Mieteinnahmen versteuern

Steuertipps für Vermieter

Hermann-Josef Tenhagen Stand: 21. August 2014
Das Wichtigste in Kürze
  • Wer Häuser oder Wohnungen vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
  • Vermieter müssen ihre Einkünfte zwar versteuern, haben aber im Gegenzug beim Werbungskostenabzug zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten.
  • Besondere Steuerregeln gelten bei der Vermietung an Familienmitglieder oder Unternehmer sowie bei Leerstand und Ferienwohnungen.

Wenn Sie Häuser oder Wohnungen vermieten, sind Sie mit einer wertbeständigen Kapitalanlage auf der sicheren Seite. Vor allem in den ersten Jahren nach der Anschaffung steckt in einer Immobilie erhebliches Steuersparpotenzial, weil sich Verluste steuerlich mit anderen Einkünften verrechnen lassen.

Die wichtigsten Werbungskosten

Ihre Werbungskosten können Sie in dem Jahr von der Steuer absetzen, in dem Sie das Geld ausgegeben haben. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt nämlich das Zu- und Abflussprinzip. Umgekehrt müssen Sie Mieteinnahmen auch nur dann in Ihrer Steuererklärung angeben, wenn Ihr Mieter wirklich gezahlt hat. Mieten, die noch ausstehen, müssen Sie (erst mal) nicht versteuern.

Zu den wichtigsten Werbungskosten gehören

  • laufende Grundstückskosten,
  • Schuldzinsen aus der Finanzierung des Vermietungsobjekts,
  • Renovierungskosten (sogenannte Erhaltungsaufwendungen) und
  • die Gebäudeabschreibung.

Die gesetzliche Definition der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können Sie in § 21 EStG nachlesen.

Herstellungskosten - Vorsicht ist geboten, wenn Sie den Wohnstandard deutlich steigern, die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängern oder einen starken Anstieg der Miete erreichen. Sobald die Maßnahmen, die Sie durchführen lassen, zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, gelten sie nämlich als Herstellungskosten. Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen, die sofort als Werbungskosten abziehbar sind, berücksichtigt das Finanzamt Herstellungsaufwendungen nur bei der Abschreibung.

Auch hier gilt eine Faustregel: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen führen zu Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn sie

  • innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Objekts durchgeführt werden und
  • die Aufwendungen netto 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Beispiel: Sie kaufen ein Zweifamilienhaus, in dem sich zwei gleich große Wohnungen befinden. Das Haus an sich kostet 250.000 Euro. Eine Wohnung bewohnen Sie selbst, die andere vermieten Sie. Vorher investieren Sie 40.000 Euro in die Renovierung der Mietwohnung.

Um zu prüfen, ob Sie die 15-Prozent-Grenze überschreiten, berücksichtigen Sie die gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes.

Sie rechnen so: 250.000 Euro x 15 Prozent = 37.500 Euro.

Ihre Netto-Renovierungskosten betragen ohne Umsatzsteuer nur 33.613 Euro. Sie haben die 15-Prozent-Grenze nicht erreicht. Sie können Ihre gesamten Renovierungsausgaben (40.000 Euro brutto) sofort als Erhaltungsaufwand absetzen.

Wenn das Objekt im Beispiel oben vor dem Kauf allerdings in zwei Eigentumswohnungen geteilt worden wäre und Sie es mit gesonderten Verträgen für je 125.000 Euro gekauft hätten (reine Gebäudekosten), würde eine Steuerfalle drohen. Denn der Kauf einer Eigentumswohnung wird steuerrechtlich dem Kauf eines Gebäudes gleichgestellt. Der Fiskus prüft die 15-Prozent-Grenze daher für jede Eigentumswohnung gesondert. Hier würde die 15-Prozent-Grenze nur 18.750 Euro betragen (125.000 Euro x 15 Prozent). Sie würde durch die Renovierungskosten (33.613 Euro netto) überschritten. Die gesamten Renovierungskosten (40.000 Euro brutto) gelten daher als anschaffungsnahe Herstellungskosten und könnten steuerlich nur über die Abschreibung berücksichtigt werden.

Instandhaltungsrücklage - Beiträge, die Besitzer einer vermieteten Eigentumswohnungen in die Instandhaltungsrücklage einzahlen, zählen zu den Werbungskosten, sobald sie tatsächlich verausgabt wurden.

Abschreibung - Die Regeln zur Abschreibung bei vermieteten Gebäuden haben sich in den letzten Jahren immer wieder geändert. Neu angeschaffte Mietobjekte können Sie zurzeit in der Regel jährlich mit 2 Prozent Ihrer Anschaffungs- oder Baukosten (ohne Grund- und Bodenwert) abschreiben. Im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr können Sie das Objekt aber nur zeitanteilig abschreiben (zum Beispiel bei Anschaffung im Juli: 6/12).

Wenn die Anschaffung oder Herstellung des Objekts schon länger her ist, hilft die offizielle Anleitung zur Anlage V, diese finden Sie in der Anlage V im Formularcenter des Finanzministeriums. Dort sind die verschiedenen Abschreibungsmethoden und -sätze für „Altfälle“ detailliert aufgelistet.

Wenn Ihr Mieter Unternehmer ist

Vermietungsumsätze sind eigentlich umsatzsteuerfrei. Wenn Sie eine Immobilie aber an einen Unternehmer vermieten, können Sie auf die Umsatzsteuerfreiheit Ihrer Vermietungsumsätze verzichten. Ihre Miete berechnen Sie in diesem Fall zuzüglich Umsatzsteuer und führen diese an das Finanzamt ab. Der entscheidende Vorteil einer Option zur Umsatzsteuerpflicht besteht für Sie darin, dass Ihnen das Finanzamt die gesamte Umsatzsteuer aus Ihren sogenannten Eingangsleistungen erstattet. Das sind vor allem die Umsatzsteuerbeträge, die bei der Anschaffung oder Herstellung des Objekts angefallen sind.

Das geht aber nur, wenn Ihr Mieter das Objekt für Umsätze nutzt, die ihm einen Vorsteuerabzug ermöglichen (zum Beispiel Gewerbetreibende, nicht aber Ärzte). Im Zweifel kann das Finanzamt darüber Nachweise verlangen. Daher sollten Sie sich von Ihrem Mieter sicherheitshalber schriftlich versichern lassen, dass er tatsächlich Umsätze ausführt, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen.

Mietschnäppchen für Familienmitglieder

Wenn Ihre Werbungskosten Ihre Mieteinnahmen übersteigen, erzielen Sie steuerlich einen Verlust. Diesen Verlust können Sie grundsätzlich mit anderen positiven Einnahmen (zum Beispiel Arbeitslohn) steuerwirksam verrechnen. Nicht zuletzt deshalb ist unter nahen Angehörigen eine verbilligte Vermietung gang und gäbe.

Seit 2012 ist der volle Werbungskostenabzug bei einer Vermietung zu Wohnzwecken möglich, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Andernfalls kürzt das Finanzamt Ihre Werbungskosten anteilig.

In den meisten Kommunen gibt es Mietspiegel, die eine Mietpreisspanne vorgeben. Die Finanzämter akzeptieren es normalerweise, wenn Sie sich innerhalb einer vorhandenen Mietpreisspanne am untersten Wert orientieren. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, dürfen Sie Ihre Miete am ortsüblichen Mittelwert für vergleichbare Wohnungen ausrichten.

Auch wenn Sie innerhalb der Familie vermieten, sollte das Ganze unbedingt wie unter fremden Dritten ablaufen. Deshalb sollten Sie vor allem einen Mietvertrag aufsetzen, an den sich die Beteiligten auch tatsächlich halten. Die Mieten sollten von einem Konto des Mieters auf Ihr Konto überwiesen werden

Keine Mieter in Sicht?

Leerstand - Wenn Haus oder Wohnung länger leer stehen, schaut das Finanzamt irgendwann genauer hin. Es prüft dann, ob Sie mit dem Objekt überhaupt noch Einkünfte erzielen wollen. Unproblematisch sind übliche Leerstandszeiten, zum Beispiel, wenn die Mieter wechseln oder Sie renovieren lassen. Schwieriger wird es, wenn Ihnen das Finanzamt nicht mehr abnimmt, dass Sie wirklich vermieten wollen. Hier gilt für Sie nämlich eine „objektive Beweislast“.

Ihre ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen können Sie nur anhand von Belegen nachweisen. Dafür kommen zum Beispiel Rechnungen über Zeitungsannoncen, Makleraufträge oder Aktenvermerke über Besprechungen mit potenziellen Mietern infrage. Sollte sich herausstellen, dass es für Ihre Immobilie in ihrem aktuellen Zustand offensichtlich keinen Markt gibt, müssen Sie außerdem auf einen vermietbaren Zustand hinwirken, etwa durch bauliche Veränderungen oder Renovierungen.

Sonderfall Ferienwohnung - Wer eine Ferienwohnung sein eigen nennt, kennt sich vielleicht schon mit dem Thema Leerstand aus. Ist die Saison nur kurz, ist eine ganzjährige Auslastung mit Mietern nahezu unmöglich. Als Vermieter sind Sie natürlich trotzdem sehr daran interessiert, alle laufenden und einmaligen Kosten der Ferienwohnung von der Steuer abzusetzen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie die Absicht haben, mit der Vermietung Überschüsse zu erzielen. Verzichten Sie auf eine Selbstnutzung Ihrer eigenen Ferienwohnung und halten Sie sie ausschließlich für eine Vermietung an fremde Dritte bereit, sind Sie „fein raus“. Ihren uneingeschränkten Werbungskostenabzug sichern Sie sich auch, wenn Sie die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem Vermittler übertragen, der nicht mit Ihnen verwandt ist, und eine eine Eigennutzung vertraglich ganzjährig ausgeschlossen haben. Vermittler kann zum Beispiel ein überregionaler Reiseveranstalter oder eine Kurverwaltung sein.

Autor
Hermann-Josef Tenhagen

Stand: 21. August 2014


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