Steuertipps für Vermieter Mieteinnahmen versteuern - so sparst Du bei der Steuer

Wenn Du eine Wohnung oder ein Haus vermietest, erzielst Du Mieteinnahmen, die Du versteuern musst. Du kannst aber eine Reihe an Ausgaben bei der Steuer absetzen. Vor allem in den ersten Jahren nach der Anschaffung steckt in einer Immobilie erhebliches Steuersparpotenzial, weil sich Verluste steuerlich mit anderen Einkünften verrechnen lassen.

Deine Mieteinnahmen musst Du als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Dieser Ratgeber gibt zahlreiche Steuertipps für Vermieterinnen und Vermieter.

Hast Du Ausgaben für das vermietete Objekt und um es zu vermieten, dann sind das Werbungskosten. Diese Kosten kannst Du von der Steuer absetzen. Allerdings nur in dem Jahr, in dem Du das Geld tatsächlich ausgegeben hast. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt nämlich das Zu- und Abflussprinzip.

Aus diesem Prinzip folgt auch, dass Du umgekehrt Mieteinnahmen auch nur dann in Deiner Steu­er­er­klä­rung angeben musst, wenn Dein Mieterinnen und Mieter wirklich gezahlt hat. Mieteinnahmen, die noch ausstehen, musst Du (erst mal) nicht versteuern.

Zu den wichtigsten Werbungskosten für Vermieter gehören

• laufende Grundstückskosten,
• notwendige Fahrt- und Reisekosten,
• Schuldzinsen aus der Finanzierung des Vermietungsobjekts,
• Renovierungskosten (sogenannte Erhaltungsaufwendungen) und
• die Gebäudeabschreibung.

Die gesetzliche Definition der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung kannst Du in Paragraf 21 EStG nachlesen. Eintragen musst Du die Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung in der Anlage V zu Deiner Steu­er­er­klä­rung. 

Wichtig ist die Frage, wann Du welche Werbungskosten geltend machen kannst. Eventuell hast Du in einem Jahr einen sehr hohen Aufwand, musst aber die Kosten steuerlich auf bis zu 50 Jahre verteilen, also jährlich einen kleinen Teil abschreiben. Das gilt beispielsweise bei umfassenden Renovierungen. 

Wann Du Kosten schnell oder nur viele Jahre abschreiben kannst

Herstellungskosten – Vorsicht ist geboten, wenn Du den Wohnstandard deutlich steigerst, die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängerst oder einen starken Anstieg der Mieteinnahmen erreichst. Sobald die Maßnahmen, die Du durchführen lässt, zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, gelten sie nämlich als Herstellungskosten. Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen, die sofort als Werbungskosten abziehbar sind, berücksichtigt das Finanzamt Herstellungsaufwendungen nur über eine langjährige Abschreibung.

Hier gilt eine Faustregel: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen führen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) eines Gebäudes, wenn sie

• innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Objekts durchgeführt werden und
• die Aufwendungen netto 15 Prozent der An­schaf­fungs­kos­ten des Gebäudes (ohne Kaufpreisanteil für das Grundstück) übersteigen.

Bei den Aufwendungen für die Renovierungsarbeiten rechnest Du die Preise ohne Umsatzsteuer zusammen. Bleibst Du unterhalb der 15-Prozent-Grenze, dann kannst Du den Erhaltungsaufwand sofort absetzen. Alternativ kannst Du ihn in gleichen Jahresbeträgen auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b Abs. 1, Paragraf 84 Abs. 4a EStDV). 

Erhaltungsaufwand kommt immer dann infrage, wenn Du etwas bereits Vorhandenes instand hältst, instand setzt, erneuerst oder modernisierst. Das gilt beispielsweise, wenn Du Fenster und Türen austauschst.

Abschreibung – Die Idee hinter der Abschreibung (sogenannte Absetzung für Abnutzung AfA) ist folgende: Ein vermietetes Gebäude lässt sich meist über 50 Jahre nutzen. Der jährliche Wertverlust wird dadurch berücksichtigt, dass Du in jedem Jahr 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abschreiben kannst. Nebenkosten wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer oder Notargebühren gehören dazu. Achtung: Wurde Deine Immobilie vor 1925 fertiggestellt sind es 2,5 Prozent, bei Fertigstellung ab 2023 sogar 3 Prozent pro Jahr. 

Der Grund- und Bodenwert unterliegt keiner Wertminderung und kann daher nicht abgeschrieben werden. Deshalb musst Du den Kaufpreis einer Immobilie aufteilen: in einen Teil für das Gebäude und einen für den Bodenwert. Um späteren Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, solltest Du bereits im notariellen Kaufvertrag die entsprechenden Anteile ausweisen lassen.

Alternativ kannst Du eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung verwenden, die das Bundesfinanzministerium (BMF) zur Verfügung stellt. Bei realistischen Werten wird das Finanzamt die vertragliche Kaufpreisaufteilung akzeptieren. Falls es jedoch daran zweifelt, wird es den Gebäudeanteil auf der Grundlage der BMF-Arbeitshilfe festlegen. Dagegen könntest Du Einspruch und gegebenenfalls Klage einlegen. Das Finanzgericht darf sich nicht auf die Arbeitshilfe stützen, sondern soll stattdessen ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einholen. Das hat der Bundesfinanzhof entschieden (Urteil vom 21. Juli 2020, Az. IX R 26/19).

Im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr kannst Du das Objekt aber nur zeitanteilig abschreiben. Bei Anschaffung im April kannst Du beispielsweise 9/12 des jährlichen AfA-Betrags ansetzen.

Wenn der Kauf oder Bau des Objekts schon länger her ist, hilft Dir die offizielle Anleitung zur Anlage V weiter. Diese findest Du im Formularcenter des Bundesfinanzministeriums.

Instandhaltungsrücklage – Beiträge, die Besitzer einer vermieteten Eigentumswohnung in die Instandhaltungsrücklage einzahlen, zählen zu den Werbungskosten, sobald sie tatsächlich verausgabt wurden.

Warum sich Verluste lohnen können 

Wenn Du aktuell ein sehr hohes zu versteuerndes Einkommen hast, könnte ein Investment in Wohnimmobilien besonders interessant für Dich sein. Denn wenn Deine Werbungskosten höher sind als Deine Mieteinnahmen, erzielst Du einen Verlust aus der Vermietung, den Du wiederum mit Deinen anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnen kannst. Das senkt Deine Steuerlast. 

Allerdings ist das Finanzamt bei andauernden Verlusten misstrauisch. Das gilt vor allem bei einer verbilligten oder befristeten Vermietung und späterer Eigennutzung und bei einer selbst genutzten Ferienwohnung. Oft akzeptiert es in den Anfangsjahren die Verluste aus der Vermietung nur unter Vorbehalt (Vorläufigkeitsvermerk), das heißt, der Steuerbescheid könnte nachträglich noch geändert werden. 

Bei jahrelangen Verlusten könnte Dich das Finanzamt auffordern eine Totalüberschussprognose zu erstellen. Anhand einer Berechnung der voraussichtlichen Mieteinnahmen und Ausgaben in einem Zeitraum von 30 Jahren musst Du zeigen, dass Du mit Deinem vermieteteten Objekt letztendlich doch einen Überschuss erwirtschaften kannst (Überschuss- oder Gewinnerzielungsabsicht).

Falls die Prognose negativ ausfällt, dann betrachtet die Behörde Deine Vermietung als so genannte Liebhaberei. Das heißt, sie wäre ohne Einkünfteerzielungsabsicht. Mit der Konsequenz, dass der steuerliche Verlust nicht anerkannt wird – möglicherweise auch nachträglich. Bei normalen Mietverhältnissen ist das jedoch kein Thema.

Auch wer Wohnraum nur kurzfristig vermietet, etwa über eine Plattform wie Airbnb, erzielt steuerpflichtige Vermietungseinkünfte. Vermietetst Du ein Zimmer unter und nimmst im Jahr höchstens 520 Euro ein, dann musst Du diese Mieteinnahmen nicht angeben. Deine Ausgaben zählen dann aber auch nicht. Wenn Du Dich auf diese Vereinfachungsregel der Finanzämter berufst, kannst Du Mieteinnahmen bis zu 520 Euro steuerfrei einnehmen (R 21.2 Abs. 1 Einkommensteuerrichtlinien).

Bei höheren Einnahmen musst Du diese vollständig in der Anlage V erklären und nach Abzug der Werbungskosten komplett versteuern. Die 520 Euro sind also eine Freigrenze, kein Freibetrag. Betragen Deine Mieteinnahmen abzüglich Deiner Werbungskosten 521 Euro, musst Du diese komplett versteuern.

Die Finanzverwaltung geht davon aus, dass viele Privatleute einen Teil ihrer Wohnung vermieten, aber ihre daraus resultierenden Einkünfte nicht versteuern – insbesondere in den Metropolen, in Hochschulstädten und in touristischen Orten. Im September 2020 war bekannt geworden, dass es der Finanzbehörde Hamburg nach jahrelangen Bemühungen erstmals gelungen ist, das Vermietungsportal Airbnb dazu zu zwingen, steuerlich relevante Daten vieler Vermieterinnen an die deutsche Steuerverwaltung herauszugeben. Diese Daten werden bundesweit an die jeweils zuständigen Finanzämter weitergegeben. Die Ämter werden verstärkt versuchen, steuerunehrliche Vermieter aufzuspüren. 

Neues Gesetz erhöht Entdeckungsrisiko deutlich 

Am 1. Januar 2023 ist das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG) in Kraft getreten. Demnach sind auch Anbieter wie Airbnb dazu verpflichtet, den deutschen Finanzbehörden mitzuteilen, wie viel Gewinn (Mieteinnahmen minus Werbungskosten) im Jahr damit erzielt wurde. Allerdings erst ab einer Grenze von 2.000 Euro im Jahr. Diese Meldung für 2023 musste spätestens bis Ende März 2024 erfolgen. Wer also im Jahr 2023 mehr als 2.000 Euro Gewinn mit Airbnb gemacht hat, sollte sich klar darüber sein, dass das Finanzamt sehr wahrscheinlich davon erfährt. 

Bisher verschwiegene Einkünfte können bis zu zehn Jahre im Nachhinein versteuert werden – zuzüglich hoher Hinterziehungszinsen. Schlimmer noch: Wer steuerpflichtige Einkünfte nicht angibt, begeht möglicherweise Steuerhinterziehung. Um der Bestrafung zu entgehen, können Betroffene eine strafbefreiende Selbstanzeige (§ 371 AO) abgeben.

Dabei müssen alle Steuerstraftaten mindestens der letzten zehn Jahre offengelegt werden. „Problematisch könnte im Fall von Airbnb der Sperrgrund des Paragraf 371 Abs. 2 Nr. 2 AO, die sogenannte Tatentdeckung, sein. Danach kann eine Steuerstraftat nicht mehr vollständig strafbefreiend nacherklärt werden, sobald die Tat bereits entdeckt wurde und der Täter dies wusste oder hätte wissen müssen“, erklärt der Berliner Steuerberater und Rechtsanwalt Markus Deutsch.

Nach der seit 2010 verschärften Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs soll die Frage, was eine „Entdeckung“ ist, vom Einzelfall abhängig sein. In der Praxis ist eine auf „kriminalistischer Erfahrung“ beruhende bloße Entdeckungsgefahr ausreichend.

Unstrittig ist jedoch: Hat das Finanzamt frühere Steu­er­er­klä­rungen mit dem Kontrollmaterial verglichen, gilt die Tat stets als entdeckt. Daher sollten steuerunehrliche Vermieter die nicht erklärten Einkünfte von sich aus anzeigen. Im besten Fall kann dies strafbefreiend, zumindest aber strafmildernd wirken. Betroffene wenden sich am besten an einen auf Steuerstrafrecht spezialisierten Steuerberater oder Steueranwalt.

Übrigens: Wenn Du regelmäßig über Airbnb vermietest, dann musst Du auf die Miete auch den ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 Prozent aufschlagen. Das gilt nicht, wenn Du umsatzsteuerrechtlich ein Kleinunternehmer (§ 19 Umsatzsteuergesetz) bist.

Dafür gelten folgende Voraussetzungen:

• Der steuerpflichtige Umsatz des vergangenen Kalenderjahres lag unter 22.000 Euro und
• er steigt im laufenden Jahr voraussichtlich nicht über 50.000 Euro.

Achtung: Laut Jahressteuergesetz 2024 steigen diese Grenzen ab 2025 auf 25.000 Euro beziehungsweise 100.000 Euro.

Im August 2019 hatte der Gesetzgeber für Vermieter neuer Mietwohnungen eine zeitlich befristete Sonderabschreibung für besonders klimafreundliche Neubauten eingeführt (§ 7b EStG). Damit wollte der Fiskus den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen ankurbeln. Entscheidend war, dass der Wohnraum neu geschaffen wird und dann mindestens zehn Jahre lang vom Bauherrn oder Käufer vermietet wird. Diese Regelung war Ende 2021 ausgelaufen. 

Allerdings entschied die neue Bundesregierung, diese Sonderabschreibung mit dem selben Zweck zum 1. Januar 2023 wiederum befristet bis zum 31.12.2026 wieder zu beleben. Entscheidend ist das Datum des Bauantrags. Mit dem Wachstumschancengesetz, das im März 2024 in Kraft trat, wurde das sogar bis Ende September 2029 verlängert. Einige Details haben sich zur ersten Phase verändert. Wir beschreiben an dieser Stelle nur, was Du bei der Sonderabschreibung mit den aktuellen Regelungen beachten musst.

So funktioniert die Sonderabschreibung 

Der Steuervorteil liegt darin, dass Du in den ersten vier Jahren höhere Werbungskosten geltend machen kannst. Denn neben der normalen Abschreibung von jährlich 3 Prozent (gültig seit 2023) der Anschaffungs- oder Herstellungskosten kannst Du zusätzlich bis zu 5 Prozent Sonderabschreibung absetzen. Letztere ist jedoch gedeckelt – auf höchstens 4.000 Euro Gebäudekosten pro Quadratmeter Wohnfläche, vorher 2.500 Euro. 

Das Abschreibungsvolumen der Immobilie bleibt gleich, wenn Du die gesamte rund 33-jährige Nutzungsdauer betrachtest. Die Sonderabschreibung bringt eine zeitliche Vorverlagerung von Abschreibungsbeträgen. In den ersten vier Jahren können statt insgesamt nur 12 Prozent bis zu 32 Prozent der Gebäudekosten abgeschrieben werden. Rund 68 Prozent der An­schaf­fungs­kos­ten bilden den Restwert, der dann ab dem fünften Jahr gleichmäßig auf die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt wird. 

Ein Beispiel: Gesine kauft im Januar 2024 für 600.000 Euro (inklusive Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer) eine neue Eigentumswohnung mit 100 Quadratmeter Wohnfläche. Wir gehen davon aus, dass der Bauantrag im Jahr 2024 gestellt wurde. Diese Wohnung vermietet sie von 2024 bis Ende 2034. Der Kaufvertrag weist aus, dass 20 Prozent des Preises auf Grund und Boden entfällt. Nur die Gebäudekosten sind abschreibbar. Folglich beträgt das Abschreibungsvolumen: 600.000 Euro – 120.000 Euro Grundstückswert = 480.000 Euro. Diese Beträge kann Gesine abschreiben:

• 3 Prozent reguläre AfA (Abschreibung), also 9.600 Euro pro Jahr und
• zusätzlich 20.000 Euro Sonder-AfA in den ersten vier Jahren: 100 qm x 4.000 Euro = 400.000 Euro; davon 5 Prozent ergeben 20.000 Euro. 5 Prozent von 480.000 Euro sind zwar 24.000 Euro. Doch wegen der Deckelung auf 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche darf Gesine nur 20.000 Euro sonderabschreiben. 
• Diese beiden Beträge ergeben 29.600 Euro - jeweils für die ersten vier Jahre.
• Ab dem fünften Jahr gibt es noch ein Abschreibungsvolumen von 361.600 Euro: 480.000 Euro – 4 x 29.600 Euro). Grob überschlagen verbleiben für die verbleibenden etwas mehr als 29 Jahre rund 12.000 Euro zum Abschreiben pro Jahr. 

Je höher das zu versteuernde Einkommen ist, umso höher ist der Steuervorteil in den ersten vier Jahren. Ab dem fünften Jahr gibt es aber einen Steuernachteil. Schließlich ist dann der jährliche AfA-Betrag niedriger, als wenn Du auf die Sonder-AfA verzichtet hättest. Falls Du dann niedrigere zu versteuernde Einkünfte hättest, weil Du mittlerweile beispielsweise Rente beziehst, kann es sein, dass sich der Steuernachteil bei Dir gar nicht auswirkt. Es kommt immer auf den Einzelfall an.

Außerdem darfst Du im Anschaffungsjahr den kompletten Jahres-Sonder-AfA-Betrag absetzen. Bei der normalen AfA musst Du hingegen monatsweise genau abschreiben.

Im Jahr der Fertigstellung, also wenn die Wohnung bezugsfertig ist, kannst Du Dich als Eigentümer erstmals auf die Sonderabschreibung berufen. Und zwar für das Jahr der Fertigstellung sowie die drei Folgejahre. Das macht insgesamt maximal vier Jahre Sonderabschreibung.  

Bei der Sonderabschreibung handelt es sich um ein Wahlrecht. Das heißt, Du kannst auch darauf verzichten und Deine Immobilie während der gesamten Nutzungsdauer normal abschreiben. 

Diese Voraussetzungen musst Du erfüllen 

Die Regelungen zum neuen Paragrafen 7b EStG sind ziemlich kompliziert. Damit Du Sonderabschreibungen vornehmen darfst, musst Du folgende Bedingungen erfüllen:

1. Schaffung von neuem Wohnraum: 
   Gefördert wird nur, wenn neuer Wohnraum geschaffen wird. Du kannst die neue Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres kaufen (Anschaffungskosten) oder neu bauen (Herstellungskosten). Den neuen Wohnraum schaffen kannst Du auch durch einen Anbau, Dachgeschossausbau, durch eine Aufstockung oder indem Du ein bislang gewerblich genutztes Objekt umbaust.
   
   Was unter einer Wohnung zu verstehen ist, richtet sich nach der gesetzlichen Definition (§ 181 Absatz 9 BewG). So muss die Wohnfläche mindestens 23 Quadratmeter betragen. Bei Wohnungen in Studentenwohnheimen, Appartements in Seniorenheimen oder Unterkünften im betreuten Wohnen sind nur 20 Quadratmeter verpflichtend – vorausgesetzt diese Wohnungen verfügen über eine eigene Kochgelegenheit und über ein Bad. Wenn Du eine Wohnung kaufst, die bereits als Wohnung genutzt wurde, gehst Du leer aus. 
2. Zeitliche Begrenzung: 
   Für die Schaffung des neuen Wohnraums gibt es wie in der ersten Version einen engen zeitlichen Korridor. Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss zwischen 1. Januar 2023 und 31. Dezember 2026 gestellt werden. Die Fertigstellung kann später erfolgen.

3. Zehn Jahre Vermietung:
   Deine neue Wohnung musst Du im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren vermieten.
   Wenn Du die Wohnung an nahe Angehörige vermietest, solltest Du mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen. Nur dann geht das Finanzamt insgesamt von einer entgeltlichen Vermietung aus und die kompletten Werbungskosten sind abzugsfähig. Bleibst Du unter 50 Prozent, wirkt sich die Sonderabschreibung nur zum Teil aus.
   Vorsicht: Die zehnjährige Nutzungsfrist solltest Du unbedingt einhalten. Ein Verstoß kann teuer werden. Denn das Finanzamt wird Dir nachträglich den Sonderabschreibungsabzug versagen und die Steuerbescheide ändern. Das kannst Du nur verhindern, wenn Du die Immobilie verkaufst - und die neue Besitzerin die Wohnung weiterhin vermietet, bis die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist. Das musst Du Dir von ihr schriftlich geben lassen. Tust Du es nicht oder ziehst Du selbst ein, musst Du nicht nur Steuern nachzahlen. Außerdem werden darauf auch noch Zinsen fällig. Denn mit Ablauf des 15. Monats nach Steuerentstehung beginnt der Zinslauf des Finanzamts. Seit Beginn der Corona-Pandemie sind es ein paar Monate mehr.

4. Energie-Effizienz:
   Die Immobilie muss in einem Gebäude liegen, das die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt. Dazu ist das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ erforderlich.

5. Baukostenobergrenze:
   Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro, bisher 4.800 Euro, pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Es dürfte aber vielerorts dazu führen, dass die Sonderabschreibung nicht möglich ist. Immerhin: Die An­schaf­fungs­kos­ten für Grund und Boden bleiben bei dieser Zahl außen vor. Du musst aber Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Gerichtsgebühren einbeziehen.

Vorsicht: Der Paragraf 7b EStG regelt im Absatz 4 ausdrücklich einige Fälle, in den die in Anspruch genommene Sonderabschreibung rückgängig gemacht werden muss. Dazu zählt, wenn durch nachträgliche An­schaf­fungs­kos­ten innerhalb der ersten Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem Du die Immobilie gekauft hast, die Baukostenobergrenze überschritten wird.

Die steuerliche Förderung verlierst Du auch, wenn Du selbst einziehst, die Wohnung leerstehen lässt, an Feriengäste kurzfristig vermietest oder die Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder steuerfrei verkaufst.
Die Paragraf-7b-Abschreibung birgt einige steuerliche und wirtschaftliche Risiken und sollte daher im Vorhinein gut kalkuliert werden. Zunächst ist es wichtig, dass Du die Immobilie nicht überteuert kaufst und dann mindestens zehn Jahre gut vermieten kannst.

Tipp: Sollte ihr Wert danach gestiegen sein, dann kannst Du von einem weiteren Steuervorteil profitieren. Denn nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist für private Ver­äuß­er­ungs­ge­schäfte könntest Du die Immobilie steuerfrei verkaufen. Wenn der Wert Deiner Immobilie gestiegen ist, dann musst Du den Gewinn nicht versteuern. 

Das kannst Du auch innerhalb der Familie nutzen. Bist Du als Ehemann Alleineigentümer der vermieteteten Immobilie, kannst Du sie in der Regel nach zehn Jahren zu einem höheren Preis grunderwerbsteuersteuerfrei an Deine Ehefrau verkaufen. Dadurch hebst Du so genannte stille Reserven. Deine Ehefrau kann jetzt höhere Abschreibungsbeiträge absetzen. In der gemeinsamen Steu­er­er­klä­rung (Zu­sam­men­ver­an­la­gung) profitiert Ihr gemeinsam von höheren Werbungskosten.

Das oben erwähnte Wachstumschancengesetz bringt noch einen weiteren steuerlichen Anreiz für neu errichtete Wohngebäude. Das Zauberwort lautet degressive Abschreibung, kürzer degressive Afa. Kurz gesagt: Über sechs Jahre lassen sich jeweils 5 Prozent abschreiben.

Was sind die wichtigsten Voraussetzungen?

• Es muss sich um ein neu gebautes oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude oder Wohnungen handeln.
• Maßgeblich ist nicht der Bauantrag, sondern der Baubeginn. Dieser muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. 
• Die selben Daten gelten auch für den Erwerb einer Immobilie. 
• Erforderlich ist mindestens der Effizienzstandard 55, der aber ohnehin bei alle Neubauten erreicht werden muss. Bei der Sonderabschreibung im vorherigen Kapitel sind die energetischen Anforderungen höher. Dort gibt es auch eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei der degressiven Afa gibt es hingegen kein Limit.

Was bringt die degressive Afa genau? 

Die Schlagzeile „5 Prozent, 6 Jahre!“ verrät es schon, aber das bedeutet trotzdem noch nicht, dass Du 30 Prozent geltend machen kannst. Denn die 5 Prozent beziehen sich immer auf den jeweiligen Restwert der Immobilie.

Beispiel: Christoph hat Investitionskosten von 500.000 Euro. Im ersten Jahr kann er davon 5 Prozent, also 25.000 Euro abschreiben. Im zweiten Jahr kann er die 5 Prozent nur auf den Restwert anwenden, also auf 475.000 Euro. Das sind 500.000 Euro minus 25.000 Euro Abschreibung im ersten Jahr. So setzt sich das über die weiteren Jahre fort. Insgesamt kann er im Laufe der sechs Jahre rund 132.500 Euro absetzen. 

Wenn Du das in Deinem Fall selbst ermitteln willst, nutze die folgende einfache Formel: 0,265 x Kosten.     

Lässt sich die degressive Afa mit anderen Abschreibungen kombinieren?

Du kannst die degressive Afa tatsächlich mit der Sonderabschreibung kombinieren. Voraussetzung ist dann aber, dass Du die Anforderungen für diese auch erfüllst, also vor allem den höheren Energiestandard und die Baukostenobergrenze.

Die klassische Afa, mit der Du jedes Jahr 3 Prozent abschreiben kannst, darfst du hingegen nicht zusätzlich geltend machen. Du kannst allerdings jederzeit in diese auch lineare Afa genannt Form der Abschreibung wechseln. Manchmal bietet sich das aus steuerlichen Gründen an.    

Eine gute Zusammenfassung zur degressiven Afa bietet auch diese Mitteilung aus dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen. 

Wenn Deine Werbungskosten Deine Mieteinnahmen übersteigen, erzielst Du steuerlich einen Verlust. Diesen Verlust kannst Du grundsätzlich mit anderen positiven Einnahmen (zum Beispiel Arbeitslohn) steuerwirksam verrechnen. Nicht zuletzt deshalb ist unter nahen Angehörigen eine verbilligte Vermietung gang und gäbe.

Seit 2021 ist der volle Werbungskostenabzug bei einer Vermietung zu Wohnzwecken möglich, wenn die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Zuvor lag die Grenze mit 66 Prozent höher. Liegen Deine Mieteinnahmen unter den 50 Prozent, kürzt das Finanzamt Deine Werbungskosten anteilig. Denn es sieht die Vermietung dann nur als teilentgeltlich an.

Die Grenze für die Aufteilung der Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil wurde zwar von 66 auf 50 Prozent reduziert. Doch die 66 Prozent haben weiterhin eine Bedeutung, es ist die sogenannte Vollentgeltlichkeitsgrenze. Bei dieser nimmt der Gesetzgeber ohne weitere Prüfung an, dass der Vermieter oder die Vermieterin Einkünfte erzielen will (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Das ist wichtig, um für die Verluste aus Vermietung Steuern erstattet zu bekommen.

Konsequenzen hat diese Regelung seit 2021 für Fälle, in denen das Entgelt mindestens 50 Prozent, aber weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Hier muss der Vermieter jetzt eine Totalüberschussprognose erstellen. Das ist ein Nachweis, der zeigt, dass langfristig die Mieteinnahmen höher sind als die Ausgaben. Normalerweise kann dieser Zeitraum mindestens 30 Jahre lang sein.

Wenn die Prognose positiv ausfällt, dann nimmt der Fiskus für die verbilligte Vermietung an, dass Einkünfte erzielt werden sollen. Dann darf der Vermieter seine kompletten Werbungskosten absetzen. Fällt die Prognose hingegen negativ aus, darf er nur die Werbungskosten zu dem entgeltlich vermieteten Teil absetzen.

Im Ergebnis erweitert der Gesetzgeber in Zeiten allgemein steigender Mieten den Spielraum, um weiterhin eine Wohnung relativ günstig vermieten zu können, ohne steuerlich einen Nachteil zu erleiden.

Ortsübliche Miete

In den meisten Kommunen gibt es Mietspiegel, die eine Mietpreisspanne vorgeben. Die ortsübliche Marktmiete ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen, hat der Bundesfinanzhof (BFH) festgelegt (Urteil vom 22. Februar 2021, Az. IX R 7/20). Die Finanzämter akzeptieren es normalerweise, wenn Du Dich innerhalb einer vorhandenen Mietpreisspanne am untersten Wert orientierst. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, kannst Du Deine Miete an den Werten für drei vergleichbare Wohnungen ausrichten, ein Gutachten einholen oder eine Auskunft aus einer Mietdatenbank einholen (siehe BFH-Urteil).

Mietvertrag und Überweisung

Auch wenn Du innerhalb der Familie vermietest, sollte das Ganze unbedingt wie unter fremden Dritten ablaufen. Deshalb solltest Du vor allem einen Mietvertrag aufsetzen, an den sich die Beteiligten auch tatsächlich halten. Die Mieten sollten von einem Konto der Mieterin auf Dein Konto überwiesen werden.

Als Vermieterin kann es Dir passieren, dass Du für eine gewisse Zeit keinen Mieter hast. Die Kosten laufen aber weiter.

Wie reagiert das Finanzamt bei Leerstand?

Wenn Haus oder Wohnung länger leerstehen, schaut das Finanzamt irgendwann genauer hin. Es prüft dann, ob Du mit dem Objekt überhaupt noch Einkünfte erzielen willst. Unproblematisch sind übliche Leerstandszeiten, zum Beispiel, wenn Mieter wechseln oder Du renovieren lässt. Schwieriger wird es, wenn Dir das Finanzamt nicht mehr abnimmt, dass Du wirklich vermieten willst. Hier gilt für Dich nämlich eine „objektive Beweislast“.

Deine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen kannst Du nur anhand von Belegen nachweisen. Dafür kommen zum Beispiel Rechnungen über Zeitungsannoncen, Makleraufträge oder Aktenvermerke über Besprechungen mit potenziellen Mietern infrage. Sollte sich herausstellen, dass es für Deine Immobilie in ihrem aktuellen Zustand offensichtlich keinen Markt gibt, musst Du außerdem auf einen vermietbaren Zustand hinwirken, etwa durch bauliche Veränderungen oder Renovierungen.

Tipp: Falls Deine Wohnung länger leerstand, kannst Du in vielen Fällen bis zum 31. März einen Antrag auf einen teilweisen Erlass der Grundsteuer stellen. Den Antrag stellst Du bei Deiner Kommune, in den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg beim Finanzamt. 

Sonderfall Ferienwohnung 

Wer eine Ferienwohnung hat, kennt sich vielleicht schon mit dem Thema Leerstand aus. Ist die Saison nur kurz, ist eine ganzjährige Auslastung mit Mietern nahezu unmöglich.

Du bist natürlich trotzdem sehr daran interessiert, alle laufenden und einmaligen Kosten der Ferienwohnung von der Steuer abzusetzen. Voraussetzung dafür ist, dass Du die Absicht hast, mit der Vermietung Überschüsse zu erzielen. Verzichtest Du auf eine Selbstnutzung Deiner eigenen Ferienwohnung und hältst Du sie ausschließlich für eine Vermietung an fremde Dritte bereit, bist Du „fein raus“. Deinen uneingeschränkten Werbungskostenabzug sicherst Du Dir auch, wenn Du die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem Vermittler überträgst, der nicht mit Dir verwandt ist, und eine Eigennutzung vertraglich ganzjährig ausgeschlossen hast. Vermittlerin kann zum Beispiel ein überregionaler Reiseveranstalter oder eine Kurverwaltung sein.

Erkundige Dich, an wie vielen Tagen im Jahr Ferienimmobilien ortsüblich vermietet sind. Liegst Du mehr als 25 Prozent unter der ortsüblichen Vermietungszeit, musst Du damit rechnen, dass das Finanzamt von Dir eine Totalüberschussprognose auf 30 Jahre verlangt (Bundesfinanzhof, Beschluss vom 5. Januar 2016, Az. IX B 106/15).

Im positiven Fall kannst Du so Deine Einkünfteerzielungsabsicht beweisen und dann doch Werbungskosten absetzen. Fällt die Prognose negativ aus, wertet das Finanzamt die Vermietung als „Liebhaberei“. Dann musst Du zwar keine Einnahmen versteuern, kannst aber auch keine Werbungskosten absetzen. Weil das Finanzamt oft Verluste in den ersten Jahren nur unter Vorbehalt feststellt, kann es diese dann nachträglich streichen.

Falls Du Deine Ferienwohnung ohne Einschränkung selbst nutzen kannst, dann musst Du die Leerstandszeiten schätzweise aufteilen – und zwar nach dem Verhältnis der Selbstnutzung zur Ferienvermietung. So ermittelst Du den Anteil, den Du als Werbungskosten ansetzen kannst. Hilfsweise kannst Du pauschal 50 Prozent ansetzen. 

Wenn Du eine Ferienimmobilie vermietest, dann musst Du grundsätzlich dafür Umsatzsteuer in Rechnung stellen: 7 Prozent auf die Miete, 19 Prozent für Zusatzleistungen wie Endreinigung. 

Möglicherweise musst Du Dich nicht mit der Umsatzsteuer beschäftigen, wenn Du unter die Kleinunternehmerregelung fällst (§ 19 UStG). Eventuell lohnt es sich aber doch, das Wahlrecht zu nutzen, und Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. An diese Entscheidung bist Du dann aber fünf Jahre gebunden.

Mieteinnahmen sind eigentlich umsatzsteuerfrei. Wenn Du eine Immobilie aber an einen Unternehmer oder eine Unternehmerin vermietest, kannst Du auf die Umsatzsteuerfreiheit Deiner Mieteinnahmen verzichten. Deine Miete berechnest Du in diesem Fall zuzüglich Umsatzsteuer und führst diese an das Finanzamt ab.

Der entscheidende Vorteil einer Option zur Umsatzsteuerpflicht besteht für Dich darin, dass Dir das Finanzamt die gesamte Umsatzsteuer aus den sogenannten Eingangsleistungen erstattet. Das sind vor allem die Umsatzsteuerbeträge, die bei der Anschaffung oder Herstellung des Objekts angefallen sind, die sogenannte  Vorsteuer.

Das funktioniert aber nur, wenn die Person das Objekt für Umsätze nutzt, die ihm einen Vorsteuerabzug ermöglichen – das ist zum Beispiel bei Gewerbetreibenden der Fall, nicht aber bei Ärzten (§ 9 Absatz 2 UStG).

Im Zweifel kann das Finanzamt darüber Nachweise verlangen. Daher solltest Du Dir sicherheitshalber von Deiner Mieterin oder Deinem Mieter schriftlich versichern lassen, dass sie tatsächlich Umsätze ausführen, die sie zum Vorsteuerabzug berechtigen.