Fall wird nichts getilgt. Das endfällige Darlehen bleibt unverändert stehen. Auch im zweiten Monat (und allen folgenden) zahlst Du Zinsen für 100% des Darlehens. Das, was Du rechnerisch als Tilgung leisten müßtest, steckst Du für praktisch 0 Zinsen in den Sparvertrag. Das mag im ersten Monat noch nicht viel Unterschied machen, er wird aber von Monat zu Monat mehr.

Wenn man Schulden hat, versuche man, diese zurückzuzahlen und bediene keinen Sparvertrag.

Der Bausparvertrag gibt Dir nicht die Sicherheit, die Du Dir vorstellst. Den größten Haken läßt der Finanzprodukteverkäufer unerwähnt, nämlich die Gefahr, daß der Bausparvertrag nicht zugeteilt wird, wenn die Zinsbindung des Darlehens ausläuft, das er ersetzen soll. Es kann dann sein, daß Du teuer in einer Zwangssituation zwischenfinanzieren mußt. Das möchte man nicht.

Lange Verträge sind immer Spekulation. Ob der genannte, optisch aus heutiger Sicht niedrig erscheinende Darlehenszins tatsächlich günstig ist, erweist sich dann. Die Bausparvertragkäufer des Jahres 2010 dachten, ein Darlehenszins von 3% sei im Jahr 2019 niedrig. War er aber nicht.

Fühlst Du den Ring da an Deinem Finger? Für den bist Du eine langjährige Verpflichtung eingegangen. Bisher ist diese Spekulation offensichtlich aufgegangen, sonst trügest Du den Ring nicht mehr. Es gibt Leute, bei denen die Spekulation nicht aufgegangen ist, die nun keinen Ring mehr tragen.

Fazit also:

Finger weg vom Bausparvertrag!

Zitat von kima99

Aber gibt es einen Punkt, an dem der Bausparer doch Sinn macht?

Unbedingt! Du bist ein wohltätiger Mensch, der seinem Bekannten, dem Bank"berater" unbedingt was schenken will. Also husch, husch! Eile, um dem Mann seine Provision zukommen zu lassen!

Wer Lotto spielt, zahlt drauf. Das ist im System so angelegt. Die Hälfte der Einnahmen geht an den Staat, die andere Hälfte wird ausgeschüttet. Es besteht aber eine Restchance auf den Millionengewinn. Wenn Du Dir diese erhalten willst, mußt Du mitspielen.

Zitat von Pumphut

Je nach BSK ist eine Abschlussprovision von 1.000 bis 1.600 Euro fällig. Die sind für Sie weg. Von der Summe bekommt Ihr Finanzproduktverkäufer einen schönen Anteil.

Wobei die Abschlussgebühr zwar der prominenteste Kritikpunkt ist, aber faktisch das kleinste Problem darstellt. Der niedrige Guthabenzins ist das große Problem. Selbst wenn wir ohne endfälliges Darlehen rechnen, nur die Sparphase. Auf einem Tages- oder Festgeld gibt es sehr viel mehr als 0,2% Zins, auch ohne monatliches Hopping durch osteuropäische Banken. Und das über 12 Jahre kostet eine Menge. Mit dem endfälligen Darlehen setzt man dann noch ein negatives Zinsdifferenzgeschäft drauf...man leiht sich Geld und statt die Schulden zu tilgen, spart man mit 0,2%.

Noch nicht erwähnt wurde auch die Problematik, dass Bauspardarlehen eine hohe Tilgung haben. Vom niedrigen (aber auch nicht so wirklich tiefen) Zins hat man dann nur kurze Zeit was.

Der Vergleich der Zinssätze führt Dich in die Irre, denn die Basis auf die die Zinsen berechnet werden spielt eine große Rolle. Hol Dir ein Angebot von einem der bekannten Vermittler von Hypothekendarlehen und dann versuch mal eine echte Rechnung aufzumachen.

Mit Bausparkasse zahlst Du einen niedrigen Zinssatz auf einen hohen Betrag. Genau genommen musst Du sogar Zinsen auf Dein Guthaben zahlen! Gleichzeitig bekommst Du (fast) nichts für Dein Sparguthaben.

Ohne Bausparkasse zahlst Du einen höheren Zinssatz aber auf einen immer kleiner werdenden Betrag. Ja schon der Darlehensbetrag ist kleiner, weil ja die Sparraten der nächsten 1-2 Jahre voll zur Reduzierung eingesetzt werden und die Abschlussgebühr entfällt. Bei einer derzeit wohl üblichen Anfangstilgung von 2 % pro Jahr schrumpft die Restschuld von Jahr zu Jahr immer schneller. Das gilt umso mehr, wenn Du zwischendrin von Sondertilgungen Gebrauch machen kannst.

Aber optisch wirkt der niedrige Zins sehr schön und verkauft sich gut. Genau an der Stelle hängst Du am Haken.

Daneben das Thema mit der Zuteilung. Die Zuteilung hängt wesentlich davon ab, wie viele Leute der Bausparkasse Geld anvertrauen für diesen Zweck. Wenn sich Bausparverträge in fünf Jahren schlechter verkaufen als heute, dann kann es schon mal ein wenig länger dauern, bis Dein Vertrag zugeteilt wird. Zuteilungsreif und zugeteilt sind übrigens auch noch zwei Paar Schuhe.

Richtig doof wird es, wenn Du beispielsweise durch Boni, Gehaltssprünge, Erbschaft etc. Deine Schulden so richtig flott abzahlen kannst. Dann hast Du am Ende einen zuteilungsreifen Bausparer, wo Du jahrelang praktisch keine Zinsen drauf bekommen hast. Den vermeintlich billigen Kredit kannst Du dann auch nicht brauchen.

Hättest Du statt dessen die Sparraten für den Bausparer noch zusätzlich in die Tilgung investiert wärst Du dagegen einiges früher mit dem Thema Kredit durch gewesen.

Was das Zinsrisiko für die Anschlussfinanzierung angeht, ist das umso kleiner, desto zügiger Du tilgen kannst.

Auch von mir ein ganz klares - Bausparer nein danke!

Bausparverträge haben etwas von Schneeballsystemen. Die Bausparkassen können derart niedrige Darlehenszinsen nur deswegen bieten, weil sie sich über die schlecht verzinsten Bausparguthaben billig refinanzieren können. Sie zahlen auch nur das aus, was sie über Bausparguthaben billig hereinkommen.

Nehmen wir mal an, der Darlehenszins springt auf 20%. Das gab es zu Zeiten der Bundesrepublik zwar noch nicht, aber eine fast totale Geldentwertung gab es im 20. Jahrhundert schon zweimal, und zweistellige Zinsen gibt es in vielen Ländern der Welt.

Wenn das passiert, schließt sicher keiner mehr einen Bausparvertrag zu 0,2% Habenzins ab - aber so mancher Bausparer mag auf die Zuteilung seines Bauspardarlehens hoffen. Ob die dann wohl erfolgen mag? Oder wird dann wohl der (ohnehin nicht garantierte) Zuteilungszeitpunkt auf den St. Nimmerleinstag hinausgeschoben?

Hallo.

Wir haben vor 7 Jahren gekauft, mit Volltilgerdarlehen und einem KfW-Anteil. Zur Ablösung des KfW-Darlehens haben wir tatsächlich einen Bausparer abgeschlossen, wissend dass das ökonomisch eher ein Tritt vor's Schienbein ist, aber zur Beruhigung der Nerven und zur Bewahrung des Haussegens war es geboten. Würden wir aber so nicht wieder machen.

Bausparen lohnt sich nur in eng umrissenen Szenarien (für den Kunden).

Zitat von kima99

Bei Ende der Zinsbindung dann neuen Kredit abschließen und so weiter machen?

Das würde ich gegen Ende der Zinsbindung entscheiden.

Zitat von kima99

Also fahre ich mit folgendem Modell besser:?

So viel Eigenkapital wie möglich bis zum Hauskauf ansparen und dann auch in die Kredit einbringen? Nicht alles, da Puffer beachten.

Wenn möglich nur ein Annuitätsdarlehen (15 Jahre Zinsbindung wenn möglich und Kosten nicht zu hoch). Das dann abbezahlen und Sondertilgung nutzen.

Genau das ist das Modell, das regelmäßig für den Eigenheimkäufer am günstigsten ist.

Zitat von kima99

Bei Ende der Zinsbindung dann neuen Kredit abschließen und so weiter machen?

Ja, falls dann notwendig.

Tatsächlich ist das meistens nicht der Fall. Die Kreditraten sind 15 Jahre konstant und werden idR von Dir so gewählt, dass Du sie am Anfang gerade so tragen kannst. Dein Gehalt bleibt vermutlich in dieser Zeit aber nicht konstant. Deine relative Belastung sinkt inflationsbedingt. (Ein Mieter kann in dieser Zeit eine Verdoppelung seiner Miete ertragen!)

Es ist also eher normal, dass in späteren Folgejahren Sondertilgungen maximal genutzt werden. Obwohl ich keinerlei Hintergrundinformationen zu Deinem finanziellen Status habe, halte ich es für wahrscheinlich, dass Du in 15 Jahren auch durch bist. Aber darum musst Du Dir heute keine weiteren Gedanken machen.

Hallo Kima99,

ich will Dir ein Beispiel geben.

Habe anfangs der 90er Jahre eine Immobilie gekauft, 18% Eigenkapital, erst 1. und 2. Hypothek zu 7,43 und 7,64% Zinsen, geringe Tilgung.

Nach zwei Jahren 2. Hypothek abgelöst, jede Sondertilgung zum Höchstbetrag genutzt, nach 10 Jahren 1. Hypothek abgelöst.

Fazit: Trotz immenser Zinsen war Finanzierung handhabbar.

Einen Bausparvertrag hatte ich in der Niedrigzinsphase, weil er über 2% Zinsen bot. Das verzweifelte Flehen der Bausparkasse um Auflösung und ihre lukrativen Angebote wurden erst nach Ende der Niedrigzinsphase erhört und die Abschlussgebühr erstattet.

Geht doch!

Wentscher

Zitat von Achim Weiss

Wenn das passiert, schließt sicher keiner mehr einen Bausparvertrag zu 0,2% Habenzins ab

Der Vertreter wird dann auf das Bauspardarlehen mit sagenhaft niedrigen Zinsen von nur 5% verweisen. Mal abgesehen davon, dass bis in die frühen 2010er noch BSV mit 3% Guthabenzins verkauft wurden. Einen solchen habe ich noch (jeder hat eine dunkle Vergangenheit ). Wobei sich die BSV in der Hinsicht verkalkuliert hat...wie Wentscher habe ich zahlreiche nette Angebote zur vorzeitigen Auflösung erhalten, falls ich Geldbedarf hätte...

Wenn du das Geld nicht in den Bausparvertrag Vertrag steckst, erhöht sich dadurch dein Eigenkapital

Dadurch brauchst du später weniger Kredit.

Jeder € den du mehr auf dem Konto hast, reduziert deinen Kredit unmittelbar.

Wieso sollte man Geld über Jahre mit 0,2% anlegen, wenn daneben ein Kredit mit deutlich höherem Zins läuft? Schmeiß das Geld direkt in die kaufabsicht, dass bringt unterm Strich mehr.