Hallo Forum,
ich habe die Möglichkeit eine ETW zu erwerben in direkter Nachbarschaft. Neben der reinen Investition als Geldanlage hat die Immobilie einen "strategischen" Vorteil, da mir die zur Wohnung gehörende Garage im Hinterhof ein Wegerecht einräumt für mein eigenes Haus. der Garten ist nicht begehbar von der Straße (nur durch mein Haus). Das wäre ein großer Vorteil.
Die Wohnung ist nun durch den Tod der aktuellen Mieterin frei geworden und soll von der Vermieterin veräussert werden.
Kaufpreis liegt bei 150 k€. Die Wohnung hat knapp 73 m² ist mehr oder weniger Ebenerdig und Altengerecht. In den Rücklagen der Hausgemeinschaft (4 Parteien) liegen knapp 50k€. Das Haus ist aus den 80ern, ich denke kein genereller Wartungsstau, von Modernisierungsideen, die vielleicht mal kommen werden, abgesehen.
Die Netto-Kaltmiete lag zuletzt bei 600 €. Haus und Grund spricht von 8-9 € / m² bei der Lage und Alter der Wohnung. Die Lage ist hervorragend, Ausstattung so lala. Keine Terrasse oder Balkon. Da nun eine oberflächliche Renovierung erforderlich sein wird, rechne ich mal 20 k€ ein.
Renovierung und Kaufnebenkosten trage ich als Eigenanteil, die Kaufsumme würde ich voll finanzieren. Mir liegt aktuell eine Angebot vor mit eff. 4,75 % bei 15 Jahren SZB.
Mich interessieren Eure Tips oder Hinweise, speziell auf die steuerlichen Hebel die sich durch meine Eigenschaft als Vermieter ergeben. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden ja meinem zu versteuernden Einkommen 1:1 hinzugerechnet, also werden voll versteuert. Zinsen (keine Tilgung) darf ist doch zum Abzug bringen, oder? Ich las etwas von maximal zulässigen Renovierungskosten vor erstmaliger Vermietung, wodurch sich die Art und Weise der steuerlichen Betrachtung unterscheidet. Entweder voll abzugsfähig (ist das wirklich so? Also Renovierungskosten x lassen sich im ersten Jahr voll zur Senkung meines zu versteuernden Einkommens einbringen?) oder als Anschaffungsnahe Herstellkosten als Abschreibung über 20 Jahre?
Ich freue mich über Eure Tips, Frank
