Nebenkostenabrechnung
So überprüfst Du Deine Betriebskostenabrechnung

Finanztip-Expertin für Recht
Alle sprechen von den rasant gestiegenen Energiepreisen wegen des Kriegs in der Ukraine. Hast Du davon als Mieter schon etwas gemerkt? Vielleicht weil Dein Vermieter die Vorauszahlungen erhöht hat? So richtig treffen Dich die hohen Preise erst, wenn Du die Nebenkostenabrechnung bekommst. Es drohen hohe Nachzahlungen in diesem und im nächsten Jahr. Da helfen nur zwei Dinge: Energie sparen und die Betriebskostenabrechnung überprüfen, denn diese ist nicht immer korrekt. Wir erklären Dir die häufigsten Fehler und wie viel Du dadurch sparen kannst.
Über kaum ein Thema streiten Mieter und Vermieter so häufig wie über die Nebenkosten. Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds zahlen Mieter im Monat Betriebskosten von durchschnittlich 2,17 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Davon entfällt fast die Hälfte auf den größten Posten Heizung und Warmwasser. Es gibt aber große regionale Unterschiede. In Berlin zahlten Mieter im Durchschnitt 2,56 Euro, in Bayern nur 1,81 Euro.
Viele Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler, die bares Geld für Dich als Mieter bedeuten. Der von Finanztip empfohlene Dienstleister Mineko hat mitgeteilt, dass 80 Prozent der von ihm geprüften Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft sind. Im Durchschnitt sparten die Mieter durch die Kontrolle 220 Euro.
Das sind sieben typische Fehler, auf die Du bei Deiner Abrechnung achten solltest:
Eine Übersicht über die typischen Fehler findest Du noch einmal in unserer Checkliste zum Download.
Um die Abrechnung zu prüfen, darfst Du die Originalbelege zu den Kosten in den Büroräumen des Vermieters oder der Hausverwaltung einsehen (§ 259 Abs. 1 BGB). Das nennt sich Belegeinsicht. Du darfst Dir auch die Belege zeigen lassen, dass Dein Vermieter die Kosten gezahlt hat.
Das ist aufwendig, da Du einen Termin mit Deinem Vermieter oder der Hausverwaltung vereinbaren musst. Er ist nicht verpflichtet, Deine Fragen zur Nebenkostenabrechnung zu beantworten (AG Wiesbaden, 15.11.2013, Az. 93 C 3906/12).
Du hast keinen Anspruch darauf, Kopien der Abrechnungsbelege zu erhalten – auch dann nicht, wenn Du sie bezahlen würdest. Ausnahme: Dein Vermieter wohnt weit entfernt (BGH, 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05). Es reicht allerdings auch nicht, wenn der Vermieter Dir nur Kopien zuschickt und eine Einsicht in die Originale grundsätzlich verweigert (BGH, 15.12.2021, Az. VIII ZR 66/20).
Lässt Dich der Vermieter die Belege nicht überprüfen, darfst Du die laufenden Vorauszahlungen vorübergehend einstellen (BGH, 26.10.2021, Az. VIII ZR 150/20).
Tipp: Sprich mit anderen Mietern im Haus und erkundige Dich, ob sie auch nachzahlen müssen und ob sie sich gegen die Abrechnung wehren möchten. Vielleicht könnt Ihr gemeinsam Einsicht in die Belege nehmen.
Hast Du bei der Kontrolle der Abrechnung Fehler gefunden, kannst Du widersprechen und Deinen Vermieter um Klärung bitten.
Dazu kannst Du unseren Musterwiderspruch verwenden. Die Fehler, die Du gefunden hast, musst Du in unserem Dokument entsprechend ergänzen.
Du hast zwölf Monate Zeit, um Deine Bedenken vorzubringen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Frist dafür endet taggenau zwölf Monate, nachdem Du die Abrechnung bekommen hast (LG Berlin, 25.10.2016, Az. 63 S 35/16).
Die Jahresfrist beginnt erst, wenn Dein Vermieter eine nachvollziehbare Abrechnung vorgelegt hat. Hat er Dir zwar die Nebenkostenabrechnung geschickt, aber bei mehreren Positionen nicht nachvollziehbar erklärt, wie diese Kosten auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden, liegt keine korrekte Abrechnung vor.
Die Jahresfrist gilt für Dich auch dann, wenn Du den gleichen Einwand schon bei Abrechnungen aus den Vorjahren erhoben hast (BGH, 12.05.2010, Az. VIII ZR 185/09).
Oft findet sich in Abrechnungen der Hinweis, dass innerhalb von vier Wochen Widerspruch gegen die Abrechnung einzulegen ist. Das bedeutet nur, dass die Abrechnung nach 30 Tagen fällig wird. Guthaben und Nachzahlungen sind dementsprechend innerhalb von vier Wochen zu zahlen, auch wenn Du widersprochen hast. In der Überweisung solltest Du schreiben: „Nachzahlung unter Vorbehalt“. Trotz der Widerspruchsfrist hast Du zwölf Monate lang Zeit, Einwände zu erheben.
Wichtig: Du solltest genau erklären, welche Kosten Du nicht akzeptierst. Es reicht nicht, pauschal zu behaupten, die Kosten seien völlig überhöht oder die Kostensteigerungen seien nicht nachvollziehbar (AG Berlin Mitte, 21.01.2015, Az. 17 C 247/14).
Musst Du so viel nachzahlen, dass Du es finanziell nicht stemmen kannst, solltest Du mit Deinem Vermieter sprechen und eine Ratenzahlung anbieten.
Bei geringem Einkommen kannst Du einen Antrag auf Kostenübernahme beim Jobcenter bzw. beim Sozialamt stellen, auch wenn Du ansonsten weder Arbeitslosengeld 2 oder Sozialhilfe bekommt. Das gilt für Rentner genauso wie für Studierende. Auch wenn Du Wohngeld beziehst, ist wegen einer hohen Nachzahlung ein Antrag beim Jobcenter sinnvoll, da bisher die Kosten für Heizung und Strom ausgeklammert sind. Wichtig: Du musst den Antrag auf vorübergehende Leistungen in dem Monat stellen, in dem Du die Abrechnung bekommen hast oder die Nachzahlung fällig ist. Viele Jobcenter stellen hierfür einen Vordruck zur Verfügung. Wenn die Zeit knapp ist, reicht zunächst ein formloser Antrag per E-Mail.
Aktuell profitierst Du noch von einer Corona-Regelung, die bis Ende 2022 gilt: Das Amt prüft nicht, ob die Wohnkosten angemessen sind. Zudem wird auch Dein Vermögen nicht angerechnet, solange Du als alleinstehende Person nicht mehr als 60.000 Euro angespart hast (§ 67 SGB 2).
Dein Vermieter darf die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen erhöhen, wenn es nach der Abrechnung wahrscheinlich ist, dass die Kosten im laufenden Abrechnungsjahr höher sein werden als die Vorauszahlungen. Er muss sie aber nicht erhöhen. Einen pauschalen Sicherheitszuschlag musst Du nicht zahlen (BGH, 28.09.2011, Az. VIII ZR 294/10). Um die Nebenkosten zu erhöhen, braucht Dein Vermieter keine Zustimmung von Dir (§ 560 Abs. 4 BGB).
2022 sind die Energiepreise deutlich höher als noch 2021. Der Gaspreis hat sich nahezu verdoppelt. Auch die Preise für Heizöl, Holzpellets, Fernwärme und Heizstrom sind gestiegen. Wegen der hohen Energiekosten haben einige Vermieter im Jahr 2022 unabhängig von der Jahresabrechnung die Vorauszahlungen erhöht. Also eine vorausschauende Erhöhung, um hohe Nachzahlungen im Jahr 2023 zu vermeiden. Das funktioniert nur, wenn der Mieter damit einverstanden ist. Ohne Einverständnis darf der Vermieter erst nach der Jahresabrechnung die Vorauszahlung entsprehend anpassen.
Um die Mehrkosten im Jahr 2022 abzumildern, bekam jeder Arbeitnehmer mit seinem Gehalt im September eine Energiepreispauschale von 300 Euro ausgezahlt. Die Einmalzahlung war zu versteuern. Auch Rentner sollen entlastet werden, sie bekommen bis zum 15. Dezember ebenfalls 300 Euro Energiepauschale automatisch auf ihr Rentenkonto.
Es gibt weitere Entlastungen: Im Dezember 2022 müssen Gaskunden den monatlichen Abschlag nicht zahlen. Trifft Dich das als Mieter nicht direkt, muss Dein Vermieter die Entlastungen in der Betriebskostenabrechnung 2022 an Dich weitergeben. Dazu muss dann etwas in der Abrechnung stehen. Zusätzlich müsstest Du dazu ein Infoschreiben von Deinem Vermieter bekommen (§ 5 EWSG).
Im Monat Dezember 2022 dürfen einige Mieter geringere Betriebskosten an den Vermieter vorauszahlen. Das betrifft Mieter, die in den letzten neun Monaten vor dem 19. November eine Erhöhung der Vorauszahlungen wegen gestiegener Kosten für Gas und Fernwärme bekommen haben. Wer an seinen Vermieter zum Beispiel seit August 50 Euro mehr monatlich vorauszahlt, der darf im Dezember 50 Euro weniger zahlen. Das ist im Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz geregelt.
Wenn Du aus der Wohnung ausziehst, darf Dein Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, sofern er Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung erwartet (BGH, 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05). Er darf aber nicht die gesamte Kaution wegen der noch ausstehenden Nebenkosten zurückbehalten, sondern nur in angemessenen Umfang. Zur Orientierung dient die letzte Nebenkostenabrechnung. Musstest Du zum Beispiel 500 Euro nachzahlen, darf er etwa 500 Euro von der Kaution einbehalten.
Was Du an Betriebskosten zahlen musst, steht in Deinem Mietvertrag (§ 556 Abs. 1 BGB). Aber nicht alle Kostenpositionen müssen dort einzeln aufgelistet sein. Es reicht, wenn im Vertrag auf die Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung (BetrKV) verwiesen wird. Oft heißt es dann: „Neben der Miete sind Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung zu zahlen.“
Hat Dein Vermieter keinen Verweis auf die Verordnung in den Vertrag aufgenommen, musst Du nur die im Vertrag genannten Positionen zahlen. Findest Du keine Regelung zu den Betriebskosten, dann musst Du auch keine zahlen.
Heizung und Warmwasser - Das ist bei jeder Nebenkostenabrechnung der größte Posten. Mit den Heizkosten werden meist auch die Warmwasserkosten abgerechnet. Viele Heizkostenabrechnungen sind mangelhaft.
Heizkosten und Warmwasserkosten muss der Vermieter nach Verbrauch abrechnen. In einer Untersuchung von Finanztip und CO2online stellte sich heraus, dass 60 Prozent der Rechnungen keinen Energieverbrauch für Warmwasser enthielten. Stattdessen wurde geschätzt oder der Verbrauch nach einer Formel berechnet. In einem solche Fall darfst Du die Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizKV). Ausführliche Informationen zur Heizkostenabrechnung findest Du im Ratgeber Heizkostenverordnung.
Seit 2021 wird beim Heizen mit Öl oder Erdgas eine zusätzliche CO2-Abgabe erhoben, die bisher die Mieter allein tragen mussten.
Ab 2023 musst Du als Mieter den CO2-Preis nicht mehr allein tragen. Je weniger klimafreundlich das Haus ist, desto mehr muss der Vermieter übernehmen. Das siehst Du dann in Deiner Nebenkostenabrechnung. So sieht es das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten vor.
Grundsteuer - Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Dein Vermieter darf sie auf Dich umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Ist die Immobilie vermietet, darf der Vermieter die Grundsteuer komplett auf die Mieter umlegen. Wohnt der Vermieter mit im Haus, muss er auf Basis seiner anteiligen Wohnfläche einen Teilbetrag selbst zahlen.
Kalt- und Abwasser - Dein Vermieter darf Kalt- und Abwasser zusammen abrechnen (§ 2 Nr. 2 und Nr. 3 BetrKV). Die Positionen Niederschlagswassergebühr oder Oberflächenentwässerung darf Dein Vermieter als Kosten für die Entwässerung in Rechnung stellen. Auch die Kosten für die regelmäßige Legionellen-Prüfung bei Mehrfamilienhäusern darf Dein Vermieter umlegen.
Aufzug - Du musst die Wartungskosten für den Aufzug auch zahlen, wenn Du im Erdgeschoß wohnst (BGH, 20.09.2006, Az. VIII ZR 103/06). Ausschlaggebend ist, ob Du den Aufzug benutzen könntest (§ 2 Nr. 7 BetrKV).
Straßenreinigung und Abfallbeseitigung - Zu den Kosten für die Straßenreinigung gehören auch die Räum- und Streukosten bei Schnee und Eis (§ 2 Nr. 8 BetrKV). Miet- und Anschaffungskosten für Müllbehälter darf Dein Vermieter nicht umlegen.
Reinigung - Darunter fallen regelmäßige Kosten für Putzmittel und Personalkosten, wenn der Vermieter zum Beispiel jemanden mit der Reinigung des Treppenhauses beauftragt hat (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Sonderreinigungskosten aufgrund einer Baustelle muss Dein Vermieter selbst bezahlen. Die Kosten für die vorbeugende Reinigung von Wasserohren können nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, auch wenn solche Reinigungsarbeiten durchaus sinnvoll sind (AG Gelsenkirchen, 21.05.2021, Az. 202 C 181/20).
Gartenpflege - Alle Kosten, die mit der Pflege von Garten und Vorgarten zusammenhängen, der Gärtner, aber auch Kosten für einzelne neue Pflanzen, dürfen in der Nebenkostenabrechnung auftauchen (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Das gilt auch, wenn Du den Garten nicht unmittelbar nutzen kannst (BGH, 26.05.2004, Az. VIII ZR 135/03). Baumfällarbeiten musst Du als Mieter auch bezahlen. (BGH, 10.11.2021, Az. VIII ZR 107/20). Lässt Dein Vermieter den Garten neu anlegen, muss er dafür allein aufkommen.
Beleuchtung - Zu diesem Posten gehören die Stromkosten für die Außenbeleuchtung sowie für die Beleuchtung von Hausflur, Treppe, Keller, Bodenräumen oder Waschküche (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Lampen und Glühbirnen dürfen Vermieter nicht umlegen. Die Abrechnungsposition „Hausstrom“ ist formell unwirksam, weil darunter auch andere Stromquellen abgerechnet werden können. Umlagefähig sind nur die Stromkosten für die Beleuchtung (AG Hamburg, 03.03.2022, Az. 48 C 320/20).
Schornsteinreinigung - Die Kehrgebühren des Schornsteinfegers nach der maßgebenden Gebührenordnung darf Dein Vermieter abrechnen (§ 2 Nr. 13 BetrKV).
Hausmeister - Nicht alle Hausmeisterkosten darf Dein Vermieter in Rechnung stellen. Das Gehalt und die Sozialversicherungsbeiträge für einen Hausmeister sind grundsätzlich Nebenkosten für alle Mieter (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Wird der Hausmeister aber auch zur Hausverwaltung herangezogen oder erledigt er Reparaturen, dann musst Du als Mieter diesen Anteil seiner Arbeit nicht bezahlen – diese Kosten sind nicht umlagefähig. Die Abgrenzung ist nicht immer leicht.
Tipp: Schlüsselt Dein Vermieter die Hausmeisterkosten nicht auf, darfst Du davon pauschal 20 Prozent abziehen (AG Leonberg, 22.04.2016, Az. 4 C 446/14). Oft ist der Hausmeister auch gleichzeitig Gärtner oder reinigt das Treppenhaus. Diese Kosten darf der Vermieter nicht zusätzlich als Reinigungskosten oder Kosten für den Garten abrechnen. Du würdest sonst doppelt zahlen.
Kabelanschluss - Du kannst bei Abschluss des Mietvertrags vereinbaren, dass Dein Vermieter einen Kabel-Servicevertrag mit einem Anbieter schließt. Dann kann er die anfallenden Kosten bei der Betriebskostenabrechnung auf Dich umlegen (BGH, 18.11.2021, Az. I ZR 106/20). Es kommt nicht darauf an, ob Du den Anschluss nutzt oder ob er funktioniert (LG Berlin, 17.06.2022, Az. 63 S 128/21). Selbst wenn er defekt ist, muss der Mieter diese Kosten zahlen, darf aber die Miete entsprechend mindern. Mehr dazu im Ratgeber Mietminderung.
Die Kabelgebühren darf Dein Vermieter zukünftig nicht mehr auf Dich umlegen. Alle Mieter sollen die Chance haben, ihren Anbieter selbst auszuwählen. So steht es im neuen Telekommunikationsgesetz (TKG), das zum 1. Dezember 2021 in Kraft getreten ist. Es gibt eine lange Übergangsfrist bis zum 30. Juni 2024. Erst dann hast Du als Mieter die freie Wahl zwischen den Anbietern oder ob Du ganz auf den Kabelanschluss verzichtest (§ 71 Abs. 2 TKG).
Dachrinnenreinigung - Diese Kosten dürfen in der Nebenkostenabrechnung auftauchen, wenn die Reinigung in regelmäßigen Abständen erfolgt (BGH, 07.04.2004, Az. VIII ZR 167/03). Wenn mit der Reinigung eine einmalige Verstopfung beseitigt wurde, darf der Vermieter die Kosten dafür nicht umlegen.
Rauchmelder - Anschaffungskosten für Rauchmelder dürfen Vermieter nicht umlegen. Auch die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind keine sonstigen Betriebskosten. Denn die Anmietung der Geräte tritt an die Stelle der nicht umlagefähigen Anschaffung (BGH, 11.05.2022, Az. VIII ZR 379/20). Die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern darf der Vermieter unter Umständen abrechnen, wenn im Mietvertrag sich dazu eine ausdrückliche Vereinbarung findet. Ansonsten darf der Vermieter sie als sonstige, neue Betriebskosten nur mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung auf den Mieter umlegen (LG München I, 15.04.2021, Az. 423 C 8482/16).
Versicherungen - Die Kosten für eine Sach- und Haftpflichtversicherung sind Betriebskosten (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Das kann eine Wohngebäudeversicherung sein, aber auch eine Haushaftpflicht- und eine Gewässerschadenshaftpflichtversicherung sind möglich.
Achtung: Dein Vermieter darf die Kosten für eine Mietausfallversicherung oder eine Rechtsschutzversicherung nicht auf Dich umlegen.
Eigene Leistungen des Vermieters - Vermieter dürfen für selbst erbrachte Hausmeister- oder Gartenpflegearbeiten das abrechnen, was sie einem Dritten dafür gezahlt hätten (BGH, 14.11.2012, Az. VIII ZR 41/12). Voraussetzung ist aber, dass sie klarmachen, welche Kosten sie angesetzt haben und wie teuer solche Dienstleistungen durchschnittlich sind.
Dein Vermieter darf bestimmte Kosten nicht in Rechnung stellen, selbst dann nicht, wenn sie im Mietvertrag aufgelistet sind:
Finden sich diese Kosten in Deinem Wohnraum-Mietvertrag, so sind die Regelungen unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB). Falls Du zu Unrecht solche Kosten gezahlt hast, kannst Du sie vom Vermieter auch für die vergangenen Jahre zurückfordern (§ 812 BGB). Es gilt die normale Verjährung von drei Jahren.
Gibt es in Deiner Abrechnung den Posten „sonstige Kosten“ ohne nähere Erläuterung, musst Du diesen Betrag erst einmal nicht zahlen. Erkundige Dich bei Deinem Vermieter, was sich dahinter verbirgt.
Als Faustregel gilt: Einmalig anfallende Kosten können keine Mietnebenkosten sein. Wenn Du entdeckst, dass Du bei einer Position deutlich mehr zahlen sollst als bisher, dann schau Dir die Belege bei Deinem Vermieter an. Es könnte sein, dass er einmalige Reparaturen oder Instandsetzungsarbeiten in den laufenden Kosten versteckt hat.
Bei allen Nebenkosten gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 BGB). Zahlt Dein Vermieter dem Hausmeister zu viel, sind diese Kosten zumindest angreifbar. Dein Vermieter muss zwar nicht immer den günstigsten Anbieter auswählen, die Kosten müssen aber insgesamt angemessen sein. Willst Du Dich gegen unwirtschaftliche Kosten wehren, musst Du beweisen, dass die Ausgaben zu hoch sind. Dazu könntest Du zum Beispiel Angebote einholen und vorlegen.
Reinigten bisher die Mieter den Hausflur selbst, dann darf der Vermieter nicht ohne Weiteres eine Reinigungsfirma damit beauftragen und die dadurch entstandenen Kosten auf den Mieter umlegen – zumindest dann nicht, wenn es keine Beanstandungen gab. Eine solche Beauftragung verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und ist damit unzulässig (AG Neubrandenburg, 17.09.2021, Az. 103 C 432/21).
Beauftragt Dein Vermieter einen Gärtner oder legt er die Gebühren für den Schornsteinfeger anteilig auf die Mieter um, kannst Du die Kosten in Deiner Steuererklärung angeben. Wie viel Du dabei sparen kannst und wie Du die Kosten geltend machst, haben wir in den Ratgebern Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerkosten zusammengefasst.
Jede Abrechnung muss klar und verständlich sein. Folgende Angaben müssen in Deiner Abrechnung auftauchen:
Abrechnungszeitraum - Wohnst Du schon ein Jahr in der Wohnung, ist der Abrechnungszeitraum das letzte Kalenderjahr. Bist Du während des Jahres eingezogen, läuft er von Mietbeginn bis zum Ende des Jahres.
Umlageschlüssel - Dein Vermieter kann die Kosten nach drei „Schlüsseln“ umlegen: Verbrauch, Anzahl der Bewohner, Quadratmeter. Dieser Punkt ist besonders wichtig. Wie abgerechnet wird, legt der Vermieter im Mietvertrag fest. Daran muss er sich halten. Findest Du dazu nichts im Vertrag, darf Dein Vermieter alle Nebenkosten auf die Wohnfläche umlegen, mit Ausnahme der Heizkosten – die muss er nach Deinem Verbrauch abrechnen (§ 556a BGB).
Für einen Single in einer größeren Wohnung ist die Abrechnung nach der Personenzahl am günstigsten. Für eine größere Familie in einer Durchschnittswohnung ist die Kostenverteilung nach der Wohnfläche vorteilhaft.
Tipp: Du solltest Deine Wohnung nachmessen. Sollte sie kleiner sein als im Mietvertrag angegeben, musst Du weniger Nebenkosten zahlen. Vermieter müssen nach der tatsächlichen Wohnfläche abrechnen. Auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße kommt es nicht an (BGH, Urteil vom 30.05.2018, Az. VIII ZR 220/17).
Gesamtkosten - Wohnst Du in einem Mehrfamilienhaus, muss Dein Vermieter in Deiner Abrechnung die Gesamtkosten für das Haus aufführen, also alle Kosten – von der Grundsteuer über Liftwartungskosten bis hin zu Versicherungen.
Berechnung des Mieteranteils - Von den Gesamtkosten des Hauses zahlst Du nur Deinen Anteil. Die Berechnung muss nachvollziehbar sein.
Vorauszahlungen - Deine Vorauszahlungen sollte Dein Vermieter auflisten und von den gesamten Nebenkosten abziehen. Fehlen die Vorauszahlungen in der Abrechnung, ist die Abrechnung formell nicht unwirksam (LG Kassel, 16.02.2022, Az. 1 T 427/21). Sie kann allerdings inhaltlich falsch sein.
Rückzahlung oder Nachzahlung - Schließlich muss klar in der Abrechnung stehen, wie viel Geld Du nachzahlen musst oder wie viel Geld Du zurückbekommst.
Stehen Wohnungen in einem Mietshaus leer, muss der Vermieter die darauf entfallenden Kosten auf alle Wohnungen verteilen. Er darf den Verteilerschlüssel nicht ändern und die Betriebskosten nur auf die vermieteten Wohnungen umlegen. Die Betriebskosten für eine leere Wohnung muss der Vermieter übernehmen. Gleiches gilt für eine Wohnung im Haus, die der Vermieter selbst bewohnt.
Gewerbliche Mieter können höhere Betriebskosten verursachen als private Mieter – mehr Strom, mehr Müll oder höhere Heizkosten. Bei Versicherungen ist meist ein Beitragsaufschlag für das Gewerbe fällig. Auch die Grundsteuer kann höher ausfallen für einen Gewerberaum.
Aber: Dein Vermieter muss die Kosten für die Gewerbeeinheit nur dann gesondert abrechnen, wenn dem Wohnungsmieter erhebliche Nachteile durch eine gemeinsame Abrechnung entstehen würden, also deutlich höhere Nebenkosten durch das Gewerbe anfallen (BGH, 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05).
Dein Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode vorlegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die endet in der Regel am 31. Dezember. Der Vermieter darf sich also ein Jahr Zeit lassen für die Abrechnung. Viele Mieter bekommen die Abrechnung schon im Frühjahr, andere erst im Herbst. Ob und wann ein Mieter während des Zeitraumes auszieht, ist nicht entscheidend.
Bist Du zum Beispiel im März 2021 ausgezogen, muss Dein Vermieter die Abrechnung bis spätestens Ende 2022 fertigstellen, nicht etwa schon bis März 2022. Denn Vermieter sind nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet.
Sind zwölf Monate nach Jahresende vergangen, darf Dein Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 BGB). Anspruch auf ein Guthaben hast Du hingegen schon. Du kannst auch nach zwölf Monaten noch eine Abrechnung einfordern.
Es gibt drei Anlaufstellen, an die Du Dich wenden kannst, wenn Dir die Betriebskostenabrechnung zu hoch erscheint oder sie nicht verständlich ist.
Wie wir zu unseren Empfehlungen gekommen sind, erfährst Du am Ende des Textes.
Der erste und bekannteste Ansprechpartner ist immer der Mieterverein vor Ort. Die Fachleute dort kennen sich mit der Materie sehr gut aus. Um die Dienstleistungen des Vereins in Anspruch nehmen zu können, musst Du Mitglied werden.
Die Kosten sind je nach Mieterverein unterschiedlich hoch. Der Mieterverein Köln erhebt zum Beispiel eine Jahresgebühr von 90 Euro und eine Aufnahmegebühr von 15 Euro. Etwas mehr kostet die Mitgliedschaft beim Mieterverein in München: 108 Euro Jahresgebühr und 15 Euro Aufnahmegebühr (Stand: Juni 2022).
Du kannst Dich auch an einen spezialisierten Rechtsdienstleister wenden. Wir empfehlen Mineko. Das Unternehmen aus Berlin ist auf die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen spezialisiert.
Willst Du Deine Abrechnung lieber von einem Rechtsanwalt prüfen lassen, der dann auch gleich den Schriftverkehr übernimmt, kannst Du Dich an ein Anwaltsvermittlungsportal wenden. Wir empfehlen Yourxpert. Ein von Yourxpert vermittelter Rechtsanwalt prüft Deine Nebenkostenabrechnung zu einem Festpreis von 68,90 Euro. Falls Du zusätzlich ein anwaltliches Schreiben an Deinen Vermieter haben möchtest, fallen insgesamt 98,90 Euro an.
Wir haben zwei Arten von Anbietern im Zeitraum vom 9. November bis zum 18. Dezember 2018 untersucht: spezialisierte Dienstleister, die Nebenkostenabrechnungen überprüfen, sowie Anwaltsvermittlungsportale. Diese vermitteln einen Anwalt, der zum Festpreis eine Nebenkostenabrechnung überprüft und bei Bedarf ein Anwaltsschreiben an den Vermieter schickt.
Dabei beschränkten wir uns auf die sechs Anbieter, die bei einer Google-Suche am 9. November 2018 auf den ersten drei Ergebnisseiten zu den Begriffen „Nebenkostenabrechnung überprüfen Mieter“ und „Betriebskostenabrechnung prüfen lassen“ angezeigt wurden.
Alle sechs Anbieter bekamen einen Fragebogen mit Fragen zum Unternehmen, zur Anzahl der bisher geprüften Abrechnungen, zum Umfang der Leistungen und zur Qualitätssicherung. Zudem erkundigten wir uns nach einem Beispiel für das Ergebnis einer Überprüfung.
Von zwei Rechtsdienstleistern erhielten wir eine Antwort: Mineko und IHS Dienstleistungen. Anhand der folgenden vier Kriterien sprachen wir unsere Empfehlung für einen Rechtsdienstleister aus.
Auf Basis dieser Kriterien empfehlen wir Mineko.
Aus der Gruppe der Anwaltsvermittlungsportale antworteten uns ebenfalls zwei, die das Rechtsprodukt Nebenkostenabrechnung zu einem Festpreis anbieten: Advocado und Yourxpert. Anhand der folgenden zwei Kriterien empfehlen wir ein Portal:
Auf der Basis dieser Kriterien empfehlen wir die Anwaltsvermittler Yourxpert.
Einer der untersuchten Vermittler verfolgt ein etwas anderes Geschäftsmodell: Der vermittelte Anwalt bietet eine kostenlose Erstberatung an und erst in einem zweiten Schritt unterbreitet er ein individuelles Festpreisangebot, abhängig vom Aufwand und Umfang der Prüfung. Es gibt deshalb auf der Website keinen pauschal festgelegten Preis. Wir konnten dabei nicht überprüfen, wie viel ein Ratsuchender zahlen muss und ob der Preis tatsächlich fair ist.
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Ob und in welcher Höhe uns ein Anbieter vergütet, hat keinerlei Einfluss auf unsere Empfehlungen. Was Dir unsere Experten empfehlen, hängt allein davon ab, ob ein Angebot gut für Verbraucher ist.
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