Als die Zinsen heruntergingen, haben die Leute nicht etwa die Tilgung entsprechend hochgeschraubt (und somit die gleiche Annuität erzielt), sondern sie haben in erster Linie das Darlehen erhöht und ein größeres und oder teureres Haus gekauft.
Interessanter Aspekt. Hast Du da auch eine verlässliche und belegbare Quelle für Deine Aussage?
Als die Zinsen heruntergingen, haben die Leute nicht etwa die Tilgung entsprechend hochgeschraubt (und somit die gleiche Annuität erzielt), sondern sie haben in erster Linie das Darlehen erhöht und ein größeres und oder teureres Haus gekauft.
Na ja, als die Zinsen runter gingen, gingen auch die Preise so hoch, dass man mit gleicher Annuität gar kein größeres oder teureres Haus mehr bekam. Vorher hat man mehr an die Bank gezahlt, hinterher dafür dann mehr an den Verkäufer.
Ist aber auch nur meine anekdotische Erfahrung (weil ich selbst zur Zeit der Niedrigzinsen gesucht und gekauft habe). Unsere Wohnung zum Beispiel, bei unserem Kauf 2020 ca. 5 Jahre alt, war gut 30% teurer als 5 Jahre vorher neu. 5 Jahre vorher waren aber auch die Zinsen bei 3-4%, bei unserem Kauf dann bei 0,x-1,x%. Bei uns war die Rate zusammengesetzt aus 0,5% Zinsen und 6,5% Tilgung. Mit gleichem Eigenkapital und ursprünglichem Kaufpreis hätten wir für die gleiche Rate die gleiche Wohnung bekommen, nur dann zusammen gesetzt aus 4% Zinsen und 3% Tilgung.
Na ja, als die Zinsen runter gingen, gingen auch die Preise so hoch, dass man mit gleicher Annuität gar kein größeres oder teureres Haus mehr bekam. Vorher hat man mehr an die Bank gezahlt, hinterher dafür dann mehr an den Verkäufer.
Ist aber auch nur meine anekdotische Erfahrung ...
Da dies auch meiner "anekdotische Erfahrung" und "persönlichen Empirie" entspricht, so wie der vieler anderer Beobachter der Immobilienmärkte, deutet das mehr auf eine realitätsbezogene Wahrnehmung hin.
Siehe schon Nr. 53 letzter Abs. oder beispielsweise auch hier:
Wie sich Barwerte (oder auch Zeit- bzw. Gegenwartswerte) errechnen, meine selbst ich als Finanz-Laie grob zu erahnen. Nach der Definition ist darunter der heutige (sprich aktuelle) Wert eines in der Zukunft liegenden Geldbetrages zu verstehen. Man erhält den Barwert durch Abzinsung des künftigen Geldbetrages mit einem Kapitalzins, der Ausdruck einer alternativ erreichbaren Verzinsung ist. Tendiert dieser Zins aber gen Null (oder ist Null oder gar negativ) muß der Barwert steigen, da es kaum oder nichts mehr zum Abzinsen gibt. Entsprechend könnte in einer dauerhaften Null- oder Negativzinswelt ein (Erträge bringender; in dem Fall: Mieterträge) Vermögenswert theoretisch gegen unendlich tendieren. Diese Richtung hatten hier vor Ort beginnend ab etwa 2009 Immobilienpreise auch eingeschlagen (zu den Hoch-Zeiten (2015 bis 2021) Kaufpreisfaktoren (JNK) von 50 in guten Lagen und/oder sogar in Zwangsversteigerungen (echte Zwangsversteigerungen also keine Teilungsversteigerung zwecks Aufhebung einer Rechtsgemeinschaft)).
Ein glühender Anhänger der damaligen EZB-Geld- und Zinspolitik, Marcel Fratzscher (DIW; Berlin), meinte damals im Kontext mit dem Thema Negativzinsen in einem Radiointerview, daß dies zwar "ein bißchen unglücklich für Sparer sei aber natürlich prima für Menschen, die Geld brauchen sprich Darlehen abschließen".
In dem Bereich (Immobilien) wird das aber nur "prima" sein für den, der schon die Immobilie zu "alten" Preisen (sprich noch nicht durch die Niedrig-, Null- und Negativzinsen "aufgeblasen" Preisen) gekauft hat und nun bei der Prolongation oder Umschuldung des Darlehens in den Genuß des "neuen" Zinsniveaus (bei aber "altem" Preis) kommt (sprich statt einer Vier vor dem Komma beim Zins nur noch eine Eins oder sogar Null vor dem Komma hat). Wer in dieser Ära (2009 bis 2022) aber eine Immobilie kaufen wollte oder mußte, wurde im Verlauf sprich sukzessive mit den immer weiter steigenden Immobilienpreisen konfrontiert. Wollte er an diesem Markt überhaupt zum Zuge kommen, mußte er diese "neuen" Preise akzeptieren (Verkäufe in einer Art Bietungsverfahren waren in dieser Ära übrigens keine absolute Ausnahme mehr, so wie Nachverhandlungen noch im Notartermin).
Natürlich waren die absurd niedrigen Zinsen nicht der einzige Treiber der Immobilienpreise in dieser Zeit (aber ein ganz wesentlicher auf jeden Fall; zumal Immobilien zu den zinssensibelsten Assets überhaupt gehören, da meist Darlehen im Spiel sind). Siehe schon Nr. 53 letzter Abs.
Dazu kamen dann (preistreibend) - neben den Eigennutzern - auch noch Kapitalanleger, die Geld unterbringen wollten oder mußten (live erlebter Tenor bei einigen Verfahren nach dem ZVG: "Selbst 2% Prozent Mietrendite (Kaufpreisfaktor 50 JNK) sind immer noch viel besser als Verwahrentgelte bei der Bank" ... - zudem rechnet sich mit einer Null vor dem Komma fast alles (meine niedrigsten Zins-Konditionen in der Zeit lagen um die 0,35% bei 10-jähriger Zinsfestschreibung ...).
Wir müssen uns da gar nicht lange mit anektodischer Evidenz aufhalten. Angebot und Nachfrage (im Sinn von Personen) sind unverändert. Durch eine Zinssenkung haben aber alle Käufer jetzt ein größeres Budget...und damit kann in einer rationalen Welt der Preis nur steigen
Damit der Mieter vorne liegt, braucht man eine ETF Rendite von 6% nach Steuerabzug. Also von 8.6% im Schnitt vor Steuern für die nächsten 40 Jahre.
Oder geringere Mietsteigerungen als angenommen. Oder eine über die Jahre passgenauere und günstigere Wohnung. Oder ein kaputtes Dach / Heizung etc. beim Haus.
sowie der konservativen Immobilienwertsteigerung
Hast du bei der Immobilie auch Instandhaltungskosten eingerechnet? Die kommen ja anders als bei der Miete obendrauf.
Nach dem die Immobilie abbezahlt ist, und die Miete nicht mehr bezahlt werden soll, wächst der Vorteil weiter immens an. Das "übrige" Geld steckt man dann ins ETF und der Vorteil ggü. dem Mieter wächst weiter an.
In Deiner Rechnung allerdings erst nach 29 Jahren. Wieviel Zeit ist da noch zum weiteren Ansparen bis zur Rente? Und nochmal, Instandhaltungskosten! Wenn Du heute ein gebrauchtes Haus kaufst, ist das in 29 Jahren richtig alt. Einmal das Dach neu machen, und Du hast Miete für zwei Jahre verbrannt.
Nach unzähligen Videos und Überlegungen habe ich versucht, die Aufgabe mathematisch zu simulieren.
Magst Du Deine Excel einmal teilen?
Je nach Alter & Art des Gebäudes kann man mit 3 bis 4€ pro m2 Wohnfläche und Monat an Instandhaltungs Aufwendungen pauschal rechnen… (+ jährliche Inflation)
Und das sobald man es erworben hat, quasie von Tag 1 an.
Es handelt sich zudem beim Objekt um ein sehr junges MRH <5 Jahren.
Ja, jetzt, aber bis es abbezahlt ist, ist es über 30 Jahre alt.
Auch wenn die Miete gleich bleiben würde, zahlt man nach 29 Jahren 870 Tsd Miete vs 500 Tsd Zinsen.
Für ein vergleichbares Objekt?
Rechnet es mal selbst durch für die Zeit nach dem Renteneintritt, aber nicht mit den Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen, sondern mit den Marktpreisen. Siehe die Entwicklung in den Großstädten wie London oder New York
Man kann es nicht durchrechnen "für die Zeit nach dem Renteneintritt", weil niemand diese Werte kennt.
Instandhaltungskosten sind implizit in der konservativen Wertsteigerung von nur 1% drin.
Wobei Du Dir da natürlich selbst ein bisschen was vormachst. Die Instandhaltungskosten sind ja nicht fiktiv in einer geringeren Wertsteigerung enthalten, sondern sie fallen tatsächlich an (früher oder später...), Du musst eine entsprechende Rücklage bilden, und dafür fallen auch wieder Opportunitätskosten an, wenn Du die Rücklage nicht gerade in einem ETF anlegst.
Ich sage nicht, dass Wohneigentum zur Selbstnutzung zwingend Geldverschwendung ist (schon alleine, weil man dafür etwas bekommt, was einem das Geld hoffentlich wert ist), aber dass sich der Kauf "rein mathematisch ganz klar lohnt", liegt vermutlich an Deiner Rechnung, bei der Du wolltest, dass diese Ergebnis rauskommt. Man muss nur an manchen Variablen drehen, und schon dreht sich das Ergebnis. Wie die Realität sich am Ende entwickelt, weiß man nicht vorher.
Wobei Du Dir da natürlich selbst ein bisschen was vormachst. Die Instandhaltungskosten sind ja nicht fiktiv in einer geringeren Wertsteigerung enthalten, sondern sie fallen tatsächlich an (früher oder später...), Du musst eine entsprechende Rücklage bilden, und dafür fallen auch wieder Opportunitätskosten an, wenn Du die Rücklage nicht gerade in einem ETF anlegst.
Danke, das gleiche habe ich mir auch gedacht! Ein kaputtes was-auch-immer kann ich doch nicht aus einer geringeren Wertsteigerung bezahlen, da muss man schon explizit Geld dafür auf die Seite legen . ..
Nach dem die Immobilie abbezahlt ist, und die Miete nicht mehr bezahlt werden soll, wächst der Vorteil weiter immens an. Das "übrige" Geld steckt man dann ins ETF und der Vorteil ggü. dem Mieter wächst weiter an.
Dieses Argument habe ich noch nie ganz verstanden. Wieviel Vermögen hast du den zu dem Zeitpunkt als Eigentümer umd als Mieter? Wenn du als Mieter ein ähnliches Vermögen im Depot hast kannst du ja auch zu diesem Zeitpunkt eine Immobilie Cash kaufen, wenn das rentabler sein sollte als weiter zur Miete zu wohnen.
Rein mathematisch lohnt sich der Kauf für die Eigennutzung also ganz klar.
Solche Schlußfolgerungen sollte man - trotz eigentlich (vermeintlich) korrekter mathematischer Berechnung - stets etwas kritisch hinterfragen oder zumindest als "nicht in Stein gemeißelt" verstehen. Dazu haben solchen Berechnungen zu viele Variablen sprich man braucht bei der Dateneingabe nur an ein oder zwei der diversen Stellschrauben zu drehen (Entwicklung Zinsen, Inflation, Immobilienpreise, Mietpreise usw.) - und schon kann sich das (von manchen auch selbst gewünschte ... ?) Ergebnis (ganz) erheblich verändern. Zumal es dabei in aller Regel auch um sehr lange Zeiträume und größere Beträge geht.
Aber es ist, anders als oft behauptet wird, keine Geldverschwendung, sondern eine sinnvolle Anlage.
Selbst genutztes Wohneigentum erst recht in Form eines Eigenheims würde ich, wie schon gesagt, in der Regel in einer Art "Zwitterstellung" sehen und verstehen; siehe z. B. hier
ist ein Eigenheim (oder auch "nur" Wohneigentum in Form einer ETW) in aller Regel eine Melange aus "Lebensstil und Konsum" einerseits und "Vermögensaufbau und Altersvorsorge" andererseits; mit im Einzelfall (durchaus sehr) unterschiedlicher Gewichtung der beiden Aspekte. Über diese meist "Zwitterstellung" von selbst genutzten Immobilien sollte man sich jedenfalls bewußt sein.
Die Gewichtung der beiden Element kann dabei sehr unterschiedlich sein (in meinem Fall hatte beispielsweise die rechnerisch-mathematische Seite kaum eine Rolle gespielt, weil ich zum einen auf keinen Fall Mieter sein wollte (aus diversen Gründen) und zum anderen ein Haus, wie von mir gewünscht, auf dem Mietmarkt kaum oder gar nicht angeboten wurde.
Bei eher geringem Eigenkapital und/oder generell eher knappem Budget sehe ich Eigenheime tendenziell kritisch (das gilt auch für strukturschwache Regionen). Insbesondere kann es dann schwer werden das Eigenheim als einen integralen Bestandteil - sprich Baustein von mehreren (!) - der Altersvorsorge umzusetzen. Eigenheime im Alter (auch lastenfreie) sind ohne auskömmliche Alterseinkünfte und/oder parallel adäquates "freies Vermögen" meist keine gute Sache.
Nach meiner Lebenserfahrung ist aber auch auf der Seite der überzeugten Fraktion ("Mieter bleiben" und "ETF-Sparbüchse werden") etwas (mehr oder weniger) "Wasser in den Wein" zu gießen. Solche (Gegen)Rechnungen wiederum setzen nämlich eine Spar- und Anlagedisziplin über Jahrzehnte voraus, die bei nicht ganz wenigen schlicht und einfach nicht vorhanden ist. Ein solches Finanz-Forum dürfte kaum repräsentativ sein für den Regel- oder Durchschnittsfall (Interesse, Kenntnisstand, Haltung, Disziplin, Mindset, Compliance usw.).
Ein ETF-Sparplan kann jedenfalls schnell und ganz einfach reduziert oder auch ganz ausgesetzt werden - ungleich schwerer ist dies in aller Regel bei der monatlichen Kreditrate (Annuität) für das Eigenheim (Stichwort: Zwangsspareffekt - den in der Annuität enthaltenen Tilgungsanteil betreffend).
Ein solche Special-Interest-Forum für Finanzen ist meines Erachtens nicht repräsentativ für die Gesamtbevölkerung. Und zwar nicht mal ansatzweise.
Nach der reinen Lehre sollte jeder - jedenfalls rein finanziell gesehen - besser fahren, der 30 Jahre lang als "ETF-Sparbüchse" sein ETF-Depot füttert - als derjenige, der 30 Jahre sein Darlehen für das eigengenutzte Wohneigentum abzahlt. Die Praxis sieht oftmals anders aus (Stichwort: Compliance u. a.).
Von anderen unerfreulichen oder unangenehmen Entwicklungen (aus Mietersicht) mal ganz abgesehen (Stichwort: Eigenbedarfskündigung - um nur ein Beispiel zu nennen).
Dir gute Gedanken und ebensolche Lebens- und Finanzentscheidungen !
Ich habe nun ein Angebot für die Immobilie vorliegen. Nahezu vollfinanziert mit einem Zins von 3.7%. Nach unzähligen Videos und Überlegungen habe ich versucht, die Aufgabe mathematisch zu simulieren.
Eigentlich sind all diese Kalkulationen vergebliche Liebesmüh. Du willst das Haus unbedingt haben, also wirst Du die Rechnung immer so hindrehen, daß das von Dir gewünschte Ergebnis herauskommt.
Es steht Dir völlig frei, mit Deinem Geld zu machen, was Du willst. Du solltest es aber so sehen, wie es ist: Dir geht es nicht um eine rationale Entscheidung, sondern Du suchst nach einem (vermeintlichen) "Beweis", der Deinen Wunsch unterstützt.
Eigentlich sind all diese Kalkulationen vergebliche Liebesmüh.
Fast eine Sachgesetzlichkeit (siehe schon Nr. 72 Abs. 1 und die diversen "Stellschrauben").
Du willst das Haus unbedingt haben, also wirst Du die Rechnung immer so hindrehen, daß das von Dir gewünschte Ergebnis herauskommt.
Diese Vermutung ist im speziellen Fall jedenfalls nicht ganz von der Hand zu weisen.
Diese (eher tendenziöse) Herangehensweise gilt - nach meinen langjährigen Beobachtungen - aber oftmals sowohl für die Fraktion "Wohneigentum" - insbesondere in Form eines "Eigenheims" - als auch für die Fraktion "Mieter bleiben und ETF-Sparbüchse werden" ...
Nicht selten fällt die Entscheidung aus einem "Bauchgefühl" (oder vor dem Hintergrund "Happy Wife - Happy Life" ...) - und man sucht dann ex post nach Rationalisierungen.
Du solltest es aber so sehen, wie es ist: Dir geht es nicht um eine rationale Entscheidung, sondern Du suchst nach einem (vermeintlichen) "Beweis", der Deinen Wunsch unterstützt.
(nachträglich gefettet von mir)
Wie es bei dem Ort und der Bleibe an dem ich große (ggf. die größte) Zeit meines Lebens verbringe und lebe - allein nur um eine rationale Entscheidung gehen kann, hat sich mir jedenfalls noch nie so richtig erschlossen.
Dies ist ohnehin - sprich generell und immer - eine Melange aus den beiden Aspekten Lebensstil/Konsum einerseits und Vermögensaufbau/Altersvorsorge andererseits - mit im Einzelfall (ggf. sehr) unterschiedlicher Gewichtung der beiden Aspekte (siehe schon Nr. 72 Abs. 2).
Im Speziellen ist mir aber schwer nachvollziehbar viel (oder den größten Teil) meiner wertvollen (da begrenzten) Lebenszeit in einer ungünstigen oder schlechten Lage, in einer zu kleinen und/oder schlecht ausgestatteten Bleibe und/oder Sozialwohnung und/oder Genossenschaftswohnung (Umfeld) zu verbringen - allein aus rationalen sprich Kostengründen.
Es sein denn, dies wäre meinen Budget geschuldet.
Die Frage des TO war ja "Teuer mieten, noch teurer kaufen oder abwarten".
Meine Antwort dazu: Abwarten ! "Abwarten" ist immer besser wie "Teuer" oder "noch teurer".
