Immobilien als Kapitalanlage

So viel bringt eine Immobilie als Kapitalanlage

Dirk Eilinghoff Stand: 21. November 2019
Das Wichtigste in Kürze
  • Das niedrige Zinsniveau lässt viele Menschen über geeignete Anlagemöglichkeiten nachdenken.
  • Der Kauf einer Immobilie gilt dabei als risikoarme und lohnenswerte Investition.
  • Makler und Bauträger machen jedoch häufig zu positive Annahmen.
  • Achten Sie bei Musterberechnungen auf die Einmalkosten beim Kauf, den Erhaltungsaufwand, den angenommenen Wiederverkaufspreis und die Steuern.
So gehen Sie vor
  • Bewahren Sie beim Immobilienkauf einen kühlen Kopf; lassen Sie sich nicht von Gefühlen leiten.
  • Lassen Sie sich in jedem Fall eine Musterberechnung zur Rendite der Immobilie zeigen und hinterfragen Sie die Annahmen.
  • Vergleichen Sie die Rendite beim Immobilienkauf mit jener bei anderen Geldanlagen.
  • Nutzen Sie bei der Baufinanzierung grundsätzlich den Wettbewerb unter den Anbietern. Wir empfehlen Kreditvermittler wie Dr. KleinInterhyp und Planethome.

In Zeiten niedriger Zinsen betrachten immer mehr Menschen eine Immobilie als ideale Kapitalanlage. Häuser und Wohnungen gelten nicht nur als wertbeständig, sondern versprechen zusätzlich beachtliche Renditen. Regelmäßig nennen Projektentwickler und Makler eine Spanne von 4 bis 6 Prozent pro Jahr.

Damit liegt die Rendite etwa im Bereich jener Verzinsung, die Sparer in Deutschland in den 1980er und 1990er Jahren auf ihren Sparkonten erzielen konnten. Privatanleger, die mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, sollten allerdings einschätzen können, ob diese Traumrenditen realistisch sind.

Rendite von Immobilien: Das sind die wichtigsten Faktoren

Heutzutage vermehrt sich Guthaben auf Sparbüchern nicht mehr. Nur die besten Tagesgelder und Festgelder übertreffen noch die Inflation. Wer dagegen 4 oder 6 Prozent Rendite sucht, schaut sich nach Alternativen um, etwa nach einer Investition in „Betongold“.

Wer sich für eine Immobilie als Kapitalanlage interessiert, erhält von den Verkäufern häufig eine Modellrechnung oder zumindest eine Angabe zur erwarteten Rendite. Wie unsere beispielhafte Rendite-Berechnung zeigt, erfüllen sich die hohen Erwartungen der Anleger vor allem dann, wenn der Immobilienwert und die Miete bis zum Verkauf deutlich steigen und der Erhaltungsaufwand gering bleibt. Häufig sind diese Annahmen aber sehr optimistisch.

Im Einzelnen sollten Sie vor der Entscheidung für eine Immobilie als Kapitalanlage die folgenden Fragen für sich beantworten.

Wichtige Fragen im Überblick

KaufpreisWie hoch ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahreskaltmiete? Ist das für den Standort ein übliches Verhältnis? Ein Faktor von 20 ist günstig, 25 inzwischen in den meisten Lagen üblich, 30 auf jeden Fall teuer, aber häufig anzutreffen.
Nebenkosten (Anschaffung)Wie hoch sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision für die Immobilie?
NutzungsdauerKönnen Sie heute bereits sagen, für wie lange Sie die Immobilie behalten möchten? Wann und wie wollen Sie die Investition abschließen?
MieteinnahmenMit welcher Kaltmiete pro Quadratmeter rechnen Sie? Ist diese Miete im Standort bei vergleichbaren Immobilien zu erzielen? Wer kümmert sich um neue Mieter, wenn die Wohnung leer steht?
VerwaltungskostenWie hoch sind die Verwaltungskosten für die Wohnung?
ErhaltungsaufwandWelcher gemeinschaftliche Erhaltungsaufwand ist voraussehbar? Wie hoch ist das Hausgeld dafür? Welche Summe sollte man darüber hinaus für die Wohnung zurückstellen?
SteuernWie ist die Aufteilung von Grundstück und Gebäude für steuerliche Zwecke? Wie hoch ist dann die Abschreibung? Wie hoch ist Ihr Grenzsteuersatz?
FinanzierungIst die Zinsbindung für die geplante Finanzierung länger als die Nutzungsdauer? Dann benötigen Sie nach der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung. Lassen Sie sich zeigen, wie sich ein Zinsanstieg auf Ihre Monatsrate und die Rendite auswirken.
WiederverkaufWelche Faktoren beeinflussen bereits heute die Wertentwicklung der Immobilie? Gibt es absehbare Risiken? Können Sie erwarten, die Immobilien zum gleichen Faktor (Kaufpreis zu Jahresmiete) zu verkaufen, wie Sie sie selbst gekauft haben?

Sofern Sie die Antworten zu diesen Fragen nicht mit Hilfe des Exposés zur Immobilie beantworten können, sollten Sie den Verkäufer oder Vermittler befragen. Gerade wenn er Ihnen eine Rendite-Erwartung für das Objekt genannt hat, weiß er genau, wie er diese Fragen für seine Berechnung beantwortet hat. Sie erhalten damit wichtige Hinweise dazu, wie realistisch diese Annahmen sind.

Die Grundüberlegungen zur Rendite sind dabei übrigens für alle angebotenen Immobilien gleich, egal, ob es sich um eine gewöhnliche Eigentumswohnung zur Vermietung oder Appartements in einer Seniorenresidenz, einem Pflegeheim oder einem Studentenwohnheim handelt.

Immobilien zur Vermietung sind meist kreditfinanziert

Immobilien gehören zu den teuersten Objekten, die die meisten Menschen in ihrem Leben je erwerben. Wer aber nicht selbst einzieht, sondern die Immobilie als Kapitalanlage kauft, übersieht häufig die finanzielle Dimension der Investition. Schuld daran ist das gängige Finanzierungsmodell, wonach Anleger lediglich das notwendige Eigenkapital für den Kauf und die Nebenkosten einsetzen. Für den größeren Teil der Investition nehmen sie dagegen einen Baukredit bei einer Bank oder Bausparkasse auf. Dann reichen bereits einige Zehntausend Euro an Ersparnissen, um eine Immobilie als Kapitalanlage zu finanzieren.

Vorteile hat dieses Modell vor allem für die Anbieter der Immobilien: Sie können mehr potenzielle Anleger ansprechen und erzielen höhere Verkaufspreise. Im Gegenzug versprechen sie den Käufern stets ein attraktives Geschäft: den Aufbau von Vermögen auf Kosten der zukünftigen Mieter. Deren Mietzahlungen sollen die Ausgaben für den Kredit und sonstige Kosten decken. Abgesehen vom eingesetzten Eigenkapital soll sich die Immobilie also weitgehend selbst finanzieren.

Die Baufinanzierung wird damit zum Hebel der Rendite, der allerdings in beide Richtungen wirken kann: Liegt die Rendite über dem Hypothekenzins (nach Steuern), so steigert der Baukredit die Rendite. Denn für das geliehene Geld zahlt der Käufer weniger, als er insgesamt mit Objekt verdient. Liegt die Rendite aber unter dem Hypothekenzins, so ziehen die Kosten für die Finanzierung die Rendite für das selbst eingesetzte Geld nach unten. Dies verdeutlicht auch die nachfolgende Rendite-Berechnung.

So berechnet sich die Rendite einer vermieteten Immobilie

Als Beispiel für die Rendite-Berechnung dient der Kauf einer Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche zum Preis von 210.000 Euro. Für diesen Kaufpreis können Immobilienkäufer zwar keine Eigentumswohnung in attraktiven Lagen der Großstädte erwarten, Wohnungen zu diesem Preis lassen sich aber problemlos in der nächstgrößeren Städtekategorie – den sogenannten Mittelstädten oder B-Städten – finden.

In unserem Beispiel gehen wir davon aus, dass der Anleger die Wohnung provisionsfrei vom Bauträger erwirbt. Die Grunderwerbssteuer soll bei 6 Prozent liegen. Im Vergleich zu einem Kauf über einen Immobilienmakler sind die Nebenkosten also deutlich niedriger. Der Anleger hat etwa 100.000 Euro angespart. Dieses Geld setzt er als Eigenkapital bei der Finanzierung der Immobilie ein.

Bei der Renditeberechnung geht es zunächst um die Gesamtkosten des Projekts, dann um die Einnahmen und Ausgaben einschließlich der Steuern. Zum Kaufpreis kommen noch die Nebenkosten.

Berechnung Gesamtkosten des Wohnungskaufs

Kaufpreis210.000 €
Grunderwerbsteuer (6 %)12.600 €
Notar und Grundbuchamt (2 %)4.200 €
Makler (Courtage)0 €
Nebenkosten gesamt16.800 €
Gesamtkosten226.800 €
Eigenkapital des Anlegers101.800 €

Quelle: Finanztip-Berechung (Stand: November 2019)

Miete: Die Mieteinnahmen sollen einen möglichst großen Anteil der Kreditraten finanzieren. Der Kaufpreis für die Wohnung beträgt in unserem Beispiel etwa das 25-Fache der Jahreskaltmiete. Das liegt eher im mittleren Bereich dessen, was in den besseren Lagen deutschen Großstädten zurzeit gefordert wird. Liegt dieses Verhältnis höher, verschlechtern sich die Rendite-Erwartungen.

Annahmen über Miete und Mietentwicklung

erzielbare Kaltmiete pro Quadratmeter10 €
Monatskaltmiete700 €
Jahreskaltmiete8.400 €

Quelle: Finanztip-Berechung (Stand: November 2019)

Kosten: Die tatsächlichen Kosten einer Immobilie liegen meist über den Werten, die Verkäufer und Immobilienmakler bei ihren Berechnungen ansetzen. Grundsätzlich kann der Eigentümer der Wohnung ja den größeren Teil des Hausgelds, das er selbst zahlt, als Nebenkosten auf seinen Mieter umlegen. Die Kosten für den Hausverwalter und die Erhaltung der Wohnung muss er allerdings selbst tragen. Außerdem kann es beim Wechsel oder bei Zahlungsproblemen der Mieter zu Ausfällen kommen.

Anders als die Verwaltungskosten fällt der Erhaltungsaufwand für Bauteile wie das Dach, die Heizung oder die Badeinrichtung zwar nicht regelmäßig an. Wenn diese Gebäudeteile aber erneuert werden müssen, entstehen hohe Kosten.

Nach einer alten Faustformel sollten Vermieter mindestens 1 Prozent des Kaufpreises ansetzen, also in unserem Fall 2.100 Euro pro Jahr. Legt man aber die gestiegenen Baupreise der vergangenen Jahre zugrunde, dürfte dieser Wert (je nach Alter der Wohnung) eher niedrig angesetzt sein, falls es wirklich einmal zu größeren Reparaturen kommt. Banken und Bausparkassen berücksichtigen den Erhaltungsaufwand bei ihren Berechnungen meist gar nicht oder mit sehr viel niedrigeren Pauschalen (zum Beispiel 1 Euro pro Monat und Quadratmeter, das würde also im Beispiel nur 840 Euro pro Jahr machen).

In unserem Beispiel bleiben wir bei der Faustformel. Die Kosten für den Verwalter sollen darin enthalten sein. Wir gehen davon aus, keine Mietausfälle durch Leerstand oder Zahlungsschwierigkeiten der Mieter entstehen. Obgleich wir also bei weitem nicht mit dem dem schlechtesten Szenario rechnen, setzen wir in unserer Rendite-Berechnung deutlich höhere Kosten an als die meisten Anbieter und Banken in ihren Modellrechnungen. Dies geht zu Lasten der Rendite, ist aber sachgerecht: Nur ein gut erhaltener Altbau kann sich beim Verkauf gegen Neubauten behaupten.

Nicht umlegbare Kosten / Erhaltungsaufwand (1 % des Kaufpreises):  2.100 € pro Jahr

Steuern: Der Gesetzgeber sieht eine Abschreibung von 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre vor. Angerechnet wird dies allerdings nur auf die Gebäudekosten. Der Käufer muss daher für das Finanzamt eine Aufteilung von Grundstücks- und Gebäudewert vornehmen. Wir gehen von einer Aufteilung von 40 zu 60 Prozent aus. Die Abschreibung vermindert die Bemessungsgrundlage für die Steuern.

Auch die Kosten für Erhalt und Verwaltung der Wohnung mindern den Mietüberschuss. Gleiches gilt für die Zinsen des Darlehens, allerdings nicht für die Tilgungsleistungen.

Steuern

Wert des Grundstücks84.000 € (40 %)
Wert des Gebäudes126.000 € (60 %)
Anteil Gebäude an Nebenkosten10.080 €
Grundlage für Abschreibung136.080 €
Abschreibung pro Jahr (50 Jahre)2.722 €
Grenzsteuersatz des Anlegers42 %

Quelle: Finanztip-Berechung (Stand: November 2019)

Finanzierung: Wir gehen davon aus, dass der Anleger die Immobilie nach 15 Jahren wieder verkaufen möchte. Denkbar ist also ein 50-jähriger Anleger, der die Wohnung bis zum Rentenantritt halten möchte. Er benötigt also einen Hypothekenkredit über 15 Jahre. Die Bank verlangt einen anfänglichen Tilgungssatz von 3 Prozent. Die Auswirkungen einer geänderten Zinsentwicklung (also besonders steigender Hypothekenzinsen) betrachten wir in diesem Musterfall nicht.

Finanzierung

Gesamtkosten226.800 €
Eigenkapital101.800 €
Kreditsumme (60 %)125.000 €
Sollzins2,5 %
anfängliche Tilgung3 %
Dauer der Zinsbindung15 Jahre
Restschuld nach 15 Jahren57.755 €
Monatsrate573 €

Quelle: Finanztip-Berechung (Stand: November 2019)

Wertentwicklungen: Wie hoch oder niedrig die Rendite der Immobilie am Ende ausfällt, hängt entscheidend davon ab, welchen Verkaufspreis der Anleger am Ende erzielen kann. Über einen Zeitraum von 15 Jahren entwickeln sich Mieten, Kosten und Immobilienpreise weiter – und dies nicht immer unbedingt im Gleichklang. In Phasen eines Immobilienbooms steigen die Verkaufspreise etwa schneller als die Mieten: Immer mehr Menschen setzen dann auf weiter steigende Immobilienpreise, und die Preise steigen. Geht die Nachfrage nach Kaufimmobilien dagegen zurück, reagieren die Mieten erst mit einiger Verzögerung.

Wir gehen in unserem Grundszenario davon aus, dass Mieten, Kosten und Immobilienpreise in den nächsten Jahren moderat steigen.

Wert- und Preisentwicklungen in der Übersicht

Anstieg Miete1 % pro Jahr
Anstieg Kosten1 % pro Jahr
Anstieg Immobilienpreise1 % pro Jahr

Quelle: Finanztip-Analyse (Stand: November 2019)

Steigen die Immobilienpreise im gleichen Maß wie Kosten und Mieten, so ergibt sich nach 15 Jahren wieder das gleiche Kaufpreis/Kaltmiete-Verhältnis wie beim Kauf: Der Anleger verkauft dann wieder zum 25-Fachen der Nettokaltmiete. Der Verkaufspreis läge dann bei 243.803 Euro, also um 16 Prozent über dem Preis, den der Anleger selbst bezahlt hat (210.000 Euro).

Gesamtrendite passt nur bei hohem Verkaufspreis

Bei diesen Annahmen ist die Rendite auf das eingesetzte Kapital nach 15 Jahren zwar nicht so hoch wie vielleicht erwartet, aber attraktiv. Die einzelnen Positionen entwickeln sich wie folgt:

Rendite-Berechnung in Euro für eine Eigentumswohnung mit Baukredit

JahrImmobilieMietenKostenKreditZinsenSteuern+/-
im Jahr
2019210.0008.4002.1006.8753.125190-101.800
2020212.1008.4842.1216.8753.031256-765
2021214.2218.5692.1426.8752.935323-768
2022216.3638.6552.1646.8752.837392-771
2034241.3909.6562.4146.8751.5761.236+182.765
Rendite      +3,41 %

Der Immobilienkäufer setzt also zu Beginn sein Eigenkapital ein und muss dann Jahr für Jahr zusätzliche Ersparnisse einbringen, um die laufenden Kosten und den Baukredit zu bezahlen. Die Rendite liegt bei einer realistischen Kalkulation des Erhaltungsaufwands bei 3,41 Prozent. Wer diese Kosten aus der Berechnung streicht, kommt sogar auf eine Rendite von 4,39 Prozent und damit in Bereiche, wie sie Immobilienmakler und Projektentwickler gern nennen.

Rendite kann weiter sinken

Auch wenn wir in unserem Grundszenario bereits den Erhaltungsaufwand berücksichtigt haben, ist es immer noch recht optimistisch, denn es geht davon aus, dass der normale Verlauf nicht gestört wird. Der Alltag eines Vermieters sieht allerdings häufig anders aus: Mieter zahlen plötzlich nicht mehr, Reparaturen sind kostspieliger als erwartet. Vor allem aber kann der Verkaufspreis hinter den Erwartungen zurückbleiben.

Damit der Anleger 15 Jahre nach dem Kauf der Wohnung wieder das 25-Fache der Jahreskaltmiete erzielt, muss die Nachfrage nach Immobilien am gewählten Standort zum Zeitpunkt des Verkaufs hoch sein: Neue Käufer müssen also bereit sein, wieder einen so hohen Preis zu zahlen, obwohl Zuschnitt und Ausstattung von Wohnungen irgendwann als veraltet gelten und Bodenbelägen, Türen und Keramik sich abnutzen.

Neben dem Alter und der Abnutzung gibt es noch eine Vielzahl von Faktoren, die die Immobilienpreise am Standort und in Deutschland insgesamt beeinflussen, etwa die wirtschaftliche Entwicklung vor Ort und im Land und die Altersstruktur der Bevölkerung. Einer der wichtigsten Faktoren ist sicherlich die allgemeine Zinsentwicklung. In Zeiten niedriger Zinsen sind auch die Hypothekenzinsen niedrig, und andere Anlageformen versprechen nur niedrige Renditen.

Wie sich die Rendite verändert, wenn der Anleger bei gleichen Miet- und Kostenentwicklung einen niedrigeren Verkaufspreis erzielt, zeigt die folgende Tabelle.

Rendite bei optimistischem und pessimistischem Szenario

Szenariooptimistisches
Grundszenario
pessimistisches
Szenario
pessimistisch mit
Mietausfällen und
niedrigerem Verkaufspreis
BeschreibungVerkauf zum gleichen Faktor wie KaufVerkaufspreis niedriger als Kaufpreiszusätzlich: Ausfall von 4,2 % der Nettokaltmiete (0,5 Monatsmieten pro Jahr)
Kaufpreis / Kaltmiete pro Jahr252220
Verkaufspreis243.803 €212.423 €193.112 €
Rendite3,41 %2,18 %1,04 %

Im Grundszenario erzielt der Anleger also in etwa die erhoffte Rendite. Der Schlüssel dazu ist die Wertsteigerung der Immobilie in den nächsten 15 Jahren. Damit sich diese Hoffnung erfüllt, muss die Nachfrage nach Immobilien in 15 Jahren hoch sein und das konkurrierende Angebot klein.

Die meisten Menschen können sich aber auch noch an lange Phasen in den vergangenen Jahrzehnten erinnern, als die Nachfrage nach Immobilien eher mäßig und das Angebot ausreichend oder sogar hoch war. In einer solchen Phase liegt der Verkaufspreis für eine 15 Jahre alte Immobilie wahrscheinlich unter dem Kaufpreis. Das pessimistische Szenario zeigt: Die Rendite sinkt bei einer weniger optimistischen Berechnung deutlich. Erhöhen sich die Kosten und sinkt der Verkaufspreis noch weiter, bleibt von der versprochenen Rendite nicht mehr viel übrig.

Die Gesamtwirkung der verschiedenen Einflussfaktoren ist auf 15 Jahre nicht vorhersehbar. Fest steht aber, dass der Anleger sein Eigenkapital von mehr als 100.000 Euro in die Immobilie investiert und nicht über verschiedene Anlageklassen gestreut hat. Man spricht in diesem Fall von einem Klumpenrisiko.

Fazit: Alternativen prüfen lohnt sich

Eine Immobilie zur Kapitalanlage ist keineswegs immer eine lohnenswerte Investition. Die Rendite der Immobilie steht (anders als von Branchenvertretern gern behauptet) keinesfalls von Anfang an fest. Vielmehr hängt sie eng mit der Wertentwicklung der Immobilie zusammen. Wer seine gesamten Ersparnisse in eine Immobilie zur Vermietung steckt, läuft Gefahr, am Ende viel schlechter abzuschneiden als erhofft.

Neben den finanziellen Aspekten geht es bei einer Immobilie zur Vermietung auch immer um Menschen: Manche Mieter kümmern sich um das fremde Eigentum so, als wäre es die eigene Wohnung. Andere zahlen monatelang ihre Miete nicht und gehen nicht sehr pfleglich mit der Mietsache um. Ähnlich unterschiedliche Erfahrungen machten Vermieter mit dem Verwalter und den anderen Eigentümern in ihrem Haus. Auch diese Seite einer Immobilie zur Kapitalanlage sollten Sie bedenken.

Wer Verluste in jedem Fall vermeiden möchte, sollte daher bei möglichst gut verzinsten Festgeldern bleiben. Der sichere Zins bei den besten Festgeldern liegt gar nicht weit von einer Rendite einer Immobilie entfernt, und dass ohne Sorgen um Mieter, Verwaltung und Wiederverkauf. Wer Schwankungen bei seiner Geldanlage insgesamt besser verkraftet, findet bei der Geldanlage mit Wertpapieren ähnlich hohe Rendite-Erwartungen wie bei einem optimistischen Szenario mit Immobilien.

Gute Aussichten, auch mit Immobilien eine bessere Rendite als beim Festgeld zu erzielen, hat der Anleger vor allem dann, wenn der Standort nicht von vornherein gut (und teuer) ist, sondern sich während der Nutzungsdauer positiv entwickelt. Nur dann besteht die Aussicht, günstig einzukaufen und teuer zu verkaufen. Das bedeutet aber, dass der Anleger an einem eher günstigen Standort kauft und nicht genau weiß, ob sich der Standort wirklich wie gewünscht entwickelt. Gerade Anleger, die mit ihren gesamten Ersparnissen in vermietete Immobilien investieren, sollten sich also bei ihrer Entscheidung nicht von Werbeversprechen und Rendite-Angaben der Anbieter leiten lassen.

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Autor
Dirk Eilinghoff

Stand: 21. November 2019


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