Wie Bausparverträge einsetzen?

Zitat von Tomarcy

Das verstehe ich jetzt nicht.

Das scheint mir das eigentliche Problem zu sein...

Zitat von Tomarcy

Bist du vielleicht dieser kleinere Mann, der neben dem Buhmann reitet ?

q.e.d.

Zitat von Tomarcy

Klare Antwort: alles komplett über ein ganz normales Hypothekendarlehen machen.

Diese völlig falsche Aussage steht für sich und bietet keinerlei Mehrwert, Hilfe und Rat sieht anders aus.

Liest man nach meinen Empfehlungen - teils schon mit ausführlichen Erläuterungen, wo Bausparen Sinn machen kann - seine Antworten u.a. mit Schwachsinn und Blödsinn, zeigt das meiner Ansicht nach, worum es ihm in Kern geht.

Ganz ausser Acht lässt er aber entscheidend, dass es hier anfänglich nicht um den Abschluss von Bausparen ging, sondern um 2 bestehende Bausparverträge, die ich persönlich ganz hervorragend in eine Immobilienaufstellung - Stichwort Hebel - einbauen würde/könnte. Erst Antworten auf meine Hilfestellungen haben mich dazu verleiten lassen zu erwähnen, dass der Abschluss von BSV, bzw. deren Berechtigkeit durchaus Sinn ergeben kann, wozu ich auch stehe, lässt man sich fair und unabhängig fundiert und individuell von einem Experten beraten.

Mir war in erster Linie wichtig, dass sich der TE mit den vorhandenen Verträgen im Zuge seiner Immobilienfinanzierung auseinander setzt und ich ihm ein paar Tips mit auf den Weg gebe, mit denen er die Kasse konfrontiert.

Zitat von Der Buhmann

Liest man nach meinen Empfehlungen - teils schon mit ausführlichen Erläuterungen, wo Bausparen Sinn machen kann - seine Antworten u.a. mit Schwachsinn und Blödsinn, zeigt das meiner Ansicht nach, worum es ihm in Kern geht.

Dieser Anteil ist aber ehrlicherweise sehr marginal. Und ich denke das neue AV Depot wird diesen Anteil deutlich gegen 0 gehen lassen.

Zitat von Der Buhmann

Ganz ausser Acht lässt er aber entscheidend, dass es hier anfänglich nicht um den Abschluss von Bausparen ging, sondern um 2 bestehende Bausparverträge, die ich persönlich ganz hervorragend in eine Immobilienaufstellung - Stichwort Hebel - einbauen würde/könnte.

Hier wird es spannend. Und ich würde mich freuen, wenn der TE bei Gelegenheit Rückmeldungen zu seinen Nachfragen gibt. Mich würde tatsächlich interessieren, wie das Konstrukt am Ende auch rechnerisch aussieht. Und dann haben wir es auch zurück zum Thema geschafft.

Zitat von haeuslebauer27

Bauvorhaben Frühjahr 27 mit insgesamt Darlehensbedarf von 400.000€

Bausparer 1: 2007 angelegt, Höhe 20.000€, 85% bespart, Guthabenzins 1%, Darlehenszins effektiv 2,65%

Bausparer 2: 2019 angelegt, Höhe 40.000€, 20% bespart, Guthabenzins 0,1%, Darlehenszins effektiv 2,95%

Die Grundsatzfrage war, ob und wie haeuslebauer27 die beiden vorhandenen Bausparverträge in seine Finanzierung einbringen kann. Neben den Eigenmitteln werden zusätzlich noch ca. € 400.000 Fremdmittel benötigt.

Es wurde von Der Buhmann geschrieben, der erste Vertrag könnte z.B. auf bis zu € 50.000 erhöht werden. Ob die betreffende Bausparkasse (vermutlich: Schwäbisch Hall) dieser Erhöhung zustimmen wird, darf ernsthaft bezweifelt werden. Der abgeschlossene Tarif stammt immerhin aus dem Jahr 2007, er ist also bereits 19 Jahre alt und wird schon lange nicht mehr angeboten.
In den damaligen Bedingungen (kann ich im Internet nicht mehr finden) könnte gestanden haben, dass eine Aufstockung möglich sein könnte.
Als ausgebildeter Fachmann für Baufinanzierungen sollte man aber auch wissen, dass der Bundesgerichtshof in einem Beschluss (BGH, Beschluss vom 12.11.2019 – XI ZR 148/19) ausgeführt hat, dass eine Bausparkasse die Erhöhung bei alten Verträgen verweigern darf. Sie wird es auch tun, wenn man die aktuellen Konditionen eines Neuvertrages (der Guthabenzins ist deutlich geringer - zum Ausgleich ist der Darlehenszins heute höher) mit denen des Vertrages aus 2007 vergleicht. Hier werden "Hoffnungen" verkauft, die praktisch nicht durchsetzbar sein werden.

Da ist nichts mit Hebel, da ist nichts mit einem besseren Zins für ein Darlehen weil die letzten € 20.000 über eine Bausparkasse finanziert werden.

Den zweiten Vertrag könnte man in der Tat auf die Hälfte der Vertragsumme reduzieren und somit zur Zuteilung bringen - ich frage mich nur, was es bringen soll einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von dann nur noch € 20.000 in eine Finanzierung von € 400.000 einbringen zu wollen, so dass ich dann nur noch € 380.000 Darlehen benötige.

Ich kann hier nur Tomarcy Recht geben, der vorschlägt, die Gesamtfinanzierung über ein entsprechendes Immobiliendarlehen zu finanzieren.

Zitat von Newb

Dieser Anteil ist aber ehrlicherweise sehr marginal. Und ich denke das neue AV Depot wird diesen Anteil deutlich gegen 0 gehen lassen.

Das wird so aus meiner Sicht (gen O) nicht kommen, da die Altersvorsorge einen anderen Anlagehorizont besitzt als der Bausparbereich.

Der Erwerb von Wohneigentum kann auch eine Altersvorsorge sein, der BSV kann dem Erwerb von Immobilieneigentum zuträglich werden, auch wäre die AV kein Anlagespektrum für Renovierungen und Modernisierungen am Haus, insbesondere die, die plötzlich eintreten und wo nur ein Teil des Bedarfs an Reserven vorrätig ist.

Zitat von Der Buhmann

Das wird so aus meiner Sicht (gen O) nicht kommen, da die Altersvorsorge einen anderen Anlagehorizont besitzt als der Bausparbereich.

Der Erwerb von Wohneigentum kann auch eine Altersvorsorge sein, der BSV kann dem Erwerb von Immobilieneigentum zuträglich werden, auch wäre die AV kein Anlagespektrum für Renovierungen und Modernisierungen am Haus, insbesondere die, die plötzlich eintreten und wo nur ein Teil des Bedarfs an Reserven vorrätig ist.

Wir gleiten ab und sollten den Thread wechseln, aber genau dafür kann das AV Depot auch eingesetzt werden und schlägt insbesondere zur Baufinanzierung jeden Bausparvertrag. Eigentlich kann der Bausparvertrag nur noch Sinn machen, wenn man das AV depot schon mit einem Sockel sowieso ausgelastet hat. Dann verkässt man aber schnell den Bereich der Leute, die Anspruch auf eine Förderung beim Bausparvertrag haben.

Zitat von hans2204

Ich kann hier nur Tomarcy Recht geben, der vorschlägt, die Gesamtfinanzierung über ein entsprechendes Immobiliendarlehen zu finanzieren.

So ist es. Das ist das Mittel der Wahl. Ich habe sehr gute Vernetzungen zu Finanzfachleuten, die selbst logischerweise kein Interesse am Abschluss von Bausparverträgen haben.

Zitat von hans2204

Die Grundsatzfrage war, ob und wie haeuslebauer27 die beiden vorhandenen Bausparverträge in seine Finanzierung einbringen kann. Neben den Eigenmitteln werden zusätzlich noch ca. € 400.000 Fremdmittel benötigt.

Es wurde von Der Buhmann geschrieben, der erste Vertrag könnte z.B. auf bis zu € 50.000 erhöht werden. Ob die betreffende Bausparkasse (vermutlich: Schwäbisch Hall) dieser Erhöhung zustimmen wird, darf ernsthaft bezweifelt werden. Der abgeschlossene Tarif stammt immerhin aus dem Jahr 2007, er ist also bereits 19 Jahre alt und wird schon lange nicht mehr angeboten.
In den damaligen Bedingungen (kann ich im Internet nicht mehr finden) könnte gestanden haben, dass eine Aufstockung möglich sein könnte.
Als ausgebildeter Fachmann für Baufinanzierungen sollte man aber auch wissen, dass der Bundesgerichtshof in einem Beschluss (BGH, Beschluss vom 12.11.2019 – XI ZR 148/19) ausgeführt hat, dass eine Bausparkasse die Erhöhung bei alten Verträgen verweigern darf. Sie wird es auch tun, wenn man die aktuellen Konditionen eines Neuvertrages (der Guthabenzins ist deutlich geringer - zum Ausgleich ist der Darlehenszins heute höher) mit denen des Vertrages aus 2007 vergleicht. Hier werden "Hoffnungen" verkauft, die praktisch nicht durchsetzbar sein werden.

Da ist nichts mit Hebel, da ist nichts mit einem besseren Zins für ein Darlehen weil die letzten € 20.000 über eine Bausparkasse finanziert werden.

Den zweiten Vertrag könnte man in der Tat auf die Hälfte der Vertragsumme reduzieren und somit zur Zuteilung bringen - ich frage mich nur, was es bringen soll einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von dann nur noch € 20.000 in eine Finanzierung von € 400.000 einbringen zu wollen, so dass ich dann nur noch € 380.000 Darlehen benötige.

Ich kann hier nur Tomarcy Recht geben, der vorschlägt, die Gesamtfinanzierung über ein entsprechendes Immobiliendarlehen zu finanzieren.

Tut mir leid, viel Meinung, bei wenig Ahnung.

1) Schon z.B. 10.000 Euro Bauspardarlehen können bei Immobilienfinanzierungen in Bezug auf den Zinssatz für den Restbedarf großes bewirken. Fakt

2) Warum sollte eine Kasse die spärlich verzinsten Einlagen des Kollektivs (schlechter Guthabenzinsen) nicht zu 2,35 % raus geben wollen? Warum?? Eine Bausparkasse refinanziert sich bezüglich der Darlehen nicht, Bausparen bedient sich des Kollektivs und die Kassen des Kollektivs sind randvoll.

Seinerzeit haben Kassen ein Problem bekommen, da die hohen Guthabenszinsen in Form von einem Bonus hohe Rückstellungen bedurften und der Bauspargedanke bei fallenden Zinsen zweckentfremdet (Anlage statt Darlehen) wurde. Das ist aber eine ganz andere Situation, denn die Gelder des Kollektivs gehen jetzt als Darlehen zu z.B. 2,35 raus, was sich bezogen auf das Geld im Kollektiv hervorragend rechnet, entsprechend wird erhöht, damit das Darlehen möglich wird.

3) Es ging darum darzustellen, was bei der Kasse - im übrigen handhaben das die Kassen mit ihren Tarifen oder in Abhängigkeit zu diesen unterschiedlich- zu erfragen ist, was grundsätzlich mit den Verträgen möglich ist, nicht um Spekulationen oder Eventualitäten

hans2204 du legst ihm einfach Sachen in den Mund, die nie geschrieben wurden. Es wurden verschiedene Optionen genannt, die einfach noch zu prüfen sind. Er hat sogar auf mögliche die Bonuszinsen verwiesen und dass das evtl. sinnvoller ist. Es wurde nie von Buhann geschrieben, was hier zwingend zu tun ist.

Zitat von hans2204

Den zweiten Vertrag könnte man in der Tat auf die Hälfte der Vertragsumme reduzieren und somit zur Zuteilung bringen - ich frage mich nur, was es bringen soll einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von dann nur noch € 20.000 in eine Finanzierung von € 400.000 einbringen zu wollen, so dass ich dann nur noch € 380.000 Darlehen benötige.

Ich kann hier nur Tomarcy Recht geben, der vorschlägt, die Gesamtfinanzierung über ein entsprechendes Immobiliendarlehen zu finanzieren.

Das verstehe ich nicht. Warum ist es sinnvoller, ein Darlehen zu vermutlich höheren Zinsen zu nehmen, als den Bausparvertrag einfach mit in die Finanzierung zu nehmen und niedrigere Zinsen und einen höheren EK Anteil zu haben.

Es sei denn, es gibt wie von Buhmann geschrieben eine Bonusverzinsung.

Zitat von hans2204

Da ist nichts mit Hebel, da ist nichts mit einem besseren Zins für ein Darlehen weil die letzten € 20.000 über eine Bausparkasse finanziert werden.

Das alleine sagt schon alles aus!

Eine völlig falsche Aussage!!

Zitat von Der Buhmann

Das alleine sagt schon alles aus!

Eine völlig falsche Aussage!!

Deine Darstellung ist genauso falsch, da du hier versuchst, Grundsätzlichkeiten zu verkaufen. Ja, ein BSV kann ein Hebel sein, wenn es um den Beleihungsauslauf geht. Vielleicht holt man damit die paar Euro, um von 80,2% auf 79,8% Beleihungsauslauf zu kommen. Aber da muss man schon Glück haben. Dieser Hebel bringt nämlich nichts, wenn er den Beleihungsauslauf von 89,7% auf 89,4% reduziert.

Es bleibt dabei, dass es ganz wenige Einzelfälle gibt, in denen es aufgehen kann. Diese sind aber sehr überschaubar, da genau die richtigen Parameter vorhanden sein müssen. Alle anderen Konstellationen machen aber eben genau keinen Sinn.

Achja, noch zu deinem Argument, dass ein kleiner BSV eine Art "Versicherung" bei größeren Reparaturen ist, weil man ja dann Geld zur Verfügung hat. Dafür gibt es sowas, dass sich "Instandhaltungsrücklage" nennt und die auf beim EFH gebildet werden sollte. Verzinsung auf dem TG ist dabei deutlich besser als im BSV, dazu keine Anfangsverluste durch Abschlussgebühren. Klar hat man hinterher vielleicht eine kleine Lücke, aber das Darlehen des BSV muss halt auch zum Zeitpunkt des Bedarfs verfügbar sein. Das garantiert mir keiner, einen Privatkredit über ein paar Tausend Euro bekomme ich dagegen deutlich sicherer und kann da auch durch geringeren Darlehensbedarf höhere Zinsen verkraften.

Zitat von Meins23

Deine Darstellung ist genauso falsch, da du hier versuchst, Grundsätzlichkeiten zu verkaufen. Ja, ein BSV kann ein Hebel sein, wenn es um den Beleihungsauslauf geht. Vielleicht holt man damit die paar Euro, um von 80,2% auf 79,8% Beleihungsauslauf zu kommen. Aber da muss man schon Glück haben. Dieser Hebel bringt nämlich nichts, wenn er den Beleihungsauslauf von 89,7% auf 89,4% reduziert.

Es bleibt dabei, dass es ganz wenige Einzelfälle gibt, in denen es aufgehen kann. Diese sind aber sehr überschaubar, da genau die richtigen Parameter vorhanden sein müssen. Alle anderen Konstellationen machen aber eben genau keinen Sinn.

Achja, noch zu deinem Argument, dass ein kleiner BSV eine Art "Versicherung" bei größeren Reparaturen ist, weil man ja dann Geld zur Verfügung hat. Dafür gibt es sowas, dass sich "Instandhaltungsrücklage" nennt und die auf beim EFH gebildet werden sollte. Verzinsung auf dem TG ist dabei deutlich besser als im BSV, dazu keine Anfangsverluste durch Abschlussgebühren. Klar hat man hinterher vielleicht eine kleine Lücke, aber das Darlehen des BSV muss halt auch zum Zeitpunkt des Bedarfs verfügbar sein. Das garantiert mir keiner, einen Privatkredit über ein paar Tausend Euro bekomme ich dagegen deutlich sicherer und kann da auch durch geringeren Darlehensbedarf höhere Zinsen verkraften.

Deine Äußerungen zeigen mir, dass du das/mich nicht verstehen willst, vor allem aber, dass du keinen Bezug zur Praxis und den tagtäglichem Finanzierungsgeschäft hast, wo jeder Verbrecher bemüht ist, den Beleihungsauslauf so gering wie möglich zu gestalten. Scheinbar ist dir auch nicht bekannt, dass es bei nicht wenigen Banken Abstufungen im 5% Bereich (85er Auslauf, 95er Auslauf) gibt, die zu generieren einfach Konditionen verbessern lässt!

Ja, natürlich gehört die Anlage in Fonds/Aktien zu jedem Portfolio, der Bedarf an Geld wartet aber nicht gute Kurse, zu dem kann der Bedarf auch mal höher liegen als das verfügbare und/oder vorhandene Kapital.

Zitat von Der Buhmann

Tut mir leid, viel Meinung, bei wenig Ahnung.

Richtig erkannt. Das ist hier vielfach so.

Muss natürlich Verbraucher, nicht Verbrecher heissen

Meine Ausführungen sind auch keine Grundsätzlichkeiten, sondern tagtäglich praktizierte Tatsachen.

Anders beschrieben Ideen, wie man die Eigenkapitalsquote durch günstig finanziertes Eigenkapital erhöht.

Im übrigen, dass "gekaufte Bauspardarlehen" ist mit um die 2,5% (aber auch 3% sind völlig Ok) nicht nur zinsgünstiger (direkter Zinsgewinn) als das Hypothekendarlehen, verringert nicht selten durch den Hebel zudem nicht nur den Beleihungsauslauf (erheblicher, indirekter Zinsgewinn auf den Restbedarf), sondern spart auch noch Nebenkosten, da für das Darlehen keine Grundschuld einzutragen ist.

Ich will mich hier einmal einklinken, um zu schauen ob meine basiskenntnisse zum Thema BSV noch halbwegs aktuell sind:

- Ein bauspardarlehen zählt bei der Immofinanzierung in voller Höhe als Eigenkapital. Daher ist es möglich den Beleihungsauslauf faktisch zu reduzieren (Darlehensumme Hypothekendarlehen geteilt durch beleihungswert der Immo). Je geringer der Beleihungsauslauf, desto besser der Finanzierungszins.

- Bis darlehenshöhe 50.000€ beansprucht ein BSV keinen Rang im Grundbuch. Daher BSV 100.000€ sinnvoll? (Zuteilung ab 50%).

Meinem Verständnis nach ist ein BSV also vor allem eine Art kostenpflichtiges Eigenkapital.

Die Frage ist nun, was muss man machen, um so einen BSV möglichst schnell zuteilungsreif zu bekommen? Ich nehme an, einfach 50.000€ einzahlen wird nicht gehen? Wie nutzt man den BSV kosteneffizient?

50 % Mindestansparung ist für die Zuteilung keine Bedingung mehr.

Um einen BSV nicht lange ansparen zu müssen/zu wollen, um eben den Zinsverlust in der Ansparung gegenüber einem Fonds oder ETF zu vermeiden, könnte ich im Wissen in 1 bis 2 Jahren kaufen oder bauen zu wollen z.B. ein Teil des EK als Einmalzahlung/Sofortauffüllung (ggf. damit das Geld auch gegen Kursverluste abzusichern) einzahlen. Ggf. müsste der BSV, so er noch nicht zugeteilt ist (Zuteilungen sind schon je nach Tarif nach 18 Monaten möglich), zwischenfinanziert werden, bei Neubau könnte die Tranche aber auch die Schlusszahlungen decken.

Zitat von Der Buhmann

50 % Mindestansparung ist für die Zuteilung keine Bedingung mehr.

Okay, das ist ja schon mal cool. Kannst du nochmal kurz skizzieren was passieren muss, damit ein guter BSV als zuteilungsreif gilt? Also wann passiert das?

Es ist das Zusammenspiel von:

1) Ausreichend Liegezeit

2) Einer gewissen Mindestansparung

3) Der Tilgungsstrecke (Tilgungsanteil in der Zins-, und Tilgungsrate

4) Gewünschter Zinssatz bei Optionstarifen

Bei guten Tarifen kann ich die Zuteilung beeinflussen, in dem ich für eine schnellere Zuteilung bereit bin, das Darlehen schneller zurück zu führen und/oder mehr Mindestansparung zu leisten, weniger Darlehen in Anspruch zu nehmen und/oder 3,25 % Darlehenszins zu nehmen, statt 2,25 %.

Zitat von Alex777

- Bis darlehenshöhe 50.000€ beansprucht ein BSV keinen Rang im Grundbuch. Daher BSV 100.000€ sinnvoll? (Zuteilung ab 50%).

Meinem Verständnis nach ist ein BSV also vor allem eine Art kostenpflichtiges Eigenkapital.

Ich würde einen 100.000 BSV nicht abschließen. Man sollte meiner Meinung nach - erst recht als junger Mensch ohne konkretes Sparziel bzw. Kauf-, oder Neubauabsicht - einen kleinen 10.000er - 15.000er BSV abschließen und diesen so besparen, als dass man die Wohnungsbauprämie abschöpft und noch genug Sparleistung für ETF's und Fonds, ggf. einer Berufsunfähigkeitsversicherung übrig bleibt.

Ist dieser kleine Vertrag dann irgendwann gut an-, oder vollgespart und/oder es steht z.B. aufgrund von einer Kauf-, oder Neubauabsicht ein Darlehensbedarf an, kann ich den Vertrag immer noch jederzeit erhöhen, als dass ein Bauspardarlehensanspruch entsteht.

Kostenpflichtig auf jeden Fall, erhält man aber die Wohnungsbauprämie (und das sind mehr Menschen als man denken mag!), amortisieren sich die Abschlussgebühren und/oder bedenkt man den Hebel mit den Konditionssenkungen aufgrund der Beleihungsauslaufsenkung auf den Restbedarf, den ein Bauspardarlehensanspruch in der Regel bewirkt, dürften die Kosten eine untergeordnete, ja zu vernachlässigende Rolle spielen.

Edit: dein Beitrag eben hat sich mit diesem hier überschnitten.

So wie es aussieht ist der entscheidende Faktor die Bewertungszahl. Allerdings scheint es keine einheitliche Berechnung zu geben, jeder Anbieter hat seine eigenen Kennzahlen bzw. Formeln:

https://www.haus.de/immobilien/bau…-bedeutet-28222

Da die aber an sich feststehen, müsste es doch möglich sein den Zeitpunkt der zuteilungsreife im Vorhinein zu bestimmen.

Ich frage mich, ob es möglich ist ein BSV-Tarifszenario zu finden, was für den typischen Anwendungsfall eines ETF-Anlegers irgendwie positiv ausgeht.

Also mir fällt es schwer, so ein Szenario zu skizzieren. Ziel muss es ja sein, die Ansparzeit zu minimieren um die Opportunitätskosten der geringen Verzinsung so klein wie möglich zu halten. Denn alles Geld was ich im Vorhinein in den BSV als Sparguthaben einbringe könnte ich ja genau so gut zu nullkosten auch zum regulären Einlagezins anlegen oder in meinem ETF belassen.