Steuertipps für Vermieter

So können Sie als Vermieter Steuern sparen

Udo Reuß Stand: 07. April 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Vermieten Sie ein Haus oder eine Wohnung, erzielen Sie steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
  • Ihre Ausgaben rund um die vermietete Immobilie können Sie als Werbungskosten absetzen. Entsteht dadurch ein Verlust, können Sie diesen mit anderen Einkünften verrechnen.
  • Vor allem in den ersten Jahren steckt in einer Immobilie erhebliches Steuersparpotenzial. 
  • Wenn Sie neuen Wohnraum schaffen, gibt es zudem eine neue Sonderabschreibung, von der Sie profitieren können. Das Ganze ist jedoch zeitlich begrenzt.
So gehen Sie vor
  • Grund und Boden ist nicht abschreibbar, nur der Kaufpreisanteil, der auf das Gebäude entfällt. Um Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollten Sie bereits im Kaufvertrag die Kosten aufteilen.
  • Um die Sonderabschreibung für neuen Wohnraum zu bekommen, müssen Sie eine neue Wohnung kaufen oder bauen. Beachten Sie die strengen Voraussetzungen.

Vermieter können eine ganze Reihe an Ausgaben absetzen. Vor allem in den ersten Jahren nach der Anschaffung steckt in einer Immobilie erhebliches Steuersparpotenzial, weil sich Verluste steuerlich mit anderen Einkünften verrechnen lassen.

Den Mietzins müssen Vermieter als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Dieser Ratgeber gibt zahlreiche Steuertipps für Vermieter.

Welche Werbungskosten können Vermieter absetzen?

Haben Sie Ausgaben für das vermietete Objekt und um es zu vermieten, dann sind das Werbungskosten. Diese Kosten können Sie von der Steuer absetzen. Allerdings nur in dem Jahr, in dem Sie das Geld tatsächlich ausgegeben haben. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt nämlich das Zu- und Abflussprinzip. Aus diesem Prinzip folgt auch, dass Sie umgekehrt Mieteinnahmen auch nur dann in Ihrer Steuererklärung angeben müssen, wenn Ihr Mieter wirklich gezahlt hat. Mieten, die noch ausstehen, müssen Sie (erst mal) nicht versteuern.

Zu den wichtigsten Werbungskosten für Vermieter gehören

  • laufende Grundstückskosten,
  • notwendige Fahrt- und Reisekosten,
  • Schuldzinsen aus der Finanzierung des Vermietungsobjekts,
  • Renovierungskosten (sogenannte Erhaltungsaufwendungen) und
  • die Gebäudeabschreibung.

Die gesetzliche Definition der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können Sie in Paragraf 21 EStG nachlesen. Eintragen müssen Sie die Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung in der Anlage V Ihrer Steuererklärung

Für Vermieter wichtig ist die Frage, wann sie welche Werbungskosten geltend machen können. Eventuell haben Sie in einem Jahr einen sehr hohen Aufwand, müssen aber die Kosten steuerlich auf bis zu 50 Jahre verteilen, also jährlich einen kleinen Teil abschreiben. Das gilt beispielsweise bei umfassenden Renovierungen. 

Herstellungskosten - Vorsicht ist geboten, wenn Sie den Wohnstandard deutlich steigern, die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängern oder einen starken Anstieg der Miete erreichen. Sobald die Maßnahmen, die Sie durchführen lassen, zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, gelten sie nämlich als Herstellungskosten. Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen, die sofort als Werbungskosten abziehbar sind, berücksichtigt das Finanzamt Herstellungsaufwendungen nur bei der Abschreibung.

Hier gilt eine Faustregel: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen führen zu Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn sie

  • innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Objekts durchgeführt werden und
  • die Aufwendungen netto 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Beispiel: Sie kaufen ein Zweifamilienhaus, in dem sich zwei gleich große Wohnungen befinden. Das Haus an sich – ohne den Anteil für Grund und Boden – kostet 250.000 Euro. Eine Wohnung bewohnen Sie selbst, die andere vermieten Sie. Vorher investieren Sie 40.000 Euro in die Renovierung der Mietwohnung.

Um zu prüfen, ob Sie die 15-Prozent-Grenze überschreiten, berücksichtigen Sie die gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes.

Sie rechnen so: 250.000 Euro x 15 Prozent = 37.500 Euro.

Ihre Netto-Renovierungskosten betragen ohne Umsatzsteuer nur 33.613 Euro. Sie haben die 15-Prozent-Grenze nicht erreicht. Sie können Ihre gesamten Renovierungsausgaben (40.000 Euro brutto) sofort als Erhaltungsaufwand absetzen.

Wenn das Objekt im Beispiel oben vor dem Kauf allerdings in zwei Eigentumswohnungen geteilt worden wäre und Sie es mit gesonderten Verträgen für je 125.000 Euro gekauft hätten (reine Gebäudekosten), würde eine Steuerfalle drohen. Denn der Kauf einer Eigentumswohnung wird steuerrechtlich dem Kauf eines Gebäudes gleichgestellt. Der Fiskus prüft die 15-Prozent-Grenze daher für jede Eigentumswohnung gesondert. Hier würde die 15-Prozent-Grenze nur 18.750 Euro betragen (125.000 Euro x 15 Prozent). Sie würde durch die Renovierungskosten (33.613 Euro netto) überschritten. Die gesamten Renovierungskosten (40.000 Euro brutto) gelten daher als anschaffungsnahe Herstellungskosten und könnten steuerlich nur über die Abschreibung berücksichtigt werden.

Abschreibung - Die Idee  hinter der Abschreibung (sogenannte Absetzung für Abnutzung AfA) ist folgende: Ein vermietetes Gebäude lässt sich gewöhnlich über 50 Jahre nutzen. Der jährliche Wertverzehr wird dadurch berücksichtigt, dass Sie in jedem Jahr 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abschreiben können. Nebenkosten wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer oder Notargebühren gehören dazu. 

Der Grund- und Bodenwert unterliegt keinem Wertverzehr und kann daher nicht abgeschrieben werden. Deshalb müssen Sie den Kaufpreis einer Immobilie aufteilen: in einen Teil für das Gebäude und einen für den Bodenwert. Um späteren Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollten Sie bereits im Kaufvertrag die entsprechenden Anteile ausweisen lassen. Alternativ können Sie eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung verwenden, die das Bundesfinanzministerium zur Verfügung stellt. Diese wird immer wieder aktualisiert.

Im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr können Sie das Objekt aber nur zeitanteilig abschreiben. Bei Anschaffung im Juli können Sie beispielsweise 6/12 des jährlichen AfA-Betrags ansetzen.

Wenn der Kauf oder Bau des Objekts schon länger her ist, hilft Ihnen die offizielle Anleitung zur Anlage V weiter. Diese finden Sie im Formularcenter des Finanzministeriums. Dort sind die verschiedenen Abschreibungsmethoden und -sätze für „Altfälle“ detailliert aufgelistet. Ein Beispiel: Sie dürfen ein Haus, das vor 1925 gebaut wurde, 40 Jahre lang mit jeweils 2,5 Prozent abschreiben.

Instandhaltungsrücklage - Beiträge, die Besitzer einer vermieteten Eigentumswohnung in die Instandhaltungsrücklage einzahlen, zählen zu den Werbungskosten, sobald sie tatsächlich verausgabt wurden.

Wer kann von einer Sonderabschreibung profitieren?

Im August 2019 hat der Gesetzgeber für Vermieter neuer Mietwohnungen eine zeitlich befristete Sonderabschreibung eingeführt (§ 7b Einkommensteuergesetz). Damit will der Fiskus den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen ankurbeln. Entscheidend ist, dass der Wohnraum neu geschaffen wird und dann mindestens zehn Jahre lang vom Bauherrn oder Käufer vermietet wird.

So funktioniert die Sonderabschreibung 

Der Steuervorteil liegt darin, dass Sie in den ersten vier Jahren höhere Werbungskosten geltend machen können. Denn neben der normalen Abschreibung von jährlich 2 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten können Sie zusätzlich bis zu 5 Prozent Sonderabschreibung absetzen. Letztere ist jedoch gedeckelt – auf höchstens 2.000 Euro Gebäudekosten pro Quadratmeter Wohnfläche. 

Das Abschreibungsvolumen der Immobilie bleibt gleich, wenn Sie die gesamte 50-jährige Nutzungsdauer betrachten. Die Sonderabschreibung bringt eine zeitliche Vorverlagerung von Abschreibungsbeträgen. In den ersten vier Jahren können statt insgesamt nur 8 Prozent bis zu 28 Prozent der Gebäudekosten abgeschrieben werden. Rund 72 Prozent der Anschaffungskosten bilden den Restwert, der dann ab dem fünften Jahr gleichmäßig auf die verbleibende 46-jährige Restnutzungsdauer verteilt wird. 

Ein Beispiel: Ein Investor kauft im Januar 2020 für 300.000 Euro (inklusive Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer) eine neue Eigentumswohnung mit 100 Quadratmeter Wohnfläche. Diese vermietet er von 2020 bis mindestens Ende 2029. Der Kaufvertrag weist aus, dass 20 Prozent des Preises auf Grund und Boden entfällt. Nur die Gebäudekosten sind abschreibbar. Folglich beträgt das Abschreibungsvolumen: 300.000 Euro – 60.000 Euro Grundstückswert = 240.000 Euro. Diese Beträge kann der Vermieter abschreiben:  

  • 2 Prozent reguläre AfA, also 4.800 Euro und
  • zusätzlich 10.000 Euro Sonder-AfA in den ersten vier Jahren (100 qm * 2.000 Euro = 200.000 Euro; davon 5 Prozent ergeben 10.000 Euro). 5 Prozent von 240.000 Euro sind zwar 12.000 Euro. Doch wegen der Deckelung auf 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche darf der Vermieter nur 10.000 Euro sonderabschreiben. Folglich können in den ersten vier Jahren jeweils 14.800 Euro abgeschrieben werden.
  • Ab dem fünften Jahr gibt es noch ein Abschreibungsvolumen von 180.800 Euro (240.000 Euro – 4 * 14.800 Euro). 46 Jahre lang können dann nur noch jeweils 3.930 Euro abgeschrieben werden. 

Je höher das zu versteuernde Einkommen ist, umso höher ist der Steuervorteil in den ersten vier Jahren. Ab dem fünften Jahr gibt es aber einen Steuernachteil. Schließlich ist dann der jährliche AfA-Betrag niedriger, als wenn Sie auf die Sonder-AfA verzichtet hätten. Falls Sie dann niedrigere zu versteuernde Einkünfte haben, weil Sie mittlerweile beispielsweise Rente beziehen, kann es sein, dass sich der Steuernachteil bei Ihnen gar nicht auswirkt. Es kommt immer auf den Einzelfall an.

Außerdem dürfen Sie im Anschaffungsjahr den kompletten Jahres-Sonder-AfA-Betrag absetzen. Bei der normalen AfA müssen Sie hingegen monatsweise genau abschreiben.  

Im Jahr der Fertigstellung, also wenn die Wohnung bezugsfertig ist, können Sie als Eigentümer sich erstmals auf die Sonderabschreibung berufen. Und zwar für das Jahr der Fertigstellung sowie die drei Folgejahre. Das macht insgesamt maximal vier Jahre Sonderabschreibung. Das Ganze ist beschränkt auf den Zeitraum von 2018 bis zum Jahr 2026. Wird Ihre Wohnung erst im Jahr 2024 bezugsfertig, können Sie die Sonderabschreibung daher nur drei Jahre lang nutzen. 

Bei der Sonderabschreibung handelt es sich um ein Wahlrecht. Das heißt, Sie können auch darauf verzichten und Ihre Immobilie während der gesamten Nutzungsdauer normal abschreiben. 

Diese Voraussetzungen müssen Sie erfüllen 

Die Regelungen zum neuen Paragrafen 7b EStG sind ziemlich kompliziert. Damit Sie Sonderabschreibungen vornehmen dürfen, müssen Sie folgende Bedingungen einhalten:

  1. Schaffung von neuem Wohnraum: 
    Gefördert wird nur, wenn neuer Wohnraum geschaffen wird. Sie können die neue Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres kaufen (Anschaffungskosten) oder neu bauen (Herstellungskosten). Den neuen Wohnraum schaffen können Sie auch durch einen Anbau, Dachgeschossausbau, Aufstockung oder indem Sie ein bislang gewerblich genutztes Objekt umbauen.

    Was unter einer Wohnung zu verstehen ist, richtet sich nach der gesetzlichen Definition (§ 181 Absatz 9 Bewertungsgesetz). So muss die Wohnfläche mindestens 23 Quadratmeter betragen. Wenn Sie eine Wohnung kaufen, die bereits als Wohnung genutzt wurde, gehen Sie leer aus. 
  2. Zeitliche Begrenzung:

    Für die Schaffung des neuen Wohnraums gibt es außerdem einen engen zeitlichen Korridor. Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss zwischen dem 1. September 2018 und 31. Dezember 2021 gestellt werden. Die Fertigstellung kann später erfolgen.

  3. Zehn Jahre Vermietung:
    Ihre neue Wohnung müssen Sie im Jahr der Fertigstellung, also wenn sie bezugsfertig ist, und in den folgenden neun Jahren vermieten.

    Wenn Sie die Wohnung an nahe Angehörige vermieten, sollten Sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen. Nur dann geht das Finanzamt von einer entgeltlichen Vermietung aus.

    Vorsicht: Die zehnjährige Nutzungsfrist sollten Sie unbedingt einhalten. Ein Verstoß kann teuer werden. Denn das Finanzamt wird Ihnen nachträglich den Sonderabschreibungsabzug versagen und die Steuerbescheide ändern. Sie müssen dann nicht nur Steuern nachzahlen. Außerdem müssen Sie darauf auch noch hohe Zinsen bezahlen. Denn mit Ablauf des 15. Monats nach Steuerentstehung beginnt der Zinslauf des Finanzamts.
  4. Baukostenobergrenze:
    Für die Praxis problematisch ist, dass die Anschaffungs- und Herstellungskosten höchstens 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen dürfen. Bei höheren Baukosten ist keine Sonderabschreibung möglich.

    Auch hier gilt, dass die Anschaffungskosten für Grund und Boden außen vor bleiben. Einbeziehen müssen Sie aber die Nebenkosten, die auf den Gebäudeanteil entfallen, also die anteilige Grunderwerbsteuer, Notarkosten sowie Amtsgerichtsgebühren.

    Inwiefern die Baukosten und Flächen für Nebenräume und Tiefgaragen in die Ermittlung der Baukostenobergrenze einfließen, ist derzeit noch nicht geklärt.

Vorsicht: Paragraf 7b EStG regelt im Absatz 4 ausdrücklich einige Fälle, in denen die in Anspruch genommene Sonderabschreibung rückgängig gemacht werden muss. Dazu zählt, wenn durch nachträgliche Anschaffungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem Sie die Immobilie gekauft haben, die Baukostenobergrenze überschritten wird.

Die steuerliche Förderung verlieren Sie auch, wenn Sie selbst einziehen, die Wohnung leerstehen lassen, an Feriengäste kurzfristig vermieten oder die Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder verkaufen.

Die Paragraf-7b-Abschreibung birgt einige steuerliche und wirtschaftliche Risiken und sollte daher im Vorhinein gut kalkuliert werden. Zunächst ist es wichtig, dass Sie die Immobilie nicht überteuert kaufen und dann mindestens zehn Jahre gut vermieten können.

Sollte ihr Wert danach gestiegen sein, dann könnten Sie von einem weiteren Steuervorteil profitieren. Denn nach Ablauf der Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte könnten Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen.

    Was müssen Sie beachten, wenn Sie an ein Familienmitglied vermieten?

    Wenn Ihre Werbungskosten Ihre Mieteinnahmen übersteigen, erzielen Sie steuerlich einen Verlust. Diesen Verlust können Sie grundsätzlich mit anderen positiven Einnahmen (zum Beispiel Arbeitslohn) steuerwirksam verrechnen. Nicht zuletzt deshalb ist unter nahen Angehörigen eine verbilligte Vermietung gang und gäbe.

    Seit 2012 ist der volle Werbungskostenabzug bei einer Vermietung zu Wohnzwecken möglich, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Andernfalls kürzt das Finanzamt Ihre Werbungskosten anteilig. Denn es sieht die Vermietung dann nur als teilentgeltlich an.

    In den meisten Kommunen gibt es Mietspiegel, die eine Mietpreisspanne vorgeben. Die Finanzämter akzeptieren es normalerweise, wenn Sie sich innerhalb einer vorhandenen Mietpreisspanne am untersten Wert orientieren. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, dürfen Sie Ihre Miete am ortsüblichen Mittelwert für vergleichbare Wohnungen ausrichten.

    Auch wenn Sie innerhalb der Familie vermieten, sollte das Ganze unbedingt wie unter fremden Dritten ablaufen. Deshalb sollten Sie vor allem einen Mietvertrag aufsetzen, an den sich die Beteiligten auch tatsächlich halten. Die Mieten sollten von einem Konto des Mieters auf Ihr Konto überwiesen werden

    Keine Mieter in Sicht?

    Als Vermieter kann es Ihnen passieren, dass Sie für eine gewisse Zeit keinen Mieter haben. Die Kosten laufen aber weiter auf.   

    Leerstand - Wenn Haus oder Wohnung länger leerstehen, schaut das Finanzamt irgendwann genauer hin. Es prüft dann, ob Sie mit dem Objekt überhaupt noch Einkünfte erzielen wollen. Unproblematisch sind übliche Leerstandszeiten, zum Beispiel, wenn die Mieter wechseln oder Sie renovieren lassen. Schwieriger wird es, wenn Ihnen das Finanzamt nicht mehr abnimmt, dass Sie wirklich vermieten wollen. Hier gilt für Sie nämlich eine „objektive Beweislast“.

    Ihre ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen können Sie nur anhand von Belegen nachweisen. Dafür kommen zum Beispiel Rechnungen über Zeitungsannoncen, Makleraufträge oder Aktenvermerke über Besprechungen mit potenziellen Mietern infrage. Sollte sich herausstellen, dass es für Ihre Immobilie in ihrem aktuellen Zustand offensichtlich keinen Markt gibt, müssen Sie außerdem auf einen vermietbaren Zustand hinwirken, etwa durch bauliche Veränderungen oder Renovierungen.

    Sonderfall Ferienwohnung - Wer eine Ferienwohnung sein eigen nennt, kennt sich vielleicht schon mit dem Thema Leerstand aus. Ist die Saison nur kurz, ist eine ganzjährige Auslastung mit Mietern nahezu unmöglich. Als Vermieter sind Sie natürlich trotzdem sehr daran interessiert, alle laufenden und einmaligen Kosten der Ferienwohnung von der Steuer abzusetzen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie die Absicht haben, mit der Vermietung Überschüsse zu erzielen. Verzichten Sie auf eine Selbstnutzung Ihrer eigenen Ferienwohnung und halten Sie sie ausschließlich für eine Vermietung an fremde Dritte bereit, sind Sie „fein raus“. Ihren uneingeschränkten Werbungskostenabzug sichern Sie sich auch, wenn Sie die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem Vermittler übertragen, der nicht mit Ihnen verwandt ist, und eine Eigennutzung vertraglich ganzjährig ausgeschlossen haben. Vermittler kann zum Beispiel ein überregionaler Reiseveranstalter oder eine Kurverwaltung sein.

    Wie können Sie Umsatzsteuer sparen?

    Vermietungsumsätze sind eigentlich umsatzsteuerfrei. Wenn Sie eine Immobilie aber an einen Unternehmer vermieten, können Sie auf die Umsatzsteuerfreiheit Ihrer Vermietungsumsätze verzichten. Ihre Miete berechnen Sie in diesem Fall zuzüglich Umsatzsteuer und führen diese an das Finanzamt ab.

    Der entscheidende Vorteil einer Option zur Umsatzsteuerpflicht besteht für Sie darin, dass Ihnen das Finanzamt die gesamte Umsatzsteuer aus Ihren sogenannten Eingangsleistungen erstattet. Das sind vor allem die Umsatzsteuerbeträge, die bei der Anschaffung oder Herstellung des Objekts angefallen sind.

    Das funktioniert aber nur, wenn Ihr Pächter das Objekt für Umsätze nutzt, die ihm einen Vorsteuerabzug ermöglichen – zum Beispiel Gewerbetreibende, nicht aber Ärzte (§ 9 Absatz 2 Umsatzsteuergesetz).

    Im Zweifel kann das Finanzamt darüber Nachweise verlangen. Daher sollten Sie sich von Ihrem Mieter sicherheitshalber schriftlich versichern lassen, dass er tatsächlich Umsätze ausführt, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen.

    Autor
    Udo Reuß

    Stand: 07. April 2020


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