Checkliste Hauskauf

In sechs Schritten zu Deinem Traumhaus

Dirk Eilinghoff
Finanztip-Experte für Bank und Börse

Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Hauskauf solltest Du zuerst überlegen, wo und wie Du zukünftig wohnen willst.
  • Erster wichtiger Punkt auf Deiner Checkliste ist das Budget. Rechne mit dem Finanztip-Hypothekenrechner vorab durch, wie viel Haus Du Dir leisten kannst und wie hoch der Baukredit maximal ausfallen sollte.
  • Bist Du fündig geworden, solltest Du nicht nur auf die Immobilie schauen. Auch die Baufinanzierung verdient Deine Aufmerksamkeit.

So gehst Du vor

  • Wer ein Haus kaufen will, weiß: Besonders wichtig ist die Besichtigung. Mit unserer Checkliste Hauskauf bist Du bestens darauf vorbereitet. 

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  • Mache beim ersten Besichtigungstermin Notizen und Fotos. Und vereinbare bei Bedarf noch weitere Besichtigungstermine.
  • Hol Dir für die Finanzierung mehrere Angebote ein. Finanztip empfiehlt Dir die Kreditvermittler Dr. Klein, Interhyp und Planethome.

Auch wenn die Immobilienpreise seit Jahren steigen: Gerade junge Familien sehnen sich nach den eigenen vier Wänden – am liebsten im Grünen. Auf der Suche nach einem bezahlbaren Haus gilt es einige Punkte zu beachten. Mit unserer Checkliste Hauskauf kommst Du einfach ans Ziel.

Welche Lage ist die richtige?

Bevor Du auf den einschlägigen Immobilienportalen nach Angeboten suchst, solltest Du Dich fragen: Wo will ich zukünftig wohnen und was kann ich mir dort überhaupt leisten?

Die richtige Wohngegend ist entscheidend für das persönliche Wohlbefinden. Nimm Dir daher genügend Zeit, um das passende Umfeld zu finden. Überlege genau, was Dein neuer Wohnort alles mitbringen soll, damit Du dort auch noch in einigen Jahren glücklich und zufrieden bist.

Familien mit Kindern legen etwa Wert auf öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Kindergärten oder auch Schwimmbäder und Spielplätze. Für Ruheständler sind dagegen vor allem Gegenden mit einer gut ausgebauten Infrastruktur interessant – Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote, aber auch medizinische Einrichtungen sollten schnell und fußläufig erreichbar sein. Wer in der Stadt arbeitet, sich aber in eine grüne Oase am Stadtrand verliebt hat, sollte auf eine günstige Verkehrsanbindung mit Auto und öffentlichem Nahverkehr achten.

Zusammenfassung: Was Dein künftiger Wohnort mitbringen sollte

  • gute Infrastruktur

  • öffentliche Einrichtungen

  • günstige Verkehrsanbindung

Wie viel Haus kannst Du Dir leisten?

Erster wichtiger Punkt auf der Checkliste Hauskauf ist der Kassensturz. Dabei kann Dir ein Haushaltsbuch helfen. Stelle Deine Einnahmen und Ausgaben so realistisch wie möglich gegenüber. So erhältst Du einen ersten Anhaltspunkt, welche Finanzierungsrate Du zukünftig monatlich aufbringen kannst.

Zum eigentlichen Kaufpreis kommen übrigens weitere Kosten hinzu: die Kaufnebenkosten. Dazu gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Maklercourtage. Als Faustregel kannst Du mit etwa 10 Prozent rechnen.

Bei der Budgetplanung hilft Dir der Finanztip-Hypothekenrechner. Der Rechner liefert Dir Antworten auf die Fragen „Wie hoch darf mein Hypothekendarlehen ausfallen?“ und „Wie viel darf die Immobilie kosten?“.

Bitte gib eine ganze Zahl von 1 bis 999999 ein.

Bedenke bei der monatlichen Rate, dass Du diesen Betrag über die gesamte Laufzeit aufbringen musst.

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Je länger Du Zeit hast, umso mehr darf die Immobilie kosten. Achte aber darauf, dass Du bis zum Renteneintritt schuldenfrei bist.

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Je mehr Eigenkapital Du hast, desto mehr darf die Immobilie kosten. Mindestens die Kosten für Makler, Grunderwerbsteuer und Notar solltest Du selbst aufbringen.

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Wir gehen bei der Berechnung davon aus, dass ein Makler beteiligt ist. Ohne Makler kannst Du einen entsprechend höheren Betrag finanzieren.

Denke auch an die Umzugs- und Renovierungskosten und – sofern Du Dich für eine gebrauchte Immobilie entscheidest – an die Modernisierungskosten.

Wie findest Du Dein Traumhaus?

Die künftige Wohngegend ist ausfindig gemacht und der finanzielle Rahmen steht. Dann kannst Du mit der eigentlichen Immobiliensuche loslegen. Grundsätzlich gilt für die Haussuche: Nimm Dir genügend Zeit. Im besten Fall beobachtest Du den Immobilienmarkt für ein paar Monate. So bekommst Du allmählich ein Gespür für die Preise in Deiner Region.

Starte Deine Suche auf Immobilienportalen

Erste Anlaufstellen sind Immobilienportale wie Immobilienscout24, Immowelt oder Immonet. Auch auf Ebay-Kleinanzeigen findest Du mittlerweile viele Angebote. Wenn Du das nächste Mal den Briefkasten leerst, solltest Du auch einmal auf die Inserate in Lokalblättern schauen. Gerade ältere Menschen nutzen immer noch Zeitungsannoncen, um zum Verkauf stehende Häuser anzubieten. Es schadet nicht, wenn Du einfach mal in Deinem Freundeskreis nachfragst oder Bekannte und Arbeitskollegen bittest, sich umzuhören.

Auch ungewöhnliche Wege führen zum Erfolg – Baumärkte und Discounter haben im Eingangsbereich häufig „Ich suche/biete“-Tafeln. Wer weiß: Vielleicht hat sich dort Dein Traumhaus versteckt.

Bitte einen Makler um Hilfe

Wer lieber heute als morgen Hausbesitzer sein möchte, kann sich auch Hilfe vom Profi holen. Ein Makler unterstützt nicht nur Hauseigentümer, die ihr Haus verkaufen wollen. Auch als Kaufinteressent kannst Du einen Makler beauftragen.

Ein Immobilienmakler kennt die Marktlage und die Immobilienpreise in Deinem Wunschviertel. Außerdem erfährst Du so bereits von neuen Objekten, bevor diese auf den Immobilienplattformen angeboten werden. Für Immobilien, die über den Makler verkauft werden, gilt seit 2020: Der Makler wird in der Regel für beide Parteien (Verkäufer und Käufer der Immobilie) tätig, und beide Parteien übernehmen die Courtage jeweils zur Hälfte.

Nach unseren Recherchen scheinen sich je nach Region sowohl für Käufer- als auch die Verkäuferseite Provisionssätze von 2,5 Prozent bis 3,5 Prozent des Kaufpreises (plus Mehrwertsteuer) zu etablieren. Die Provisionshöhe ist gesetzlich jedoch nicht festgeschrieben.

Zeige Dich erfinderisch

Wenn Du trotz der vielen Möglichkeiten keine passenden Immobilien findest, heißt es, kreativ zu werden. Auffällig gestaltete und in der Wunschgegend verteilte Handzettel erregen unter Umständen die Aufmerksamkeit Dritter. Notiere Dir die wichtigsten Eckdaten zum Traumhaus und gib Deinem Gesuch eine persönliche Note – so erhöhst Du Deine Erfolgsaussichten.

Zusammenfassung: So findest Du Deine Traumimmobilie

  • Immobilienportale nutzen

  • Ebay Kleinanzeigen

  • Makler engagieren

  • Zeitungsinserate studieren

  • Freunde, Bekannte, Arbeitskollegen fragen

  • Aushänge in Discountern oder Baumärkten beachten

  • Handzettel verteilen in der Wunschgegend

Auf Geldreise - #7 Mein Garten, mein Haus, mein Kredit - Teil 1

Wie läuft die Hausbesichtigung ab?

Der wohl aufregendste Punkt auf der Checkliste Hauskauf ist die Besichtigung. Exposés, Fotos und Beschreibungen in Immobilienanzeigen dienen zwar als erster Anhaltspunkt und erleichtern es Dir, eine Vorauswahl zu treffen. Eine Besichtigung ersetzen sie nicht.

Block und Zollstock oder Maßband nicht vergessen

Nimm Dir zur Besichtigung möglichst viel Zeit. Denk auch an Hilfsmittel wie Block, Stift, Zollstock oder Maßband. Ganz wichtig ist eine Kamera, separat oder auf dem Smartphone. Fotos stützen die Erinnerung und helfen Dir später, die richtige Entscheidung zu treffen.

Ebenfalls wichtig: Besichtige die Immobilie möglichst bei Tageslicht. Haus und Umgebung können so viel besser auf Dich wirken, und offensichtliche Mängel erkennst Du so eher.

Plane weitere Besichtigungstermine ein

Beim Hauskauf spielen Gefühle eine große Rolle. Viele Menschen haben bereits in jungen Jahren davon geträumt, im Alter ein eigenes Haus mit großem Garten zu besitzen. Auch wenn Du Deinem Traum mit der ersten Besichtigung ein Stück nähergekommen bist, solltest Du es nicht bei nur einem Besichtigungstermin belassen.

Vor allem Bestandsimmobilien gehören gründlich auf Schwachstellen untersucht. Achte unbedingt auf die Bausubstanz und die verarbeiteten Materialien. Ist das Haus bereits energetisch saniert oder musst Du Dich zukünftig darum kümmern? Auch die Haustechnik sollte genauestens unter die Lupe genommen werden – sind Heizung, Wasser- und Stromleitungen noch in Schuss oder müssen sie in den nächsten fünf Jahren erneuert werden? Sind genug Steckdosen vorhanden und wie sieht es mit Feuchtigkeit und Wasserschäden aus?

Vergiss nicht, zu überprüfen, ob denn auch alles funktioniert. Nichts ist ärgerlicher, als nachträglich noch mal mehr Geld als geplant in die Hände nehmen zu müssen, nur weil Du vergessen hast, in jedem Raum den Lichtschalter anzuknipsen.

Nimm eine Expertin mit zur Besichtigung

Für Laien ist es fast unmöglich, Substanzschäden wie Schimmel, Hausschwamm oder Schädlingsbefall zu erkennen. Solche Mängel mindern jedoch den Wert eines Hauses nachhaltig. Im schlimmsten Fall führen sie zum kompletten Wertverlust.

Hast Du ernsthaftes Interesse an einem Haus, ist es ratsam, zu einem Besichtigungstermin eine Expertin mitzunehmen. Vielleicht findet sich im Freundes- oder Bekanntenkreis ein Ingenieur oder eine Architektin? Oder Du gehst auf Nummer sicher und beauftragst einen Gutachter mit der Erstellung eines Wertgutachtens.

So ein Gutachten gibt es nicht umsonst. Wie teuer es ist, hängt vom Umfang des Gutachtens ab und vom Verkaufswert des Hauses. Sogenannte Kurzgutachten bekommst Du nach unseren Recherchen für rund 500 Euro. Reguläre Gutachten sind ausführlicher, kosten aber deutlich mehr.

So solltest Du bei einem Objekt mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro damit rechnen, dass Du für ein qualifiziertes Wertgutachten knapp 3.000 Euro inklusive Mehrwertsteuer zahlen musst. Das ergibt sich aus der Honorarrichtlinie des Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e. V. (BVS). Allerdings handelt es sich hierbei wirklich nur um eine Richtlinie, an die sich öffentlich bestellte und Privatgutachter halten können, aber nicht müssen. Grundsätzlich sind Honorare für Wertermittlungsgutachten frei verhandelbar und können demzufolge auch höher oder niedriger ausfallen.

Grundbuch und Bebauungsplan nicht vergessen

Zur umfassenden Besichtigung einer Immobilie gehört es auch, Einblick in das Grundbuch oder den Bebauungsplan zu nehmen. Im Grundbuch sind nicht nur alle bisherigen Hausbesitzer eingetragen. Dort findest Du außerdem Informationen über mögliche Alt- und Baulasten und Grundschulden.

Um Einsicht zu erhalten, musst Du jedoch ein sogenanntes berechtigtes Interesse nachweisen. Dafür müssen die Kaufverhandlungen in der Regel schon recht weit fortgeschritten sein. Sofern Du nach der Besichtigung weiterhin ernsthaftes Interesse an der Immobilie hast, solltest Du den Verkäufer also um einen aktuellen Grundbuchauszug bitten.

Ein Blick in den Bebauungsplan verrät Dir, welche Bauvorhaben in Deinem neuen Wohnviertel angedacht sind. Doch Achtung: Um einen Bebauungsplan richtig lesen zu können, brauchst Du etwas Übung.

Lass Dir vom Verkäufer auch immer den Energieausweis des Hauses zeigen. So erfährst Du, mit welchen Energiekosten Du rechnen musst.

Eine sehr ergiebige Quelle für Informationen sind übrigens die zukünftigen Nachbarn. Sie können einiges erzählen über Wasserschäden, Probleme mit dem Haus, Bebauungspläne und alles, was Hauseigentümer sonst noch so beschäftigt. Es kann sich also lohnen, außerhalb des eigentlichen Besichtigungstermins und ohne Makler dort anzuklopfen und Dich als Kaufinteressent vorzustellen. Positiver Nebeneffekt: Du lernst Deine potenziellen Nachbarn schonmal kennen. So kannst Du besser einschätzen, ob das Zusammenleben später vielleicht schwierig werden könnte.

In unserer Checkliste Hauskauf findest Du noch mal alle wichtigen Punkte zur Hausbesichtigung stichwortartig und zum Abhaken für Dich zusammengefasst.

Wie sicherst Du Dir eine günstige Finanzierung?

Nach den Besichtigungsterminen und einigen Gesprächen mit Maklern oder Hausbesitzern bist Du endlich am Ziel angelangt: Du hast Dein Traumhaus gefunden, in der richtigen Lage und zu einem angemessenen Preis.

Sofern Du nicht schon parallel zur Immobiliensuche Angebote für die Finanzierung eingeholt hast, solltest Du Dich spätestens jetzt mit diesem sehr wichtigen Punkt auf Deiner Checkliste Hauskauf auseinandersetzen.

Vergleiche unbedingt mehrere Angebote miteinander. Denn: Je günstiger die Baufinanzierung, umso weniger Zinsen zahlst Du. Der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Finanzierungskonzept liegt oft bei mehreren Tausend Euro.

Du willst vorab schon mal ausrechnen, wie Deine Baufinanzierung aussehen könnte? Dann nutz doch einfach unseren Baufinanzierungsrechner. Der verrät Dir auch, wie Dein zukünftiger Tilgungsplan aussehen könnte.

Dein Darlehen beträgt Euro
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Das Finanzierungskonzept sollte zu Dir passen

Eine solide erste Berechnung ist nur der erste Schritt zur besten Baufinanzierung. Mit den Finanztip-Baufinanzierungsrechnern verschaffst Du Dir einen guten Überblick über die zu erwartenden Kosten. Als nächstes gilt es, den günstigsten Anbieter für Deinen Baukredit zu finden.

Hole in jedem Fall nicht nur bei Deiner Hausbank Finanzierungsangebote ein, sondern nutze auch große Kreditvermittler. Diese führen Angebote von mehreren Hundert Banken, Ver­si­che­rungen und Bausparkassen – eine große Hilfe bei der Suche nach der günstigsten Baufinanzierung.

Finanztip hat sich ausgiebig mit Baufinanzierungsvermittlern befasst. Wie empfehlen Dr. Klein, Interhyp und Planethome.

 

  • Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
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Wenn Du Angebote einholst, achte darauf, dass Laufzeit und Zinsen der Baufinanzierung zu Deinen persönlichen Lebensumständen passen. Üblicherweise wird ein Immobilienkredit als Annuitätendarlehen gestaltet, mit einer festen monatlichen Zahlungsrate im Rahmen der Zinsbindungsfrist. Ob ein Annuitätendarlehen für Dich das Richtige ist oder ob Du mit einem anderen Finanzierungsmodell bessergestellt bist, erfährst Du von Deinem Kreditvermittler oder einem Bankberater.

Worauf Du bei der Baufinanzierung weiterhin achten solltest, wie viel Eigenkapital Du mitbringen solltest und welche weiteren Finanzierungskonzepte es gibt, erfährst Du in unserem Ratgeber Baufinanzierung.

Wie läuft der Hauskauf ab?

Mit Erhalt der schriftlichen Finanzierungszusage von der Bank bist Du auch schon fast am Ende Deiner Hauskauf-Checkliste angekommen. Jetzt fehlt nur noch Deine Unterschrift unter dem Kaufvertrag – sollte man meinen. Bevor Du Dich aber wirklich Eigenheimbesitzer nennen kannst, sind noch weitere Punkte auf der Checkliste abzuhaken.

  • schriftliche Finanzierungszusage der Bank erhalten

  • Notar kontaktieren und beauftragen

  • Kaufvertragsentwurf aufsetzen lassen

  • Entwurf aufmerksam lesen

  • offene Fragen mit dem Notar klären

  • Kauf- und Darlehensvertrag unterschreiben

  • Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung prüfen

Der Notar ist bestellt und der Kaufvertragsentwurf aufgesetzt. Jetzt nur nicht übereilt in den Entwurf einwilligen. Kaufverträge sind umfangreich und dank Juristendeutsch nicht immer leicht verständlich. Der Gesetzgeber hat Dir deshalb Zeit verschafft: Mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin soll Dir der Entwurf vorliegen (§17 Beurkundungsgesetz). Du hast also genügend Zeit, um den Vertrag zu lesen und alle offenen Fragen mit dem Notar zu besprechen.

Achte besonders darauf, dass Inventar des Vorbesitzers, das Du übernimmst, auch gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen ist – so reduziert sich nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Grunderwerbsteuer.

Sind sich beide Parteien einig, unterschreiben beide den Kaufvertrag im Beisein des Notars. Damit bist Du dann (fast schon) Hausbesitzer, mit allen Rechten und Pflichten. So richtig komplett ist das Geschäft jedoch erst, wenn Dein Name (und der Deines Partners oder Deiner Partnerin, wenn Ihr gemeinsam kauft) auch im Grundbuch steht. Denn erst, wenn der Käufer auch im Grundbuch eingetragen ist, ist er auch Eigentümer des Hauses.

Sobald Du den Kaufpreis gezahlt hast, beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung auf Deinen Namen. Dafür braucht der Notar unter anderem eine Bescheinigung des Finanzamtes, die nachweist, dass Du die Grunderwerbssteuer bereits gezahlt hast.

In seltenen Fällen kann der Notartermin platzen. Damit Du nicht auf dem Darlehenskredit sitzen bleibst, solltest Du den Notartermin und den Termin zur Unterzeichnung des Darlehensvertrags gut aufeinander abstimmen. Zwischen beiden Terminen sollten nicht mehr als zwei Wochen liegen. So hast Du nämlich noch die Möglichkeit, den Darlehensvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist von 14 Tagen zu widerrufen.

Bevor Du schließlich einziehst, solltest Du noch einen Blick auf die bestehende Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung werfen. Sie ist ein Muss für jeden Hausbesitzer. Diesen Vertrag kannst Du entweder übernehmen oder innerhalb von vier Wochen nach Umschreibung der Immobilie kündigen. Alternativ kannst Du auch eine günstige Feu­er­roh­bau­ver­si­che­rung zu Baubeginn abschließen. Sobald der Bau fertig ist, wandelt sie sich automatisch in eine Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung um. Zusätzlichen Schutz bietet eine Ele­men­tar­scha­den­ver­si­che­rung. Sie zahlt auch bei Überschwemmung, Lawinen oder Starkregen, ist jedoch meist teuer.

Die wichtigsten Fragen zusammengefasst

Wie finde ich ein Haus?

Wie teuer ist ein Haus?

Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf sollte ich mitbringen?

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?

Worauf sollte ich bei der Hausbesichtigung achten?

Wie finde ich einen günstigen Kredit fürs Haus?

Wie läuft der Kauf ab?

Welche Ver­si­che­rungen brauche ich als Hauseigentümer?

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

  • Mit der passenden Baufinanzierung sparen Häuslebauer schnell Tausende Euro.
  • Unsere Anbieter-Empfehlung: Interhyp, Dr. Klein und Baufi24, außerdem Hüttig & Rompf und Planethome

Zum Ratgeber

Autoren
Anja Ciechowski
Dirk Eilinghoff

* Was der Stern bedeutet:

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