Heizkostenverordnung Heiz­kost­en­ab­rech­nung: Hat Dein Vermieter richtig abgerechnet?

Einmal im Jahr kommt sie, die Heiz­kost­en­ab­rech­nung – und zwar für alle, die zur Miete in einem Wohnhaus mit Zentralheizung wohnen. Kauft der Vermieter oder die Vermieterin den Brennstoff teuer ein oder rechnet nicht vorschriftsmäßig ab, fallen die Kosten höher aus, als sie sein müssten. Es lohnt sich daher in den meisten Fällen, die Heiz­kost­en­ab­rech­nung zu prüfen. Wie die Abrechnung aussehen muss und wann Du Kosten kürzen oder der Abrechnung ganz widersprechen kannst, erklären wir Dir in diesem Ratgeber.

Der Grundsatz der Heizkostenverordnung ist: Sie muss verständlich und nachvollziehbar sein. Ist die Abrechnung nicht plausibel, entspricht sie nicht dem Gesetz. Außerdem muss sie einige wichtige Angaben enthalten, darunter die Aufteilung von Grundkosten und Verbrauchskosten, den tatsächlichen Verbrauch von Heiz- und Warmwasserkosten, die Aufteilung der CO2-Kosten auf Dich und Deinen Vermieter sowie für das Abrechnungsjahr 2023 auch die Entlastung durch die Energiepreisbremsen.

Mieter in einem Wohnhaus mit Zentralheizung haben nur bedingt Einfluss auf ihre Heizkosten. Ganz anders ergeht es da Haushalten, die direkt einen Energieliefervertrag mit dem Versorger schließen – sei es für eine Gasetagenheizung, für die Fernwärmeversorgung, für eine Wär­me­pum­pe oder für den Heizkessel im Eigenheim. Bist Du aber Mieter oder Mieterin in einem Wohnhaus mit Zentralheizung, kannst Du die Kosten nur senken, indem Du sparsam heizt, oder aber Deine Abrechnung gründlich unter die Lupe nimmst.

Mit unserer Lesehilfe für die Heiz­kost­en­ab­rech­nung kannst Du an einem Beispiel sehen, wie eine Abrechnung aussehen kann. Beachte, dass die Abrechnungen unterschiedlich aufgebaut sein können, bestimmte Bestandteile müssen aber immer enthalten sein.

Lesehilfe Heiz­kost­en­ab­rech­nung

Was alles in Deine Heiz­kost­en­ab­rech­nung gehört, erklären wir Dir in den nachfolgenden Punkten.

Wie werden Grundkosten und Verbrauchskosten aufgeteilt?

Berechnen soll der Vermieter oder die Vermieterin in der Regel nur Kosten, die Deinem Verbrauch entsprechen – und zwar für die Erwärmung von Räumen und von Warmwasser separat (§ 6 HeizkostenV), sofern die zentrale Heizungsanlage beides erledigt. Fehlt auf Deiner Abrechnung eine Angabe zum Energieverbrauch für Warmwasser und für Raumwärme für das ganze Haus, ist sie fehlerhaft. Versorgt Dich die zentrale Heizung allerdings nur mit Raumwärme, finden sich keine Angaben zu Warmwasser auf Deiner Heiz­kost­en­ab­rech­nung. 

Abgesehen vom Energieverbrauch muss die Abrechnung aufschlüsseln, in welcher Höhe Grundkosten berechnet weden. Diese werden nicht nach Verbrauch, sondern entsprechend der Größe Deiner Wohnung umgelegt. Zulässig ist dabei ein Anteil von 30 bis 50 Prozent. Die restlichen 70 bis 50 Prozent gehören dann zu den Verbrauchskosten, also Deinem Bezug von Warmwasser und Raumwärme (§ 7 HeizkostenV).

Wie hoch Dein Warmwasserverbrauch war und wie stark Du Deine Räume beheizt hast, sollte gemessen worden sein. Die Ablesewerte muss die Abrechnung ebenfalls enthalten.

Diese Kosten dürfen berechnet werden

Die Reparatur einer Heizungsanlage darf nicht im Rahmen der Heiz­kost­en­ab­rech­nung mit abgerechnet werden, eine ganze Reihe anderer Kostenpunkte allerdings schon.

Dazu gehören unter anderem:

• die Kosten für die Lieferung und den Verbrauch von Brennstoffen
• der Betriebsstrom
• die Wartung der Heizungsanlage
• die Reinigung der Heizungsanlage
• Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, zum Beispiel von Abgasen
• die Miete von Zählern zur Verbrauchserfassung

Die Kosten für die Lieferung und den Verbrauch von Brennstoffen dürfen dabei nur den tatsächlichen Verbrauch berücksichtigen. So müssen beispielsweise bei Ölheizungen der Anfangs- und Endstand des Öltanks erfasst und entsprechend verrechnet werden. Dir können nicht einfach die Kosten für die Öllieferung weiterberechnet werden. 

Informationen zu Verbrauch und Brennstoffen

Deine Abrechnung muss seit dem 1. Dezember 2021 detaillierte Informationen zu Deinem Energieverbrauch und zu den eingesetzten Brennstoffen beinhalten, wenn Dein tatsächlicher Verbrauch abgerechnet wird (§ 6a Abs. 3 HeizkostenV), also ein Heizkostenverteiler oder ein Wärmezähler installiert ist. Folgende Punkte sind dabei aufzuführen:

• der Brennstoffmix; bei Fernwärmekunden die verursachten Treibhausgasemissionen, wenn der Anbieter mehr als 20 Megawatt Wärmeleistung liefert
• Steuern und Abgaben
• Kontaktinformation zum Versorger, aber auch zu Verbraucherorganisationen
• Information zur Streitschlichtung über eine Schlichtungsstelle
• Verbrauchswerte vergleichbarer Wärmekunden oder Angabe von Normwerten
• witterungsbereinigter Verbrauch im vorangegangenen Abrechnungszeitraum im Vergleich mit dem witterungsbereinigten Verbrauch im aktuellen Abrechnungszeitraum in grafischer Form

Ist bei Dir kein Wärmezähler oder sind keine Heizkostenverteiler installiert, muss der Vermieter oder die Vermieterin in der Abrechnung Verbrauchswerte vergleichbarer Wärmekunden oder Normwerte nennen und darauf hinweisen, dass Du bei Differenzen eine Schlichtungsstelle anrufen kannst.

Aufteilung der CO2-Kosten

Beim Kauf von Erdgas und Heizöl muss ein CO2-Preis gezahlt werden, der Deine Heizkosten noch teurer macht. Für jede ausgestoßene Tonne an Kohlenstoffdioxid (CO2) wird ein bestimmter Preis fällig. Damit soll der Anreiz geschaffen werden, den eigenen Verbrauch zu senken oder auf umweltfreundliche Heizungen umzusteigen. Die Extra-Kosten über den CO2-Preis müssen allerdings seit dem Abrechnungsjahr 2023 in der Heiz­kost­en­ab­rech­nung fair auf Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Ist das Wohnhaus schlecht gedämmt und Deine Heizkosten sind hoch, weil Du mehr heizen musst, soll der Vermieter oder die Vermieterin auch am CO2-Preis beteiligt werden.

Die Aufteilung erfolgt anhand der Energieeffizienz Deines Wohnhauses. Je besser der Standard ist, desto geringer sind die Kosten, die der Vermieter tragen muss. Ist der Verbrauch und damit der CO2-Ausstoß des Hauses beispielsweise wegen einer schlechten Dämmung sehr hoch, müssen Vermieter hingegen bis zu 95 Prozent der CO2-Kosten tragen.

In Deiner Heiz­kost­en­ab­rech­nung muss der Vermieter oder die Vermieterin die Einstufung des Gebäudes ausweisen, Deinen Anteil an den CO2-Kosten und auch die Berechnungsgrundlage angeben. 

Berücksichtigung der Energiepreisbremsen

Für Abrechnungszeiträume, die in das Jahr 2023 fallen, müssen in der Heiz­kost­en­ab­rech­nung auch die Energiepreisbremsen berücksichtigt werden. Die Preisbremsen galten bis Ende 2023, um die gestiegenen Energiekosten zu dämpfen. Die staatlichen Entlastungen auf Brennstoffe wie Gas, Öl oder Pellets muss Dein Vermieter oder Deine Vermieterin in der Heiz­kost­en­ab­rech­nung an Dich weitergeben. 

Achte darauf, dass der Teil der Entlastung, der auf Deine Wohnung entfällt, in der Heiz­kost­en­ab­rech­nung gesondert ausgewiesen ist.

Dein Vermieter oder Deine Vermieterin muss Deine Heiz­kost­en­ab­rech­nung mindestens einmal pro Jahr erstellen. Wird jährlich abgerechnet, hat er oder sie dazu Zeit bis zum Ende des folgenden Abrechnungsjahres (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Entspricht Dein Abrechnungsjahr einem vollen Kalenderjahr, muss die Abrechnung für das Jahr 2023 also beispielsweise bis 31. Dezember 2024 zugestellt werden.

Beginnt Dein Abrechnungsjahr immer im Juli, müsste Dir die Abrechnung für 2022/2023 bis 30. Juni 2024 zugestellt worden sein. Kommt sie später, musst Du keine Nachzahlung leisten. Dann ist der Anspruch des Vermieters oder der Vermieterin darauf erloschen. Das gilt jedoch nicht, wenn die Abrechnung ein Guthaben ausweist: Dieses steht Dir auch zu, wenn die Frist verpasst und Dir die Abrechnung zu spät zugestellt wurde.

Ziehst Du mitten im Jahr aus Deiner Wohnung aus, hat der Vermieter oder die Vermieterin trotzdem bis zum Ablauf des folgenden Abrechnungsjahres Zeit, Dir die Abrechnung zuzustellen. Bei einem Auszug zum 30. April 2024 und einem Abrechnungsjahr, das zum 31. Dezember endet, muss die Heiz­kost­en­ab­rech­nung bei Dir also trotzdem erst bis zum Jahresende 2025 zugehen.

Wurde die Abrechnung innerhalb der Frist zugestellt, hast Du 30 Tage Zeit, eine Nachzahlung zu leisten. Auch der Vermieter oder die Vermieterin hat wiederum 30 Tage Zeit, ein Guthaben an Dich auszuzahlen (§ 286 Abs. 3 BGB).

Erhältst Du eine Abrechnung, die nicht diesen Vorgaben entspricht, kannst Du den Heizkosten auf Deiner Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung widersprechen. Verweise dabei auf die Heizkostenverordnung. 

Stellt Dir der Vermieter oder die Vermieterin die Abrechnung fristgemäß zu, hast Du, nachdem Du sie erhalten hast, ein ganzes Jahr Zeit zu widersprechen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Du solltest Dein Recht nutzen und eine Einsicht in die Rechnungsbelege fordern. Nur so kannst Du prüfen, ob die angegebenen Abrechnungssummen auch tatsächlich in der Höhe entstanden sind. 

Bis Du die Belege siehst, gilt Dein Widerspruch gegen die Abrechnung. Du solltest dabei zugleich um Zahlungsaufschub für Kosten bitten, die Du nachzahlen sollst. In der Regel musst Du eine Nachzahlung innerhalb von 30 Tagen begleichen, nachdem Du die Abrechnung erhalten hast. Wenn Du widersprochen hast und Dein Vermieter dem Zahlungsaufschub zustimmt, dann warte ab, bis Du eine korrigierte Abrechnung bekommst.

Du musst nicht nachzahlen, wenn Du keine gesetzeskonforme Heiz­kost­en­ab­rech­nung bekommst oder diese mehr als ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt wird.

Wann ist die Heiz­kost­en­ab­rech­nung nicht plausibel?

Fehler kann es immer auf einer Abrechnung geben. Deshalb solltest Du bei allen Zahlen nachrechnen, ob diese korrekt addiert oder multipliziert wurden. 

Prüfe, ob die ermittelten Preise je verbrauchter Einheit oder pro Quadratmeter Wohnfläche bei der Berechnung Deiner Heizkosten herangezogen wurden.

Zum Beispiel: Die Heizkosten in Deinem Haus werden in 70 Prozent Verbrauchskosten und 30 Prozent Grundkosten aufgeteilt. Die gesamten Heizkosten betragen 10.000 Euro für das ganze Haus. Davon entfallen entsprechend der Aufteilung 7.000 Euro auf die Verbrauchskosten. Die Heizkostenverteiler aller Wohnungen haben insgesamt 120.000 Einheiten an Wärmeverbrauch an allen Heizkörpern gemessen. Damit liegen die Verbrauchskosten pro Einheit bei 5,8 Cent. Du hast insgesamt 12.000 Einheiten verbraucht. Dieser Wert muss jetzt mit dem ermittelten Preis pro Einheit multipliziert werden. Das ergibt dann Kosten in Höhe von 696 Euro. Auf die Grundkosten entfallen hingegen nur 30 Prozent und damit 3.000 Euro. Diese werden nach Fläche auf alle Mieter umgelegt. Dafür werden die Grundkosten durch die Gesamtfläche des Hauses geteilt, um die Kosten pro Quadratmeter zu ermitteln. Das Haus ist 1.000 Quadratmeter groß. Damit liegen die Grundkosten pro Quadratmeter bei drei Euro. Deine Wohnung ist 70 Quadratmeter groß, Du musst also 210 Euro an Grundkosten zahlen. Prüfe – wie in diesem Beispiel gezeigt –, ob die ermittelten Werte pro Einheit und Quadratmeter auch auf Deine Einheiten und Wohnungsgröße korrekt angewendet werden. 

Rechne außerdem den Heizenergieverbrauch mit dem Warmwasserverbrauch zusammen und kontrolliere, ob die Summe dem gesamten Brennstoffbezug entspricht.

Stutzig solltest Du werden, wenn Du feststellst, dass der Energieverbrauch für Warmwasser mehr als 30 Prozent des Brennstoffverbrauchs im ganzen Haus beträgt. Das könnte darauf hindeuten, dass an einer Stelle Zahlen nicht stimmen.

Nicht plausibel ist auch, wenn Dein Anteil am Heizenergieverbrauch deutlich höher ist als Dein Anteil an der Wohnfläche im gesamten Gebäude. Möglicherweise hast Du so viel Energie verbraucht – oder aber Messgeräte zählen nicht richtig. Hast Du den Verdacht, dass Dein Warmwasserzähler oder Deine Heizkostenverteiler nicht richtig messen, dann fordere Deinen Vermieter auf, die Geräte zu überprüfen.

Wie funktioniert die Belegeinsicht?

Die auf der Heiz­kost­en­ab­rech­nung aufgeführten Kosten für einzelne Leistungen müssen Dir aber auch belegt werden können – Du hast das Recht zu prüfen, ob die aufgeführten Beträge stimmen. Erscheint ein Kostenpunkt deutlich zu hoch, dann bitte Deinen Vermieter oder Deine Vermieterin oder die beauftragte Hausverwaltung um Belegeinsicht. Du hast dieses Recht in der Regel innerhalb von zwölf Monaten nach Zustellung der Abrechnung. 

Der Vermieter oder die Vermieterin kann Dir Kopien der Belege senden, muss es aber nicht. Für die Erstellung und Übersendung der Kopien können Dir außerdem die Kosten in Rechnung gestellt werden. Üblicherweise erhältst Du Vorschläge für einen Termin zur Einsichtnahme in den Räumen der Hausverwaltung. Nimm dann Deine Abrechnung mit und vergleiche die Zahlen. Stellst Du Abweichungen fest, dann notier Dir das. Mach am besten ein Foto von der Abrechnung und erklär Deinem Vermieter oder Deiner Vermieterin, dass Dein Widerspruch gegen die Abrechnung begründet ist. Er oder sie sollte diese dann korrigieren.

Durch eine Belegeinsicht kannst Du aber auch feststellen, welcher Gas- und Stromliefervertrag besteht und welche Kosten für einzelne Zähler entstehen. 

Was kannst Du bei hohen Preisen tun?

Vermieter und Vermieterinnen müssen grundsätzlich nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot handeln (§ 556 Abs.3 Satz 1 BGB). Das heißt, die Kosten, die auf die Mietparteien umgelegt werden, müssen in ihrer Höhe gerechtfertigt sein. Das bedeutet aber nicht, dass der Vermieter oder die Vermieterin grundsätzlich den billigsten Anbieter auswählen muss, wenn ein anderer Anbieter beispielsweise zuverlässiger beziehungsweise im Notfall besser erreichbar ist – oder die Erfahrung mit einem anderen Anbieter besser war. 

Trotzdem kannst Du Deine Hausverwaltung auf das Wirtschaftlichkeitsgebot aufmerksam machen, wenn Du das Gefühl hast, dass einzelne Kostenpunkte zu hoch sind. Das können beispielsweise die Kosten für den Brennstoff oder den Betriebsstrom sein. Der Betriebsstrom ist speziell der Strom, den die Heizungsanlage zum Arbeiten benötigt, beispielsweise für Heizungspumpen.

Wie hoch die Brennstoffkosten bei Dir im Vergleich sind, kannst Du online prüfen. Um einen Überblick zu bekommen, solltest Du die Kosten durch die Brennstoffmenge teilen – bei Gas in Kilowattstunden, bei Heizöl in Litern. Anschließend kannst Du den Wert mit den im Abrechnungsjahr durchschnittlich geltenden Preisen pro Kilowattstunde oder Liter vergleichen. Auf Vergleichsportalen für Heizöl wie Esyoil und Heizoel24 findest Du durchschnittliche Preise für Deutschland als auch für einzelne Städte für fast jeden einzelnen Tag der vergangenen drei Jahre. Bei Gaspreisen kannst Du Dich an den Durchschnittspreisen der folgenden Tabelle orientieren.

Gaspreis-Durchschnitt in Deutschland 2022 & 2023 nach Tarifart

kWh = Kilowattstunden. Es handelt sich um Zahlen zum Stichtag 1. April des jeweiligen Jahres.
Quelle: Monitoringbericht 2022 & 2023, Bundesnetzagentur/Bundeskartellamt (Stand: 9. Februar 2024)

Stellst Du erhöhte Preise fest, liegt es an Dir, darzulegen, dass die Kosten im Vergleich zu hoch sind. Möchtest Du den Vermieter oder die Vermieterin um Reduzierung der Kosten bitten, dann hol Vergleichsangebote ein, die zeigen, dass es günstigere Tarife für Deine Region gibt. Dafür kannst Du zum Beispiel unseren Gasvergleich nutzen.

Wird bei Dir mit Fernwärme geheizt, kann es sinnvoll sein, Deinen Vermieter oder Deine Vermieterin auf die Anschlussleistung anzusprechen. Die nötige Anschlussleistung ist oft zu hoch eingeschätzt worden und verursacht im Betrieb dann hohe Grundkosten. Wird die Anschlussleistung an den Bedarf des Wohnhauses angepasst, lässt sich viel einsparen. Eine Überprüfung der Anschlussleistung muss Dein Vermieter oder Deine Vermieterin veranlassen. Wechseln kann er oder sie den Versorger allerdings nicht.

In Deiner Heiz­kost­en­ab­rech­nung findest Du auch die Kosten für den Betriebsstrom der Heizungsanlage. Kosten zwischen drei und fünf Prozent der Brennstoffkosten sind üblich – das bedeutet dann zumeist, dass der Vermieter den Stromverbrauch der Heizung nicht gesondert gemessen hat, sondern der Strom über einen gemeinsamen Zähler mit dem Hauslicht läuft. Die Kosten für den Betriebsstrom berechnet er dann pauschal. Anteile bis fünf Prozent gelten dabei als akzeptabel – der Vermieter muss keinen Nachweis über die verbrauchte Strommenge vorlegen (LSG Baden-Württemberg, 25. März 2011, L 12 AS 2404/08). Den Teil der Strom­kos­ten, die für das Hauslicht zu zahlen sind, findest Du dann auf der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung.

Liegen die Kosten bei mehr als fünf Prozent der Brennstoffkosten, dann widersprich der Heiz­kost­en­ab­rech­nung und fordere, einen Beleg zu sehen. Stellst Du dabei fest, dass der Vermieter den Strom teuer bezieht, fordere ihn zum Tarifwechsel auf. Entsprechen die Strom­kos­ten nicht den auf der Abrechnung aufgeführten Betriebsstromkosten, kannst Du eine Korrektur der Heiz­kost­en­ab­rech­nung verlangen. 

Gegen hohe Kosten aus vergangenen Abrechnungsjahren kannst Du nichts mehr machen. Kommt aber der Vermieter Deiner Aufforderung nicht nach, günstigere Vertragspartner zu wählen, kannst Du bei künftigen Abrechnungen die hohen Kosten beanstanden. 

Vorab: Wenn Du bei einzelnen Positionen unsicher bist, ob Du wirklich kürzen kannst, wende Dich vorab noch einmal an einen Mieterverein oder eine Verbraucherzentrale. Auch bei Anwälten für Mietrecht bist Du an der richtigen Adresse. Kürzt Du die Abrechnung auf falscher Grundlage, kannst Du bei zu hohen Rückständen fristlos gekündigt werden. Das ist allerdings erst ab zwei offenen Monatsmieten möglich. 

Rechnet Dein Vermieter oder Deine Vermieterin Deine Kosten für Warmwasser und für Heizungswärme nicht nach Deinem Verbrauch ab, etwa weil es keine Zähler gibt, darfst Du die entsprechenden Kosten pauschal um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Für eine verbrauchskonforme Abrechnung müssen folgende Messgeräte installiert sein: (§ 5 HeizkostenV):

• ein Zähler für den Brennstoffverbrauch des ganzen Wohnhauses, von dem der Energieverbrauch für Warmwasser abgezogen und so der Heizenergieverbrauch berechnet wird. Bei Heizungen mit Heizöl oder Flüssiggas müssen die Liefermengen im Abrechnungsjahr auf der Rechnung aufgeführt sein;
• ein Wärmemengenzähler, der den Energiebedarf zur Erwärmung von Warmwasser im ganzen Wohnhaus misst. Die Gesamtkosten für den Brennstoff als auch für den Betrieb der Heizungsanlage ergeben dann nach dieser Energiemenge die Warmwasserkosten des gesamten Wohnhauses;
• ein Warmwasserzähler oder eine andere geeignete Messeinrichtung, die in Deiner Wohnung das verbrauchte Warmwasser zählt – sofern das Warmwasser über die Zentralheizung zur Verfügung gestellt wird. Damit lässt sich berechnen, welchen Anteil Du an den Warmwasserkosten des gesamten Hauses hast;
• Heizkostenverteiler an Deinen Heizkörpern, die Deinen Heizenergieverbrauch messen.

Stellst Du fest, dass Deine Warmwasserkosten oder Deine Heizungskosten nicht nach Heiz- und Warmwasserverbrauch berechnet sind, dann widersprich der Abrechnung. Schreib Deinem Vermieter, dass Du Dein Recht nach Paragraf 12 Heizkostenverordnung nutzt und die jeweiligen Kosten um 15 Prozent kürzt. Forder außerdem eine korrigierte Abrechnung und dass die vorgeschriebenen Messgeräte eingebaut werden. Beachte aber, dass es auch für Vermieter Ausnahmen gibt, wann eine Abrechnung nach Verbrauch nicht notwendig ist. 

Auch, wenn die Heizkostenverteiler nicht fernablesbar sind, können die Kosten gegebenenfalls gekürzt werden. Fernablesbar heißt, dass niemand mehr in Deine Wohnung kommen muss, um die Zähler abzulesen, das passiert stattdessen automatisch und digital. Seit dem 1. Dezember 2021 müssen alle neu eingebauten Heizkostenverteiler fernablesbar und Teil eines Kommunikationsnetzes sein – es sei denn, es werden nur einzelne ausgetauscht. Heizkostenverteiler, die vor dem 1. Dezember 2021 installiert wurden und nicht fernablesbar sind, müssen entsprechend bis zum 31. Dezember 2026 umgerüstet werden, es sei denn, die Umrüstung ist Deinem Vermieter technisch oder wirtschaftlich nicht zuzumuten (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Hast Du noch herkömmliche Verteiler, obwohl das System beispielsweise nach 2021 erneuert wurde, darfst Du Deine Heizkosten ebenfalls um drei Prozent kürzen.

Du darfst Deine abgerechneten Heizkosten ebenfalls um drei Prozent kürzen, wenn die Aufteilung der CO2-Kosten für Abrechnungen ab 2023 nicht vorgenommen wurde oder wenn nicht alle erforderlichen Informationen aufgelistet wurden, also Dein Anteil an den Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlage.

Die Heiz­kost­en­ab­rech­nung zu verstehen, ist nicht einfach. Hohen Kosten zu widersprechen, kann mühselig sein. Du kannst aber die Hilfe von Mietervereinen und Verbraucherzentralen nutzen. 

Jede Verbraucherzentrale bietet einen „Basischeck“ an. Dazu vereinbarst Du einen Termin für eine Beratung in der Verbraucherzentrale und nimmst Deine Heiz­kost­en­ab­rech­nung mit. Der Basischeck ist kostenfrei. Sollte es notwendig sein, dass die Beratung bei Dir zuhause stattfindet, kostet sie maximal 30 Euro.

Die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz bietet eine umfassende Überprüfung der Heiz­kost­en­ab­rech­nung an. Nutzen können das Angebot alle Einwohner des Bundeslandes, die zur Miete wohnen. Du kannst die Abrechnung per Fax, E-Mail oder Post senden und erhältst anschließend eine Stellungnahme. Der Service kostet 20 Euro.

Die Prüfung von Heiz­kost­en­ab­rech­nungen und auch Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung­en ist elementarer Bestandteil des Services von Mietervereinen. Die meisten Mitglieder zählt der Deutsche Mieterbund, unter dessen Dach sich über 300 Mietervereine in verschiedenen Städten befinden. Daneben gibt es aber in vielen Großstädten weitere Vereine.

Um Deine Abrechnung einschätzen zu lassen, musst Du Mitglied eines solchen Vereins sein. Zwischen 50 und 120 Euro im Jahr kostet in der Regel die Mitgliedschaft. Nach Deinem Beitritt kannst Du sofort eine Beratung in Anspruch nehmen. Manche Vereine übernehmen auch den Schriftverkehr mit Deinem Vermieter oder Deiner Vermieterin, wenn die Abrechnung Fehler enthält oder nicht plausibel ist. Auch die vorgelegten Rechnungsbelege prüfen manche Vereine zusammen mit Dir, so beispielsweise der Mieterschutzbund mit Sitz in Recklinghausen.

Einige Vereine bieten auch eine Rechts­schutz­ver­si­che­rung für Mietangelegenheiten. Dort ist der Mitgliedsbeitrag höher – mehr als 100 Euro im Jahr beträgt er dann. Dafür hilft Dir ein Rechtsanwalt aber auch, Deine Ansprüche gegenüber Vermieter oder Vermieterin durchzusetzen. Allerdings gibt es immer eine Vorlaufzeit, ehe Du den Rechtsschutz nutzen kannst – in der Regel drei Monate nach Deinem Beitritt zum Verein und Abschluss der Ver­si­che­rung.

Alternativ kannst Du einen spezialisierten Rechtsdienstleister oder Fachanwalt für Mietrecht mit der Prüfung beauftragen, wenn Du ohnehin Zweifel an Deiner gesamten Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung hast. Dieser schaut dann auch auf die Heizkosten. Wir empfehlen den Dienstleister Mineko beziehungsweise das Anwaltvermittlungsportal Yourxpert. Ausführliche Informationen findest Du in unserem Ratgeber zur Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung.

Lässt Du Deine Abrechnung prüfen, schauen die Fachleute darauf, ob alle Vorgaben aus der Heizkostenverordnung eingehalten wurden. Es gibt aber auch Ausnahmefälle, bei denen sich Dein Vermieter oder Deine Vermieterin nicht an die Vorgaben halten muss. Und sie regelt auch, dass Dir das Energiesparen einfacher gemacht werden soll – indem Du monatlich über Deine Heizverbräuche informiert wirst.

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV), die 1981 in Kraft getreten ist, gibt Regeln für die Abrechnung von Heizkosten und Warmwasserverbrauch vor. Dein Vermieter oder Deine Vermieterin muss sich bei der Berechnung der Heizkosten an die Vorgaben aus der Verordnung halten und es kann auch beispielsweise im Mietvertrag – außer bei Sonderfällen – keine Vereinbarung getroffen werden, die anders lautet.

Unter anderem wird in der Heizkostenverordnung bestimmt, welcher Anteil der Heizkosten nach Verbrauch oder Quadratmeter abgerechnet werden darf, welche Kosten generell abgerechnet werden dürfen und dass der Verbrauch aller Mietparteien jeweils separat zu erfassen ist, beispielsweise über Messgeräte an den Heizkörpern. 

Fristen und Zeiträume der Abrechnung werden hingegen durch Paragraf 556 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Die monatliche Verbrauchsinformation

Die Heizkostenverordnung sieht außerdem vor, dass Vermieter seit 2022 jeden Monat eine Information zu Deinen Heizkosten oder zu Deinem Verbrauch im Vormonat übersenden müssen, wenn fernablesbare Messtechnik vorhanden ist (§ 6a Abs. 1 HeizkostenV). Diese fernablesbaren Zähler haben ein digitales Display und können auch die Verbräuche des Vorjahres speichern. In der Regel kannst Du den Vorjahreswert das ganze Folgejahr über auslesen. Ein digitales Display bedeutet aber nicht automatisch, dass die Zähler fernablesbar sind. Ist das der Fall, hängt bei Euch im Treppenhaus wahrscheinlich ein kleines Gerät, das die Daten auslesen kann. 

Für die monatliche Verbrauchsinformation sollte Dein Vermieter Dich fragen, ob Du lieber über Deinen monatlichen Wärmebezug oder Deine monatlichen Heizkosten informiert werden willst. Zugestellt bekommst Du die monatliche Information innerhalb des Folgemonats (§ 6a Abs. 1 S. 2 HeizkostenV). Erstmals solltest Du im Januar 2022 eine Information zu Kosten oder Verbrauch im Dezember des Vorjahres erhalten haben. 

Messdienstleister haben Online-Portale eingerichtet, über die Mieter und Mieterinnen – sofern Sie das wollen – die Informationen abrufen können. Alternativ kannst Du die Information per E-Mail oder per Brief erhalten. Wichtig ist: Dein Vermieter oder Deine Vermieterin muss Dir die Information zukommen lassen. Die jährliche Heiz­kost­en­ab­rech­nung erhältst Du weiterhin. Auch zahlst Du wie gewohnt monatlich eine Abschlagszahlung. 

Darüber hinaus könnten die Dienstleister auch auf die Daten zugreifen, wenn das alle Parteien im Haus befürworten. Mit moderner Messtechnik ist es möglich, die Energieflüsse zu analysieren, ineffiziente Einstellungen zu verbessern und so das ganze Heizungssystem zu optimieren. Für die Bereitstellung der monatlichen Information darf Dir die Vermietung zusätzlich anfallende Kosten berechnen (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV).

Für wen gilt die Heizkostenverordnung nicht?

Lebst Du in einem Zweifamilienhaus, das der Eigentümer oder die Eigentümerin selbst bewohnt, muss er oder sie sich nicht an die Vorschriften der Verordnung halten. Es gilt dann, was in Deinem Mietvertrag vereinbart ist.

Eine verbrauchsgerechte Abrechnung und eine Aufsplittung der Heizkosten in Grund- und Verbrauchskosten ist außerdem in einigen Sonderfällen ebenso nicht erforderlich (§ 11 HeizkostenV). Dazu gehören Häuser folgender Art:

• mit geringem Energiebedarf, das heißt weniger als 15 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr – also Passivhäuser;
• in einem Lehrlings- oder Studentenheim oder in vergleichbaren Gebäuden;
• in einem Gebäude, in dem die Installationskosten von Zählern so hoch wären, dass die Kosten durch die Einsparungen, die daraus entstehen, nicht innerhalb von zehn Jahren wieder reingeholt werden könnten; 
• die überwiegend durch eine Solarthermieanlage, eine Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlage oder eine Anlage zur Abwärmenutzung beheizt werden.

Bislang waren auch Wär­me­pum­pen von einer verbrauchsgerechten Aufteilung der Wärmekosten ausgenommen. Die Wärme, die von der Wär­me­pum­pe mithilfe von Umweltenergie und Strom erzeugt wird, muss seit dem 1. Oktober 2024 auch nach dem Verbrauch der einzelnen Parteien aufgeschlüsselt und abgerechnet werden. Wohnst Du in einem Haus, das über eine Wär­me­pum­pe beheizt wird und bei dem der Verbrauch von Heizenergie und Warmwasser bisher nicht erfasst wird, muss Dein Vermieter oder Deine Vermieterin bis spätestens zum 30. September 2025 Geräte zur Verbrauchserfassung installieren (§ 12 Abs. 3 HeizkostenV). Nach der Installation muss Dein Vermieter dann aber auch erst im Folgejahr nach Verbrauch abrechnen. 

Da Du eine Heiz­kost­en­ab­rech­nung immer für das Vorjahr bekommst, wirst Du die Abrechnung nach Verbrauch für die Wär­me­pum­penheizung spätestens 2027 sehen. 

Alle weiteren Vorschriften der Heizkostenverordnung müssen Vermieter in diesen zentralbeheizten Häusern aber einhalten.