Orientierung Baufinanzierung

Die gewünschten 60% wären bei euch 450 k Finanzierung.

Das macht bei 1%Tilgung und 3,7 % Zins fast 1.800 € Abtrag und damit fast euer halbes Monatsnetto... zzgl Nebenkosten etc.

Und das bei minimalster Tilgung.

Da müsst ihr schon mehr EK einbringen, wieviel dort möglich ist verschweigst du derzeit noch.

Was Du nicht vergessen solltest: Wenn Du Eigenkapital zurück hältst, lohnt sich das nur, wenn Du damit (und zwar nach Steuern!) eine höhere Rendite erwirtschaftest als der Immobilienkredit kostet.

Bei einen Zinssatz von 3,7% auf den Immobilienkredit bedeutet das, das zurückgehaltene Eigenkapital müsste vor Steuern dauerhaft eine Rendite von 5,03% erwirtschaften, damit sich das lohnt. Mit „sicheren“ Anlagen (Tagesgeld, Festgeld, Staatsanleihen…) ist das derzeit nicht drin. Mit Aktien-ETFs auf sehr lange Sicht vielleicht schon, eine Garantie hast Du dafür aber nicht.

Würdest Du einen Kredit aufnehmen, um mit dem Geld an die Börse zu gehen? Denn das machst Du im Grunde, wenn Du Geld in Aktien-/ETFs liegen lässt statt es als Eigenkapital zu verwenden.

Zitat von bigo

Anhand der bisherigen Recherchen gehen wir davon aus, dass wir bei so ca. 700-750k "all-in" landen würden.

Das ist viel. Wollt ihr so riesig bauen oder sind die Grundstücke bei euch so teuer? Oder läppern sich einfach die Ks (Keller, Kinderbad, Karage, Kamin,...)?

Zitat von bigo

Nun gibt es auch noch diverse Förderungen usw.

Vergiss Förderungen erstmal. Bis ihr den Bauantrag stellt, kann die Welt hier schon wieder ganz anders aussehen. Und in der Regel muss man für Förderungen mehr als den Standard machen, das frisst dann auch vieles wieder auf. Plant das Haus erstmal, wie ihr es wollt und schaut dann, ob es passende Förderungen gibt und ob sich vielleicht noch schnell was mitnehmen lässt.

Ich sehe das wie Osnabrücker. Ein Kredit von 450k ist bei 4k netto schon eher grenzwertig. Noch machbar, aber die Einschränkungen muss man dann schon auch wollen, was teure Urlaube, Autos, etc. anbelangt. Du schweigst dich auch aus, für wie viele Personen das Geld reichen muss und ob noch eine Elternzeit ansteht.

Macht erstmal einen ordentlichen Kassensturz. Alle Einnahmen, alle Kosten. Für seltene Anschaffungen wie Autos kalkuliert ihr eine entsprechende Abschreibung ein. Dann schaut ihr nochmal das Thema Eigenkapital und Puffer für die Bauzeit an. Jeder Hausbau kommt teurer als kalkuliert, zu teilen sehr deutlich. Und dann würde ich schauen, das Haus in einen vernünftigen Preisrahmen zu bekommen. Statt 160qm reichen auch 130qm. Statt Keller einen Dachboden, statt Garage einen Carport, usw. Bei der Kalkulation unbedingt beachten, dass die Rechnungen mit dem Einzug nicht aufhören. Die Außenanlagen gehen nochmal richtig ins Geld, auch wenn man viel selbst macht. Kosten für einen Sachverständigen nicht vergessen und am besten auch die Baubeschreibung vorher professionell prüfen lassen. Und erst dann könnt ihr zum einen was abschließen und zum anderen konkrete Angebote einholen. Bei der Finanzierung reicht ein einfaches Annuitätendarlehen. Bausparverträge und andere komplexe Konstruktionen lohnen sich in der Regel nur für den Verkäufer

Zitat von bigo

... die klassischen 60% beleihen und möglichst hoch tilgen, je nach dem, was die Bank da mitmacht. Uns macht eine tendenziell höhere Tilgung wegen des Kapitals/der Erträge eigentlich nichts aus

Das ist für mich nicht zu Ende gedacht.

Du bist bereit, aus dem vorhandenen Kapital hoch zu tilgen. Dann mache das doch gleich am Anfang (also weniger Kredit aufnehmen) und spare Dir die Schuldzinsen.

Wie ist denn das Kapital angelegt, dass Du da nicht sofort dran willst? Stecken da persönliche Emotionen drin, dass Du nicht das sachlich Richtige machen willst?

bigo

Bin nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter mit zudem ein bißchen eigenen Erfahrungen. Habe zudem nur Deinen Beitrag Nr. 1 überflogen.

Zitat von bigo

Auf der Lifestyle-Ebene

Aus meiner Sicht ist eine selbst genutzte Immobilie (erst recht ein neu gebautes EFH) immer eine Melange aus Lebensstil/Konsum einerseits aber auch Vermögensaufbau/Altersvorsorge andererseits. Mit im Einzelfall teilweise (sehr) unterschiedlicher Gewichtung bei beiden Elemente. Allein nur bzw. ausschließlich Lifestyle ist das aber eher selten (was vermutlich auch deine Formulierung "Auf der Ebene" andeuten soll ...).

Zitat von bigo

Auf der Lifestyle-Ebene stellt sich natürlich die Frage, ob der Hauskauf die sinnvollste Entscheidung ist, das soll aber hier nicht unbedingt Thema sein.

Diese Frage sollte man sehr sorgfältig prüfen und abwägen. EFHs sind eine nette Sache (wenn man es sich leisten kann, der Typ dafür ist und man mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgehen kann, sehr lange an diesem Ort zu bleiben) - sind aber neben der GRV allein keine auskömmliche Altersversorgung (von besonderen Fällen man abgesehen - wie Beamter mit absehbar sehr auskömmlicher Pension; um ein Beispiel zu nennen).

Zitat von bigo

Wir möchten ein selbst genutztes EFH (auf dem Lande in eher strukturstarker Gegend in Mitteldeutschland, kein Ostdeutschland) bauen.

Der Hausbau als Privater: Eines der letzten echten Abenteuer, die man hierzulande (und wohl auch in Mitteleuropa) noch erleben kann ...

Noch sorgfältiger würde ich die Prüfung durchführen, wenn die Begrifflichkeit "auf dem Land" dabei auftaucht (auch wenn die Gegend "eher strukturstark" sein soll).

Zitat von bigo

... dass wir bei so ca. 700-750k "all-in" landen würden.

... Einkommensseite ... mit ca. 4k netto aufgestellt sind.

Nur am Rande: Sind da die unvermeidlichen Transaktionskosten schon inkludiert ?

Für mich eine (ganz) erhebliche Asymmetrie (Erstellungspreis vs Einkommen). Könnten auch manche bis viele Banken so sehen (Haushaltsrechnung, Kreditwürdigkeitsprüfung, dauerhafte Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Darlehenslaufzeit - um einige Stichworte zu nennen). Auch Fragen, ob die Familienplanung abgeschlossen ist und wie es im Rentenalter aussieht (je nach familiäre Situation, Alter und Darlehenslaufzeit) könnten bankseitig auftauchen.

Zitat von bigo

Am liebsten würden wir möglichst viel Eigenkapital behalten,

"You cannot have your cake and eat it too" - oder "Einen Tod muß man sterben" ... ?!

Zum einen muß man sich darüber klar sein, daß der Zinssatz umso höher sein wird, desto ungünstiger der Beleihungsauslauf ist und zum anderen stellt sich die Frage, ob man das Geld anderweitig wirklich besser sprich lukrativer und das zuverlässig platzieren kann (nach Steuer wohlgemerkt und bei Konditionen, die bei ca. 3,5% aufwärts beginnen dürften; bei ungünstigem Beleihungsauslauf wird eher eine stramme 4 vor dem Komma stehen). Das klingt für mich nach einer eher (sehr) anspruchsvollen Aufgabe. Mit "risikoarmen" Anlagen wird das nicht gelingen - die freien Mittel wird man dafür "ins Risiko schieben" (= Aktien) müssen. Kann (eher sollte) - jedenfalls in the long run (15 Jahre +) - gut hinhauen, aber dafür braucht es die emotionale Resilienz auch (ggf. erhebliche) Schwankungen aushalten zu können und auch ggf. heftige Kurseinbrüche auf dem langen Weg. Bei parallel bestehender (höherer) Darlehensschuld nicht jedermanns Sache.

Dazu kommt noch, daß Schuldzinsen bei Selbstnutzung hierzulande nicht in Ansatz gebracht werden können. Halte ich für einen wesentlichen Aspekt, Ebenso wie die Tatsache, daß (zwar nicht kostenfreies aber immerhin) mietfreies Wohnen zu den ganz wenigen Dingen gehört, die hierzulande (noch jedenfalls) nicht extra besteuert werden.

In dem Kontext:

Zitat von bigo

Bei uns ist es so, dass wir auf der Kapitalseite gesegnet sind,

"Gesegnet" läßt in dem Kontext viel Interpretationsspielraum: Dahinter können sich 250 Tsd. € aber auch 500 Tst. € Eigenkapital verbergen ... ? Um das Objekt aus dem Bestand zu bezahlen scheint es aber nicht zu reichen ... ?

Auch das bleibt für mich etwas nebulös:

Zitat von bigo

und wollen andere Investments (auch aus steuerlichen Gründen) nicht unbedingt auflösen.

Bei dem (für ein solches Projekt) geringen Netto-Einkommen wird man vermutlich schnell typischerweise empfohlene Grenzen (Anteil in Prozent vom Netto-Einkommen für die Annuität) wie 30, 35 oder 40% sprengen, wenn man nicht entsprechend viel EK einsetzt.

Zudem tun sich schon länger und vermehrt Banken schwer mit einer nur 1%igen Anfangstilgung zu operieren. Selbst dann, wenn die Einkommensseite ganz anders aussieht.

Auf jeden Fall gilt hier besonders mein altes Mantra, daß die Finanzierungs-"Konstruktion" (Vertragswerk) ebenso wichtig ist, wie die Finanzierungs-"Kondition" (Zinssatz). Wahrscheinlich wäre hier unbedingt zu einem Vertrag zu raten, der Flexibilität bietet (wie jährliche Sondertilgungsmöglichkeiten ohne VFE sowie Wechselmöglichkeit des Tilgungssatzes innerhalb der Zinsbindungsfrist). Ggf. wäre auch eine lange Zinsfestschreibung empfehlenswert, da via BGB nach 10 Jahren (plus 6 monatiger Kündigungsfrist; sollte § 489 BGB sein) da immer einseitig für den Darlehensnehmer (ohne VFE) die Ausstiegsoption besteht, sollte sich die eigene Lage oder die Zinslage signifikant geändert haben. Ansonsten besteht dann eben lange und damit gute Planungssicherheit. Man könnte dann die Annuität sozusagen als eine Art feste monatliche Ausgabe wie eine Miete für ein vergleichbares Haus sehen - die aber nie steigt (was Mieten so an sich haben) sondern immer gleich bleibt (bzw. real also inflationsbereinigt eher tendenziell immer weiter sinkt).

Dir gute Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Hallo,

offen gesagt ist die Frage, ob das nicht ein bisschen viel Wunschdenken ist und ihr die Sache noch mal einer Realitätsprüfung unterziehen solltet.

Gut 700k für ein Haus auf dem Land scheint mir sehr viel. Nun kann „auf dem Land“ sehr unterschiedliche Sachen bedeuten. Dennoch würde ich hinterfragen, ob 1) das denn eine gute finanzielle Investition ist, also ob die Immobilie denn absehbar auf diesem Preisniveau weiter zu verkaufen wäre, und 2) ob das euren finanziellen Verhältnissen entspricht.

Mit Wohn-Nebenkosten würdet ihr über 50% eures Einkommens für Wohnen ausgeben, und das schon bei einer eher kläglichen Tilgung (wann soll das denn realistisch abbezahlt sein?). Und dann wollt ihr perspektivisch noch weniger arbeiten, also das Einkommen noch weiter reduzieren. Ich meine, wünschen kann man sich ja viel. Die Frage ist, ob das Kapital, das ihr dann noch in der Hinterhand habt, das alles hergibt und welchen Lebensstil ihr euch dann in eurem 700k+ Haus vorstellt…

Hallo.

"Auf dem Land" wird zumindest "oberirdisch" bedeuten.

Bei uns im niedersächsischen Outback (Metropole innerhalb einer Stunde zu erreichen) hat vor ein paar Jahren deutlich weniger gereicht. Ist natürlich die Frage, wie vergleichbar das alles ist, aber ggf. passt Ihr den Eigenkapitaleinsatz oder das Gesamtvolumen noch einmal an, ansonsten wird der Weg zum Eigenheim steiniger als Ihr es wollt.