Erhaltungsaufwendungen So beteiligen Vermieter den Fiskus an Renovierungskosten

Jörg Leine
Finanztip-Experte für Steuern

Das Wichtigste in Kürze

  • Aufwendungen für vermietete Immobilien lassen sich bei der Steu­er­er­klä­rung in folgende Kategorien unterteilen: Herstellungs- beziehungsweise An­schaf­fungs­kos­ten, anschaffungsnahe Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen.
  • Die Zuordnung ist nicht immer eindeutig und führt daher immer wieder zum Streit mit dem Finanzamt.
  • Nur Erhaltungsaufwendungen kannst Du sofort als Werbungskosten abziehen.

So gehst Du vor

  • Falls Du eine sanierungsdürftige Immobilie kaufst, solltest Du die 15-Prozent-Grenze beachten und in den ersten drei Jahren nicht zu viel in die Modernisierung investieren. 
  • Die Steu­er­er­klä­rung machst Du am besten mit einem Steuerprogramm.
  • Wir empfehlen für alle Fälle Wiso Steuer 2024 und Steuersparerklärung (Steuerjahr 2023) – ohne Photovoltaik.
  • Wenn Du nicht selbstständig bist, reicht meist unser Preis-Leistungs-Tipp Tax 2024.
  • Auch wichtig: Prüfe mithilfe unserer Checkliste zum neuen Heizungsgesetz, welche Heizungsregel für Deine Immobilie gilt.

Die Preise für Immobilien in Großstädten sind in den vergangenen Jahren enorm gestiegen. Bezahlbarer Wohnraum ist insbesondere in den Metropolen knapp. Wer eine sanierungsbedürftige Bestandsimmobilie erwirbt, um diese zu vermieten, kann seinen Aufwand steuerlich geltend machen.

Erhaltungsaufwendungen sofort abziehbar

Beim Erwerb einer Immobilie und anschließenden Arbeiten daran fallen erhebliche Kosten an. Dabei ist zwischen verschiedenen Ausgabekategorien mit unterschiedlichen steuerlichen Konsequenzen zu unterscheiden:

  • Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten,
  • anschaffungsnahe Herstellungskosten und
  • Erhaltungsaufwendungen. 

Die wichtigsten Informationen zuerst:

  • Erhaltungsaufwendungen können Vermieterinnen und Vermieter sofort als Werbungskosten abziehen.
  • Bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten passiert das nur, wenn die Ausgaben innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb 15 Prozent der Nettoanschaffungskosten nicht übertreffen.
  • Alle anderen Ausgaben müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes über einen Zeitraum von rund 33 bis 50 Jahren abgeschrieben werden. Das bedeutet, dass Du diese anderen Kosten über die Nutzungsdauer aufteilen musst - und dadurch weniger Steuern sparst.
    Beispiel: Du hast Kosten von 20.000 Euro. Dann kannst Du bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren jeweils nur 400 Euro pro Jahr bei der Steuer geltend machen. Sind die 20.000 Euro jedoch für den Erhaltungsaufwand der Immobilie, kannst Du diese sofort auf einen Schlag komplett absetzen. 

Kurz gesagt: Erhaltungsaufwendungen sind steuerlich gut, anschaffungsnahe Herstellungskosten können es in gewissen Grenzen sein, Herstellungs- oder An­schaf­fungs­kos­ten musst du hingegen immer über einen langen Zeitraum absetzen.  Das größte steuerliche Problem an dieser Stelle ist nun, dass die Grenzen zwischen den drei Kategorien - trotz aller Steuergesetze und Richtlinien - manchmal fließend sind. 

Wir zeigen Dir in den folgenden Kapiteln, was in welche Kategorie gehört, wie die Rechtssprechung ist und was Du beachten solltest.

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An­schaf­fungs­kos­ten abschreiben

Abschreiben lässt sich nur der Gebäudewert, nicht aber der Grundstückswert. Ist nur der Gesamtpreis bekannt, ist er auf diese beiden Werte aufzuteilen. Am besten ist es, wenn bereits im Kaufvertrag beide aufgeteilt sind und die Bewertung plausibel erscheint. Falls die Aufteilung fehlt, muss sie anderweitig ermittelt werden.

Amtliche Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung  

Mit einer immer wieder aktualisierten Arbeitshilfe der Finanzverwaltung kannst Du in einem typisierten Verfahren entweder selbst den Kaufpreis aufteilen oder die Plausibilität einer solchen Aufteilung prüfen. Dabei handelt es sich um eine anerkannte Schätzung, von der aber sowohl Du als auch das Finanzamt abweichen dürfen.

Mit dem aktuellen Berechnungsmodul lassen sich ältere Immobilien realistischer bewerten als mit der Vorgängerversion. Denn in einem gesonderten Tabellenblatt kannst Du ein fiktives Baujahr ermitteln, um Modernisierungen entsprechend zu berücksichtigen.

Wie läuft das mit der Abschreibung?

Für den Verschleiß eines Gebäudes kannst Du für jedes volle Jahr zwischen 2 und 3 Prozent abschreiben. Wie viel es tatsächlich ist, hängt vom Jahr der Fertigstellung ab (§7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz - EStG):

  • 3 Prozent für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden (also etwas mehr als 33 Jahre lang),
  • 2 Prozent für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt worden sind (also 50 Jahre lang) und
  • 2,5 Prozent für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertig gestellt wurden (also 40 Jahre lang).

Das bedeutet: Als gewöhnliche Nutzungsdauer einer Wohnung oder eines Hauses definiert der Fiskus zwischen rund 33 und 50 Jahren. Im Kauf- beziehungsweise Fertigstellungsjahr ist nur eine monatsweise zeitanteilige Abschreibung möglich.

Beispiel: Du kaufst im Juli eine Eigentumswohnung. Der abschreibbare Wert der Wohnung (also nach Abzug des Wertes für Grund und Boden) beträgt 100.000 Euro. Pro Jahr darfst Du 2 Prozent, also 2.000 Euro abschreiben (= Jahres-AfA), die als Werbungskosten von Deinen zu versteuernden Mieteinnahmen abzuziehen sind. Weil Du aber erst im Juli Eigentümer geworden bist, steht Dir nur für die Monate Juli bis Dezember die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) zu. Das heißt in diesem Beispiel: nur 1.000 Euro im Anschaffungsjahr.

Spezielle Abschreibung in Sanierungsgebieten und bei Denkmalschutz

Zudem gibt es weitere Abschreibungsmöglichkeiten für Gebäude in Sanierungsgebieten (§ 7h EStG) und für Denkmalschutzimmobilien (§ 7i EStG). Hier sind es jeweils 9 Prozent in den ersten acht Jahren und jeweils 7 Prozent in den folgenden vier Jahren

Das betrifft in Sanierungsgebieten die Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen und bei denkmalgeschützten Immobilien die Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. 

Gibt es Unterschiede zwischen Herstellungs- und An­schaf­fungs­kos­ten?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, hat An­schaf­fungs­kos­ten. Wer etwas Neues schafft, hat Herstellungskosten. Gesetzlich definiert sind die Herstellungskosten im Paragraf 255 Absatz 2 Satz 1 Handelsgesetzbuch. Die Prinzipien für Herstellungskosten gelten analog auch für die An­schaf­fungs­kos­ten. In beiden Fällen kann der Aufwand nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes, also zwischen 33 und 50 Jahren lang, abgeschrieben werden.

Erwerbsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notar-, Makler- und Gerichtskosten gehören zu den An­schaf­fungs­kos­ten. Anschaffungs- und Herstellungskosten werden weitgehend analog behandelt. Als solche gelten alle Aufwendungen, die nötig sind, um eine Funktionsfähigkeit und Nutzbarkeit herzustellen.

Auch wenn Du das Gebäude wesentlich verbessert oder erweitert, zum Beispiel durch Anbau oder Aufstocken, fallen Anschaffungs- oder Herstellungskosten an. Wird die nutzbare Fläche vergrößert, führen diese Aufwendungen zu nachträglichen Herstellungskosten. 

Was zählt noch zu den Herstellungskosten?

Hier fassen wir zwei Punkte zusammen und erklären, was es mit der sogenannten Substanzvermehrung auf sich hat und wann von einer wesentlichen Verbesserung gesprochen wird.

Substanzvermehrung zählt zu den Herstellungskosten

Hinter diesem Begriff verbirgt sich der Fakt, dass ein Gebäude erweitert wird, aber die nutzbare Fläche nicht steigt. Immerhin: Die Finanzverwaltung hat zu diesem Punkt konkrete Beispiele aufgelistet (Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 18. Juli 2003, Bundessteuerblatt I 2003 Seite 386 ff.):

  • Einsetzen von zusätzlichen Trennwänden,
  • Errichtung einer Außentreppe,
  • Einbau einer Alarmanlage,
  • Montage einer Sonnenmarkise,
  • Bau einer Treppe zum Spitzboden und
  • Einbau eines Kachelofens oder Kamins.

In diesen Fällen sieht der Fiskus eine Erweiterung des bestehenden Gebäudes. Konsequenz: Die Ausgaben dafür lassen sich nur als Herstellungskosten abschreiben. Das gilt auch für den nächsten Punkt.

Wann spricht man von einer wesentlichen Verbesserung?

Da das Wort wesentlich sicher auch im Auge des Betrachters liegt, gibt es recht klare Kriterien für eine wesentliche Verbesserung des Zustands. Dafür müssen die

  • Modernisierungsaufwendungen in ihrer Gesamtheit über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen,
  • den Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöhen und
  • damit für die Zukunft eine erweiterte Nutzungsmöglichkeit schaffen.

Wenn beispielsweise durch die Renovierung der Standard einer Wohnung von sehr einfach auf mittel oder von mittel auf sehr anspruchsvoll angehoben wird, liegt eine wesentliche Verbesserung vor. Die Rechtsprechung hat dazu Kriterien entwickelt: Wenn mindestens drei der vier Kernbereiche der Ausstattung einer Wohnung funktionell deutlich erweitert und ergänzt werden, führen die Aufwendungen zu Herstellungskosten. Die vier Kernbereiche sind

  1. Heizung,
  2. Fenster,
  3. Sanitär- und
  4. Elektroinstallationen.

Nun kommen wir zum spannenden Punkt der anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Du hast gesehen, dass recht viele Arbeiten an der Immobilie Ausgaben verursachen, die zu den Herstellungskosten zählen und deshalb nicht sofort abgesetzt werden können. Sondern über viele Jahre abgeschrieben.

Eine Sonderstellung nehmen anschaffungsnahe Herstellungskosten ein. Der Gesetzgeber definiert diese in Paragraf 6 Absatz 1 Nummer 1a Einkommensteuergesetz. Demnach gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Voraussetzung: Diese erfolgen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf des Gebäudes und die Ausgaben übersteigen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der An­schaf­fungs­kos­ten des Gebäudes. 

Zur Verdeutlichung: Machst Du diese Instandungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach Ablauf der ersten drei Jahre, kannst Du sie auf einen Schlag als Erhaltsaufwendungen absetzen. Es sei denn, sie zählen dann doch zu den weiter oben beschriebenen Herstellungskosten. 

Das Finanzamt rechnet alle Aufwendungen in den drei Jahren nach dem Erwerb zusammen. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem das wirtschaftliche Eigentum übergegangen ist. Du solltest daher in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf das Sanieren nicht übertreiben. Möglicherweise lassen sich geplante Maßnahmen noch ein wenig aufschieben, damit die Drei-Jahres-Frist verstreicht, ohne dass Deine Ausgaben die 15-Prozent-Grenze überschreiten. 

Was ist mit Schönheitsreparaturen?

Gemeint sind damit zum Beispiel das Tapezieren, der neue Farbanstrich bei Wänden und Decken oder das Streichen von Innen- und Außentüren sowie von Fenstern. Früher konnten solche Maßnahmen als Erhaltungsaufwendungen sofort abgezogen werden. Doch das ist nach mehreren Urteilen des Bundesfinanzhofs (BFH) deutlich schwieriger geworden (Urteile vom 14. Juni 2016, Az. IX R 25/14IX R 15/15 und IX R 22/15).  

Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören laut Gesetz nicht Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Und der BFH meint, dass Schönheitsreparaturen nicht jährlich anfallen. Die Folge: Das höchste deutsche Finanzgericht bezieht solche Aufwendungen in die Drei-Jahres-Betrachtung mit ein. Übersteigst Du also mit den Gesamtmaßnahmen der Sanierung inklusive der Schönheitsreparaturen die 15-Prozent-Grenze, sind die gesamten Kosten nur verteilt auf die Nutzungsdauer abschreibbar – die Schönheitsreparaturen sind nicht mehr sofort abzugsfähig.

Das wäre in der Tat ärgerlich, wenn Du die Ausgaben für das Streichen und Tapezieren der Räume nur über bis zu 50 Jahre abschreiben kannst. 

Schönheitsreparaturen und Arbeiten, die das Gebäude erst betriebsbereit und damit vermietbar machen, gehören zu den „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“.

Tipp: Die 15-Prozent-Grenze musst Du nur beachten, wenn Du das Objekt im steuerrechtlichen Sinn angeschafft hast. Bei einem unentgeltlichen Erwerb, also vor allem durch vorweggenommene Erbfolge (Schenkung der Eltern an ihr Kind), gilt die 15-Prozent-Grenze nicht.

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Was sind Erhaltungsaufwendungen?

Wir haben sie schon öfter erwähnt im Text, nun wollen wir zum Schluss auch die Erhaltungsaufwendungen erklären.

Wie eben beschrieben liegen für Erhaltungsarbeiten keine anschaffungsnahen Herstellungskosten innerhalb der ersten drei Jahre vor, wenn diese üblicherweise jährlich anfallen. 

Außerdem zählen zu Erhaltungsaufwendungen die Fälle, in denen Einrichtungen und Anlagen bereits vorhanden sind und lediglich in ihrer Funktionstüchtigkeit erneuert werden. Es darf kein zusätzlicher Wohnraum entstehen. Erhaltungsaufwendungen führen zu sofort abziehbaren Werbungskosten für Dich als Vermieterin oder Vermieter.

Beispiele für Erhaltungsaufwendungen sind:

  • Austausch von Türen oder Fenstern,
  • Vergrößern eines bereits vorhandenen Fensters,
  • Austausch von Türschlössern gegen Sicherheitsschlösser,
  • Einbau einer Türsprechanlage,
  • Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung zu Wärme- und Schallschutzzwecken,
  • neuer Hausanstrich,
  • Erneuerung der Elektroinstallation,
  • Badezimmer-Renovierung,
  • Umstellung von Einzelöfen auf eine Zentralheizung oder Austausch der Heizungsanlage,
  • Versetzen von Wänden,
  • Dachreparatur, Neueindeckung eines Dachs,
  • Ersatz eines Flachdachs durch ein Satteldach, um eine größere Raumhöhe zu schaffen,
  • Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten,
  • Einbau einer privaten Breitbandanlage und einmalige Gebühren für den Anschluss an das öffentliche Breitbandnetz und
  • alle Reparaturen an den vier oben genannten Kernbereichen, wenn dadurch kein höherer Wohnungsstandard erreicht wird.

Vereinfachung bis 4.000 Euro netto

Bei kleineren Posten kannst Du die sogenannte Vereinfachungsregelung für Dich nutzen, die die Finanzverwaltung für Finanzämter festgelegt hat (Richtlinie 21.1 Absatz 2 Satz 2 der Einkommensteuer-Richtlinien). Ausgaben für Bauarbeiten bis zu einem Rechnungsbetrag von 4.000 Euro ohne Umsatzsteuer kannst Du auf Antrag als Erhaltungsaufwendungen behandeln lassen. Dieser Betrag gilt für jede einzelne Maßnahme. Den Antrag stellst Du einfach formlos im Rahmen Deiner Steu­er­er­klä­rung.

Sanierst Du in mehreren 4.000-Euro-Etappen, könnte sich das für Dich also auszahlen. Tausche beispielsweise im Sommer die Fenster aus und lasse im Winter die Elektroinstallation erneuern. Bleibst Du jeweils unter 4.760 Euro (inklusive Umsatzsteuer), kannst Du die kompletten Kosten im Steuerjahr als Werbungskosten ansetzen. Deine Ausgaben werden auf Antrag als Erhaltungsaufwand behandelt.

Allerdings gehen Finanzämter davon aus, dass Du in Raten sanierst, wenn sich der Standard einer Wohnung durch mehrere Baumaßnahmen innerhalb eines Fünf-Jahreszeitraums wesentlich verbessert. Dann werten die Behörden die Aufwendungen dann doch wieder als Herstellungskosten.

Mieterschäden

Erhaltungsaufwendungen können ebenfalls vorliegen, wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb der Wohnung Substanzschäden beseitigt werden müssen. Sie können sofort als Werbungskosten abziehbar sein, falls der Mieter oder die Mieterin schuld an den Schäden ist. In diesen Fällen handelt es sich nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten, entschied der Bundesfinanzhof am 9. Mai 2017 (Az. IX R 6/16).

In dem Fall hatte die Vermieterin der Mieterin gekündigt, weil sie fällige Nebenkosten nicht zahlte. Bei der Rückgabe der Wohnung erlebte sie ihr blaues Wunder: Ein nicht gemeldeter Rohrbruch hatte weitere Schäden verursacht, dazu gab es eingeschlagene Türscheiben, Schimmelbefall und kaputte Bodenfliesen – insgesamt Schäden in Höhe von rund 20.000 Euro, auf denen die Vermieterin sitzengeblieben ist. Nun konnte sie dank des Richterspruchs einen Teil davon über die Steuer zurückholen.

Wichtig ist jedoch, dass Du dokumentierst, dass solche Schäden erst nach dem Kauf eingetreten sind. Sollte der Mieter oder die Mieterin Schadensersatz leisten, dann muss diese Zahlung von den Erhaltungsaufwendungen abgezogen werden.

Wenn Du Erhaltungsaufwendungen in Deiner Steu­er­er­klä­rung angibst, erwartet das Finanzamt eine Einzelaufstellung. Daraus müssen der gezahlte Rechnungsbetrag, das Rechnungsdatum, der Gegenstand der Leistung und das ausführende Unternehmen hervorgehen. 

Was ist bei einer neuen Einbauküche?

Auch mit diesem Thema musst sich der Bundesfinanzhof (BFH) schon beschäftigen. In dem Fall hatte der Vermieter Spüle, Herd, Elektromöbel und -geräte ausgetauscht und wollte dies als Werbungskosten sofort absetzen. Doch das lässt der BFH nicht mehr zu (Urteil vom 3. August 2016, Az. IX R 14/15).

Bis dahin hatten das Gericht die Spüle und den Herd einer Einbauküche als wesentlichen Bestandteil eines Wohngebäudes betrachtet; der Aufwand dafür war als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand steuerlich geltend zu machen. Spüle und Kochherd sowie auch alle anderen Elemente einer Einbauküche gelten nun als unselbstständige Gebäudebestandteile einer Gesamtheit Einbauküche und müssen über zehn Jahre abgeschrieben werden.

Die Finanzämter lassen es jedoch bei Erstveranlagungen bis einschließlich dem Veranlagungszeitraum 2016 zu, dass Vermieter die Kosten für eine erneuerte Spüle oder einen erneuerten Herd sofort absetzen (Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 16. Mai 2017, Az. IV C 1 - S 2211/07/10005 :001). Grundsätzlich ist jedoch das BFH-Urteil in allen offenen Fällen anzuwenden.

Größere Ausgaben verteilen

Größere Ausgaben für den Erhalt des Gebäudes kannst Du gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, wenn mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche des Gebäudes Wohnzwecken dient (§ 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung). Die Erhaltungsaufwendungen lassen sich so unter anderem auch bei selbstgenutzten Baudenkmalen sowie Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen absetzen.

Weitere Steuer-Tipps finden Vermieter in einem zusätzlichen Ratgeber. 

Autoren
Udo Reuß

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