Immobilien als Kapitalanlage Lohnt es sich, Vermieter zu werden?

Etwa zwei Drittel aller Mietwohnungen gehören in Deutschland privaten Kleinvermietern. Das geht aus dem Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft hervor, den die Bundesregierung im Jahr 2020 veröffentlichte. Daraus lässt sich weiter schätzen, dass etwa sieben Millionen Menschen Wohnungen vermieten.

Wenn sich so viele Menschen für eine Immobilie als Kapitalanlage entscheiden, sollte man meinen, dass sich dieses Geschäft für sie lohnt, oder zumindest in der Vergangenheit einmal gelohnt hat.

Bevor Du Dich entscheidest, Dein Geld ebenfalls in eine Immobilie zu stecken, solltest Du allerdings genau prüfen, ob das – absehbar – eine gute Entscheidung ist.

Projektentwickler und Makler stellen in Verkaufsgesprächen seit Jahren von 4 bis 6 Prozent pro Jahr als mögliche Rendite in Aussicht. Ein Blick auf die Preisentwicklung scheint ihnen recht zu geben; jedenfalls gilt dies für die Jahre 2010 bis 2022. Der Zinsanstieg des Jahres 2022 hat diese Entwicklung allerdings unterbrochen.

Niedrige Sparzinsen und Inflation als weitere Argumente

Ein weiteres Argument für die Immobilie als Kapitalanlage waren bis Mitte 2022  die niedrigen Sparzinsen. Auch hier sieht die Situation im Jahr 2024 deutlich anders aus: Die Verzinsung von Tagesgeld und Festgeld hat sich deutlich verbessert. Bei den von Finanztip emp­foh­lenen beim Festgeld sind im Dezember 2024 immer noch mehr als 3 Prozent pro Jahr drin.

Ein weiteres Argument zu Gunsten der Immobilie zur Vermietung hat sich ebenfalls deutlich abgeschwächt: die Inflation. Der Anstieg der Le­bens­hal­tungs­kos­ten lag nach Zahlen des Statistischen Bundesamts im November 2024 bei 2,2 Prozent pro Jahr. Zum Vergleich: Im Februar 2022 lag dieser Wert noch bei 5,1 Prozent.

Im Jahr 2024 gilt also: Du findest wieder risikofreie, kostenlose und verzinste Formen der Geldanlage. Die alten Argumente zu Gunsten der vermieteten Immobilie sind schwächer geworden. Umso mehr solltest Du überlegen, ob eine Immobilie zur Kapitalanlage für Dich die richtige Entscheidung ist.

Wer sich für eine Immobilie als Kapitalanlage interessiert, erhält von den Verkäufern häufig eine Modellrechnung oder zumindest eine Angabe zur erwarteten Rendite. Wie unsere beispielhafte Rendite-Berechnung weiter unten zeigt, erfüllen sich die hohen Erwartungen der Anleger vor allem dann, wenn der Immobilienwertund die Miete bis zum Verkauf deutlich steigen (also der Wie­der­ver­kaufs­wert hoch ist) und der Erhaltungsaufwand gering bleibt. Häufig sind diese Annahmen aber sehr optimistisch.

Im Einzelnen solltest Du vor der Entscheidung für eine Immobilie als Kapitalanlage die folgenden Fragen für Dich beantworten.

Immobilie als Kapitalanlage: Wichtige Fragen im Überblick

Sofern Du die Antworten zu diesen Fragen nicht mit Hilfe des Exposés zur Immobilie beantworten kannst, solltest Du den Verkäufer oder Vermittler befragen. Gerade wenn er Dir eine Rendite-Erwartung für das Objekt genannt hat, weiß er genau, wie er diese Fragen für seine Berechnung beantwortet hat. Du erhältst damit wichtige Hinweise dazu, wie realistisch diese Annahmen sind.

Die Grundüberlegungen zur Rendite sind dabei übrigens für alle angebotenen Immobilien gleich, egal, ob es sich um eine gewöhnliche Eigentumswohnung zur Vermietung oder Appartements in einer Seniorenresidenz, einem Pflegeheim oder einem Studentenwohnheim handelt.

Immobilien gehören zu den teuersten Objekten, die die meisten Menschen in ihrem Leben je erwerben. Wer aber nicht selbst einzieht, sondern die Immobilie als Kapitalanlage kauft, übersieht häufig die finanzielle Dimension der Investition. Schuld daran ist das gängige Finanzierungsmodell, wonach Anleger lediglich das notwendige Eigenkapital für den Kauf und die Nebenkosten einsetzen. Für den größeren Teil der Investition nehmen sie dagegen einen Baukredit bei einer Bank oder Bausparkasse auf. Dann reichen bereits einige Zehntausend Euro an Ersparnissen, um eine Immobilie als Kapitalanlage zu finanzieren.

Vorteile hat dieses Modell vor allem für die Anbieter der Immobilien: Sie können mehr potenzielle Anleger ansprechen und erzielen höhere Verkaufspreise. Im Gegenzug versprechen sie den Käufern stets ein attraktives Geschäft: den Aufbau von Vermögen auf Kosten der zukünftigen Mieter. Deren Mietzahlungen sollen die Ausgaben für den Kredit und sonstige Kosten decken. Abgesehen vom eingesetzten Eigenkapital soll sich die Immobilie also weitgehend selbst finanzieren.

Die Baufinanzierung wird damit zum Hebel der Rendite, der allerdings in beide Richtungen wirken kann: Liegt die Rendite über dem Hypothekenzins (nach Steuern), so steigert der Baukredit die Rendite. Denn für das geliehene Geld zahlt der Käufer weniger, als er insgesamt mit Objekt verdient. Liegt die Rendite aber unter dem Hypothekenzins, so ziehen die Kosten für die Finanzierung die Rendite für das selbst eingesetzte Geld nach unten. Dies verdeutlicht auch die nachfolgende Rendite-Berechnung.

Ausgangssituation: Max ist Ende 20 und hat vor einiger Zeit seinen ersten Job nach dem Studium angetreten. Er ist Single und weiß noch nicht, in welcher Stadt er später einmal wohnen wird. Mit einer Geldanlage in Aktien oder ETFs hat er sich noch nicht beschäftigt. Stattdessen plant er Kauf einer Immobilie zur Vermietung. Max geht davon aus, dass er die vermietete Immobilie in 15 Jahren verkauft, um für sich und seine Familie ein Eigenheim zu kaufen.

Max hat etwa 50.000 Euro gespart, die er als Eigenkapital für den Kauf einsetzen kann. Er weiß, dass er etwa 10 Prozent für Nebenkosten selbst aufbringen muss, und dazu idealerweise noch etwa 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises, um problemlos einen Kredit von der Bank zu bekommen. Deshalb sucht er ein Anlageobjekt zum Preis von etwa 200.000 Euro.

Die Immobilie zur Vermietung: Auf einem Immobilienportal findet Max eine vermietete 2-Zimmer-Wohnung in einem westlichen Stadtteil von Köln. Die Wohnung hat 70 Quadratmeter, wurde 1985 gebaut und hat eine Energieeffizienklasse C. Angeboten wird sie zum Preis von 210.000 Euro von der Immobilienabteilung der örtlichen Sparkasse. Zusätzlich zum Kaufpreis muss Max die Nebenkosten berücksichtigen. Für ihre Leistung als Makler verlangt die Sparkasse eine Provision von 3,57 Prozent des Kaufpreises. Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer liegt in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent. Außerdem rechnet Max mit etwa 2 Prozent für Gebühren, die der Notar und das Grundbuchamt in Rechnung stellen.

Max möchte nun wissen, wie viel die Rendite die Immobilie wirklich bringt, also wie sich sein eingesetztes Geld über die nächsten 15 Jahre jährlich "verzinst".

Bei der Renditeberechnung geht es zunächst um die Gesamtkosten des Projekts, dann um die Einnahmen und Ausgaben einschließlich der Steuern. Zum Kaufpreis kommen noch die Nebenkosten.

Berechnung Gesamtkosten des Wohnungskaufs

Quelle: Finanztip-Berechung (Stand: August 2024)

Miete: Die Mieteinnahmen sollen einen möglichst großen Anteil der Kreditraten finanzieren. Der Kaufpreis für die Wohnung beträgt in unserem Beispiel etwa das 25-Fache der Jahreskaltmiete. Liegt dieses Verhältnis höher, verschlechtern sich die Rendite-Erwartungen.

Annahmen über Miete und Mietentwicklung

Quelle: Finanztip-Berechung (Stand: August 2024)

Kosten: Die tatsächlichen Kosten einer Immobilie liegen meist über den Werten, die Verkäufer und Immobilienmakler bei ihren Berechnungen ansetzen. Grundsätzlich kann der Eigentümer der Wohnung ja den größeren Teil des Hausgelds, das er selbst zahlt, als Nebenkosten auf seinen Mieter umlegen. Die Kosten für den Hausverwalter und die Erhaltung der Wohnung muss er allerdings selbst tragen. Außerdem kann es beim Wechsel oder bei Zahlungsproblemen der Mieter zu Ausfällen kommen.

Anders als die Verwaltungskosten fällt der Erhaltungsaufwand für Bauteile wie das Dach, die Heizung oder die Badeinrichtung zwar nicht regelmäßig an. Wenn diese Gebäudeteile aber erneuert werden müssen, entstehen hohe Kosten.

Nach einer alten Faustformel sollten Vermieter mindestens 1 Prozent des Kaufpreises ansetzen, also in unserem Fall 2.100 Euro pro Jahr. Legt man aber die gestiegenen Baupreise der vergangenen Jahre zugrunde, dürfte dieser Wert (je nach Alter der Wohnung) eher niedrig angesetzt sein, falls es wirklich einmal zu größeren Reparaturen kommt. Banken und Bausparkassen berücksichtigen den Erhaltungsaufwand bei ihren Berechnungen meist gar nicht oder mit sehr viel niedrigeren Pauschalen (zum Beispiel 1 Euro pro Monat und Quadratmeter, das würde also im Beispiel nur 840 Euro pro Jahr ausmachen).

In unserem Beispiel gehen wir davon aus, das Max für die Wohnung zunächst ein Prozent des Haufpreises jährlich als Hausgeld zahlt. Die Kosten für den Verwalter sollen darin enthalten sein. Wir gehen davon aus, dass keine Mietausfälle durch Leerstand oder Zahlungsschwierigkeiten der Mieter entstehen. Obwohl wir also bei weitem nicht mit dem schlechtesten Szenario rechnen, setzen wir in unserer Rendite-Berechnung deutlich höhere Kosten an als die meisten Anbieter und Banken in ihren Modellrechnungen. Dies geht zu Lasten der Rendite, ist aber sachgerecht: Nur ein gut erhaltener Altbau kann sich beim Verkauf gegen Neubauten behaupten.

Nicht umlegbare Kosten / Erhaltungsaufwand (1 % des Kaufpreises):  2.100 € pro Jahr.

Steuern: Der Gesetzgeber sieht regulär eine Abschreibung von 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre vor. Angerechnet wird dies allerdings nur auf die Gebäudekosten. Der Käufer muss daher für das Finanzamt eine Aufteilung von Grundstücks- und Gebäudewert vornehmen. Wir gehen von einer Aufteilung von 40 zu 60 Prozent aus. Die Abschreibung vermindert die Bemessungsgrundlage für die Steuern.

Auch die Kosten für Erhalt und Verwaltung der Wohnung mindern den Mietüberschuss. Gleiches gilt für die Zinsen des Darlehens, allerdings nicht für die Tilgungsleistungen.

Steuern

Quelle: Finanztip-Berechung (Stand: August 2024)

Finanzierung: Wir gehen davon aus, dass der Max die Immobilie nach 15 Jahren wieder verkaufen möchte. Max benötigt also einen Hypothekenkredit mit 15 Jahren Zinsbindung. Die Bank verlangt einen anfänglichen Tilgungssatz von 1,5 Prozent. Die Auswirkungen einer geänderten Zinsentwicklung (also besonders steigender Hypothekenzinsen) müssen wir also in diesem Musterfall nicht berücksichtigen. Nach 15 Jahren hat Max den Baukredit allerdings noch nicht zurückgezahlt.

Finanzierung

Quelle: Finanztip-Berechung (Stand: August 2024)

Wertentwicklungen: Wie hoch oder niedrig die Rendite der Immobilie am Ende ausfällt, hängt entscheidend davon ab, welchen Verkaufspreis der Anleger am Ende erzielen kann. Über einen Zeitraum von 15 Jahren entwickeln sich Mieten, Kosten und Immobilienpreise weiter – und dies nicht immer unbedingt im Gleichklang. In Phasen eines Immobilienbooms steigen die Verkaufspreise etwa schneller als die Mieten: Immer mehr Menschen setzen dann auf weiter steigende Immobilienpreise, und die Preise steigen. Geht die Nachfrage nach Kaufimmobilien dagegen zurück, reagieren die Mieten erst mit einiger Verzögerung.

Wir gehen in unserem Grundszenario davon aus, dass Mieten, Kosten und Immobilienpreise in den nächsten Jahren steigen, und zwar in Höhe einer allgemeinen Inflationsrate von zwe Prozent.

Wert- und Preisentwicklungen in der Übersicht

Quelle: Finanztip-Analyse (Stand: August 2024)

Steigen die Immobilienpreise im gleichen Maß wie Kosten und Mieten, so ergibt sich nach 15 Jahren wieder das gleiche Kaufpreis/Kaltmiete-Verhältnis wie beim Kauf: Der Anleger verkauft dann wieder zum 25-Fachen der Nettokaltmiete. Der Verkaufspreis läge dann bei 282.632 Euro, also um etwa 35 Prozent über dem Preis, den der Anleger selbst bezahlt hat (210.000 Euro).

Bei diesen Annahmen ist die Rendite auf das eingesetzte Kapital nach 15 Jahren bereits nicht so hoch wie vielleicht erwartet. Die einzelnen Positionen entwickeln sich wie folgt:

Rendite-Berechnung in Euro für eine Eigentumswohnung mit Baukredit

Der Immobilienkäufer setzt also zu Beginn sein Eigenkapital ein und muss dann Jahr für Jahr zusätzliche Ersparnisse einbringen, um die laufenden Kosten und den Baukredit zu bezahlen. Die Rendite liegt bei einer bei 5,81 Prozent pro Jahr, und damit in Bereiche, wie sie Immobilienmakler und Projektentwickler gern nennen.

Wer wie realistisch sind diese Annahmen?

Auch wenn wir in unserem Grundszenario bereits den Erhaltungsaufwand berücksichtigt haben, ist es immer noch recht optimistisch, denn es geht davon aus, dass der normale Verlauf nicht gestört wird. Der Alltag eines Vermieters sieht allerdings häufig anders aus: Mieter zahlen plötzlich nicht mehr, Reparaturen sind kostspieliger als erwartet. Vor allem aber kann der Verkaufspreis hinter den Erwartungen zurückbleiben.

Damit der Anleger 15 Jahre nach dem Kauf der Wohnung wieder das 25-Fache der Jahreskaltmiete erzielt, muss die Nachfrage nach Immobilien am gewählten Standort zum Zeit­punkt des Verkaufs hoch sein: Neue Käufer müssen also bereit sein, wieder einen so hohen Preis zu zahlen, obwohl Zuschnitt und Ausstattung von Wohnungen irgendwann als veraltet gelten und Bodenbeläge, Türen und Keramik sich abnutzen.

Neben dem Alter und der Abnutzung gibt es noch eine Vielzahl von Faktoren, die die Immobilienpreise am Standort und in Deutschland insgesamt beeinflussen, etwa die wirtschaftliche Entwicklung vor Ort und im Land und die Altersstruktur der Bevölkerung. Einer der wichtigsten Faktoren ist sicherlich die allgemeine Zinsentwicklung. In Zeiten niedriger Zinsen sind auch die Hypothekenzinsen niedrig, und andere Anlageformen versprechen nur niedrige Renditen.

Wie sich die Rendite verändert, wenn der Anleger bei gleichen Miet- und Kostenentwicklung einen niedrigeren Verkaufspreis erzielt, zeigt die folgende Tabelle.

Rendite bei optimistischem und pessimistischem Szenario

Im Grundszenario erzielt der Anleger also in etwa die erhoffte Rendite. Der Schlüssel dazu ist die Wertsteigerung der Immobilie in den nächsten 15 Jahren. Damit sich diese Hoffnung erfüllt, muss die Nachfrage nach Immobilien in 15 Jahren hoch sein und das konkurrierende Angebot klein.

Die meisten Menschen können sich aber auch noch an lange Phasen in den vergangenen Jahrzehnten erinnern, als die Nachfrage nach Immobilien eher mäßig und das Angebot ausreichend oder sogar hoch war. In einer solchen Phase liegt der Verkaufspreis für eine 15 Jahre alte Immobilie bestenfalls in Höhe des alten Kaufpreises. Das pessimistische Szenario zeigt: Die Rendite sinkt bei einer weniger optimistischen Berechnung deutlich. Erhöhen sich die Kosten und sinkt der Verkaufspreis noch weiter, bleibt von der versprochenen Rendite nicht mehr viel übrig.

Die Gesamtwirkung der verschiedenen Einflussfaktoren ist auf 15 Jahre nicht vorhersehbar. Fest steht aber, dass der Anleger sein Eigenkapital in die Immobilie investiert, und nicht über verschiedene Anlageklassen gestreut hat. Man spricht in diesem Fall von einem Klumpenrisiko.

Eine Immobilie zur Kapitalanlage ist keineswegs immer eine lohnenswerte Investition. Die Rendite der Immobilie steht (anders als von Branchenvertretern gern behauptet) keinesfalls von Anfang an fest. Vielmehr hängt sie eng mit der Wertentwicklung der Immobilie zusammen. Wer seine gesamten Ersparnisse in eine Immobilie zur Vermietung steckt, läuft Gefahr, am Ende viel schlechter abzuschneiden als erhofft.

Neben den finanziellen Aspekten geht es bei einer Immobilie zur Vermietung auch immer um Menschen: Manche Mieter kümmern sich um das fremde Eigentum so, als wäre es die eigene Wohnung. Andere zahlen monatelang ihre Miete nicht und gehen nicht sehr pfleglich mit der Mietsache um. Ähnlich unterschiedliche Erfahrungen machten Vermieter mit dem Verwalter und den anderen Eigentümern in ihrem Haus. Auch diese Seite einer Immobilie zur Kapitalanlage solltest Du bedenken.

Wer Verluste in jedem Fall vermeiden möchte, sollte daher bei möglichst gut verzinstem Festgeld bleiben. Der sichere Zins bei den besten Festgeldern liegt aktuell etwa in der Höhe eines vorsichtigen Szenarios bei der Immobilie, und das ohne die Sorgen um Mieter, Verwaltung und Wiederverkauf. Wer Schwankungen bei seiner Geldanlage insgesamt besser verkraftet, findet bei der Geldanlage mit Wertpapieren ähnlich hohe Rendite-Erwartungen wie bei einem optimistischen Szenario mit Immobilien.

Gute Aussichten, auch mit Immobilien eine bessere Rendite als beim Festgeld zu erzielen, hast Du vor allem dann, wenn der Standort nicht von vornherein gut (und teuer) ist, sondern sich während der Nutzungsdauer positiv entwickelt. Nur dann besteht die Aussicht, dass Du günstig einzukaufst und teuer verkaufst. Das bedeutet aber, dass Du an einem eher günstigen Standort kaufst und nicht genau weißt, ob sich der Standort wirklich wie gewünscht entwickelt. Gerade, wenn Du überlegst, einen Großteil Deiner Ersparnisse in eine vermietete Immobilien zu investieren, solltest Du Dich bei Deiner Entscheidung nicht von Werbeversprechen und Rendite-Angaben der Anbieter leiten lassen.