Immobilie verkaufen und Geld voll bzw. ganz in ETFs?

Aus meiner Sicht, alles aber nicht 1 (je nach Geschmack und Strategie).

Da gibt es kein richtig oder falsch.

Betrachte zuerst Deine Gesamtsituation. Welche Aufteilung zwischen Immobilien, Aktien und anderen Anlagen hältst Du für Dich für sinnvoll?

Hier sind viele Anleger, die eine Immobilienanlage scheuen und darauf ganz verzichten. Das halte ich ab einem gewissen Gesamtvermögen nicht für sinnvoll. Jedoch ist zu beachten, dass Immobilien deutlich pflegeintensiver als ein Depot sind. Diese Anlage ist teilweise wie ein kleiner Nebenjob und man muss gewillt sein, diesen zu machen.

Du hast nun praktische Erfahrung und musst für Dich entscheiden, od Du zu diesem Nebenjob bereit bist für die nächsten z.B. 10 Jahre.

Durch die Kredithebelung kann man attraktive Renditen erwirtschaften. Bei mir waren die Immobilienrenditen höher, als die ETF-Renditen. Jedoch darf man die Vergangenheitsrenditen nicht einfach fortschreiben, es handelt sich in jedem Fall um Risikoanlagen.

Meiner Ansicht nach machen Immobilien erst ab so 8-10 unabhängigen Objekten/Mietern wirklich Sinn/Spaß.

Vorher ist mir persönlich das Verhältnis von Risiko+Aufwand zur Rendite zu ungünstig.

Man hat mit einzelnen vermieteten Immobilien einfach ein fettes Klumpenrisiko am Bein und viel Aufwand ohne Skalierungseffekte.

Grundsatzentscheidung:

Möchtest du Vermieter sein, dich mit Sanierungen, Handwerkern, schwierigen Mietern, Gesetzesänderungen etc. herumschlagen? Wenn ja kann man damit gut Geld verdienen, aber man muss daran zumindest ein bisschen Freude haben.

Aktuelle Immobilie behalten oder verkaufen? Das ist hängt vom konkreten Objekt ab. Wie ist die Lage, wie wird sich der Immobilienmarkt in der Gegend entwickeln, von welcher Wertsteigerung gehst du aus?

Grundsätzlich kannst du die Immobilie einfach behalten und als zusätzliche Sicherheit für neue Kredite für neue Immobilien hinterlegen. Ich sehe jetzt keinen zwingenden Grund die aktuelle Immobilie zu verkaufen um an Cash für neue zu kommen, wenn man auch einfach Kredite aufnehmen kann. Letztlich willst du ja gerade den Hebel-Effekt über Fremdkapital haben und hast eigentlich wenig Interesse daran, viel Eigenkapital einzusetzen.

Zitat von chrisj

Ich habe 2015 als Kapitalanlage für 300k + 50k Nebenkosten (Küche, Markise, Notar, Grunderwerb, etc.) eine 80 qm Wohnung, Neubau, gekauft. Diese habe ich jetzt über 10 Jahre abbezahlt und sie ist vollständig getilgt. Laut aktuellen Marktdaten ist die Wohnung jetzt 450k wert.

450/350 = 1,28

1,28^0,1 = 1,025

Wertzuwachs etwa 2,5%/a.

Zitat von chrisj

Leider ist mir erst jetzt in den letzten Monaten bewusst geworden, dass es als Kapitalanleger überhaupt nicht sinnvoll war, die Wohnung fleißig zu tilgen, sondern die kreditfinanzierte Variante viel sinnvoller war.

Finanzplanung muß ganzheitlich sein. Dieser Spruch war lang nicht.

Die Zinsen kannst Du als Kosten absetzen, die Mieteinnahme mußt Du versteuern. Wenn man eine Möglichkeit hat, Sparbeiträge anderswie steuergünstig anzulegen, ist es günstiger, man tilgt nicht.

Jetzt ist es aber so, wie es ist.

Und jetzt ist die Frage, was Du in der Zukunft machst. Es drängt Dich nichts. Ob Du Dich jetzt entscheidest oder in einem Jahr oder noch später, macht vermutlich keinen großen Unterschied.

Zitat von chrisj

Jetzt stehe ich vor der Wahl, ob ich alles so weiterlaufen lasse und

1. die Mieteinnahmen (nach Abzug für Verwaltung, Instandhaltung, etc. bleiben mir 1.100 €) in einen ETF packe

oder

2. Die Wohnung verkaufe und das gesamte Geld in einen ETF packe und keine neue Immobilie kaufen

oder

3. Für den Gegenwert der Wohnung 2-3 kleinere Wohnungen mit je 150k kaufe und diese aber nur anbezahle und den Rest finanziere, um Schuldzinsen abziehen zu können.

oder

4. Das gesamte Geld in den ETF packe und nur eine kleinere Wohnung für ca. 150k kaufe, diese aber trotzdem finanziere wegen der Schuldzinsen

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Die primäre Frage ist, ob Du weiter Vermieterin bleiben willst oder nicht. Wie Hornie schon schreibt, kann das zum Nebenjob werden, und den kann man machen wollen oder auch nicht.

Wenn Du Vermieterin bleiben willst, stellt sich die Frage, ob Du das Niveau halten willst (also diese Wohnung behalten willst, aber keine weiteren Immobilien kaufen willst) oder ob Du eine zweite oder dritte Wohnung kaufen möchtest.

Bei dieser Entscheidung kann Dir keiner helfen. Das muß in Dein Finanzkonzept passen, und darüber hast Du bisher nichts erzählt (kannst Du, mußt es aber nicht).

Mal angenommen, Du wolltest Dich perspektivisch von dieser Wohnung trennen (sie also verkaufen), könnte es eine Überlegung sein zu warten, bis der aktuelle Mieter von selber auszieht (möglicherweise hat er so etwas schon signalisiert). Eine einzelne ETW richtet sich eher an einen Selbernutzer (der will den Ärger mit der Eigenbedarfskündigung nicht) als an einen Kapitalanleger (der hätte die Wohnung am liebsten gut an einen solventen Mieter vermietet.

Viele Fragen

Aber Du hast ja Zeit für die Entwicklung Deines Konzepts.

Zitat von Hornie

Hier sind viele Anleger, die eine Immobilienanlage scheuen und darauf ganz verzichten. Das halte ich ab einem gewissen Gesamtvermögen nicht für sinnvoll.

Ab welchem gewissen Gesamtvermögen hältst Du Einzelimmobilien für sinnvoll (und wie viele dann)?

Keine Ahnung, wie alt bist Du denn (mindestens wohl 28 ... wenn Du 2015 mit 18 eine Wohnung kaufen durftest)? Ist das dein ganzes Kapital, was da drin steckt?

Variante 1 wenn Du schon straight auf die Rente zugehst und das dein Altersvorsorgeplan war

Variante 2 falls Du blutjung bist (28) ... und der ETF wachsen und wachsen kann

Variante 3 wenn Du um die 40 bist ... Stichwort Klumpenrisiko / Streuung

Variante 4 wenn Dein ETF schon Dicke ist und fürs Alter ausreicht

Wenn ein Mensch fast keine Angaben macht, kann ihm auch nicht geraten werden.

Zitat von Achim Weiss

Ab welchem gewissen Gesamtvermögen hältst Du Einzelimmobilien für sinnvoll (und wie viele dann)?

Wieder so eine Frage, die kaum eindeutig beantwortbar ist.

Das fängt wieder bei der Frage zur Gesamtsituation an. Welche Immoquote hältst Du für Dich für sinnvoll? Sovereign hat mal ca. 30% erwähnt, bei mir ist die höher (war lange weit über 100%). Es muss halt schon ein halbwegs nennenswerter Betrag sein.

Die nächste Frage ist, welche Diversifikation (= Anzahl der Objekte) kannst Du vertragen. Wenn es seriöse Renditeobjekte sind, würde ich zunächst 2-3 Objekte als ausreichend empfinden. Bei Sanierungsobjekten o.ä. ist m.E. eine größere Risikostreuung notwendig.

Man kann aber auch z.B. Garagen vermieten, da ist der Kapitaleinsatz deutlich geringer und man diskutiert mit keinem Mieter über tropfende Wasserhähne.

Zitat von chrisj

Ich möchte einfach das machen was sich finanziell am ehesten lohnt. Daher auch der Gedanke mit dem Verkauf der Wohnung um 1 bis 3 neue zu kaufen

Zunächst solltest Du Dir auch überlegen, wie attraktiv Dein Objekt ist. Sollte es eine gute Rendite haben, käme auch noch als Variante 5 die sogenannte "Ehegattenschaukel" in Frage: Du verkaufst an den Ehegatten zu 450k, dieser finanziert xx% über die Bank und hat eine höhere AfA durch den höheren Kaufpreis.

Du vereinnahmst den Gewinn steuerfrei.

Zitat von chrisj

Diese habe ich jetzt über 10 Jahre abbezahlt und sie ist vollständig getilgt.

Bei vermieteten Immobilien nicht unbedingt der beste Ansatz - natürlich, wie immer , abhängig vom jeweiligen Einzelfall.

Aber das hast Du offensichtlich selbst erkannt; siehe hier

Zitat von chrisj

Leider ist mir erst jetzt in den letzten Monaten bewusst geworden, dass es als Kapitalanleger überhaupt nicht sinnvoll war, die Wohnung fleißig zu tilgen, sondern die kreditfinanzierte Variante viel sinnvoller war.

Leider aber erst in der Retrospektive ...

Immobilien entfalten - hierzulande jedenfalls - in der Gesamtschau (inklusive der Berücksichtigung des Mietrechts und der ständigen immer häufigeren Eingriffe des Gesetzgebers sprich der Politik) nur noch einen Sinn, wenn dabei zum einen steuerliche Aspekte berücksichtigt und genutzt werden und zum anderen auch mit Kredithebeln gearbeitet wird (Leverage-Effekte auf das eingesetzte Eigenkapital).

Ansonsten gäbe es ein Überangebot an Wohnraum oder zumindest einen halbwegs ausgeglichenen Markt. Es gibt aber in praxi eine große Lücke zwischen Angebot und Nachfrage - in meiner Region (Ballungsgebiet mit mehreren Großstädten und zwei Landeshauptstädten) seit mehr als 15 Jahren. Wobei diese Lücke statt kleiner eher tendenziell immer noch größer wird ...

Da Du noch sehr jung bist (jedenfalls im Vergleich zu beispielsweise mir); siehe hier an anderer Stelle

Zitat von chrisj

ich bin 30 Jahre alt

hast Du sozusagen Dein Arbeits- bzw. Erwerbslegen noch ebenso vor Dir wie auch Dein Leben als Sparer, Anleger und ggf. Investor.

Die - nach meinem Dafürhalten - spielentscheidende Festlegung (in the long run) läuft über Deine Asset-Allocation (risikoarme" vs "rsikoreiche" Anlageklassen inkl. Gewichtung) und diese kannst nur Du selbst und alleine treffen.

Dahinter steht letztlich die Aufteilung in "Nominalwerte" vs "Beteiligung am Produktivkapital" (Aktien) und "Sachwerte" im weiteren Sinne (wie Immobilien, Gold, Tangible Assets usw.)

Vermietete Wohnungen gehören jedenfalls (schon gar nicht mit Kreditfinanzierung) zu den "risikoarmen" Anlageklassen (unabhängig davon, ob nun mit drei, vier, fünf, sechs oder sieben (oder noch mehr) Risikoklassen (RL) gearbeitet wird zwecks Einstufung.

Jedenfalls bedeutet Vermietung meist ab drei oder fünf allerspätestens ab 10 Einheiten eine Art der "unternehmerischen Bewirtschaftung" der eigenen Mittel (ab gewissen Volumina des eigenen Vermögens). Muß man sich bewußt machen und auch wollen - im besten Fall auch können (Du hast ja bereits ein Basic dazugelernt; siehe oben).

Für meinen Teil - das ist aber nur meine ganze persönliche Sicht - würde ich mich in keiner Anlageklasse sozusagen deutlich "übergewichten". Das habe ich auch schon so gehalten, als ich eher noch ein geringes Vermögen hatte. Bin ein Fan des Gedankens der Diversifikation ("wer Risiken scheut, der streut"). Das gilt bei mir auch für eine sehr renditeträchtige Anlageklasse wie Aktien. Meine Demarkationslinie verläuft da bei ca. max. 30% bezogen auf meine Gesamtmittel. Gleiches gilt auch für vermietete Immobilien.

Eine Antwort auf Deine gestellten Fragen kannst Du Dir also nur selbst geben.

Kenne Leute, die mit 90% in Aktien investiert sind und auch welche, die mit 130% in vermieteten Immobilien (via Krediten) investiert sind. Sogar welche, deren (nicht ganz kleines) Vermögen zu 85% aus alten Autos (Oldtimer) besteht. Die Liste ließe sich noch verlängern. Etwa mit "Eigenheimern", die zu weit über 100% (via Darlehen) in ihrem Eigenheim "investiert" sind.

Jeder muß dann auch mit den generierten Ergebnissen leben. Wenn man sich im Bewußtsein der Vor- und Nachteile so positioniert, kann ich daran nicht ansatzweise irgendwas Verwerfliches finden.

Meine Sicht samt Motto: "Jeder Jeck ist anders" ...

Ansonsten gilt meines Erachtens noch:

Paragraph Eins - jeder macht Sein

Dir gute Gedanken und dann ebensolche Lebens- und Finanzentscheidungen !

Du hattest geschrieben:

Zitat von Hornie

Hier sind viele Anleger, die eine Immobilienanlage scheuen und darauf ganz verzichten. Das halte ich ab einem gewissen Gesamtvermögen nicht für sinnvoll.

Woraufhin ich gefragt habe:

Zitat von Achim Weiss

Ab welchem gewissen Gesamtvermögen hältst Du Einzelimmobilien für sinnvoll (und wie viele dann)?

Du weichst aber aus und antwortest, daß Du nicht sagen könntest, was ein "gewisses Gesamtvermögen" ist. Daß man mit Immobilien Geld verdienen kann, ist klar, aber man muß halt wissen, wie. Und schnell hat man Klumpenrisiken im Depot (wie die TE eins hat).

Da läßt sich dann schlecht raten.

Zitat von chrisj

3. Für den Gegenwert der Wohnung 2-3 kleinere Wohnungen mit je 150k kaufe und diese aber nur anbezahle und den Rest finanziere um Schuldzinsen abziehen zu können.

Ich weiß ja nicht, aus welcher Gegend du kommst und was man bei dir für 150 k so bekommt, aber sei dir bewußt, dass du dir mit diesem Plan tatsächlich einen Nebenjob einhandelst. Eine Neubauwohnung in ansprechender Größe ist leicht zu vermieten und du kannst davon ausgehen, dass alles ordnungsgemäß funktioniert.

Bei kleineren, gebrauchten Wohnungen kommen ganz andere Probleme auf dich zu, höhere Fluktuation, anderes MIeterklientel, Leerstand etc.

Ist nicht schlimm, kann man handeln, wenn man Zeit und Lust hat, sollte man aber bedenken.