Abtretung Grundschuld Wenn die neue Bank die alten Sicherheiten nimmt

Finanziert eine Bank den Kauf einer Immobilie, so verlangt sie in der Regel, dass eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Steht die An­schluss­fi­nan­zie­rung an, stellt sich die Frage, was mit der Grundschuld passieren soll.

Eine Grundschuldabtretung kommt grundsätzlich dann infrage, wenn Du bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung die Bank wechseln möchtest. In dieser Situation passt die alte Grundschuld zur neuen Baufinanzierung: Die neue Bank verlangt (genau wie die alte) eine Grundschuld als Sicherheit, bevor sie den neuen Kredit auszahlt. Die naheliegende Lösung ist dann, die Grundschuld zu Gunsten der alten Bank im ersten Schritt zu löschen, und dann eine Grundschuld zu Gunsten der neuen Bank eintragen zu lassen.

Dieser Weg lässt sich allerdings abkürzen: Die neue Bank kann einfach die Grundschuld übernehmen. Die alte Bank tritt also die Grundschuld an die neue Bank ab. Im Rahmen dieser Grundschuldabtretung löst die neue Bank die alte als Gläubiger zu einem bestimmten Termin ab.

Anders als die ursprüngliche Eintragung der Grundschuld verursacht die Grundschuldabtretung für den Immobilieneigentümer nur geringen Aufwand, denn die beteiligten Banken regeln das weitgehend unter sich. Dazu erklärt die alte Bank, dass sie die Grundschuld mit Zinsen und allen Nebenrechten an die neue Bank abtritt. Zugleich erklärt sie, dass die Abtretung in das Grundbuch eingetragen werden soll.

Handelt es sich um eine Grundschuld, bei der ein Grundschuldbrief ausgestellt wurde (Briefgrundschuld), wird der Brief gleichzeitig mit übergeben. Im Rahmen der Umschuldung zahlt dann die neue Bank die noch offene Restschuld des Baukredits an die alte Bank aus.

Der Eigentümer muss der Grundschuldabtretung und Grundbucheintragung nicht zustimmen; er muss also nicht noch einmal zum Notar. Der Notar beglaubigt lediglich die Unterschrift des Vertreters der alten Bank und sorgt dafür, dass das Grundbuchamt den Gläubigerwechsel einträgt.

Für die Unterschriftsbeglaubigung und die Grundbucheintragung fallen etwa die gleichen Kosten an, die bei der Löschung und Neueintragung allein für die Löschung anfallen würden. Für eine Grundschuld von 150.000 Euro sind das etwa Kosten von 250 Euro. Gerade der Neueintrag einer Grundschuld ist besonders teuer. Denn in dem Fall muss der Notar eine neue Urkunde für die Grundschuldbestellung aufsetzen. Auch die Grundbucheintragung ist teuer.

Unterm Strich kosten die Löschung und Neueintragung im Vergleich zu einer Grundschuldabtretung dann schnell etwa vier Mal so viel. Mit Blick auf die Kosten sollten Immobilieneigentümer also stets erst einmal prüfen, ob bei einem Bankwechsel die neue Bank mit einer Grundschuldabtretung einverstanden ist.

Nicht immer benötigt der Immobilieneigentümer bei einem Bankwechsel die alte Grundschuld in voller Höhe. Schließlich hat er während der vorangegangenen Zinsbindung einen Teil des alten Darlehens getilgt. Viele Bankkunden nutzen die An­schluss­fi­nan­zie­rung außerdem, um außerplanmäßig einen größeren Teil der Restschuld zu tilgen. Die eingetragene Grundschuld ist dann höher als der Betrag, den die neue Bank finanzieren soll. Der Bankwechsel ist dann eine gute Gelegenheit, die Grundschuld an die neue Kreditsumme anzupassen.

Auch in diesem Fall muss die alte Grundschuld nicht vollständig gelöscht und eine neue Grundschuld zu Gunsten der neuen Bank eingetragen werden. Günstiger ist eine Teilabtretung der alten Grundschuld: War also etwa zuvor eine Grundschuld zu Gunsten der alten Bank in Höhe von 150.000 Euro eingetragen, können dann beispielsweise 100.000 Euro abgetreten und 50.000 Euro gelöscht werden.

Auch bei der Teilabtretung sind die Kosten und der Aufwand für den Immobilieneigentümer wesentlich niedriger als bei der vollständigen Löschung und Neueintragung, denn bei der Teilabtretung fallen ja keine Notargebühren für eine Neueintragung an, und die Gebühren für die Löschung sind niedriger. Für den Löschungsantrag muss der Notar lediglich die Unterschrift des Immobilieneigentümers beglaubigen.

Wer bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung ebenso wie bei der Erstfinanzierung auf einen günstigen Zins achtet, wird in der Regel dafür sorgen, dass auch bei einem Bankenwechsel keine unnötigen Kosten anfallen. Bei einem Bankenwechsel ist eine Grundschuldabtretung dann fast immer die beste Lösung.

Ob sich ein Bankwechsel überhaupt lohnt, zeigt erst der Blick auf die Angebote anderer Banken. Wer bereits ein Angebot seiner alten Bank vorliegen hat, kann dies einfach von einem der großen Kreditvermittler prüfen lassen.

Wer so frühzeitig über die An­schluss­fi­nan­zie­rung nachdenkt, dass er noch kein neues Zinsangebot auf dem Tisch hat, sollte sich ohnehin erst einmal einen Marktüberblick verschaffen. Auch dafür sind die großen Kreditvermittler eine gute Anlaufstelle. Mehr dazu liest Du in unserem Ratgeber Baufinanzierung. Wir empfehlen die folgenden Anbieter: