finanziell frei...und jetzt?

Zitat von Micho

Aber nur der gesamte (globale) Immobilienmarkt. Einzelne Immobilien sind deutlich riskanter, weil bereits ein kleines Problem am Standort oder in der Gesetzgebung zu erheblichen Verwerfungen führen kann. Man kann eine oder wenige Vermietungsimmobilien eher mit einer oder wenigen Aktien im gleichen Land oder einer unternehmerischen Tätigkeit vergleichen. Das kann super laufen. Und es ist auch super gelaufen.

Aber der Vergleich mit der Weltwirtschaft hinkt gewaltig. Vor allem beim Risiko.

Nicht unbedingt: Oft wird genau der Vergleich zwischen dem Investment in eine Einzelimmobilie und dem in den gesamten Aktienmarkt gezogen. Also das Risiko beider Investments verglichen. Kommer war ja schon mehrfach zitiert, er kommt zum folgendem Fazit für genau diesen Vergleich:

Zitat

„Wir zeigen, dass das Risiko von Direktanlagen in Wohnimmobilien in seiner Höhe vergleichbar ist mit dem Risiko global diversifizierter Aktien.“

Quelle: https://gerd-kommer.de/das-risiko-von…sser-verstehen/

Auf diese Einschätzung hatte ich mich bezogen, aber ich bin bei Kommer und Immobilien auch eher skeptisch. Was du halt dem Einzelimmobilienrisiko entgegenstellen musst, ist die Steuerbarkeit gewisser (nicht aller) Risiken und Kosten der einzelnen Immobilie, eben durch die Art wie du mit der Immobile, den Mietern, aufkommenden Problemen und Risiken umgehst. Ausserdem auch die Tatsache, dass die Preisveränderungen auf dem Immobilienmarkt langsamer verlaufen, als auf dem Aktienmarkt.

In Summe glaube ich, dass Kommer da mit seiner Einschätzung dazu nicht ganz falsch liegt…

Zitat von FinanztipUser

Nicht unbedingt: Oft wird genau der Vergleich zwischen dem Investment in eine Einzelimmobilie und dem in den gesamten Aktienmarkt gezogen. Also das Risiko beider Investments verglichen. Kommer war ja schon mehrfach zitiert, er kommt zum folgendem Fazit für genau diesen Vergleich:

Quelle: https://gerd-kommer.de/das-risiko-von…sser-verstehen/

Auf diese Einschätzung hatte ich mich bezogen, aber ich bin bei Kommer und Immobilien auch eher skeptisch. Was du halt dem Einzelimmobilienrisiko entgegenstellen musst, ist die Steuerbarkeit gewisser (nicht aller) Risiken und Kosten der einzelnen Immobilie, eben durch die Art wie du mit der Immobile, den Mietern, aufkommenden Problemen und Risiken umgehst. Ausserdem auch die Tatsache, dass die Preisveränderungen auf dem Immobilienmarkt langsamer verlaufen, als auf dem Aktienmarkt.

In Summe glaube ich, dass Kommer da mit seiner Einschätzung dazu nicht ganz falsch liegt…

Wow. Das hab ich dann völlig falsch eingeschätzt. Ich bin davon ausgegangen, dass z.B. eine Gesetzesänderung (Heizungsgesetz, Mietpreisbremse, usw.) Immobilien in einem Land ganz schön unter Druck setzen können. Selbst regional begrenzte wirtschaftliche Probleme setzten doch dem Immobilienmarkt zu (Ostdeutschland). Oder nehmen wir die Pleite eines grossen Arbeitgebers in einer Kleinstadt.....

....aber gegen Kommer will ich nicht argumentieren. Das verliert man normalerweise. Wobei er es doch ist, der das Klumpenrisko immer anprangert und behauptet, dass der Immobilienmarkt so viel schlechter rentiert als Aktien....

Also ist das Risiko gleich hoch, aber die Rendite schlecht?

Wertsteigerungen von Wohnimmobilien – Traum und Wirklichkeit – Gerd Kommer

In diesem Beitrag zeigen wir, dass die langfristigen Wertsteigerungen von Wohnimmobilien niedriger sind als vielfach angenommen.

gerd-kommer.de

Zitat von Micho

Also ist das Risiko gleich hoch, aber die Rendite schlecht?

Das ist die spannende Frage und da trickst Kommer in meinen Augen ganz schön rum! Im Link von dir stellt er die langfristige Rendite deutscher Wohnimmobilien (1970-2022) mit real 0,3% dar! Wenn man kurz drüber nachdenkt: Real eine positive Rendite heißt, die Immobilien haben im Durchschnitt immerhin die Inflation geschlagen, was viele Geldanleger in Deutschland bekanntlich nicht schaffen. Völlig unter den Tisch fallen lässt er die Mieterträge und das ist m.E. hart unredlich. Egal ob du vermietest oder selbst drin wohnst: Die z.B. 3% musst du natürlich draufrechnen, insbesondere, wenn du den Vergleich mit anderen Anlageklassen wie Aktien anstellen willst. Angenommen, die langfristige Inflationsrate des Zeitraums lag bei 2,5%, was etwa hinkommen dürfte, dann wäre bei 3% Mietrendite die nominale Gesamtrendite schon rund 5,5%, was auf jeden Fall besser klingt...

Fakt bei Immobilien ist einfach: Die Unterschiede zwischen Objekten und Objektrenditen sind riesig! Niemand kauft den Immobilienmarktdurchschnitt und da liegt der Hase im Pfeffer, sprich: Wenn du eine Immobilie mit einer Mietrendite von 6% einkaufst und die dir dann noch im Zeitverlauf eine Inflation von aktuell 2-3% ausgleicht, dann hat das Ding eine Gesamtrendite von 8-9% und liegt damit tendenziell über dem Aktienmarkt.

Risiko? Mag in etwa dem Aktienmarkt entsprechen! Rendite? Wahnsinnig unterschiedlich je nachdem was man wann/wie kauft oder wie Taust dann baut bzw. entwickelt und damit steigt und fällt dann die Sinnhaftigkeit eines Immobilieninvestments, gerade wenn man Risiko und Rendite ins Verhältnis setzt...

Zitat von Micho

Indem du das gleiche Risiko wie mit deinem Immobilieninvestment eingehst. Mit Einzelaktien zum Beispiel.

Nach meinen Erfahrungen - bin immerhin 50 Jährchen dabei - ist zum einen der Aktienmarkt deutlich transparenter als der Immobilienmarkt, bei dem (etwas Sachkenntnis und Recherche vorausgesetzt) viel eher Gelegenheiten zu identifizieren sind (zudem sind Immobilien - angefangen von der Ausstattung über den Standort bis zum Zustand - Unikate) und zum anderen sind Leverage-Effekte bei Aktien eine völlig andere Nummer als bei Immobilien (Standard-Immobiliendarlehen vs Lombardkredite). Von den steuerlichen Aspekten mal ganz abgesehen.

Nur am Rande: Kein Mensch kann die deutsche "Durchschnittsimmobilie" kaufen - sondern nur Immobilien in Chemnitz, dem Kyffhäuserkreis, in Primasens usw. - und in München, in Frankfurt am Main, auf Sylt usw. Dazwischen liegen mehr als einige Hundert km - nämlich finanztechnisch gesehen Welten.

Zitat von Micho

....aber gegen Kommer will ich nicht argumentieren. Das verliert man normalerweise.

Da bin ich mir sehr unsicher - präziser eher sicher.

Für die "ETF-Welt" samt einiger Basics zum Thema Finanzen mag das durchaus zutreffen - in manchen Bereichen sehe ich das (sowie auch deutliche Kundigere als meine Wenigkeit als Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter) aber anders. Der Bereich "Immobilien als Kapitalanlage" gehört auf jeden Fall zu diesen Bereichen. Zum Thema "Immobilien zwecks Eigennutzung" hat er dagegen viel Zutreffendes gesagt (meines Erachtens aber einige emotionale Aspekte sowie insbesondere den Zwangsspareffekt nicht adäquat berücksichtigt; in der Theorie müßten alle Mieter am Ende wohlhabender sein als "Eigenheimer" - sind es aber in praxi oftmals nicht; solche Special-Interest Foren im Internet (in dem Fall hier ein Finanz-Forum) sind nach meinen Erfahrungen nicht ansatzweise repräsentativ für den Durchschnittsbürger bzw. die breite Bevölkerung; Stichworte: Disziplin, Konsequenz, Durchhaltevermögen).

Zusätzlich zur teilweise tendenziösen bis selektiven Datenauswahl verfügt Herr Kommer - meines Wissens - über keinerlei eigene Erfahrungen in dem Bereich. Dazu kommt noch die "pro domo" Sicht Richtung ETFs iVm seiner eigenen "kommer"ziellen Vermögensverwaltung "Kommer-Invest".

Zitat von FinanztipUser

Das ist die spannende Frage und da trickst Kommer in meinen Augen ganz schön rum! Im Link von dir stellt er die langfristige Rendite deutscher Wohnimmobilien (1970-2022) mit real 0,3% dar! Wenn man kurz drüber nachdenkt: Real eine positive Rendite heißt, die Immobilien haben im Durchschnitt immerhin die Inflation geschlagen, was viele Geldanleger in Deutschland bekanntlich nicht schaffen. Völlig unter den Tisch fallen lässt er die Mieterträge und das ist m.E. hart unredlich. Egal ob du vermietest oder selbst drin wohnst: Die z.B. 3% musst du natürlich draufrechnen, insbesondere, wenn du den Vergleich mit anderen Anlageklassen wie Aktien anstellen willst. Angenommen, die langfristige Inflationsrate des Zeitraums lag bei 2,5%, was etwa hinkommen dürfte, dann wäre bei 3% Mietrendite die nominale Gesamtrendite schon rund 5,5%, was auf jeden Fall besser klingt...

Auf jeden Fall. Das hätte er besser darstellen können. Wobei die Kauf- und Verkaufsnebenkosten und die Instandhaltung nicht eingerechnet sind, wenn ich es richtig sehe. Das bedeutet die Rendite bleibt sehr niedrig. Auf jeden Fall niedriger als viele denken. Ich glaube auch, dass hier beide Seiten gerne tricksen. Vor allem bei den Instandhaltungskosten gibt es viel Wunschdenken. So zumindest meine Erfahrung. Interessant finde ich seine Aussagen zum Thema ,,Regression zur Mitte". Wenn das stimmt, wird es vielleicht ab jetzt ziemlich holprig.

Hier hat er es ein bisschen besser dargestellt mit der Rendite:

Die Rendite von Investments in Immobilien

Dieser Beitrag befasst sich mit den Herausforderungen und Irrtümern in Bezug auf die langfristigen historischen Renditen der Asset-Klasse Wohnimmobilien.

gerd-kommer.de

Zitat von FinanztipUser

Fakt bei Immobilien ist einfach: Die Unterschiede zwischen Objekten und Objektrenditen sind riesig! Niemand kauft den Immobilienmarktdurchschnitt und da liegt der Hase im Pfeffer,

Das stimmt vielleicht. Aber ist das nicht immer das Argument von stock pickern, wenn man sie mit den Renditen von ETFs konfrontiert? ,,Ich wähle die besten Unternehmen aus und schlage den Markt".

Mit viel know-how ist das bei Immobilien bestimmt möglich. Aber wie wahrscheinlich das ist für eine Privatperson in einem Meer von Profis, soll jeder selbst beurteilen. Es gibt nichts einfacheres als sich eine Mietimmobilie schönzurechnen. Bei Aktien wird es schwieriger. Irgendwie treffe ich nur Immobilienbesitzer und stock picker, die den Markt schlagen. Jeder ist über dem Durchschnitt. Mathematisch schwierig . . .

Und Kommer behauptet ja:

Zitat von Gerd Kommer

(5) Werden die allgemeinen Aussagen in diesem Blog-Beitrag dadurch relativiert, dass jede Immobilie ein Einzelfall ist?

Nein. Für jede Immobilie, die sich besser entwickelte als die hier dargestellten Mittelwerte, existiert eine andere, die noch schlechter abschnitt. Die allermeisten einzelnen Objekte bewegen sich preismäßig sehr ähnlich wie der Markt. Weniger als zwei Prozent aller Objekte sind echte Unikate, die sie sich über ein Jahrzehnt oder länger komplett von Markttrends positiv abkoppeln können.

Zitat von FinanztipUser

Wenn du eine Immobilie mit einer Mietrendite von 6% einkaufst und die dir dann noch im Zeitverlauf eine Inflation von aktuell 2-3% ausgleicht, dann hat das Ding eine Gesamtrendite von 8-9% und liegt damit tendenziell über dem Aktienmarkt.

Klar. Das stimmt. Stellt sich halt nur die Frage wie viele Privatpersonen das auch tun, ob sie es richtig gerechnet haben und ob der Markt wirklich steigt. Ich habe da meine Zweifel, wenn ich die Kalkulationen von Privatinvestoren sehe. Wenn der Durchschnitt sehr schlecht ist, muss es natürlich trotzdem viele geben, die über dem Durchschnitt liegen. Aber genauso viele die noch schlechter sind als schlecht. Und ich frage mich halt immer wo die Profis sind und wo die Laien.

Beim Eigenheim kann ich mir das Ganze gut vorstellen, weil da auch andere Faktoren eine Rolle spielen. Aber bei Mietobjekten? Ab jetzt? Da tue ich mir schwer. . . Vor allem wenn es ,,zusätzlich zum Eigenheim" ist und sich dadurch der Klumpen ,,deutsche Immobilien" Richtung 90% des Gesamtvermögens bewegt.

Aber das sieht vermutlich jeder anders. Und wenn jemand wie der TE ein Immobilienvermögen von 5 Mio. Euro erarbeitet hat, ist vielleicht ein bisschen mehr Lob und ein bisschen weniger Kritik angebracht.

Zitat von Taust

nein, das sehe ich anders...

man muss vor allem erst mal unterscheiden zwischen Erstellungsrisiko/chance und Wertrisiko/chance wenn fertig.

Gerade das Erstellungsrisiko (also letztlich den Kauf/Erstellungspreis) habe ich zu 99% selber in der Hand wenn ich es selber angehe und das geht bei Immobilien. ICH kann die Risiken mangen und mitigieren, bei der Einzelaktie/dem Bitcoin oder auch beim Welt ETF bin ich in der Kategorie nur Passagier. Kaufe ich ein Grundstück (oder auch eine Wohnung die erst renoviert werden muss bevor sie vermietet bzw. wieder verkauft wird) bestimme ICH wieviel Puffer ich dafür einplane falls ein Kostenrisiko eintritt und ob es mir das Ende immer noch wert ist.

Aber ist das nicht die selbe Argumentation wie bei Einzelunternehmern? ICH habe das know how. ICH kann das beeinflussen. ICH habe einen Vorsrpung. ICH bin besser als die anderen.

Na ja, im Schnitt überleben Unternehmen 9 Jahre, nach 5 Jahren gehen 50% Pleite und die Überlebenswahrscheinlichkeit über 30 Jahre zu bestehen liegt bei unter 2%.

Mathematisch betrachtet bilden alle Immobilieninvestoren den Durchschnitt. Und wenn der bei einer Rendite von 2,4% liegt, müssen ja zwangsweise 50% auf und unter diesem liegen. Und wenn nur 2% aller Objekte einen deutlichen Ausreißer nach oben generieren, ist man halt in den 2% dabei oder nicht. Alle die ich treffe, scheinen zu den 2% zu gehören. Irgendwas scheint da nicht zu stimmen.

Zitat von Taust

Nein nein, keine Sorge, nur ein Bereich der mich interessiert 😉

Ich will dir auch nicht an den Karren fahren. Dein Erfolg ist atemberaubend.

Ich denke nur, dass du den Exit suchen solltest, solange es noch geht. Die Anzahl von Unternehmern, die über ein Klumpenrisiko reich geworden sind ist groß. Viele haben ihr Vermögen wieder abgegeben, weil sie den Ausgang nicht gefunden haben.

Einzusehen, dass man ein Klumpenrisiko hat und das Steuer aus der Hand zu geben und zu diversifizieren ist für viele schwer. Ich denke jedoch es ist nötig. Und zwar lieber früher als später.

Ich merke das auch bei mir. Ich fahre eine ziemlich aggressive Aktienquote und tue mir schwer zu diversifizieren und das Risiko rauszunehmen. Einfach weil es die letzten Jahre gelaufen ist wie Nachbars Lumpi. Aber das ist nicht rational. Obwohl ich das weiß, tat ich mir schwer vom Gas zu gehen. Das Forum hier tut gut, um ein bisschen Perspektive zu bekommen und die eigene Fehlbarkeit zu erkennen. Die vielen (sehr guten) Beiträge von anderen usern haben mich dazu bewogen mehr zu diversifizieren und Anleihen beizumischen. Ich bin noch am Anfang vom Entzug, aber das wird schon...

Irgendwie entwickelt die Diskussion jetzt leider wieder in eine Richtung, die wir hier schon öfters hatten: Sind Immobilien eine gute Anlageklasse im Vergleich zu Aktien?

Ich habe Freunde, für die sind Aktien Teufelszeug, Zockerprodukte und keine seriöse Geldanlage. Die werde ich wohl nie vom Gegenteil überzeugen können.

Andere sehen Immobilien in einem ähnlichen, dunklen Licht, Micho gehört vermutlich dazu.

Beides halte ich für falsch. Zum einen bin ich großer Fan von Diversifikation und beschränke mich daher nicht nur auf eine Assetklasse. Zum Anderen sind gerade Aktien und Immos genau die beiden Assetklassen, mit denen ich langfristig die Inflation schlage.

Ich habe in der Vergangenheit mit Immos deutlich bessere Renditen erwirtschaftet, als mit Aktien. Natürlich auch mit einem höheren Zeiteinsatz. Scheinbar ist das bei Taust , McProfit , Sovereign , FinanztipUser und anderen Immobilienanlegern hier durchaus ähnlich.

Von Immobilienskeptikern werden immer wieder irgendwelche Meinungsäußerungen oder Studien, wie von Kommer herausgezogen. Herr Kommer ist aber Wertpapierfachmann und hat keine eigene Erfahrung mit Immobilien. Es werden immer wieder Vergleiche zwischen den Assetklassen gemacht, die die Unterschiede der Klassen missachten.

Aktienmärkte sind hochliquide und transparent. Bei Immobilien trifft das Gegenteil zu. Wenn ich eine Immobilie handele, hängt der Preis von meinem Verhandlungsgeschick ab. Es ist aufgrund der Intransparenz immer noch möglich, eine Immobilie billig zu kaufen und kurz danach deutlich besser zu verkaufen. Das geht bei Aktien so nicht. (In der Vor-Computerzeit konnte man noch Arbitrage zwischen den Börsen machen, das geht heute nur selten bei illiquiden Werten)

Bei Aktien kann ich den Durchschnitt kaufen. Das kann ich bei Immobilien nicht.

Bei Aktien ist der Durchschnitt sehr gut, quasi der Durchschnitt der Profis, da Privatanleger an der Börse fast unbedeutend sind. Langfristig ist der Durchschnitt kaum zu toppen. Hier ist buy and hold oft optimal.

Bei intransparenten Immobilien ist der Durchschnitt recht leicht zu toppen, da jede Immobilie ein Unikat ist, die berechneten Durchschnitte nur buy and hold betrachten, keine Projektentwicklung berücksichtigt wird, viele Immobilien nicht unter Renditegesichtspunkten gehalten werden etc.

Auch die steuerliche Seite ist markant unterschiedlich.

Ja, ich habe oben geschrieben, dass ich meine Immoquote für zu hoch halte. Das werde ich mittelfristig ändern. Gerade im Alter hat ein pflegeleichtes ETF-Depot klare Vorteile. Das bedeutet aber auf keinem Fall, dass ich Immos als renditearm ablehne.

Zitat von Micho

Na ja, im Schnitt überleben Unternehmen 9 Jahre

Tja, der Zeitgeist ändert sich immer schneller. Aber wenn ich eine gute Idee habe und 9 Jahre meinen Gewinn herausziehen kann, dann darf das Projekt dann auch mal enden. Für mich wäre das kein Problem.

Zitat von Micho

Alle die ich treffe, scheinen zu den 2% zu gehören.

Also ich kenne einige, die nicht dazu gehören. Entweder, weil sie ihr Spiel bereits gewonnen haben und nur Vermögenssicherung statt Rendite wollen. Oder weil sie an Verwandte vermieten. Oder weil sie Selbstnutzer sind und dann andere Kriterien, als Rendite relevant sind. Oder weil sie meinen, Grund verkauft man generell nicht, sondern Grund wird vererbt oder oder oder ...

Wie viele Privat-Vermieter erhöhen die Miete nur bei Mieterwechsel ...

Zitat von Micho

Die vielen (sehr guten) Beiträge von anderen usern haben mich dazu bewogen mehr zu diversifizieren und Anleihen beizumischen.

Sehr gut, die zweite Wertpapierklasse! Wann denkst Du über eine Diversifikation außerhalb von Wertpapieren nach?

Zitat von Hornie

Irgendwie entwickelt die Diskussion jetzt leider wieder in eine Richtung, die wir hier schon öfters hatten: Sind Immobilien eine gute Anlageklasse im Vergleich zu Aktien?

Zum einen: Immobilien (jedenfalls solche zu reinen Kapitalanlage) sind vor allen Dingen eine andere Anlageklasse als Aktien. Was für mich als Freund (präziser Fan) der Diversifikation schon Grund genug war damals mein Augenmerk auch darauf zu lenken (ohne Anderes - Beispiel Akten - deshalb ganz zu lassen).

Zum anderen: Es gibt auch ernsthafte Studien renommierter und neutraler Protagonisten, die diesbezüglich (Immobilien als Investment) zu (ganz) anderen Ergebnissen kommen als ein Herr Kommer.

Zitat von Hornie

Zum Anderen sind gerade Aktien und Immos genau die beiden Assetklassen, mit denen ich langfristig die Inflation schlage.

Zum wiederholten Male; siehe z. B. hier:

Zitat von Sovereign

Außer Aktien und Immobilien (über sehr lange Zeiträume auch noch Gold; ggf. noch Tangible Assets) fällt mir nix anderes ein, mit dem eine realistische Chance besteht, seine Mittel im Wert real (nach Steuern und Inflation) zu erhalten und ggf. auch noch real im Wert zu erhöhen.

Auch wenn gilt (auch das zum wiederholten Male):

Zitat von Sovereign

Vorab und zum wiederholten Male: Zum einen mag ich weder Aktien noch (vermietete) Immobilien besonders, mir ist nur (leider) so gut wie nix begegnet (Tangible Assets mal ausgenommen, die aber keinen Cashflow erzeugen) mit dem sich auf lange Sicht die permanente Inflation kompensieren läßt

In dem Kontext

Zitat von Hornie

Bei Aktien kann ich den Durchschnitt kaufen. Das kann ich bei Immobilien nicht.

Zitat von Hornie

Auch die steuerliche Seite ist markant unterschiedlich.

Zitat von Hornie

Ja, ich habe oben geschrieben, dass ich meine Immoquote für zu hoch halte.

Das wird - wie so oft - eine ganz individuelle Entscheidung sein, da diese Wertung im Auge des Betrachters liegt.

Meine Immo-Quote liegt bei ca. 30% wie auch meine Aktienquote (mit der Beimischung Gold + Tangible Asset liegt ich nun bei gut 70 vs 30 (bezüglich Sachwerten im weitesten Sinne vs. Nominalwerten). Das war praktisch mal umgekehrt ... - damals gab es aber auch ein anderes "Grand Design", ein anderes Geldregime und auch kein Währungsexperiment (Einheitswährung).

Zitat von Hornie

Andere sehen Immobilien in einem ähnlichen, dunklen Licht, Micho gehört vermutlich dazu.

Ich sehe das nicht ganz so schwarz wie Gerd Kommer. Trotzdem glaube ich, dass viel Wunschdenken, Emotionalität und Selbstüberschätzung in der Asset-Klasse kursiert. Auch wenn man das nicht glaubt und denkt, dass man selbst nicht betroffen sei, sollte man sich mindestens mit dem Klumpenrisko auseinandersetzen. 90% des Vermögens und mehr immobil in diesem einen Land und (sehr oft) einer Stadt zu halten, ist meines Erachtens keine ausgewogene und risikoarme Asset-Allokation. Insbesondere weil keine Notwendigkeit besteht so konzentriert unterwegs zu sein.

Wie schon diverse Male betont spielen "Immobilien zur Vermietung" und "eigengenutzte Immobilien" in verschiedenen "Stadien" (manche würde auch von verschiedenen "Sportarten" sprechen ...).

Aus meiner Sicht (auch dies zum wiederholten Male) sind eigengenutzte Immobilien immer eine Melange aus "Lebensstil/Konsum" einerseits und Altersvorsorge/Investment" andererseits - mit im Einzelfall (sehr) unterschiedlicher Gewichtung der beiden Elemente.

Nur am Rande: Schaut man auf die Vermögensstudie der beispielsweise EZB scheinen auch eigengenutzte Immobilien einen wohltuenden bis positiven Effekt auf das Vermögen des Durchschnittsbürgers zu haben (u. a. auch im Kontext der Ratio "Durchschnittsvermögen : Wohneigentumsquoten" in der Eurozone).

Was die Immobiliengegner (in Sachen selbst genutztes Wohneigentum) meines Erachtens stark ausblenden bzw. nicht adäquat berücksichtigen:

Nicht selten ist das gewünschte Eigenheim auf dem Mietmarkt nicht verfügbar sondern kann, wenn überhaupt, nur gekauft werden (war bei mir beispielsweise damals so)

Manche Menschen (das gilt auch für mich) schätzen es schlicht bei ihrem Zuhause (ihrer Bleibe) nicht, wenn fremde Dritte ihnen die Dauer des Mietverhältnisses vorgeben können (Eigenbedarfskündigung), ihnen kontinuierlich die Miete anheben (Mieterhöhungen) und sie auch für jede Veränderung (Böden, Sauna, weitere Garage, zusätzlicher Carport, aus zwei Zimmer ein großes machen, Kamin einbauen usw.) auf die Einwilligung des Eigentümers angewiesen sind

Auch nach meinem Dafürhalten wird ein Mieter, der (sehr) lange in seiner Wohnung verbleibt und konsequent über Jahrzehnte freie Mittel "spart" und einen großen Teil davon auch "investiert" am Ende - zumindest finanziell gesehen - vermutlich besser dastehen als der "Eigenheimer". Die Lebenserfahrung zeigt nur, daß dies in praxi nicht ganz selten bis oftmals nicht gelingt (aus den unterschiedlichsten Gründen).

Last but not least (auch dies zum wiederholten Male): Ein solches Special Interest Forum (in dem Fall für Finanzen) ist in Sachen Kenntnisstand, Sparbereitschaft, Disziplin, Konsequenz, Durchhaltevermögen usw. - meines Erachtens - nicht ansatzweise repräsentativ für die deutsche Gesamtbevölkerung.

Insofern gehen diverse Argumente der "Super-Rationalisten" (oder der selbst ernannten "Super-Rationalisten") gerade bei dem Thema (Eigenheim) oftmals ins Leere bzw. an der Realität vorbei.

Nicht bösartig gemeint, aber was mir auch schon mehrfach begegnet ist: Jemand verteidigt das Mieterdasein vehement - bei nüchterner Betrachtung hätte aber für den besagten Protagonisten gar nicht die finanzielle Option (als realistische Möglichkeit) bestanden ein nettes Eigenheim zu erwerben bzw. zu finanzieren und parallel oder zumindest noch zeitgerecht (nach Tilgung des Darlehens) eine weitere private Altersvorsorge aufzubauen.

Zitat von Hornie

Irgendwie entwickelt die Diskussion jetzt leider wieder in eine Richtung, die wir hier schon öfters hatten: Sind Immobilien eine gute Anlageklasse im Vergleich zu Aktien?

In der Tat, und diese Frage ist in diesem Thread völlig neben der Kappe.

Der TE hat mit seinen Mietshäusern eine Menge richtig gemacht.

Er sieht sehr wohl den Zeitaufwand für die Verwaltung und will diesen mittelfristig nicht auf sich nehmen. Er denkt daher perspektivisch darüber nach, die Häuser zu verkaufen. Aber halt nicht im Moment, weil ihn das 200 T€ Steuer kosten würde, die in voraussichtlich sechs Jahren einfach so wegfallen. Das heißt: Die Frage Häuser verkaufen oder nicht steht aktuell schlichtweg nicht auf der Agenda.

Allerdings: Taust diskutiert in diesem Subthread fleißig mit und befeuert ihn damit. Er könnte diesbezüglich ja ein schlichtes Basta! schreiben.

Ursprünglich hatte er ja gefragt, wie es weitergehen soll mit ihm, der er recht früh in einen selbstfinanzierten Vorruhestand gehen möchte. Diese Zeit will geplant sein, was er aus einer Position der wirtschaftlichen Stärke tun kann (was sicherlich angenehm ist). Etliche Gedanken ranken sich aber doch darum. Er hat beispielsweise in einem Nebensatz mal erwähnt, daß er freiwillige Beiträge in die gesetzliche Rente stecken will. Das ist eine interessante Frage, sicherlich interessanter als die tausendmal totdiskutierte Rendite von vermieteten Wohnimmobilien. Er könnte diesbezüglich übrigens auch seine Frau bedenken, die in dieser Diskussion bisher zu kurz gekommen ist. Auch die Krankenkasse ist ein Thema. Meines Erachtens etwas zu früh denkt Taust daran, sein Vermögen zu vererben, aber ein interessante Frage wäre auch das. Es gehört meines Erachtens aber in einen eigenen Thread.

Ich bin mal gespannt, ob Ihr es schafft, die Immobilienrendite zu begraben.

Zitat von Achim Weiss

Aber halt nicht im Moment, weil ihn das 200 T€ Steuer kosten würde, die in voraussichtlich sechs Jahren einfach so wegfallen. Das heißt: Die Frage Häuser verkaufen oder nicht steht aktuell schlichtweg nicht auf der Agenda.

Das sehe ich anders. Die Konzentration auf Steuerersparnis bei der Kapitalanlage ist eigentlich nie ein guter Ratgeber. Ja, man könnte Steuern sparen, wenn man wartet. Vielleicht steigen die Immobilienpreise in der Zeit sogar noch. Oder genau das Gegenteil tritt ein und man zahlt trotz Steuerersparnis drauf. Vielleicht bleiben die Preise auch gleich und man hätte trotzdem drauf gezahlt (Opp.kosten). Wir wissen es nicht. Was wir allerdings wissen ist....

Der TE hat einen Asset-Klumpen von über 90% im Vermögen. Der ,,deutsche Klumpen" beträgt (wahrscheinlich) über 99%, wenn man das Gesamtvermögen inkl. Rentenansprüche betrachtet. Mir persönlich wäre das zuviel. Ich würde das Vermögen breiter aufstellen und zwar besser heute als morgen und egal wieviel Steuern es kostet.

Zitat von Taust

Ich such eine (gerne einfache) Strategie die man nicht groß ändern muss, um mit den aktuell schon vorhandenen, mit den zeitnah hinzukommenden höheren Mitteln durch Überschüsse aus Arbeit & Mieteinnahmen und in ca. 1,5 Jahren nochmal eine größere Summe zu investieren....und idealerweise auch in 6-10a die Mittel aus dem Verkauf von Immos auch da rein zu bringen.

Langfristiges Ziel soll sein, aus den Einnahmen (aus Anlage und/oder Vermietung) gut leben zu können (ich sage jetzt einfach mal erst mal 5k€/Monat ab Ausstieg Arbeit bis Rentenbeginn, ab dann reichen auch 3k€ daraus weil ja die Rente dazukommt), mindestens ohne das Kapital zu verringern, noch besser wäre, dass auch die Kaufkraft erhalten bleibt.

Ob das Kapital überhaupt reicht, da gehen ja selbst hier die Meinungen maximal weit auseinander. Von "Du schwimmst im Geld" bis zu " selbst das könnte eng werden mit 2 Kinder und Pflege..."

Ich habe mich viele Jahre nicht wirklich mit Geldanlage beschäftigt, weil eben alles in Immobilien ging (für die eigene und den Vermögensaufbau...aber ist ja auch ein Art der Anlage), aber jetzt kommen in rel. kurzer hohe freie Erträge (eben über 100k/a) zustande über die man sich Gedanken machen muss.

Bisher bin ich nach Bauchgefühl verfahren und habe erst mal recht komfortabel Barbestände aufgebaut, eben ca. 300k€. Ab da habe ich nach Bauch gesagt, ab jetzt weniger Bar aufbauen und mind das gleiche eher deutlich mehr (der Sparplan bei Scalable geht aber nur bis 5k€/Monat ) von dem was monatlich bleibt in einen Welt ETF. Ob das gut und sinnvoll für mein Ziel ist, bin ich nicht sicher.

Grundsätzlich denke ich aber, dass ich langfristig mit einem Welt ETF auch so noch zu wenig diversifiziert wäre und schiele daher aktuell zb zur Vanguard Life Strategie 60/40....

aber wie schnell/langsam und in welchem Verhältnis zu Bar ich da das Kapital zur jeweiligen Zeit reintun sollte bin ich mir noch nicht sicher

und dann irgendwann noch etwas Gold vergraben und noch ein paar Satoschi bunkern und fertig

Alles anzeigen

Also wenn du dein Vermögen in den Vanguard LS60 investierst (jetzt oder später) und die Lebenshaltungskosten hast, die du hier angegeben hast, tue ich mir schwer ein Szenario auszudenken in dem das Geld ausgehen könnte. Vielleicht wenn der Russe bis Köln vorrückt?

Wir reden hier von einer sicheren Entnahmerate jenseits von 8000 Euro im Monat (nach Steuer und Inflation).

Zitat von Taust

Mir ist das Klumpenrisiko völlig bewusst, ich sehe es aber auf den Zeitraum gesehen deutlich kleiner als den Vorteil durch höhere Diversifikation jetzt sofort und den Verzicht auf den Steuervorteil, die Sonder AfA war ein Baustein für die Berechnung damals, bringt viel und hat viel Aufwand gekostet die zu bekommen, die werfe ich nicht so einfach weg.

Ganz generell in dem Kontext: Für meinen Teil war ich von Anbeginn ein großer Fan der Diversifikation sowie einer immer recht hohen Liquidität (immer flüssig zu sein hat nach meinen Erfahrungen erhebliche Vorteile).

Wie ich aber schon mehrfach geschrieben hatte: Kenne genug Leute, die mit dem glatten Gegenteil sprich Konzentration hoch erfolgreich waren (sei es nun mit Immobilien, Kunst oder Oldtimern). Das geht zum einen vermutlich eher oder nur in nicht so transparenten Märkten (wie der Aktienmarkt einer ist) sprich wo Sachanlagen mit Sachverstand und Sachkenntnis besonders korrespondieren (das mit den Immobilien, Kunst und Oldtimern usw. dürfte daher dafür typisch sein - wobei da eben auch andere schlechtere Ergebnisse hatten und/oder nahezu gescheitert sind) und geht zum anderen wohl auch mit deutlich höheren Risiken einher (wie fast immer kommt ja Rendite von Risiko ...).

Ein "Klumpen" kann somit auch ein Vorteil sein und ein "Klumpenrisiko" muß sich nicht immer realisieren. Einen deutlich "heißeren Reifen" fährt man nichtsdestotrotz - aber wer schneller ans Ziel kommen will ... und/oder am speziellen Thema Spaß und Freunde hat ... und sich der Risiken bewußt ist. Why not ?

Wobei ich - ganz persönlich -immer einen Unterschied machen würde , ob ich nur für mich allein verantwortlich bin - oder auch für Dritte (Frau und Kinder) finanziell Verantwortung trage.

Zitat von Taust

Ob das Kapital überhaupt reicht, da gehen ja selbst hier die Meinungen maximal weit auseinander. Von "Du schwimmst im Geld" bis zu " selbst das könnte eng werden mit 2 Kinder und Pflege..."

Alt werden und/oder sein hat diverse Nachteile. Aber auch einige Vorteile. Erfahrungen gehören dazu. Diesbezüglich habe ich eben genug Fälle in der Praxis gesehen, wo schon die Kombination aus nur zwei oder drei ungünstigen Entwicklungen ausreichte, um das ursprünglich noch üppig klingende Finanz-Konzept zum Wackeln oder sogar zum Einsturz zu bringen.

Klar ist natürlich: Es gibt eine gewisse finanzielle Schwelle (selbst mit Frau und Kindern), wo man diese Befürchtung nicht mehr haben muß (vorausgesetzt man macht keine Dummheiten und/oder begeht schwerste Fehler). Von dieser Schwelle bist Du aber um einiges entfernt (auch, weil die Kinder vorab relevante Zuwendungen erhalten sollen). Von daher hatte ich diese Aspekte (Stichwort: Langjährige Pflegebedürftigkeit - um nur ein Beispiel zu nennen) eingebracht.

Dir weiter gute Gedanken und ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Zitat von Taust

(ich sage jetzt einfach mal erst mal 5k€/Monat ab Ausstieg Arbeit bis Rentenbeginn, ab dann reichen auch 3k€ daraus weil ja die Rente dazukommt),

Netto? Hast du mal konkret durchgerechnet, wieviel Geld du monatlich ab Ausstieg bis Rentenbeginn benötigst (auch Thema Krankenversicherung und so)?

Zitat von Taust

Bisher bin ich nach Bauchgefühl verfahren und habe erst mal recht komfortabel Barbestände aufgebaut, eben ca. 300k€. Ab da habe ich nach Bauch gesagt, ab jetzt weniger Bar aufbauen und mind das gleiche eher deutlich mehr (der Sparplan bei Scalable geht aber nur bis 5k€/Monat ) von dem was monatlich bleibt in einen Welt ETF. Ob das gut und sinnvoll für mein Ziel ist, bin ich nicht sicher.

Du hast genug Vermögen, dass das auch „nach Bauchgefühl“ funktioniert.

Zitat von Taust

Grundsätzlich denke ich aber, dass ich langfristig mit einem Welt ETF auch so noch zu wenig diversifiziert wäre und schiele daher aktuell zb zur Vanguard Life Strategie 60/40....

Beides ist weitaus diversifizierter als einzelne Immobilien.

Zitat von Taust

aber wie schnell/langsam und in welchem Verhältnis zu Bar ich da das Kapital zur jeweiligen Zeit reintun sollte bin ich mir noch nicht sicher

Rein statistisch je früher desto besser.

Hast Du Dich mal bei Georg umgeschaut? https://www.finanzen-erklaert.de Da findest Du ganz viele Denkanstöße rund um Vermögens- und Entnahmeplanung, auch einige „Fallbeispiele“. Vielleicht lohnt es sich für Dich, ihn mal zu kontaktieren, er ist auch Honorarberater und von dem, was ich im Blog gelesen habe, könnte ich mir vorstellen, dass er jemand Passendes sein könnte, um mit dir einen Plan zu entwickeln. Bei den Beträgen, um die es bei Dir geht, könnte ich mir vorstellen, dass das sinnvoll investiertes Geld ist.

(Ich kenne Georg nicht, hatte mit ihm auch noch nie Kontakt, insofern keine Empfehlung aus persönlicher Erfahrung. Ich lese nur den Blog gerne).