Wie geht man mit der Zinsungewissheit um bzw. wie könnte man sich absichern?

Für alles über 10,5 Jahre kannst du dein Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB nutzen, wenn die Konditionen dann besser sind.

Grundsätzlich würde ich mir aber nicht zu viele Gedanken machen. Du musst halt zu einem bestimmten Zeitpunkt finanzieren und dann ist das so. Natürlich macht es etwas aus, wenn wir in einem Jahr wieder Zinsen von 2% hätten. Aber: ein Prozentpunkt bei einem Viertel der Summe ist auch nicht viel. Da würde ich mir nicht den Stress antun, nach 5 Jahren schon wieder zu refinanzieren. Insofern würde ich das in maximal 2 Tranchen aufteilen.

Was genau Sinn macht, hängt von den konkreten Angeboten ab, die du so bekommst. Und natürlich von eurer Tilgung und Restschuld. Ohne weitere Details lässt sich schwer was raten.

Hallo fz_chicken,

die Grübeleien kann ich gut nachvollziehen. Um von hinten anzufangen:

Zitat von fz_chicken

alles indizen die, wenn es so kommt, auf deutlich niedrigere zinsen deuten, als die wir gerade haben.

Meine Glaskugel sagt etwas anderes: Alle großen Industriestaaten haben riesige Schulden, die auch noch wachsen werden. Damit die Staatsanleihen noch gekauft werden, braucht es hohe Zinsen.

So, und nun? Für die nächsten 1-2 Jahre ist der Markt der Meinung, die Zinsen werden sinken, sieht man an der inversen Zinskurve. Prognosen für 10 oder gar 20 Jahre sind aber nicht möglich.

Zitat von fz_chicken

Ich stell mir ständig die Frage wie ich in mir diesen Gedanken kriege was ist wenn ich heute die Finanzierung unterschreiben und es in paar Monaten deutlich bessere Konditionen gibt?

Von diesen Überlegungen sollten Sie sich grundsätzlich lösen. Wenn ich mir heute nach sorgfältiger Recherche und Preisvergleichen ein größeres Produkt kaufe, interessieren mich ab morgen Neuheiten und Preisentwicklungen nicht mehr – schafft Zufriedenheit.

Die Idee, ein Darlehen auf mehrere Laufzeiten zu splitten, halte ich für grundsätzlich gut. Allerdings sollte beim Auslaufen der ersten Trance die Restsumme aus Ersparnissen, Erbe – auch zuteilungsreifem Bausparvertrag – bezahlt werden können. Sonst kehrt sich die Spekulation ins Gegenteil um.

Zitat von fz_chicken

Bei meiner Frau und mir steht in den nächsten Monaten eine Baufinanzierung an.

Verstehe ich nicht ganz; haben Sie ein Objekt, oder nicht? Für den Privatkunden reicht keine Bank ein Blankodarlehen aus, das ist immer objektgebunden und dann muss es mit der Finanzierung schnell gehen. Die Frage, ob Sie noch ein paar Monate warten wollen, stellt sich dann nicht.

Gruß Pumphut

Zitat von fz_chicken

was denkt ihr?

Daß Prognosen schwierig sind - erst recht, wenn diese die Zukunft betreffen. Das gilt auch und besonders für Zinsprognosen.

Beispiel: Als ich einem jungen Bekannten in 2020 eine lange Zinsbindung empfohlen hatte, meinte der nur: "Da ist der Zins ja 0,5% höher und Zinsen fallen doch eh immer (was für seinen damaligen Betrachtungszeitraum und Erfahrungshorizont seit 2010 ja auch zutraf ...). Als ich ihm eine Copy einer meiner ersten Darlehensverträge mit einer Kondition von 11,5% zeigte, hat er nur ungläubig geschaut.

Zu dem Zeitpunkt (2020) hatte ich einige Prolongationen mit Konditionen um 0,4 bis 0,5% (Realkreditbereich sprich Beleihungsauslauf < 60%). Eine Null vor dem Komma war zu dem Zeitpunkt - bei halbwegs soliden Rahmenbedingungen des Darlehensnehmers und der Finanzierung - eher die Regel denn die Ausnahme. Wer hätte noch in 2020 oder 2021 geglaubt, daß für Baufinanzierungen in ganz naher Zukunft schon eine Vier vor dem Komma steht ... ?!

Die Geldpolitik der EZB ist nur ein Faktor (der Baufi-Zins hängt über die Pfandbriefrendite (mit denen Banken solche Darlehen refinanzieren) an der Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe dran). Auf diese wirken diverse Faktoren wie Inflation, Inflationserwartungen, wirtschaftliche Entwicklung usw. aber auch Risikoeinschätzungen (geopolitische Friktionen können Anleger in eher und vermeintlich sog. "sichere" Häfen treiben (Bundesanleihen gehören (noch) dazu) und so deren Rendite bzw. Zinsen sinken lassen, womit auch dann im Ergebnis die Baufi-Zinsen sinken könnten - um nur ein Beispiel zu nennen).

Zitat von fz_chicken

der europäischen wirtschaft geht es nicht gut. ohne schulden zu machen kann es der deutschen wirtschaft zB nur besser gehen bei billigen geld. billiges geld sind niedrige zinsen.

ausserdem laufen die märkte so heiß, ein crash würde mich, so wie es amerika grad geht, ebenfalls nicht wundern.

alles indizen die, wenn es so kommt, auf deutlich niedrigere zinsen deuten, als die wir gerade haben.

Kann man (teilweise jedenfalls) so sehen. Aber auch (anderen Teile betreffend) ganz anders. Kurz gesagt: So ein "Bild" halte ich für eine ziemliche Spekulation.

Für meinen Teil würde ich das eher von der aktuellen finanziellen Gesamtsituation abhängig machen - als von unsicheren Zinsprognosen für die Zukunft. Bei einer eher knappen Kalkulation und engem Budget tendenziell eine eher längere Zinsbindung (sprich mehr "Sicherheit"/Planungssicherheit) - wenn ausreichender bis deutlich finanzieller Spielraum vorhanden ist (z. B. durch ein relativ hohes Einkommen in Relation zur Kreditrate), eine tendenziell eher etwas kürzere Zinsbindung.

Heutige Darlehensverträge bieten ohnehin zumeist einiges an Flexibilität wie jährliche Sondertilgungsmöglichkeiten ohne VFE und/oder mehrfache Wechselmöglichkeit des (in der Annuität) enthaltenen Tilgungssatzes bzw. Anteils auch innerhalb der Zinsfestschreibung.

Dazu kommt noch die einseitige Ausstiegsoption des Darlehensnehmers nach 10 Jahren (mit 6-monatiger Kündigungsfrist) via BGB und ohne VFE (§ 489 BGB Sonderkündigungsrecht).

Das (zeitliche - sprich die Zinsfestschreibung betreffende) Splitting der Darlehenssumme kann auch eine Variante sein - wenn dabei die Bank mitspielt (ggf. Mehraufwand). Die Darlehenskonstruktion halte ich für ebenso wichtig wie die Zinskondition. Darüber sollte man sich auf jeden Fall Gedanken machen - es aber auch nicht zu kompliziert gestalten (Überoptimierung).

Gute Gedanken und dann ebensolche Entscheidungen wünsche ich !

Zitat von fz_chicken

Bei meiner Frau und mir steht in den nächsten Monaten eine Baufinanzierung an. Ich rätsle eh schon die ganze Zeit rum, welche Zinsbindungslängen ich präferiere.

Schreib es anders:

"Wir hätten gern eine Immobilie. Ich zäume das Pferd von hinten auf und mache mir Gedanken über die Konditionen der Finanzierung, bevor überhaupt eine Immobilie in Sicht ist."

Zitat von fz_chicken

Das Ding mit dem ersten Kind im Haus wäre deutlich leichter wie in einer sehr offenen und hellhörigen Wohnung. So vermuten wir.

Plant Ihr denn das erste Kind oder habt Ihr das schon? Es heißt, die erste Zeit mit dem ersten Kind könne anstrengend werden für die Eltern. Ob man da dann noch einen Hausbau draufsetzen möchte oder sollte?

Zitat von fz_chicken

Ich stell mir ständig die Frage, wie ich in mir diesen Gedanken kriege, was ist wenn ich heute die Finanzierung unterschreiben und es in paar Monaten deutlich bessere Konditionen gibt?

Irgendwas ist ja immer.

Zitat von fz_chicken

Welche Möglichkeiten gibt es, sich von dem Gedanken zu befreien.

Wirf Excel an und stell einen Tilgungsplan auf. Genauer: Einen Tilgungsplan pro Option.

Zitat von fz_chicken

Im Moment peil ich eine Finanzierung mit Zinsbindung 3-5J 1/4 der Summe, 10J ein anderen 1/4 und 1/2 eine andere Hälfte.

Heuwägelchen! Einfach mal die Gedanken sortieren, dann klappt es auch mit dem Forum!

Für die Geldanlage gilt das Prinzip KISS - für ein Darlehen an sich auch. Der deutsche Häuslebauer schätzt KfW-Darlehen sehr - die regelmäßig Komplikationen in Immobilienfinanzierungen bringen. Es kann kein Schaden sein, den Rest möglichst einfach zu halten.

Zitat von fz_chicken

Aber wie kann man sich sehr sehr sehr sicher sein?

Man kann sich sehr sehr sehr sicher sein, indem man lange Zinsbindungsfristen wählt. Das ist nicht unbedingt die billigste Lösung, aber man ist sich wenigstens sehr sehr sehr sicher.

Zitat von fz_chicken

Was denkt ihr?

Et küt, wie et küt. Du solltest nichts fürchten, außer daß Dir der Himmel auf den Kopf fällt. Mit Grübeleien versaut man sich selbst den Tag.

Ich weiß nicht wo das Problem ist.

Dank Investitionen in BTC spielt doch so etwas wie Zinsen bei FIAT-Geld eh keine Rolle mehr oder habe ich da etwas falsch verstanden.

Sorry, aber den konnte ich mir nicht verkneifen.

Je länger Du wartest, desto länger zahlst Du Miete. Je später Du anfängst zu bauen, desto später genießt Du das schönere Wohnumfeld und hast somit länger eine geringere Lebensqualität.

Zitat von fz_chicken

das ist eben der punkt mein "müssen zu einem gewissenzeitpunkt" lässt sich von 1-24 monate easy dehnen

Bis in zwei Jahren sind vielleicht (vielleicht!) die Zinsen günstiger, dafür sind die Baupreise dann höher. Vielleicht steigen sie auch in den nächsten zwei Jahren? Dann habt ihr höheren Zins und höhere Baupreise.

Ich würde einen Hausbau nicht davon abhängig machen, wie irgendwann in näherer oder fernerer Zukunft die Zinsen stehen. Man kann es letztlich nicht zuverlässig vorhersehen. Und wenn die Zinsen deutlich sinken, kann man ab 10 Jahren nach vollständiger Auszahlung des Darlehens (okay, das kann auch länger dauern bei einem Hausbau) mit 6 Monaten kündigen.

Noch eine Überlegung: Wenn ein Kind erst da ist, ist ggf. einer von beiden oder auch beide in Elternzeit und/oder (auch längerfristig) Teilzeit. Bei der Frage, welche Finanzierungssumme gewährt wird, achten Banken üblicherweise auf das aktuelle Ist-Einkommen (Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate). Auch deshalb kann es sinnvoll sein, das Darlehen vor der Kinderplanung, jedenfalls bevor das Kind da ist, festzumachen.

Zitat von fz_chicken

tatsächlich ist einer meiner frühen BTC käufe ein grund mir das hier in bayern überhaupt leisten zu können

Dann würde ich, sofern noch nicht geschehen, umschichten, wenn der Hausbauplan in den nächsten 1-2 Jahren konkret ist. Du beißt Dir in den A***llerwertesten, wenn der Bitcoin plötzlich um 90% fällt und sich Dein Hausbautraum in Luft auflöst.

Zitat von Achim Weiss

Plant Ihr denn das erste Kind oder habt Ihr das schon? Es heißt, die erste Zeit mit dem ersten Kind könne anstrengend werden für die Eltern. Ob man da dann noch einen Hausbau draufsetzen möchte oder sollte?

Zitat von fz_chicken

Wir planen, haben aber keins. Dieser punkt, den du nennst, führt dazu, dass wir dazu tendieren, eher früher als später das Haus zu bauen. Und dann erst das Kind.

Oder mehrere. Wieviel Kinderzimmer Reserve plant Ihr denn? Ich erinnere mich an die Nachbarfamilie meiner Kindertage, die mit zwei Töchtern in ihr Haus eingezogen sind - jedes Kind ein eigenes Zimmer. Und einige Jahre später kam dann noch ein Nachzügler, dem man dann einen Raum gegeben hat, der eigentlich als Abstellraum vorgesehen war.

Ein Haus zu bauen ist gegenüber dem Kauf eines Hauses sicher das größere Abenteuer (und mit Sicherheit das größere Abenteuer als die Wahl der Finanzierung).

Zitat von fz_chicken

guter punkt. die miete fließt indirekt und stark gekürzt irgendwann wieder zu mir. wohnung gehört der familie

Woher weißt Du dass die Wohnung nicht noch in Pflege "verbraucht" wird?

Zitat von fz_chicken

was ist wenn ich heute die Finanzierung unterschreiben und es in paar Monaten deutlich bessere Konditionen gibt?

Ich brauche einen neuen Laptop. Was ist, wenn es in ein paar Monaten bessere Konditionen gibt?

Zitat von fz_chicken

umso früher im eigenen Haus umso besser finden wir es.

Also, fange jetzt an. Kalkuliere alles durch und fixiere die heutigen Preise für Dich, wenn es passt. Sowohl für den Bau, als auch für die Finanzierung.

Wenn ich jetzt einen Laptop brauche, dann vergleiche ich aktuelle Konditionen und kaufe einen, wenn es passt. Warum soll ich erst einen mieten um dann in ein paar Monaten etwas zu kaufen, dessen Konditionen ich heute nicht kenne? Sei kein Zögerer, sondern Entscheider!

Die Baupreise werden sicherlich weiter steigen. Ob das eventuelle Finanzierungsvorteile ausgleichen können? Zusätzlich zu Mietmehrkosten und Nutzungsnachteil?

Selbst wenn 3 Monate später die Zinsen tiefer sein sollten, Du hast dann eine langfristige Entscheidung getroffen, die für Dich passte. Der Zins 3 Monate später ist für Dich irrelevant.

Zitat von fz_chicken

Im Moment peil ich eine Finanzierung mit Zinsbindung 3-5J 1/4 der Summe, 10J ein anderen 1/4 und 1/2 eine andere Hälfte.

Gestaffelt finanzieren kann man machen. Habe ich ähnlich gemacht. Wobei ich nur diejenigen Beträge kurz finanziert habe, bei denen ich eine gute Chance sah, sie bei Fälligkeit komplett zu tilgen. Hätte ich dann einen kleineren Betrag prolongieren müssen, wäre aufgrund der Höhe des Betrages der Zins eher unwichtig gewesen.

Es ist der Normalfall, dass man (inflationsbedingt) später eher mehr tilgen kann, als man sich das am Anfang vorgestellt hatte.

Ein klarer Nachteil der gestaffelten Finanzierung sollte Dir aber klar sein: Da Du nur eine erstrangige Hypothek hast, ist ein Bankwechsel bei der ersten Prolongation praktisch ausgeschlossen. Entsprechend wird Dir deine Bank dann keine Traumkonditionen bieten.

Zitat von fz_chicken

alles indizen die, wenn es so kommt, auf deutlich niedrigere zinsen deuten, als die wir gerade haben

Das ist reine Spekulation. Vor wenigen Jahren hieß es, wir werden aus diesen Gründen eine ewige Nullzinsphase haben. Das Gegenteil ist eingetreten. Konzentriere Dich lieber auf Deine Kalkulationen und Aufgaben, statt um volkswirtschaftliche Prognosen.

Wetten werden noch angenommen:

Ökonomin: Notenbanken sollten sich auf höhere Fed-Zinsen einstellen

Der Börsen-Tag

www.n-tv.de

Zitat von fz_chicken

das ist eben der punkt mein "müssen zu einem gewissenzeitpunkt" lässt sich von 1-24 monate easy dehnen

Werd mal konkret mit dem Bau, dann wirst du merken, dass alles seine Zeit braucht. Um die Zinsen der nächsten 3 Monate brauchst du dir schonmal keine Gedanken machen. Architekt finden und Entwürfe machen, Ausschreibung für die Gewerke,... das dauert seine Zeit. Und bis das Haus dann steht...

Bau vor dem Kind fertigbekommen finde ich übrigens auch die bessere Lösung. Hausbau ist stressig genug, selbst ohne größere Eigenleistung. Und ein Kind macht es da nicht weniger stressig.

PS: egal was du tust, spar nicht an der Fertigstellungsbürgschaft

Zitat von LebenimSueden

PS: egal was du tust, spar nicht an der Fertigstellungsbürgschaft

Und an einen Bausachverständigen, der den Bau begleitet und Mängelbeseitigungen überwacht.

Die Baupreise hängen meistens an den lohnkosten, je nach Entwicklung kann es günstiger sein jetzt mit höherem Zins zu bauen, weil das Bauen selber in den nächsten Jahren teurer werden kann.

Wenn ihr den Wunsch nach einem Haus habt, würde ich persönlich diesen nach finanziellen Möglichkeiten zeitnah realisieren.

Für den Bau selber solltest du vom Start der Beauftragung durchaus ein Jahr einrechnen bis alle gewerke tatsächlich fertig sind, manchmal geht es auch schneller, je nach Auftragslage der gewerke.