Was glaubst du denn wieviel Eigenkapital wir bei 300000 in unserer Situation bereit stellen müssten? Die Hälfte?
Haus kaufen oder besser nicht
- Nosferatu05
- Erledigt
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Aber ja, im Kern hat er recht. Du auch.
Das befürchte ich auch.
Eine Zwischenlösung war nicht mehr im Sinne von meiner Frau und für mich auch nicht. Vielleicht im Frühjahr nächstes Jahr ausziehen zu müssen um dann irgendetwas wieder für den Übergang zu haben, um erneut in absehbarer Zeit ausziehen zu müssen, würde ich uns gerne ersparen.
Nachvollziehbar und verständlich.
Wenn das so Unsicherheiten erschafft müssen wir den Weg aber gehen.
Einen solchen Weg zu gehen erscheint mir das kleinere Übel, als sich mit einer engen Finanzierung über lange Zeit zu belasten - von einer geplatzten Finanzierung ganz zu schweigen ...
Ich werde das mit meiner Frau alles einmal besprechen.
Was ja generell und immer zu empfehlen ist.
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Bemühe ich einen Rechner, gebe ich zB. 185000 Kaufpreis und das Eigenkapital von 60000 ein, so spuckt er mir bei 30 Jahren Zinsbindung einen Betrag von 717€ aus.
Das sehe ich wie eine Kaltmiete die ich monatlich jetzt auch zahle. Nur das ich damit das Haus finanziere.
Das ist so, übersieht halt zwei Punkte:
1. die Kaufnebenkosten. Die sind bei 185k nicht so wild, kosten aber halt auch
2. du bist mit dem Hauskauf auch für die Instandhaltung verantwortlich
M.e. übersieht das noch einen 3. Punkt: Das Eigenkapital bringt ja, wenn du es nicht zum Hauskauf verwendest (und nicht zu 0% auf dem Giro liegt) eine Rendite (welche man gegen die Miete gegenrechnen kann).
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Was glaubst du denn wieviel Eigenkapital wir bei 300000 in unserer Situation bereit stellen müssten? Die Hälfte?
Derartige Rechnungen aus der Ferne sind eine etwas heikle Sache ...
50% EK auf den Kaufpreis oder sogar auf den Gesamtkaufpreis wäre natürlich sehr gut - scheint mir aber nicht unbedingt zwingend.
Nichtsdestotrotz ein Versuch (Kopfrechnen bei mir schwach):
Wenn man mal von dem o. g. Kaufpreis sprich 300.000 ausgeht und grob 10% Nebenkosten (Transaktionskosten) 30.000 addiert, ist man bei 330.000. Eine freie Rücklage von mindesten 30 bis 40 Tsd. halte ich bei einem solchen Vorhaben (Immobilie) für unverzichtbar. Erst recht für eine größere Familie.
Wenn man jetzt mal einen EK-Einsatz von 30% auf den Gesamtkaufpreis (also inkl. NK) ansetzt, wäre man bei 99.000 EK + eingedenk der freien Rücklage bei ca. 130 - 140 Tsd. EK.
Davon bist Du derzeit noch etwas weg; siehe hier
wir haben rund 90000 Eigenkapital
Mal angenommen, Du hättest die besagten 130 Tsd -140 Tsd. zusammen - dann blieben 230,000 zu finanzierende Restsumme. Bei z. B. eine 15jährigen Zinsfestschreibung und einer Kondition von 3,7% wäre dann bei 2% Anfangstilgung (darunter würde ich nicht geben - und eine finanzierende Bank wohl auch nicht) bei einer Annuität von 1.092,50 und bei einer eher empfehlenswerten 3% Anfangstilgung bei einer Rate von 1.284. Dazu käme noch das Hausgeld (vielleicht 300 - 400 €). Sowie - je nach Zustand - eine monatliche Instandhaltungsrücklage (je nach Größe des Hauses) von vielleicht weiteren 200-300 €.
Womit man selbst mit 30% EK auf den Gesamtkaufpreis dann schnell bei ca. 1.700 bei 2% Anfangstilgung und ca. 1.900 € bei 3% Anfangstilgung landet. Bei eurem Netto (von 5.400) wären das 31,5% bzw. 35% vom Netto, was ich für recht solide halten würde.
Beim aktuellen Stand (90.000 EK minus 30.000 freie Rücklage = 60.000 als EK-Einsatz sprich 18,8% auf den Gesamtpreis) läuft das auf eine zu finanzierende Kreditsumme von 270.000 raus und dann 1.882,5 bei 2% Anfangstilgung bzw. 2.107,5 bei 3% Anfangstilgung (was dann schon ca. 35% bzw. 39% des Nettoeinkommens entspräche. Das finde ich schon deutlich anspruchsvoller insbesondere vor dem Hintergrund
mit 3 Kindern ...
darin ist Kindergeld enthalten, das frühestens in 10 Jahren weniger wird ...
sowie Pflegegrad 2 mit behindertem Kind 50% ...
aber auch der Tatsache, daß die aktuellen Mietkosten insgesamt derzeit bei nur 1.250 warm liegen (23% vom Nettoeinkommen).
Ob für eine solche Finanzierung der Spielraum besteht vor dem Hintergrund:
Wenn keine Anschaffungen anstehen bleiben problemlos 1000€-1500€ übrig.
Kannst Du nur selbst entscheiden.
Das mal so als groben Anhaltspunkt. Die Zahlen sind ohne Gewähr ! Siehe Rechenschwäche.
PS: Mögen Kundigere und nicht so rechenschwache wie meine Wenigkeit bei Bedarf bitte korrigieren - oder Du rechnest selbst mal nach
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Deine zahlen sind ja zumindest ein Anhaltspunkt.
Mehr war da nicht drin. Jedenfalls für mich.
Nach der Rechnung müssten wir weitere 4 Jahre mtl die 1500€ bei Seite legen.
Wenn es eine solide Finanzierung mit moderater Rate sein soll, dürfte das so sein.
Oder aber eine höhere Rate akzeptieren.
Man sollte auch bedenken, daß bei einem höhere EK-Einsatz auch nicht selten etwas bessere Zinskonditionen möglich sind (Stichwort: Beleihungsauslauf)
Dann noch 28 Jahre das Haus abbezahlen.
Eine kompletten Zins und Tilgungsplan samt möglicher Restschuldberechnung habe ich nicht durchgeführt.
Dabei beachten, das die Kaufpreis eventuell weiter steigen oder die Zinsen?
Ob in eurer Region (ggf. eine eher strukturschwache Gegend) die Immobilienpreise für Bestandsimmobilien in den nächsten 4 Jahren besonders stark ansteigen scheint mir eher ungewiss.
Mit den Zinsen (auch den für Immobiliendarlehen) könnte es perspektivisch dagegen vielleicht eher etwas nach unten gehen; nach meiner vorsichtigen Einschätzung.
Das wird eine knappe Kiste um nicht vorher in selbiger zu liegen.
Kann man durchaus so sehen. Einerseits. Muß man nicht unbedingt so sehen. Andererseits. Kommt halt u. a. auch darauf an, wie stark der Wunsch nach der Immobilie ausgeprägt ist.
Und wie stark der Wunsch dem Motto "Happy Wife - Happy Live" zu folgen ...
Danke vielmals
Gerne. Wenn ich ernsthaftes Interesse oder Bedarf an Info erkennen zu meinen, versuche ich gerne zu helfen. Im Rahmen meiner bescheidenen Kenntnisse natürlich.
Weiter gute Gedanken und ebensolche Entscheidungen !
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Brauchbare Häuser fangen hingegen bei knapp unter 300000 Euro an. Energieklasse D. Da braucht man gar nichts mehr sanieren und kann direkt einziehen.
Täusch dich da nicht. Bei solchen Häusern kannst du direkt einziehen, Kosten hast du trotzdem. Da wird dann die "neue" Ölheizung von 2010 angepriesen, die ist aber auch schon fast 15 Jahre alt. Fenster aus den 90ern, und so weiter. Irgendwann wird da vieles fällig und dann wirds teuer. Dazu hast du bei solchen Häusern die größte Konkurrenz, da sich viele das schönreden.
Was ist mit alten Buden die teilweise vermietet sind. Wo trotzdem noch Platz für uns wäre?
Generierte Mieteinnahmen reduzieren die monatliche Belastung während man mit den Fördergeldern das Objekt zeitgemäß macht? Geht nicht, da nicht vollständig selbst bewohnt?
Bei einem übergroßen Haus zahlst du die zusätzliche Fläche mit. Die Mietrendite ist meist unter aller Kanone, es würde mich wundern, wenn du da mehr als die Zinskosten rausbekommst. Dazu hast du halt ein Zweifamilienhaus und ständig jemand anderen auf dem Grundstück, sowie dessen Besuch. Kann man machen, ist aber halt nicht das gleiche wie ein Einfamilienhaus, darüber muss man sich im Klaren sein. Finanziell attraktiv ist es jedenfalls nur ganz, ganz selten.
Förderung fest einzukalkulieren, ist ein ganz gefährliches Spiel. Man muss meistens mehr als das vorgeschriebene Minimum dafür tun (z.B. Sanierung auf Effizienzhaus 70 statt EH 100) und das kostet Geld. Diese Mehrkosten müssen von euch finanziert werden und ihr müsst die notwendige Bonität aufbringen. Ob die Förderung noch existiert, wenn ihr den Antrag stellen wollt, ist nie garantiert. Sind die Töpfe leer, war es das.
Ihr könnt es drehen und wenden, wie ihr wollt. Bei aktuellen Zinssätzen und Immobilienpreisen kommt ihr mit 60k Eigenkapital und der angestrebten Rate hinten und vorne nicht hin. Man kann sich in eine mittelalte Immobilie stürzen und dann in 5 Jahren den Schiffbruch erleiden, wenn die Heizung den Geist aufgibt und auf Wärmepumpe umgestellt werden muss. Unter 1500€ Rate wird das einfach gar nichts und tendenziell braucht es eher mehr.
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Alles gut. Ich habe verstanden und ziehe mich kleinlaut wieder zurück. Mein Kopf ist gewaschen und zumindest sehe ich das ganze ja auch realistisch.
Eventuell könntest Du versuchen einen Vermieter zu finden, der sich auf einen (längeren oder dauerhaften - weiß nicht genau, was da rechtlich möglich ist) Ausschluß einer Eigenbedarfskündigung einläßt (schriftlich im Mietvertrag fixiert).
Nach meiner Erinnerung könnte das dann möglicherweise sogar gegenüber Dritten gelten (also einem späteren Käufer der Immobilie, der nun selbst Eigenbedarf anmelden will).
Vielleicht mal in die Richtung recherchieren ?
So wie es nette Mieter gibt - gibt es auch nette Vermieter, die Verständnis für Deine Situation haben ("Familie mit 3 Kindern", eines davon "behindert mit Pflegegrad 2").
Nimmst Du (jedenfalls vorerst oder dauerhaft) Abstand von der Idee Hauskauf - würde ich an Deiner Stelle aber nicht auch gleich Abstand von einer Art weiteren "Finanzplanung" nehmen. In die dann die monatliche Sparrate fließen sollte.
Dir weiter guten Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen !
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Alles gut. Ich habe verstanden und ziehe mich kleinlaut wieder zurück. Mein Kopf ist gewaschen und zumindest sehe ich das ganze ja auch realistisch.
Ich würde das nicht so extrem sehen. Bei den Rahmenbedingungen würde ich auch aktuell eher von einem Kauf Abstand nehmen, weil ihr euch zu sehr damit knebelt. Es ist immer eine blöde Zeit zum kaufen, aber im Moment halte ich die Kombination aus Preis und Zins für besonders blöd.
Wir haben damals 3 Jahre gesucht, bis die Rahmenbedingungen für uns beide passten. Vielleicht fallen die Zinsen und Immobilienpreise bei euch noch ein Stückchen, ihr habt ein bisschen mehr EK und es ergibt sich was.
Nur ein Kauf aus der Not raus, wegen Eigenbedarfskündigung, oder weil einer gerade unbedingt will, geht halt oft in die Hose. Schaut Euch einfach gemeinsam, in Ruhe und ohne sich selbst Druck zu machen die Immobilienangebote in der Umgebung an.
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Ich würde das nicht so extrem sehen
Ich auch nicht.
Es ist kein Selbstläufer, aber auch nicht völlig unmöglich, wenn ihr das passende Objekt findet und die Zinsen in den nächsten Monaten nochmal etwas runtergehen. Ihr werdet genau rechnen müssen und wahrscheinlich mehr zahlen müssen als ihr bisher Miete zahlt. Aber das ist ja vielleicht auch eine Frage der Prioritäten.
Und was man nicht vergessen darf: Die Miete steigt über die Jahre, die Gehälter mit der Inflation in der Regel auch, die Rate bleibt bei langer Zinsbindung fest und wird damit gefühlt immer kleiner.
Ich würde die Entscheidung nicht übers Knie brechen. Nehmt euch Zeit, seht euch Häuser an, informiert euch über Förderungen, rechnet euer Budget durch, macht mal einen Termin mit Interhyp oder einem der anderen großen Vermittler, die haben in der Regel einen guten Marktüberblick und wissen, was geht und was nicht.
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Aber das ist ja vielleicht auch eine Frage der Prioritäten.
Das ist es sicherlich. Bei 5400€ netto sollte eine Rate von 1500-1600€ plus Nebenkosten durchaus drin sein, sofern man das Leben entsprechend priorisiert. Damit lässt sich durchaus arbeiten und eventuell ein Schnäppchen finanzieren. Als erste Aktion würde ich jeden Monat 750€ auf ein Sparkonto packen und so die höhere Rate simulieren. Man sieht schnell, ob man damit klarkommt.
Dann würde ich mich informieren. Gesetzliche Regelungen, Fördermöglichkeiten, Sinn, welche Sanierungen macht man idealerweise gemeinsam und welche getrennt. Wo wären Eigenleistungen möglich, welche Handwerker kennt man vom Sportverein, die einem ein paar Tipps geben können. Einmal durch diverse Bauforen wühlen und Sanierungsprojekte anderer Leute anschauen. Und dann erst wieder nach Häusern ausschau halten
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Anderer Tipp:
Ich sehe vermehrt den Trend zur Grundstücksteilung (senkrecht zur Erschließungstrasse). Gerade Objekte aus dem vergangenen Jahrhundert hatten häufiger üppigere Grundstücke, deren Pflege so manchen älteren Bewohnern schwerer fällt.
Versuch macht klug:
Ich würde mich mit einem Finanzierungsvermittler zusammensetzen, um einen realistischen Rahmen abzustecken.
Mit diesem Rahmen bei einem Architekten (Leumund/Bewertungen/Bürgerforum soziale Medien/Bekannte/Kollegen fragen), vorsprechen, was sich damit verwirklichen lässt.
Da gibt es evtl auch gute Tipps zu Grundstücken.
Dann Grundstücke suchen und aktiv ansprechen (wird tatsächlich so gemacht) oder Bürgerforum soziale Medien/Bekannte/Kollegen/Arbeitgeber nach passenden Grundstücken fragen. Vlt gibt es auch freie Baugrundstücke oder in Erschließung befindliche in eurer Wunschgegend.
Die Nachfrage ist momentan allgemein etwas verhaltener und Zinssenkungen sind in Sicht.
Ein Architekt hat regelmäßig auch einen Energieberater zur Hand, der über Förderungen aufklärt (wenn nicht schon durch Finanzberatung abgehakt).
Danach ist man schlauer.
Für alles weitere braucht man gute Nerven, sowohl bei der Planung vom Grundriss bis über die Steckdosen (je mehr desto besser!😉) bis zur Farbe der Dachrinne, und für Bauphase und Umzug.
Aber: der erste Moment nach dem Einzug, wenn man den Schlüssel umdreht und sein selbst gestaltetes schönes Zuhause betritt…unvergesslich und unbezahlbar 😊
Es macht Sinn, dass mit Fachleuten zumindest mal durchzugehen, der Gedanke bleibt sonst ewig.
Und ja, wie hier schon darauf hingewiesen wurde, bei einer langfristigen Finanzierung bleibt die Hausrate kalkulierbar gleich und verliert sich mit der Zeit etwas durch im Allgemeinen steigende Gehälter.
Und mit den Vermieter sprechen, vlt lässt sich das ganze großzügig schieben. Er weiß sicherlich, dass eine Eigenbedarfskündigung bei einer Familie sich ziemlich hinziehen kann.
Das wäre auch hilfreich, sollte es schlussendlich ein Mietobjekt werden, die finden sich auch nicht so schnell.
Gutes Gelingen 👍🏻
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Hallo Nosferatu05,
Glückwunsch zu dieser Einstellung und dem Vorgehen.
Für alle Mitleser, genauso sollte man es machen und viel Zeit für die Suche einplanen. Man muss selbst Erfahrungen sammeln.
Gruß Pumphut
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Nosferatu05: Erinnere mich in etwas an Deinen "Fall". Finde ich gut, daß Du mal einen "Zwischenbericht" gibst.
Wir haben die Zeit also genutzt um uns intensiv auf dem Markt umzusehen und mal zu gucken was überhaupt möglich ist.
Bei einem solchen (für "Otto Normalverbraucher" nicht unbedeutenden) "Projekt" eine stets zu empfehlende Vorgehensweise.
Nur am Rande aber in dem Kontext
Makler die einem alles erzählen können aber von nichts Ahnung haben.
und nur der guten Ordnung halber: "Keine Ahnung aber davon reichlich" ist (leider) nicht nur (manchmal) bei Maklern ("Spektaklern") anzutreffen - sondern auch bei Bankern, Bauträgern, verkaufenden Eigentümern etc. pp.
Und man lernt sehr viel. So ziemlich mit jedem Haus an dem man Interesse hat und der Kauf aus Gründen nicht funktioniert.
Insoweit mag das zwar einen Kauf betreffend "vergeblich" aber in Sachen verbesserter Kenntnisstand jedenfalls nicht "umsonst" gewesen sein.Wir sondieren weiterhin die Lage und mit jedem Monat landet ja auch etwas mehr im Topf das wiederum mehr Sicherheit bietet.
Den bedeutsamen Aspekt (Eigenkapital) hatte ich damals in Nr. 64 inkl. Berechnung bzw. Rechenbeispiel kurz angerissen. Insofern sehr positiv, wenn sich das Eigenkapital parallel zur Sondierung Monat für Monat sukzessive erhöht.
Gute Gedanken und ebensolche Recherchen weiterhin wünsche ich !
