Checkliste Hauskauf

Schritt für Schritt zum Traumhaus

Anja Ciechowski Stand: 10. Januar 2019
Das Wichtigste in Kürze
  • Es gibt eine Reihe von Schritten, die Sie nacheinander gehen sollten, bevor Sie in Ihr neues Eigenheim einziehen. Ausgangspunkt ist die Frage, wo Sie zukünftig wohnen wollen.
  • Danach kommen die Finanzen: Ihre finanziellen Spielräume und die Preise möglicher Objekte. Den schnellsten Weg zu einer realistischen Einschätzung Ihres Budgets bietet Ihnen der Finanztip-Hypothekenrechner.
  • Auf dieser Grundlage steigen Sie dann in die Suche nach der passenden Immobilie ein.
  • Sind Sie fündig geworden, geht es dann darum, die passende Baufinanzierung auf die Beine zu stellen.
  • Haben Sie alles zusammen, bleiben nur noch der Notartermin und die Übergabe der Immobilie.
So gehen Sie vor
  • Kaufangebote finden Sie zum Beispiel online auf Immobilien- oder Kleinanzeigen-Portalen, in Zeitungen, über den Freundes- und Bekanntenkreis oder mithilfe eines Immobilienmaklers.
  • Bereiten Sie sich gut auf die Besichtigung vor und denken Sie an Hilfsmittel wie Stift, Block, Kamera und Zollstock. Nutzen Sie auf Ihrem Weg zum Eigentum unsere Checkliste Hauskauf.
     
  • Planen Sie genügend Zeit ein und besichtigen Sie Immobilien immer bei Tageslicht – offensichtliche Mängel fallen so sofort ins Auge. Schauen Sie sich die Objekte mehrfach an und nehmen Sie einen Architekten oder Bauingenieur mit. 
  • Ist das Traumhaus gefunden, geht es an die Finanzierung. Holen Sie mehrere Angebote ein – so erhöhen Sie Ihre Chance auf günstige Konditionen. Finanztip empfiehlt die Kreditvermittler Dr. Klein, Interhyp und Planethome.
  • Bevor Sie den eigentlichen Kaufvertrag unterzeichnen, sollten Sie den Vertragsentwurf genauestens überprüfen. Stimmen alle Angaben, haben Sie noch Fragen oder Änderungswünsche? Der Notar ist diesbezüglich Ihr Ansprechpartner.

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist gezeichnet von Wohnraummangel in den Großstädten, einer schlecht funktionierenden Mietpreisbremse und steigenden Mieten. Gerade junge Familien möchten sich dem nicht mehr aussetzen und sehnen sich nach den eigenen vier Wänden, am liebsten im Grünen. Auf der Suche nach einem bezahlbaren Haus gilt es jedoch einige Punkte zu beachten. Mit unserer Checkliste Hauskauf, zu der die nachfolgenden Punkte gehören, kommen Sie sicher ans Ziel.

Am Anfang steht das „W“ wie Wohngegend

Der Entschluss ist gefasst – Sie wollen sich ein Haus kaufen. Bevor Sie auf einschlägigen Immobilienportalen nach attraktiven Angeboten suchen oder Lokalzeitungen durchforsten, sollten Sie sich fragen: Wo will ich zukünftig wohnen und was kann ich mir dort überhaupt leisten?

Die richtige Wohngegend ist entscheidend für das persönliche Wohlbefinden. Nehmen Sie sich daher genügend Zeit, um das passende Umfeld zu finden. Überlegen Sie genau, was Ihr neuer Wohnort alles mitbringen soll, damit Sie dort auch noch im Alter glücklich und zufrieden sind.

Für Ruheständler sind beispielsweise Gegenden mit einer gut ausgebauten Infrastruktur interessant – Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote, aber auch medizinische Einrichtungen sollten schnell und fußläufig erreichbar sein. Familien mit Kindern werden eher auf öffentliche Einrichtungen Wert legen, wie Schulen, Kindergärten oder auch Schwimmbäder und Spielplätze. Wer in der Stadt arbeitet, sich aber in eine außerhalb liegende grüne Oase verliebt hat, sollte auf eine günstige Verkehrsanbindung mit Auto und öffentlichem Nahverkehr achten.

Gewinnen Sie Klarheit über Ihr Budget

Als nächster Punkt auf der Checkliste Hauskauf folgt der Kassensturz. Stellen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben so realistisch wie möglich gegenüber. So erhalten Sie einen ersten Anhaltspunkt, ob Sie sich ein freistehendes Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus in Ihrer Wunschgegend leisten können.

Beachten Sie dabei: Zum eigentlichen Kaufpreis kommen noch weitere Kosten hinzu – die Kaufnebenkosten. Vermerken Sie sich hinter diesem Punkt auf Ihrer Hauskauf-Checkliste unbedingt ein Ausrufezeichen, denn diese Kosten sind kein ganz unbedeutender finanzieller Posten.

Zu den Nebenkosten gehören unter anderem die Grunderwerbssteuer, Notarkosten oder Maklercourtage. Da die Höhe von individuellen Faktoren abhängt, beispielsweise der Lage des Hauses, lässt sich kein pauschaler Wert festlegen. Grundsätzlich sollten Sie aber noch einmal mit Kosten von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Kalkulieren Sie beim Hauskauf auch Umzugs- und Renovierungskosten mit ein, und – sofern Sie sich später für eine gebrauchte Immobilie entscheiden – auch Modernisierungskosten.

Um Ihr Budget festzulegen, können Sie unseren Hypothekenrechner nutzen. Mit ihm können Sie berechnen, wie viel die Immobilie kosten darf und wie hoch der Baukredit ausfallen darf.
 

Hier können Sie sich unsere Checkliste zum Hauskauf herunterladen:
 

So suchen Sie zielgerichtet nach der Immobilie

Die künftige Wohngegend ist ausfindig gemacht und der finanzielle Rahmen steht. Dann kann die eigentliche Immobiliensuche endlich beginnen. Grundsätzlich gilt für die Häusersuche: Nehmen Sie sich genügend Zeit. Im besten Fall beobachten Sie den Immobilienmarkt für ein paar Monate. So bekommen Sie ein Gespür dafür, ob es sich bei einem angebotenen Haus um ein Schnäppchen oder überteuertes Angebot handelt.

Die Augen offen halten

Erste Anlaufstellen sind Immobilienportale wie Immobilienscout24, Immowelt oder Immonet. Auch auf Ebay-Kleinanzeigen finden Sie mittlerweile Immobilienangebote. Wenn Sie das nächste Mal den Briefkasten leeren, sollten Sie sich die Inserate in Lokalblättern einmal genauer anschauen. Gerade ältere Menschen nutzen Zeitungsannoncen, um zum Verkauf stehende Häuser anzubieten. Es schadet auch nicht, einfach mal im Freundeskreis nachzufragen oder Bekannte und Arbeitskollegen zu bitten, sich umzuhören.

Auch ungewöhnliche Wege führen zum Erfolg – Baumärkte und Discounter haben im Eingangsbereich häufig „Ich suche/biete“-Tafeln. Unter Umständen finden Sie dort interessante Kaufangebote.

Makler um Hilfe bitten

Wer lieber heute als morgen Hausbesitzer sein möchte, kann sich auch Hilfe vom Profi holen. Ein Makler sucht nach passenden Objekten und stellt Exposés für Sie zusammen. Außerdem kennt er die Marktlage und die Immobilienpreise in Ihrem Wunschviertel. Doch auch Makler wollen für ihre Arbeit entlohnt werden. Die Maklerprovision fällt je nach Bundesland unterschiedlich hoch aus und bewegt sich zwischen 3,57 Prozent und 7,14 Prozent des Kaufpreises.

Zeigen Sie sich erfinderisch

Wenn Sie trotz der vielen Möglichkeiten keine passenden Immobilien finden, heißt es kreativ werden. Auffällig gestaltete und in der Wunschgegend verteilte Handzettel erregen unter Umständen die Aufmerksamkeit Dritter. Notieren Sie die wichtigsten Eckdaten zum Traumhaus und geben Sie Ihrem Gesuch eine persönliche Note – so erhöhen Sie Ihre Erfolgsaussichten.

Bei der Besichtigung Emotionen außen vor lassen

Der wohl aufregendste Punkt auf der Checkliste Hauskauf ist die Besichtigung. Exposés, Fotos und Beschreibungen in Immobilienanzeigen dienen zwar als erster Anhaltspunkt und erleichtern es Ihnen, eine Vorauswahl zu treffen. Doch das Besichtigen ersetzen sie nicht.

Hilfsmittel nicht vergessen

Nehmen Sie zur Besichtigung nicht nur viel Zeit, sondern auch Hilfsmittel mit wie Block und Stift oder Zollstock. Auch eine Kamera ist nicht verkehrt – Fotos stützen die Erinnerung und helfen später bei der Entscheidungsfindung. Ganz wichtig: Besichtigen Sie Immobilien immer bei Tageslicht. Haus und Umgebung können so viel besser auf Sie wirken, und offensichtliche Mängel erkennen Sie von vornherein.

Weitere Besichtigungstermine einplanen

Beim Hauskauf spielen Gefühle eine große Rolle – viele Menschen haben bereits in jungen Jahren davon geträumt, im Alter ein eigenes Haus mit großem Garten zu besitzen. Auch wenn Sie Ihrem Traum mit der Besichtigung ein Stück näher gekommen sind, sollten Sie es nicht nur bei einem Besichtigungstermin belassen. 

Vor allem gebrauchte Immobilien sollten Sie gründlich auf Schwachstellen untersuchen. Achten Sie unbedingt auf die Bausubstanz, die verarbeiteten Materialien und den energetischen Zustand. Auch die Haustechnik sollte genauestens unter die Lupe genommen werden – sind Heizung, Wasser- und Stromleitungen noch in Schuss oder müssen sie in den nächsten fünf Jahren erneuert werden? Und wie sieht es mit Nässe oder Schimmel aus?

Vier Augen sehen mehr als zwei

Für Laien ist es fast unmöglich, Substanzschäden wie Schimmel, Hausschwamm oder Schädlingsbefall zu erkennen. Solche Mängel mindern jedoch den Wert eines Hauses nachhaltig. Im schlimmsten Fall führen sie zum kompletten Wertverlust.

Haben Sie an einem Objekt ernsthaftes Kaufinteresse, ist es ratsam, einen Experten zum nächsten Besichtigungstermin mitzunehmen. Vielleicht findet sich im Freundes- oder Bekanntenkreis ein Ingenieur oder Architekt, der Sie begleiten kann. Oder Sie gehen auf Nummer sicher und beauftragen einen Gutachter mit der Erstellung eines kostenpflichtigen Wertgutachtens.

Wie teuer ein solches Gutachten ist, hängt ab vom Umfang des Gutachtens und vom Verkaufswert des Hauses. Sogenannte Kurzgutachten bekommen Sie schon für bis zu 100 Euro. Reguläre Gutachten sind ausführlicher, kosten mit bis zu 2.800 Euro gemäß des Gutachterausschusses in Berlin aber deutlich mehr. Dafür ist das detaillierte Wertgutachten vor Gericht zulässig.

Grundbuch und Bebauungsplan als Informationsquelle nutzen

Zur umfassenden Besichtigung einer Immobilie gehört es auch, Einblick in das Grundbuch oder den Bebauungsplan zu nehmen. Im Grundbuch sind nicht nur alle bisherigen Hausbesitzer eingetragen. Dort finden Sie außerdem Informationen über mögliche Alt- und Baulasten oder ob eine Grundschuld existiert.

Allerdings müssen Sie ein sogenanntes berechtigtes Interesse nachweisen, um Einsicht zu erhalten. Dazu müssen die Kaufverhandlungen in der Regel schon recht weit fortgeschritten sein. Häufig hält der Verkäufer aber ohnehin aktuelle Grundbuchauszüge vor und stellt sie ernsthaft interessierten Verkäufern zur Verfügung.

Ein Blick in den Bebauungsplan verrät Ihnen, welche Bauvorhaben in Ihrem neuem Wohnviertel angedacht sind. Doch Achtung: Um einen Bebauungsplan richtig lesen zu können, brauchen Sie etwas Übung.

Lassen Sie sich vom Verkäufer auch immer den Energieausweis des Hauses zeigen. So erfahren Sie, mit welchen Energiekosten Sie zu rechnen haben.

Sichern Sie sich eine günstige Baufinanzierung

Nach vielen Besichtigungsterminen und unzähligen Gesprächen mit Maklern oder Hausbesitzern sind Sie endlich am Ziel angelangt: Sie haben Ihr Traumhaus gefunden, in der richtigen Lage und zu einem angemessenen Preis. 

Sofern Sie nicht schon parallel zur Immobiliensuche Angebote für die Finanzierung eingeholt haben, sollten Sie sich spätestens jetzt mit einem weiteren und sehr wichtigen Punkt auf Ihrer Checkliste Hauskauf auseinandersetzen – nämlich mit der Frage, wie Sie das Haus finanzieren.

Vergleichen Sie unbedingt mehrere Konditionen miteinander. Denn: Je günstiger die Baufinanzierung, umso mehr sparen Sie. Unter Umständen sind sogar einige Tausend Euro drin.

Das richtige Finanzierungskonzept, passend zu Ihren Bedürfnissen

Wenn Sie Angebote einholen, achten Sie darauf, dass Laufzeit und Zinsen der Baufinanzierung zu Ihren persönlichen Lebensumständen passen. Üblicherweise wird ein Immobilienkredit als Annuitätendarlehen gestaltet, mit einer festen monatlichen Zahlungsrate im Rahmen der Zinsbindungsfrist. Ob ein Annuitätendarlehen für Sie das Richtige ist oder ob Sie mit einem anderen Finanzierungsmodell besser gestellt sind, erfahren Sie von Ihrem Kreditvermittler oder Bankberater.

Holen Sie in jedem Fall nicht nur bei Ihrer Hausbank Finanzierungsangebote ein, sondern nutzen Sie auch große Kreditvermittler. Diese führen Angebote von mehreren Hundert Banken, Versicherungen und Bausparkassen – eine große Hilfe bei der Suche nach der günstigsten Baufinanzierung. 

Finanztip hat sich ausgiebig mit Baufinanzierungsvermittlern befasst und empfiehlt Dr. Klein, Interhyp und Planethome. Worauf Sie bei der Baufinanzierung weiterhin zu achten haben, wie viel Eigenkapital Sie vorhalten sollten und welche weiteren Finanzierungskonzepte es gibt, erfahren Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung.

Dr. Klein
Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
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Am Ende steht der Kauf

Mit Erhalt der schriftlichen Finanzierungszusage von Ihrer Bank sind Sie auch schon fast am Ende Ihrer Hauskauf-Checkliste angekommen. Jetzt fehlt nur noch Ihre Unterschrift unter dem Kaufvertrag – sollte man meinen. Bevor Sie sich wirklich Eigenheimbesitzer nennen können, sind jedoch noch weitere Punkte auf der Checkliste abzuhaken. 

Der Notar ist bestellt und der Kaufvertragsentwurf aufgesetzt. Jetzt nur nicht übereilt in den Entwurf einwilligen. Kaufverträge sind umfangreich und, dank Juristendeutsch, nicht immer leicht verständlich. Nehmen Sie sich genügend Zeit, um alle Angaben genauestens zu prüfen.

Achten Sie besonders darauf, ob Ihre persönlichen Daten stimmen und die Unterlagen vollständig sind. Falls Sie Inventar vom Vorbesitzer übernehmen wollen, sollte dies unbedingt gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen sein – so reduziert sich nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Grunderwerbssteuer.

Haben Sie Änderungswünsche oder Verständnisfragen, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um noch einmal beim Notar nachzufragen. Sind sich beide Parteien einig, unterschreiben beide den Kaufvertrag im Beisein des Notars. Damit werden Sie zum Hausbesitzer, mit allen Rechten und Pflichten. 

In seltenen Fällen kann der Notartermin platzen. Damit Sie nicht auf dem Darlehenskredit sitzen bleiben oder Strafzinsen für die Rückabwicklung zahlen müssen, sollten nicht mehr als zwei Wochen zwischen der verbindlichen Baufinanzierungszusage und dem Notartermin liegen. So haben Sie nämlich noch immer die Möglichkeit, innerhalb der gesetzlichen Widerrufsfrist von 14 Tagen vom Darlehensvertrag zurückzutreten.

Bevor Sie schließlich einziehen, sollten Sie noch einen Blick auf die notwendigen Versicherungen wie die Wohngebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht werfen. Letztere ist gegebenenfalls bereits in Ihre Privathaftpflicht integriert. Fragen Sie daher unbedingt vorab bei Ihrem Versicherer nach, ob Ihre private Haftpflichtversicherung einspringt, wenn bei Sturm ein herabfallender Dachziegel das Eigentum Ihres Nachbarn beschädigt. Im Übrigen schadet es auch nicht, eine gewisse Summe für Instandhaltungsarbeiten zurückzulegen.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

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Autor
Anja Ciechowski

Stand: 10. Januar 2019


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