Was beachten bei Hauskauf / wie Hauskauf strukturiert angehen?

Da machst du ein Fass auf..,

Die beiden sind jetzt der Vorstellung verfallen, die müssten losschlagen und sich komplett verschulden um endlich hohe Heizkosten zahlen zu dürfen..

Ich fand dieses Buch ganz hilfreich

Immobilienkauf und -finanzierung für Selbstnutzer

Zitat von Harry94

Man könnte direkt einziehen.

Ich hab auser Neubau also jünger als 15jahre noch keine Immobilie gesehn auf die das tatsächlich zutrifft, also bei der man nix machen muss.

Zitat von Harry94

Energiestufe H

Ist die schlechteste die es überhaupt gibt. Hoher sanierungsbedarf! Je nach Bauwerk ist da teils ein Abriss billiger als die Sanierung.

bis 2030 muss dass mindestens ein F sein, Pflicht! aber selbst ein F is dann immer noch nicht gut, Verschärfungen der regularien geg. möglich.

Sofortige Pflicht (weil mit H Höchst wahrscheinlich nicht vorhanden, nach Übergabe das Dach, bzw. Den Dachboden zu dämmen binnen 2jahren!

Zitat von Harry94

. "Energiestufe H" oder wie das heißt. Inneneinrichtung hässlich, aber nicht verschimmelt oder so. Man könnte direkt einziehen.

Niemals kann man in einem Haus mit Energieeffizienzklasse H „direkt einziehen“. Selbst wenn man könnte, das will man nicht. Da zahlt man sich vermutlich dumm und dämlich an Heizkosten und friert noch dabei.

Zitat von Harry94

da gibt es ja noch ein paar Auflagen, die innerhalb von 2 Jahren nach Erwerb auf die neuen Besitzer zukommen Danke!

ich hab tatsächlich nur den teuersten posten gennant, in der tat gibt es noch ein paar andere kleinere baustellen die binnen 2 jahren getätigt werden müssen.

es ist auserdem fraglich bei alten Häusern, ob nicht die elektrik komplett erneuert werden muss (also sollte, für mich ein muss, stichwort klasische nullung, FI, aluleitungen...), und der zustand der sanitären Leitungen ist auch etwas was man beachten sollte...

und wenn man das alles gemacht hat, hat man immernoch eine recht alte bausubstanz die nicht ideal ist... hat schon gründe warum häuser mit H vergleichsweise sehr günstig sind... da steckt man die kaufsumme locker nochmal in die sanierung.

mit direkt einziehn sehe ich da eher nicht, aber manchen macht es ja spaß auf einer baustelle zu leben.

Zitat von Harry94

Habt ihr Ansätze / Ideen, wie man als Laie all die Dinge auf den Schirm bekommt, die an einem Haus gemacht werden müssen? Ich nehme an, dass in dem Buch von Kommer keine Liste drin steht, in der beschrieben wird:

1. Prüfen Sie die Fenster darauf, wie oft diese verglast sind

2. Wann wurde die Heizung gebaut?

3. Ist der Dachboden gedämmt?

4. usw.

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Für sowas gibt es Fachleute (Bausachverständige). Kostet natürlich was, aber gerade wenn es so ein alter Kasten sein soll, würde ich das nicht ohne ein Gutachten angehen.

BTW: Warum gibt es so wenig Eigenkapital? 20.000 Euro sind ja quasi nichts, da kriegt man kaum ein Auto für. Wird eine abenteuerliche Finanzierung!

Zitat von Harry94

Habt ihr Ansätze / Ideen, wie man als Laie all die Dinge auf den Schirm bekommt, die an einem Haus gemacht werden müssen?

Als Laie bekommt man das nicht hin.

Es ist eine gute Idee, ein Haus zusammen mit einem Bausachverständigen zu besichtigen, der das Haus mit ganz anderen Augen ansieht und der auch weiß, was die entsprechende Baumaßnahme kosten kann. Allerdings stellt sich wie bei jedem Dienstleister das Problem, daß es gute und schlechte Dienstleister gibt und die schlechten keine Lampe in der Nasenspitze eingebaut haben, an der man sie erkennt.

Du schreibst, daß Deine Eltern damals ein Haus gekauft hätten, das sie über 20 Jahre erfolgreich saniert hätten. Ich würde das anders sehen: Ich würde in meinem Haus wohnen wollen und nicht bauen. Für mich wäre es eine Horrorvorstellung, 20 Jahre auf einer Baustelle zu wohnen (oder auch nur 3 Jahre). Aber das mögen andere Leute anders sehen.

Zitat von Achim Weiss

Du schreibst, daß Deine Eltern damals ein Haus gekauft hätten, das sie über 20 Jahre erfolgreich saniert hätten. Ich würde das anders sehen: Ich würde in meinem Haus wohnen wollen und nicht bauen. Für mich wäre es eine Horrorvorstellung, 20 Jahre auf einer Baustelle zu wohnen (oder auch nur 3 Jahre). Aber das mögen andere Leute anders sehen.

Ich würde das wieder anders sehen: nämlich dass es niemandes Aufgabe hier ist, darüber zu urteilen, wie andere Leute ihr Leben leben, und andere Lebensentwürfe und -wege als „Horrorvorstellung“ zu verunglimpfen. Wenn die Eltern glücklich und zufrieden sind, ist doch alles prima. Solange und wenn man nicht die gesamte Situation kennt, welcher Weg im Rahmen welcher Möglichkeiten eingeschlagen wurde, sollte man sich mit steilen Thesen aus Respekt vor anderen Leuten besser zurückhalten.

Zitat von alpha_zulu

BTW: Warum gibt es so wenig Eigenkapital? 20.000 Euro sind ja quasi nichts, da kriegt man kaum ein Auto für. Wird eine abenteuerliche Finanzierung!

Ich zitiere mich mal selbst, weil bisher niemand auf diesen (m. E. fast wichtigsten!) Aspekt eingegangen ist. 20.000 € sind ungefähr 4 Nettomonatsgehälter des Paares - also das, was man im Allgemeinen so als "Notgroschen" betrachtet. Warum ist da so wenig Eigenkapital vorhanden? Immerhin sind die beiden in ihren Dreißigern, haben aber bisher kaum was angespart.

Wie kommt man in dieser Situation auf die Idee ein Haus kaufen zu wollen? Gibt es bereits Kinder oder ist Nachwuchs geplant? (Falls ja, hielte ich 105 Quatratmeter für recht knapp bemessen). Und vermutlich wird für einige Zeit ein Teil des Einkommens wegfallen. Wie soll während dieser Zeit - so das denn geplant wäre - der Kapitaldienst geleistet werden?

Zitat von Harry94

Ja okay, das gebe ich den beiden mal mit auf den Weg, Danke! Wisst wir was sowas kostet? Kann man sich das wie einen Termin vorstellen, der ca. 3-4h dauert und der Bausachverständige steckt einen Fühler in die Wand um die Restfeuchte zu messen etc.? Und dann gibts einen Bericht inkl. geschätzter Kosten für die jeweiligen Maßnahmen um Energiestufe X zu erreichen? Also eine Art Sanierungsplan?

Ich kenne mich mit dem Thema nicht aus. Aber bekanntlich ist google unser Freund. Kommt z. B. sowas bei raus: https://www.bausachverstaendig…1FtS_KEAAYAiAAEgIA1fD_BwE

Das ist ausdrücklich keine Empfehlung von mir. Ich kenne das Unternehmen nicht und bin werder verwandt noch verschwägert. Habe das nur mal verlinkt, damit du dir ein grobes Bild von Leistungen und Kosten machen kannst. Ich denke für ein paar Tausender sollte man also schon ein solides Statement eines Spezialisten bekommen. Also in jedem Fall gut angelegtes Geld, wenn es einem vor einer großen Dummheit bewahrt! Und auch sehr nützlich bei Dahrlehnsverhandlungen mit Banken.

Zitat von alpha_zulu

20.000 € sind ungefähr 4 Nettomonatsgehälter des Paares - also das, was man im Allgemeinen so als "Notgroschen" betrachtet. Warum ist da so wenig Eigenkapital vorhanden? Immerhin sind die beiden in ihren Dreißigern, haben aber bisher kaum was angespart. Wie kommt man in dieser Situation auf die Idee ein Haus kaufen zu wollen?

"Hach! Wäre es nicht schön, daß wir ein Haus hätten? Schau mal! Da steht in der Zeitung eine Annonce: nur 170 T€."

Wir haben doch hier im Forum Wünsche dieser Art immer wieder.

Zitat von alpha_zulu

Gibt es bereits Kinder oder ist Nachwuchs geplant? (Falls ja, hielte ich 105 Quadratmeter für recht knapp bemessen). Und vermutlich wird für einige Zeit ein Teil des Einkommens wegfallen. Wie soll während dieser Zeit - so das denn geplant wäre - der Kapitaldienst geleistet werden?

Im Stadium des Traums spielen solche irdischen Überlegungen keine Rolle. Wenn man dann aber vor dem Bankmenschen sitzt, erweist sich, daß dieser mit seinen bürokratischen Anforderungen das Hindernis ist. Daß die ganze Geschichte unrealistisch ist, kommt vielen Leuten - Finanzlaien - nicht in den Sinn.

Mir aber kommt dabei die Dame in den Sinn, die ein Drittel Haus geschenkt bekommen hat und die Geschwister auszahlen soll, was sie in 30 bis 40 Jahren abstottern will.

Was den geplanten Umbau des Hauses anlangt: Es gibt Dinge, die bekommt man noch hin, während man im Haus wohnt. Andere Dinge möchte man nicht oder sie gehen überhaupt nicht. Das fragliche Haus wird mit Nachtspeicheröfen beheizt. Die möchte man bei heutigen Strompreisen eher nicht mehr haben. Also: Eine neue Heizung ist fällig. Ich könnte mir vorstellen, daß die Elektrik renovierungsbedürftig ist. Die erneuert man besser, wenn man nicht im Haus wohnt. Wenn man zumindest das Dach isolieren möchte, macht man das sinnvollerweise auch vorher, wenngleich man ein Dachgeschoß auch ausbauen kann, wenn man im Haus bereits wohnt. Ein geschickter Handwerker kann in einem Haus eine Menge machen, und wenn er in dieser Zeit drin wohnt, sind die Anfahrwege kurz, was bedeutet, daß er mit dem gleichen Zeitansatz mehr schaffen kann. Sind die Verwandten des TE gute Handwerker? Wir wissen es nicht. In einem freistehenden Einfamilienhaus kann man leichter hämmern und bohren als in einer Etagenwohnung oder einem Reihenhaus. Wenn aber ein Säugling im Haus ist, geht das wiederum schlechter.

Viele Details, die wir alle nicht kennen und somit nicht beurteilen können.

Ich weiß sehr wohl, wie das ist, in eine Baustelle einzuziehen, die dann über mehrere Jahre graduell fertiggestellt wird, und ich weiß es auch, wie es ist, über Jahre jede freie Minute in Bauarbeiten zu stecken. Ich kann Euch versichern, daß es sehr viel leichter ist, in ein fertiges Haus einzuziehen. Aber das ist dann halt entsprechend teurer.

Zitat von Harry94

Das Studium der Cousine hat recht lang gedauert und dann musste ein Auto gekauft werden (16k). Der Mann hat die 20k angespart. Vielleicht sind es aktuell auch zusammen ca. 25k oder so, aber mehr nicht. Die beiden kaufen sich gerne andere "schöne" Sachen. Die neueste Anschaffung ist ein Flip-Smartphone für 1.300€ ... da müssen die beiden einfach lernen, dass sie eben vielleicht keinen (hohen) Kredit bekommen, wenn sie so wenig Eigenkapital mitbringen, oder weiter sparen.

Zitat von Harry94

Zurück zur Cousine: auch hier ist keine Angst vor eine Baustelle vorhanden, sondern vielmehr die romantische Vorstellung der eigenen vier Wände mit Chance zur Gestaltung.

So habe ich mir das gedacht. Ein ziemlich schwaches Rücklagenpolster geschaffen und sonst alles verkonsumiert. Aber die romantische Vorstellung von eigenen 4 Wänden egal, wie grottig die sein mögen. Das ist das beste Mindeset sein Leben gegen die Wand zu fahren.

Strukturiert angehen:

1.) Romantik und Marketing der Bausparkassen, Banken, Makler etc. die nur ihr bestes wollen über Bord werfen, sich einmal rational mit Vor- und Nachteilen auseinandersetzen und bestenfalls feststellen, dass - zumindest bei den gegebenen wirtschaftlichen Möglichkeiten und dem gelebten Lifestyle - ein eigenes Haus eine ziemlich schlechte Sache sein kann. Wenn der Traum aber dann immer noch besteht, Punkt 2

2.) Erstmal 150k ansparen. Erst die Arbeit, dann das Vergnügen. Wenn man das nicht schafft, ist der Traum wohl nicht so wichtig, wie es schien.

3.) Dann weiterschauen, sich mit Bauthemen auseinandersetzen, Anforderungen definieren usw.

Eine Immobilie ist für viele die größte einzelne finanzielle Entscheidung. Diese kann zum Desaster werden und einem gehörig das Leben versauen inkl. Partnerschaft.

Zitat von Harry94

Kind ist auf dem Weg (hätte ich vielleicht schreiben können, sorry). Termin ist im Juni 2024.

Na, toll. Die letzten 3 Dekaden 20k auf Seite geschafft (also gerade mal neue Kinderzimmereinrichtung und 12 Monate die Differenz von Einkommen zu Elterngeld). Nun aber mit absehbar höheren Kosten bei geringeren Einnahmen mal eben verschulden für ein paar Steine und extreme Heizkosten. Wovon wird das neue Auto bezahlt, die Kita Gebühren, die neue Küche oder so angenehme Dinge, wie dichte Fenster, Dämmung, Heizung, Elektrik auf neuem Stand, ein dichtes Dach oder vieleicht auch mal ein Urlaub????

Das ist ein Luftschloss, wenn Du mich fragst. Kann sein, dass eine Bank da mitspielt, aber dann wirds übel. Sowas kann unter Umständen dann auch das kommende Ende der Ehe darstellen.

Nur meine Meinung. Ich frage mich bei sowas immer: warum? Die Menschen haben einen Lifestyle, der sich mit einer Immobilie rein garnicht vereinbaren lässt, kaum was auf Tasche und dennoch laufen sie aus romantischen, emotionalen Gründen diesem "Traum" nach. In einem Land mit den besten Mieterschutzgesetzen... Ohne Grund...

Nur meine Meinung, ohne alle Details zu kennen. Aber wirklich mal das Kommer Buch zu Immos wälzen. Bin seit 20 Jahren in der Branche und teile wirklich einige Seiner Ansichten.

Aus meiner Sicht ist die private Immobilie eine Sache, die man sich leisten kann, wenn man sie sich leisten kann. Ich würde mein Lebensglück und auch meine Lebensplanung nie an so einer Sache festmachen. Der Traum von der eigenen Immobilie kann schon teuer werden, bis überhaupt der Tag da ist. Da wird jahrelang sicherheitsgespart und gegen die Inflation angekämpft, Risiken in der Kapitalanlage vermieden und damit gute 5 bis 6 stellige Beträge verschenkt, bevor es überhaupt zum Kauf kommt. Im Zweifel wird so die eigene Immobilie selbst dann ein sehr teurer Spaß, wenn man sie nie kauft.

Sich daher einmal dezidiert damit auseinanderzusetzen, auch abseits der emotionen, Vorstellungen und Träume kann und ist da keine schlechte Sache, wie ich finde. Ich würde mein Leben nicht daran ausrichten, aber wenn irgendwann mal wirklich Geld da ist (Kapitalanlagen liefen gut, Einkommen sind gestiegen, Erbschaft) und man mal eben ein paar hundert k locker machen kann um dann mit 60 oder 70% Beleihungsauslauf zu finanzieren und dennoch noch Vermögen im Rücken zu haben, dannn Feuer frei (wenn man will).

Hallo zusammen,

die Checkliste von Finanzti ist sehr hilfreich und verschafft rasch einen Überblick.

„Ohne die geht es nicht“.

LG

Zitat von Harry94

Ideen, wie man als Laie all die Dinge auf den Schirm bekommt

gar nicht. dafür gibt es personen die sich damit auskennen, wie die anderen schon gesagt haben, sog. Bausachverständige.

finanztip hat hier

Checkliste Hauskauf

In sechs Schritten zu Deinem Traumhaus

www.finanztip.de

eine checkliste, hab aber weder den artikel noch die liste bislang überprüft.

Zitat von Harry94

...

meine Cousine (30J, 2700€ netto/M) und ihr Mann (34J, 2500€ netto/M) wollen sich ein eigenes Haus kaufen.

...

Die ersten Angebote die sie gesammelt haben sind z.B. 105m² Wohnfläche mit 700m² Garten (und Nachtspeicherheizung) für 165.000€. "Energiestufe H" oder wie das heißt. Inneneinrichtung hässlich, aber nicht verschimmelt oder so. Man könnte direkt einziehen. Es gibt weitere Angebote im Bereich von 200k.

Während die zwei jetzt leuchtende Augen bekommen, weil man für wenig Geld ja schon ein Haus bekommen könnte und dieses direkt beziehen könnte, frage ich mich, ob es da nicht einen strukturierten Ansatz gibt.

...

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Zum Thema Energiestufe H:

Das gilt im KFW-Programm 261 als Worst Performance Building! Hier bekommt man zwar etwas mehr Förderung, wenn man das Haus nachweislich sachgerecht saniert - man muss aber erstmal das Geld haben, nach dem Kauf des Hauses auch noch den KFW-Kredit bedienen zu können!

Nachtspeicheröfen:

Ja, gilt als umweltfreundlich, weil mit Strom betrieben. In einem Haus, das die Wärme nicht halten kann, zahlt man sich aber dumm und dippelich!

Woher ich das weiß?

Wir haben selbst so ein Haus (Energieeffizienz H, Baujahr 1964, Einzelöfen, unbeheizte Räume (Schlafzimmer, Kinderzimmer!) wurden 2011 mit Elektroheizung ausgestattet).

Wir haben aktuell eine Stromvorauszahlung von 250 Euro pro Monat!

Saniert wird ab Frühjahr 2025 - vorher war leider das Geld nicht da, um die Sanierungskosten von ca. 420 TEUR zu stemmen! (Heizung, Wasser + Warmwasser, Stromleitungen, Isolation von oben nach unten, Solaranlage...)

Übrigens: Wie wird denn in dem Haus das warme Wasser aufbereitet?

Wer Nachtspeicheröfen hat hat i.d.R. auch eine dezentrale Warmwasseraufbereitung - also Boiler oder Durchlauferhitzer wobei die Stromversorger die Anzahl der Durchlauferhitzer bestimmen dürfen (Leitungen in der Straße).

Zum Thema "Leuchtende Augen":

Die beiden sind von ihrem Plan überzeugt.

Du kannst versuchen Deine Bedenken zu äußern. Ich wäre hier aber sehr zurückhaltend, um die weitere Beziehung nicht zu belasten. Wie schnell wird aus einer sachlichen Darstellung ein "Du willst es uns madig machen", "Du bist neidisch",....?

Dir viel Einfühlungsvermögen bei den Gesprächen mit Deiner Cousine.

Möge es Dir gelingen, den richtigen Ton zu treffen und im richtigen Moment zu schweigen.

Grüße,

DerDenker

Zitat von Harry94

... meine Cousine (30J, 2700€ netto/M) und ihr Mann (34J, 2500€ netto/M) wollen sich ein eigenes Haus kaufen. ...
Die ersten Angebote, ... sind z.B. 105m² Wohnfläche mit 700m² Garten (und Nachtspeicherheizung) für 165.000€. "Energiestufe H" oder wie das heißt. ...
Man könnte direkt einziehen.

Zitat von DerDenker

... Energiestufe H ... gilt im KFW-Programm 261 als Worst Performance Building!

Nachtspeicheröfen... [gelten] als umweltfreundlich, weil mit Strom betrieben. In einem Haus, das die Wärme nicht halten kann, zahlt man sich aber dumm und dippelich!

Wir haben selbst so ein Haus (Energieeffizienz H, Baujahr 1964

Wir haben aktuell eine Stromvorauszahlung von 250 Euro pro Monat!

Wenn Du schon mehr als ein ganzes Jahr in diesem Haus wohnst (sprich: schon eine Jahresabrechnung bekommen hast), finde ich das absolut im Rahmen, eher sogar noch günstig. Der normale Strom ohne Heizung dürfte für eine Familie mindestens 100 €/m kosten, 150 € für die Heizung obendrauf finde ich nicht viel.

Zitat von DerDenker

Saniert wird ab Frühjahr 2025 - vorher war leider das Geld nicht da, um die Sanierungskosten von ca. 420 TEUR zu stemmen! (Heizung, Wasser + Warmwasser, Stromleitungen, Isolation von oben nach unten, Solaranlage...)

Au je! Ich weiß ja nicht, wie groß Dein Haus ist, aber für 420 T€ sollte man ein Einfamilienhaus komplett neu bauen können - und dann hast Du ein neues Haus und kein saniertes altes. Ok, ist Deine Sache.

Zitat von DerDenker

Übrigens: Wie wird denn in dem Haus das warme Wasser aufbereitet?

Wer Nachtspeicheröfen hat hat i.d.R. auch eine dezentrale Warmwasseraufbereitung - also Boiler oder Durchlauferhitzer, wobei die Stromversorger die Anzahl der Durchlauferhitzer bestimmen dürfen (Leitungen in der Straße).

Das dürfte kein großes Problem sein. Viel Strom braucht der Durchlauferhitzer, der das Duschwasser erwärmt. Ggf. mehrere kleine an den Händewaschbecken sind nicht das Problem. Wenn man eine Überlastung der Zuleitung befürchtet, kann man die Heizung (die ein großer Stromverbraucher ist) dann abschalten, wenn Brauchwasser erwärmt wird. Das Haus ist thermisch so träge, daß man die kurze Heizpause nicht spüren wird.

Aber erst muß das Haus ja gekauft sein, bevor man sich Gedanken über die Details der Stromversorgung machen muß.