Heizkostenverordnung Heiz­kost­en­ab­rech­nung falsch? So muss sie aussehen

Einmal im Jahr kommt sie, die Heiz­kost­en­ab­rech­nung – und zwar für jeden Mieter, der in einem Wohnhaus mit Zentralheizung wohnt. Kauft der Vermieter den Brennstoff teuer ein oder rechnet nicht vorschriftsmäßig ab, fallen die Kosten höher aus, als sie sein müssten. Es lohnt sich daher in den meisten Fällen, die Heiz­kost­en­ab­rech­nung zu prüfen.

Die Heizkostenverordnung, die 1981 in Kraft getreten ist, gibt Regeln für die Abrechnung von Heizkosten und Warmwasserverbrauch vor. Dein Vermieter muss sich bei der Berechnung der Heizkosten an die Vorgaben aus der Verordnung halten und es kann auch keine Vereinbarung getroffen werden, die anders lautet.

Unter anderem wird in der Heizkostenverordnung bestimmt, welcher Anteil der Heizkosten nach Verbrauch oder Quadratmeter abgerechnet werden darf, welche Kosten generell abgerechnet werden dürfen und dass der Verbrauch aller Mietparteien jeweils separat zu erfassen ist. 

Fristen und Zeiträume der Abrechnung werden hingegen durch Paragraf 556 im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt.

Die monatliche Verbrauchsinformation

Die Heizkostenverordnung sieht außerdem vor, dass der Vermieter seit 2022 jeden Monat eine Information zu Deinen Heizkosten oder zu Deinem Verbrauch im Vormonat zu schicken hat, wenn fernablesbare Messtechnik vorhanden ist. Fernablesbare Zähler haben ein digitales Display und können auch die Verbräuche des Vorjahres speichern. In der Regel kannst Du den Vorjahreswert beispielsweise an Deinen Heizkostenverteilern das ganze Folgejahr über auslesen. Ein digitales Display bedeutet aber nicht automatisch, dass die Zähler fernablesbar sind. Ist das der Fall, hängt bei Euch im Treppenhaus wahrscheinlich ein kleines Gerät, das die Daten auslesen kann. 

Für die monatliche Verbrauchsinformation sollte Dein Vermieter Dich fragen, ob Du lieber über Deinen monatlichen Wärmebezug oder Deine monatlichen Heizkosten informiert werden willst. Zugestellt bekommst Du die monatliche Information innerhalb des Folgemonats. Erstmals solltest Du im Januar 2022 eine Information zu Kosten oder Verbrauch im Monat Dezember erhalten haben. 

Messdienstleister haben Online-Portale eingerichtet, über die Mieter – sofern Sie das wollen – die Informationen abrufen können. Alternativ kannst Du die Information per E-Mail oder per Brief erhalten. Wichtig ist: Dein Vermieter muss Dir die Information zukommen lassen. Die jährliche Heiz­kost­en­ab­rech­nung erhältst Du weiterhin. Auch zahlst Du wie gewohnt monatlich eine Abschlagszahlung. 

Darüber hinaus könnten die Dienstleister auch auf die Daten zugreifen, wenn das alle Parteien im Haus befürworten. Mit moderner Messtechnik ist es möglich, die Energieflüsse zu analysieren, ineffiziente Einstellungen zu verbessern und so das ganze Heizungssystem zu optimieren. Für die Bereitstellung der monatlichen Information darf Dir der Vermieter zusätzlich anfallende Kosten berechnen (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV).

Wann greift die Heizkostenverordnung nicht?

Lebst Du in einem Zweifamilienhaus, das auch der Eigentümer selbst bewohnt, muss er sich nicht an die Vorschriften der Verordnung halten. Es gilt dann, was in Deinem Mietvertrag vereinbart ist.

Eine verbrauchsgerechte Abrechnung und eine Aufsplittung der Heizkosten in Grund- und Verbrauchskosten ist nicht erforderlich, wenn Du in Häusern folgender Art lebst:

• mit geringem Energiebedarf (weniger als 15 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr – also Passivhäuser und Aktivhäuser);
• in einem Lehrlings- oder Studentenheim (oder in vergleichbaren Gebäuden);
• in einem Gebäude, in dem das Installieren von Verbrauchsmessgeräten zu unverhältnismäßig hohen Kosten führen würde;
• die überwiegend durch eine Solaranlage, eine Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlage oder eine Anlage zur Abwärmenutzung beheizt werden.

Bisher sind auch Wär­me­pum­pen noch von einer verbrauchsgerechten Aufteilung der Wärmekosten ausgenommen. Ab dem 1. Oktober 2024 muss auch die Wärme, die von der Wär­me­pum­pe mithilfe von Umweltenergie und Strom erzeugt wird, nach dem Verbrauch der einzelnen Parteien aufgeschlüsselt und abgerechnet werden. Wohnst Du in einem Haus, das über eine Wär­me­pum­pe beheizt wird, bei dem der Verbrauch von Heizenergie und Warmwasser bisher nicht erfasst wird, muss Dein Vermieter bis spätestens zum 30. September 2025 Geräte zur Verbrauchserfassung installieren. 

Alle weiteren Vorschriften der Heizkostenverordnung muss der Vermieter in diesen zentralbeheizten Häusern aber einhalten.

Als Mieter in einem Wohnhaus mit Zentralheizung hast Du nur bedingt Einfluss auf Deine Heizkosten. Ganz anders ergeht es da Haushalten, die direkt einen Energieliefervertrag mit dem Versorger schließen – sei es für eine Gasetagenheizung, für die Fernwärmeversorgung, für eine Wär­me­pum­pe oder für den Heizkessel im Eigenheim. Als Mieter mit Zentralheizung kannst Du die Kosten nur senken, indem Du sparsam heizt, oder aber Deine Abrechnung gründlich unter die Lupe nimmst. 

Dein Vermieter muss Deine Heiz­kost­en­ab­rech­nung mindestens einmal pro Jahr erstellen. Rechnet er jährlich ab, hat er dazu Zeit bis zum Ende des folgenden Abrechnungsjahres. Entspricht Dein Abrechnungsjahr einem vollen Kalenderjahr, muss Dir der Vermieter also beispielsweise bis 31. Dezember 2024 die Abrechnung für das Jahr 2023 zugestellt haben.

Beginnt Dein Abrechnungsjahr immer im Juli, müsste er Dir die Abrechnung für 2022/2023 bis 30. Juni 2024 zustellen. Kommt sie später, musst Du keine Nachzahlung leisten. Dann ist der Anspruch des Vermieters darauf erloschen. Das gilt jedoch nicht, wenn die Abrechnung ein Guthaben ausweist: Dieses steht Dir auch zu, wenn der Vermieter die Frist verschläft und Dir die Abrechnung zu spät zustellt.

Ziehst Du mitten im Jahr aus Deiner Wohnung aus, hat der Vermieter trotzdem bis zum Ablauf des folgenden Abrechnungsjahres Zeit, Dir die Abrechnung zuzustellen. Bei einem Auszug zum 30. April 2024 und einem Abrechnungsjahr, das zum 31. Dezember endet, muss die Heiz­kost­en­ab­rech­nung bei Dir also trotzdem erst bis zum Jahresende 2025 zugehen.

So viel Zeit bleibt für einen Widerspruch

Stellt Dir der Vermieter die Abrechnung fristgemäß zu, hast Du ein ganzes Jahr Zeit zu widersprechen. Zugleich solltest Du Dein Recht nutzen und eine Einsicht in die Rechnungsbelege fordern. Nur so kannst Du prüfen, ob die angegebenen Abrechnungssummen auch tatsächlich in der Höhe entstanden sind. Der Vermieter muss Dir die Belege zeigen – entweder werden Dir Kopien zugeschickt oder Du triffst Dich mit ihm oder einem Bevollmächtigten, um die Originale zu lesen. Anspruch auf den Erhalt von Kopien hast Du nicht. Für die Erstellung und Übersendung der Kopien können Dir außerdem die Kosten in Rechnung gestellt werden. 

Bis Du die Belege siehst, gilt Dein Widerspruch gegen die Abrechnung. Du solltest dabei zugleich um Zahlungsaufschub für Kosten bitten, die Du nachzahlen sollst. In der Regel sind Nachzahlungen innerhalb von 30 Tagen zu begleichen, nachdem Du die Abrechnung erhalten hast. Wenn Du widersprochen hast, warte ab, bis der Vermieter oder die beauftragte Wohnungsverwaltung eine korrigierte Abrechnung schickt.

Entbunden bist Du von der Pflicht zur Nachzahlung, wenn Dir der Vermieter keine gesetzeskonforme Heiz­kost­en­ab­rech­nung schickt oder wenn er diese mehr als ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellt.

Ist auf der Abrechnung ein Guthaben ausgewiesen, ist Dir das unverzüglich auszuzahlen.

Der Grundsatz der Heizkostenverordnung ist: Deine Heiz­kost­en­ab­rech­nung muss verständlich und nachvollziehbar sein. Ist die Abrechnung nicht plausibel, entspricht sie nicht dem Gesetz. Außerdem muss sie einige wichtige Angaben enthalten, darunter die Aufteilung von Grundkosten und Verbrauchskosten, den tatsächlichen Verbrauch von Heiz- und Warmwasserkosten, die Aufteilung der CO2-Kosten auf Dich und Deinen Vermieter sowie für das Jahr 2023 auch die Entlastung durch die Energiepreisbremsen.

Grundkosten und Verbraucherkosten

Berechnen soll der Vermieter in der Regel nur Kosten, die Deinem Verbrauch entsprechen – und zwar für die Erwärmung von Räumen und von Warmwasser separat (§ 6 HeizkostenV), sofern die zentrale Heizungsanlage beides erledigt. Fehlt auf Deiner Abrechnung eine Angabe zum Energieverbrauch für Warmwasser und für Raumwärme für das ganze Haus, ist sie fehlerhaft. Versorgt Dich die zentrale Heizung nur mit Raumwärme, finden sich keine Angaben zu Warmwasser auf Deiner Heiz­kost­en­ab­rech­nung. 

Abgesehen vom Energieverbrauch muss die Abrechnung aufschlüsseln, in welcher Höhe Dein Vermieter Grundkosten berechnet. Diese legt er nicht nach Verbrauch, sondern entsprechend der Größe Deiner Wohnung um. Zulässig ist dabei ein Anteil von 30 bis 50 Prozent. Die restlichen 70 bis 50 Prozent gehören dann zu den Verbrauchskosten, Deinem Bezug von Warmwasser und Raumwärme (§ 7 HeizkostenV).

Wie hoch Dein Warmwasserverbrauch war und wie stark Du Deine Räume beheizt hast, sollte gemessen worden sein. Die Ablesewerte muss die Abrechnung ebenfalls enthalten.

Will Dein Vermieter die Kosten für den Betrieb und die Wartung seiner Heizungsanlage, für die Zähler und für die Abrechnung auf Dich umlegen, so sollte er diese Kosten einzeln aufführen (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Nicht in Rechnung stellen darf er damit einmalige Kosten, beispielsweise für die Reparatur der Heizung. 

Erhältst Du keine Abrechnung, die diesen Vorgaben entspricht, kannst Du den Heizkosten auf Deiner Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung widersprechen. Verweise dabei auf die Heizkostenverordnung. Stellt Dir Dein Vermieter trotzdem keine gesetzeskonforme Abrechnung zu, brauchst Du etwaige Nachforderungen nicht zu zahlen.

Diese Kosten dürfen berechnet werden

Die Reparatur einer Heizungsanlage darf nicht im Rahmen der Heiz­kost­en­ab­rech­nung mit abgerechnet werden, eine ganze Reihe anderer Kostenpunkte allerdings schon.

Dazu gehören:

• die Kosten für die Lieferung und den Verbrauch von Brennstoffen
• der Betriebsstrom
• die Wartung der Heizungsanlage
• die Reinigung der Heizungsanlage
• Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz, zum Beispiel von Abgasen
• die Miete von Zählern zur Verbrauchserfassung

Die Kosten für die Lieferung und den Verbrauch von Brennstoffen dürfen dabei nur den tatsächlichen Verbrauch berücksichtigen. So müssen beispielsweise bei Ölheizungen der Anfangs- und Endstand des Öltanks erfasst und entsprechend verrechnet werden. Dir können nicht einfach die Kosten für die Öllieferung weiterberechnet werden. 

Alle umlegbaren Kosten kannst Du auch in Paragraf 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung nachlesen. 

Informationen zu Verbrauch und Brennstoffen

Seit dem 1. Dezember 2021 muss Deine Abrechnung detaillierte Informationen zu Deinem Energieverbrauch und zu den eingesetzten Brennstoffen beinhalten, wenn Dein tatsächlicher Verbrauch abgerechnet wird (§ 6a Abs. 3 HeizkostenV), also ein Heizkostenverteiler oder ein Wärmezähler installiert ist. Folgende Punkte sind dabei aufzuführen:

• der Brennstoffmix; bei Fernwärmekunden die verursachten Treibhausgasemissionen (wenn der Anbieter mehr als 20 Megawatt Wärmeleistung liefert)
• Steuern und Abgaben
• Kontaktinformation zum Versorger, aber auch zu Verbraucherorganisationen
• Information zur Streitschlichtung über eine Schlichtungsstelle
• Verbrauchswerte vergleichbarer Wärmekunden oder Angabe von Normwerten
• witterungsbereinigter Verbrauch im vorangegangenen Abrechnungszeitraum im Vergleich mit dem witterungsbereinigten Verbrauch im aktuellen Abrechnungszeitraum in grafischer Form

Ist bei Dir kein Wärmezähler oder sind keine Heizkostenverteiler installiert, muss der Vermieter in der Abrechnung Verbrauchswerte vergleichbarer Wärmekunden oder Normwerte nennen und darauf hinweisen, dass Du bei Differenzen eine Schlichtungsstelle anrufen kannst.

Aufteilung der CO2-Kosten

Seit 2021 muss beim Kauf von Erdgas und Heizöl ein CO2-Preis gezahlt werden, der Deine Heizkosten noch teurer gemacht hat. Für jede ausgestoßene Tonne an Kohlenstoffdioxid (CO2) wird ein bestimmter Preis fällig. Damit soll der Anreiz geschaffen werden, den eigenen Verbrauch zu senken oder auf umweltfreundliche Heizungen umzusteigen. Die Extra-Kosten über den CO2-Preis müssen allerdings seit dem Abrechnungsjahr 2023 in der Heiz­kost­en­ab­rech­nung fair auf Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Ist das Wohnhaus schlecht gedämmt und Deine Heizkosten sind hoch, weil Du mehr heizen musst, soll der Vermieter auch am CO2-Preis beteiligt werden.

Die Aufteilung erfolgt anhand der Energieeffizienz Deines Wohnhauses. Je besser der Standard ist, desto geringer sind die Kosten, die der Vermieter tragen muss. Ist der Verbrauch des Hauses wegen einer schlechten Dämmung sehr hoch, muss der Vermieter hingegen bis zu 95 Prozent der CO2-Kosten tragen. 

In Deiner Heiz­kost­en­ab­rech­nung muss der Vermieter die Einstufung des Gebäudes ausweisen, Deinen Anteil an den CO2-Kosten und auch die Berechnungsgrundlage angeben. 

Berücksichtigung der Energiepreisbremsen

Für Abrechnungszeiträume, die in das Jahr 2023 fallen, müssen in der Heiz­kost­en­ab­rech­nung auch die Energiepreisbremsen berücksichtigt werden. Die Preisbremsen galten bis Ende 2023, um die gestiegenen Energiekosten zu dämpfen. Die staatlichen Entlastungen auf Brennstoffe wie Gas, Öl oder Pellets muss Dein Vermieter in der Heiz­kost­en­ab­rech­nung an Dich weitergeben. 

Achte darauf, dass der Teil der Entlastung, der auf Deine Wohnung entfällt, in der Heiz­kost­en­ab­rech­nung gesondert ausgewiesen ist. 

Viele Abrechnungen sind fehlerhaft

Viele Heiz­kost­en­ab­rech­nung weisen Fehler auf. Das haben mehrere Untersuchungen in der Vergangenheit bereits festgestellt, so auch die Untersuchung des Marktwächters Energie der Verbraucherzentralen. Von über 1000 Heiz­kost­en­ab­rech­nungen aus den Jahren 2011 bis 2017 wiesen etwa zwei Drittel Fehler auf oder erforderten zumindest weiteren Klärungsbedarf. 

Auch bei einer Prüfung von 87 Abrechnungen im Herbst 2018 stellte Finanztip gemeinsam mit der gemeinnützigen Beratungsfirma co2online fest, dass rund vier von fünf Abrechnungen Fehler enthielten oder mangelhaft waren.

Typische Fehler waren unter anderem, dass 60 Prozent keinen Energieverbrauch für Warmwasser enthielten. Stattdessen war dieser geschätzt oder über eine Formel (nach § 9 Abs. 2 oder Abs. 3 HeizkostenV) berechnet worden. Es kam auch vor, dass zwar ein Wärmemengenzähler installiert war, aber in der Wohnung das verbrauchte Warmwasser nicht gemessen wurde. 

Es gibt außerdem Vermieter, die keine gesonderte Heiz­kost­en­ab­rech­nung zustellen (oder zustellen lassen), sondern diese Kosten lediglich auf der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung aufführen. Die Heizkosten gehören zwar auch auf die Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung, es reicht aber nicht, lediglich einen Betrag zu nennen und mit den Kosten für Grundsteuer, Hausmeister, Müll und Ver­si­che­rungen zusammenzuzählen. Dir steht eine separate Abrechnung zu. 

Aber Achtung: Es gibt Häuser mit Zentralheizung, in denen für den Mieter die Heizkostenverordnung nicht gilt.

Rechnet Dein Vermieter Deine Kosten für Warmwasser und für Heizungswärme nicht nach Deinem Verbrauch ab, darfst Du die entsprechenden Kosten pauschal um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Für eine verbrauchskonforme Abrechnung muss der Hauseigentümer folgende Messgeräte installieren (§ 5 HeizkostenV):

• einen Wärmemengenzähler, der den Energiebedarf zur Erwärmung von Warmwasser im ganzen Wohnhaus misst. Die Gesamtkosten für den Brennstoff als auch für den Betrieb der Heizungsanlage ergeben dann nach dieser Energiemenge die Warmwasserkosten des gesamten Wohnhauses;
• einen Warmwasserzähler oder eine andere geeignete Messeinrichtung, die in Deiner Wohnung das verbrauchte Warmwasser zählt – sofern das Warmwasser über die Zentralheizung zur Verfügung gestellt wird. Damit lässt sich berechnen, welchen Anteil Du an den Warmwasserkosten des gesamten Hauses hast;
• Heizkostenverteiler an Deinen Heizkörpern, die Deinen Heizenergieverbrauch messen;
• einen Zähler für den Brennstoffverbrauch des ganzen Wohnhauses, von dem der Energieverbrauch für Warmwasser abgezogen und so der Heizenergieverbrauch berechnet wird. Bei Heizungen mit Heizöl oder Flüssiggas müssen die Liefermengen im Abrechnungsjahr auf der Rechnung aufgeführt sein.

Stellst Du fest, dass Deine Warmwasserkosten oder Deine Heizungskosten nicht nach Energie- und Warmwasserverbrauch bestimmt sind, dann widersprich der Abrechnung. Schreib Deinem Vermieter, dass Du Dein Recht nach Paragraf 12 Heizkostenverordnung nutzt und die jeweiligen Kosten um 15 Prozent kürzt. Fordere Deinen Vermieter auf, Dir eine korrigierte Abrechnung zu senden und die vorgeschriebenen Messgeräte einzubauen.

Auch, wenn die Heizkostenverteiler nicht fernablesbar sind, können die Kosten gegebenenfalls gekürzt werden. Fernablesbar heißt, dass niemand mehr in Deine Wohnung kommen muss, um die Zähler abzulesen, das passiert stattdessen automatisch und digital. Seit dem 1. Dezember 2021 müssen alle neu eingebauten Heizkostenverteiler fernablesbar und Teil eines Kommunikationsnetzes sein – es sei denn, es werden nur vereinzelt welche ausgetauscht. Heizkostenverteiler, die vor dem 1. Dezember 2021 installiert wurden und nicht fernablesbar sind, müssen entsprechend bis zum 31. Dezember 2026 umgerüstet werden, es sei denn, die Umrüstung ist Deinem Vermieter technisch oder wirtschaftlich nicht zuzumuten (§ 5 Abs 3 HeizkostenV). Hast Du noch herkömmliche Verteiler, obwohl das System beispielsweise nach 2021 erneuert wurde, darfst Du Deine Heizkosten ebenfalls um 3 Prozent kürzen.

Du darfst Deine abgerechneten Heizkosten ebenfalls um 3 Prozent kürzen, wenn die Aufteilung der CO2-Kosten für alle Abrechnungen ab 2023 nicht vorgenommen wurde oder wenn nicht alle erforderlichen Informationen aufgelistet wurden, also Dein Anteil an den Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlage.

Fehler kann es immer auf einer Abrechnung geben. Deshalb solltest Du vergleichen, ob die unter den Messwerten genannten Zahlen auch bei der weiteren Berechnung von Heizkosten und Warmwasser auftauchen. Prüfe, ob die ermittelten Preise je verbrauchter Einheit oder pro Quadratmeter Wohnfläche bei der Berechnung Deiner Heizkosten herangezogen wurden. Und rechne schließlich den Heizenergieverbrauch mit dem Warmwasserverbrauch zusammen und kontrolliere, ob die Summe dem Brennstoffbezug entspricht.

Stutzig solltest Du werden, wenn Du feststellst, dass der Energieverbrauch für Warmwasser mehr als 30 Prozent des Brennstoffverbrauchs im ganzen Haus beträgt. Das könnte darauf hindeuten, dass an einer Stelle Zahlen nicht stimmen.

Nicht plausibel ist auch, wenn Dein Anteil am Heizenergieverbrauch deutlich höher ist als Dein Anteil an der Wohnfläche im gesamten Gebäude. Möglicherweise hast Du so viel Energie verbraucht – oder aber Messgeräte zählen nicht richtig. Hast Du den Verdacht, dass Dein Warmwasserzähler oder Deine Heizkostenverteiler nicht richtig messen, dann fordere Deinen Vermieter auf, die Geräte zu überprüfen.

Häufig zeigten sich auf den im Herbst 2018 von Finanztip und co2online geprüften Heiz­kost­en­ab­rech­nungen auffällig hohe Kostenpunkte – beispielsweise beim Brennstoffeinkauf, bei den Betriebsstromkosten und auch bei anderen Nebenkosten. Auf die folgenden Punkte solltest Du achten:

Einsparpotenzial bei Brennstoffkosten

Den Löwenanteil an den Heizkosten verursachen in der Regel die verwendeten Brennstoffe. Es empfiehlt sich daher, ihre Höhe zu überprüfen. Sowohl die gelieferte Brennstoffmenge als auch, was sie gekostet hat, ist auf der Abrechnung aufgeführt.

Um einen Überblick zu bekommen, solltest Du die Kosten durch die Brennstoffmenge teilen – bei Gas in Kilowattstunden, bei Heizöl in Litern. Anschließend kannst Du den Wert mit den im Abrechnungsjahr geltenden Preisen pro Kilowattstunde oder Liter vergleichen. Auf Vergleichsportalen für Heizöl wie Esyoil und Heizoel24 findest Du durchschnittliche Preise für Deutschland als auch für einzelne Städte für fast jeden einzelnen Tag der vergangenen drei Jahre. Bei Gaspreisen kannst Du Dich an den Durchschnittspreisen der folgenden Tabelle orientieren.

Gaspreis-Durchschnitt in Deutschland 2022 & 2023 nach Tarifart

kWh = Kilowattstunden. Es handelt sich um Zahlen zum Stichtag 1. April des jeweiligen Jahres.
Quelle: Monitoringbericht 2022 & 2023, Bundesnetzagentur/Bundeskartellamt (Stand: 9. Februar 2024)

Aufgrund des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine sind die Energiepreise seit 2022 stark angestiegen. Zeitweise waren sogar Tarife in der Grundversorgung günstiger als bei Anbietern am freien Markt. Das hat sich inzwischen wieder geändert, doch die Preise bleiben hoch. Aus diesem Grund galt bis Ende 2023 auch die Gaspreisbremse. So musste Dein Vermieter für 80 Prozent seines prognostizierten Verbrauchs nicht mehr als 12 Cent für die Kilowattstunde zahlen. 

Die Preise in der Tabelle sind über alle Abnahmemengen gewichtet, grundsätzlich aber gilt, dass die Preise für Gas bei hohem Verbrauch deutlich geringer sind. Eine Kilowattstunde Gas kostet in großen, zentral beheizten Mietshäusern weniger als in Einfamilienhäusern.

Stellst Du fest, dass Dein Vermieter die Energie zu erhöhten Preisen bezogen hat, dann fordere ihn auf, günstiger einzukaufen. Bei einer Gasheizung kann der Vermieter einen anderen Versorger wählen. Sollte er das Gas aus der Grundversorgung beziehen, dann fordere ihn auf, sofort einen Sondervertrag zu schließen. Die Kündigungsfrist dafür beträgt zwei Wochen. Bei Heizöl kann der Vermieter bei jeder neuen Lieferung einen anderen Händler wählen.

Bei unserer Untersuchung im Herbst 2018 stellten wir bei mehr als 40 Prozent der Abrechnungen mit zentraler Gasheizung Preise fest, die mehr als 10 Prozent über den durchschnittlichen Preisen in Sonderverträgen lagen.

Bei den Preisen für Fernwärme stellten wir in unserer Untersuchung bei mehr als 50 Prozent der vorliegenden Abrechnungen erhöhte Kosten fest. Häufig lag das an einer zu großen Anschlussleistung, für die das ganze Haus für jede Leistungseinheit zahlt. Wird die Anschlussleistung an den Bedarf des Wohnhauses angepasst, lässt sich viel einsparen. Eine Überprüfung der Anschlussleistung muss Dein Vermieter veranlassen – fordere ihn dazu auf. Wechseln kann er den Versorger allerdings nicht.

Wehre Dich gegen hohe Betriebsstromkosten

Auffällig waren in unserer Untersuchung auch die Kosten für Betriebsstrom, den die Heizungsanlage für ihren Betrieb benötigt. Häufig fanden sich auf den Abrechnungen Kosten in Höhe von 3 oder 5 Prozent der Brennstoffkosten. Das bedeutet dann zumeist, dass der Vermieter den Stromverbrauch der Heizung nicht gesondert gemessen hat, sondern der Strom über einen gemeinsamen Zähler mit dem Hauslicht läuft. Die Kosten für den Betriebsstrom berechnet er dann pauschal. Anteile bis 5 Prozent gelten dabei als akzeptabel – der Vermieter muss keinen Nachweis über die verbrauchte Strommenge vorlegen. Den Teil der Strom­kos­ten, die für das Hauslicht zu zahlen sind, findest Du dann auf der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung.

Findest Du auf Deiner Abrechnung einen pauschalen Preis für Betriebsstrom, dann lass Dir trotzdem die Stromrechnung zeigen. Stellst Du fest, dass der Stromtarif eher teuer ist, dann fordere Deinen Vermieter auf, einen günstigeren Vertrag zu schließen. Prüfe auch die Höhe der Brennstoffkosten. Denn kauft der Vermieter Gas oder Heizöl teuer ein, kann er auch höhere Kosten für Betriebsstrom in Rechnung stellen.

Bei jeder fünften Abrechnung entsprachen die Kosten für den Betriebsstrom einem höheren Anteil als 5 Prozent der Brennstoffkosten. Ist das der Fall, dann widersprich der Heiz­kost­en­ab­rech­nung und fordere, einen Beleg zu sehen. Stellst Du dabei fest, dass der Vermieter den Strom teuer bezieht, fordere ihn zum Tarifwechsel auf. Entsprechen die Strom­kos­ten nicht den auf der Abrechnung aufgeführten Betriebsstromkosten, kannst Du eine Korrektur der Heiz­kost­en­ab­rech­nung verlangen. 

Wie funktioniert die Belegeinsicht?

Die auf der Heiz­kost­en­ab­rech­nung aufgeführten Kosten für einzelne Leistungen muss Dir der Vermieter belegen können – Du hast das Recht zu prüfen, ob die aufgeführten Beträge stimmen. Erscheint ein Kostenpunkt deutlich zu hoch, dann bitte Deinen Vermieter oder die von ihm beauftragte Hausverwaltung um Belegeinsicht. Du hast dieses Recht in der Regel innerhalb von zwölf Monaten nach Zustellung der Abrechnung.

Der Vermieter kann Dir Kopien der Belege senden, er muss es aber nicht. Üblicherweise erhältst Du Vorschläge für einen Termin zur Einsichtnahme in den Räumen der Hausverwaltung. Nimm dann Deine Abrechnung mit und vergleiche die Zahlen. Stellst Du Abweichungen fest, dann notiere Dir das, mach am besten ein Foto von der Abrechnung und erkläre Deinem Vermieter, dass Dein Widerspruch gegen die Abrechnung begründet ist. Er sollte diese dann korrigieren.

Durch eine Belegeinsicht kannst Du aber auch feststellen, welcher Gas- und Stromliefervertrag besteht und welche Kosten für einzelne Zähler entstehen. Stellst Du fest, dass einzelne Kosten hoch sind, dann fordere Deinen Vermieter auf, einen günstigeren Gasvertrag zu schließen.

Gegen hohe Kosten aus vergangenen Abrechnungsjahren kannst Du nichts mehr machen. Kommt aber der Vermieter Deiner Aufforderung nicht nach, günstigere Vertragspartner zu wählen, kannst Du bei künftigen Abrechnungen die hohen Kosten beanstanden. Schließlich muss er das Wirtschaftlichkeitsgebot einhalten.

Die Heiz­kost­en­ab­rech­nung zu verstehen, ist nicht einfach. Hohen Kosten zu widersprechen, kann mühselig sein. Du kannst aber die Hilfe von Mietervereinen und Verbraucherzentralen nutzen. 

Jede Verbraucherzentrale bietet einen „Basischeck“ an. Dazu kommt ein Energieberater zu Dir nach Hause und bewertet Deinen Energieverbrauch. Auf Wunsch wirft er auch einen Blick auf Deine Heiz­kost­en­ab­rech­nung, ohne allerdings ein Gutachten zu erstellen. Der Basischeck ist kostenfrei. 

Die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz bietet eine umfassende Überprüfung der Heiz­kost­en­ab­rech­nung an. Nutzen können das Angebot alle Einwohner des Bundeslandes, die zur Miete wohnen. Du kannst die Abrechnung per Fax, E-Mail oder Post senden und erhältst anschließend eine Stellungnahme. Der Service kostet 20 Euro.

Die Prüfung von Heiz­kost­en­ab­rech­nungen (und auch Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung­en) ist elementarer Bestandteil des Services von Mietervereinen. Die meisten Mitglieder zählt der Deutsche Mieterbund, unter dessen Dach sich über 300 Mietervereine in verschiedenen Städten befinden. Daneben gibt es aber in vielen Großstädten weitere Vereine.

Um Deine Abrechnung einschätzen zu lassen, musst Du Mitglied eines solchen Vereins sein. Zwischen etwa 35 und 70 Euro im Jahr kostet die normale Mitgliedschaft. Nach Deinem Beitritt kannst Du sofort eine Beratung in Anspruch nehmen. Manche Vereine übernehmen auch den Schriftverkehr mit Deinem Vermieter, wenn die Abrechnung Fehler enthält oder nicht plausibel ist. Auch die vom Vermieter vorgelegten Rechnungsbelege prüfen manche Vereine zusammen mit Dir, so beispielsweise der Mieterschutzbund mit Sitz in Recklinghausen.

Einige Vereine bieten auch eine Rechts­schutz­ver­si­che­rung für Mietangelegenheiten. Dort ist der Mitgliedsbeitrag höher – knapp 100 Euro oder auch mehr als 100 Euro im Jahr beträgt er dann. Dafür hilft Dir ein Rechtsanwalt aber auch, Deine Ansprüche gegenüber Deinem Vermieter durchzusetzen. Allerdings gibt es immer eine Vorlaufzeit, ehe Du den Rechtsschutz nutzen kannst – in der Regel drei Monate nach Deinem Beitritt zum Verein und Abschluss der Ver­si­che­rung.

Alternativ kannst Du einen spezialisierten Rechtsdienstleister oder Fachanwalt für Mietrecht mit der Prüfung beauftragen, wenn Du ohnehin Zweifel an Deiner gesamten Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung hast. Dieser schaut dann auch auf die Heizkosten. Wir empfehlen den Dienstleister Mineko beziehungsweise das Anwaltvermittlungsportal Yourxpert. Ausführliche Informationen findest Du in unserem Ratgeber zur Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung.