Eigentumswohnung ohne Eigenkapital

Hallo zusammen,

ich bin 23 Jahre alt und lebe seit 4 Jahren mit meiner Partnerin, 24 zusammen, ein Paar sind wir seit fast 7 Jahren. Vor zwei Jahren haben wir unsere Ausbildungen abgeschlossen. Sie arbeitet in einer Anwaltskanzlei, ich bin im IT Management eines großen Börsenkonzern untergekommen. Gemeinsam haben wir ein solides Nettoeinkommen. Leider war es bisher so, dass unser Auto zwecks Reparaturen, sowie ein unvermeidbarer Umzug das gesamte Eigenkapital gefressen hat. Jetzt zahlen wir bald knapp 2.000€ Warmmiete. Nun haben wir ein Angebot für eine Eigentumswohnung erhalten, das ziemlich günstig liegt mit 1.400€/m2 und etwas Renovierungsbedarf. Circa 65m2, Balkon, 1. Etage, 3 Zimmer, separate Küche, 10m2 Kellerraum, zusätzlich 2 Wäschekeller für die Gemeinschaft, Dachsanierung des Gebäudes ist bereits eingepreist. Handwerker benötigen wir nicht, die Familie packt komplett mit an - von Schadensmanager, über Elektriker und Fliesenleger, Schreiner etc. ist alles mit dabei - würden wir Handwerker beauftragen, wäre die Familie ein wenig geknickt, da wir sonst auch alle gemeinsam renovieren / anpacken.

Nun die Kosten des Vorhabens:
Kaufpreis (noch nicht verhandelt): 90.000€ zzgl. Kaufnebenkosten von ca 10% -> etwa 100.000€ gesamt

Hausgeld mtl. 300€ inklusive Rücklage

Renovierung inklusive Bodenbeläge, Innentüren, Heizkörper, Badezimmer, Elektrik (hier sind nur neue Dosen erforderlich): circa 6.500€ - überschaubar also.

Umzugskosten an sich sind schon gespart und kalkuliert (Für Transport und Co.).

Das Problem ist das verbrauchte Eigenkapital. Wir haben einen Haushaltsüberschuss von etwa 900€ mtl. nach Abzug aller Fixkosten, sowie ausgehen und Freizeit und würden durch die Mietkosten, die wegfallen, einiges für eine Tilgung übrig haben. Mit dem Überschuss tilgen wir aktuell den Rest unseres KFZ-Kredits, sodass wir diesen in 4-5 Monaten los sind.

Insgesamt benötigen wir also gerundet zwischen 107.000€-110.000€ als 110% Finanzierung (Falls die Bezeichnung korrekt ist).

Ein Bankberater hatte nun vorgeschlagen, ein Vorausdarlehen mit Bausparkombi abzuschließen. Wir würden somit 0% Eigenkapital einbringen, 8 Jahre lang Zinsen zahlen und einen Bausparer besparen. In unserer Rechnung sieht das wie folgt aus:
Darlehenssumme: 110.000€

Zinskosten mtl.: 405€ (gerechnet mit 4,49%)

Bausparer zu 110.000€, mtl.: 431€
Hausgeld mtl.: 300€

Monatliche Belastung gerundet: 1150€

Monatlich hätten wir also knapp 700€ mehr zur Verfügung zu unserem Überschuss von 900€ --> 1.600€ Haushaltsüberschuss.

Hiervon würden wir zusätzlich zu unserer Sparrate dann 800€ in unser Depot stecken und den Rest für weitere Einrichtung nehmen, oder ggf ebenfalls ins Depot hauen.
Falls wir nicht kaufen, landen wir wieder bei ca 1.100-1.300€ Warmmiete für vergleichbare Wohnungen. Meiner Meinung nach Sinnvoll, da das Geld für die Miete ja sowieso "weg" wäre (in der Tasche des Vermieters)

Ist so ein Darlehen sinnvoll in unserer Situation? Ich weiß um die hohen Zinskosten bescheid, glaube aber, dass wir bei den Immobilien und Mietpreisen nicht viel günstiger wegkommen. Bitte um Ratschläge oder Erfahrungen mit sowas - Danke im Vorfeld!

Zitat

Um Gottes willen! Finger weg!

Was heisst hier um Gottes Willen? Der Herr ist ein BERATER, er ist KEIN Verkäufer. Wir zahlen ein Honorar, wir sprechen von einem seriösen Berater und keinem Pyramidenvertriebler bei DVAG und co

Zitat von Smoker

Dort wirst du auch sehen wie wichtig Eigengapital für die Finanzierung ist.

Das ist uns bewusst - die hier angebotene Finanzierungsmöglichkeit sehen wir nur als Möglichkeit an, da die Immobilie zu einem sehr günstigen Preis angeboten wird.

Zitat von LebenimSueden

Das passt nicht zusammen. Entweder die ETW ist sehr viel kleiner als die Mietwohnung oder sie liegt jwd. Dann könnt ihr euch schonmal auf 2 Autos und jede Menge Pendelei einstellen.

1400€/qm für Wohneigentum bekommst du nichtmal bei uns in der Pampa. Nie und nimmer bekommst du eine halbwegs brauchbare Wohnung zu dem Preis in einer Gegend, die für 2-3 Zimmer 2000€ warm kostet.

Das passt sehr wohl zusammen. Wir wohnen aktuell auf 130m2 in einer Penthousewohnung in der Düsseldorfer Innenstadt mit 4,5 Zimmern. Wir verkleinern und mit dem angegebenen Objekt auf völlig abgelegen ausserhalb im Nirgendwo, sowie 65m2 und 3 Zimmer.
Pendeln ist nicht wirklich nötig, da ich 100% Remote Arbeite und meine Partnerin einen Mix aus Heimarbeit und ab und zu einem Bürotag macht.

Zitat von LebenimSueden

Ansonsten...56qm sind für ein kinderloses Paar eine gute Größe. Wobei ich in der Größe 2 oder 2,5 Zimmer sinniger finde. Dann hätte man ein Schlafzimmer und ein Ess- und Wohnzimmer. Aber darum soll es nicht gehen...das Thema Familienplanung passt nicht gut zu dieser Wohnungsgröße.

56m2 habe ich nicht geschrieben. Es sind 65m2. 3 Zimmer daher, dass ich ein Arbeitszimmer benötige und meine Partnerin ihren Schreibtisch im Schlafzimmer möchte. Die Aufteilung hier wäre:
Schlafzimmer, Arbeitszimmer, Wohn-Esszimmer, Küche, Diele, Bad, Abstellraum
Von Familienplanung möchten wir auch noch gar nichts wissen, bis auf ggf. einen kleinen Hund oder eine Katze. Mit 23 möchte ich noch längst keine Kinder - und eine kleine Eigentumswohnung ist auch keine Entscheidung für die Ewigkeit

Zitat von ichbins

Hmm, der Preis der Wohnung klingt gut, wenn auch nichts über Lage und Größe bekannt ist. Aber und jetzt kommen die eigentlichen Fragen, wie alt ist das gute Stück? Kommen demnächst Instandsetzungen auf euch zu? Das geht von Wärmedämmung über Fenster, Rohre, Heizung, Hauselektrik usw. Damit könnte der eigentliche Kaufpreis gleich mal doppelt so hoch werden. So etwas sollte man unbedingt vorher klären, immer mit der Frage warum ist der Kaufpreis so günstig. Dazu kann man einfach mal unverbindlich im Haus nachfragen, oder einen Sachverständigen einbeziehen. Das das Kreditangebot Murks ist, haben vor mir schon einige geschrieben. All diese Fragen sollten geklärt sein eh man etwas unterschreibt.

Danke für die sachliche Einschätzung! Murks ist das Angebot allemal, das haben wir jetzt verstanden
Die Lage ist eher mittelmäßig, wir möchten aber dringend raus in ein richtiges Kaff, von der Innenstadt haben wir genug. Auto und Lademöglichkeit sind vorhanden. Kleines Dorf mit <20.000 Seelen, nächster Bahnhof mit großer Anbindung an größere Linien durch NRW liegt 15 Minuten zu fuss entfernt, Geschäfte, "Zentrum" mit Einkaufszentrum (Rossmann, Aldi, Lidl, Rewe und co.) auch ca 15 Minuten entfernt.
Das Gebäude ist aus 1970, Heizung läuft auf Öl, ist vor ein Paar Jahren generalüberholt worden. Die Kunststoff-Fenster sind doppelt verglast und wirken noch nicht so alt. Das Dach ist 2025 komplett saniert worden, Anteil an der gesamt-Rücklage für die Wohnung liegt bei 7.000€. Kurzgutachten ist auch in Bearbeitung, grobe Schätzung lag bei 85-90k€.

Verkäufer ist ein junges Pärchen, die scheinbar geerbt haben, aber kein Interesse an Renovierung und anschließender Vermietung haben. Vermutlich würde ihnen unsere aktuelle Mietwohnung sehr gut gefallen, das sind zwei Stadtmenschen

Zitat von Pumphut

Hier habe ich aufgeschrien. Dazu haben meine Vorschreiber schon alles gesagt. Noch ein paar Ergänzungen:

Ich würde es ziemlich anzweifeln, dass Sie mit so wenigen Berufsjahren, also fast noch in der Probezeit, in der freien Wirtschaft, die derzeit auch gern einmal freisetzt, eine 110%- Finanzierung bekommen. Haben Sie schon einmal bei den großen Kreditvermittlern vorgefühlt?

Sowohl bei der aktuellen, als auch bei der zukünftigen Kostenbelastung durch Wohnen fehlen aber ein paar Posten (z.B. Strom, Internet, GEZ und zukünftig auch Grundsteuer).

Am meisten Bauchschmerzen macht mir der sehr niedrige Kaufpreis der Wohnung. Haben Sie dazu eine nachvollziehbare Erklärung, z.B. Lage an der Schnellstraße, stört Sie aber nicht? Ansonsten, wo lauert da die böse Überraschung?

Gruß Pumphut

Die Fixkosten, wie GEZ, Strom etc sind bei uns schon weggerechnet in der Berechnung, die ich angegeben hatte mit dem Rest. Grundsteuer ist ein guter Punkt, genauso zusätzlich anfallende Versicherungen - Hausrat und Haftpflicht sind schon vorhanden.
Bei der ING über Interhyp hatte man und 100.000€ zu 5,9% angeboten (teuer) also Kaufpreis + überschlagene Modernisierung ohne Nebenkosten, diese wären selbst zu tragen. Bei der LBS haben wir auch von einem Vorausdarlehen gehört in Kombi mit KFW124, bei KFW124 können wir die Kaufnebenkosten mitfinanzieren.

Der niedrige Kaufpreis kommt aufgrund von Verkaufsdruck der neuen Eigentümer, wie oben erwähnt: junge Leute, die geerbt haben und wenig lust haben, zu renovieren und hier das schnelle Geld sehen, so auch die Einschätzung des Bankmenschen.

"Fast noch in der Probezeit" - ich weiß ja nicht, wo Ihr lebt, ggf in CH oder so, aber meine Probezeit war, wie gesetzlich vorgeschrieben 6 Monate. Ich bin von Anfang an Fest angestellt und seit 1,5 Jahren aus der Probezeit raus

Von teuren Krediten wollten wir eigentlich Abstand nehmen, da wir in der Ausbildung ein teures Auto finanziert haben, woran wir lange zu knabbern hatten - die Vorgehensweise mit dem Vorausdarlehen ist sehr teuer, das wissen wir und haben dies auch explizit nur für diese Immobilie in betracht gezogen. Einem Vermieter will ich aber auch nicht mehr in die Tasche zahlen. Ob ich nun 400€ Zinsen im Monat der Bank schenke und dann irgendwann zügig meine Kapitalanlage abzahlen kann, oder 1.000€ dem Vermieter in den Rachen werfe und davon gar nichts habe, da kann jeder selbst rechnen. Und eine Immobilie über 200k würde ich in DE sowieso nicht kaufen bei den aktuellen Konditionen - mit den ganzen Auflagen und Abgaben wäre mir das zu schade, ein so teures Eigenheim zu kaufen, das am Ende kaputtreguliert wird - sehe ich aktuell bei meinen Eltern

Zitat von Sovereign

Das muß man wirklich wollen - erst recht als junger Mensch vom geräumigen Penthouse in der City in so eine kompakte (um das Wort kleine zu vermeiden) Wohnung und in so eine Umgebung bzw. Gegend zu ziehen...

Zitat von Sovereign

Generell bin ich kein Freund von Immobilien in eher (zumindest etwas) abgelegenen Regionen und/oder strukturschwachen Gebieten

Ich komme aus einem Kaff mit 10k Einwohnern und habe jetzt zwei Jahre in der Großstadt gelebt. Für uns ideal wäre eigentlich ein Haus ohne irgendwas drum herum, wir wollen weitab vom Schuss unsere Ruhe - wer davon Fan ist, ist uns eigentlich egal, die Immobilie soll als eigengenutzte Wohnung dienen, sodass unsere Miete zumindest "bei uns" landet.

Zitat von LebenimSueden

Bedenkt an der Stelle, dass es dann mit einem Auto sicherlich nicht getan ist und ihr deren zweier braucht. Dazu kommt der entsprechende Zeitaufwand und auch die Fahrtkosten. Habt ihr euch die Pendelstrecke mal angeschaut?

Hattest Du meine vorherigen Beiträge ignoriert? Ich hatte geschrieben, dass wir beide im Homeoffice arbeiten und meine Partnerin gelegentlich mal einen Bürotag macht - die 60km für 1-3 Mal pro Monat machen da kaum einen Unterschied, zumal wir kaum etwas für den Strom unseres Autos zahlen müssen.

Zitat von Sovereign

Ohne das Haus zu kennen: Kann im Fall der Fälle dem berühmten "Tropfen auf den heißen Stein" gleichkommen, wenn ernsthafte Reparaturen, Instandhaltungen, Sanierungen usw. am Gemeinschaftseigentum anfallen (die Wohnung als Sondereigentum ist ohnehin eure Angelegenheit)

Ich glaube auch, dass es mit den 7.000€ Rücklagen für die Wohnung nicht getan ist. Dafür baut man dann eine Reserve nebenher auf. Der Wirtschaftsplan sieht soweit ganz gut aus.

Zitat von Sovereign

Ganz generell passen für mich auch eure aktuelle Miethöhe und eure freien Mittel nicht so recht zusammen.

Sowas hatte ich in einem Deutschen Forum schon befürchtet - ist das dieses Typische Boomer-Denken? Entschuldige, wenn das negativ klingt, aber was soll mir die wertende aussage denn jetzt sagen? "oh ein Junger mensch, der Glück gehabt hat in der Berufswahl und sich eine Teure Wohnung leisten kann, in der Ausbildung aber eine Finanzielle Fehlentscheidung getroffen hat, die sein Eigenkapital aufgefressen hat - das kann nicht sein" Für mich ist das kein konstruktiver Beitrag, sondern einfach nur ein Kommentar, der nicht weiterhilft. Wenn das nicht passt, wie sollte es denn sein? Kleine Miete = kleine Rücklage / Große Mietkosten = Große Rücklage?

Ich habe schon häufig mit Verwandten darüber gesprochen, die mir genau wegen solcher nicht-hilfreichen Sprüche davon abgeraten haben, mal in Foren nachzufragen und Erfahrungsberichte einzuholen. Statt vernünftige Argumente zu liefern, lieber noch einen Hieb versetzen - schlimm diese Mentalität - wie sollen wie jungen Menschen denn sonst etwas lernen?

Zitat von Paulo

1) Eltern Fragen, ob man einwenig vom Erbe schon bekommen kann, um die Nebenkosten zu zahlen und zum renovieren

Das ist keine Option, meine Eltern haben sicher genug Kapital, innerhalb der Familie möchte ich mir Nichts leihen, das führt meist immer nur zu schlechten Gefühlen oder Problemen

Zitat von Paulo

2) Kredit über Vermittler anfragen, gibt ja bei Finanztip Empfehlungen.
Ich hatte damals vorher bei interhyp mit dem Baufinazierungsrechner rumgespielt um schon mal ein Gefühl zu bekommen.
bei 90k€ + Nebenkosten, 10k€ eigenanteil und einer Rate von 1100€ (10% Tilgung)/Monat, ist das Ding nach 8,5Jahren abbezahlt. Mit sondertilgung noch schneller.

3) ob die Wohnung sein Geld wert ist, können eure verwanden Schreiner Elektriker usw. Eher Vorort bewerten als wir Blinden im Forum.
Kaufen oder lassen.
Auch wenn es ein Griff ins Klo ist und ihr 20.000€ versenkt… die 20.000€ sind bei euch 10 Monatsmieten.
Angesichts dessen, finde ich das Risiko überschaubar.

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Danke. Ein Beitrag, der auch mal Zahlen nennt und eine realistische Schätzung ohne Wertung abgibt. Genau deshalb möchte ich das Angebot annehmen, es macht kaum einen Unterschied, ob ich hier jetzt unglücklich mein Geld dem Vermieter zuwerfe, der damit irgendwo auf Hawaii abhängt, oder sich damit die nächste Immo kauft, oder ggf Glück habe und das Geld doch nicht ganz versenkt ist - ob Gewinn oder nicht, ist mir am Ende egal

Zitat von SvenM

Ich finde einen solchen Kauf gut. Ihr wohnt den Kaufpreis locker ab.

Leider hat man 1970 vielfach nicht so toll gebaut. Sollte ein Fachmann mal drübergucken.

Mein Vater wird einen Prüfbericht erstellen. Thermografieuntersuchung, Rohrprüfung und co steht noch an. Sollte da nichts auffallen, werden wir ein vernünftiges Gutachten fertigen lassen.
Die Renovierungskalkulation werden wir auch noch einmal prüfen. Gegebenenfalls steigen meine Eltern aber auch als "Bürge" mit ein, falls das geht und die Bank beruhigt, wir werden den nächsten Beratungstermin mal abwarten