Der grundlegende Gedanke ist ja. Oma wohnt noch zb 5 Jahre drin. Und zahlt so bei dem Beispiel schon 50k von dem Kredit. Bevor wir in 5 Jahren 50k zusammen sparen (andere Zinsen, andere Marktwerte) ob es besser oder schlechter ist kann man jetzt natürlich nicht beurteilen.
Schwieriges Thema. Ich habe den Eindruck, dass du das Haus unbedingt kaufen willst.
Bitte erstmal ein gnadenloses Haushaltsbuch für ein paar Monate machen. Die Kinder werden älter und es muss immer mehr bezahlt werden.
Die Kinder haben kein Bedarf an der Immobilie. Meine Geschwister & Cousine sind noch jünger, ohne Partner, ohne Kinder… ich wäre sozusagen der einzige bei dem es Sinn macht und es in der Familie bleibt.
Oma hat ein Haus, in dem sie zwar so lang wohnen bleiben will, wie sie irgend kann. Irgendwann wird das aber nicht mehr möglich sein. Irgendwann in einem Zeitraum zwischen 0 und 20 Jahren wird sie auch kein Haus mehr brauchen.
Vor 3 Jahren wollte sie das Haus schon einmal verkaufen, unklar ist, warum das nicht geklappt hat. Von ihren Erben, nämlich den Kindern will das Haus keiner, die sind schon versorgt, haben vermutlich eigene Häuser. Stirbt die Oma, würden die das Haus also verkaufen. Von den Enkeln hättest Du als einziger jetzt Bedarf, bei den anderen steht dein Bedarf in den Sternen. Bleiben die überhaupt in Schneeberg?
Also erwägst Du, Dich zu opfern. Eigentlich brauchst Du jetzt das Mehr an Platz, nicht in einer unklaren Zukunft.
Die Bank fragt nicht nach Pietät, sondern nach Bonität. Du hast kein Eigenkapital, also wird der Zins verhältnismäßig hoch sein. Es gibt keinen Zinsabschlag dafür, daß Du das Haus "für die Familie" rettest.
Ich wiederhole meine obige Aufforderung: Laß mal alle Sentimentalität beiseite und stelle schlicht eine Rentabilitätskalkulation an. Hinterher siehst Du klarer.
Die Kinder haben kein Bedarf an der Immobilie. Meine Geschwister & Cousine sind noch jünger, ohne Partner, ohne Kinder… ich wäre sozusagen der einzige bei dem es Sinn macht und es in der Familie bleibt.
Der grundlegende Gedanke ist ja. Oma wohnt noch zb 5 Jahre drin. Und zahlt so bei dem Beispiel schon 50k von dem Kredit. Bevor wir in 5 Jahren 50k zusammen sparen (andere Zinsen, andere Marktwerte) ob es besser oder schlechter ist kann man jetzt natürlich nicht beurteilen.
Naja, ob es die Anderen brauchen oder nicht spielt im eventuellen Erbfall keine Rolle. Jetzt kennen wir alle nicht eure familiären Verhältnisse, aber bei Geld hört halt vieles auf. Wenn dieses Vorhaben tatsächlich Realität wird, sollte die ganze Familie am Tisch sitzen und ein wasserdichtes Testament vorhanden sein. Dein Kaufpreis kann bei einem Aufenthalt im Pflegeheim schnell schrumpfen, es gibt also sehr viel zu berücksichtigen.
1. Frage: Warum wartet ihr nicht, bis die Oma wirklich auszieht und überlegt dann, ob ihr euch ein Haus leisten könnt und ob es dieses Haus werden soll?
2. Frage: Würdest du dieses Haus kaufen wollen, wenn es von jemand Fremden käme? Oder würdest du eigentlich gerne was anderes haben wollen? Oder weiter Mieter bleiben?
3. Frage: Hast du das Gefühl, dies sei die einzige Chance, ein Haus zu besitzen? Dann kannst du dir wahrscheinlich kein Haus leisten.
Wie du sicher raushörst, würde ich das nicht machen. Vor allem nicht vor dem Hintergrund, dass unklar ist, wann ich selbst einziehen könnte und ob ich das dann immernoch möchte.
Viele Grüße ins 30km entfernte Schneeberg :). Die Gegend da ist echt schön, wir sind da auch regelmäßig mit dem MTB oder zum wandern unterwegs - allerdings ist die Gegend wie schon angesprochen sehr strukturschwach, leider ist Sachsen sehr von der Automobilindustrie und dem Maschinenbau abhängig - die wirtschaftliche Lage in diesem Feld ist bekannt und ich sehe hier absolut keine positiven Zeiten in den nächsten Jahren entgegen, leider ! Es werden demnächst viele junge Häuser auf den Markt kommen, weil die Häuslebauer nicht mehr die Rate wegen Job-Verlust oder andauernde Kurzarbeit bezahlen können.
Euer Einkommen hört sich für die Region gut an, eine Finanzierung ohne Eigenkapital halte ich für zu Riskant. Wäre eine Finanzierung noch möglich wenn deine Frau ausfällt (BU, weiteres Kind usw), sicherlich nicht und wenn wird es sicherlich sehr eng ? Außerdem frage ich mich wieso es euch nicht möglich war in den letzte Jahren zumindest etwas Eigenkapital aufzubauen.
Meine Großeltern hatten uns Enkel vor 15 Jahren ein ähnliches Angebot gemacht bzw. hier stand sogar zur Debatte Haus gegen Erbteil auszutauschen, allerdings war bzw ist hier das Haus in die Jahre gekommen und 100 Jahre alt, am Ende hatte sich kein von 4 Enkeln gefunden - und nun, meine Großeltern sind mittelweile Ü90 und wohnen immer noch drin und haben (berechtigter Weise) Angst vor einem Umzug ins Altersheim.
Ein Eigenheim hat sicherlich seinen Charm - auch wer vielleicht selbst so aufgewachsen ist - möchte später auch so leben, allerdings stellt sich die Frage ob einem das wirklich alles soviel Wert ist, ihr müsstet auf einen langen Zeitraum auf viel verzichten nur damit ihr ein Haus euer Eigen nennen könnt und solch ein Thema hat schon so einige Beziehungen gekilllt, wenn deine Partnerin da nicht genauso offen wie du gegenüber steht.
Edit: Wäre die Oma für den Vorschlag zu haben in eure "günstige" Mietswohnung zu ziehen und ihr dafür nach Kauf sofort in ihr Haus, wäre das eine Option ? Wie ich herauslese bräuchtet ihr jetzt das Haus und nicht erst in 5 oder 10 Jahren.
Wenn es ein gutes Geschäft für Euch wäre, wäre es das auch für einen Fremden.
Wenn die Oma das Geld jedenfalls rauslösen will könnte sie ja mal versuchen zu den von dir beschriebenen Konditionen zu verkaufen (oder einen Makler dazu befragen)
Wenn die Fremden (lt Makler) ihr die Bude einrennen (würden) schlagt zu 😉
Der grundlegende Gedanke ist ja. Oma wohnt noch zb 5 Jahre drin. Und zahlt so bei dem Beispiel schon 50k von dem Kredit.
Um dich mal auf den harten Boden der Realität zurückzuholen...wir nehmen mal die oben angesprochenen 1200€ Rate an. Davon sind anfangs rund 750€ Zinsen. Zuzüglich kämen noch nicht umlegbare Nebenkosten und Instandhaltungsrücklagen. Mehr als den Mietspiegel wirst du der Oma kaum zumuten und dann wird das bei ~130qm schon recht knapp damit, dass die Miete auch nur die Grundkosten deckt. Geschweige denn relevante Beträge abzahlt. Um 50k in 5 Jahren abzuzahlen, müsstet ihr gute 1500€ Rate leisten. Zuzüglich der ganzen Nebenkosten.
Am besten du nimmst dir mal den Rechner und spielst ein bisschen damit rum: https://www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php
Mal ganz unabhängig von den rein finanziellen Fragen...mit der Konstruktion sitzt du ewig auf gepackten Koffern. Du kannst keine mittelfristigen Pläne bezüglich des Wohnens machen, da du ja immer "bald" die eigene Immobilie in Aussicht hast.
Danke an alle für eure Einschätzungen – ich fasse die Situation hier nochmal ... zusammen
Vom Zusammenfassen wird die Sache nicht besser. 
Meine Oma [möchte ihr Haus verkaufen].
Sie möchte weiter drin wohnen, solange sie kann – Wohnrecht wäre abgesichert und wäre für uns selbstverständlich.
Ich würde mal einen Notar fragen (den Du für den Kauf ohnehin brauchst), was der zu diesem Wohnrecht sagt und wie hoch er es bewertet.
Wir kaufen das Haus zu einem fairen innerfamiliären Preis (z. B. ca. 200 k statt 300k Marktpreis, natürlich jetzt nur geschätzte Werte).
Frag rechtzeitig Dein Finanzamt, was es zu einem "innerfamiliären Preis" sagt (und auch die beiden Kinder Deiner Großmutter, also Dein Elternteil und Onkel bzw. Tante).
Das Finanzamt sagt zum "interfamiliären Preis" vermutlich Schenkung und die beiden Kinder Deiner Großmutter sagen ggf. So geht das aber nicht! Eigentlich ist das unser Erbe! Rein rechtlich und auch steuerlich ist es kein Problem, daß Deine Oma das Haus zu einem reduzierten Preis verkauft, also Dir als Enkel einen Teil des Kaufpreises schenkt. Schenkungsteuerfreibetrag in diesem Fall 200.000 €. Aber hinterher hängt möglicherweise der Familiensegen schief.
Die Übertragung könnte sogar gratis gehen: Das Haus ist 300 T€ wert, das Wohnrecht könnte 12 Jahre * 12 Monate * 1000 € = 144 T€ wert sein (ohne Zinsen, die man eigentlich einberechnen müßte), bleiben etwa 150 T€. Deine Oma schenkt Dir 150 T€ Geld, das Du dazu einsetzt, ihr das Haus abzukaufen. Da hat sie das Geld dann wieder. Fragt sich, was Deine Verwandten dazu sagen.
Wahlweise kannst Du die 150 T€ von der Bank holen und mit denen der Oma das Haus bezahlen. Dagegen sollten Deine Verwandten nichts einzuwenden haben.
Oder Du nimmst halt 300 T€ auf und Deine Oma zahlt Dir monatlich Miete. Das wäre ähnlich einem normalen Kauf, wenngleich ein Kündigungsverzicht für ein Haus, das man eigentlich selber gern bewohnen würde und auch eigentlich braucht, eine erhebliche Einschränkung ist. Auch ein Verzicht auf eine Kündigung hat einen merkantilen Wert, nicht nur ein Wohnrecht.
- Oma bekommt das Geld jetzt (Sicherheit).
- Im Gegenzug wohnt sie weiterhin so lange sie möchte → wir hätten keine Nutzung, aber sie übernimmt anteilig/voll die Kreditrate.
Das natürlich nicht. Die Kreditrate kann die Oma nicht übernehmen.
Entweder bewohnt sie das Haus mit einem Wohnrecht. Dann zahlt sie keine Miete, dafür ist das Haus etwa um die Miete für die Dauer ihrer Lebenserwartung billiger. Oder sie verkauft das Haus zu einem normalen Preis und zahlt an Dich dann Miete, die Du versteuerst. Gegenrechnen kannst Du den Zinsaufwand, sofern Du das Haus vermietest. Ob Du die Zinsen steuerlich geltend machen kannst, wenn die Oma auf Wohnrecht im Haus wohnen bleibt, weiß ich nicht.
Für solche Spezialkonstruktionen fragt man sinnvollerweise einen Steuerberater.
Generell gilt: Verträge zwischen Verwandten müssen einigermaßen einem Fremdvergleich standhalten. Sie mag mit dem Preis an die untere Kante gehen, das wird das Finanzamt noch akzeptieren. Du kannst mit der Miete auf etwa 3/4 der üblichen Miete gehen. Wenn es dem Finanzamt zu viel wird, rechnet es mit angenommenen Werten, was für Dich vermutlich nachteilig sein wird.
Ja, Immobilien können sich seitwärts entwickeln – aber wir kaufen unter Marktwert, daher mit Risikopuffer.
Du hast Dich bereits darauf festgelegt, dieses Haus unbedingt zu übernehmen, obwohl Du ganz offensichtlich die Konsequenzen nicht übersiehst und Deine Frau skeptisch ist. Aus meiner Sicht der größte Nachteil ist, daß Du Dich damit auf eine lange Zeit festlegst, ohne unmittelbar einen Vorteil von dem Hauskauf zu haben. Aber mir ist wohl bewußt, daß man Leute nicht umstimmen kann, die sich bereits festgelegt haben.
Wie gesagt: Es ist ratsam, einen Steuerberater zum Thema zu befragen, ggf. brauchst Du einen Anwalt für den Kaufvertrag, der im Idealfall auch Notar ist, denn einen Notar brauchst Du für den Hauskauf ohnehin.
Warum das Ganze trotzdem Sinn ergeben kann
- Wir zahlen zurzeit 700 € Kaltmiete → 50 Jahre lang wären das >400.000€, ohne Wertaufbau. Die Altersvorsorge müsste man über ein ETF besparen.
Unter Häuslehabenwollern ist es ein verbreiteter Fehlschluß, daß Miete "verloren" sei, wohingegen Bankzinsen dem Vermögensaufbau dienten. Die Zinsen für das Immobiliendarlehen sind so gut "verloren" wie die Miete auch.
Tilgung ist Vermögensaufbau - aber im Haus trägt sie keine Zinsen. Würde man das gleiche Geld aber anderswo anlegen, würde es einen Kapitalertrag bringen. Der Finanzer nennt die nicht erhaltenen Zinsen Opportunitätskosten. Man sieht sie nicht, aber sie sind trotzdem da. Deine "Miete" wird nicht immer billiger, je mehr Du tilgst, sondern sie bleibt gleich, Du steckst aber immer mehr Opportunitätskosten ins Haus.
Es ist noch keine finale Entscheidung gefallen.
Dein Hang ist überdeutlich: Du willst das unbedingt. Ich bin gespannt, wie das ausgeht.
Vom Zusammenfassen wird die Sache nicht besser.
Machst du doch auch immer 
Die Übertragung könnte sogar gratis gehen: Das Haus ist 300 T€ wert, das Wohnrecht könnte 12 Jahre * 12 Monate * 1000 € = 144 T€ wert sein (ohne Zinsen, die man eigentlich einberechnen müßte), bleiben etwa 150 T€.
Die Rechnung 12 Jahre × 12 Monate × 1.000 € = 144.000 € wirkt beeindruckend – fast so, als könnte man damit eine komplette Bewertung nach dem BewG ersetzen. 😉
Allerdings bewertet man ein lebenslanges Wohnrecht nicht durch simples Durchmultiplizieren der Lebenserwartung, sondern über den Kapitalwert nach § 14 BewG. Und da kommt es auf den offiziellen Kapitalwertfaktor an, der die Abzinsung bereits enthält.
Für eine 75-jährige Frau liegt der Faktor ungefähr bei 7,5, also:
12.000 € Jahresmiete × 7,5 ≈ 90.000 €
Der korrekte steuerliche Wert liegt also deutlich unter den 144.000 €, die man „aus dem Bauch heraus“ bekommt.
Ich habe nicht alles gelesen, aber zu einigen Informationen muss ich auch meinen Senf dazugeben.
Ein Wohnungsrecht grundbuchlich gesichert für Oma müsste ersten Rang haben, damit Omi abgesichert ist, dann bekommst du aber keinen Kredit von der Bank.
Du meinst, dass der Preis günstig ist. Ich denke, du übersiehst dabei, dass das nur der Fall wäre, wenn das Haus Zug um Zug gegen Räumung zu bezahlen wäre. Ein vermietetes bzw. vom früheren Eigentümer weiter genutztes Einfamilienhaus kann man nur mit erheblichen Abschlägen los werden. War das vielleicht der Grund, warum der frühere Verkaufswunsch zurückgezogen wurde?
Das geringe Eigenkapital, die vage Vorstellung, wann Oma tatsächlich auszieht etc. sind, wie vielfach schon festgestellt, weitere ernstzunehmende Faktoren, über die du nicht einfach hinweg sehen solltest.
Ein Wohnungsrecht grundbuchlich gesichert für Oma müsste ersten Rang haben, damit Omi abgesichert ist, dann bekommst du aber keinen Kredit von der Bank.
Das stimmt so nicht zu 100%.
Natürlich wollen die Banken im Rang vor dem Wohnrecht/Nießbrauch (was auch immer) stehen. Sollten sie dies nicht, so habe ich erlebt, dass dann der Zinssatz schlechter wird.
Das stimmt so nicht zu 100%.
Natürlich wollen die Banken im Rang vor dem Wohnrecht/Nießbrauch (was auch immer) stehen. Sollten sie dies nicht, so habe ich erlebt, dass dann der Zinssatz schlechter wird.
Ich kenne in diesem Jahrtausend keinen Fall, wo dies eine Bank gemacht hat. Das muss eine große Ausnahme (evtl bei der Bank beschäftigt?) sein und ganz sicher ausgeschlossen für den nachgefragten Fall.
Ich kenne in diesem Jahrtausend keinen Fall, wo dies eine Bank gemacht hat. Das muss eine große Ausnahme (evtl bei der Bank
Kennst du alle, wirklich alle Entscheidungen der Banken der letzten 25 Jahre? Hut ab!
Das muss eine große Ausnahme (evtl bei der Bank beschäftigt?)
Begrenztes Wohnrecht auf genau definierte Räume, also nichts Außergewöhnliches.
Auch wenn in der Familie aktuell sonst niemand Verwendung für das Haus hat: Ist es den potentiellen Erben und anderen Enkelkindern wirklich egal, wenn Du das Haus zum Freundschaftspreis für 100.000 EUR (oder so) günstiger bekommst?
Klar, rein rechtlich kann die Oma mit ihrem Vermögen machen, was sie will, sie kann es verkaufen, verschenken, im Casino verspielen oder an den Tierschutz spenden. Trotzdem wäre es in den meisten Familien durchaus problematisch, wenn von diversen Kindern und Enkel einer bevorzugt wird. Und ein fünf- oder sechsstelliger Betrag geschenkt ist mehr als nur mal einen extra 10er zugesteckt zu bekommen.
Hallo FranzMartin,
da ich im Alter von „Oma“ bin, erlaube ich mir die Bemerkung, dass ich das Vorgehen von Oma nicht fair finde. Sie möchte im Haus wohnen bleiben, aber trotzdem einen Teil des Wertes für sich (Verzehr, Verschenken) verwenden können, d.h. die Kuh schlachten aber weiter Milch trinken können.
Wenn ich es richtig verstanden habe, hat dieses Ansinnen mit Dritten nicht funktioniert und wird in einer strukturschwachen Region auch nicht funktionieren. Wer dort ein Haus haben will, baut neu oder kauft ein leeres. In der Familie sind Sie offensichtlich auch der einzige, der das Haus haben will. Warum eigentlich? Es ist für den älteren Eigentümer bitter, das realisieren zu müssen, aber ein älteres Haus in einer strukturschwachen Gegend ist kein großer Wert. Ich rede aus Erfahrung.
Mein Vorschlag, Sie signalisieren Oma, wenn immer sie sich entscheidet auszuziehen, kaufen Sie ihr das Haus zu einem fairen Preis ab. Bis dahin sparen Sie Eigenkapital an. Und ob der derzeit angebotene Preis tatsächlich ein Schnäppchen ist, würde ich noch einmal überprüfen. Lassen Sie sich nicht von den Angebotspreisen in den Immobilienportalen beeindrucken.
Gruß Pumphut
da ich im Alter von „Oma“ bin, erlaube ich mir die Bemerkung, dass ich das Vorgehen von Oma nicht fair finde. Sie möchte im Haus wohnen bleiben, aber trotzdem einen Teil des Wertes für sich (Verzehr, Verschenken) verwenden können, d.h. die Kuh schlachten aber weiter Milch trinken können.
Und für Kosten wie Grundsteuer, Sanierungen etc... wäre dann ja künftig auch der Threadstarter als Eigentümer verantwortlich.
Wie gut oder schlecht sich ein Haus in so einer Region verkaufen lässt, kann ich nicht beurteilen. Aber selbst wenn man das Thema "strukturschwache Region" außen vor lässt, wäre mir das zu riskant. Die Oma ist erst 75. Sie sagt zwar, ihr wird das langsam zuviel im Haus, aber Nägel mit Köpfen (= Umzug in eine barrierefreie Wohnung, altengerechtes Wohnen o.ä.) will sie dann doch nicht machen. Aus vielen Erfahrungen in meinem Umfeld kann ich sagen, dass es nicht unbedingt einfacher wird mit dieser Entscheidung, je älter jemand wird. Egal, ob es objektiv betrachtet im Haus eigentlich nicht mehr geht und die Angehörigen sich zunehmend Sorgen machen.
Du sprichst hier von drei oder fünf Jahren. Es kann aber gut sein, dass ihr am Ende noch 15 oder 20 Jahre warten müsst, bis das Haus frei wird. Wer weiß, was bis dahin ist? Ob ihr das Haus dann überhaupt noch wollt / braucht? Und wenn ihr in der Zwischenzeit irgendwann in ein paar Jahren doch aus eurer Wohnung raus wollt oder müsst und vielleicht gerne eine eigene Immobilie kaufen wollt, in die ihr auch tatsächlich einziehen könnt, bekommt ihr vermutlich nicht noch einen Kredit (denn ihr zahlt ja schon die Immobilie der Oma ab). Und mit Wohnrecht im Grundbuch dürfte es auch schwierig werden, einen Käufer für das Haus der Oma zu finden (mal ganz zu schweigen von den familiären Verwerfungen, wenn ihr das tut...).
Guten Morgen alle miteinander ☀️
Danke für die weiteren Antworten!
@Achim Weiss Nein final entschieden ist noch nichts. Ich möchte nur meine Sichtweise hinterfragen. Deswegen bin ich ja auch hier
Pumphut das war ja die Überlegung von uns allen. Durch das Wohnrecht geringerer Kaufpreis + sie zahlt für die Zeit in der sie noch drin wohnt „Miete“ = unser Kredit tilgt sich ein Stück weit von selbst.
Für die anderen Einschätzung, es sind bis jetzt noch keine konkreten Zahlen gefallen. Und wie sie die anderen Enkel dann behandelt liegt in ihrem Ermessen, es soll natürlich fair für alle sein. Selbst wenn sie erstmal sagt, wir kaufen das Haus zum „normalen“ Preis an der unteren Grenze. Sie schenkt uns dann zb die Nebenkosten und die anderen Enkel/Kinder bekommen erstmal den gleichen Betrag geschenkt. Möglichkeiten gibt es ja genug wie man das ganze handhaben kann.
Nächste Schritte: erstmal Ruhe bewahren, wir müssen uns nicht heute entscheiden. Ich sammle nur Information.
Danke für alle Beiträge. Schönen Wochenstart ☺️
