Immobilie statt ETF, was ist cleverer?

@Thomas.Schreiber

Ich habs ja geschrieben… aus den 60.000€ wären in 27 Jahren bei 7% ca. 238.000€ geworden.

Miete im gleichen Zeitraum ca. 243.000€

Wir haben ja auch ETFs, vorher Aktienfonds, davor auch Einzelaktien, das war in den 90er

Was mir Sorgen macht ist nicht einmal das die Kurse einbrechen nachdem wir das Geld aus dem Hausverkauf investiert haben sondern das es so eine Seitwärtsbewegung wie von 1998 bis 2013 gibt.

Und wenn das dann noch nach einem Kurseinbruch passiert wäre echt blöd…

Oder wie beim Nikkei von 1996 bis 2016

Entnommen bei https://www.finanzen.net/index/nikkei_225

Ich möchte ja in 10-15 Jahren an das Geld ran…

Zitat von itschytoo

Beiträge von ElDog, Souterrain, Madsen, MartinaMassala, Thorsten Kritzel, AndreaBerg ...

Bei so vielen Namen kann man ganz schön durcheinanderkommen.

Zitat von itschytoo

dann lese ich nur den ersten und letzten neuen Beitrag ...

Das mit dem Ignorieren oder Überlesen praktiziere ich bei diversen Protagonisten oft ebenso (wie itsshitoh beispielsweise - oder so ähnlich jedenfalls).

Zitat von itschytoo

hoffnungslosen Fälle ...

Keine Frage: Die Hoffnung hierzulande und in der Eurozone zu bewahren ist eine immer anspruchsvollere Aufgabe. Erst recht für jemand wie meine Wenigkeit als Laie und auch Finanz-Laie. Wenn ich mir aber überhaupt etwas zugute halten kann: Zumindest ist es mir gelungen meine privaten Finanzen so zu gestalten, daß diesbezüglich eine halbwegs berechtigte (Rest)Hoffnung bewahrt werden konnte.

Dir weiter ganz viel Glück mit Deinen privaten Finanzen !

Zitat von monstermania

Zumindest (theoretisch) wärst du mit einem MSCI World ETF nicht so schlecht gefahren

Interessante Eishockeyschläger-Kurve

Wenn man 2014 Bilanz gezogen hätte ... . Und wer hätte 2014 wissen können, wie es danach weiter geht? Und ist diese Entwicklung seither wirklich durch Substanz gedeckt? Können wir angesichts der globalen Entwicklungen mit multiplen Krisen diesen fast schon exponentiellen Verlauf wirklich in die Zukunft fortschreiben?

Vielleicht ist es doch besser im hier und heute in seiner eigenen Immobilie zu leben, statt einer theoretischen (aus der Vergangenheit hochgerechneten) Rendite nachzulaufen, selbst wenn man in 20 Jahren feststellt, dass man den einen oder anderen Renditepunkt liegen gelassen hat. Vielleicht erleben wir schon bald wieder eine Phase wie zwischen 2000 und 2014. (Disclaimer: Damit will ich nicht sagen, dass man von Aktien-ETF nun ganz die Finger lassen sollte und auch nicht, dass man in einer Mietwohnung nicht leben kann).

Mit anderen Worten: Diese Diskussion dreht sich um des Kaisers Bart und im Kreis. Rechenmodelle sind schön und gut, am Ende zählt gut gelebt zu haben und was gut bedeutet, ist eine individuelle Geschichte.

Nur am Rande aber in dem Kontext

Zitat von Newb

Immobilie ist immer eine Einzelinvestition hier ist die Annahme von Durchschnittswerten irgendwelcher Statistiken einfach Unfug.

Das ist natürlich eine Binse, weil Immobilien - angefangen von A wie Ausstattung und F wie Finanzierung und G wie Größe über L wie Lage bis Z wie Zustand (etc. pp.) praktisch immer Unikate sind.

Selbst diese schlichte Sachgesetzlichkeit ist aber auf Durchschnittswerte fixierten, daran hängenden und diesbezüglich gläubigen Protagonisten nicht vermittelbar.

Das ist die aus Eigenmitteln bezahlte und selbst genutzte Immobilie im Kyffhäuserkreis und in Pirmasens dann genauso "Immobilie" - wie die vermietete mit Kredithebel und damit Leverage-Effekt finanzierte Immobilie in München oder Frankfurt am Main. Ein bizarr-kafkaesker Ansatz wäre ich fast geneigt zu sagen. Nicht selten werden dann auch noch die steuerlichen Aspekte der jeweiligen Konstellation ausgeblendet (AfA, Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen sowie der Instandhaltung, steuerfreie Verkaufsmöglichkeit nach Ablauf der Spekulationsfrist - gegenüber einer Zins-Zahlung aus dem Nettoeinkommen beispielsweise).

Wer solche Thesen vertritt, sollte sich tatsächlich - jedenfalls seine Finanzen betreffend (nur darüber reden kann ja manchem auch ein (ganz dringendes) Bedürfnis sein ...) - generell vom Thema "Immobilien" fernhalten.

Ebenfalls nur am Rande: Was ich bei diversen Finanz-Themen nie verstanden habe - man kann doch das eine tun (Beispiel: Aktien) ohne das andere (Beispiel: Immobilien) ganz und zwingend lassen zu müssen ? Und natürlich umgekehrt. Ganz so als gäbe es auch in dem Bereich Finanzen nur Schwarz oder Weiß ... ?

Last but noch least: Eigengenutzte und vermietete Immobilien sind völlig unterschiedliche Spiele bzw. Sportarten.

Tja… ich sehe schon… hier kommt man auch nicht wirklich weiter

Ich habe schon diverse Webseiten dazu gelesen wie z.B.

ETF oder Immobilie: Was ist besser?

zendepot.de

Unterm Strich gibts keine auch nur halbwegs brauchbare Antwort.

Hauspreise sind im Moment recht hoch. > spricht für verkaufen

Der MCSI und alle anderen ETFs sind recht hoch > spricht nicht für kaufen.

10 Jahre Festgeld ist auch keine Alternative…

Geld auf mehreren Tagesgeldkonten verteilen ist auch nicht wirklich besser.

Was raten den die „Alten Leute“ hier?

Wie habt ihr die Groschen angelegt die Eure Rente aufbessern sollen.

Meine Vorstellung mit jetzt 54 wäre Haus 2025 verkaufen, 200.000 für 10 Jahre anlegen.

2025 auf 4Tageswoche wechseln, Miet und Lohnausfall mit der Restsumme vom Hausverkauf ausgleichen. Ca. 20000 p.a.

2030 auf 60% (3Tageswoche) Lohnausfall mit Zahlung aus Lebensversicherung und privater RV ausgleichen.

2033 Rente, Rentenlücke mit privater Rentenversicherung ausgleichen.

Die ist schon ETF basiert…

Tja und da sollten dann irgendwann auch die 200.000 plus X für die nächsten 20 Jahre reichen… also bis wir 85 sind

Zitat von Sparbuch-Bunkerer

Vielleicht ist es doch besser im hier und heute in seiner eigenen Immobilie zu leben, ...

Wen Du das willst, ist doch Alles fein!

Meinen Segen hast Du.

Ich will heute gar keine eigene Immobilie mehr.

Ich bin ja auf dem Dorf Eigenheim sozialisiert aufgewachsen und kannte es gar nicht anders. Meine Jugendfreunde zu denen ich heute noch Kontakt habe, haben heute alle Ihr eigenes Haus.

Sie leben aber eben auch noch in der alten Heimat. Mit mir hatte das Leben halt einen anderen Plan. Und lange habe ich Geld für die eigene Immobilie zurück gehalten.

Irgendwann musste dann entschieden werden, was mit dem Geld passiert.

PS: Ich lebe im Übrigen auch im hier und heute. Es geht nur das Geld in die ETF, dass ich voraussichtlich bis zu meiner Rente nicht benötige. Wir genießen unser Leben und freuen uns bereits auf die anstehenden 3 Wochen in der Sonne.

Zitat von Sparbuch-Bunkerer

Vielleicht erleben wir schon bald wieder eine Phase wie zwischen 2000 und 2014.

Ja, das ist gut möglich.

Nur dann kommt halt auch wieder eine Phase wie 2014 bis heute.

Niemand kennt die Zukunft!

Irgendwie muss man sein Geld investieren um damit eine Rendite zu erzielen.

Der Vorteil des eigenen Depots ist halt, dass man später im Alter einen Teil davon verkaufen kann um sich z.B. nochmal ein paar Jahre lang im Winter eine längere Auszeit im Süden zu gönnen.

Man kann bei Bedarf aber nicht mal eben 10% des Hauses zu Geld machen.

Und irgendwann im Alter wächst einen die Arbeit mit dem Haus auch über den Kopf.

Ich habe es bei meinen Eltern 'Live und in Farbe' mitbekommen.

Alles hat sein Pro und Contra und JEDER Mensch bzw. Partnerschaft muss für sich sich den optimalen Weg finden.

Zitat von Marcus_II

Meine Vorstellung mit jetzt 54 wäre Haus 2025 verkaufen,

Ich dachte, Du hast schon verkauft (und 290.000 EUR Erlös bekommen)? Jedenfalls hattest Du das, meine ich, weiter oben geschrieben.

Dann ist doch nur noch die Frage, wie Du den Erlös jetzt anlegst.

Oder hast Du noch gar nicht verkauft? Dann stehen aber auch die 290.000 EUR noch nicht fest (und in die Verkaufsentscheidung dürften alle möglichen weiteren Faktoren einfließen, angefangen damit, wieviel Geld Du möglicherweise in naher Zukunft in ein 70 Jahre altes Haus stecken musst, um es weiter in vermietfähigem Zustand zu erhalten).

Hallo zusammen,

ob die Aktien hoch stehen oder nicht, ist kein Grund den Verkaufserlös nicht in Aktien zu investieren.

Entscheidend ist, dass Sie investiert sind. Sie schichten „lediglich“ um.

(Besonders dann nicht, wenn das Haus für gutes Geld verkauft werden kann).

LG

Zitat von Thomas.Schreiber

Wenn du mit dieser Einzelinvestition aus irgendeinem Grund einen deutlichen Preisvorteil beim Kauf hast und damit die Wahrscheinlichkeit einer Minderrendite drastisch sinkt, kann ich diese Denke akzeptieren.

Ansonsten gilt auch hier: Wie wahrscheinlich ist es, dass sich die Rahmenbedingen so entwickeln, dass du damit den breiten Markt und die Profis schlägst?

Rechne doch mal bitte die Rendite einer Investition in eine Immobilie mit folgenden Rahmendaten. Vervielfältiger knapp unter 25. Zinsen 3,5%. EK 10%. Wertsteigerung 1% pro Jahr. Persönlicher Höchsteuersatz. NK 12%, Mietpreissteigerung 1%. Instandhaltungsrücklage 1%.

Bau Dir ne Excel und dann Spiel mal an den Werten. Dann siehst Du, ab wann es sich lohnt.

Zitat von Thomas.Schreiber

Die sehr positive Haltung bzgl. Immobilien vieler Mitbürger hat sicherlich viel mit der Entwicklung von 2013 bis 2022 und den "15-minutes-of-fame" des Immo-Marktes zu tun.

Die 40 Jahre davor mit real negativer Wertentwicklung werden ausgeblendet.

Klassischer hindsight bias.

Ich glaube, dass viele noch nicht verstanden haben was gerade demografisch auf uns zurollt. Weder was den Immobilienmarkt, noch den Arbeitsmarkt betrifft.

Nimmt man die A-Lagen raus, werden die Verwerfungen gewaltig sein. Es sei denn 1 Mio. Immigranten schaffen es zu uns. Jährlich! Und arbeiten. Und werden vom Volk akzeptiert.

Das wird eine spannende Zeit. Nicht nur für private Vermieter.

Die bin überzeugt, dass die selbe Diskussion in 20 oder 30 Jahren ganz anders verlaufen würde und viele froh wären nie eine Wohnung gekauft zu haben.

Alles anzeigen

Rechne doch mal bitte die Rendite einer Investition in eine Immobilie mit folgenden Rahmendaten. Vervielfältiger knapp unter 25. Zinsen 3,5%. EK 10%. Wertsteigerung 1% pro Jahr. Persönlicher Höchsteuersatz. NK 12%, Mietpreissteigerung 1%. Instandhaltungsrücklage 1%.

Bau Dir ne Excel und dann Spiel mal an den Werten. Dann siehst Du, ab wann es sich lohnt.

Zitat von Marcus_II

Meine Vorstellung mit jetzt 54 wäre Haus 2025 verkaufen, 200.000 für 10 Jahre anlegen.

Ich mache mir nicht die Mühe deine Rendite mit dem Hauskauf auszurechnen. Aber die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass es sich als "Investition" nicht gerechnet hat. Da würde ich @Thomas.Schreiber recht geben.

Die zentrale Frage ist wie hoch ist dein Gesamtvermögen jetzt mit 54? Wenn es "nur" das Haus ist dürfte das als Altersvorsorge deutlich zu wenig sein.

Und die Frage wäre dann was hättest du erreichen können, wenn du gemietet hättest und seitdem parallel in Aktien investiert hättest (mal abgesehen von der eventuell unterschiedlichen Wohnqualität um die es hier ja gerade nicht geht)?

Und ich bezweifle auch stark, dass du den Preis bekommen würdest bei dem Renovierungsstau. (30k innerhalb von 27 Jahren dürfte nicht ansatzweise ausreichen um den Wert zu erhalten).

Wie gesagt, alles unter der Premisse, dass man nur den finanziellen Aspekt betrachtet. Natürlich muss man nicht alles top in Schuss halten, gerade wenn man selbst drin wohnt. Man darf sich dann aber auch nicht selbst beim möglichen Verkaufspreis belügen.

Wenn du jetzt verkaufst dürftest du übrigens Probleme haben ein Mietobjekt zu finden was weniger Kosten erzeugt als dein Haus.

mal davon ab, meine glaskugel ist gerade in reperatur,

Daher weiß ich nicht wann es wieder quasie Geld geschenkt gibt (zinssenkung) noch ob wir aufgrund der angespannten Lage in eine weitere große Inflation rutschen, und wann das sein wird, dass kann schnell passieren oder eben auch nicht.

Eine hohe Inflation spricht für Immobilien, genauso wie sehr günstige Zinsen. (Die Zinsen sind im Vergleich zu den 80er und 90er Jahren übrigens immer noch sehr günstig)

Nur am Rande aber in dem Kontext:

Zitat von monstermania

Ich bin ja auf dem Dorf Eigenheim sozialisiert aufgewachsen und kannte es gar nicht anders. Meine Jugendfreunde zu denen ich heute noch Kontakt habe, haben heute alle Ihr eigenes Haus.

Ist mir in meinem Umfeld auch schon häufiger aufgefallen (zwar nur anekdotische Evidenz bzw. persönliche Empirie): Die Wahrscheinlichkeit später in einem Eigenheim zu wohnen scheint damit (zumindest etwas) zu korrelieren, wie man als Kind aufgewachsen sprich gelebt und insbesondere gewohnt hat (Sozialisation). Eltern als "Vorbild" bzw. eine Art Nachahmungs-Effekt ?

Zitat von monstermania

Sie leben aber eben auch noch in der alten Heimat.

Beruflich bedingte Flexibilität sprich Mobilität (Stichwort: Karriere) ist ein klares Contra in Sachen Wohneigentum (Drei- oder Fünf-Jahresverträge (mit oder ohne Verlängerungsoption) beispielsweise sind hier vor Ort nicht ganz selten). Das fängt schon allein mit den hierzulande sehr hohen Transaktionskosten bei Immobilien an - vom Aufwand ggf. laufende Finanzierungen umzumodeln (Pfandtausch, VFE usw.) mal ganz abgesehen.

Zitat von monstermania

Irgendwie muss man sein Geld investieren um damit eine Rendite zu erzielen.

Das dürfte - nach meinem Dafürhalten - der entscheidende Punkt sein.

Von der Gruppe der Menschen abgesehen, die im Gesamtpaket schon so aufgestellt sind, daß das Ganze auch ohne "Investments" - im Ruhestand beispielsweise - finanziell auskömmlich ist (Rente, Pension, Betriebsrente, PRV, KLV, Ersparnisse, Wohneigentum usw.).

Ansonsten bleiben in dem "Finanz-Spiel" - nach meinen Erfahrungen - nur Aktien und/oder Immobilien übrig - um auf lange Sicht jedenfalls und nach Steuern und Inflation - die permanente Inflation wenigstens real zu kompensieren; verbunden mit der realistischen Chance auch auf reale Zugewinne.

Zitat von monstermania

Der Vorteil des eigenen Depots ist halt, dass man später im Alter einen Teil davon verkaufen kann um sich z.B. nochmal ein paar Jahre lang im Winter eine längere Auszeit im Süden zu gönnen.

Das ist fraglos ein wichtiger Vorteil im Vergleich Depot vs. Immobilie. Was aber nur für selbst genutztes Wohneigentum zutrifft. Wer im Alter flüssige Mittel als Eigentümer einer (oder mehrerer) vermieteten Immobilie(n) benötigt - "im Winter längere Auszeit im Süden" - kann auch eine (oder mehrere) dieser Immobilien verkaufen, um seine Pläne zu verwirklichen; ohne dann gleich "obdachlos" zu sein (da er daneben entweder auch eine selbst genutzte Immobilie hat oder eben eine gemietete Bleibe.).

Auf den nicht seltenen bedeutsamen Aspekt im Alter - das Eigenheim ist zwar lastenfrei mutiert aber mangels Cashflow und sonstiger "freier Mittel" zum "goldenen Käfig" - hatte ich hier schon mehrfach hingewiesen. Das sollte bei solchen Planungen stets Berücksichtigung finden.

Auch wenn jeder Vergleich hinkt: Vom Ansatz her jedenfalls ähnliche Überlegungen würde ich auch jedem beispielsweise Selbständigen bei der Abwägung GKV vs PKV empfehlen. Sprich ein Eigenheim wie eine PKV muß man sich auch und gerade im Alter leisten können, um die Vorteile ohne sonstige finanzielle Einschränkungen in seinem Alltag genießen zu können. Auch diesbezüglich sollte man dann entsprechend vorausdenken und vorsorgen.

Zitat von monstermania

Alles hat sein Pro und Contra und JEDER Mensch bzw. Partnerschaft muss für sich sich den optimalen Weg finden.

Es gibt zwar eine lege artis-Vorgehensweise sozusagen als allgemeines Grundraster. Im Einzelfall aber nur "individuell passende" sprich "richtige" Vorgehensweisen.

Apropos "Partnerschaft": Dabei ist es von Vorteil, wenn die Partner entweder ungefähr auf einer Linie liegen oder ansonsten wenigstens die nötige Toleranz mitbringen, um eine konsensuale Vorgehensweise zu finden. Nach meinen Beobachtungen gehört der Themenbereich "Geld und Finanzen" diesbezüglich zu den typischen Knackpunkten über die so manche Paare in (erheblichen) Streit geraten. Das wäre aber ein anderes Thema.

Zitat von Thomas.Schreiber

Ich bin gerade noch dabei auszurechnen wie viel mehr ich verdient hätte, wenn ich statt den FTSE All-World eine Nvidia genommen hätte. Sobald ich damit fertig bin, baue ich mir eine fiktive Immo-Invest-Tabelle.

Wenn Du das tun würdest, wärst Du wesentlich schlauer, als mit Deinen ganzen "Studien" die Du immer nur so halb verstehst.

Lieber Marcus_II

Du hast heute morgen um 10 Uhr eine lustige Frage hier gestellt

„ Was sagen denn die alten Leute hier zu deiner Ausgangsfrage nach ihrer Altersvorsorge?“

Da ich ja mit demnächst 80 Jahren zu den alten Leuten hier gehöre, will ich dir gerne antworten.

Ich selbst bin mit Immobilien Vermögen geworden, weil ich zur richtigen Zeit an der richtigen Stelle mit guten Beratern mich dazu entschlossen habe, das Risiko einzugehen

Wenn ich mich jedoch in meinem großen Kreis von Altersgenossen (plus/Minus80), meinen Verwandten, Freunden, Geschäftspartnern, umhöre,

dann ging da jeder seinen persönlichen Weg

Einer ist mit beruflicher Selbstständigkeit erfolgreich geworden

Ein anderer durch Erbschaft,

Ein anderer durch Heirat

Der größte Teil der Menschen aus meiner Generation, lebt in einer eigenen selbst genutzten Immobilie

Diese wurde meist in jüngeren Jahren gebaut oder gekauft,

das liegt natürlich hierzulande in den Genen der Schwaben, nicht umsonst gilt meine Heimat als Land der Häuslebauer

Viele Menschen aus der Nachkriegs-Generation haben mit Eigenleistung auch aus dem Verwandtenkreis ihre Häuser gebaut,

das war damals noch Ehrensache,

heutzutage kaum mehr vorstellbar

Für das eigene Haus wurde auf Urlaubsreisen, Restaurant Besuche, oft auch auf ein eigenes Auto verzichtet.

Das ist jedoch eine Vergangenheits-Beschreibung.

Heute leben wir in einer anderen Zeit.

Wir haben vor allem eine Erben Generation und einen viel höheren Anspruch auf Freizeit.

Eigenleistung beim Bau oder Kauf einer eigenen Immobilie findet bei heutigen Immobilienbesitzern maximal noch dadurch statt, dass man laufende Renovierungsarbeiten oder Gattenarbeiten oder Reparaturen selbst ausführt

Manche Häuslebesitzer haben sogar eine Freude daran, am eigenen Haus zu werkeln, anstatt in eine Wirtschaft zu sitzen oder an den Fernseher

Wer in der Gruppe meiner Altersgenossen auch heute noch zur Miete wohnt,

hat parallel meist kein echtes Vermögen aufgebaut,

weil er sein Leben lang mehr Geld im Alltag für Hobbys, Freizeit, Reisen ausgegeben hat, als der Hausbesitzer,

der gar keine Möglichkeit hatte, weil er seine Kredite abzahlen musste

Daher sind Vergleichsrechnungen zwischen Menschen, die ein Haus gebaut haben und solchen die in Miete wohnen nicht zielführend

Heutzutage ist der Kauf einer Immobilie zum selbstbewohnen eine Herkules Aufgabe vor allem wegen den hohen Preisen. Entscheidet man sich jedoch für Miete ist man genauso arm dran.

Man zahlt nicht nur hohe Mieten,

sondern ist noch Bittsteller,

dass man überhaupt eine Mietwohnung bekommt.

Hierfür gibt es keinen Pauschalen Rat

Viele Grüße McProfit