Abtretung Grundschuld

Wenn die neue Bank die alten Sicherheiten nimmt

Das Wichtigste in Kürze

  • Abtretung einer Grundschuld bedeutet: Die bisher eingetragene Bank reicht ihre Kreditsicherheit an eine neue Bank weiter.
  • Typischerweise geschieht dies, wenn der Kunde bei einer Anschlussfinanzierung für einen Baukredit die Bank wechselt.
  • Eine Grundschuldabtretung ist in diesem Fall eine kostengünstige Alternative dazu, die alte Grundschuld zu löschen und eine neue einzutragen.
  • Im Grundbuch bleibt also die alte Grundschuld bestehen. Ergänzend dazu trägt das Grundbuchamt die Abtretung der Grundschuld ein.
  • Möglich sind auch eine Teilabtretung und Teillöschung der Grundschuld.
  • Die Einzelheiten der Grundschuldabtretung regeln alte und neue Bank weitgehend untereinander.

So gehen Sie vor

  • Warten Sie bei einer Anschlussfinanzierung nicht auf das Angebot Ihrer bisherigen Bank, sondern vergleichen Sie erneut die Angebote möglichst vieler Banken.
  • Passen Sie bei dieser Gelegenheit den Kreditbetrag und ihr Finanzierungskonzept an ihre Wünsche und finanziellen Möglichkeiten an.
  • Bietet Ihnen eine andere Bank deutlich günstigere Zinsen als ihr alter Anbieter, sollten Sie zu einer anderen Bank umschulden.
  • Lassen Sie dann prüfen, wie die Grundschuld angepasst werden muss. Meistens ist eine Grundschuldabtretung die günstigste Lösung.
  • Unterstützung beim Kreditvergleich bieten die großen Vermittler von Baufinanzierungen. Unsere Empfehlungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethyp.

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Finanziert eine Bank den Kauf einer Immobilie, so verlangt sie in der Regel, dass eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Steht die Anschlussfinanzierung an, stellt sich die Frage, was mit der Grundschuld passieren soll.

Grundschuldabtretung schafft Sicherheit für die neue Bank

Eine Grundschuldabtretung kommt grundsätzlich dann in Frage, wenn Sie bei der Anschlussfinanzierung die Bank wechseln möchten. In dieser Situation passt die alte Grundschuld zur neuen Baufinanzierung: Die neue Bank verlangt (genau wie die alte) eine Grundschuld als Sicherheit, bevor Sie den neuen Kredit auszahlt. Die naheliegende Lösung ist dann, die Grundschuld zu Gunsten der alten Bank im ersten Schritt zu löschen, und dann eine Grundschuld zu Gunsten der neuen Bank eintragen zu lassen.

Dieser Weg lässt sich allerdings abkürzen: Die neue Bank kann einfach die Grundschuld übernehmen. Die alte Bank tritt also die Grundschuld an die neue Bank ab. Im Rahmen dieser Grundschuldabtretung löst die neue Bank die alte als Gläubiger zu einem bestimmten Termin ab.

Geringer Aufwand durch Grundschuldabtretung

Anders als die ursprüngliche Eintragung der Grundschuld verursacht die Grundschuldabtretung für den Immobilieneigentümer nur geringen Aufwand, denn die beteiligten Banken regeln das weitgehend unter sich. Dazu erklärt die alte Bank, dass sie die Grundschuld mit Zinsen und allen Nebenrechten an die neue Bank abtritt. Gleichzeitig erklärt sie, dass die Abtretung in das Grundbuch eingetragen werden soll. Handelt es sich um eine Grundschuld, bei der ein Grundschuldbrief ausgestellt wurde (Briefgrundschuld), wird der Brief gleichzeitig mit übergeben. Im Rahmen der Umschuldung zahlt dann die neue Bank die noch offene Restschuld des Baukredits an die alte Bank aus.

Der Eigentümer muss der Grundschuldabtretung und Grundbucheintragung nicht zustimmen; er muss also nicht noch einmal zum Notar. Der Notar beglaubigt lediglich die Unterschrift des Vertreters der alten Bank und sorgt dafür, dass das Grundbuchamt den Gläubigerwechsel einträgt.

Kosten der Grundschuldabtretung sind überschaubar

Für die Unterschriftsbeglaubigung und die Grundbucheintragung fallen etwa die gleichen Kosten an, die bei der Löschung und Neueintragung allein für die Löschung anfallen würden. Für eine Grundschuld von 150.000 Euro sind das etwa Kosten von 250 Euro. Gerade die Neueintragung einer Grundschuld ist aber besonders teuer. Denn hier muss der Notar eine neue Urkunde für die Grundschuldbestellung aufsetzen. Auch die Grundbucheintragung ist teuer. Unterm Strich kosten die Löschung und Neueintragung im Vergleich zu einer Grundschuldabtretung dann schnell etwa vier Mal so viel. Mit Blick auf die Kosten sollten Immobilieneigentümer also stets erst einmal prüfen, ob bei einem Bankwechsel die neue Bank mit einer Grundschuldabtretung einverstanden ist.

Auch eine Teilabtretung der Grundschuld ist möglich

Nicht immer benötigt der Immobilieneigentümer bei einem Bankwechsel die alte Grundschuld in voller Höhe. Schließlich hat er während der vorangegangenen Zinsbindung einen Teil des alten Darlehens getilgt. Viele Bankkunden nutzen die Anschlussfinanzierung außerdem, um außerplanmäßig einen größeren Teil der Restschuld zu tilgen. Die eingetragene Grundschuld ist dann höher als der Betrag, den die neue Bank finanzieren soll. Der Bankwechsel ist dann eine gute Gelegenheit, die Grundschuld an die neue Kreditsumme anzupassen.

Auch in diesem Fall muss die alte Grundschuld nicht vollständig gelöscht und eine neue Grundschuld zu Gunsten der neuen Bank eingetragen werden. Günstiger ist eine Teilabtretung der alten Grundschuld: War also etwa zuvor eine Grundschuld zu Gunsten der alten Bank in Höhe von 150.000 Euro eingetragen, können dann beispielsweise 100.000 Euro abgetreten und 50.000 Euro gelöscht werden.

Auch bei der Teilabtretung sind die Kosten und der Aufwand für den Immobilieneigentümer wesentlich niedriger als bei der vollständigen Löschung und Neueintragung, denn bei der Teilabtretung fallen ja keine Notargebühren für eine Neueintragung an, und die Gebühren für die Löschung sind niedriger. Für den Löschungsantrag muss der Notar lediglich die Unterschrift des Immobilieneigentümers beglaubigen.

Die Grundschuldabtretung bei der Anschlussfinanzierung ansprechen

Wer bei der Anschlussfinanzierung ebenso wie bei der Erstfinanzierung auf einen günstigen Zins achtet, wird in der Regel dafür sorgen, dass auch bei einem Bankenwechsel keine unnötigen Kosten anfallen. Bei einem Bankenwechsel ist eine Grundschuldabtretung dann fast immer die beste Lösung.

Ob sich ein Bankwechsel überhaupt lohnt, zeigt erst der Blick auf die Angebote anderer Banken. Wer bereits ein Angebot seiner alten Bank vorliegen hat, kann dies einfach von einem der großen Kreditvermittler prüfen lassen. Wer so frühzeitig über die Anschlussfinanzierung nachdenkt, dass er noch kein neues Zinsangebot auf dem Tisch hat, sollte sich ohnehin erst einmal einen Marktüberblick verschaffen. Auch dafür sind die großen Kreditvermittler eine gute Anlaufstelle. Wir empfehlen die folgenden Anbieter:

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Dirk Eilinghoff
Experte für Baufinanzierung

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Artikel verfasst von

Dirk Eilinghoff

Finanztip-Experte für Bankprodukte

Als Teamleiter Bankprodukte ist Dirk Eilinghoff bei Finanztip für die Themen Geldanlage und Altersvorsorge zuständig. Erfahrungen in diesem Bereich bringt er mit aus seiner Arbeit als selbstständiger Finanz- und Honorarberater. In früheren Jahren leitete der studierte Historiker und Diplom-Kaufmann gemeinnützige Projekte bei der Bertelsmann Stiftung und der Körber-Stiftung.