Nebenkostenabrechnung 2024

Lade doch mal deine NKA - anonymisiert - hier hoch.

An sich sollen Nebenkostenabrechnungen transparent und nachvollziehbar sein. In der
Praxis ist das leider nicht immer so. Als Mieter kannst du von deinem Vermieter Belegeinsicht verlangen. Blöd ist es, wenn der natürlich mauert.

Um welche Summen geht es denn da bei den Heizkosten und beim Warmwasser? Würdest du Notfalls auch einen Anwalt damit beauftragen wollen?

Sind in deiner Wohnung Warmwasseruhren, Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler installiert? Sowas würde doch einmal im Jahr abgelesen werden?!?!

Das mit dem Anhängen ist einfach:

Aus der Abrechnung muss ja hervorgehen, wo die Kosten herkommen.

Hallo Eva Helene

wenn es um Immobilienfragen geht, kann ich oft auch noch einen Kommentar dazu geben. Schließlich bin ich seit über 40Jahren selbst Eigetümer und Vermieter von zahlreichen Immoblien in Stuttgart. Wohnungen, Büro, Läden, Gastronomie, Wohn- und Geschäftshäuser.

Zunächst mal ist es erstaunlich, dass Du erst jetzt im Januar 2026 eine Nebenkostenabrechnung von 2024 erhälst.

Schon wegen der Einkommensteuererklärung ist es allgemein üblich dass die Abrechnungen in den meisten Fällen bis Juni des Folgejahres beim Mieter ankommen.

In den meisten Fällen werden die Nebenkostenabrechnungen nicht vom Eigentümer und Vermieter gemacht sondern von einem beauftragten Hausverwalter.

Das gilt ganz besonders bei Teileigentum, also bei Eigentumswohnungungen wo in einem Haus verschiedene Eigentümer Wohnungen besitzen.

Bei Dir scheint der Eigentümer und Vermieter auch der Hausverwalter zu sein. Das deutet auf eine Immobiliengesellschaft hin.

Dort ist es jedoch so, dass solche Abrechnungen in großer Zahl professionell von Angestellten gemacht werden und dass dort schon aus "Selbstschutz" die Abrechnungen zeitnah und verständlich verschickt werden.

Daher ist der von Dir nur oberflächlich beschriebene Vorgang für mich nicht ganz verständlich.

Bevor Du jetzt gleich mit Kanonan auf Spatzen schießt solltest Du erst mal anschauen von welchen Beträgen wir hier sprechen.

Es geht ja vermutlich am Ende um einen Differenzbetrag wo Du vermutest dass Deine Heizkosten zu noch sen könnten.

Du kannst jedoch zunächst einmal eine Faustregel anwenden.

Rechne doch einmla aus, wie hoch die Heizkosten Deiner Wohnung incl. Warmwasser pro m2 im Monat oder im Jahr sind.

Dazu nimmst Du den Gesamtbetrag der auf Deiner aktuellenAbrechnung steht und teilst den durch die m2 Zahl Deiner Wohnung.

Also z.B. Heizkosten incl. Warmwasser 2.000 Euro im Jahr geteilt durch 100 m2 macht 20 Euro pro m2 im Jahr oder rund 1,70 pro m2 im Monat.

Wenn Du eine Gas oder Ölheizung hast sind es ca. 1 - 2 Euro weniger pro m2 im Jahr, bei Fernheizung auch mal 1 - 2 Euro mehr

Natürlikch abhängig ob Du allein wohnst oder mit 6 Personen und ob es ein Uraltbau ist oder ein isolierter Neubau.

Was will ich damit sagen:

Wenn Deine überschlägigem Kosten ungefähr in diesem Bereich liegen, dann besteht schon mal kein Grund zur Aufregung.

Dann kannst Du auch bei detaillierter Aufschlüsselung keine große Überraschung erwarten.

Daher jetzt schon zum Anwalt oder Mieterverein rennen ist nur dann sinnvoll wenn die Gesamtsumme den von mir genannten Wert erheblich übersteigt.

Bitte Gelassenheit - aber dran bleiben und die Mitarbeiterin einfach ständig an die Auskunft rinnern.

Viel Erfolg wünscht Dir McProfit aus dem Land der Häuselbauer

Hallo,

es ist nicht selten so, dass ein Vermieter eine Hausverwaltung beauftragt, die dann wieder eine Ablesefirma beauftragt ... usw.

D.h. du hast bereits moderne (digitale) Zähler. Die haben eine Anzeigeschleife. Da werden dann (rotierend) der aktuelle Zählerstand (A?), der letzte gespeicherte Zählerstand (M?), Datum des zuletzt gespeicherten Wertes (oft 31.12/01.01.), ein Prüfwert (C), und ggfs. weitere Werte angezeigt.

Mit den gespeicherten Werten der HK-Verteiler/WMZ bzw. Wasseruhren könntest du die NKA schon mal prüfen. Die Werte müssten in der NKA auftauchen. Bei den HK-Verteilern wird der allerdings nochmal mit einem Faktor multipliziert, der mit der Heizleistung (Größe) des jeweiligen Heizkörpers korreliert.

Es gibt ganz wenige Ausnahmefälle, wo nach Formel abgerechnet werden darf. Wenn ich mich recht erinnere sind das 2-Familienhäuser bzw. wenn es neben einem Vermieter, der selbst mit im Haus wohnt, nur eine weitere Wohnung gibt. Oder wenn, aus welchen Gründen auch immer (habs vergessen) der Einbau entsprechender Messgeräte unverhältnismäßig aufwendig wäre. Aber das ist ja bei dir nicht der Fall.

Ich würde deinem Vermieter nicht per se unterstellen, dass er die Mieter "bescheißt". Nicht selten läuft es auf ein "Verteilungsproblem hinaus". Fernwärmelieferanten/Wasserwerke schicken 1x im Jahr eine Gesamtrechnung, die dann "irgendwie" verteilt wird. Es wäre daher durchaus auch denkbar, dass du bei einer Abrechnung/Verteilung via Formel auf Kosten deiner Nachbarn profitierst.

Man kann hier auch private Nachrichten versenden. Das ist etwas versteckt. Du musst dazu auf ein User-Profil gehen. Die 3 Pünktchen anklicken und dann "Konversation starten" wählen. Zumindest auf einem PC/Laptop ist es so. Für das Forum nutzen ich kein Smartphone.

A(ktuell)

M(emory)

C(heck)

Zitat von McProfit

...

Zunächst mal ist es erstaunlich, dass Du erst jetzt im Januar 2026 eine Nebenkostenabrechnung von 2024 erhälst.

...

Zitat von Eva Helene

...

Die bewußte BK Abrechnung 2024 lag am 29.12.2025 im Briefkasten.

...

s.o.

Mein Vorschlag bleibt:

Erst mal prüfen wie hoch sind den die Kosten für Heizung und Warmwasser pro m2 im Jahr!

Mit dieser Zahl, z.B. 18 Euro pro m2 im Jhar oder 1,50 Euro pro m2 im Monat sieht man schon mal ob sich die ganze Aufregung überhaupt lohnt?

Wenn Deine m2-Kosten erheblich von diesem Durchschnittswert abweichen, dann kannst Du immer noch die bereits hier genannten Instrumente einsetzen.

Jetzt erstmal alles der Reihe nach.

Das schreibt Dir ein Hausbesitzer und Vermieter der es gewohnt ist mit nervösen Mietern über Nebenkostenberechnung zu diskutieren.

Viele Grüße McProfit

Zitat von Eva Helene

Aber wo finde ich Dein Userprofil ?

Einfach auf den Namen tippen (Ansicht am Handy)

und dann rechts die drei Punkte.

Am Laptop benutzt man dafür natürlich die MAus

Hallo Eva Helene ,

für den Fall, dass sich der Vermieter sich nicht an Recht und Gesetz hält, hab ich vor einiger Zeit das Sanktionsinstrument Zurückbehaltungsrecht (gemäß § 273 BGB) entdeckt.

Beispiel: der Vermieter ist verpflichtet, in einer bestimmten Frist eine formal korrekte Heizkostenabrechnung vorzulegen. Dazu zählt, dass klar erkennbar ist, ob die Wärmeverbrauchsmenge per Messung (Wärmemesser bzw. Heizkostenverteiler) oder per "Formel" (Verbrauch wird hochgerechnet anhand von z.B. beheizter Wohnfläche). Wenn das nicht erkennbar ist, ist die HK-Abrechnung formal falsch und damit nichtig. Selbst wenn es erkennbar ist und dabei hervorgeht, dass per "Formel" ermittelt wurde, wäre auch der Fall formal falsch und damit nichtig.

Hier setzt jetzt das Zurückbehaltungsrecht ein: Wenn der Vermieter seine Pflichten (formal korrekte Abrechnung) nicht erfüllt, kann ihn der Mieter dazu "zwingen", indem er auch seine Mieterpflicht verweigert.

Du kannst also sowohl etwaige geforderte Nachzahlungen verweigern als auch die laufenden Heizkostenvorauszahlungen verweigern (zurückbehalten). Das ist natürlich ein hartes Vorgehen und du solltest das immer erstmal schriftlich ankündigen ("Wenn bis ... keine formal korrekte HK-Abrechnung vorliegt, sehe ich mich gezwungen, von meinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen").

Ich hab es bei meinem Vermieter erfolgreich eingesetzt.

Die einbehaltenen Vorauszahlungen müssen dann natürlich sofort nachgezahlt werden, sobald eine formal ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt.

Aber Achtung, der Vermieter kann sich auch daran erinnern, das er die Miete erhöhen darf. Wenn er das nicht sowieso schon regelmäßig tut, dann ist so eine Mieterhöhung auch unter Beachtung aller rechtlichen Rahmenbedingungen deutlich unangenehmer als eine schlechte Aufteilung der Heizkosten.

ja, mit dieser Angst spielen ja viele. Nur: auch einer Mieterhöhung muss der Mieter zustimmen. Der Vermieter kann das nicht einseitig tun. Und die rechtlichen Rahmenbedingungen für eine Mieterhöhung sind keineswegs einfach und immer gleich gegeben, Stichwort: ortsübliche Vergleichsmiete, Mileuschutz, etc.

Aber ja, grundsätzlich muss man natürlich abwägen und beachten, dass das Instrument Zurückbehaltungsrecht ein konfrontatives Vorgehen ist, eine Erzwingung.

In meinem konkreten Fall hab ich vor Jahren die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert, den anschließenden Rechtsstreit klar gewonnen (und seitdem keine Mieterhöhung mehr bekommen) und letztes Jahr dann erfolgreich das Zurückbehaltungsrecht eingesetzt. Es ist etwas ganz anderes, wenn man sagen kann "Okay, lieber Vermieter, wenn du dich nicht kümmerst und deiner Verantwortung nicht nachkommst, gibt es eben auch kein Geld." oder ständig hinterherrennen und tausendmal nachfragen muss und immer wieder vertröstet wird.

Zitat von Micha-1

Aber Achtung, der Vermieter kann sich auch daran erinnern, das er die Miete erhöhen darf.

und meiner Erfahrung nach muss man Vermieter daran nicht erinnern, daran denken die sowieso ständig oder zumindest oft.

Zitat von Micha-1

Aber Achtung, der Vermieter kann sich auch daran erinnern, das er die Miete erhöhen darf. Wenn er das nicht sowieso schon regelmäßig tut, dann ist so eine Mieterhöhung auch unter Beachtung aller rechtlichen Rahmenbedingungen deutlich unangenehmer als eine schlechte Aufteilung der Heizkosten.

Hmm…diese Argumentation erinnert mich fatal an einen Ex-Foristen )He Who Must Not Be Named)….

Ich habe es so erlebt. Und man zieht nicht gegen den Vermieter der 80jährigen Mutter vor Gericht. Die will da nämlich einfach in Ruhe wohnen bleiben. Dann zahlt man halt.