Langjährige Mieter wollte ich bisher keine, weil mir die Möglichkeit gefehlt hat rechtssicher die Miete zu erhöhen.
Indexmiete wäre doch eine Möglichkeit.
Wie kann man eine Anzeige so formulieren, daß man als Vermieter gewinnt?
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Dahinjagen -
13. Juli 2024 um 16:54 -
Erledigt
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Ich habe keine Schlüssel einer vermieteten Wohnung. Wozu auch?
M.E. wäre das nur mit Zustimmung des Mieters möglich.
Sie meinte sicher "auf Wunsch" des Mieters. Kann man ja in einem zugeklebten Umschlag mit in die Akte heften. Wer vorher schon einmal einen Schlüsseldienst bemühen musste und die neuen Nachbarn noch nicht kennt, weiß so einen Service eventuell zu schätzen.
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Indexmiete wäre doch eine Möglichkeit.
Ja, habe ich bisher noch nie gemacht, da sich meine Mieter historisch gesehen irgendwie immer nach fünf Jahren vom Acker gemacht haben. Umzug ins Ausland, vom Partner getrennt und Wohnung zu teuer, Familie gegründet. Bei jüngeren Mietern bis 35 Jahre und 2-Zi-Wohnungen ist da viel Fluktuation drin gewesen. Jetzt im Zuge des nicht mehr existenten Wohnungsangebotes auf dem Markt und der teuren Mieten, geht meine Rechnung nicht mehr auf.
Insofern ja, Indexmieten finde ich neuerdings gut. Ich muss mich nicht bereichern, wenn alle Rahmenbedingungen gleich bleiben. Wenn aber Handwerker und Material 30 Prozent mehr kosten, der Mieter im Idealfall auch mehr verdient, dann darf die Miete gerne ebenfalls im Rahmen des gesetzlich Möglichen steigen.
P.S. wegen Schlüssel. Natürlich mit Einverständnis des Mieters. Dem ist auch völlig egal, ob der Schlüssel im Umschlag liegt oder nicht. Der ist Brite und kennt noch echte Landlords. Deutsche Mietgesetze ist für den traumhaft.
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P.S. wegen Schlüssel. Natürlich mit Einverständnis des Mieters. Dem ist auch völlig egal, ob der Schlüssel im Umschlag liegt oder nicht. Der ist Brite und kennt noch echte Landlords. Deutsche Mietgesetze ist für den traumhaft.
Eine Freundin von mir hat auch viele Jahre in UK gelebt. Das ist eine völlig andere Welt, was Mietverhältnisse angeht. Man darf da wohl als Mieter NICHTS ändern (teils noch nichtmal Möbel, geschweige denn Tapeten), und selbst das Geschirr und Besteck ist durchgezählt. Hängt vielleicht auch vom Mietvertrag ab, aber bei ihr war das definitiv so (und zwar nicht in einer Ferienwohnung oder auf-Zeit-Miete, sondern jahrelang) und schien dort auch nicht ungewöhnlich zu sein.
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an darf da wohl als Mieter NICHTS ändern
Das könnte erklären, warum er glücklich war, als wir Zustimmung gaben, dass er selbst Hand an die Duschkabine anlegte, aus der immer etwas Wasser herauslief. Letztlich hat er das Ding quasi generalsaniert auf seine Kosten. Den Backofen hat er selbst repariert und die neue Spülmaschine richtig eingebaut, wo der extra bezahlte Kundendienst wirklich grandiosen Mist gemacht hat.
Wir haben ihm dann seinen kleinen Minihund erlaubt und alle sind glücklich.
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Ja, habe ich bisher noch nie gemacht, da sich meine Mieter historisch gesehen irgendwie immer nach fünf Jahren vom Acker gemacht haben. Umzug ins Ausland, vom Partner getrennt und Wohnung zu teuer, Familie gegründet.
In dem Fall wäre sogar die Staffelmiete noch sinniger. Da kannst du nämlich höher steigern als nur den Index.
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Ja, habe ich bisher noch nie gemacht, da sich meine Mieter historisch gesehen irgendwie immer nach fünf Jahren vom Acker gemacht haben. Umzug ins Ausland, vom Partner getrennt und Wohnung zu teuer, Familie gegründet. Bei jüngeren Mietern bis 35 Jahre und 2-Zi-Wohnungen ist da viel Fluktuation drin gewesen.
Man wird sich als Vermieter darauf einstellen müssen (immer weiteres Auseinanderfallen von Angebot und Nachfrage bei parallel steigenden Mietpreisen), daß sich der sogenannte "Lock-In-Effekt" noch weiter verstärkt. Jedenfalls ist das hier (Frankfurt am Main und Ballungsgebiet Rhein-Main insgesamt; Wiesbaden, Mainz, Main-Taunus-Kreis, Darmstadt usw.) schon seit Jahren zu beobachten. Dürfte bei Dir (Du vermietest im Großraum München nach meiner Erinnerung) ebenso oder noch ausgeprägter sein.
Insofern ja, Indexmieten finde ich neuerdings gut.
Eine weitere Variante könnte ein Staffelmietvertrag sein (wurde m. W. Anfang der 80er als Möglichkeit eingeführt) - mit moderater sozusagen automatischer von vorneherein vertraglich festgelegter Mieterhöhung (beispielsweise alle zwei Jahre zu einem fixen Zeitpunkt um einige wenige bis überschaubare Prozentpunkte ausgedrückt in einem fixen Betrag). Das gibt beiden Seiten eine Planungssicherheit - insbesondere auch dem Mieter. Daneben ist dann m. W. jede zusätzliche Mieterhöhung ausgeschlossen. Und das ist für den Mieter auch besser kalkulierbar als ein Indexmietvertrag, der an die Entwicklung der Inflation gebunden ist (da konnte man als Mieter in den letzten Jahren sehr böse Überraschungen erleben ...). Vielleicht solltest Du Dich diesbezüglich mal näher informieren. Kenne mich damit nicht so gut aus. Mir sind aber einige Vermieter bekannt, die das so handhaben und seit einigen Jahren solche Staffelmietverträge verwenden (könnte auch mit dem "Lock-In-Effekt" zusammenhängen; siehe Abs. 1).
Ich muss mich nicht bereichern, wenn alle Rahmenbedingungen gleich bleiben. Wenn aber Handwerker und Material 30 Prozent mehr kosten, der Mieter im Idealfall auch mehr verdient, dann darf die Miete gerne ebenfalls im Rahmen des gesetzlich Möglichen steigen.
Das kann man so sehen. Viele müssen das sogar so sehen, wenn sie von der Vermietung (teilweise oder ganz) leben müssen und/oder die Immobilie finanziert ist ...
Kleiner Exkurs: Kenne sogar mehrere Fälle, wo eine Bank den jeweiligen Vermieter aufgefordert hat (vor dem Hintergrund der "EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie" (WIKR)) seine eher moderaten Mieten (endlich mal) zu erhöhen, damit die "Haushaltsrechnung" im Rahmen der "Kreditwürdigkeitsprüfung" noch für die "Kapitaldienstfähigkeit" reicht. Das gilt insbesondere dann, wenn die Darlehensrate nicht aus dem Gehalt gedeckt und/oder teilweise bzw. ganz über die Miete(n) gedeckt werden muß. Zumal die Banken die Mieten (im Gegensatz zu einem Gehalt beispielsweise) generell nur mit einem "Sicherheits-Abschlag" bei der "Haushaltsrechnung" berücksichtigen. Diesen Abschlag handhaben die Banken aber unterschiedlich (oft sind es 20% oder 30% Abschlag auf die Kaltmiete; es kann aber wohl auch bis 50% gehen; die Bonität des Mieters/der Mieter spielt dabei seltsamerweise in aller Regel aber keine Rolle). Eine Bekannte hatte damit ernsthafte Probleme mit ihrer Bank, da sie ihre Wohnungen (MFH) sehr günstig vermietet hatte. Was sie sich aufgrund ihres freien Vermögens (u. a. Tages- und Festgelder) erlauben konnte. Diese freien Mittel wurden aber von der Bank damals nicht berücksichtigt, (Zitat) "weil es im Rahmen der WIKR nur auf die "Kapitaldienstfähigkeit" ("Haushaltsrechnung" sprich Einnahmen/Ausgaben) ankommt und nicht auf das sonstige freie Vermögen" ...
Für meinen Teil fahre ich ein anderes "Modell" (günstige Miete und im Gegenzug möchte ich gerne in Ruhe gelassen werden - was ich mir zum Glück leisten kann und was bislang bestens funktioniert hat) siehe schon Nr. 39.
Deutsche Mietgesetze ist für den traumhaft.
Das dürfte vielen bis den meisten Mietern hierzulande nicht bewußt sein. Wer mal in einigen Länder im Ausland Mieter war (so wie meine Wenigkeit; wenn auch immer nur sehr temporär), kann das im internationalen Vergleich dann deutlich besser einschätzen und beurteilen.
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Danke für eure Tipps zum Staffelmietvertrag. Das werde ich mir zu gegebener Zeit ansehen, falls mal eine Kündigung kommt, wonach es derzeit nicht aussieht.
Ich möchte den Mietzins wirklich nicht bis zum Maximalen ausreizen, sondern einfach relativ nah an der Inflation dranbleiben mit rechtssicheren Mitteln und ohne Streit. Wenn das hilft, werde ich mich damit befassen.
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Liebe Forums, Freunde,
Wie erwartet hat jeder von euch hier von seinen eigenen persönlichen Erfahrungen berichtet.
Das ist genau das, was ich in meinem letzten Kommentar beschrieben habe, dass es beim Thema mieten und vermieten fast nichts gibt, das es nicht gibt
Die Menschen und ihre Mentalität und ihr Charakter sind derart unterschiedlich,
dass es keine allgemein gültige Regel gibt.
Allerdings darf dabei nicht untergehen,
dass die Mehrzahl der Vermieter und der Mieter nach wie vor an einem angenehmen Mietverhältnis interessiert sind und dass das auch in unzählig vielen Fällen problemlos über viele Jahre klappt.
Wer zufrieden ist, meldet sich jedoch seltener als ein unzufriedener
Darauf will ich lediglich noch einmal hinweisen, damit diese ganzen Einzelberichte nicht verallgemeinert werden
Viele Grüße und viel Erfolg wünscht euch, McProfit
(Über 40 Jahre lang selbst aktiver Vermieter)
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sondern einfach relativ nah an der Inflation dranbleiben
Das spricht eher für Indexmiete als Staffelmiete. In Jahren mit sehr hoher Inflation ist das krass für den Mieter. Dafür geht es in niedrigeren Jahren nur 1-2% hoch (oder bei Deflation sogar runter).
Ich hatte mal einen Staffelmietvertrag mit Erhöhung alle 2 oder 3 Jahre. Ich fand es fair, ich wusste woran ich bin. Und günstiger als Neumieten war es immer noch.
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Staffel-Mietverträge oder Indexmietverträge muss man vom ersten Tag an so gestalten, eine spätere Umstellung ist nicht mehr möglich,.
Die meisten Vermieter haben jedoch seit Jahren die Formulare arbeitet, habn jedoch schon die Formulare des Haus und Grundbesitzvereins verwendet und da kann man nichts mehr ändern
Kleinere Mieterhöhungen, alle zwei oder drei Jahre lassen sich jedoch meist gut begründen und werden vom Mieter auch nicht boykottiert
Viel Erfolg wünscht McProfit
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[...]
Die meisten Vermieter honorieren solche Mits- Verhältnisse dadurch, dass nur moderat die Miete erhöht wird.
Die meisten Vermieter erhöhen sogar oft immer nur dann die Miete, wenn es zu einem Mieterwechsel mal kommt.
[...]Eine schöne Woche wünscht euch McProfit
Als gern langjähriger Mieter, der immer Wert auf ein gutes konstruktives Miteinander legt, kann ich beitragen, dass mein derzeitiger Vermieter vor etwa 15 Monate vom Finanzamt angehalten wurde, die Miete zu erhöhen. Sowas gibt es auch...
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Als gern langjähriger Mieter, der immer Wert auf ein gutes konstruktives Miteinander legt, kann ich beitragen, dass mein derzeitiger Vermieter vor etwa 15 Monate vom Finanzamt angehalten wurde, die Miete zu erhöhen. Sowas gibt es auch...
Könnte eventuell mit der steuerlich relevanten sog. "Gewinnerzielungsabsicht" bei Vermietung zu tun haben ... ?
Meines Wissens könnte das ähnlich wie bei der Vermietung unter Angehörigen sein, sprich die vereinbarte Miete darf nicht unter einer gewisse prozentualen Grenze der marktüblichen Miete liegen, wenn man noch die üblichen steuerlichen Regelungen bei Vermietung in Ansatz bringen will.
Manchmal halten aber auch Banken Vermieter mit kreditfinanzierten Immobilien dazu an (präziser fordern diese nachdrücklich dazu auf; Tenor: "Sonst kann der Kredit nicht prolongiert werden"), die Miete(n) zu erhöhen; siehe hier aus Nr. 96
Kleiner Exkurs: Kenne sogar mehrere Fälle, wo eine Bank den jeweiligen Vermieter aufgefordert hat (vor dem Hintergrund der "EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie" (WIKR)) seine eher moderaten Mieten (endlich mal) zu erhöhen, damit die "Haushaltsrechnung" im Rahmen der "Kreditwürdigkeitsprüfung" noch für die "Kapitaldienstfähigkeit" reicht. Das gilt insbesondere dann, wenn die Darlehensrate nicht aus dem Gehalt gedeckt und/oder teilweise bzw. ganz über die Miete(n) gedeckt werden muß. Zumal die Banken die Mieten (im Gegensatz zu einem Gehalt beispielsweise) generell nur mit einem "Sicherheits-Abschlag" bei der "Haushaltsrechnung" berücksichtigen. Diesen Abschlag handhaben die Banken aber unterschiedlich (oft sind es 20% oder 30% Abschlag auf die Kaltmiete; es kann aber wohl auch bis 50% gehen; die Bonität des Mieters/der Mieter spielt dabei seltsamerweise in aller Regel aber keine Rolle). Eine Bekannte hatte damit ernsthafte Probleme mit ihrer Bank, da sie ihre Wohnungen (MFH) sehr günstig vermietet hatte. Was sie sich aufgrund ihres freien Vermögens (u. a. Tages- und Festgelder) erlauben konnte. Diese freien Mittel wurden aber von der Bank damals nicht berücksichtigt, (Zitat) "weil es im Rahmen der WIKR nur auf die "Kapitaldienstfähigkeit" ("Haushaltsrechnung" sprich Einnahmen/Ausgaben) ankommt und nicht auf das sonstige freie Vermögen" ...
Sachen gibt es ...
Nur meine Meinung basierend auf langjährigen Erfahrungen und Beobachtungen.
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Hallo @>NordNordlicht
Wer wie ich über 30 Jahre aktiv im Immobiliengeschäft tätig war, weiß, dass es nichts gibt, das es nicht gibt....
Es ist tatsächlich so wie hier geschrieben ist, wenn die Mieteinahmen überdurchschnittlich niedrig sind, dann kann das Finanzamt fragen, nach WARUM das so ist.
Dem Finanzamt vermutet zu Recht, dass es sich bei sehr niedrigen Mieten um Mietverhältnissse mit nahestehenden Personen handelt und dass der Vermieter diesen mit eiem besonders niedrigen Miete "entgegenkommt".
Das ist übrigens bei fast allen deutlich geringen Mieten der Fall.
Es hat meist bestimmte Gründe warum die MIete so ist wie sie ist.
Oft können es auch Mitarbeiter sein, Hausangestellte, Lebensgefährin, Kinder, Enkel, oder gute Freunde mit völlig anderen Namen wo man als Außennstehender auch keinen Zusammenhang herstellen kann.
ES gibt aber auch nicht wenige Vermieter die bei gutem Mietverhältnis die MIete NIE erhöhen.
Wenn dann das Mietverhältnis 10 oder gar 20 Jahre dauert, dann kann es schon sein, dass die bezahlte Miete oft nur noch die Hälfte der aktuellen MIete entspricht.
Das könnte das FA als Schenkung betrachten.
Damit ist jedoch noch nichts passiert.
Da man auch fremden Menschen alle 10 Jahre bis zu 20.000 Euro steuerfrei schenken darf, entsteht somit noch keine Steuer.
Beispiel:
Du hat eine Wohnung für 400 Euro vermietet.
Aktuell könnte man die Wohnung für 800 Euro vermieten.
Also "schenkst" Du dem Mieter sozusagen im Jahr 12 x 400 Euro = 5.000 Euro.
Nach 4 Jahren wäre der Schenkungsfreibetrag erreicht.
Danach gibt es die MÖglichkeit Du versteuerst eine HÖHERE Miete als Du tatsächlich bekommst, dann ist das FA UND Dein Mieter zufrieden.
Oder Du erhöhst die Miete zumindest so weit, dass es noch im Rahmen des ortsüblichen liegt, das kann dann immer noch eine niedrigere Miete sein, nur eben nicht die HÄLFTE des Ortsüblichen.
Viele Grüße McProfit
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Dann wäre die Wohnung allerdings Liebhaberei und du kannst nur einen Teil oder keine Kosten absetzen.
