Nebenkosten im Mietvertrag Was darf der Vermieter abrechnen?

Du musst neben der Kaltmiete für die Nebenkosten die im Mietvertrag vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale zahlen (§ 556 Abs. 1 BGB). 

Viel häufiger kommt die Vorauszahlung vor. Sie ist auch gerechter und transparenter, da die tatsächlichen Nebenkosten abgerechnet werden. Wie Du die Nebenkosten zahlst und in welcher Höhe, findest Du in Deinem Mietvertrag. Die Kaltmiete zusammen mit den Nebenkosten wird auch Warmmiete genannt. 

Wieso ist die Betriebskostenverordnung wichtig?

Welche Kosten stehen in der Betriebskostenverordnung?

Quelle: § 2 BetrKV (Stand: Juni 2026)

Die Heiz- und Warmwasserkosten bilden den größten Teil der Betriebskosten, gefolgt von Hausmeisterkosten, Versicherungen und Abwasser. Besonders gestiegen sind im vergangenen Jahr die Heizkosten, im Durchschnitt um 18 Prozent. Weitere Infos dazu weiter unten.

Gibt es regionale Unterschiede bei den Betriebskosten?

Ja, bei den Mietnebenkosten gibt es große regionale Unterschiede, sodass Du je nach Region deutlich mehr als 2,67 Euro oder weniger pro Quadratmeter zahlst. 

Besonders bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser und Abwasser oder Müllbeseitigung ergeben sich lokal Preisunterschiede.

So zahlte laut Senatsverwaltung ein Haushalt in Berlin im Abrechnungsjahr 2024 durchschnittlich 3,43 Euro an Betriebskosten pro Quadratmeter im Monat. In Bayern mussten Mieter monatlich im Schnitt 2,78 Euro pro Quadratmeter zahlen. Da die Nebenkostenabrechnungen immer erst im Folgejahr vorliegen, gibt es derzeit noch keine aktuellere Auswertung von Abrechnungen und Daten.

Die Daten für 2025 sind eine Prognose. Erwartet werden moderat höhere Kosten für Fernwärme-Kunden. Wer mit Heizöl geheizt hat, muss in der aktuellen Abrechnung der Heizkosten 2025 mit einer leichten Erhöhung rechnen. Die Gaspreise sind nach dieser Prognose deutlich um 15 Prozent gestiegen. Sie sind aber immer noch auf einem hohen Niveau. Erdgas war deutlich teurer als in den Jahren 2018 bis 2020.

Wie werden Heizkosten abgerechnet?

Heizkosten werden aus einem verbrauchsabhängigen Anteil und einem Grundkostenanteil berechnet, der sich nach der Größe Deiner Wohnung richtet. 

Dein Vermieter kann wählen, wie groß der Anteil der Grundkosten an den Heizkosten ist. 

Zulässig ist dabei ein Anteil von 30 bis 50 Prozent. Also 70 Prozent Deiner Heizkosten können nach dem Verbrauch abgerechnet werden und 30 Prozent fallen auf die Grundkosten. Oder die Verbrauchskosten fallen mit 50 Prozent ins Gewicht, die Grundkosten ebenfalls. Andere Verteilungen sind innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Korridors auch möglich (§ 7 HeizkostenV).

Je stärker Dein Verbrauch bei den Kosten berücksichtigt wird, desto mehr hast Du es selbst in der Hand, bei den Kosten zu sparen. Welche Quote Dein Vermieter ansetzt, steht in Deiner Heizkostenabrechnung. Weitere Informationen findest Du im Ratgeber zur Heizkostenverordnung.

Zu den Heizkosten zählen nicht nur die Brennstoffkosten für Erdgas, Heizöl oder Fernwärme, sondern auch Heizungsnebenkosten wie Heizungswartung, Abgasmessungen, Betriebsstrom für Pumpen, Kosten für die Messdienstleister und die Miete von Zählern, um Deinen Verbrauch zu erfassen.

Seit 2021 wird beim Heizen mit Öl oder Erdgas eine CO2-Abgabe erhoben. Diesen Preis teilen sich Vermieter und Mieter auf. Je weniger klimafreundlich das Haus ist, desto mehr muss der Vermieter übernehmen. So sieht es das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten vor. In der Heizkostenabrechnung findest Du die Einstufung des Gebäudes nach dem Stufenmodell (§ 7 Abs. 4 CO2KostAuftG). 

Wie werden Warmwasserkosten abgerechnet?

Warmwasserkosten werden meist zusammen mit den Heizkosten über die Heizkostenabrechnung abgerechnet. 

Es gibt immer noch Vermieter, die den Verbrauch von Warmwasser nicht genau erfassen, obwohl sie dazu verpflichtet sind. Dann wird der Verbrauch geschätzt oder nach einer Formel berechnet.

Wichtig: In einem solchen Fall darfst Du die Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizKV).

Weitere Nebenkosten, die Dein Vermieter nach der Betriebskostenverordnung oder dem Mietvertrag auf Dich umlegen darf, sind kalte Betriebskosten. Sie kannst Du nicht durch Deinen Verbrauch beeinflussen. Du kannst bei der Nebenkostenabrechnung allerdings prüfen oder prüfen lassen, ob Dein Vermieter Kosten umgelegt hat, die er nicht umlegen durfte. 

Du kannst auch darauf achten, ob er das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet hat (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Wie Du Deine Abrechnung prüfen kannst und wer Dich dabei unterstützt, erklären wir ausführlich im Ratgeber Nebenkostenabrechnung. Diese kalten Mietnebenkosten darf Dein Vermieter auf Dich umlegen.

1. Kaltwasser: Was fällt darunter?

Das, was Du in Deiner Mietwohnung an Wasser verbrauchst, zum Beispiel an Trinkwasser aus dem Wasserhahn oder Wasser für die Waschmaschine und Toilettenspülung, rechnet Dein Vermieter in Kubikmetern als Betriebskosten ab. Ein Kubikmeter entspricht 1.000 Litern. Umgelegt werden die Kosten, die Deinem Vermieter von dem örtlichen Wasserversorgungsunternehmen in Rechnung gestellt werden. Das sind auch Grundgebühren. Die Kosten für eine regelmäßige Legionellen-Prüfung bei Mehrfamilienhäusern sind unter der Position Wasserversorgung umlegbar. Anschaffungskosten für Wasseruhren dürfen in der Abrechnung nicht auftauchen, Mietkosten und Eichkosten hingegen schon.

Auch wenn viele Vermieter Wasseruhren eingebaut haben, muss Dein Vermieter die Kosten für kaltes Wasser nicht nach Deinem individuellen Verbrauch abrechnen – anders als beim Warmwasser. Er kann auch den Gesamtverbrauch des Hauses auf alle Mietparteien umlegen. Nach der gesetzlichen Regelung wird der Verbrauch anhand der Wohnfläche umgelegt, wenn im Mietvertrag kein anderer Verteilerschlüssel festgelegt ist (§ 556a Abs. 1 BGB).

2. Abwasser, Grtundstücksentwässerung: Was fällt darunter?

Dein Vermieter darf zusammen mit dem Kaltwasser auch das Abwasser abrechnen (§ 2 Nr. 3 BetrKV). Die Kosten für das Schmutzwasser sind oft höher, da der Reinigungsaufwand und die Aufbereitung über die Kläranlagen teuer sind.

Die Menge des Abwassers orientiert sich am Frischwasserverbrauch. In der Regel wird davon ausgegangen, dass das gesamte entnommene Frischwasser in das Abwassersystem gelangt. Ein separater Abwasserzähler wird nicht benötigt. Deshalb entspricht die Menge an Abwasser, auch Schmutzwasser genannt, in der Regel der Menge an verbrauchtem Kaltwasser.

Die Abwasserkosten werden von der Stadt oder Gemeinde, in der Du wohnst, festgelegt. Die Preisunterschiede zwischen den Städten und Gemeinden sind groß.

Wie unterscheiden sich Trink- und Abwasserpreise in verschiedenen Städten?

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: Juni 2026)

Bei den Entwässerungskosten des Grundstücks geht es um die Ableitung von Regenwasser in die Kanalisation. Die Kosten hängen auch von der Größe des Grundstücks ab, da sie pro Quadratmeter abgerechnet werden. Die Unterschiede bei den Kosten für das Niederschlagswasser zwischen den Städten und Gemeinden sind ebenfalls groß.

3. Was zahlst Du als Mieter an Grundsteuer?

Als Mieter zahlst Du über die Nebenkosten anteilig die Grundsteuer, die zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks gehört und vom Vermieter umgelegt werden darf (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Wohnt Dein Vermieter mit im Haus, muss er auf Basis seiner anteiligen Wohnfläche einen Teilbetrag von der Grundsteuer abziehen, die er umlegen kann.

Wie sich die Grundsteuerreform auf Deine Nebenkosten auswirkt, erkennst Du in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025. Dann zeigt sich, ob Du mehr oder weniger zahlen musst. Oder ob sich für Dich nichts ändert.

Die meisten Grundsteuerbescheide haben die Städte und Gemeinden schon an die Eigentümer verschickt. Falls es Dich interessiert, ob Du mit höheren Nebenkosten rechnen musst, kannst Du Dich bei Deinem Vermieter nach der Höhe der neuen Grundsteuer erkundigen.

4. Was zahlst Du für Straßenreinigung und Müllabfuhr?

Zu den Mietnebenkosten zählen auch die Kosten für Straßenreinigung, Müllabfuhr sowie Räum- und Streudienste bei Schnee und Eis (§ 2 Nr. 8 BetrKV). Wenn der Mieter die Räum- und Streupflicht übernimmt, muss dieser Anteil von den Kosten abgezogen werden. 

Miet- und Anschaffungskosten für Müllbehälter darf Dein Vermieter nicht umlegen. Andersherum dürfen aber Kosten für einen externen Dienstleister auf die Mieter umgelegt werden, wenn der zum Beispiel kontrollieren soll, dass der Müll ordnungsgemäß getrennt und falls nötig nachsortiert wird (BGH, 05.10.2022, Az. VIIIZR 117/21).

Falls Dein Vermieter die Stadt oder Gemeinde beauftragen muss, Sperrmüll zu beseitigen, darf er die Kosten auf alle Mieter umlegen. Auch dann, wenn andere Menschen den Sperrmüll vor dem Haus unberechtigt abgestellt haben. Für Mieterinnen und Mieter, die mit dem Sperrmüll nichts zu tun haben, sind diese Kosten besonders ärgerlich. Doch der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter diese Kosten auf alle Mietvertragsparteien umlegen dürfen, auch wenn Dritte für den Sperrmüll verantwortlich sind (BGH, 13.01.2010, Az. VIII ZR 137/09). 

5. Was zahlst Du als Mieter an Versicherungen?

Als Mieter zahlst Du über die Nebenkosten Deinen Anteil an bestimmten Versicherungen Deines Vermieters, zum Beispiel an Sach- und Haftpflichtversicherungen (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Das kann eine Wohngebäudeversicherung sein, aber auch eine Haushaftpflicht. Auch Kosten für eine Versicherung gegen Elementarschäden wie Überschwemmungen durch Starkregen oder Erdbeben zählen dazu.

Achtung: Dein Vermieter darf die Kosten für eine Mietausfallversicherung oder eine Rechtsschutzversicherung nicht auf Dich umlegen.

6. Was musst Du für den Hausmeister zahlen?

Wenn Dein Vermieter eine Hausmeisterin oder einen Hausmeister beschäftigt oder damit ein Unternehmen beauftragt, darf er die dafür entstehenden Kosten als Nebenkosten auf Dich umlegen (§ 2 Nr. 14 BetrKV). 

7. Reinigungskosten: Was darf Dein Vermieter verlangen?

Unter Reinigungskosten darf Dein Vermieter die Kosten für die Reinigung aller gemeinsam genutzten Räume wie Flure, Keller, Bodenräume, Tiefgaragen oder den Aufzug abrechnen. 

Auch Kosten für Putzmittel und Personalkosten können berücksichtigt werden, wenn der Vermieter zum Beispiel jemanden mit der Reinigung des Treppenhauses beauftragt hat (§ 2 Nr. 9 BetrKV).

Sonderreinigungskosten aufgrund einer Baustelle muss Dein Vermieter selbst bezahlen. Dabei handelt es sich nämlich um Instandsetzungskosten und nicht um Betriebskosten. Falls Dein Vermieter Graffitis auf der Hausfassade entfernen lassen muss, kann er die Kosten dafür nicht den Mietern in Rechnung stellen.

Die Kosten für die vorbeugende Reinigung von Wasserrohren können nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, auch wenn solche Reinigungsarbeiten sinnvoll sind (AG Gelsenkirchen, 21.05.2021, Az. 202 C 181/20).

8. Wer muss Kosten für den Aufzug zahlen?

Die Kosten für einen vorhandenen Aufzug darf der Vermieter auf alle Mietparteien umlegen, die den Aufzug theoretisch nutzen können, selbst wenn sie im Erdgeschoss wohnen (BGH, 20.09.2006, Az. VIII ZR 103/06). 

Darunter fallen regelmäßige Wartungskosten, Stromkosten, Kosten zur Prüfung der Betriebssicherheit, Kosten für eine Überwachungsanlage mit Notrufmöglichkeit und einer Alarmanlage. Meist sind die Kosten für einen Aufzug besonders hoch im Vergleich zu anderen Betriebskosten. Das kann an Vollwartungsverträgen liegen. Reparaturen am Aufzug dürfen allerdings nicht umgelegt werden (§ 2 Nr. 7 BetrKV). 

9. Kabelanschluss, Antennen und Glasfaser: Welche Kosten musst Du als Mieter zahlen?

Dein Vermieter darf alle laufenden Kosten für die Gartenpflege, einschließlich Personalkosten und Kosten für neue Pflanzen, auf Dich umlegen (§ 2 Nr. 10 BetrKV). 

Zur Gartenpflege gehören das Rasenmähen, Unkrautjäten, der Rückschnitt und das regelmäßige Gießen der Gartenbepflanzung. Sogar Baumfällarbeiten zählen dazu, wenn die Bäume nicht mehr standsicher sind (BGH, 10.11.2021, Az. VIII ZR 107/20).

Die Kosten der Gartenpflege musst Du auch übernehmen, wenn Du den Garten nicht unmittelbar nutzen kannst (BGH, 26.05.2004, Az. VIII ZR 135/03). Lässt Dein Vermieter den Garten neu anlegen, muss er dafür allein aufkommen.

11. Musst Du die Kosten für die Schornsteinreinigung übernehmen?

Ja, die Kehrgebühren der Schornsteinfegerin oder des Schornsteinfegers darf Dein Vermieter als Betriebskosten abrechnen und auf die Mieter umlegen (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Es gilt die entsprechende Gebührenordnung der Schornsteinfeger.

12. Welche Kosten für die Beleuchtung des Hauses musst Du zahlen?

Du zahlst über die Nebenkosten die Stromkosten für die Beleuchtung von Außenbereichen und Gemeinschaftsflächen wie Hausflur, Treppe, Keller oder Waschküche (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Auch die Kosten für die Beleuchtung der Tiefgarage können umgelegt werden, aber nur auf solche Mieter, die einen Stellplatz haben oder zumindest durch die Tiefgarage zu den Mülltonnen gehen (AG Saarbrücken, 27.06.2016, Az. 124 C 248/15). Lampen und Glühbirnen dürfen Vermieter nicht auf die Mieter umlegen. 

Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ ist formell unwirksam, weil darunter auch andere Stromquellen abgerechnet werden können. Umlagefähig sind nur die Stromkosten für die Beleuchtung (AG Hamburg, 03.03.2022, Az. 48 C 320/20).

13. Was darf Dein Vermieter unter sonstigen Betriebskosten abrechnen?

Unter sonstigen Betriebskosten kann Dein Vermieter nur solche laufenden Kosten abrechnen, die nicht ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung genannt sind, aber vergleichbar sind. Wir haben Dir zwei typische Kostenpositionen aufgeführt, zu denen es Gerichtsurteile gibt. 

• Dachrinnenreinigung: Diese Kosten dürfen in der Nebenkostenabrechnung auftauchen, wenn die Reinigung in regelmäßigen Abständen erfolgt (BGH, 07.04.2004, Az. VIII ZR 167/03). Wenn mit der Reinigung eine einmalige Verstopfung beseitigt wurde, darf der Vermieter die Kosten dafür nicht umlegen.
• Rauchmelder: Anschaffungskosten für Rauchmelder dürfen Vermieter nicht umlegen. Auch die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind keine sonstigen Betriebskosten. Denn die Anmietung der Geräte tritt an die Stelle der nicht umlagefähigen Anschaffung (BGH, 11.05.2022, Az. VIII ZR 379/20). Die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern darf der Vermieter unter Umständen abrechnen, wenn sich dazu im Mietvertrag eine ausdrückliche Vereinbarung findet. Ansonsten darf der Vermieter sie als sonstige, neue Betriebskosten nur mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung auf den Mieter umlegen (LG München I, 15.04.2021, Az. 423 C 8482/16).

Tipp: Rechnet Dein Vermieter deutlich höhere Summen als sonstige Betriebskosten ab, solltest Du Dich bei ihm erkundigen, was er genau abgerechnet hat. Du kannst auch die Rechnungen dazu einsehen.

Dein Vermieter darf bestimmte Kosten nicht als Nebenkosten in Rechnung stellen, selbst wenn sie im Mietvertrag aufgelistet sind:

• Kosten der Hausverwaltung oder Verwaltungskostenpauschale (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV)
• Reparaturkosten an Haus oder Wohnung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV)
• Bankgebühren

Finden sich diese Kosten in Deinem Mietvertrag, so ist das unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB). Falls Du zu Unrecht solche Kosten gezahlt hast, kannst Du sie vom Vermieter auch für die vergangenen drei Jahre zurückfordern (§ 812 BGB). Darüber hinausgehende Ansprüche können verjährt sein.

Als Faustregel gilt: Einmalig anfallende Kosten können keine Mietnebenkosten sein. Darunter fallen Kosten für Reparaturen oder Instandsetzungsarbeiten. 

Die Nebenkostenvorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe verlangt werden und die zu erwartenden Betriebskosten nur geringfügig überschreiten (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB). 

Ein großer Sicherheitspuffer für die Nebenkosten ist ohne Begründung nicht erlaubt. 

Darf der Vermieter die Vorauszahlungen erhöhen?

Dein Vermieter darf die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen nach einer Abrechnung einseitig erhöhen, wenn wahrscheinlich ist, dass Du sonst im nächsten Jahr nachzahlen musst (§ 560 Abs. 4 BGB). 

Anders ist es, wenn er innerhalb des Jahres die Abschläge erhöhen will. Das geht nur, wenn Du einverstanden bist. 

Ja, einen Teil der Mietnebenkosten kannst Du über Deine Steuererklärung steuerlich geltend machen. 

Für jeden Euro, den Du an Deinen Vermieter für Handwerkerleistungen oder haushaltsnahe Dienstleistungen zahlst, bekommst Du 20 Cent vom Finanzamt zurück. Es gelten allerdings Höchstgrenzen: Haushaltsnahe Dienstleistungen sind mit bis zu 20.000 Euro pro Jahr absetzbar. Handwerkerleistungen können bis zu 6.000 Euro in die Steuererklärung eingetragen werden. 20 Prozent der Lohnkosten gibt es dann als Steuerermäßigung zurück. Maximal also 4.000 Euro bei den haushaltsnahen Dienstleistungen und 1.200 Euro an Handwerkerleistungen. 

Als Nachweis für das Finanzamt ist Deine Nebenkostenabrechnung ausschlaggebend. Dort sind die auf den einzelnen Mieter oder die einzelne Mieterin umgelegten Kosten für die erbrachten Leistungen aufgelistet.

Was Du dabei beachten solltest, findest Du ausführlich in den Ratgebern Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerkosten.