Kredit mit einem Haus absichern, das mir zu 25% gehört?

    Hallo zusammen,


    ich muss vor der eigentlich Frage den Sachverhalt kurz schildern: Ich habe anteilig 25% an einem Haus geerbt, es gibt zwei weitere Erben (einer 25%, der andere 50%). Der Erbe mit 50% bewohnt das Haus. Er redet weder mit mir/uns, noch bezahlt er Miete. Mir ist klar, dass man ihn darauf irgendwie verpflichten könnte, aber da er eh kein Geld hat, würde das am Ende nur zu einer besonders unschönen Lösung führen und ich will auch nicht innerhalb der eigenen Familie irgendwelche Rechtsstreitigkeiten führen.


    Mein Gedanke war jetzt, ob ich einen Kredit zur freien Verfügung aufnehmen könnte und als Sicherheit meinen Anteil an dem Haus dort angeben kann. In dem Fall hätte ich dann wenigstens etwas davon und könnte das Geld halbwegs sinnvoll verausgaben, weil im Moment steckt es in einem Haus, das nur weiter verfällt und wofür ich nicht mal Miete bekomme.


    Weiß jemand ob es sich lohnt diesen Gedanken mal auf der Bank zu besprechen oder ist das von vorneherein eine abwegige Idee?


    Gruß

    Markus

    Da es sich um eine Erbengemeinschaft handelt und ein Darlehen nur gemeinsam und gesamtschuldnerisch aufgenommen und mit dem Objekt besichert werden könnte, dürfte das bei der geschilderten Konstellation schwierig werden.

    Das klappt nicht, da deine Miteigentümer alle unterschreiben müssen. Der erstrangige Kredit würde dann auch weitere Kredite aufs Haus deutlich erschweren.


    Realistisch bleibt dir nur, dich entweder mit den Miteigentümern zu einigen oder alternativ eine Teilungsversteigerung. Dafür brauchst du auch keine Zustimmung. Ich würde an der Stelle auch dem 50%-Eigentümer die Pistole auf die Brust setzen und ankündigen, dass ohne marktgerechte Miete (oder alternativ Kauf der restlichen Anteile) die Option gezogen wird. Wer kostenlos im Haus anderer Leute wohnen will, hat meiner Meinung nach sein Recht auf Nettigkeiten verwirkt. Familie hin oder her, nach Familienfrieden hört sich das für mich nciht an

    Zitat von LebenimSueden

    Wer kostenlos im Haus anderer Leute wohnen will, hat meiner Meinung nach sein Recht auf Nettigkeiten verwirkt. Familie hin oder her, nach Familienfrieden hört sich das für mich nciht an

    So sehe ich das auch. Die Miete muss ja nicht unbedingt marktgerecht sein, sondern kann etwas niedriger angesetzt sein, aber ein Beitrag sollte schon geleistet werden. Mit der Eigentümerschaft gehen ja unter Umständen auch Verpflichtungen einher, in Bezug auf Renovierung, energetische Sanierung, Haftungsrisiken aufgrund von Dach/Bäumen/etc.


    Zur Wahrung des Familienfriends würde ich raten, das auch so offen zu kommunizieren, damit jeder sieht, dass die uneinsichtige Person die Möglichkeit hatte, einer Teilungsversteiegerung aus dem Weg zu gehen.

    Selbst wenn es gehen würde mit der Beleihung: Letztlich würde man dann bei Problemen mit dem Kredit ja nur der Bank die Auseinandersetzung mit dem Bewohner übertragen. Fürchte um eine eigene Klärung bzw. den Konflikt mit dem Bewohner kommt ihr nicht drum herum, wenn der status quo so für euch keine Option ist. Ich würde es wie oben beschrieben a) eskalieren oder b) ignorieren, ggf. auch in Hinblick auf das Alter der Person und die gesamte Familiensituation.


    Steuerliche Frage: Kann man bei so einem anteiligen Immobilienbesitz und bei ausbleibenden Mieteinnahmen diese nicht beim Finanzamt geltend machen und mit anderen Einnahmen verrechnen?

    Ich kann auch nur empfehlen, diese Erbengemeinschaft zu beenden oder zu verlassen. Also durch Verkauf oder Teilungsversteigerung.

    Selbst eine Vermietung würde ich vermeiden, führt nur zu dauerhaften Folgediskussionen.


    Zitat von FinanztipUser

    Steuerliche Frage: Kann man bei so einem anteiligen Immobilienbesitz und bei ausbleibenden Mieteinnahmen diese nicht beim Finanzamt geltend machen und mit anderen Einnahmen verrechnen?

    Wenn eine Gewinnerzielungsabsicht besteht ja. Das setzt m.E. voraus, dass man mit allen (auch juristischen) Mitteln versucht, einen Mietvertrag und Mieteinnahmen zu erreichen.

    Absetzbar sind dann natürlich nur Ausgaben, keine ausbleibenden Einnahmen.

    Danke für euren Input. Also ist das mit dem Kredit eine Schnapsidee.


    Ich würde jetzt folgende Optionen sehen: Mit dem anderen 25% Miterben reden, ob er meinen Anteil günstig erwerben wollen würde.


    Ansonsten lasse ich mir das mit der Teilungsversteigerung durch den Kopf gehen. Allerdings ist die Frage, wie viel da noch bei rumkommt. Es ist ein altes Haus und hatte vor einigen Jahren ca. einen Wert von 200 k€ (vor allem aufgrund der guten Lage). Zwischenzeitlich dürfte der Marktwert deutlich geringer sein, vor allem aufgrund dieses Wärmepumpengesetzes. Und wenn man das dann noch versteigert... ich bin mir nicht sicher, was da noch rumkommen würde und dann geht ja auch wiederum nur 1/4 an mich (nach Abzug der ganzen Kosten).


    Leider will unser Onkel (der in dem Haus aufgewachsen ist) warum auch immer nicht mit uns reden. Weder reagiert er auf Postschreiben, noch geht er ans Telefon und wenn man mal klingelt tut sich auch nichts. Verstritten sind wir von unserer Seite nicht, wir hatten halt nie so viel miteinander zu tun. Die Sache ist, dass das ein recht großes, altes Haus ist, das er alleine bewohnt. Ich glaube schon, das wird noch nichtmal richtig beheizt, das kann der sich gar nicht leisten. Somit verfällt das halt immer weiter. Nun gut, ihr habt mir etwas Anregung gegeben jedenfalls.

    Habt ihr eine Ahnung, wie man den Marktwert des Hauses feststellen könnte? Das wäre für die weiteren Entscheidungen nicht unerheblich. Einfach einen Gutachter da mal vorbei schicken wird ja nicht funktionieren, wenn er nicht mal die Tür öffnet. Alleine von außen her wird man ja nicht so viel sagen können? Ich weiß noch nicht mal was da genau für eine Heizung drin ist und wie alt die ist. Aber vermutlich jetzt 27 Jahre alt, falls da nicht zwischenzeitlich was gemacht wurde, was ich für unwahrscheinlich halte.

    Hallo zusammen,

    wenn mit Menschen nicht zureden ist kann es schon helfen, wenn er einen Brief von ihnen bekommt und dann vielleicht einen vom Anwalt oder erstmal Obmann/Mediator.

    Letztlich mit der Teilungsversteigerung.

    Der Wert 200.000 ist ggf. gesunken, das Grundstück, bei guter Lage ggf. nicht.

    Minus die Kosten für die Versteigerung geteilt durch vier. Erbengemeinschaften braucht kein Mensch. Je schneller das ein Ende hat desto besser.

    Leichter gesagt als umgesetzt.

    Das könnte auch interessant sein:

    Erbengemeinschaft auflösen
    So gibt es keinen Ärger, wenn Ihr gemeinsam erbt
    www.finanztip.de

    Viel Kraft wünsche ich Ihnen.

    LG

    Zitat von M_a-r_k-u_s

    Habt ihr eine Ahnung, wie man den Marktwert des Hauses feststellen könnte?

    Gibt verschiedene Varianten, alle sind mehr oder weniger geraten. Echter Marktwert lässt sich nur durch Verkauf feststellen.

    Üblich für Einfamilienhäuser sind das Sachwert- und das Vergleichswertverfahren. Bei letzterem ist das Problem vergleichbare Transaktionen zu finden. Also ein Blick in die Portale nach ähnlichen Häusern, alternativ kann man auch über die Gutachterausschüsse gehen. Die arbeiten glaube ich auch nur nach Aktenlage. Für das Sachwertverfahren wird ermittelt, was er kosten würde ein solches Haus heute zu bauen, abzüglich der Abnutzung seit Bau.


    Wenn du von 200k bei einem großen Haus ausgehst und dabei noch von guter Lage redest, hat das Haus effektiv kaum einen Wert. Da dürfte der Wert fast vollständig aus dem Grundstück bestehen. Auf der anderen Seite sollte es dann für die beiden anderen kein größeres Problem darstellen, dir den Anteil abzukaufen, wir reden ja dann von lediglich 50k.


    Den Weg über den Miterben halte ich auch für geschickt. Falls das nicht klappt, fahrt zu eurem Onkel und klingelt nochmal. Wenn er nicht öffnet, einen Brief in den Briefkasten, dass er sich melden soll und ihr andernfalls das Thema Teilungsversteigerung angeht. Das wirkt sicherlich Wunder

    Zitat von M_a-r_k-u_s

    Leider will unser Onkel (der in dem Haus aufgewachsen ist) warum auch immer nicht mit uns reden. Weder reagiert er auf Postschreiben, noch geht er ans Telefon und wenn man mal klingelt tut sich auch nichts.

    Zitat von M_a-r_k-u_s

    Einfach einen Gutachter da mal vorbei schicken wird ja nicht funktionieren, wenn er nicht mal die Tür öffnet.

    Das lässt zumindest einen Restzweifel im Raum stehen, ob er inzwischen überhaupt noch unter den Lebenden weilt. Habt Ihr in jüngster Zeit schon mal Nachbarn von ihm kontaktiert?

    Besuche bereiten immer Freude. Wenn nicht beim Kommen, dann beim Gehen.

    Altes portugiesisches Sprichwort, Quelle unbekannt




    Zitat von Alexis

    Das lässt zumindest einen Restzweifel im Raum stehen, ob er inzwischen überhaupt noch unter den Lebenden weilt.

    Er verhält sich ja schon seit Jahren so und wurde in der Vergangenheit immer mal im Ort gesehen bzw. wenn wir mal vorbeifahren sieht man schon Unterschiede an der Stellung des Rolladens. Ich geh davon aus, dass er noch lebt und man das andernfalls irgendwie mitbekommen würde.

    Hallo Markus,


    soweit wie Alexis würde ich zwar nicht gehen. Aber Ihre Schilderung des Verhaltens des Onkels, was genaugenommen ja auch ihm schaden kann, lässt schon die Frage aufkommen, ob er noch geschäftsfähig ist. Gibt es dritte Verwandte, mit denen man diese Frage und ggf. Lösungen besprechen könnte?


    Gruß Pumphut

    Zitat von Pumphut

    Aber Ihre Schilderung des Verhaltens des Onkels, was genaugenommen ja auch ihm schaden kann, lässt schon die Frage aufkommen, ob er noch geschäftsfähig ist

    Er ist Alkoholiker und hat vermutlich auch nichts anderes mehr im Kopf. Soziale Kontakte hat der gar keine mehr, höchstens Saufkumpanen. Er tut mir ja auch leid, aber wenn halt keine Kommunikation gewünscht ist, kann ich auch nichts machen. Aber vieleicht versteht ihr, dass ich ihn nicht aus dem Haus klagen will. Am Ende landet er unter einer Brücke oder so. Klar bin ich ja juristisch im Recht, aber es gibt halt auch eine moralische Sicht.

    "Gibt es dritte Verwandte, mit denen man diese Frage und ggf. Lösungen besprechen könnte?"

    Mein Bruder und ich sind eigentlich die einzigsten Verbliebenen Verwandten, die er noch hat. Wir hatten mal überlegt jemand von der Caritas oder so hinzuschicken, falls das geht, wenn er mit uns nix zu tun haben will, aber ich denke das ist bei anderen Leuten auch nicht anders. Es klingt zwar etwas makaber, aber vielleicht wäre die vernünftigste Lösung das einfach auszusitzen und zu warten bis er nicht mehr da ist. Bei so einem Lebensstill dürfte man ja auch nicht allzu alt werden.

    Jo, klingt aus meiner Sicht doch ganz anständig ihn dann nicht direkt aus dem Haus zu werfen, sofern das für dich wirtschaftlich nicht untragbar ist. Vermute auch, dass es zumindest bis zum Pflegeheim nicht ewig dauern wird. Wäre das nicht ohnehin eine Option, wenn er wirklich entsprechend krank ist, ggf. auch in nicht allzuferner Zukunft (Suchtklinik o.ä.)? Müsste man halt alles eigentlich mit ihm besprechen und initiieren…

    Zitat von Pumphut

    soweit wie Alexis würde ich zwar nicht gehen

    Liest sich jetzt so, als wäre ich - um im Bild zu bleiben - mit der Tür ins Haus gefallen. Dabei habe ich doch nur die immerhin vorhandene Möglichkeit angesprochen, dass der mutmaßlich allein lebende Bewohner den Geist aufgegeben hat, ohne dass es einer bemerkt oder einen interessiert hat. So wie man es ab und an in der Lokalpresse zu lesen bekommt.


    Ist hier aber offenbar noch nicht so weit, und die beiden 25%igen Neffen scheinen ja zumindest auf Lebenszeichen (Stichwort "Rollladen") des 500%0igen Onkels zu achten. ;)

    Besuche bereiten immer Freude. Wenn nicht beim Kommen, dann beim Gehen.

    Altes portugiesisches Sprichwort, Quelle unbekannt




    Würde erstmal eine Wärmepumpe einbauen und dann die Teilungsversteigerung beantragen. Ein umweltgerechtes Haus kann man einfach besser verkaufen.