Nebenkostenabrechnung

So überprüfst Du Deine Betriebskostenabrechnung

Dr. Britta Beate Schön 13. Oktober 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Dein Vermieter muss die Nebenkosten einmal im Jahr klar und verständlich abrechnen, wenn Du als Mieter jeden Monat Nebenkosten vorauszahlst.
  • Er darf nur die Kosten von Dir verlangen, die im Mietvertrag stehen. Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren oder Reparaturkosten darf Dein Vermieter nie umlegen.
  • Du kannst Dich gegen zu hohe Nebenkosten wehren, wenn Dein Vermieter Fehler bei der Abrechnung gemacht hat.
So gehst Du vor
  • Kontrolliere, ob alle abgerechneten Kostenpositionen in Deinem Mietvertrag stehen.
  • Sind Kosten im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen, solltest Du Deinen Vermieter nach dem Grund fragen und der Abrechnung widersprechen. Wir haben für Dich einen Musterwiderspruch vorbereitet:

Zum Download

  • Deine Abrechnung kannst Du auch überprüfen lassen. Wir empfehlen einen Mieterverein oder den Dienstleister Mineko, der für 49 Euro Deine Nebenkosten kontrolliert. Für eine Unterstützung vom Anwalt empfehlen wir Yourxpert. Die Prüfung inklusive Anwaltsschreiben kostet 94 Euro.

Hast Du Deine Nebenkostenabrechnung schon bekommen und Dich über eine hohe Nachzahlung geärgert? Dann solltest Du nicht sofort zahlen, sondern das Schreiben erst einmal prüfen. Denn nicht jede Abrechnung ist korrekt. Wir erklären Dir die häufigsten Fehler und wie viel Du dadurch sparen kannst.

Welche Kosten dürfen Vermieter umlegen und welche nicht?

Über kaum ein Thema streiten Mieter und Vermieter so häufig wie über die Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt. Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds zahlen Mieter im Monat durchschnittlich 2,16 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter Wohnfläche. Es gibt aber große regionale Unterschiede.

Was Du an Betriebskosten zahlen musst, steht in Deinem Mietvertrag (§ 556 Abs. 1 BGB). Dort müssen aber nicht alle einzelnen Kostenpositionen aufgelistet sein. Es reicht, wenn Dein Vermieter auf die Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung (BetrKV) verweist. Oft heißt es dann: „Neben der Miete sind Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung zu zahlen.

Findest Du nichts im Vertrag zu den Betriebskosten, dann musst Du auch keine zahlen: Es gilt die Bruttomiete. Hat Dein Vermieter eine oder mehrere Kostenpositionen im Mietvertrag vergessen, die in der Verordnung enthalten sind, darf er sie nicht in Rechnung stellen.

Das gehört zu den Nebenkosten

Heizung und Warmwasser - Das ist bei jeder Nebenkostenabrechnung der größte Posten. Mit den Heizkosten werden meist auch die Warmwasserkosten abgerechnet. Viele Heizkostenabrechnungen sind mangelhaft.

Achtung: Heizkosten und Warmwasserkosten muss der Vermieter nach Verbrauch abrechnen. In einer Untersuchung von Finanztip und CO2online stellte sich heraus, dass 60 Prozent der Rechnungen keinen Energieverbrauch für Warmwasser enthielten. Stattdessen wurde geschätzt oder der Verbrauch nach einer Formel berechnet. Fehlt die Angabe, was Du tatsächlich verbraucht hast, darfst Du die Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizKV).

Grundsteuer - Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Dein Vermieter darf sie auf Dich umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV).

Kalt- und Abwasser - Dein Vermieter darf Kalt- und Abwasser zusammen abrechnen (§ 2 Nr. 2 und Nr. 3 BetrKV). Auch die Kosten für die regelmäßige Legionellen-Prüfung bei Mehrfamilienhäusern darf Dein Vermieter umlegen.

Aufzug - Du musst die Wartungskosten für den Aufzug auch zahlen, wenn Du im Erdgeschoß wohnst (BGH, Urteil vom 20. September 2006, Az. VIII ZR 103/06). Ausschlaggebend ist, ob Du den Aufzug benutzen könntest (§ 2 Nr. 7 BetrKV).

Straßenreinigung und Abfallbeseitigung - Zu den Kosten für die Straßenreinigung  gehören auch die Räum- und Streukosten bei Schnee und Eis (§ 2 Nr. 8 BetrKV). Miet- und Anschaffungskosten für Müllbehälter darf Dein Vermieter nicht umlegen.

Entwässerung - Ist die Position Niederschlagswassergebühr oder Oberflächenentwässerung im Mietvertrag nicht erwähnt, darf Dein Vermieter die Kosten dafür nicht in Rechnung stellen. Er darf sie auch nicht bei den Abwasserkosten abrechnen.

Reinigung - Darunter fallen regelmäßige Kosten für Putzmittel und Personalkosten, wenn der Vermieter zum Beispiel jemanden mit der Reinigung des Treppenhauses beauftragt hat (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Sonderreinigungskosten, die zum Beispiel bei Bauarbeiten anfallen, muss Dein Vermieter selbst bezahlen.

Gartenpflege - Alle Kosten, die mit der Pflege von Garten und Vorgarten zusammenhängen, auch Kosten für einzelne neue Pflanzen, dürfen in der Nebenkostenabrechnung auftauchen (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Das gilt auch, wenn Du den Garten nicht unmittelbar nutzen kannst (BGH, Urteil vom 26. Mai 2004, Az. VIII ZR 135/03). Lässt Dein Vermieter den Garten allerdings komplett neu anlegen, muss er dafür allein aufkommen.

Beleuchtung - Zu diesem Posten gehören die Stromkosten für die Außenbeleuchtung sowie für die Beleuchtung von Hausflur, Treppe, Keller, Bodenräumen oder Waschküche (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Lampen und Glühbirnen dürfen Vermieter nicht umlegen.

Schornsteinreinigung - Die Kehrgebühren des Schornsteinfegers nach der maßgebenden Gebührenordnung darf Dein Vermieter abrechnen (§ 2 Nr. 13 BetrKV).

Hausmeister - Nicht alle Hausmeisterkosten darf Dein Vermieter Dir in Rechnung stellen. Das Gehalt und die Sozialversicherungsbeiträge für einen Hausmeister sind grundsätzlich Nebenkosten für alle Mieter (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Wird der Hausmeister aber auch zur Hausverwaltung herangezogen oder erledigt er Reparaturen, dann musst Du als Mieter diesen Anteil seiner Arbeit nicht bezahlen – diese Kosten sind nicht umlagefähig.

Achtung: Schlüsselt Dein Vermieter die Hausmeisterkosten nicht auf, darfst Du von den Hausmeisterkosten pauschal 20 Prozent abziehen (AG Leonberg, Urteil vom 22. April 2016, Az. 4 C 446/14). Oft ist der Hausmeister auch gleichzeitig Gärtner oder reinigt das Treppenhaus. Diese Kosten darf der Vermieter nicht zusätzlich als Reinigungskosten oder Kosten für den Garten abrechnen. Du würdest sonst doppelt zahlen.

Kabelanschluss - Du kannst bei Abschluss des Mietvertrags vereinbaren, dass Dein Vermieter einen Kabelservicevertrag mit einem Anbieter schließt. Dann kann er die anfallenden Kosten bei der Betriebskostenabrechnung auf Dich umlegen (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Es kommt nicht darauf an, ob Du den Anschluss auch nutzt.

Dachrinnenreinigung - Diese Kosten dürfen in der Nebenkostenabrechnung auftauchen, wenn die Reinigung in regelmäßigen Abständen erfolgt (BGH, Urteil vom 7. April 2004, Az. VIII ZR 167/03). Wenn mit der Reinigung eine einmalige Verstopfung beseitigt wurde, darf der Vermieter die Kosten dafür nicht umlegen.

Rauchmelder - Welche Kosten für Rauchmelder Vermieter umlegen dürfen, ist umstritten. Klar ist, dass Vermieter die Anschaffungskosten selbst tragen müssen. Nach Ansicht des Amtsgerichts Dortmund beispielsweise dürfen Vermieter weder die Kosten für die Wartung noch die Mietkosten auf den Mieter umlegen (Urteil vom 30. Januar 2017, Az. 423 C 8482/16).

Das Landgericht Hagen hält die Mietkosten für nicht umlagefähig, die Wartungskosten hingegen schon (Urteil vom 4. März 2016, Az. 1 S 198/15). Nach Auffassung der Richter in Magdeburg sind die Kosten insgesamt als sonstige Kosten umlagefähig (Urteil vom 27. September 2011, Az. 1 S 171/11). Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs steht noch aus.

Versicherungen - Die Kosten für eine Sach- und Haftpflichtversicherung sind Betriebskosten (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Das kann eine Wohngebäudeversicherung sein, aber auch eine Haushaftpflicht- und eine Gewässerschadenshaftpflichtversicherung sind möglich.

Achtung: Dein Vermieter darf die Kosten für eine Mietausfallversicherung oder eine Rechtsschutzversicherung nicht auf Dich umlegen.

Eigene Leistungen des Vermieters - Vermieter dürfen für selbst erbrachte Hausmeister- oder Gartenpflegearbeiten das abrechnen, was sie einem Dritten dafür gezahlt hätten (BGH, Urteil vom 14. November 2012, Az. VIII ZR 41/12). Voraussetzung ist aber, dass sie klarmachen, welche Kosten sie angesetzt haben und wie teuer solche Dienstleistungen durchschnittlich sind.

Diese Kosten darf der Vermieter nicht umlegen

Dein Vermieter darf bestimmte Kosten nicht in Rechnung stellen, selbst dann nicht, wenn sie im Mietvertrag aufgelistet sind:

  • Kosten der Hausverwaltung oder Verwaltungskostenpauschale (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV),
  • Reparaturkosten an Haus oder Wohnung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV),
  • Bankgebühren.

Finden sich diese Kosten in einem Wohnraum-Mietvertrag, so sind die Regelungen unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB) Falls Du zu Unrecht solche Kosten gezahlt hast, kannst Du sie vom Vermieter auch für die vergangenen Jahre zurückfordern (§ 812 BGB). Es gilt die normale Verjährung von drei Jahren.

Gibt es in Deiner Abrechnung den Posten „sonstige Kosten“ ohne nähere Erläuterung, musst Du diesen Betrag erst einmal nicht zahlen. Erkundige Dich bei Deinem Vermieter, was sich dahinter verbirgt.

Als Faustregel gilt: Einmalig anfallende Kosten können keine Mietnebenkosten sein. Wenn Du entdeckst, dass Du bei einer Position mehr zahlen sollst als bisher, dann schau Dir die Belege bei Deinem Vermieter an. Es könnte sein, dass er einmalige Reparaturen oder Instandsetzungsarbeiten in den laufenden Kosten versteckt hat.

Zu teuer – Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Bei allen Nebenkosten gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 BGB). Wird zum Beispiel eine volle Hausmeisterstelle in einer kleinen Wohneinheit eingerichtet oder zahlt Dein Vermieter dem Hausmeister deutlich zu viel, sind diese Kosten zumindest angreifbar. Dein Vermieter muss zwar nicht immer den preisgünstigsten Anbieter auswählen, die Kosten müssen aber insgesamt angemessen sein. Willst Du Dich gegen unwirtschaftliche Kosten zur Wehr setzen, musst Du beweisen, dass die Ausgaben zu hoch sind. Dazu könntest Du zum Beispiel das Angebot eines vergleichbaren Anbieters vorlegen, das deutlich günstiger ist.

Nebenkosten bei der Steuererklärung angeben 

Beauftragt Dein Vermieter jemanden mit der Reinigung des Hausflurs oder legt er die Gebühren für den Schornsteinfeger anteilig auf die Mieter um, kannst Du die Kosten in Deiner Steuererklärung angeben. Wie viel Du dabei sparen kannst und wie Du die Kosten geltend machst, haben wir in den Ratgebern Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerkosten zusammengefasst. 

Welche Angaben muss die Abrechnung enthalten?

Jede Abrechnung muss klar und verständlich sein. Folgende Angaben müssen in Deiner Abrechnung auftauchen:

Abrechnungszeitraum - Wohnst Du schon ein Jahr in der Wohnung, ist der Abrechnungszeitraum das letzte Kalenderjahr. Bist Du während des Jahres eingezogen, läuft er von Mietbeginn bis zum Ende des Jahres.

Umlageschlüssel - Dein Vermieter kann die Kosten nach drei „Schlüsseln“ umlegen: Verbrauch, Anzahl der Bewohner, Quadratmeter. Dieser Punkt ist besonders wichtig. Wie abgerechnet wird, legt der Vermieter im Mietvertrag fest. Daran muss er sich halten. Findest Du dazu nichts im Vertrag, darf Dein Vermieter alle Nebenkosten auf die Wohnfläche umlegen, mit Ausnahme der Heizkosten – die muss er nach Deinem Verbrauch abrechnen (§ 556a BGB).

Für einen Single in einer größeren Wohnung ist die Abrechnung nach der Personenzahl am günstigsten. Für eine größere Familie in einer Durchschnittswohnung ist die Kostenverteilung nach der Wohnfläche vorteilhaft.

Tipp: Du solltest Deine Wohnung nachmessen. Sollte sie kleiner sein als im Mietvertrag angegeben, musst Du weniger Nebenkosten zahlen. Vermieter müssen nach der tatsächlichen Wohnfläche abrechnen. Auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße kommt es nicht an (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018, Az. VIII ZR 220/17).

Gesamtkosten - Wohnst Du in einem Mehrfamilienhaus, muss Dein Vermieter in Deiner Abrechnung die Gesamtkosten für das Haus aufführen, also alle Kosten – von der Grundsteuer über Liftwartungskosten bis hin zu Versicherungen.

Berechnung des Mieteranteils - Von den Gesamtkosten des Hauses zahlst Du nur Deinen Anteil. Die Berechnung muss nachvollziehbar sein.

Vorauszahlungen - Deine Vorauszahlungen muss Dein Vermieter auflisten. Die Summe muss er von dem Anteil abziehen, den Du insgesamt zahlen musst.

Rückzahlung oder Nachzahlung - Schließlich muss klar in der Abrechnung stehen, wie viel Geld Du nachzahlen musst oder wie viel Geld Du zurückbekommst.

Leerstehende Wohnungen

Stehen Wohnungen in einem Mietshaus leer, muss der Vermieter die darauf entfallenden Kosten auf alle Wohnungen verteilen. Er darf den Verteilerschlüssel nicht ändern und die Betriebskosten nur auf die vermieteten Wohnungen umlegen. Die Betriebskosten für eine leere Wohnung muss der Vermieter übernehmen. Gleiches gilt für eine Wohnung im Haus, die der Vermieter selbst bewohnt.

Gewerbliche und private Mieter in einem Haus

Gewerbliche Mieter können höhere Betriebskosten verursachen als private Mieter – mehr Strom, mehr Müll oder höhere Heizkosten. Bei Versicherungen ist meist ein Beitragsaufschlag für das Gewerbe fällig. Auch die Grundsteuer kann höher ausfallen für einen Gewerberaum. Bei einer Mehrbelastung von mehr als 15 Prozent muss der Vermieter die erhöhten Kosten für das Gewerbe vorher abziehen. Das muss man in der Abrechnung erkennen können. Findest Du dazu nichts, solltest Du Dich beim Vermieter erkundigen.

Aber: Dein Vermieter muss die Kosten nur dann gesondert abrechnen, wenn dem Wohnungsmieter erhebliche Nachteile durch eine gemeinsame Abrechnung entstehen würden, also deutlich höhere Nebenkosten durch das Gewerbe anfallen (BGH, Urteil vom 8. März 2006, Az. VIII ZR 78/05).

Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung vorliegen?

Dein Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode vorlegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die endet in der Regel am 31. Dezember. Der Vermieter darf sich also ein Jahr Zeit lassen für die Abrechnung. Viele Mieter bekommen die Abrechnung schon im Frühjahr, andere erst im Herbst. Ob und wann ein Mieter während des Zeitraumes auszieht, ist nicht entscheidend.

Bist Du zum Beispiel im März 2019 ausgezogen, muss Dein Vermieter die Abrechnung bis spätestens Ende 2020 fertigstellen, nicht etwa schon bis März 2020. Denn Vermieter sind zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet.

Sind zwölf Monate nach Jahresende vergangen, darf Dein Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Du hingegen kannst auch nach zwölf Monaten noch eine Abrechnung einfordern.

Was sind typische Fehler in Nebenkostenabrechnungen?

Viele Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler, die bares Geld für Dich als Mieter bedeuten. Der von Finanztip empfohlene Dienstleister Mineko hat mitgeteilt, dass 81 Prozent der von ihm geprüften Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft seien. Im Durchschnitt sparten die Mieter 220 Euro. Das sind sieben typische Fehler, auf die Du bei Deiner Abrechnung achten solltest:

  1. Warmwasserkosten nicht nach Verbrauch abgerechnet
    Hat Dein Vermieter das Warmwasser nicht nach Verbrauch abgerechnet, sondern geschätzt oder nach einer Formel berechnet, darfst Du den Posten pauschal um 15 Prozent kürzen.
  2. Vermieter rechnet Kosten ab, die nicht im Vertrag stehen
    Alle Kostenpositionen, die Dein Vermieter abrechnet, müssen in Deinem Mietvertrag stehen. Vergleiche die einzelnen Kosten in Deiner Abrechnung mit den Angaben im Vertrag. Fehlen einzelne Kostengruppen im Vertrag, musst Du sie nicht bezahlen.
  3. Unzulässige Kosten
    Du kannst der Abrechnung widersprechen, wenn Dein Vermieter Kosten auf Dich umgelegt hat, die er selbst tragen muss, wie Reparaturkosten, Wartungskosten für Rauchmelder oder Feuerlöscher, Bank- und Kontoführungsgebühren, eine einmalige Dachrinnenreinigung sowie Beiträge für eine Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherung.
  4. Frist nicht eingehalten
    Hat sich Dein Vermieter mehr als zwölf Monate Zeit gelassen für die Jahresabrechnung, darf er keine Nachzahlung von Dir verlangen.
  5. Gewerberäume im Wohnhaus
    Gibt es in Deinem Wohnhaus auch eine Gewerbeeinheit, sollte das bei Deinen Nebenkosten berücksichtigt werden. Denn in aller Regel verursacht ein Gewerbe deutlich höhere Nebenkosten. Hat Dein Vermieter diese nicht herausgerechnet, sondern auf alle Mieter umgelegt, kannst Du der Abrechnung widersprechen und Dich erkundigen, warum er die gewerblichen Kosten nicht herausgerechnet hat.
  6. Falscher Abrechnungszeitraum
    Bist Du gerade erst eingezogen, darf Dein Vermieter die Kosten auch nur für die Monate berechnen, die Du im Haus gewohnt hast und nicht für das gesamte Jahr.
  7. Falscher Verteilerschlüssel
    Die Verteilerschlüssel müssen in der Abrechnung angegeben sein und auch richtig sein. Vergleiche dazu die Angaben mit Deinem Mietvertrag. Es lohnt sich, die Wohnung nachzumessen, denn Nebenkosten sind nur nach den tatsächlichen Quadratmetern zu berechnen.

Rechnungsbelege ansehen

Um zu überprüfen, ob Dein Vermieter die Nebenkosten gezahlt hat, darfst Du die Originalbelege in den Büroräumen des Vermieters oder der Hausverwaltung einsehen. Das ist aufwendig, da Du einen Termin mit Deinem Vermieter oder der Hausverwaltung vereinbaren musst. Du hast grundsätzlich keinen Anspruch, Kopien der Abrechnungsbelege zu erhalten – auch dann nicht, wenn Du angeboten hast, die Kopien selbst zu bezahlen.

Ausnahme: Der Vermieter wohnt weit entfernt, und eine Einsichtnahme ist unzumutbar. Dann darfst Du Kopien verlangen (BGH, Urteil vom 8. März 2006, Az. VIII ZR 78/05). Der Vermieter ist übrigens nicht verpflichtet, Deine Fragen zur Nebenkostenabrechnung zu beantworten (AG Wiesbaden, Urteil vom 15. November 2013, Az. 93 C 3906/12).

Tipp: Sprich mit anderen Mietern im Haus und erkundige Dich, ob sie auch nachzahlen müssen und ob sie sich gegen die Abrechnung wehren möchten. Vielleicht könnt Ihr gemeinsam Einsicht in die Belege nehmen.

Wie kannst Du der Abrechnung widersprechen?

Hast Du bei der Kontrolle der Abrechnung Fehler gefunden, kannst Du widersprechen und Deinen Vermieter um Klärung bitten.

Dazu kannst Du unseren Musterwiderspruch verwenden. Die Fehler, die Du gefunden hast, musst Du in unserem Dokument entsprechend ergänzen.

Zum Download

Du hast zwölf Monate Zeit, Deine Bedenken vorzubringen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Frist dafür endet taggenau zwölf Monate, nachdem Du die Abrechnung bekommen hast, und nicht erst am Ende des Kalendermonats (LG Berlin, Urteil vom 25. Oktober 2016, Az. 63 S 35/16).

Die Jahresfrist beginnt erst, wenn Dein Vermieter eine nachvollziehbare Abrechnung vorgelegt hat. Hat er Dir zwar die Nebenkostenabrechnung geschickt, aber bei mehreren Positionen nicht nachvollziehbar erklärt, wie diese Kosten auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden, liegt keine ordnungsgemäße Abrechnung vor. Korrigiert er das nicht innerhalb des Jahres, hat er keinen Anspruch mehr auf Nachzahlung.

Du musst die Frist auch dann beachten, wenn Du den gleichen Einwand schon bei Abrechnungen aus den Vorjahren erhoben hast (BGH, Urteil vom 12. Mai 2010, Az. VIII ZR 185/09).

Oft findet sich in Abrechnungen der Hinweis, dass innerhalb von vier Wochen Widerspruch gegen die Abrechnung einzulegen ist. Das bedeutet, dass die Abrechnung nach 30 Tagen fällig wird. Hast Du zu viel vorausbezahlt, muss Dein Vermieter das Guthaben innerhalb von 30 Tagen erstatten. Umgekehrt musst Du eine Nachzahlung ebenfalls innerhalb von 30 Tagen überweisen. Ein Widerspruch ändert daran nichts. Du solltest aber bei der Zahlung erklären, dass Du Dir eine Rückforderung vorbehältst. Trotz der 30-Tage-Frist hast Du zwölf Monate lang Zeit, Einwände zu erheben.

Wichtig ist, dass Du genau erklärst, welche Kosten Du nicht akzeptierst. Es reicht nicht, pauschal zu behaupten, die Kosten seien völlig überhöht oder die Kostensteigerungen seien nicht nachvollziehbar (AG Berlin Mitte, Urteil vom 21. Januar 2015, Az. 17 C 247/14).

Erhöhung der Vorauszahlungen

Dein Vermieter kann die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen erhöhen, wenn es nach der Abrechnung wahrscheinlich ist, dass die Kosten im laufenden Abrechnungsjahr höher sein werden als die Vorauszahlungen. Eine pauschale Erhöhung oder einen Sicherheitszuschlag musst Du nicht zahlen (BGH, Urteil vom 28. September 2011, Az. VIII ZR 294/10).

Auch wenn Du nicht einverstanden bist, kann Dein Vermieter durch einseitige Erklärung die Vorauszahlungen erhöhen (§ 560 Abs. 4 BGB). Dein Vermieter darf die Vorauszahlung erhöhen, muss das aber nicht tun.

Nebenkostenabrechnung und Kaution

Beim Auszug darf Dein Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, wenn Nachforderungen bei der Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, Az. VIII ZR 71/05). Er darf aber nicht pauschal die gesamte Kaution wegen der noch ausstehenden Nebenkosten zurückbehalten. Was angemessen ist, richtet sich nach der voraussichtlichen Nachzahlung. Als Orientierung dient die letzte Nebenkostenabrechnung.

Wer unterstützt Dich bei der Prüfung der Abrechnung?

Es gibt drei Anlaufstellen, an die Du Dich wenden kannst, wenn Dir die Betriebskostenabrechnung zu hoch erscheint oder sie nicht verständlich ist. Wie wir zu unseren Empfehlungen gekommen sind, erfährst Du am Ende des Textes.

Mieterverein vor Ort 

Der erste und bekannteste Ansprechpartner ist immer der Mieterverein vor Ort. Die Fachleute dort kennen sich mit der Materie sehr gut aus. Um die Dienstleistungen des Vereins in Anspruch nehmen zu können, musst Du Mitglied werden. Die Kosten sind je nach Mieterverein unterschiedlich hoch. Der Mieterverein Köln erhebt zum Beispiel eine Jahresgebühr von 90 Euro und eine Aufnahmegebühr von 15 Euro. Etwas mehr kostet die Mitgliedschaft beim Mieterverein in München: 108 Euro Jahresgebühr und 15 Euro Aufnahmegebühr (Stand: Oktober 2020).

Spezialisierte Rechtsdienstleister

Wenn Du nicht Mitglied im Mieterverein bist oder werden willst, Dir aber dennoch eine professionelle Prüfung der Abrechnung wünschst, empfehlen wir Mineko. Das Unternehmen aus Berlin ist auf die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen spezialisiert. Es hat mittlerweile mehr als 45.000 Abrechnungen geprüft und dadurch viel Erfahrung. Laut Mineko sind 81 Prozent aller geprüften Abrechnungen fehlerhaft und zwar um durchschnittlich 220 Euro im Jahr zulasten des Mieters.

Mineko
auf Nebenkostenabrechnung spezialisierter Rechtsdienstleister
  • sehr viel Erfahrung seit 2014 – mehr als 45.000 Abrechnungen geprüft
  • bietet Prüfung der Abrechnung, Widerspruch und außergerichtliche Mahnung
  • fairer Preis von 49 Euro
  • Bearbeitungsdauer von 5 Werktagen
Nur beim Anbieter abschließbar

Rechtsanwalt

Willst Du Deine Abrechnung lieber von einem Rechtsanwalt prüfen lassen, der dann auch gleich den Schriftverkehr übernimmt, kannst Du Dich an ein Anwaltsvermittlungsportal wenden. Dieses hilft, den richtigen Anwalt zu finden. Wir empfehlen Yourxpert. Das Portal vermittelt anwaltliche Beratung zu einem Festpreis.

Ein von Yourxpert vermittelter Rechtsanwalt prüft Deine Nebenkostenabrechnung innerhalb von 24 Stunden. Das kostet 64 Euro. Falls Du zusätzlich ein anwaltliches Schreiben an Deinen Vermieter haben möchtest, fallen insgesamt 94 Euro an.

Yourxpert
Anwaltsvermittlungsportal bietet Rechtsprodukte zum Festpreis
  • viel Erfahrung
  • Bearbeitungszeit von 24 Stunden
  • Pauschalpreis von 64 Euro für anwaltliche Prüfung, von 94 Euro für Prüfung inklusive Anwaltsschreiben
  • Portal übernimmt die Auswahl des Rechtsanwalts

So haben wir ausgewählt

Wir haben zwei Arten von Anbietern im Zeitraum vom 9. November bis zum 18. Dezember 2018 untersucht: spezialisierte Dienstleister, die Nebenkostenabrechnungen überprüfen, sowie Anwaltsvermittlungsportale. Diese vermitteln einen Anwalt, der zum Festpreis eine Nebenkostenabrechnung überprüft und bei Bedarf ein Anwaltsschreiben an den Vermieter schickt.

Dabei haben wir uns auf die sechs Anbieter beschränkt, die bei einer Google-Suche am 9. November 2018 auf den ersten drei Ergebnisseiten zu den Begriffen „Nebenkostenabrechnung überprüfen Mieter“ und „Betriebskostenabrechnung prüfen lassen“ angezeigt wurden.

Wir haben allen gefundenen Anbietern einen Fragebogen geschickt mit Fragen zum Unternehmen, zur Anzahl der bisher geprüften Abrechnungen, zum Umfang der Leistungen und zur Qualitätssicherung. Zudem haben wir uns nach einem Beispiel für das Ergebnis einer Überprüfung erkundigt.

Von zwei Rechtsdienstleistern haben wir eine Antwort bekommen und sie in unsere Untersuchung einbezogen: Mineko und IHS Dienstleistungen. Anhand der folgenden vier Kriterien haben wir unsere Empfehlung für einen Rechtsdienstleister ausgesprochen, der die Prüfung von Betriebskostenabrechnungen anbietet.

  1. Leistungsumfang: Für eine Empfehlung setzen wir voraus, dass der Anbieter neben einem Prüfbericht als zusätzlichen Service auch einen Widerspruch verfasst, den der Mieter in eigenem Namen an seinen Vermieter versenden kann.
  2. Erfahrung: Uns war wichtig, dass die Anbieter bereits ausreichend Erfahrung vorweisen können und die Prüfung von Betriebskostenabrechnungen seit mindestens drei Jahren anbieten.
  3. Anzahl der Mitarbeiter: Wir haben abgefragt, wie viele Mitarbeiter für den Dienstleister tätig sind. Um eine Urlaubsvertretung oder ausreichende Vertretung im Krankheitsfall zu gewährleisten, war uns wichtig, dass der Anbieter mindestens fünf Mitarbeiter hat.
  4. Preis: Wir haben auch auf die Kosten geschaut. Da die Anbieter keine Rechtsberatung anbieten, sollten sie um einiges günstiger sein als ein Anwalt. Rechtsanwälte bieten die Überprüfung der Nebenkostenabrechnung zum Zeitpunkt dieser Untersuchung im Dezember 2018 ab 64 Euro an. Empfohlene Rechtsdienstleister sollten die Prüfung, den Widerspruch sowie ein außergerichtliches Mahnschreiben zu einem fairen, niedrigeren Preis anbieten.

Auf Basis dieser Kriterien empfehlen wir Mineko.

Aus der Gruppe der Anwaltsvermittlungsportale haben uns ebenfalls zwei geantwortet, die das Rechtsprodukt Nebenkostenabrechnung zu einem Festpreis anbieten: Advocado und Yourxpert. Anhand der folgenden zwei Kriterien haben wir unsere Empfehlung für die Anwaltsvermittlungsportale ausgesprochen:

  1. Erfahrung: Wichtig war uns, dass das Portal seit mindestens drei Jahren tätig ist und über diesen Zeitraum die anwaltliche Prüfung von Nebenkostenabrechnungen zum Festpreis anbietet.
  2. Fairer und transparenter Preis auf der Website: Bei einem klar umrissenen Rechtsprodukt ist es für den Ratsuchenden aus unserer Sicht wichtig, dass er schon vor der ersten Kontaktaufnahme weiß, mit welchen Kosten er rechnen muss. Voraussetzung war deshalb, dass sich auf der Website des Anwaltsvermittlungsportals ein Preis für die Prüfung der Abrechnung finden lässt.

Auf der Basis dieser Kriterien empfehlen wir die Anwaltsvermittler Yourxpert.

Einer der untersuchten Vermittler verfolgt ein etwas anderes Geschäftsmodell: Der vermittelte Anwalt bietet eine kostenlose Erstberatung an und erst in einem zweiten Schritt unterbreitet er ein individuelles Festpreisangebot abhängig vom Aufwand und Umfang der Prüfung. Es gibt deshalb auf der Website keinen pauschal festgelegten Preis. Wir konnten deshalb nicht überprüfen, wieviel ein Ratsuchender zahlen muss und ob der Preis tatsächlich fair ist.

Autor
Dr. Britta Beate Schön

13. Oktober 2020


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